I). — GOMMENT LE BAIL PREND FIN

(.>2T. Nous devons, tout d'abord, préciser deux expn sions dont le Code se sert et qui ne doivent pas être prises dans leur signification apparente :

Bail écrit et bail verbal. — Il ne faut pas croire qu'un bail est dit écrit parce qu'il est constaté dans un écrit et verbal parée qu'il est l'ait par un accord en paroles.

La loi nomme écrit le bail qui est fait pour une durée déterminée, ainsi pour 1 an, ou pour 3 ans, 6 ans ou 9 ans, etc.

Et verbal, celui qui est fait à raison de tant par an, par mois. etc. Nous emploierons donc, dans les explications qui vont suivre, ces deux expressions en leur donnant leur sens juridique.

Le bail prend fin par :

028. Expiration du temps convenu. — Quand le bail est écrit, il prend lin à l'arrivée du ternir sans qu'il soit nécessaire de notifier par un congé l'intention de ne pas le renouveler.

Si le bail a été fait pour plusieurs périodes successives, ainsi pour 3, 6 ou 0 années, à l'expiration de la dernière période il cesse de plein droit.

Mais si, le bail cessant de plein droit, le preneur reste dans les lieux et que le bailleur ne s'y oppose pas, un nouveau bail se trouve formé par accord tacite. On dit, en ce cas, qu'il y a tacite reconduction. Les conditions de prix et de charges sont les mêmes que dans le bail primitif1; mais la durée n'est plus la même; on applique alors les règles du bail sans écrit.

Pour éviter que l'autre partie allègue que la tacite reconduction s'est produite, il arrive souvent, dans la pratique, que l'on donne congé art. 1739, C. Civ.).

I. Toutefois, si une caution garantissait le premier bail, elle ii'esl plus engagée pour le bail formé par tacite reconduction art. 17i<>, C. Civ. .

\)-2\). Congé. — Lorsque le l>ail est verbal, il peut être dénoncé par un congé donné par l'une des parties, en s<i conformant, pour les délais, aux usages locaux (art. 1736, <:. Civ.)1.

De môme, à l'expiration des périodes successives, comme 3, 8 ou 9 ans, indiquées pour le l>ail écrit, celui qui s'est réservé le droit de faire cesser le bail (dans l'usage, le preneur) peut donner congé et empêcher le bail de continuer.

Le congé n'est astreint à aucune forme; il peut être amiable, c'est-à-dire sous seing privé. Mais, quand on redoute des contestations, il est prudent de le faire donner par huissier.

930. Résiliation. — Lorsque Tune des parties manque à ses obligations, l'autre peut faire prononcer la résiliation par le tribunal, et obtenir, en outre, des dommages-intérêts. Si la résiliation est motivée par la faute du preneur, celuici doit, dit l'article 1760, payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation; il faut entendre par là pendant le temps admis par l'usage comme délai de congé. L'indemnité ne sera pas remboursée ou diminuée si, avant l'expiration de ce délai, le bailleur a trouvé un autre locataire 2.

Le cas de résiliation le plus fréquent est celui où le locataire n'a pas payé son loyer. Le juge saisi de la demande apprécie s'il y a lieu de prononcer la résiliation et l'expulsion. Si le bail contenait une clause expresse de résiliation pour non-paiement, même d'un seul terme, une simple sommation faite par huissier, ou même la simple expiration d'un délai fixé emporteront résiliation, sans que le paiement fait ensuite puisse en empêcher les effets. En ce cas, le tribunal n'aurait qu'à prononcer l'expulsion 3.

Enfin, depuis la loi du 12-20 février 1872, la faillite est une cause de résiliation. Le syndic de la faillite a un délai

1. En ce qui concerne la durée des baux, lorsqu'elle n'a pas été convenue, voir ci-après les règles spéciales, selon qu'il s'agit do bail à loyer (location de maison) ou de bail à terme (locations rurales).