Contestations civiles sur les baux. — Compétences

1. On appelle bail à ferme celui des héritages ruraux, pour le distinguer du bail à loyer, applicable seulement aux propriétés bâties ou aux meubles. Lorsque le prix du fermage consiste dans une portion déterminée des fruits récoltés annuellement sur les terres affermées, le contrat prend le nom de métayage. (V. ce mot.)

Les fonds de terre appartenant aux Fabriques sont, en général, mis en ferme. C’est le mode d’administration le plus avantageux pour elles, parce qu’il procure un revenu certain sans faire encourir aucune chance de perte. Toutefois, lorsque les biens ont peu d’importance, la Fabrique peut les faire gérer par un préposé ou régisseur, placé sous les ordres directs du Bureau des Marguilliers.

2. Aux termes de l’art. 60 du décret du 30 déc. 1809, les maisons et biens ruraux appartenant aux Fabriques sont régis et administrés par le Bureau des Marguilliers , dans la forme déterminée pour les biens* communaux, ce qui revient à dire que si ces biens sont mis en ferme, les baux ne pourront être passés qu’aux enchères, après publications et affiches. (Décr. 12 sept. 1807 • Ord. 7 oct. 1818.) — Il ne peut être dérogé à cette règle générale qu’autant que des circonstances particulières, dont les Conseils de Fabrique sont les premiers juges, mais dont l’appréciation définitive appartient à l’Autorité supérieure, ne fassent reconnaître qu’il y a tout avantage pour la Fabrique à être affranchie de la formalité de l’adjudication publique. Le

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Ministre des Cultes, par une décision du 14 mars 1855 (Fabrique de Saint-Etienne, de Fécamp), a statué dans ce sens.

5. D'après l'art. 12 du mêjjie décret de 1809, les baux à longues années (1), que ce décret appelle à tort baux emphytéotique.^ (V.Emphytéose), devaient être soumis à la délibération du Conseil de Fabrique. Pour les baux d'une durée moindre, il suffisait de prendre l'avis du Bureau des Marguilliers. Ces règles ont été changées par la loi du 25 mai 1 835, laquelle autorise tous les Etablissements publics, et par conséquent, les Fabriques, à mettre en ferme leurs biens ruraux, pour 18 années et au-dessous, sans autres formalités que celles qui, d'après la législation antérieure, étaient prescrites pour les baux de 9 années. Dès lors, la délibération du Conseil de Fabrique n'est plus, comme autrefois, nécessaire pour les baux de plus de 9 ans et de moins de 18. L'avis du Bureau des Marguilliers suffit aujourd'hui. C'est ce que décide une lettre adressée, le 22 mai 1854, à Mgr l'Evêque du Mans, par M. le Ministre des Cultes, en ces termes :

« Monseigneur,

» Les Fabriques des églises delà Pooté et de Lignières-la-Doucelle (Mayenne), ont dû récemment affermer des biens ruraux qui leur appartiennent ; les Bureaux des Marguilliers de ces Fabriques ont dressé les cahiers des charges pour une durée au-dessous de dix-huit ans. Avant d’approuver les cahiers dés charges qui lui furent soumis, M. le Préfet de la Mayenne crut devoir exiger la production d’une délibération du Conseil de Fabrique, d’un procès-verbal d’expertise et d’un procès-verbal d’enquête de commodo et incommodo. Vous lui avez fait observer, Monseigneur, que ces pièces n’étaient pas nécessaires pour les baux audessous de dix-huit ans; mais M. le Préfet a répondu que les biens des Fabriques étant régis dans les formes détemiinées pour les biens des Communes, ces pièces devaient être représentées' à l’appui de toutes les demandes d’amodiation des biens ruraux, et quelle que soit la durée du bail, en exécution du décret du 25 mars 1 852, sur la décentralisation, et de l’instruction réglementaire de M. le Ministre de l’Intérieur, du 5 mai de la même année*.

)) Vous n’avez trouvé. Monseigneur, ni dans ce décret, ni dans cette instruction, aucune disposition prescrivant une expertise et une enquête pour les baux qui n’étaient pas, avant 1852, soumis à l’autorisation du Gouvernement; convaincu, d’ailleurs, que le décret du 25 mars n’est pas applicable aux Fabriques, vous m’avez exprimé le désir de connaître mon avis sur la question dont il s’agit.

y> Aux termes de fart. S" de l’arrêté du 7 therm. an xi et des art. 60 et 62 du décret du 30 déc. 1809, les maisons et les biens ruraux appartenant aux Fabriques doivent être -affermés, régis et administrés dans les formes déterminées pour les biens communaux. D’après les principes en matière de procédure administrative ou judiciaire, les Fabriques seraient tenues de se soumettre aux nouvelles formalités qui auraient été adoptées, depuis le décret du 30 déc. 1809, pour les biens communaux; mais je remarque que les arrêtés des 7 germ. an ix et 14 vent, an xi, et la circulaire du Ministre de l’Intérieur, en date du 12 avril 1819, relative aux Établissements ecclésiastiques, n’exigent un procès-verbal d’estimation et une-^enquête de commodo et incommodo que pour les baux de

(1) Oü appelle ainsi les baux dont la durée excède I8 ans.

BAUX A FERME

longues années. Depuis la loi du 25 mai 1835, les établissements publics peuvent affermer leurs biens ruraux pour dix-huit années et au-dessous, sans autres formalités que celles pour les baux de neuf années.

» La circulaire du 5 mai 1852, a eu exclusivement en vue les baux des biens des Communes sur lesquels les Préfets se trouvaient appelés à statuer, en vertu du décret du 25 mars 1852, c’est-à-dire, par exemple, les baux à ferme de plus de 18 années; elle n’a rien entendu leur prescrire à l’égard de ceux dont les Conseils municipaux règlent les conditions en vertu des lois antérieures. Quant à ces derniers baux, la production d’une expertise n’est exigée par aucun texte de loi ou de règlement, et, sauf les circonstances particulières dont le Préfet est toujours juge, il paraît suffisant d’accomplir les formalités de publication prescrites par Tord, du 18 déc. 1838, dans le but de fournir aux tiers intéressés les moyens de faire valoir leurs réclamations. )>

4. Ainsi, pour les baux de cette dernière espèce, le Bureau des Marguilliers détermine seul les conditions auxquelles le preneur devra se soumettre, ou, en d'autres termes, est seul appelé à dresser le cahier des charges du bail qu'il s'agit de passer.

On pourra, pour cet acte, se servir de la formule ci-après, dans laquelle on s'est attaché à ne mentionner que les dispositions le plus généralement adoptées, sans préjudice de toutes celles que le Bureau croira devoir y introduire, suivant les intérêts de la Fabrique ou d'après les usages locaux.

5. Modèle du cahier des charges d^un bail à ferme de biens ruraux.

Désignation des biens à affermer par la Fabrique de[ .

1» Une pièce de terre en nature de .... contenant .... hectares.... ares .... centiai’es, située commune de .... tenant du levant à .... du midi à .... du couchant à .... du nord à ....

2° Une pièce de terre en nature de .... contenant .... hectares .... ares .... centiares, sise commune de .... terroir de .... tenant {le reste comme ci-dessus).

Clauses et conditions du bail.

Art. 1". — Le bail des biens ci-dessus désignés sera passé pour .... années consécutives, qui commenceront le .... mil huit cent .... et finiront à pareille époque de l’année, de manière qu’il y ait autant de récoltes perçues et levées que d’années.

Art. 2. — Le prix du bail, en numéraire et en francs, sera mis à l’enchère et la ferme adjugée, par le Bureau des Marguilliers, au plus offrant et dernier enchérisseur, après l’extinction d’un feu franc sans enchères .... en présence de M . Marguillier délégué pour assister à l’adjudication.

3. — La première mise à prix est fixée à la somme de ....; les enchères ne pourront être moindres de (1) .... Les feux ne seront allumés que lorsqu’il sera fait une offre au moins égale à la mise à prix.

4. — Le prix de ferme annuel sera acquitté en .... termes et payements égaux entre les mains et au domicile du Trésorier de la Fabrique, savoir : le premier

(1) Il n’est pas admis d’enchères de moins de 5 fr. lorsque la mise à prix est de plus de 100 fr.; de moins de 25 fr., lorsque la mise à prix est de plus de 1,000 fr. ; et de moins de 100 fr., lorsque la mise à prix excède 10,000 fr.

BAUX A FERME. ^03

terme^ le .... le second ternie^ le .... etc., pour ainsi continuer, d’année en année, pendant toute la durée du bail.

5. — Si le fermier laisse arrérager deux termes de suite, la Fabrique pourra l’expulser de fait et sans formalité de justice. Cette clause ne pourra, en aucun cas, être réputée comminatoire.

6. — L’adjudicataire ne pourra prétendre à aucune diminution du prix ni des charges du présent bail, pour cause de grêle, gelée, inondation et de tous autres cas fortuits, qui demeurent à ses risques.

7. — Le fermier sera tenu de payer les frais et droits du bail, tels que ceux d’affiches, criée, timbre, enregistrement, et notamment les honoraires du Notaire et le coût de la grosse qui sera déliwée à la Fabrique.

8. — Le fermier sera tenu de payer et acquitter, sans diminution du prix principal, les contributions foncières qui sont ou seront mises sur lesdites terres pendant le cours du bail, d’en rapporter annuellement bonne et valable quittance, à peine de tous dépens, dommages et intérêts.

9. — Le fermier sera tenu de labourer, fumer et ensemencer les terres par soles et saisons convenables, sans pouvoir les dessoler ni dessaisonner;

De tenir les prés nets et en bonne nature de fauche, d'entretenir la clôture de ceux qui sont clos, d’y replanter de nouvelles haies partout où il en pourra manquer, et de faire curer les fossés quand ils en auront besoin;

De veiller à ce qu’il ne soit fait aucune usurpation ou empiétement sur les biens loués, et d’avertir sur-le-champ la Fabrique, en la personne de son Trésorier, de tous ceux qui pourraient y être faits, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts ;

De rendre les biens afferniés à l’expiration du bail, en bon état de culture et labourage.

10. — L’adjudicataire ne pourra céder son droit au bail, en tout ou partie, à qui que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit du Bureau de la Fabrique.

11. — Au moment de l’adjudication, l’adjudicataire sera tenu de fournir un cautionnement en immeubles d’une valeur au moins égale à la totalité des fermages compris dans le bail. Ces immeubles seront soumis, à la diligence du Trésorier, à l’hypothèque spéciale de la Fabrique, conformément à la loi.

12. — Le bail n’aura d’exécution qu’autant qu’il aura été approuvé par M. le Préfet, et qu’à dater du jour de son approbation.

Fait à .... en séance, le .... mil huit cent ....

Les membres du Bureau des MarguüUers, [Signatures.)

Voriginal du cahier des charges, rédigé administrativement et soumis à FAutorité supérieure, est exempt de timbre (et, par suite, n'est pas soumis à l'enregistrement) ; mais la copie de ce cahier, annexée à la minute du procès-verbal d’adjudication, dont il est question ciaprès, est, comme partie intégrante de cette minute, assujettie à ces formalités. [Instr. Min. Fin., juin 1832.)

Un mois avant le jour fixé pour l'adjudication, le Trésorier la fait annoncer par des a biches apposées à la porte de l'église du lieu où les biens sont situés, à la porte des églises les plus voisines, ainsi qu'aux lieux accoutumés. Un extrait de l'affiche est inséré dans un des journaux de l'arrondissement ou du département Les affiches sont sur papier de couleur, au timbre de dimension.

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Le prix de la feuille de 25 décimètres carrés de superficie, est de 10 centimes, celui de la demi-feuille, de 5 centimes.

Formule de l’Affiche.

On fait savoir que le .... du mois de .... à .... heures du ...., il sera, par devant M* .... Notaire, en la sacristie de l’église de .... {ou au presbytère, en la salle des séances de la Fabrique), procédé à l’adjudication, au plus offrant et dernier enchérisseur, et à l’extinction des feux, du bail à ferme, pour .... années consécutives qui commenceront le ...., des biens ruraux dont la désignation suit :

Deux pièces de terre appartenant à la Fabrique de ladite église : la première en nature de ....; contenant .... hectares .... ares .... centiares, située terroh de .... commune de .... la seconde en nature de .... contenant .... hectares .... ares .... centiares, située terroir de .... commune de ....

On peut prendre connaissance des clauses et conditions du cahier des charges dudit bail à ferme, en la sacristie {ou au presbytère), tous les jours non fériés, de .... heure à .... heure.

Fait à .... le.... 18....

Le Marguillier-Trésorier, {Signature) .

6. Les publications faites, on passe à Fadjudication. On peut procéder à cet acte, soit par devant un Notaire désigné par le Préfet, et en présence du Trésorier et d"un Membre du Bureau (lorsqu'on suit ce mode, le procès-verbal d'adjudication présente l'avantage de tenir lieu de l'acte de bail, mais entraîne l'inconvénient des formalités du timbre et de l'enregistrement) ; soit tout simplement comme un procès-verbal ordinaire de la séance d'une délibération du Bureau des Marguilliers (dans ce dernier cas, le procès-verbal d'adjudication constitue un acte purement administratif, exempt, comme tel, de timbre et d'enregistrement), sauf à passer ultérieurement un acte de bail, soit notarié, soit sous seing privé. Voici, dans cette dernière forme, un modèle du procès-verbal d’adjudication :

L’an de gi’âce mil huit cent...., le .... à.... heures du...., le Bureau des Marguilliers de la Fabrique paroissiale de ...., composé de M...., président, et de

MM . s’est réuni en séance publique dans la sacristie dudit lieu {ou dans l’une

des salles du presbytère), pour procéder, conformément aux affiches apposées dans les Communes de ...., à Fadjudication aux enchères du bail à ferme {ou à loyer) des biens immeubles ci-après désignés, savoir : .

Lecture faite du cahier des charges de l’adjudication, approuvé par M. le Préfet du département, le ...., et dont la minute restera annexée au présent procèsverbal {ou bien : lequel est transcrit textuellement en tète du présent), M. le président a annoncé que l’adjudication allait être faite au plus offrant et dernier enchérisseur, à l’extinction d’un feu franc, sous les clauses et conditions portées audit cahier des charges.

Une première bougie a été allumée sur la mise à prix de .... francs pour fermage annuel, faite par le sieur .... Pendant la durée de ce feu et de .... autres feux allumés successivement, diverses enchères ont été faites, et, enfin, M...., propriétaire, demeurant à ...., a porté le prix de ferme annuel à la somme de....

Une nouvelle bougie allumée ayant brûlé et s’étant éteinte sans que personne ait surenchéri, le bail des immeubles ci-dessus désignés a été adjugé audit

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sieur pour ladite somme de payable annuellement comme il est' dit à l’article .... du cahier des charges.

A l’instant l’adjudicataire a déclaré se soumettre à toutes les clauses et conditions de son adjudication; et affecter à la sûreté et garantie de son engagement, mne maison cpi’il possède à ...., d’une valeur de .... Ce cautionnement, après que toutes les justifications requises ont été faites, a été agréé par le Bureau, sous réserve qu’il sera pris inscription hypothécaire sur ladite maison, et formé tous actes conservatoûes qui seraient reconnus nécessaires.

Ou bien : â Vinstant ledit sieur a accepté V adjudication et a présenté pour sa caution M...., propriétaire, demeurant à...., qui a déclaré y consentir et affecter, etc. {La suite comme ci-dessus.)

Ou bien, si le cautionnement en immeubles n'est pas exigé : à l’instant ledit sieur .... a présenté pour sa caution M...., demeurant à ...., qui a déclaré y consentir, et s’engager solidairement avec l’adjudicataire à l’exécution de toutes les clauses et conditions du bail.

Et le présent procès-verbal, rédigé et clos en séance, a été signé, après lecture, pai’ l’adjudicataire et sa caution, et les Membres du Bureau des Marguilliers.

A ...., les jours, mois et an que dessus. {Signatures.)

L"art. 61 du décret du 30 déc. 1809 interdit aux Marguilliers de se porter, soit pour adjudicataires, soit comme associés d’adjudicataires, des baux des biens de la Fabrique. Quoique la même prohibition ne soit pas formellement appliquée aux Fabriciens qui ne font point partie du Bureau, des motifs de haute conyenance semblent devoir les y faire comprendre.

7. Le procès-verbal d’adjudication dont la formule précède, doit être soumis à l’approbation de l’Évêque et enregistré dans les vingt jours, à partir de celui de cette approbation. Il ne dispense pas de rédiger un acte de bail, lequel pourra, selon les circonstances, être notarié ou sous seing privé : sous seing privé, si le fermier ou locataire est d’une solvabilité notoire, et si le bail est de courte durée ; notarié, si l’on veut qu’il confère hypothèque et voie parée {V. ces mots). — Dans tous les cas, s’il est passé sous seing privé, il doit être écrit sur papier timbré et enregistré dans le délai de trois mois.

Modèle d’un acte de bail sous seing privé.

Entre la Fabrique de l’église de .... représentée par M. N...., soussigné. Président du Bureau des Marguilliers, et dûment autorisé à l’effet des présentes, par délibération dudit Bureau, en date du ...., d’une part;

Et M. N...., également soussigné, propriétahe à .... d’autre part;

A été convenu ce qui suit, sauf approbation de l’Autorité diocésaine :

La Fabrique cède pour .... années qui commenceront le .... et finiront le ...., à titre de bail à ferme audit S".... la jouissance d"une pièce de terre en nature 'de .... {spécifier les tenants et aboutissants), ei que le preneur a déclaré connaître parfaitement.

Ledit bail à ferme est fait aux chai’ges, clauses et conditions suivantes. {Comme au cahier des charges.)

Au présent bail est intervenu le S*" N...., soussigné, lequel a déclaré se rendre et constituer en son nom personnel garant et caution solidaire envers la Fabrique, pour le S*" N...., preneur, de l’exécution du bail ci-dessus dans tout son con-

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tenu, comme s’il était lui-même preneur dudit bail, ce qui a été accepté et consenti pour la Fabrique, par le Bureau.

Fait et signé triple, à .... le .... {Signatures.)

Le Trésorier ne doit pas négliger de prendre hypothèque (F. ce mot) sur les biens du fermier et de la caution, aussitôt que le bail a été passé.

Les biens servant de gage à la Fabrique, doivent être désignés et leur prix doit être plus considérable que celui de la totalité du bail. Il n’est donc pas nécessaire que Finscription soit prise sur tous les biens du fermier; ce serait assez d’en hypothéquer un seul, si ce bien garantissait suffisamment l’exécution du bail.

Le décret du H therm. an xii, concernant les Hospices et rendu commun aux Fabriques, porte que les inscriptions hypothécaires, prises dans l’intérêt de ces Établissements, ne sont radiées, modifiées ou changées que sur la décision des Conseils de préfecture ; et, conformément à une décision du 24 pluv. an xin, la Fabrique ne doit avancer ni le droit d’hypothèques ni le salaire des préposés.

B. Si le bail à ferme devait comprendre une durée de plus de 18 ans, il serait nécessaire que toutes les formalités indiquées ci- dessus fussent précédées d’une délibération du Conseil de Fabrique. Cette délibération devrait, en outre, être suivie d’une enquête de commodo et incommodo (F. ces mots). Toutes les pièces du dossier, avec l’avis du Préfet et celui de l’Évêque, seraient ensuite adressées au Ministre des Cultes, sur le rapport duquel il serait définitivement statué par décret impérial.

9. Renouvellement des Baux. — Tacite reconduction. Le Bureau des Marguilliers ne doit pas négliger de faire renouveler en temps utile les baux relatifs aux biens des Fabriques.

Si, à l’expiration d’un bail dont la durée a été fixée, le preneur reste en possession, il s’opère alors, par la volonté tacite des parties, un nouveau bail qui s’appelle tacite reconduction (C. Nap., 1738 et 1776). La tacite reconduction est, en effet, fondée sur ce principe que lorsqu’il n’y a eu aucun congé notifié, le preneur et le bailleur sont présumés satisfaits de la convention qui a existé entre eux, et vouloir, en conséquence, en étendre la durée jusqu’à ce qu’il apparaisse de la volonté de la faire cesser. D’où il suit que la tacite reconduction ayant pour effet de créer un nouveau contrat, ne peut évidemment s’opérer qu’autant que le bailleur et le preneur sont, à l’expiration du premier bail, capables de contracter. La disposition de l’art. 1738 C. Nap. est donc inapplicable aux Fabriques, puisqu’elles ne peuvent contracter sans une autorisation administrative, et que, si la tacite reconduction était admise, en ce qui les concerne, elles pourraient, par une voie détournée, faire ce qu’il ne leur est pas permis de faire directement.

— Au surplus, la tacite reconduction, en matière de bail à ferme, ne peut s’opérer que par des faits de jouissance postérieurs à l’expiration du bail existant ; elle ne peut résulter notamment de labours ou ensemencements donnés aux terres affermées dans la dernière année

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du bail, et que Fou prétendrait être des faits d'exécution d'un bail nouveau. {Rouen, 1®’’ mai 1811.)

Les questions de tacite reconduction doivent être décidées d'après les usages locaux, dont il appartient aux Tribunaux seuls, en cas de contestation, de reconnaître et de déclarer l'existence.

10. La connaissance des difficultés relatives à l'exécution des baux des biens ecclésiastiques, appartient exclusivement aux Tribunaux civils.

La compétence des Juges de paix, en cette matière, a été fixée par la loi du 20 mai 185i, dont l'art. 1" est ainsi conçu :

« Les Juges de paix connaissent sans appel, jusqu’à la valeur de 100 francs, et, à charge d’appel, à quelque valeur que la demande puisse s’élever, des actions en payement de loyers, ou fermages, des congés, des demandes en. résiliation de baux, fondées sur le seul défaut de payement des loyers ou fermages, et des expulsions de lieux et des demandes en validité de saisie-gagerie, le tout lorsque les locations verbales ou par écrit n’excèdent pas annuellement 400 francs. — Si le prix principal du bail consiste en denrées ou prestations en nature , appréciables d’après les mercuriales, l’évaluation sera faite sur celles du jour de l’échéance, lorsqu’il s’agira du payement des fermages. Dans tous les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales du mois qui aura précédé la demande. Si le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d’après les mercuriales, ou s’il s’agit de baux à colons partiaires, le Juge de paix déterminera la compétence, en prenant pour base du revenu de la propriété le principal de la contribution foncière de l’année courante, multiplié pai* cinq. »

Toutes les autres contestations civiles, en matière de baux à ferme des biens des Fabriques, sont, en premier ressort, de la compétence des Tribunaux d'arrondissement.

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