Acte sous seing privé

Action de rachat, 102.

— en rescision, 48.

Adjudication, 14.

Aliénation, 41.

Alluyion, 98.

Bail, 10, 19, 36, 120.

Bénéfice de discussion, 34,

Caractères, 2 et suiv.

Cession du droit, 41, 43.

Chose jugée, 55, 56.

Communauté, 36 quater, 121.

Condition, 11.

Contrat pignoratif, 3 et suiv.

Créance indépendante du prix,

Créances, 8.

Créanciers, 35, 42.

Déchéance, 70.

Délai, 17, 74.

Dépenses nécessaires, 83, 84.

Détérioration, 101.

Dies à quo, 25 et suiv.

Divisibilité, 110 et suiv.

Droit de l'acquéreur, 30 et s.

— du vendeur, 37 et suiv.

— réels, 38 et suiv.

Echange, 15.

Effets du réméré, 49 et suiv.,

Enregistrement, 126 et suiv.

Entrée en possession, 93.

Expropriation, 42.

Formes, 13, 16, 17.

Frais et loyaux coûts, 81, 82.

Fraude, 71.

Fruits, 100.

Héritage commun, 110.

Héritiers, 27 bis, 28, 111,

Impenses voluptuaires, 89.

Intérêts, 73, 90 et suiv.

Jours fériés, 27.

Jugement, 123.

Lésion, 48.

Licitation, 108.

Liquidation, 121.

Mineur, 14 bis, 24, 67, 68.

Nantissement, 106.

Nature, 2 et suiv.

Notaire, 17.

Obligations de l'acquéreur, 97

et suiv.

Obligations du vendeur, 77.

Offres réelles, 50 et suiv.

Pacte de préférence, 96 bis.

— de rétrocession, 125.

Partage, 116.

Portion indivise, 107 et suiv. Préférence (pacte de), 96 bis.

Prescription, 32, 33.

Prêt sur gage, 3 et suiv.

— usuraire, 9.

Preuve, 22.

Prix inférieur au rachat, 12.

— supérieur au rachat, "8.

Privilège, 106.

Prorogation, 18 et suiv.

Purge, 31, 46, 76, 102.

Refus de l'acheteur, 124.

Renonciation, 75, 76.

Rente viagère, 94 et suiv.

Responsabilité notariale, 17.

Rétention (droit de), 93.

Rétrocession (pacte de), 125.

Revendication, 103.

Second acquéreur, 104.

Servitudes, 32.

Sommation, 123.

Soulte, 12.

Succession, 36 bit, 121.

Surenchère, 102.

Terme, 17 et suiv.

Tiers, 43, 6i.

— acquéreur, 105.

— détenteur, 103 et suiv.

Transcription, 29.

Travaux utiles, 85 et suiv.

Trésor, 99.

Tuteur, 67, 68.

Valeurs de Bourse, 8.

Vendeur non conjoint, 114,

Vente conditionnelle, 11.

— mobilière, 8, 105.

— séparée, 114, 115.

DIVISION

Nature et caractère du rachat (n. 2).

Effets du pacte de rachat pendant que la condition est en suspens (n. 30).

Art. 1. — Droits de l'acquéreur (n. 30). 2. — Droits du vendeur (n. 37).

pacte de rachat quand la condition se réalise

Art,

Effets du

Art. 1,

Art. 2. -

Art. 3. —

Art. 4. —

Art. 5. — Effets du pacte

Pacte de rétrocession (Renvoi) (n Enregistrement (n. 126).

Formules.

— Exercice du droit du vendeur (n. 49).

— Obligations du vendeur (n. 77).

— Obligations de l'acquéreur (n. 97).

— Action de rachat (n. 102).

— Effets du rachat (n. 118).

de rachat quand la condition défaillit

§ i. — Nature et caractère du rachat.

S. La vente à réméré a son origine dans le droit romain. Elle a été très usitée dans notre ancien droit, et a rendu de grands services avant l'établissement du régime hypothécaire. C'est, en effet, un expédient, un moyen de crédit, et qui même a sur l'hypothèque certains avantages. Spécialement, la vente à réméré s'applique aussi bien à des meubles qu'à des immeubles (Arg., art. 1659, G. civ., mot Chose vendue)', elle peut s'opérer par acte sous seing privé. Enfin, elle permet d'obtenir une somme d'argent plus considérable eu égard à la valeur de l'immeuble que l'hypothèque, car l'acquéreur non remboursé du prix n'aura aucuns frais à faire pour demeurer propriétaire de cet immeuble. Mais le réméré s'adresse particulièrement à celui qui, ayant besoin momentanément d'argent, veut se résigner à une aliénation temporaire de sa propriété, avec l'espoir de pouvoir rembourser le prix qu'il a reçu. L'acheteur spécule sur l'espoir contraire. Ce n'est donc pas toujours l'intérêt légitime du prêteur qui engage les parties à faire un prêt sous la forme d'une vente à réméré : de tout temps les usuriers se sont emparés de cette clause pour dépouiller leurs victimes.

3. Il ne faut point, d'ailleurs, confondre la vente à réméré avec le contrat pignoratif. La vente à réméré est une véritable vente, faite il est vrai sous une condition résolutoire potestative de la part du vendeur, mais n'en transférant pas moins à l'acquéreur la propriété de la chose vendue, à l'instant même de ce contrat. La condition vient-elle à défaillir, l'acheteur devient propriétaire, et sa propriété date du jour de la vente. La condition s'accomplit-elle, au contraire, les choses se trouvent remises au même et semblable état que s'il n'y avait pas eu de vente, même à l'égard des tiers auxquels l'acheteur aurait conféré des droits sur les biens.

4. Quant au contrat pignoratif, c'est, dit Merlin : « Une sorte de contrat de vente d'un héritage qu'un débiteur passe à son créancier, avec stipulation que le vendeur pourra retirer l'héritage pendant un certain temps, et qu'il en jouira à titre de loyer moyennant une certaine somme, qui est ordinairement égale aux intérêts de la somme prêtée, et pour laquelle la vente a été faite. Ce contrat est appelé pignoratif, parce qu'il ne contient qu'une vente simulée et que son véritable objet est de donner l'héritage en gage au créancier, et de procurer à celui-ci les intérêts d^un prêt en le déguisant sous un autre nom. » — Merlin, Rép., v° Pignoratif {Contrat).

5. Cette convention, de même que l'antichrèse, se trouvait forcément proscrite dans note ancien droit, qui prohibait le prêt à intérêt. Il était donc très important de la caractériser. Les circonstances qui, d'après la jurisprudence des parlements, signalaient Yimpignoration dans un contrat de vente étaient : la stipulation de la faculté de réméré, la vileté du prix et la relocation

immédiate au vendeur. Mais il était nécessaire que ces trois conditions fussent réunies.

6. Les mêmes circonstances peuvent, sous l'empire du Code civil, faire reconnaître à une vente le caractère de contrat pignoratif; de nombreux arrêts ont été rendus en ce sens. Mais comme il n'existe à cet égard aucune présomption légale, les juges ne sont plus tenus, comme autrefois, d'attribuer le caractère de simple engagement à toute vente à réméré, dans laquelle on trouvera la clause de relocation au vendeur et même une lésion dans le prix. Il y a là, avant tout, une question de fait et d'intention, abandonnée à l'appréciation souveraine des tribunaux. — C. cass,, 23 déc. 1845, 22 avril 4846, 23 déc. 1862 (S. 46.1.633 et 732; D.P. 54.1.416 et 422); Mon. des trib., 1863, p. 146.

H . Quant aux conséquences de l'impignoration, elles ne sauraient être aujourd'hui les mêmes que dans l'ancien droit. Notre droit actuel autorisant l'antichrèse, ainsi que le prêt à intérêt dans de certaines limites, il n'y aurait aucun motif juridique d'annuler d'une manière absolue un contrat de vente présentant les caractères que l'ancienne jurisprudence assignait au contrat pignoratif. Un tel contrat ne devrait être anéanti que s'il masquait des pactes frauduleux et usuraires, qui n'auraient pu se produire ouvertement. Si la créance est sincère, si la convention n'assure au créancier que des intérêts légitimes, on devra, comme le décide fort justement un arrêt de la Cour de Lyon, du 30 déc. 1863 (Rev. Not., n. 977), maintenir l'acte en tant que nantissement immobilier et reconnaître à l'acquéreur apparent les droits d'un antichrésiste. — Dans le même sens, Orléans, !4 déc. 1843 (S. 46.1.732; D.P. 54.1.422); Caen, 12 fév. 1853 (D.P. 53.2.101).

8. On a vu (suprà, n° 2) que la faculté de rachat peut être stipulée dans les ventes mobilières. C'est ainsi qu'on peut vendre à réméré un droit de créance, des valeurs de bourse, une action, la faculté de rachat elle-même, tous les droits incorporels qui ne sont pas exclusivement attachés à la personne. Il faut remarquer ici que c'est principalement en cas de vente à réméré d'une chose mobilière corporelle que l'on est exposé à confondre la vente à réméré avec le prêt sur gage. Le caractère distinctif des deux contrats est celui-ci : la chose vendue à réméré demeure de plein droit à l'acheteur, faute de remboursement du prix à l'expiration du délai, tandis que dans le contrat de gage, la clause autorisant le créancier à s'approprier le gage à défaut de remboursement du prêt qu'il a fait est radicalement nulle; il ne peut que s'adresser à la justice pour se faire payer sur la valeur du gage (art. 2078, C. civ.j. Un second caractère distinctif se présente au point de vue des risques; ceux-ci étant à la charge du débiteur en cas de prêt sur gage, et du prêteur ou acheteur en cas de vente à réméré. — Duranton, t. 16, n. 391. — V. infrà, n. 105 et 106.

9. De tout ce qui précède il est facile de conclure que la clause de réméré n'est pas vue, en général, d'un œil favorable; parce que, comme on l'a dit plus haut, elle ne sert très souvent qu'à

déguiser un prêt usuraire garanti par un gage ; et nous sommes ainsi amenés à conseiller aux notaires de se tenir en garde contre les contrats de prêt sous la forme de vente à réméré, dont le but serait de dépouiller le débiteur de sa chose à vil prix.

ÎO. Principalement, en ce qui concerne la convention par laquelle l'acquéreur à réméré consent au vendeur un bail de l'immeuble, le plus souvent ce bail enlève au contrat son véritable caractère et n'est qu'un moyen de déguiser sous la forme de vente un contrat usuraire ; nous n'hésitons pas à engager les notaires à rejeter une telle convention.

11. L'exercice du réméré peut être soumis à une condition. Par exemple, on peut stipuler que la faculté de rachat sera subordonnée à la condition que l'acquéreur décède sans avoir disposé de l'objet vendu. Ce serait à tort que l'on voudrait voir dans cette clause la stipulation d'une condition potestative de la part de l'acquéreur. On doit considérer la vente faite avec cette réserve comme une stipulation de réméré conditionnelle (Gass., 7 juin 1814, S. 15.1.10). Nous ajouterons toutefois cette réserve, qu'une telle stipulation ne dégage pas la vente à réméré ainsi faite de l'observation du délai maximum fixé par le Code et qui est absolument de rigueur.

12. De même on peut convenir que le réméré s'exercera moyennant le remboursement du prix et en outre d'une soulte, c'est-à-dire stipuler le rachat moyennant une somme plus considérable que le prix de vente. Quelques auteurs considèrent cependant cette stipulation comme illicite en elle-même, parce qu'elle cacherait presque toujours, en fait, quelque convention usuraire faite sous la couleur d'une vente à réméré, et que si elle était tolérée l'acheteur à réméré pourrait abuser de la position critique du vendeur pour lui imposer les conditions les plus dures à remplir (Duranton, t. 16, n. 429; Troplong, Vente, t, 2, n. 696; Delvincourt, t. 3, p. 159, notes), se sont prononcés en se sens. Nous croyons toutefois avec Pothier (Vente, n. 414), que l'on peut licitement convenir que le vendeur, pour exercer le réméré, sera tenu de restituer une somme supérieure au prix qu'il a reçu, par exemple un quart en sus. En principe, les contradicteurs eux-mêmes le reconnaissent, la stipulation est bonne si elle s'applique à une véritable vente à réméré, et si le but n'en est pas frauduleux : c'est au juge de s'assurer de ce fait et de voir si une pareille clause cache, oui ou non, une usure illicite. La jurisprudence est en ce sens. — V. Paris, 9 mars 1808 (S. 8.2.157). — V. aussi Aubry et Rau, t. 4, § 357, p. 407, texte et note 3. — Comp., Laurent, t. 24, n. 401. — V. infrà, n. 78 et suiv.

1 3. La vente à réméré peut se faire sous seing privé, et l'acte qui la constate n'est assujetti qu'aux formalités qui régissent les actes sous seing privé en général. Néanmoins, dans l'usage, lorsqu'il s'agit d'immeubles surtout, il est prudent de la faire constater à raison de son importance, et de l'analogie qu'elle risque de présenter avec le contrat pignoratif, par acte authentique et notarié.

14. La clause de réméré peut être stipulée dans le cahier des charges d'une vente publique. Et si une surenchère est faite par un créancier sur une vente opérée dans ces conditions, cette surenchère ne pourra la rendre pure et simple, même si le cahier des charges de la surenchère stipule que la vente sera affranchie du réméré, car l'effet de la surenchère est d'obtenir une augmentation de prix, mais elle ne résilie pas les autres conventions stipulées. — V. infrà, n. 102.

14 bis. Mais les biens des mineurs ne peuvent être vendus sous faculté de rachat. — Dali., J. G., v° Vente, n. 1456.

15. La vente n'est pas le seul contrat auquel puisse s'adjoindre la stipulation de la faculté de rachat. Cette condition résolutoire n'a en effet rien d'incompatible avec le simple échange, et il y aurait lieu d'appliquer par analogie au pacte adjoint à ce contrat les règles établies par le C. civ. en matière de vente à réméré, et notamment le maximum fixé pour le cours du délai. — Duranton, t. 16, n. 548; Encycl. du droit de Sébire et Carteret, v° Condition, n. 88.

16. La seule condition de forme spéciale à l'acte qui constate la vente à réméré est la nécessité absolument rigoureuse de faire la stipulation de rachat au moment même où l'on convient de la vente, in continenti et sine intervallo. En un mot, la faculté de rachat ne saurait être utilement stipulée après coup. L'art. 105!», G. civ., emploie, en effet, formellement cette expression se réserve. Or, après que le contrat a été conclu, si la réserve dont parle la loi n'y est pas insérée, il pourra bien intervenir postérieurement un contractus novus, une revente ou promesse de revente au profit du vendeur. Mais le fait que le premier contrat n'aura pas été accompagné de la réserve qui, d'après la loi, est de son essence, n'en demeurera pas moins acquis, et ce premier contrat n'en demeurera pas moins une vente pure et simple d'une façon irrévocable. Il n'y aurait pas eu dislractus au moment de la vente même. Il en résulte qu'on devrait voir dans cet ensemble de stipulations séparées une succession de deux contrats différents, ce qui fait une distinction considérable tant au point de vue des effets du contrat à l'égard des parties et des tiers, qu'au point de vue de l'enregistrement. — V. infrà, n. 74 et 142.

17. La stipulation de la faculté de rachat dans un acte de vente est donc nécessairement accompagnée de la stipulation tacite ou expresse d'un délai pour l'exercice de cette faculté. Les parties peuvent stipuler un délai plus court que celui qui est établi par la loi. La loi n'a fixé qu'un maximum. Si les parties ne stipulent point de délai, mais que cependant la vente ait tous les caractères d'une vente avec faculté de rachat, elle sera considérée comme telle, et l'on s'en rapportera au délai de la loi. Ce délai était dans notre ancien droit de trente ans, temps ordinaire de la prescription. L'art. 1660, C. civ., en a fixé le maximum à cinq ans. « La faculté de rachat, porte cet article, ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. — Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce

terme. » — Il a été jugé, par application de cet article, et de l'art. 1382, que le notaire qui a consenti à insérer dans un contrat de vente d'immeubles par lui reçu la stipulation de la faculté de réméré pour une durée de neuf années, est responsable dans la mesure qu'il appartient aux tribunaux de déterminer, des suites dommageables que peut amener l'annulation de cette stipulation. — Cass., 17 août 1869 (Rev. Not., n. 2717).

18. Le terme fixé pour le retrait est de rigueur, il ne peut être prolongé par le juge (C. civ., 1661); et, faute par le vendeur d'avoir exercé son action de réméré dans le délai prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. C. civ., 1662.

19. Il a été jugé, par application de ces dispositions, que si après vente à réméré d'un immeuble, cet immeuble avait été reloué au vendeur avec stipulation d'une déchéance pour ce dernier de son droit de réméré s'il ne payait exactement le prix du bail, les juges ne pourraient lui accorder aucun sursis pour le payement de son terme, un tel sursis le relevant de la déchéance, et équivalant à une prorogation du délai fixé pour l'exercice du réméré. — Cass., 23 déc. 1845 (S. 46.1.732).

20. En défendant au juge de proroger le délai, la loi entendelle accorder ce droit aux parties? Il faut distinguer diverses hypothèses :

1° Une fois le délai expiré, les parties peuvent incontestablement stipuler à nouveau, pour un temps plus ou moins long, la faculté pour le vendeur de reprendre la chose vendue moyennant le remboursement du prix; mais cette nouvelle stipulation n'a plus le caractère d'un pacte de rachat; elle ne vaut que comme promesse unilatérale de revente, dont la réalisation ne produit pas d'effet rétroactif, et laisse subsister toutes les charges hypothécaires et autres, établies par l'acquéreur. — V. Promesse de vente, n. 2 et suiv. ;

2° Si le délai a été fixé à moins de cinq ans, les parties peuvent, tant que ce délai primitivement fixé n'est pas expiré, le prolonger jusqu'à une durée totale de cinq ans. Troplong soutient, il est vrai, le contraire en se fondant sur l'art. 2220 aux termes duquel on ne peut d'avance renoncer à la prescription (Vente, t. 2, n. 711). Mais l'art. 2220 est inapplicable dans l'espèce. « Les parties, dit M. Laurent, auraient pu, dès le principe, stipuler un délai de cinq ans pour l'exercice du rachat; elles doivent avoir le droit, tant que la première convention n'a produit aucun effet, de proroger le délai; dans ce cas, on peut dire que rien n'empêche l'acheteur de renoncer à son droit; il pouvait devenir propriétaire incommutable après deux ans, il est libre de renoncer à ce droit en consentant à ne devenir propriétaire définitif qu'après cinq ans (t. 24, n. 385). » — Sic : Aubry et Rau, t. 4, §357, p. 408; Duvergier, t. 2, n. 26; Colmet de Santerre, t. 7, n. 107 bu, I; Dali., J. G., \° Vente, n. 1492. — Toutefois, cette prorogation ne peut pas préjudicier aux tiers qui, du chef de l'acheteur à réméré, ont acquis des droits sur l'immeuble antérieurement à l'acte de prorogation de délai, « car, dit encore

M. Laurent (loc. cit.), si nous pouvons renoncer à nos droits, il ne nous est pas permis de renoncer aux droits que des tiers ont acquis. Si donc l'acheteur avait consenti une hypothèque avant la prorogation du délai fixé d'abord à deux ans, cette hypothèque deviendrait irrévocable à l'expiration du délai de deux ans, car c'est sous cette condition qu'elle a été stipulée. Il résulte de là que la prorogation de délai n'est pas un véritable pacte de rachat ; la vente sera résolue entre les parties à l'expiration du délai prorogé, mais les droits consentis avant la prorogation subsisteront ».

SI. Autre hypothèse. L'acte de vente fixe le délai à cinq ans. Avant l'expiration de ce terme, il intervient une stipulation qui proroge le délai. Cette stipulation est-elle valable? La Cour de Bordeaux, par arrêt du 13 juin 1849, s'est prononcée pour la négative. M. Laurent {loc. cit.) approuve cet arrêt. Cette convention, d'après le savant professeur belge, viole l'art. 1660, qui défend de stipuler un délai dépassant cinq ans; la loi défend donc aussi de stipuler des délais successifs qui pourraient proroger indéfiniment l'exercice du rachat. Nous croyons, au contraire, que la prorogation est valable. Mais il est bien entendu qu'elle ne pourra pas nuire aux droits des tiers. En outre, la prorogation de l'espèce doit être regardée, vis-à-vis des tiers et même dans les rapports des parties entre elles, comme une véritable promesse de vente. — Sic: Dali., /. G., v° Vente, n. 1493; Dict. Réel., v° Réméré, n. 9. — V. Promesse de vente.

22. L'acte de vente étant constaté par écrit, ainsi que la stipulation de délai y contenu, le vendeur qui voudrait se prévaloir d'une prorogation de délai à lui accordée depuis ne saurait établir l'existence de cette prorogation par des témoignages; il aurait dû se munir d'une preuve écrite. Autoriser en ce cas la preuve testimoniale serait, de la part du juge, contrevenir à l'article 1341, C. civ. La preuve par témoins n'est pas admissible contre et outre le contenu d'un acte. — C. civ., art. 1341, 1346, 1348, 1660, 1661, 1662; Cass., 2 nov. 1812 (S. 13.1.146).

23. Il a été jugé par le même arrêt que la partie qui a intenté une demande en nullité d'un pacte de rachat, ne peut, par des conclusions subsidiaires, demander la prolongation du délai de réméré si cette dernière demande n'était pas justifiée par écrit. C'est bien l'application du même principe.

24. Enfin, aux termes de l'art. 1663, C. civ. : « le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit».

85. Le délai, stipulé ou légal, se compte non à partir du jour de la tradition de la chose vendue, mais à partir du jour où l'acte de vente a été passé.

26. Il se calcule d'après les règles ordinaires, sur la supputation des délais. Ainsi, le jour à quo, c'est-à-tlire le jour du contrat de vente, ne doit pas être compté, tandis que le jour ad quem fait partie du délai. Le dernier jour, pour l'exercice d'un

pacte de rachat stipulé le 1er mars 1887, pour cinq ans, sera donc le 1er mars 1892. — Nîmes, 31 mars 1840 (S. 40.2.319); Duvergier, t. 2, n. 23; Aubry et Rau, t. 4, § 357, p. 408; Dali., J. G., v° Vente, n. 1484; Laurent, t. 24, n. 387.

27. On a tenté de soutenir que le réméré pouvait encore être exercé le lendemain du dernier jour du délai, lorsque ce dernier jour était férié. Nous n'admettons pas cette opinion : elle est condamnée par la largeur de vues même avec laquelle la jurisprudence interprète le principe qui admet l'exercice de l'action de réméré, comme suffisamment établie, par une manifestation quelconque de la volonté du vendeur, pourvu que cette manifestation soit établie, et sans qu'elle ait besoin d'être revêtue d'aucune formalité judiciaire. Citons, à notre appui, Championnière et Rigaud, t. 3, n. 2104; Duvergier, t. 2, n. 23, et la jurisprudence qui confirme notre solution. C'est ainsi qu'il a été jugé qu'après stipulation d'un réméré de deux ans, dans un contrat daté du 1er juin 1827, le délai était expiré le 1er janv. 1829, bien que ce jour fût un jour férié. — Angers, 5 mai 1830 (S. 31.2.85), et Cass., rej. 7 mars 1834 (même aff.) (S. 34.1.216).

27 bis. Le droit de rachat se transmet de plein droit aux héritiers du vendeur. L'obligation de souffrir le rachat se transmet également par voie de succession aux héritiers de l'acquéreur. — V. infrà, n. 107 et suiv.

28. Quand le retrait a été stipulé pour la vie du vendeur (retrait limité de plein droit à cinq ans), si le vendeur meurt avant les cinq ans, ses héritiers ne peuvent prétendre à l'exercice de ce droit. — Pothier, Vente, n. 395; Champ, et Rig., Dr. d'enreg., t. 3, n. 2099.

29. La vente à réméré doit être transcrite, et il en est de même de la cession du droit de réméré \Y. infrà, n. 41); mais lorsque l'immeuble retourne au vendeur en vertu de la clause de rachat, celui-ci n'a pas de nouvelle transcription à effectuer. — Rivière et Huguet, Quest. sur la transcription, n. 42; Flandin, Transcript., n. 84 et 85; Nantes (trib. civ.), 20 mai 1875 (Rev. Not., n. 5199). — V. Transcription.

1 2, — Effets du pacte de rachat pendant que la condition est en suspens.

Art. 1er. — Droits de V acquéreur.

30. La vente à réméré est une vente sous condition résolutoire. Il faut donc appliquer les principes qui régissent cette condition (V. Condition, n. 142 et suiv.). « La condition résolutoire, dit très bien M. Laurent (t. 24, n. 388), ne rend pas le contrat conditionnel; le contrat est pur et simple tant que la condition du rachat est en suspens. L'acheteur devient propriétaire, et il peut exercer tous les droits attachés à la propriété; il peut aliéner, hypothéquer, concéder des droits réels; bien entendu que tous les actes de disposition qu'il fait sont affectés de

la condition résolutoire, puisqu'il ne pent concéder à des tiers des droits plus étendus que ceux qui lui appartiennent. »

31. Et si l'immeuble vendu avec clause de rachat est grevé de privilèges et d'hypothèques, l'acheteur peut les effacer, en remplissant les formalités de la purge. — Laurent, lococit.; Caen 29 juin 1870 (Rev. Not., n. 3010); Gass., 23 août 1871 (Rev. Not ' n. 4039). — V. infrà, n. 76, 102.

32. L'acheteur à réméré jouit donc, jusqu'à l'exercice du retrait, de tous les droits que confère une vente pure et simple. « Il exerce, dit l'art. 1665, tous les droits de son vendeur; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypohèques sur la chose vendue ». La loi n'entend pas dire parla que le vendeur ne conserve aucun droit sur la chose; nous verrons, au contraire, plus loin (n. 37 et suiv.), que le pacte de rachat lui confère une double action : personnelle envers l'acheteur avec lequel il a contracté, réelle, contre le tiers qui détient l'immeuble au moment où le vendeur veut exercer le retrait. Ce que l'art. 1665 veut dire, ajoute M. Laurent, « c'est que le vendeur transporte à l'acheteur les droits qu'il a sur la chose vendue: est-il propriétaire, il transmet la propriété à l'acquéreur; n'est-il pas propriétaire, il transmet à l'acquéreur la possession et un titre, qui peuvent servir de base à l'usucapion si l'acquéreur est de bonne foi. Lorsque le vendeur avait commencé à prescrire, l'acheteur peut continuer la prescription, c'est le droit commun; et l'acheteur à pacte de rachat peut s'en prévaloir, puisqu'il n'est pas un possesseur précaire ; il achète pour devenir propriétaire, il possède donc à titre de propriétaire. Il peut aussi usucaper la liberté du fonds contre les tiers qui prétendraient y avoir des servitudes, ou des hypothèques... ».

33. Les effets de la prescription dont parle l'art. 1665, sont très simples lorsque le vendeur n'exerce point le rachat ; l'acquéreur a, dans ce cas, accompli la prescription pour son compte. Mais qu'arrivera-t-il si le vendeur use de son droit? Celui-ci pourra-t-il joindre la possession de l'acheteur à la sienne? L'affirmative est généralement admise, mais la difficulté, dit M. Laurent (t. 24, n. 38j), est d'établir le principe sur lequel se fonde cette jonction de possession. Une opinion raisonne ainsi : L'acheteur, de fait, a possédé; le vendeur ne prend donc pas une possession vacante: il succède à la possession que l'acheteur a eue en vertu du contrat et qu'il doit rendre au vendeur; en ce sens, l'acquéreur est l'auteur du vendeur, et, par suite, il faut appliquer l'art. 2235, d'après lequel on peut joindre à sa possession celle de son auteur (Colmet de Santerre, t. 7, p. 139, n. 111 bis, III). Il nous paraît plus exact d'établir, comme le fait le savant professeur belge cité plus haut, le droit du vendeur sur l'effet même que produit la résolution. « La résolution, dit ce dernier auteur, replace les choses dans l'état où elles étaient avant le contrat; c'est donc le vendeur qui a toujours été propriétaire; et si l'acheteur a possédé, ce ne peut être que pour le

xvn. 3

3i RÉMÉRÉ, § 2.

vendeur, de même qu'un fermier possède pour le bailleur ; le vendeur a donc eu la possession comme il a eu la propriété; c'est la conséquence logique de la résolution. Il n'a pas besoin de joindre la possession de l'acheteur à la sienne, ce qui, juridiquement, ne se peut; il invoque sou propre droit ».

34. L'art. 1666 ajoute que « l'acquéreur à pacte de rachat peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers inscrits » (V. au mot Cautionnement, n. 360 et suiv., ce qu'il faut entendre par bénéfice de discussion); mais il faut, pour cela, qu'il se trouve, bien entendu, dans les conditions indiquées par les art. 2170 et 2171, qui ont pour objet de déterminer les limites dans lesquelles peut être exercé le bénéfice de discussion, accordé aux tiers détenteurs d'immeubles grevés d'hypothèques (V. Hypothèques, n. 332 et suiv.).

35. D'après les termes généraux de l'art. 1666, lorsque les créanciers du vendeur exercent le rachat contre l'acquéreur (et c'est leur droit, en vertu de fart. 1 166, V. infrà, n. 42), ce dernier peut également leur opposer le bénéfice de discussion. En effet, l'art. 1660 ne parle pas seulement des créanciers hypothécaires, il parle des créanciers du vendeur; il s'ensuit que, dès que ceux-ci agissent contre l'acquéreur, ce dernier peut invoquer le bénéfice de discussion. — Golmet de Santerre, t. 7, p. 1 il ; Mourlon, t. 2, p. 261, n. 644; Laurent, t. 24, n. 390.

36. Mais, par exception aux principes établis ci-dessus, à la différence de l'acquéreur pur et simple, qui peut expulser le preneur, dont le bail n'a pas date certaine (G. civ., art. 1743), l'acquéreur à pacte de rachat n'est pas admis à user de cette faculté avant l'expiration du délai fixé pour le retrait (G. civ., art. 1751). — V. Bail {en général), n. 356.

36 bis. Bien que sans aucun doute, et nous avons déjà vu de nombreuses applications de ce principe, l'acheteur à réméré obtienne instantanément sur l'immeuble vendu un droit absolu de propriété, la possibilité de voir ce droit se résoudre en une simple créance mobilière, si le vendeur exerce l'action de réméré, peut rendre, en certains cas, très difficile la détermination de la nature du droit qui se trouve dans le patrimoine de l'acquéreur, spécialement de dire si ce droit est mobilier ou immobilier. Spécialement si l'acquéreur décède, il est utile de trancher cette question avant de procéder à la distribution de l'héritage. Il a été jugé sur ce point que, lorsque l'acquéreur décède avant l'expiration du délai de réméré, l'immeuble ainsi acheté ne figure dans la succession que sous condition résolutoire, et que l'événement de cette condition, suivi du remboursement du prix payé, fait que ce prix seul, avec sa nature mobilière, est toujours censé avoir fait partie de la succession. — Itennes, 6 avril 1870 [Rev. Not. , n. 2896).

36 ter. Cette solution est parfaitement juridique. Evidemment, tant qu'il est impossible de dire si l'acquéreur à réméré conservera oui ou non la propriété de l'immeuble, et qu'on peut supposer qu'à un moment donné, et sans que cela dépende de sa

volonté, le prix de l'immeuble remplacera, dans son patrimoine, cet immeuble même, on ne peut fixer, d'une façon définitive, la nature du droit dont il est titulaire. Aussi faudra-t-il, s'il vient à mourir, pour déterminer à quelle masse (mobilière ou immobilière) le droit appartiendra dans sa succession, attendre l'expiration du délai, pour que par l'événement de la condition ou par son défaut, l'incertitude soit tranchée. Le droit sera alors, rétroactivement mobilier ou immobilier, suivant l'événement. Ainsi a décidé l'arrêt précité qu: ajugé que, dans le cas de rachat, c'est le prix de l'immeuble qui doit figurer définitivement dans la succession de l'acheteur, et qu'il devra y être classé parmi les valeurs mobilières.

36 quater. Dans le même sens, on devra décider, selon nous, que, lorsque des époux se mariant sous le régime de la communauté légale, l'un d'eux possède au moment de la célébration du mariage un immeuble qu'il a acquis à réméré, il faudra attendre l'expiration du délai pour savoir s'il a un droit de propriété immobilier qui lui reste propre, ou un droit mobilier qui tombe dans la communauté.

Art. 2. — Droits du vendeur.

37. Le vendeur sous réserve de réméré a-t-il un droit sur la chose vendue, pendant que la condition est en suspens? L'affirmative ne nous parait point douteuse. Nous avons vu, cependant (v° Hypothèques, n. 496), que, d'après une jurisprudence qui a été approuvée par Grenier (t 1, n. 153; et par MM. Aubrv et Rau (t. 2. § 209, texte et note 68, et t. 4. g 357, texte et nute 29), il ne conserverait, sur la chose vendue, aucun droit de propriété, même sous condition suspensive, mais se serait seulement réservé le droit d'en acquérir de nouveau la propriété. La vente avec pacte de rachat, porte un arrêt de la Cour de Paris, en date du 12 août 1871 (S. 71 2.193; /{eu. Not., n. ;>U39;, transfère à l'acheteur le jus m re, la propriété, et ne laisse au vendeur qu'un jus ad rem, une simple action. Plusieurs astres arrêts se sont prononcés dans le même sens. — V. notamment, Cass , 21 dec. 1N25; Bordeaux, 5 janv. 1833 (S. 33.2.188); Grenoble, 17 fév. 1849 S. $.2.544). — V., cependant, un arrêt de la Chambre des requêtes du 17 fév. 1885 {liée. .W., n. 7435; S. 85.1.311 .

38. D'après cette jurisprudence, les droits réels constitués par le vendeur, pendenie conditione, seraient frappés de nullité, et ne pourraient produire aucun effet après l'exercice de la faculté de rachat. Observons cependant que, d'après MM. Aubry et Rau, il faudrait maintenir, après l'exercice de cette faculté, les servitudes constituées par le vendeur, par ce motif que, suivant eux, les servitudes, à la différence des hypothèques, peuvent être constituées sous la condition *?' dominiwn aoqumtum fuerit (t. 4, | 357, note 33).

341. La plupart des auteurs enseignent, au contraire, et avec raison suivant nous, que le vendeur à réméré conserve sur la

chose vendue un véritable droit de propriété sous condition suspensive, et considèrent par conséquent comme valables, après l'exercice du réméré, tous les droits réels constitués sur l'immeuble, depuis la vente, par le vendeur. — Valette, Priv. et Hyp., t. 1, p. 202 et 203; Duranton, t. 19, n, 278; Troplong, Ht/p.,t. 2, n. 469; Pont, Priv. et Hyp., n. 639; Larombière, Oblig., t. 2, art. 1181, n. 8; Colmet de Santerre, t. 5, n. 109 bis, III; Mourlon, t. 3, n. 631 ; Demol., t. 25, n. 410 et 411; Laurent, t. 24, n. 392 et suiv. ; Labbé, Observations sur l'arrêt de la Cour de Paris du 12 août 1871 (S. 71.2.193) (en note), et Revue critique (1871-72, p. 497). — V., dans le même sens, Douai, 22 juill. 1820. La jurisprudence des Cours de Belgique est conforme à cette dernière opinion. — Bruxelles, 10 nov. 1815, et rejet, Chambre de cassation, 15 juin 1818 (Pasicrisie belge, 1815, p. 519, et 1818, p. 123); Liège, 24 fév. 1818 {Pasicrisie belge, 1817, p. 336).

40. Nous venons de dire que nous partageons l'opinion de la majorité des auteurs. L'acquéreur sous réserve de réméré acquiert une propriété résoluble; donc le vendeur conserve un droit de propriété sous condition suspensive. Il demeure propriétaire sous la condition que, dans le délai imparti par le contrat, il exercera le réméré. Le réméré exercé, par l'effet rétroactif de la condition accomplie, l'acheteur sera réputé n'avoir jamais été propriétaire, et le vendeur, au contraire, sera réputé l'avoir toujours été. Maintenant, celui qui est propriétaire sous condition suspensive peut-il, pendente conditione, hypothéquer les immeubles soumis à son droit? A notre avis, l'art, 2125, C. civ., ne permet pas le doute, et l'affirmative est certaine. Quand on vient dire que ce n'est qu'à la partie qui a sur l'immeuble un droit suspendu par une condition que cet article accorde le pouvoir de l'hypothéquer, qu'est-ce que l'on fait donc, dit M. Demolombe, de ces autres mots de l'article, qui accordent expressément le même pouvoir à la partie qui a sur l'immeuble un droit résoluble. Suivant la judicieuse remarque de M. Laurent, la théorie que nous combattons aboutit à cette conséquence, pour le moins étrange, c'est que pendant le délai du rachat, l'immeuble ne peut être grevé d'hypothèques conventionnelles lorsque le rachat est exercé; l'acheteur ne peut l'hypolhéquer, puisqu'il n'a jamais eu de droit sur la chose; le vendeur ne le peut, puisqu'il n'avait plus aucun droit de propriété sur la chose, au moment où il â consenti l'hypothèque. L'immeuble sera donc hors du commerce pendant cinq ans. Concluons donc avec M. Labbé (note précitée), et avec les auteurs cités dans le numéro précédent, que ceux qui ont sur l'immeuble un droit suspendu par une condition, peuvent consentir une hypothèque soumise à la même condition; hypothèque destinée à s'effacer si la condition défaille, hypothèque ayant la vertu de frapper l'immeuble, et l'immeuble tout entier, si la condition s'accomplit. — V. toutefois infrà, n. 43.

41. Le même dissentiment existe pour l'aliénation. Dans le système que nous avons adopté et qui est celui de la doctrine, on applique à l'aliénation ce que nous venons de dire de l'hypo-

thèque. Il n'en saurait être autrement, dû-moment que l'on admet que le vendeur conserve, pendente conditione, un droit conditionnel sur la chose. Dans le système de la jurisprudence, on décide que le vendeur ne peut pas aliéner; mais on maintient néanmoins la vente, en l'interprétant comme si le vendeur avait cédé son droit (Grenoble, 17 fév. 1849, S. 49.2.543; Nîmes, 18 déc. 1849, S. 50.2.164). Il nous est impossible de ne voir qu'une simple créance dans le droit qu'a le vendeur de reprendre son bien en désintéressant l'acheteur, alors que la loi dit ellemême, d'une part, qu'il peut le reprendre entre les mains d'un second acquéreur, quand même la faculté de réméré n'aurait pas été déclarée dans le second contrat (C. civ., 1664), et, d'autre part, que le bien qu'il peut ainsi reprendre partout où il le trouve, lui fait retour libre des hypothèques et autres charges dont il a pu être grevé soit du chef de l'acheteur, soit du chef des ayants-cause de ce dernier (G. civ., art. 1673). Il faut donc décider, à notre avis, que la cession du droit de rachat est, au fond, identique avec la vente et qu'elle produit le même effet. — Sic : Laurent, t. 24, n. 394, Mourlon, Transcription, t. 1, n. 17; Troplong, Transcription, n. 59 et 60. — V. suprà, n. 29.

42. Le droit au rachat, c'est-à-dire l'action de réméré, n'est susceptible ni d'hypothèque, ni d'expropriation (Orléans, 27janv. 1842, S. 42.1.231; Cass., 14 avril 1847, S. 47.1.341; Caen, 29 juin 1870, Rev. Not., n. 3010; Cass., 29 juin 1870, S. 71.2.29. Mais le droit de réméré peut être exercé par les créanciers du vendeur (G. civ., 1166). Ce n'est pas là un droit exclusivement attaché à la personne. — Troplong, Vente, t. 2, n. 743; Duvergier, Vente, t. 2, n. 18; Grenoble, 9 janv. 1838 (S. 59.2.172).

42 bis. L'action des créanciers du vendeur serait toutefois non recevable tant qu'ils n'auraient pas justifié de poursuites contre le débiteur lui-même. L'acheteur à réméré jouit, en ce cas, du bénéfice de discussion. — Metz, 26 fév. 1819 (S. chr.). — V. suprà, 34 et 35.

43. Dans l'hypothèse que nous avons envisagée sous les nos 37 et suiv. , le vendeur a exercé lui-même la faculté de rachat ; et l'immeuble qu'il avait vendu est rentré dans son patrimoine. C'est dans cette supposition, bien entendu, que nous avons dit que les hypothèques qu'il a pu constituer sur l'immeuble, pendente conditione, avant l'exercice du réméré, se trouvent consolidées, et deviennent efficaces par l'accomplissement de la condition. Quid, dans le cas où le vendeur, au lieu d'exercer lui-même la faculté de rachat, l'aurait cédée à un tiers (suprà, n. 41), qui l'aurait ensuite exercée en son nom et pour son compte ? Précisons : Un immeuble est vendu sous faculté de réméré. Des hypothèques judiciaires ont pris naissance du chef du vendeur depuis la vente conclue. Le droit au réméré est ensuite cédé à un tiers qui l'exerce; les hypothèques du chef du vendeur grèvent-elles l'immeuble au détriment du cessionnaire qui a déboursé un prix pour résoudre le droit de l'acheteur? Le cessionnaire, exposé à

l'action des créanciers hypothécaires, a-t-il sur l'immeuble un privilège jusqu'à concurrence du prix qu'il a déboursé? L'équité veut, évidemment, que le cessionnaire, s'il est exproprié par les créanciers hypothécaires de son auteur, soit indemnisé; qu'il puisse reprendre, sur le prix de l'immeuble vendu sur saisie, la somme qu'il a déboursée? Mais le principe posé sous le n° 40 ne conduit il pas, au contraire, à ce résultat, manifestement injuste, que l'hypothèque, valablement constituée par le vendeur durant le délai et avant toute cession de son droit, s'applique, après l'exercice du réméré par un cessionnaire, à l'immeuble entier, sans aucune restriction en faveur du cessionnaire qui a déboursé l'argent du rachat? N'e&t-ce pas pour échapper à cette injustice que la jurisprudence a repoussé le principe de la propriété retenue par le vendeur sous condition suspensive et susceptible d'hypothèque sous la même condition? Ce qui est remarquable, en effet, c'est que dans toutes les affaires qui ont donné lieu aux arrêts cités plus haut (suprà, n. 37), le rachat avait été exercé par un cessionnaire.

44. Nous croyons que l'on peut arriver au résultat que commande l'équité, sans nier pour cela que le vendeur à réméré ait un droit réel et puisse hypothéquer. Des différentes solutions qui ont été proposées dans le but de sauvegarder l'intérêt du cessionnaire sans blesser les principes, la plus rationnelle, à notre avis, est celle de M. Labbé. « Le cessionnaire, dit le savant professeur, est dans la situation d'un tiers acquéreur qui dégrève, à ses dépens, la propriété par lui acquise, ou qui emploie son prix à éteindre les charges grevant la propriété; il doit être subrogé de plein droit, en vertu des §| 2 et 3 de l'art. 1251, C. civ., au privilège de l'acheteur à réméré. — On ne peut nier que le droit de l'acheteur ne pèse, même d'un poids très lourd, et sur les hypothèques constituées par le vendeur et sur la propriété du cessionnaire. Le remboursement du prix à l'acheteur affranchit la propriété comme le ferait le payement d'un créancier ayant une hypothèque première en date. Le cessionnaire du droit de réméré est incité à opérer ce remboursement par un intérêt identique à celui qui détermine un tiers détenteur à payer un créancier hypothécaire. La situation est la même; la subrogation légale doit avoir lieu dans les deux cas, en vertu du § 3 de l'art. 1251, C. civ. — On peut aussi soutenir que le cessionnaire du droit de rachat est un tiers acquéreur de la propriété de l'immeuble, sous la condition de payer : 1° au vendeur, le prix de la cession, si un prix a été convenu; 2° à l'acheteur, le complément de la valeur de l'immeuble, sous forme de restitution du prix de la première vente. Donc, le cessionnaire qui évince l'acheteur en le remboursant paye une portion du prix de l'immeuble; il emploie cette portion du prix à dégrever la propriété d'un droit susceptible de se transformer en un privilège; il doit être subrogé légalement à ce privilège, en vertu du § 2 de l'art. 1251 ».