V. Quelles sont les grosses réparations

I. — 517. Ces trois articles sont relatifs aux réparations plus ou moins considérables, et aux reconstructions, qui peuvent devenir nécessaires pendant la durée de l'usufruit. Or, de la nature même du droit d'usufruit il résulte que le nu propriétaire n'est jamais tenu, comme tel, visà-vis de l'usufruitier, à aucune réparation ni reconstruction. L'usufruitier a, ni plus ni moins, le droit de jouir de la chose, en se mettant luimême et immédiatement en rapport avec elle, et sans pouvoir réclamer l'intervention de personne-, il n'a pas, comme le locataire, le droit de forcer le proprétaire à le faire jouir. Ainsi, ce locataire peut exiger que L propriétaire relève les bâtiments brûlés, renversés par une tempête, tombés de vétusté ou détruits par toute autre cause; qu'il rétablisse les toitures, qu'il répare tout ce qui est en souffrance, etc. : car de même que le propriétaire est tenu au commencement du bail de livrer la chose en bon état, il est tenu également de l'entretenir dans cet état pendant toute la durée de ce bail (art. 1720, alin. 2). L'usufruitier, au contraire, ne peut rien demander de tout cela : de même qu'à l'ouverture de l'usufruit il lui faut se contenter des choses dans l'état où elles sont, sauf à lui faire lui-même telles réparations et tels travaux qu'il trouvera bon, ou à refuser l'usufruit s'il ne le trouve pas avantageux; de même pendant toute la durée de cet usufruit il lui faut garder les choses dans l'état où elles viennent à se trouver, sauf à lui d'y faire à ses frais les travaux qu'il juge utile de payer ou de renoncer à son droit pour l'avenir si les travaux nécessaires lui paraissent trop coùleux. Quant au nu propriétaire, aucune obligation ne peut frapper sur lui, en cette qualité de nu propriétaire.

Delvincourt, cependant, prétend que le propriétaire est obligé de faire les grosses réparations. Il se fonde sur le sentiment de Pothier dans son Traité du Douaire, et sur les termes de l'art. 605, qui déclare que ces réparations demeurent à la charge du propriétaire. Mais c'est là une erreur (l).

Les deux bases de la décision de Delvincourt lui échappent entièrement. Et d'abord, il n'est pas vrai que Pothier ait enseigné la doctrine qu'on lui prête; loin de là, il enseigne le contraire : « Le mari, en se mariant, dit-il, contracte envers sa femme l'obligation de lui laisser son douaire après sa mort. Cette obligation renferme l'obligation secondaire que le mari contracte également, et qui passe par sa mort à ses héri-

(1) Toullier (III, M3); Proudhon (IV, 1675); Duranton (IV, 615); Zachariae (II, p. 18); Demolombe (X, nQ' 581 et suiv.); Dkt. not. (v° Usufr., n° 553|; Paris, 11 oct. 1860 (Dev., 60, 2, 581; /. Pal., 61, 158); Toulouse, 9 février 1865 iDev , 65, 2, 160; 7. Pal., 65, 715).

tiers , de mettre et maintenir dans l'état voulu les choses sujettes au douaire... Il est vrai que le droit d'usufruit n'oblige pas le nu propriétaire a faire quelque chose : aussi, ce n'est pas du droit d'usufruit que nait l'action qu'a la douairière pour obliger lliéritier du mari à faire les réparations; elle naît de l'obligation personnelle que son mari a contractée. » (Du Douaire, n° 239.) Ainsi, Pothier professait notre doctrine, qui est la doctrine du droit romain, la doctrine de l'ancien droit, la doctrine du Code. Aussi, tandis que la douairière pouvait, en conséquence de l'obligation contractée par son mari , contraindre l'héritier de celui-ci, lors de l'ouverture de son usufruit, à lui livrer les héritages en bon état de réparations, le Code, au contraire, déclare dans l'art. 600 que l'usufruitier devra recevoir les choses dans l'état où elles se trouveront.

Quant aux termes de l'art. 605, ils n'ont nullement le sens que leur attribue Delvincourt, sens qui serait le renversement des principes romains et de la doctrine de Pothier, et une contradiction flagrante avec l'art. 600. Comment l'usufruitier, qui ne peut pas, d'après cet art. 600, exiger les grosses réparations nécessaires au commencement de l'usufruit, pourrait-il exiger ici celles qui deviennent nécessaires dans le cours de sa jouissance?... Tel n'est pas le sens de l'article; les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire , mais il n'est pas tenu de les faire. Les grosses réparations demeurent à sa charge, c'està-dire qu'elles y sont comme avant l'existence de l'usufruit; or, il est clair qu'avant l'existence de l'usufruit il n'était pas obligé de les faire, car nul n'est forcé de restaurer le bâtiment qui lui appartient : elles demeurent à sa charge pendant comme avant l'usufruit, c'est-à-dire que s'il veut qu'elles soient faites (et c'est ce qui arrive ordinairement), il doit les faire lui-même; mais s'il ne tient pas à ce qu'elles soient faites, personne ne peut les exiger : elles y sont comme auparavant, c'està-dire que la présence d'un usufruitier ne l'en débarrasse pas comme elle le débarrasse des réparations d'entretien.

II. — 518. Que si l'usufruitier, soit au commencement, soit dans le cours de sa jouissance, avait fait à ses frais les grosses réparations sans les ordres du propriétaire, le point de savoir s'il peut réclamer le montant de ses dépenses dépendrait d'une distinction qui se présente d'ellemême. Cette distinction est un point de fait que les tribunaux décideraient d'après les circonstances. En effet, si, malgré les dénégations d'un propriétaire peu loyal , on voit que ce propriétaire aurait certainement fait les réparations, comme alors l'usufruitier a vraiment géré utilement l'affaire du propriétaire , celui-ci devra être condamné à l'indemniser; si, au contraire, il parait assez probable que le propriétaire n'aurait pas voulu faire ces réparations et aurait mieux aimé laisser tomber le bâtiment (par exemple, s'il s'agit d'une grange à peu de distance de laquelle il en a une seconde sur un terrain qui n'est pas soumis à l'usufruit), l'usufruitier n'aurait rien à réclamer. En vain, dans ce dernier cas, il dirait à la lin de l'usufruit que s'il n'y a pas gestion d'affaire utile pour tout le montant des dépenses faites (puisque

le propriétaire aurait laissé tomber et va jeter bas cette grange), il a au moins droit à la somme, assez modique il est vrai, que le propriétaire peut retirer des quelques matériaux qu'il a mis, il ne serait pas écouté, à cause de l'art. 599, qui lui refuse toute indemnité pour les améliorations par lui faites. — Que si c'était une reconstruction, et non une simple réparation , qu'il eût faite (toujours dans des circonstances qui permettent de croire que le propriétaire n'aurait pas voulu la faire), ce serait le cas de l'art. 555, et il lui serait permis de démolir pour enlever ses matériaux.

Au reste, dans le cas môme où l'on jugera en fait que le propriétaire aurait fait les réparations, et où il sera en conséquence condamné à rembourser les dépenses de l'usufruitier, comme aussi quand ce propriétaire consentira à faire lui-même les réparations, il ne devra payer les dépenses ou les rembourser à l'usufruitier que sous l'obligation par cet usufruitier de lui payer les intérêts de la somme pendant la duréede sa jouissance. En effet, il est bien clair que l'usufruitier ne peut pas avoir la prétention de jouir d'une valeur plus considérable que la valeur totale du bien soumis à l'usufruit; si ce bien vaut 80 000 francs, l'usufruitier ne peut pas exiger qu'on le laisse jouir de 100 000. Donc, quand on vous confère, par un legs ou autrement, l'usufruit d'un bien qui vaudrait 100 000 francs s'il était en bon état, mais qui demande 20 000 francs de réparations, il est évident que ce bien ne valant réellement que 80 000 francs, c'est seulement de 80 000 francs que vous avez droit de jouir. Si donc le propriétaire, qui n'est pas tenu à ces réparations, consent cependant à les faire, il est clair qu'il peut exiger de vous les intérêts des 20 000 francs qu'il va débourser, et par le déboursement desquels vous allez avoir sous votre jouissance une valeur de 100 000 francs au lieu de la valeur de 80000 à laquelle vous aviez droit. Une hypothèse va rendre ceci palpable.

Supposez qu'on vous lègue l'usufruit d'une ferme dont on me lègue la nue propriété, à moi qui n'ai pas un sou. Si les bâtiments exigent 20 000 francs de réparations que je veux bien faire, n'est-il pas clair que le moyen tout direct, tout naturel, de payer cette dépense, c'est de vendre , jusqu'à concurrence de 20 000 francs , une portion des terres? Or, qu'arrivera- t-il par là? c'est que cette portion de terre, cette valeur de 20 000 francs, sera perdue pour moi quant à la propriété, et pour vous quant à la jouissance; il y a pour vous comme pour moi une perte qui est compensée par la consolidation des bâtiments. Que si, au lieu de vendre des terres , on empruntait avec hypothèque sur le bien, la dette étant celle de l'immeuble, c'est à l'usufruitier, qui l'a consentie d'accord avec le propriétaire, à en acquitter les intérêts, lesquels sont une charge de ses revenus. Mais maintenant, s'il en doit être ainsi dans le cas où le propriétaire ne possède rien, n'est il pas clair qu'il en doit être de même alors qu'il possède des valeurs quelconques et qu'il paye tous les travaux de ses propres deniers? Le point de savoir s'il est riche ou pauvre n'a évidemment rien à faire dans la question , et le résultat doit toujours être le même , quel que

soit le moyen employé pour payer les 20000 francs. Que si , enfin , c'était l'usufruitier qui fit les avances de ses deniers, il ne pourrait, d'après les mêmes vues, en exiger le remboursement qu'à la tin de l'usufruit, de manière à ce que ce soit lui qui subisse les intérêts pendant la durée de sa jouissance.

III. — 519. Si le propriétaire ne subit, quant aux réparations, aucune obligation, il n'en est pas de même de l'usufruitier. En effet, l'usufruitier doit jouir comme le propriétaire, comme jouirait un administrateur soigneux, sicut bonus pater familias (art. 578 et 001); or, d'après les règles les plus élémentaires d'une sage administration, c'est sur les produits d'un bien, sur les revenus actifs, que doivent se prendre les frais nécessaires pour le maintenir en bon état, les réparations d'entretien , qui sont pour ainsi dire des revenus passifs : ces réparations d'entretien étant une cbarge de la jouissance, c'est donc à l'usufruitier de les faire, et le propriétaire peut l'y contraindre (l).

Puisque ces réparations d'entretien sont une charge des fruits, de la jouissance, l'usufruitier peut donc toujours s'en débarrasser pour l'avenir, en renonçant à son usufruit. Il peut, disons-nous, s'en débarrasser pour l'avenir; il ne le peut pas pour celles qui sont actuellement nécessaires au moment de sa renonciation, car celles-là sont le résultat, et par conséquent une charge de sa jouissance passée. Il ne le pourrait, en tout cas, qu'en restituant les fruits de sa jouissance passée; mais il ne le peut pas même, selon nous, sous cette condition.

En effet, c'est par le fait même de sa jouissance que l'usufruitier se trouve tenu des réparations contemporaines à cette jouissance; or, quand l'obligation est une fois née par ce quasi-contrat, il est clan qu'elle doit s'exécuter et que le propriétaire peut en exiger l'accomplissement : l'exécution directe de cette obligation ne pourrait être remplacée par la restitution de tous les fruits perçus qu'autant que le propriétaire y consentirait, et qu'une convention, un accord commun des deux parties opérerait novation de l'obligation primitive. On ne peut pas se libérer d'une obligation en offrant au créancier un équivalent que celui-ci ne veut pas recevoir, et l'entrepreneur qui s'est engagé à faire, moyennant 2 000 francs que je lui ai versés, toutes les réparations nécessaires à ma maison, ne peut pas se libérer de son obligation en me restituant mes 2 000 francs. En vain dirait-on qu'en restituant les fruits l'usufruitier fait disparaître la cause de son engagement personnel; l'usufruitier ne peut pas faire qu'il n'ait pas joui, il ne peut pas faire qu'il n'y ait eu de sa part consentement d'être usufruitier, et de rester tel pendant tout le temps qui s'est écoulé depuis son acceptation jusqu'au moment où il renonce. Et qui empêcherait mon entrepreneur, dans l'hypothèse ci-dessus, de présenter ce même argument? La cause de son engagement est dans la réception volontaire de sa part des 2 000 francs que je lui ai comptés ; il pourrait donc dire aussi qu'en me restituant ces 2 000 francs il fait disparaître la

(1) Conf. Aubry et Raa (II, g 283, p. 508); Demolombe (X, n" 573).

cause de son obligation. Que si, au lieu de lui verser d'avance cette somme, je m'étais également obligé à la lui donner plus tard , la cause de son obligation se trouvant alors dans mon obligation de la lui payer, il pourrait donc se libérer en me disant qu'il me tient quitte; car il dirait encore qu'en consentant ma libération, il fait disparaître la cause de son obligation! C'est-à-dire qu'on pourrait à son gré se départir, dans tous les cas possibles, des engagements auxquels on se trouve soumis ! . . .

II y a au fond de tout ceci une confusion qu'il est facile de saisir ; c'est que la restitution des fruits, ou celle des 2 000 francs, ou la quittance de mon obligation, ne peuvent produire leur effet qu'autant quelles existeraient; or, elles n'existeront que par mon acceptation, par le concours de nos volontés : jusqu'à mon acceptation, il y aura seulement des offres, offres que je ne suis pas forcé d'accepter, et qui ne produiront aucun effet si je ne les accepte pas. — Nous tenons donc pour une erreur la doctrine contraire professée par Proudhon (t. V, 2164), M. Duranton(IV,623)etM.Zachariae(H, p. 18).

IV. — 520. Ainsi, en principe, et par leur qualité, l'usufruitier n'est tenu que des réparations d'entretien contemporaines à sa jouissance, et le propriétaire n'est tenu d'aucune réparation ni reconstruction. Mais on conçoit qu'il en pourrait être autrement par suite de circonstances particulières.

Par exemple, si par l'acte constitutif de l'usufruit l'usufruitier avait pris les grosses réparations à sa charge, il est clair qu'il serait tenu de les faire. Il en serait tenu également si c'était le défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit qui eût rendu ces grosses réparations nécessaires, puisque chacun est tenu de réparer le dommage qu'il cause par sa négligence (art. 1383). D'après le même principe, il serait tenu même d'une reconstruction si c'était par le défaut de grosses réparations à lui imposées, ou par toute autre cause à lui imputable, que la destruction se fût réalisée.

De son eôté, le propriétaire sera tenu soit des reconstructions, soit des réparations grosses ou d'entretien, s'il s'était engagé à les faire (car toute convention tient lieu de loi à celui qui l'a consentie), ou si c'était par son fait qu'elles fussent devenues nécessaires (car il ne peut par sou fait nuire aux droits de l'usufruitier, aux termes de l'art. 599). — Nous pensons avec M. Duranton (IV, 617), et contrairement à M. Zachariae (II, p. 8, note 18), que le propriétaire, obligé par son titre de faire les grosses réparations, pourrait s'en affranchir en abandonnant à l'usufruitier la propriété de la chose; l'art. 699 le décide positivement pour le cas d'une servitude réelle, et l'on ne voit pas comment il en serait autrement dans l'usufruit, qui n'est aussi qu'une servitude. Pour qu'il en fût autrement, pour que l'usufruitier eût sous ce rapport le même avantage qu'un locataire, il faudrait que cette idée ressortît clairement de l'acte constitutif; elle ne doit pas se présumer.

V. — 521 . Puisque l'usufruitier n'est tenu que des réparations d'en-

508 EXPLICATION DU CODE CiVIL. L1V. II.

tretien et non des grosses réparations, il importe donc de bien distinguer les unes des autres.

D'après l'art. 606, il n'y aurait de grosses réparations que le rétablissement 1° des gros murs, 2° des voûtes, 3° des poutres, 4° des couvertures entières, 5° des digues, 6° enfin des murs de soutènement ou de clôture, quand il s'agit de les refaire en entier; toute autre réparation serait d'entretien.

Les gros murs sont ceux qui régnent du haut en bas de la maison pour la soutenir : il n'y a souvent de gros murs que les quatre murs extérieurs; mais il peut y en avoir aussi à l'intérieur. On appelle murs de soutènement ceux qui sont destinés à soutenir une terrasse ou autres terres, la partie inférieure d'une lourde construction, etc.

Si une couverture, un mur de soutènement ou de clôture, etc., qui ne sont actuellement tombés qu'en partie (ce qui présenterait une réparation d'entretien), étaient cependant dans un état tel qu'en les réparant sur un point le reste tombera, ce serait un cas de grosse réparation , et l'usufruitier s'en affranchirait en faisant constater l'état des choses.

Il est évident, au surplus, qu'on ne doit entendre l'art. 606 que des objets dont il s'occupe, et non pas d'une manière absolue. Ainsi, quoique cet article ne s'occupe pas d'une usine, d'un bâtiment de mer , d'une chapelle, il est clair que ces objets et d'autres encore donnent lieu à des réparations d'entretien et à de grosses réparations. Par exemple, si le tiers ou la moitié d'une cheminée d'une pompe à feu vient à s'écrouler, il est évident que ce n'est pas là une simple réparation d'entretien dont soit tenu l'usufruitier, quoique l'article n'en parle pas ; si , sur le domaine soumis à l'usufruit, se trouve une chapelle dont les piliers menacent ruine, il est clair qu'il s'agit encore là d'une grosse réparation, car ces piliers soutiennent l'édifice à l'instar d'un gros mur, etc. — En un mot, il ne faut pas prendre à la lettre et dans un sens absolu cette proposition de l'article, que toutes les réparations qu'il n'indique pas sont d'entretien; il ne faut accepter cette règle que pour les choses dont l'article a parlé , et décider par analogie les cas qu'il n'a pas prévus.

608. — L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits.

522. Ainsi, c'est à l'usufruitier de payer tous les impôts ordinaires, puis les frais de garde, de curage des rivières et fossés, etc., etc., attendu que toutes ces dépenses sont des charges des revenus, fl en est autrement des impôts extraordinaires dont va parler l'article suivant.

609. — A l'égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu'il suit :

Le propriétaire est obligé de les payer, et l'usufruitier doit lui tenir compte des intérêts.

Si elles sont avancées par l'usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l'usufruit.

523. Il s'agit ici des charges extraordinaires imposées à la propriété ; par exemple, un emprunt forcé frappant proportionnellement sur tous les propriétaires d'une commune. Il en est de ces charges comme des grosses réparations à faire sur un bien ; le moyen tout naturel (et qui serait forcé si le propriétaire n'avait aucune autre ressource) ce serait de vendre, pour y faire face, une petite portion de la chose. Or, comme ce moyen enlèverait au propriétaire une partie de son capital , et à l'usufruitier une partie de sa jouissance, et que si tout autre moyen est substitué à celui-ci le résultat doit être le même, il s'ensuit que c'est toujours à l'usufruitier de supporter les intérêts de la somme déboursée. Si donc la somme est payée par le propriétaire, celui-ci pourra demander les intérêts à l'usufruitier pendant toute la durée de l'usufruit; que si c'est l'usufruitier qui la paye lui-même, il n'en pourra demander le remboursement qu'à la fin de l'usufruit (voy. art. 607, n° I , in fine). — En un mot, la survenance d'une grosse réparation à faire sur un bien ou de toute autre charge extraordinaire et non annuelle sur ce bien, est en définitive une diminution du bien-, or, puisque le dominium de ce bien est divisé entre le propriétaire qui a Yabusus, et l'usufruitier qui prend Vusus et le fructus, ils doivent subir tous deux cette diminution, l'un quant au capital, l'autre quant aux revenus.

Notre article, du reste, ne parle que des charges imposées pendant la durée de l'usufruit; car si l'emprunt forcé ou autre impôt extraordinaire était créé déjà au moment qu'on a constitué cet usufruit, les intérêts comme le capital resteraient à la charge du propriétaire. En effet, quoique l'impôt ne naisse que par rapport au bien sur lequel on l'établit et qu'il soit vraiment la dette de ce bien, il devient cependant la dette du propriétaire, la dette de la personne (frappant dès lors sur le patrimoine entier de cette personne), à partir du moment même qu'il est créé; tellement que si la maison imposée brûlait en entier, le lendemain du jour où l'impôt est établi, cet impôt n'en serait pas moins dû. En un mot, l'impôt est à la charge de celui qui avait le dominium de la chose au moment qu'il a été établi; donc, quand l'impôt a été établi à un moment où je suis nu propriétaire et vous usufruitier, le dominium étant alors divisé entre nous, la dette de cet impôt naît contre nous deux, savoir : contre moi pour le capital, et contre vous pour les revenus; mais quand il est né au moment où j'avais encore le dominium à moi seul, je dois par conséquent l'impôt à moi seul (I).

(1) Le légataire en usufruit qui a payé les droits de mutation dus à raison de la nue propriété peut en exiger le remboursement immédiat des héritiers nus propriétaires; le droit de mutation par décès n'étant ni une dette de la succession, ni une

610. — Le legs fait par un testateur, d'une rente viagère ou pension alimentaire, doit être acquitté par le légataire universel de l'usufruit dans son intégrité , et par le légataire à titre universel de l'usufruit dans la proportion de sa jouissance, sans aucune répétition de leur part.

611. — L'usufruitier à titre particulier n'est pas tenu des dettes auxquelles le fonds est hypothéqué : s'il est forcé de les payer, il a son recours contre le propriétaire, sauf ce qui est dit à l'article 1020, au titre Des Donations entre-vifs et des Testaments.

612. — L'usufruitier, ou universel, ou à titre universel, doit contribuer avec le propriétaire au payement des dettes, ainsi qu'il suit :

On estime la valeur du fonds sujet à usufruit; on fixe ensuite la contribution aux dettes à raison de celte valeur.

Si l'usufruitier veut avancer la somme pour laquelle le fonds doit contribuer, le capital lui en est restitué à la fin de l'usufruit, sans aucun intérêt.

Si l'usufruitier ne veut pas faire cette avance, le propriétaire a le choix, ou de payer cette somme, et, dans ce cas, l'usufruitier lui tient compte des intérêts pendant la durée de l'usufruit, ou de faire vendre jusqu'à due concurrence une portion des biens soumis à l'usufruit.

SOMMAIRE

I Objet commun des trois articles. — Observations préliminaires. Règles appli-

quées par nos articles à l'usufruitier, mais seulement pour l'intérêt des dettes. L'acquéreur à titre gratuit d'un usufruit universel et à titre universel doit cet intérêt en proportion de sa jouissance.

II. Application de cette règle aux arrérages de rentes perpétuelles ou viagères. —

Sens et vices de rédaction de l'art. 610.