DES IMMEUBLES

517. — Les biens sont immeubles , ou par leur nature , ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent.

340. Il y a trois classes d'immeubles : 1° les biens qui sont tels par leur nature même, c'est-à-dire qui sont réellement immobiles et hors d'état d'être transportés d'un lieu à un autre; 2° ceux qui le deviennent par leur destination : ce sont des meubles, des objets conservant leur nature mobile, mais que la loi immobilise fictivement à cause de leur rapport intime avec un immeuble; 3° les biens déclarés immeubles en considération de l'objet sur lequel ils frappent : ce sont des biens incorporels, des droits, frappant sur une chose corporelle immobilière. Ainsi, de ces trois classes, deux se composent de biens qui ne sont pas immeubles réellement, et qui n'acquièrent cette qualité que fictivement, juridiquement.

1 11 Code va s'occuper des vrais immeubles dans les art. 518-521 ;

des meubles immobilisés fictivement dans les art. 522-525; puis des immeubles incorporels, ou droits immobiliers, dans l'art. 526.

La qualification à" immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, donnée aux immeubles incorporels, laquelle était exacte lors de la confection du Code, se trouve aujourd'hui ne pas embrasser toute la troisième classe. Trois décrets, des 16 janvier 1808, 1er mars même année et 16 mars 1810, ayant permis d'immobiliser des droits qui s'appliquent à des meubles, il faut désormais, pour embrasser tous les immeubles incorporels ou droits immobiliers, dire que la troisième classe se compose d'immeubles rendus tels, non plus par l'objet auquel ils s'appliquent, mais d'une manière plus générale, par la détermination de la loi; ou bien il faudrait distinguer une quatrième classe d'immeubles. (Voy. art. 526, n° VIII.)

518. — Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature.

341 . II n'y a de choses réellement immeubles que 1° le sol, qui l'es"t par lui-même, par sa nature originelle: 2° comme accessoires du sol et par une modification de leur nature première, toutes les choses inhérentes au sol, immédiatement ou médiatement. Un bâtiment resterait donc meuble, s'il était construit sans fondements ni pilotis, comme il arrive souvent pour des cérémonies publiques, pour des foires ou assemblées. C'est de constructions ordinaires, sur pilotis ou fondements, que notre article entend parler.

519. — Les moulins à vent ou à eau, fixes sur piliers et faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur nature.

SOMMAIRE

I. Le moulin, et en général tout édifice, est immeuble, par quelque personne qu'il

soit construit. Erreur de Delvincourt.

II. Un moulin est immeuble par une seule des deux conditions indiquées dans

l'article.

I. — 342. Pour qu'un moulin soit immeuble, il n'est pas nécessaire, comme le ferait croire la rédaction de notre article prise à la lettre, qu'il soit fixé par des piliers et qu'en outre il fasse partie d'un bâtiment; une des deux circonstances suffit. Le moulin fixé par des piliers, étant dès lors inhérent au sol, est donc immeuble; de même, celui qui fait partie d'un bâtiment est immeuble, par cela seul, comme et avec ce bâtiment. Notre article signifie donc : « les moulins fixés sur piliers et ceux faisant partie d'un bâtiment. » L'art. 531 prouve d'ailleurs cette vérité, puisqu'il déclare qu'un moulin n'est meuble qu'autant qu'il n'est ni fixé par des piliers, ni construit comme partie de la maison.

IL — 343. En déclarant immeubles par leur nature même les moulins à vent simplement fixés par des piliers, le Code amène un change-

ment aux anciens principes. Autrefois, l'union physique qui se réalise entre le moulin et le sol au moyen de la fixation par piliers ne paraissait pas assez forte pour devenir le principe de L'immobilisation; cette union physique n'était comptée pour rien , et si le moulin, dans ce cas, quoiqu'il ne fût point attaché au sol, devenait cependant immeuble, c'était uniquement quand (et parce que) il y était placé, intentionnellement, à perpétuelle demeure. Il suivait de là qu'il n'était pas immeuble quand il n'était placé que par un locataire ou un usufruitier, ceux-ci étant censés ne l'avoir mis que pour remporter à la fin du bail ou de l'usufruit; il fallait qu'il fût mis par le propriétaire (Pothier, Communauté, nos 3G et 37).

Aujourd'hui que le moulin est déclaré immeuble par l'effet de son union physique avec le sol, immeuble par sanalure, il n'y a plus d'intention à apprécier, il n'y a plus à rechercher par quelle personne l'union a été réalisée; son immobilisation alors, comme celle de tout édifice, résulte, absolument et sans condition, de son accession réelle au sol : Quod solo inœdificatur, solo cedit (l).

Delvincourt tombe donc dans une grave erreur quand il décide, sur la prétendue autorité de Pothier, qu'zm moulin ou tout autre édifice est meuble quand il est bâti par un autre que le propriétaire du sol (note 4 de la page 140). Il y a là une double méprise. 1° Pothier n'a jamais enseigné une pareille doctrine : c'était parce que le moulin à vent était regardé comme n'étant point attaché au sol, qu'il restait meuble quand il était mis par un autre que le propriétaire (n° 36) ; quant à celui qui aurait été bâti sur le fonds, comme le suppose Delvincourt, et quant à tous autres édifices construits sur ce fonds, ils étaient immeubles absolument et toujours (n° 32) ; 2° la décision de Pothier, que Delvincourt a mal saisie, ne s'applique d'ailleurs plus sous le Code, ainsi qu'on vient de le voir au précédent alinéa (2).

344. Delvincourt donne pour raison de sa doctrine que le bâtiment n'étant immeuble que comme accessoire et partie du terrain, il s'ensuit

(1) Les moulins simplement posés sur piliers, quoique n'y étant pas fixés, sont immeubles par nature. Cass., 12 mai 1834 (Dev., 34, 1, 489; Dali., 34, 1, 213). —Jugé en sens contraire au cas où le moulin n'adhère par aucune attache, alors surtout qu'H n'a pas été établi par un propriétaire sur son fonds, mais qu'il a été étalili par un locataire qui pouvait le déplacer et l'enlever lors de l'expiration du bail. Cass., 19 avril lb(34 (Dev., 64, 1,286; Dali., 64, 1,178).

(2) Les constructions élevées par un tiers sur le terrain d'autrui, et spécialement par un locataire sur le terrain qui lui a été donné à bail, sont immeubles. Paris, 30 mai 1864 ( Dev., 65, 2, 266; J. Pal., 64, 1155); Lyon, 14 août 1808 (Dev., 69, 2, 115; J. Pal.. 69, 574). Voy. aussi Bourges, 22 mars 1867 ( Dev., 67, 2, 358; J. Pal., 67, 1274); Cass., 13 février 1872 (Dev., 72, 1, 104) ; Rouen, 26 août 1871; Nîmes, 3 janvier 1872; Paris, 23 février, 15 juillet, 18 déc. 1871 (Dev., 72,2, 170). Voy. Pnrilpqes et Hypothèques, n"' 359 et 634. — Bien qu'il ait été convenu qu'elles seraient enlevées à l'expirmion du bail. Rouen , 20 août 1859 (Dev., 59, 2, 647; J. Pal.. 60, 585) ; Paris, 27 août 1864 (Dev., 64 , 2, 266; J. Pal., 64, 1155 . Mais lorsque le droit de jouissance est éteint et que le propriétaire du fonds, qui s'était réservé le droit de conserver les bâtiments ou d'obliger le constructeur à les enlever, a opté pour l'enlèvement, ils ne peuvent plus être considérés à l'égard de celui-ci, forcé de démolir, que comme de simples matériaux ayant un caractère mobilier. Bordeaux, 22 déc. 1868 (Dev., 69,2,268; /. Pul., 09,1127).

qu'il ne peut appartenir, en qualité d'immeuble et tant qu'il n'est pas démoli, qu'au propriétaire de ce terrain.

Quand cette dernière idée serait vraie, il n'en faudrait pas conclure, comme le fait Delvincourt, que le bâtiment n'est immeuble qu'autant qu'il est construit par le propriétaire du sol ; car un bâtiment appartient de droit commun au propriétaire du sol, et par conséquent est immeuble, alors même qu'il est construit par un autre (art. 553 et 555). Mais cette idée, qu'un bâtiment n'est immeuble que quand il appartient au propriétaire du terrain, n'est pas même exacte. Qui m'empêche de vous vendre ma maison en me réservant la propriété du terrain qui la porte , et en stipulant que, quand cette maison tombera de vétusté, ou si elie vient à être détruite par accident, je reprendrai la jouissance de mon terrain?... Dans ce cas, vous serez propriétaire de la maison , moi je serai propriétaire du terrain qui la porte, et cette maison n'en sera pas moins un immeuble. C'est là une des espèces du contrat de superficie, peu usité aujourd'hui, mais très -fréquent dans le droit romain et dans notre ancienne jurisprudence. Rien ne m'empêche encore de vous concéder le droit de bâtir pour vous un étage sur ma maison, composée aujourd'hui d'un rez-de-chaussée, lequel continuera dem'appartenir : ce serait bizarre, mais ce ne serait pas illégal; la loi elle-même, dans l'art. 664, prévoit le cas d'une maison ainsi divisée par étages. Or, dans le premier cas, la maison que je vous ai vendue; dans le second, l'étage que vous avez bâti, sont évidemment immeubles, quoique le terrain ne vous appartienne pas; ce terrain reste ma propriété et se trouve frappé d'une servitude à votre profit. C'est ainsi que la mine ouverte dans mon terrain , et que le Gouvernement vous concède (moyennant indemnité pour mo;) , n'en est pas moins un immeuble pour vous, quoiqu'elle soit une portion de mon sol, dans lequel et par lequel elle existe. (Loi du 21 avril 1810, art. 5,6, et8.)(l)

520. — Les récoltes pendantes par les racines, et les fruits des arbres non encore recueillis , sont pareillement immeubles.

Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés , quoique non enlevés, ils sont meubles.

Si une partie seulement de la récolte est coupée , cette partie seule est meuble.

521. — Les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées, ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure que les arbres sont abattus.

SOMMAIRE

I. Les produits de la terre sont immeubles avec elle. IL Quand et comment ils deviennent meubles.

(1) Voy. Cass., 15 déc. 1857 (Dev., 60, 1, 536; Dali., 59, 1, 366; J. Pal., 59, 960); Cass., 13 nov. 1848 , 15 janvier 1S49 (Dev., 68, 1, 682 ; 49, 1, 207 ; Dali., 43, 1, 245; 49,1, 74); Cass., 10 avril 1867 (Dev., 67, 1, 277; J. Pal., 67, 726).

I. — 345. Tous les produits du sol, de quelque nature qu'ils soient; ainsi , les grains , les fruits , les légumes , les bois (l) , tous les arbres , plantes et arbustes; les houilles , pierres , métaux et autres substances que l'on extrait de la terre, sont tous immeubles tant qu'ils sont inhérents au sol : ils ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure qu'ils en sont séparés. C'est là une règle absolue et sans exception. II y a, à la vérité, cette différence, que les produits que l'on extrait de la terre ont toujours été immeubles dans leur nature primitive , tandis que les arbres, grains, légumes, etc., ne le sont devenus qu'après avoir été meubles d'abord et en changeant de nature par leur inhérence au sol ; mais tant que cette inhérence existe, soit qu'elle ait toujours existé , soit qu'elle ait commencé à tel moment par le travail de l'homme ou par l'effet du hasard, les choses sont immeubles, comme et avec la terre à laquelle elles tiennent.

Nos deux articles formulent expressément cette règle pour le cas qui aurait pu paraître le plus douteux, celui où il s'agit de produits pour lesquels le moment de la séparation est fixé d'avance. On aurait pu croire, dans ce cas, que les produits devaient être regardés comme meubles par la seule échéance du terme marqué pour la séparation , alors même que cette séparation ne serait pas encore réalisée. Il en était ainsi dans plusieurs coutumes. Quelquefois, même, les produits étaient censés meubles dès qu'ils paraissaient assez formés, et avant l'époque de la coupe. L'art. 141 de la Coutume d'Artois disait : « Bledz verdz et autres advestures jusques à mi-may sont réputez héritaiges; et après, sont réputez catheux. » Réputés catheux, c'est-à-dire regardés comme déjà coupés, tombés, caducs et dès lors meubles. Nos articles déclarent qu'il en sera autrement, et que les produits du sol resteront immeubles avec lui, tant qu'ils n'en seront pas séparés.

II. — 346. Mais il faut, bien entendu , que les objets dont il s'agit soient vraiment inhérents au sol. Ainsi, par exemple, des arbustes en caisses resteraient meubles, alors même que ces caisses seraient mises en pleine terre; car, alors, ce n'est pas au sol que les arbustes tiennent, ce n'est pas dans le sol qu'ils se nourrissent. Ils ne pourraient alors devenir immeubles que par destination.

Bien plus, des arbres pourraient encore n'être que des meubles, quoique tenant véritablement au sol. Ainsi, les arbres d'une pépinière sont meubles ; car ils ne sont là que momentanément , passagèrement et comme en dépôt. C'est dans le terrain où on les plantera avec volonté de les y laisser qu'ils deviendront immeubles, du moment même de la

(1) Les bois se divisent en taillis et futaies; et parmi les futaies, les unes sont mises en coupes réglées, les autres ne le sont pas. On appelle taillis les bois destinés à être coupés, taillés, tout jeunes encore, à des époques périodiques, sans qu'on les laisse jamais grandir; les futaies, au contraire, sont des bois composés de grands arbres. Presque toujours, le terrain couvert d'un taillis porte aussi de grands arbres; de là i' usage d'appeler souvent les taillis bois sous futaie. Une futaie est mise en coupes réglées, ou aménagée, lorsque, à des époques périodiques (tous les dix ans, par exemple), on la coupe par parties, soit en prenant çà et là, sur toute l'étendue du terrain, telle fraction (un dixième) des arbres, soit en abattant à chaque fois tous les arbres d'une fracUon du terrain.

plantation; alors seulement le sol et l'arbre feront un seul tout intentionnellement indivisible. Il est vrai que les arbres d'une pépinière sont immeubles quand ils sont mis là, non par un fermier, mais par le propriétaire même du fonds ; mais ce ne sont plus des immeubles par nature, ce sont des immeubles par destination, des meubles immobilisés d'après la règle de l'art. 524.

Nous avons vu objecter que des bois taillis, déclarés immeubles par nature, ne sont pas plus que les pépinières destinés à rester et grandir dans le sol ; que, dès lors, les uns et les autres doivent être mis sur la même ligne. Mais on perd de vue ici cette différence caractéristique et décisive, que dans la coupe d'un taillis on laisse les racines, les souches, qui demeurent là, intentionnellement inséparables du fonds ; tandis que l'arbre de la pépinière est enlevé à la terre tout entier et pour s'unir, toujours comme arbre, à un autre terrain, en sorte que la pépinière ne l'avait vraiment qu'en dépôt. — Et maintenant, entre ces arbres de pépinières, et des fruits, des récoltes ou de grands arbres (objets qui, après la séparation, ne se reproduisent plus comme se reproduit le taillis), il y a cette autre différence, également décisive, que ces derniers objets ne sont enlevés au sol que quand la séparation est commandée par la nature même des choses, et dans un moment où toute union nouvelle avec une autre partie du sol est impossible : on ne peut donc pas dire alors qu'il y ait simple dépôt, union passagère. L'inhérence au sol a été aussi perpétuelle que l'ordre des choses le permettait, ce qui n'a pas lieu pour les arbres de la pépinière.

Enfin, dans le cas même d'inhérence parfaite et perpétuelle au sol, les produits peuvent encore se trouver meubles dans un certain sens. Ainsi, quand des grains, fruits ou bois sont vendus séparément du sol, c'est là une vente de meubles, et l'acheteur n'a qu'un droit mobilier. Ces objets, en effet, ne sont vendus que comme produits, comme choses distinctes du sol, et en tant que devant être séparées de lui ; dans la réalité, ils sont immeubles, mais ils sont cependant vendus comme meubles : l'acheteur achète des choses encore immeubles, mais sous la condition et avec le droit de les mobiliser (Cassât. , 19 vendém. an 14, 25 févr. 1812, 5 oct. 1813, 24 mai 1815, etc.).

Si donc, après la vente faite et constatée par un acte ayant date certaine, des créanciers du propriétaire vendeur viennent saisir l'immeuble, ils ne pourront pas plus s'opposer à l'exercice du droit de l'acheteur qu'ils ne pourraient s'opposer à l'exécution d'un bail ; ils pourraient seulement, si le prix était encore dû en tout ou en partie, postérieurement à la transcription de la saisie sur les registres du conservateur, en faire la saisie-arrêt entre les mains de l'acheteur pour se le partager, comme immobilisé, et par ordre d'hypothèque. (Voy. article 685 du Code de procéd., revisé par la loi du 2 juin 1841.) — Si l'acte de vente n'avait pas une date certaine antérieure au commandement de payer fait au propriétaire débiteur par les créanciers, ceux-ci pourraient faire annuler la vente (art. 684, ibid.).

Les créanciers du propriétaire d'un immeuble peuvent de même

saisir séparément du fonds, et comme meubles dès lors, les produits de cet immeuble ; cette saisie, qui contient aussi en elle la condition et le droit de mobiliser les produits en les coupant, s'appelle saisiebrandon. (Voy. C. pr., art. 626 et suiv.).

522. — Les animaux que le propriétaire du fonds livre au fermier ou au métayer pour la culture, estimés ou non, sont censés immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds par l'effet de la convention.

Ceux qu'il donne à cheptel à d'autres qu'au fermier ou métayer, sont meubles.

347. Cet article et les trois suivants traitent des immeubles par destination, c'est-à-dire de meubles qui, sans faire partie constitutive d'un immeuble (cas où ils seraient eux-mêmes immeubles par leur nature), sont destinés à rester perpétuellement unis à lui. Voyons, avant d'expliquer cette classe d'immeubles, le texte des différents articles qui s'en occupent.

523. — Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage, sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés.

524. — Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination.

Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds,

Les animaux attachés à la culture;

Les ustensiles aratoires;

Les semences données aux fermiers ou colons partiaires ;

Les pigeons des colombiers;

Les iapins des garennes;

Les ruches à miel;

Les poissons des étangs;

Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes;

Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines;

Les pailles et engrais.

Sont aussi immeubles par destination, tous etfets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

525. — Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle de-

meure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées font corps avec la boiserie.

Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.

I. Règle distinctive des immeubles par nature et des immeubles par destination. —

Critique des art. 523-525.

Iï. Suite.