DES BIENS IMMEUBLES

III. — Les biens immeubles sont de quatre classes : 1° Les immeubles par nature;

2° Les immeubles par destination, ou plutôt par accession;

3° Les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent;

4° Les immeubles par la simple détermination de la loi (art. 517).

IV. — Première classe. — Les immeubles par nature sont : 1° les choses matérielles qui se trouvent par elles-mêmes immobiles et non susceptibles d'être transportées d'un lieu à un autre,' ce qui n'a lieu que pour le sol ; puis, 2° les choses corporelles , mobilières par ellesmêmes, qui se trouvent réellement immobilisées par leur accession physique (médiate ou immédiate) avec le sol, pourvu que cette accession présente un caractère de perpétuité.

V. — Cette seconde espèce comprend d'abord les différentes productions de la terre , venant sans culture ou par la culture : ainsi, les arbres, arbustes, plantes diverses, légumes, grains et récoltes quelconques sont, ainsi que leurs fruits, réputés immeubles par nature, tant qu'ils ne sont pas séparés du sol, quand même l'époque ordinairement fixée pour la séparation serait arrivée (art. 520 et 521).

VI. — Elle comprend également toutes les constructions inhérentes au sol : ainsi, non-seulement les maisons, écuries, granges, mais aussi des moulins à vent ou à eau sont immeubles par nature, quand ils sont élevés sur fondements ou pilotis. Et puisque la construction , quand elle est inhérente au sol, est immeuble par nature, elle l'est nécessairement dans toutes ses parties : ainsi, le bâtiment immeuble rend immeuble le moulin non fixé par piliers qui fait partie de ce bâtiment ; ainsi, une maison est immeuble non-seulement quant aux pierres, briques, moellons, charpentes, dont l'ensemble constitue la carcasse du bâtiment, mais aussi, quant aux fenêtres, portes, serrures et verrous, gouttières, balcons, rampes, lambris, parquets, chambranles, piédestaux scellés de statues, et tous autres objets dont la réunion physique forme un seul et même tout, immobilisé par son adhérence au sol (art. 519 et 523-525).

Parmi les constructions inhérentes au sol se trouvent évidemment les forges, les cuves, chaudières et tonnes fixées en terre ou sur terre par un scellement en maçonnerie ou autre, dans les buanderies, brasseries, papeteries, teintureries ou autres usines (ibid.).

VII. — Mais il faut que l'accession physique avec le sol, médiate ou immédiate, soit réalisée dans un but de perpétuité. Ainsi, les arbres d'une pépinière, quoique inhérents au sol immédiatement, et les enseignes fixées temporairement à une maison, quoique réellement unis à ce même sol (médiatement), ne sont pas des immeubles par nature.

Il est bien vrai que la plupart des arbres qui ne sont point en pépinière (les taillis surtout), puis les légumes, les fruits, les blés et autres récoltes ne sont pas unis au sol dans un but de perpétuité absolue; ils n'y doivent pas rester unis toujours. Mais ils doivent y être unis tant que le permet l'ordre ordinaire des choses, et leur nature seule marquera le moment de la séparation (art. 52 1).

VIII. — Deuxième classe. — On doit appeler immeubles par destination ou par accession les choses qui , mobilières par elles-mêmes , se trouvent moralement unies à une autre chose immeuble par nature; en d'autres termes : les objets qui se trouvent être l'accessoire d'un immeuble intentionnellement et dans l'ordre moral des choses, sans l'être physiquement.

IX. — Cette accession morale, ce rapport intime entre l'immeuble et l'objet mobilier, existe quelquefois par la nature même des choses : ainsi, les pigeons d'un colombier, les poissons d'un étang, les lapins d'une garenne et tout gibier enfermé dans un parc, n'étant pas possédés par eux-mêmes, mais seulement comme faisant partie du colombier, de l'étang, de la garenne ou du parc, ne font qu'un seul tout

avec les immeubles, et sont immeubles par eux et avec eux. Les titres de propriété d'un immeuble, les clefs des appartements, les échalas d'un vignoble ne font également qu'un seul tout avec l'imnïeuble (art. 523-525).

X. — Souvent, au contraire, cette accession morale qui doit immobiliser l'objet n'existe que quand cet objet a été placé sur le fonds par le propriétaire /ui-même. Ainsi, sont immeubles par destination, sous cette condition d'avoir été mis sur le fonds par le propriétaire : les chevaux et autres animaux directement attachés à la culture; — les troupeaux attachés à un fonds, sans qu'il y ait à considérer, quand ils sont livrés à un locataire, s'ils sont estimés ou non ; les pailles et autres engrais destinés h rester sur le fonds; — les semences, conservées sur ce fonds pour son besoin, tant qu'elles ne sont pas jetées en terre, et les arbres actuellement en pépinière sur ce même fonds; — les ustensiles aratoires ; — les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes, lorsqu'ils ne sont ni scellés ni montés de manière à être inhérents aux bâtiments; les chevaux, agrès et ustensiles divers servant au travail intérieur des mines; — les statues simplement posées sur piédestal scellé, ou dans une niche pratiquée pour les recevoir, etc., etc.; — en un mot, tous les objets mobiliers unis moralement seulement à un fonds, h toujours et par son propriétaire, pour l'exploitation, l'utilité ou l'ornement de ce fonds (ibid.).

Bien entendu, quand nous disons que ces différents objets, unis à perpétuité à un fonds, par son propriétaire, deviennent immeubles comme avec ce fonds, nous supposons que ce propriétaire avait le droit de les y placer; sans cela, ils continueraient d'être meubles et resteraient la propriété de celui à qui ils appartenaient avant la réunion (ibid.).

XL — Ces deux premières classes d'immeubles ne comprennent, comme on voit, que des choses corporelles; les deux suivantes se composent d'immeubles incorporels ou droits immobiliers.

XII. — Troisième classe. — Sont immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent : 1° les droits qui reposent sur un immeuble (jura in re twwobili) ; 2° ceux qui tendent à produire un immeuble (jura ad rem immobilem).

La première espèce comprend tout droit formant un démembre- ' ment de la propriété d'un immeuble : l'usufruit, l'emphytéose, l'usage et toutes les servitudes réelles; la seconde embrasse tous les droits par l'exécution desquels on doit acquérir soit une chose immobilière, soit un démembrement de la propriété de cette chose immobilière (article 5-26).

XIII. — Du reste, il n'y a jamais à s'occuper de savoir si le droit est ou n'est pas mis en action par une demande en justice; l'idée d'action n'a aucun rôle à jouer dans la matière qui nous occupe. En effet, si l'on entend par action la réclamation même, ce n'est qu'un fait, et dès lors cette action n'est pas un bien; ce n'est ni un meuble, ni un immeuble. Que si l'on veut que l'action soit un bien, il faudra pour cela

que ce soit un droit, et ce ne pourra pas être un autre droit que Je droit primitif lui-même; l'action sera le droit judiciairement réclamé. Or, qu'un droit soit ou non réclamé, sa nature sera toujours la même [ibid.).

XIV. — Il est évident que l'hypothèque n'est pas un droit immolier, car elle n'est qu'un droit ad rem mobilem. Il est vrai que, dans l'hypothèque, il y a un immeuble en jeu; mais cet immeuble, au lieu d'être l'objet du droit, n'en est que le sujet passif; il est, à l'instar d'une personne, le débiteur de l'argent. Quant à l'objet du droit, c'est évidemment cet argent, et, par conséquent une chose mobilière. L'hypothèque n'est donc droit réel qu'en ce qu'elle se poursuit contre la hose immeuble, jus in rem, et non pas en ce qu'elle demeure sur cette chose immeuble, jus in re.

Quant au droit d'un locataire d'immeuble, ce n'est pas même un droit réel; car il ne se poursuit jamais d'une manière absolue, gênera- Hier, in rem, mais seulement contre telle personne spécialement obligée. Il est vrai qu'il s'adresse au propriétaire de l'immeuble , quel qu'il soit; mais c'est toujours en argumentant contre lui d'une obligation toute spéciale qui l'astreint ad aliquid faciendum aut prœstandum, obligation que tout acquéreur de l'immeuble contracte comme condition de l'aliénation qui lui est consentie. Or, du moment que le droit repose sur l'obligation particulière à telle personne, c'est donc un droit personnel, un droit ad rem; car le droit in re, lui, est absolu et identique contre tous, il s'exerce sans l'intermédiaire d'aucune personne et ne suppose aucune obligation particulière (ibid.).

XV. — Quatrième classe. — On appelle immeubles par la détermination de la loi certains droits que la loi déclare immobiliers, quoiqu'ils aient des choses mobilières pour objet.

En effet, les rentes sur l'État, quand il s'agit de la formation d'un majorât, puis les actions de la Banque de France et celles de la Compagnie des canaux d'Orléans et du Loing peuvent, quoique leur objet soit meuble, ainsi qu'on le verra à la section suivante, être immobilisées par la volonté de leurs propriétaires (art. 526, n° VIII).

SECTION II

DES BIENS MEIBLES.

XVI. — Les biens meubles sont de deux classes : 1° les meubles par leur nature, et 2° les meubles par leur objet (art. 527).

XVII. — Première classe. — Sont meubles par leur nature les choses corporelles susceptibles de se transporter d'un lieu à un autre, pourvu qu'elles ne soient pas devenues immeubles par destination, par leur accession morale avec un immeuble.

De ce nombre sont les moulins, bains, laveries et autres usines, lorsqu'ils ne sont point fixés par des piliers et ne font point partie d'un bâtiment immeuble. Il en est de même des différents bâtiments de mer et de rivières, si importants qu'ils soient.

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Les matériaux assemblés dans le but de construire ou de compléter un édifice, mais non encore employés sont évidemment meubles. Ceux provenant d'une démolition redeviennent meubles par la séparation opérée. Il n'en serait autrement qu'au moyen de cette double circonstance : 1° qu'une partie seulement de l'édifice serait détruite, et -2° que les matériaux seraient destinés à y être replacés. Dans ce cas, ils seraient toujours une partie, momentanément désunie, d'un édifice qui continue d'exister (art. 528, 531 et 532).

XVIII. — Deuxième classe. — On appelle meubles par leur objet (et aussi par la détermination de la loi) : 1° les droits qui forment un démembrement de la propriété d'une chose mobilière (jura in re mobili), et 2° ceux qui tendent à obtenir soit une chose mobilière, soit un démembrement de la propriété de cette chose (jura ad rem mobilem). Il n'y a pas plus à distinguer, pour ces droits meubles que pour les droits immeubles (n° XIII), si le droit est ou non mis en action par une demande en justice.

La première espèce comprend l'usufruit et l'usage des choses mobilières. La seconde comprend, entre autres droits, toutes les créances d'argent, notamment les hypothèques, les actions dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, et les diverses rentes (art. 529 et 530).

XIX. — Dans les diverses compagnies industrielles ou financières, dans toutes les sociétés commerciales (sans considérer si leur importance est plus ou moins grande), chaque sociétaire, chaque intéressé ne tend qu'à recevoir une somme d'argent, qu'à obtenir un dividende pécuniaire aussi considérable que possible; l'argent à gagner est le but unique de l'entreprise, l'argent est l'objet du droit de chaque associé. En conséquence, la loi déclare que, quel que soit l'état momentané de l'actif social, et quand même la société posséderait actuellement des immeubles, l'action ou l'intérêt de chaque associé (c'est-à-dire son droit à une part de l'actif actuel et futur) sera toujours un droit mobilier. Sans doute , les immeubles ne changent pas de nature parce qu'ils appartiennent à une société : cette société , elle , formant une personne morale, distincte de la personne des sociétaires, est vraiment propriétaire d'immeubles, et les biens ne pourraient être poursuivis contre elle par ses créanciers que dans les formes de la saisie immobilière; mais chaque sociétaire n'est pas propriétaire des immeubles pour sa part, il n'a que sa créance d'argent contre la société. Sans doute encore, quand la société vient à se dissoudre, ce sont les ex-sociétaires qui deviennent, chacun pour sa part, propriétaires des immeubles à ta place de l'être moral société, qui n'existe plus; mais tant que cette société existe, elle seule en est propriétaire, et les associés n'ont que leur droit addividendam pecimiam. Ainsi, dans les sociétés commer- ( ùes, les actions ou intérêts sont toujours meubles, mais à l'égard de chaque associé seulement , et seulement tant que dure la société (ihhh).

XX. — On appelle rente le droit d'exiger des prestations pério-

diques d'argent ou de denrées. Ces prestations se nomment arrérages. Quand le droit est d'une durée illimitée, il y a rente perpétuelle; dans le cas contraire, la rente est temporaire. Le cas le plus fréquent de rente temporaire est celui où le droit ne doit durer que pendant la vie d'une personne déterminée ; il y a alors rente viagère.

Autrefois , les rentes perpétuelles suivaient des règles bien différentes, selon qu'elles étaient constituées ou foncières. On appelait rentes constituées celles que le rentier avait achetées , créées pour lui , par le versement d'un capital , et rentes foncières celles qu'il s'était réservées sur un immeuble par lui aliéné, et que l'on considérait comme un démembrement, par lui retenu, de la propriété de cet immeuble. Ces dernières suivaient donc partout l'immeuble, véritable débiteur de la rente, et ne pouvaient jamais être rachetées à prix d'argent ; elles étaient toujours des droits réels immobiliers. Quant aux rentes constituées, lesquelles étaient essentiellement rachetables par le débiteur, au moyen du remboursement du capital par lui reçu, elles auraient dû être mobilières ; mais cependant elles étaient réputées immeubles dans la plupart des coutumes.

Aujourd'hui , toutes les rentes perpétuelles sont rachetables par le débiteur, sans qu'il soit possible aux parties contractantes de leur enlever ce caractère (quant au créancier, lui, jamais il ne peut exiger le remboursement). Les rentes établies pour prix ou comme condition de l'aliénation d'un bien immeuble ne sont plus retenues, réservées sur cet immeuble; l'immeuble est absolument et complètement aliéné, et la rente est tout simplement le produit d'un capital (déterminé par la loi, à défaut de convention des parties), par le remboursement duquel le débiteur peut toujours se libérer. Donc, il n'existe plus de rentes réservées; toutes les rentes perpétuelles sont maintenant constituées, et toutes aussi sont mobilières.

Cependant on distingue encore, mais dans un autre sens qu'autrefois, les rentes constituées et les rentes foncières : on appelle foncières celles que l'on constitue, que l'on crée au moyen de l'aliénation d'un fonds, et constituées simples celles que l'on crée par le versement d'un capital ou par tout moyen autre que l'aliénation d'un bien immeuble. Il existe quelque différence entre les unes et les autres. Ainsi, 1° dans la rente foncière, le créancier peut stipuler que le rachat ne pourra se faire avant trente ans; dans la rente constituée, cette stipulation n'est possible que pour dix ans : si, dans l'un ou l'autre cas, on avait stipulé un délai plus long, la stipulation serait nulle pour l'excédant. 2° Dans la rente foncière, il y a toujours lieu pour le créancier de régler les conditions du rachat . par exemple, le taux du remboursement (lequel est fixé par la loi, dans le silence des parties); dans la rente constituée, il n'y a lieu à ce règlement qu'autant que la rente ne serait pas établie à prix d'argent.

Quant aux rentes viagères et aux autres rentes temporaires, elles ne sont jamais rachetables contre le gré du créancier; mais elles n'en sont pas moins meubles.

Au reste, une rente ne peut être constituée temporairement pour plus de quatre-vingt-dix-neuf ans ou pour plus de trois existences d'homme : celle qui dépasserait l'un ou l'autre terme serait réputée perpétuelle {ibid.).

-XXI. — Les charges de notaire, avoué, greffier et autres charges cessibles à la volonté du titulaire ou de ses héritiers, ainsi que la propriété littéraire, sont également des biens mobiliers {ibid.).

XXII. — Les biens meubles corporels se subdivisent en choses qui se consomment et en choses qui ne se consomment pas par l'usage. Les premières sont celles qu'on ne peut employer à leur usage naturel et ordinaire sans les anéantir, sinon physiquement (comme du pain), au moins civilement, en les faisant sortir du patrimoine (comme l'argent-monnaie). Les secondes sont celles qui , quoique susceptibles peut-être de se détériorer promptement, ne se détruisent cependant pas par le premier usage qu'on en fait.

11 faut bien se garder de confondre cette division avec celles des choses fongiblcs et non fongibles. Les choses sont fongibles lorsque, en les livrant, on consent que leur restitution se fasse au moyen d'autres choses de mêmes espèce, quantité et qualité. Elles sont non fongibles quand on doit les rendre elles-mêmes. — Une chose de consommation est telle absolument, toujours et par sa nature même; une chose n'est fongible que relativement, accidentellement et par la fantaisie des parties. Une chose de consommation peut n'être pas fongible, et réciproquement (art. 536).