DU DROIT D'ACCESSION RELATIVEMENT AUX CHOSES IMMOBILIÈRES

421 . Les règles que pose cette première section sont relatives :

1° Aux constructions et plantations qui peuvent être faites sur le sol ou dans l'intérieur du sol (art. 552 et 553) ;

2° Aux accroissements résultant, pour un fonds, du voisinage d'un fleuve ou d'une rivière (art. 556 et 563) ;

3° Enfin, aux bêtes sauvages qui, en s'habituant sur un fonds, en deviennent l'accessoire (art. 564).

552. — La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre Des Servitudes ou Services fonciers.

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

422. Le premier des trois alinéa de cet orticle pose un principe dont

(1) Douai, 1" juillet 1840, 15 mai 1847; Gass. (d'un arrêt de Bourges], 24 mai 1848 ; Orléans, Il janvier 1840 (Dali., 41,2, 98; Dev., 47, 2, 564; 49, 1, 125, et 2,139). — Conf. Demolombe (I, n° 612); Aubry et Rau (II, g 206, p. 272, note 20). Contra: Cass., 10 juin 1857 (Dev., 58, 1, 59; Dali., 58, 1,117; J. Pal., 58, 886).

les deux autres ne sont que la conséquence. La propriété du sol, ditil, emporte la propriété du dessus et du dessous. Et Ton ne voit pas, en effet, comment il en pourrait être autrement. Car on ne conçoit pas le sol distinct de la surface et de l'intérieur : l'intérieur de la terre et sa surface sont précisément ce qui constitue le sol.

Mais, puisque ma propriété frappe sur la surface et l'intérieur du sol, je puis donc faire, et dans l'intérieur et sur la surface, toutes les constructions et plantations qu'il me plaira, tous les ouvrages que je trouverai à propos de réaliser; sauf, bien entendu, les restrictions qui peuvent être mises à mon droit, soit par les lois et règlements, soit par les droits de servitudes que j'ai concédés à des tiers. Ainsi, je ne puis, dans une ville, bâtir ma maison que sur l'alignement donné-, je ne pourrais nulle part élever un mur qui empêchât f exercice du droit de passage que j'ai cédé à une propriété voisine, etc.

Dans les lois ou règlements relatifs aux travaux à faire dans Tintérieur du sol se trouvent surtout les dispositions portées sur l'ouverture et l'exploitation des mines, dispositions qui forment une législation spéciale ; quant aux lois et règlements de police, dont l'article ne parle qu'à propos des travaux à faire dans l'intérieur, il est clair qu'ils s'appliquent également aux travaux qui se font sur la surface.

On voit que cet article ne fait qu'expliquer la nature même du droit de propriété, et ne s'occupe nullement de l'acquisition par accession. Sa place était donc plutôt parmi les articles préliminaires du titre que dans ce chapitre (l).

553. — Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sons le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

423. Quand il est constant qu'un terrain appartient à telle personne, la présomption que la raison en tire tout naturellement et que la loi proclame ici, c'est 1° que les constructions ou ouvrages faits sur ou dans ce terrain ont été faits pour le compte de cette personne; 2° qu ils l'ont été à ses frais; et 3° qu'ils lui appartiennent comme et avec le terrain, dont ils sont l'accessoire. C'est à celui qui élève une prétention contraire à la prouver.

Ainsi, de ce que cette maison existe sur mon terrain, il s'ensuit de plein droit que c'est moi qui l'ai fait bâtir. Si vous venez prétendre que

(1) La disposition du jJ 1 de l'art. 552 n'établit qu'une présomption qui cède à la preuve contraire. Cass., 30 nov. 1853 (Dev., 54, 1, (579; Dali., 54, 1, 47; J. Pal., 55, 2, 576); Cass., 24. nov. 1869 (Dev., 70, 1, 32 ; J. Pal., 70, 50.)

Ceux à qui appartiennent distinctement les divers étages d'une maison ont toas la propriété commune du sol sur lequel elle repose. Cass., 22 aoùtl860 (Dev., Cl, 1, 81; J. Pal., 61, 1127). — Voy. aussi Cass., 31 juillet 1872 (Dev., 72, 1, 334).

c'est vous, vous devez l'établir; moi, je n'ai aucune preuve à faire. Maintenant, quand même ce serait vous qui l'auriez fait bâtir, qui auriez présidé aux travaux, elle serait encore censée faite à mes frais, vous seriez censé n'avoir agi que pour mon compte et payé de mes deniers; pour détruire cette présomption, il vous faudrait prouver, soit par des actes passés entre nous, soit par l'ensemble des circonstances, que c'est de votre bourse que sont sorties les dépenses faites. Enfin, quand il serait constant que vous avez fait construire la maison à vos frais, elle n'en serait pas moins à moi comme accessoire du terrain (sauf obligation pour moi de vous indemniser, d'après la distinction de l'art. 555); à moins, ici encore, que vous n'établissiez le contraire, en prouvant, par exemple, que je vous avais cédé le droit de faire bâtir pour vous, sur un terrain restant mien, une maison à la destruction de laquelle je reprendrais la jouissance de ce terrain.

C'est là ce que signifie la première partie de notre article. Quant à la seconde, elle est inutile dans le Code. Il est bien clair qu'un souterrain, comme tout autre bien, quel qu'il soit, cesse de m'appartenir quand il est acquis à un tiers, soit par prescription, soit par une aliénation formelle de ma part.

554. — Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas , doit en payer la valeur ; il peut aussi être condamné à des dommages et intérêts , s'il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever.

I. — 424. Cet article n'est que la conséquence et une application de ce qu'on a dit sous l'article précédent.

Les constructions, plantations ou travaux quelconques qui existent sur ou dans mon terrain sont réputés faits à mes frais, avec des matériaux m'appartenant; et si vous prétendez que les matériaux employés vous appartenaient, vous devez le prouver.

Si vous faites cette preuve, les ouvrages ne m'en appartiendront pa moins, car accessio cedit principali; ces objets mobiliers, ces matériaux qui vous appartenaient n'existent plus comme tels et ne peuvent plus être revendiqués, extinctœ res vindicari non possunt. Mais, bien entendu, je serai tenu de vous payer ces matériaux, et je pourrai même vous devoir des dommages-intérêts, en outre de leur valeur, pour le tort que leur privation peut vous causer. Que si ces matériaux redevenaient meubles par leur séparation du sol, avant que vous en eussiez reçu le payement, vous pourriez les reprendre.

Notre article s'applique également au propriétaire de bonne foi et au propriétaire de mauvaise foi, et c'est même à ce dernier qu'il s'appliquera le plus souvent : il ne s'appliquerait a un propriétaire de lionne foi que dans le cas particulier où les matériaux auraient été perdus par leur maître, ou volés par une personne de laquelle le constructeur les aurait reçus dans l'ignorance du vol. En effet, si les matériaux n'ont

été ni perdus ni volés, et que le propriétaire constructeur soit de bonne foi, ii a eu, dans ce cas, la propriété des matériaux dès le moment qu'ils sont tombés en sa possession ; il les a acquis, non pas par l'effet de leur accession au sol et en vertu de notre art. 554, mais par prescription et en vertu de l'art. 2279. Ce n'est donc plus le cas de l'article-, car il a employé, dans ce cas, des matériaux qui lui appartenaient et qui auraient continué de lui appartenir quand même il ne les aurait pas employés dans une construction.

H. — 245. La règle est identiquement la même pour les plantations que pour les constructions et autres ouvrages. C'est par le fait même de leur union au sol que les plantes appartiennent au propriétaire du terrain (quand celui-ci est de mauvaise foi ou que les plantes sont perdues ou volées); ce n'est pas seulement lorsqu'elles ont pris racine, comme le voulait le droit romain (Inslit., I, 2, t. 1, § 3l). Toullier, cependant, enseigne le contraire (111, n° 127) : il pense que notre article a entendu reproduire la théorie romaine ; d'autant mieux que le goût des plantes exotiques et rares étarit devenu une passion, il serait injuste de dépouiller si facilement l'ancien propriétaire d'un objet auquel il peut attacher un grand prix d'affection.

Cette doctrine, que l'annotateur de Toullier, M. Duvergier laisse passer sans observation, nous paraît cependant erronée. D'abord l'inconvénient est moins grave qu'il ne paraît ; car si le propriétaire du terrain a planté de mauvaise foi, comme il peut alors être condamné à des dommages -intérêts, le juge pourra les fixer à un chiffre tel que ce propriétaire consente à rendre la plante pour éviter de les payer ; que s'il a été de bonne foi, le seul fait qu'il refuse de remettre cette plante le rendant encore peu digne d'égards, la plante rare pourra être estimée à un prix assez haut pour conduire au même résultat. Mais, quoi qu'il en soit, nous devons suivre la loi -, or, notre article attribue la propriété des plantes au propriétaire qui a fait les plantations, et, dans le Rapport au Tribunat, il a été dit que « dès que la plantation est faite, elle fait partie de la propriété du fonds par droit d'accession. » (Fenet, t. XI, p. 14 1.)

426. M. Duranton, qui reconnaît comme nous que le propriétaire devient maître de la plante par le seul fait de la plantation, veut qu'il y ait exception quand la plante sera exotique (IV, 374). Une telle idée ne demande pas de réfutation : il est clair que les plantes exotiques ne sont pas soumises à un autre droit que les plantes indigènes.

Quant aux meubles perdus, volés ou possédés de mauvaise foi, que le propriétaire placerait sur son fonds à perpétuelle demeure, mais sans les y attacher physiquement (par exemple, des arbustes en caisse, des statues non scellées, des animaux employés à la culture, etc.), ce n'est pas ici le lieu d'en parler; nous le ferons sous l'art. 564.

426 bis. La loi, maintenant, va nous dire, dans l'article suivant, quelle est notre obligation lorsqu'un tiers a fait à ses frais, sur ou dans notre terrain, des constructions ou travaux quelconques. Cette obligation varie selon que le tiers était ou non de bonne foi. Les deux

premiers alinéa de l'article et la première phrase du troisième sont relatifs au tiers de mauvaise foi; la dernière phrase parle du tiers de bonne foi.

555. — Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a droit ou de les retenir, ou d'obliger ce tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds demande la suppression des plantations et constructions , elle est aux frais de celui qui les a faites , sans aucune indemnité pour lui; il peut même être condamné à des dommages et intérêts, s'il y a lieu, pour le préjudice que peut avoir éprouvé le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire préfère conserver ces plantations et constructions, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir. Néanmoins, si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé, qui n'aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra demander la suppression desdits ouvrages, plantations et constructions; mais il aura le choix, ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, ou de rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur.

SOMMAIRE

I. Rédaction vicieuse de l'article. Droit du propriétaire d'un immeuble vis-à-vis

du tiers constructeur ou planteur, selon que celui-ci est ou non de bonne foi.