DU MODE DE PURGER LES PROPRIÉTÉS DES PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES
1. 1261. La purge est un moyen offert au noureau propriétaire de conserver Tiaimeuble complètement affranchi, en ne payant les créanciers inscrits que jusqu'à concurrence de son prix ou de la somme par lui déclarée, moyennant que l'offre soit acceptée par les créanciers. — 1262. Ce moyen est d'origine française. "
IL 1263. La procédure actuelle de la purge apparaît dans notre ancien droit français sous deux aspects divers : les décrets volontaires et les lettres de ratification. — 1264. Des décrets volontaires ; ce qu'ils étaient. Des lettres de ratification ; en quoi consistait le moyen. — 1265. La loi nouvelle s'est inspirée de ce dernier moyen, en le mettant en rapport avec les principes fondamentaux du nouveau régime hypothécaire. Système de la loi de brumaire an 7.
IIL 1266. Lors de la discussion du Gode, et plus récemment lors des discussions sur les réformes du régime hypothécaire, des doutes ont été élevés sur la légitimité de la purge; mais ces doutes ont été dissipés; — 1267. Et la purge a été organisée sur les bases de la loi de brumaire, sauf en ce qui concerne la purge des hypothèques non inscrites, pour lesquelles le Code a organisé une procédure particulière. Transition.
I. — 1261. Après avoir précisé les causes extinctives des privilèges et hypothèques, le législateur reprend ici la série interrompue (voy. supra, n" 1220) des dispositions sur les partis à prendre par le tiers détenteur qui acquiert la propriété totale ou partielle d'immeubles affectés hypothécairement. De ces partis, au nombre de deux, Tun, sur lequel disposent les art. 2167 et 2178 ci-dessus commentés, place le tiers détenteur dans l'alternative soit de payer la totalité de la dette hypothécaire ou de délaisser Timmeuble grevé, soit de subir Texpropriation, sauf le droit qu'il peut avoir, suivant les cii*constances, de l'écarter provisoirement ou même défmitivement, en opposant certaines exceptions (voy. suprà, n®* 1127 et suiv.). Le second parti, auquel se réfèrent les articles dont nous abordons maintenant le commentaire, va nous montrer le tiers détenteur dans une situation à bien des égards meilleure, en ce qu'il lui procure le moyen d'éviter soit le délaissement, soit l'expropriation, et de conserver l'immeuble par lui acquis, de le conserver libre et affranchi , sans acquitter néanmoins la totalité des créances hypothécairement garanties par cet immeuble, si son prix d'acquisition (ou la valeur représentative qu'il doit offrir quand son
<1) Vofj., en ce sens, ReJ., 6 mal 1840; Bourges, 3 fér. 18i3 (S.-V., 40, i, 809; U^ 5, 35). — Junge : M. Martou (n« 1365). — Voy, cependant MM. Grenier (n© 1161; l>urauton (t, XX, n» 321); Troplong (no 887 {er).
titre d'acquisition ne suppose pas un prix) ne suffit pas à les couvrir : ce moyen, c*est la purge.
1262. C'est un moyen d'origine française. Quelque favorable qu'il fût au développement de la propriété, le droit romain n'offrait au tiers détenteur, par suite d'aliénation volontaire y aucune combinaison ^ l'aide de laquelle il pût payer sûrement son prix et soustraire les biens par lui acquis à l'action hypothécaire des créanciers de son vendeur. Sans doute, dans les ventes publiques poursuivies d'autorité du magistrat {subhastationes) , les créanciers étaient avertis par des signes publics {programmate publico) ; et ceux qui étant présents et ainsi avertis n'exerçaient pas leur droit hypothécaire, pouvaient être considérés comme l'ayant perdu : Possunt videri obligationem pignoris amisisse (I. 6, C. De remiss. pign.). Mais il n'y avait rien de semblable pour les aliénations volontaires; le tiers détenteur, comme le dit fort bien M. Benech (1), n'avait aucun moyen de forcer les créanciers à se produire et à se manifester dans un délai déterminé, sous peine de perdre leur droit de suite ou action hypothécaire; et tant qu'il n'avait pas la certitude que la vente lui avait été consentie par le créancier le plus ancien ( le seul, comme nous le disons au n* 1143, qui eût la faculté de faire vendre le gage), il restait constamment exposé à laction hypothécaire par l'efiet de laquelle il pouvait à chaque instant être dépossédé.
II. — 1263. Dans notre ancien droit français, il en fut autrement. On y comprit bientôt que le crédit public et l'agriculture sont éga* lement intéressés à ce que la propriété ne reste pas incertaine et précaire. On voulut donc qu'en toute hypothèse, et même dans le cas d'aliénation volontaire, l'acquéreur eût la possibilité de mettre le bien par lui acquis ^ l'abri de l'action hypothécaire. De là les deux moyens qui se sont succédé dans notre ancienne jurisprudence française, et qui présentent les deux aspects sous lesquels est apparue dans notre ancien droit la procédure qualifiée, dans notre droit moderne, de purge des hypothèques et des privilèges': nous Voulons parler des décrets volon" taires et des lettres de ratification.
1264. Les décrets volontaires se résumaient en une fiction imaginée pour appliquer aux ventes à l'amiable cette procédure des décrets forces que Tédit des criées de Henri II avait si minutieusement réglée en 1551 . Comme l'explique Perrière, « l'acquéreur créait une dette imaginaire au profit d'un ami qui en donnait une contre-lettre. En conséquence de cette obligation simulée, l'acquéreur de l'héritage se faisait faire par son ami un commandement pour payer, et, sur le refus, cet ami saisissait réellement l'immeuble sur l'acquéreur; ensuite, à l'exception du bail judiciaire, on faisait les criées et le reste de la procédure comme dans un décret forcé jusqu'à l'adjudication, i (2)
Il serait sans aucune utilité d'entrer ici dans les détails de cette*pro> cédure minutieuse et compliquée. Bornons-nous à dire qu'elle offrait
(1) Voy, M. Benecb (Du Droit de préf., p. 23\
{«) Voy. Fcirièpe {Diei. de prat., >• OOcret vclort.).
les inconvénients les plus graves, et était onéreuse pour tous : pour le vendeur et les créanciers, en ce que les frais absorbaient une partie notable du gage; pour Tacquéreur, en ce que, ne pouvant de longtemps se libérer de son prix, il devait payer des intérêts que ne compensaient pas toujours les fruits produits par Timmeuble. Aussi Tusage en fut-il abrogé : et Tédit de 1771 substitua les lettres de ratification aux décrets volontaires, voulant, selon l'expression de son préambule, « ouvrir « aux propriétaires une voie facile de disposer de leurs biens, et aux acquéreurs de rendre stable leur propriété et de pouvoir se libérer du prix de leur acquisition, sans être obligés de garder longtemps des deniers oisifs. »
Aux termes des dispositions principales de cet édit, l'acquéreur était tenu de déposer au grefié du bailliage ou sénéchaussée dans le ressort duquel étaient situés les héritages vendus, le contrat de vente d'iceux, comme aussi le greffier desdits bailliage et sénéchaussée était tenu, dans les trois jours du dépôt, d'inscrire dans un tableau placé à cet effet dans l'auditoire un extrait dudit contrat, quant à la translation de propriété seulement et aux conditions d'icelle; l'extrait restait exposé pendant deux mois, avant l'expiration desquels aucune lettre de ratification ne pouvait être obtenue sur ledit contrat (art. 8] ; — pendant ces deux mois, tout créancier légitime du vendeur pouvait se présenter au greffe et y faire recevoir une soumission de faire augmenter le prix de la vente au moins d'un dixième du prix principal, et, dans le cas de surenchère par un autre créancier du vendeur, d'un vingtième en sus dudit prix principal par chaque surenchérisseur (art. 9} ; — l'acquéreur pouvait conserver l'objet vendu en fournissant le plus haut prix auquel il avait été porté (art. 10 etsuiv.); — quant aux créanciers et à ceux qui prétendaient droit de privilège ou d'hypothèque, à quelque titre que ce fût, sur les immeubles, réels ou fictifs, de leur débiteur, ils étaient tenus, à compter du jour de l'enregistrement de Tédit, de former leur opposition entre les mains du conservateur, à l'effet de conserver leurs privilèges et hypothèques lors des mutations de propriété des immeubles et des lettres de ratification prises sur ladite mutation (art. 15] ; — les oppositions conservaient leur effet pour trois ans, et devaient être renouvelées avant l'expiration de ce délai (art. 16) ; — et le défaut d'opposition entraînait déchéance absolue des privilèges et des hypothèques tant à l'égard de Tacquéreur que des créanciers entre eux (art. 17 et 19). Tel a été le dernier état de notre ancien droit sur ce point important.
1265. La loi moderne s'en est inspirée; mais elle a mis le système en rapport avec les principes fondamentaux du nouveau régime hypothécaire. Nous laisserons à Técart la loi du 9 messidor an 3, par laquelle commence Tère de ce que nous appelons ici le droit moderne; non pas que cette loi n*ait pas eu aussi son système de purge, mais parce que la purge qu'elle organisait était essentiellement fiscale, pleine de dangers pour le vendeur, onéreuse pour tous, pour les créanciers comme pour le tiers détenteur {voy. Tart. 1 05 de cette loi ), et qu'ainsi le système organisé sur ce point dut contribuer pour sa part à soulever
contre la loi cette réprobation générale qui en rendit Texécution impossible. Nous prenons le droit moderne à la loi du 1 1 brumaire an 7. Avec le principe absolu de publicité, qui élait la base même de cette loi , il ne pouvait plus être question de ces oppositions au moyen desquelles les créanciers étaient tenus, sous l'édit de 1771, de se faire connaître : les créanciers étaient connus d'avance par Tinscription qu'ils avaient dû prendre sur les registres du conservateur. La loi de brumaire part donc de là, et elle exige de Tacquéreur qu'il notifie son contrat aux créanciers connus, c'est-à-dire aux créanciers inscrits, en leur déclarant qu'il acquittera sur-le-champ les charges et hypothèques échues et à échoir, dans les mêmes termes et de la même manière qu'elles ont été constituées, mais le tout jusqu'à concurrence seulement du prix stipulé en son acte. Cette notification une fois faite, tout créancier peut requérir la mise aux enchères et adjudication publique de l'immeuble en se soumettant à faire porter le prix au moins à un vingtième en sus de celui stipulé dans le contrat ; et faute par les créanciers de faire cette réquisition , la valeur de l'immeuble demeure fixée définitivement au prix stipulé par le contrat d'acquisition , et Tacquéreur est, en conséquence , libéré de toutes charges et hypothèques en payant ledit prix aux créanciers en ordre de le recevoir (art. 30, 31, 32). Voilà, quant aux dispositions générales du moins, et sauf quelques dispositions complémentaires sur lesquelles nous aurons à revenir plus tard, le système de purge qu'avait organisé la loi de brumaire.
III. — 1 266. Lorsque le Codea été discuté, un doute a surgi, le même qui s'éleva plus récemment , quand il fut question de réformer, en France, les dispositions de notre titre. On mit en question la légitimité de la purge : on se demanda s'il est équitable de laisser à l'acquéreur la faculté de purger; si ce n'est pas là déroger aux règles mêmes qui établissent les hypothèques ou leur permettent de s'établir ; si autoriser Tacquéreur à enlever aux créanciers, malgré eux, par le seul effet du purgement, les hypothèques qu'ils ont acquises , ce n'est pas méconnattre une règle fondamentale de notre droit, la règle d'après laquelle nul ne peut être dépouillé de sa propriété malgré lui (C. Nap. , art. 545). Hais ces doutes n'ont pas tenu devant des considérations d'un ordre supérieur. Le droit de purger les hypothèques, comme le disait M. Persil dans son Rapport de 1847, « est un expédient équitable, imaginé pour rendre l'immeuble aliéné aussi net et aussi liquide, dans les mains du nouveau détenteur, que peut l'être l'argent qu'il offre aux créanciers et qui est destiné à passer dans leurs mains, en échange du droit hypothécaire qu'ils ont sur l'immeuble. En deux mots, c'est la substitution ^ de l'argent à l'immeuble faite sous la garantie de la loi, autant dans l'intérêt de la conservation des gages hypothécaires que pour fadliter, sans inconvénient et sans danger, la circulation des propriétés immo* bilières. Il ne faut pas un grand effort de réflexion pour comprendre que ce serait frapper tous les immeubles d'inaliénabilité que de ne pas les mettre, à un moment donné, dans cet état de complète libéraUon et d'affranchissement absolu. » Ajoutons à ces considérations, déci*
sives en elles-mêmes , qu'en définitive les créanciers eux-mêmes seraient mal venus à réclamer contre le principe de la purge. Après tout, ils n'ont pu jamais avoir la prétention de recevoir, à raison de leur créance , sur le gage qu'ils ont volontairement accepté, au delà de ce que peut valoir le gage. Tout ce qu'ils peuvent demander dès lors, c'est que le gage soit porté à son prix véritable, et que ceux dont le droit est préférable viennent à leur rang prendre sur ce prix, jusqu'à ce qu'il soit épuisé, la part qui leur en revient. Or, toute garantie leur est donnée à cet égard dès qu'au lieu d'accepter la déclaration ou l'évaluation faite par l'acquéreur, ils peuvent requérir la vente de Timmeuble hypothéqué aux enchères publiques.
1^67. Le principe de la purge ainsi justifié, il n'y avait qu'à l'organiser. Et mis en présence du système de l'édit de 1771, que la commission du gouvernement reproduisait dans son projet, sauf quelques modifications accessoires, et de celui de la loi de brumaire , dont plusieurs cours, et notamment la Cour de cassation , demandaient le maintien, les rédacteurs du Code ont opté pour le dernier. Seulement, le Code, restreignant le principe de la publicité, qui était la règle absolue de la loi de brumaire, avait admis exceptionnellement Texistence de certaines hypothèques indépendamment de toute inscription (voy. ^prà, art. 2135). Il fallait donc combiner le système de la purge avec cette exception. Aussi, tandis que la loi de brumaire établissait une seule espèce de purge pour tous les privilèges et pour toutes les hypothèques indistinctement, le Code Napoléon en a établi deux : l'une, où la purge, calquée sur les dispositions de la loi de brumaire, est organisée en vue de toutes les hypothèques inscrites; l'autre, dont il n'y a pas de trace dans la loi de brumaire, qui a pour objet spécial les hypothèques non inscrites, c'est-à-dire les hypothèques légales dans les cas où la loi les dispense d'inscription. Ces deux modes de purger la propriété sont parallèlement réglés dans le Code Napoléon : le premier, par les dispositions du chapitre VIII, dont nous abordons maintenant le commentaire; le second, par les trois articles compris dans le chapitre suivant.
Arrivons donc aux dispositions de notre chapitre, et répétons que ces dispositions sont faites pour la purge de toutes les hypothèques qui se trouvent inscrites : d'où suit que les formalités et les conditions que nous allons décrire doivent être accomplies pour opérer la purge de toutes les hypothèques, sans en excepter même celles des femmes mariées, des mineurs, des interdits, lorsqu'elles ont reçu la formalité de l'inscription; et que c'est seulement dans le cas où ces dernières hypothèques sont restées occultes que la purge en doit être effectuée suivant le mode qui sera décrit au chapitre suivant.
2181. — Les contrats translatifs de la propriété d'immeubles ou droits réels immobiliers , que les tiers détenteurs voudront purger de privilèges et hypothèques, seront transcrits en entier par le conservateur des hypothèques dans Tarrondissement duquel les biens sont situés.
568 EXPLICATION BU CODB HAPOLÉON. UT. 111.
Cette transcription se fera sur un re^stre à ce destiné , et le conservateur sera tenu d*en donner reconnaissance au requérant.
2182. — La simple transcription des titres translatifs de propriété sur le registre du conservateur, ne purge pas les hypothèques et privilèges établis sur Timmeuble.
Le vendeur ne transmet à Tacquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue : il les transmet sous Taffeclation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé.
•OIOULIBJB.
L i268. Aperçu général et division.
11. 1S69. De ceux qai peavent purger. La loi parle du liera détenteur; donc eUe n'est pas faite pour les préteurs de deniers : exception en faveur des sociétés de crédit foncier. Renvoi. — 1270. Mais tout tiers détenteur, c'est-à-dire tout nouveau propriétaire, quMl ait acquis à titre onéreux ou à titre gratuit, peut
Îurser; — 1271. A moins qu'il ne soit personnellement tenu de U dette. — 27z. Applications : celui qui a donné hypothèque pour sûreté de la dette d'autrui n'a pas la faculté de purger, — 1273. ...Ni l'héritier pour partie du débiteur lorsqu'il détient un immeuble h^rpothéqué, — 127i. ...Ni rbéritier bénéficiaire, — 1275. ...Ni le légataire universel et le donataire des biens présents et à venir. — 1276. Mais il eu est autrement du légataire particuUer eo du donataire de l'immeuble hypothécairement affecté.
m. 1277. De ceux qui n'ont pas besoin de purger. — 1278. Celui qui a revendu, ou dont le contrat d'acquisition a été annulé, n'a pas à purger. — 1279. U en est do même dans le cas d'expropriation pour cause d'utiUté publique : renvoi ; — 12S0. ...Et dans le cas de vente après saisie ou d'adjudicaUon sur expropriation forcée.
>V. 1281. Des droits en faveur desquels la purge est admise. La faculté de purger n'a d'application qu'aux choses susceptibles d'être hypothéquées. — 1882. Ainsi, elle existe en faveur du nouveau propriétaire d'un iauneuble par sa nature. — 1283. Quid si l'acquisition a eu pour objet un démembrement de la propriété? Distinction : la faculté de purger n'existe pas s'il s'agit d'un droit d'osage, d'habitation ou de servitude; tecùs s'il s'agit d'un droit d'usufruit. — 1284. Quid si le débiteur a donné à bail l'immeuble grevé? La faculté de purger n'existe pas en faveur du locataire, même dans le cas de bail à longue durée et d'emphytéose : controverse. Exceptions : du contrat de superficie; du bail A domaine congéable. — 1285. Quid dans le cas où le débiteur a aliéné sous une condition suspensive ou résolutoire? La faculté de purger existe en faveur de l'acquéreur. — 1286. Dans l'un et l'autre cas, ce qui est purgé, c'est la propriété avec les modalités et les restrictions qui l'affectent. Controverse.
V^ 1287. Des formalités préalables dans la procédure de la purge, et spécialement de la transcription dont parlent nos articles. — 1288. Objet de la transcripUoiL Phases diverses de la législation sur ce point : Code Napoléon; Code de procédure; loi du 23 mars 1855. — 1289. La purge étant essentiellement facultative, la loi n'a fixé aucun délai au nouveau propriétaire pour la transcription. — 1290. La transcription est effectuée tur un registre distinct de celui des inscriptions par le conservateur, qui est tenu d'en donner recowfiaiiionee an requérant. — 1291. C'est le titre d'acquisition qui doit être transcrit, bien que l'art. 2181 parle du contrat translatif de propriété. Du cas où le droit do noo- ▼eau propriétaire procède d'un testament : la transcription est nécessaire aa point de vue de la purge même depuis la loi du 23 mars 1855. — 1292. La procédure de la purge est ouverte par la transcription du titre même d*où proâde le droit du nouveau propriétaire; d'où soit qu'en cas de ventes successives, le dernier acquéreur qui veut purf^r ne doit faire transcrire que son contrat. — 1293. La loi demande la transcription en entier du titre : limitation pour le css où le titre contient des dispositions diittinctes et indépendantes.
VI. 1294. La simple transcription ne purge pas les hypothèques et les privilèges: le vendeur ne transmet l'immeuble à 1 acquéreur que sous Taffcctation des privilèges et hypothèques dout il était chargé.
I. — 1268. Ces deux articles, qui ouvrent la série des formalités et des conditions nécessaires pour arriver à la purge des privilèges et des hypothèques, appellent Tattention sur quelques détails préliminaires auxquels il importe de s'arrêter. Nous aurons donc à nous occuper d^abord des personnes qui peuvent procf^Her à la purge, de celles qui n^ont pas besoin d*y recourir, et des droits en faveur desquels la procédure de la purge a été organisée. Puis, entrant plus directem^t dans .Fobjet même de nos articles, nous aurons à voir en quoi consiste la transcription dont ils parlent, où et quand doit être remplie cette formalité préliminaire à la purge, en quoi doit consister la transcription dans les divers cas qui peuvent se présenter, et quels en sont précisément le but et la portée.
II. — 1269. La purge est une voie de sûreté si favorable au développement de la propriété immobilière, une garantie si utile au crédit foncier, que la loi doit tendre non-seulement à la rendre assez facile pour que nul parmi ceux qui ont intérêt à Taccomplir ne néglige de le faire, mais encore à en généraliser la pratique, de telle sorte que quiconque se trouve en rapport d'intérêts ou d'affaires avec un propriétaire d'immeubles y puisse recourir. Dans cette pensée, on a dit souvent que le moyen de la purge devrait être accessible non-seulement à tous les acquéreurs, mais encore aux prêteurs (1). Pourtant nos articles et ceux qui vont suivre ne parlent jamais que du tiers détenteur, de Vacquéreur, du nmiveau propriétaire; la procédure de la purge n'est donc pas organisée pour les prêteurs de deniers. Notons ceulement que, dans le dernier état de la législation, une exception a été faite en faveur des sociétés de crédit foncier : ces sociétés ont reçu de la loi du 10-15 juin 1853 la faculté (et c*était une obligation d'après le décret organique du 28 février 1 852) de faire la purge des hypothèques au moment où le contrat de prêt se forme avec elles. Mais il faut ajouter que l'exception est introduite en vue des hypothèques inconnuesy c'est-à-dire des hypothèques légales non inscrites, que les prêteurs de deniers auraient, en effet, tm grand intérêt à faire apparaître pour livrer leurs fonds avec sécurité : nous y reviendrons au chapitre suivant {infrà, n* 1401).
1270. Quoi qu'il en soit, aux acquéreurs seuls appartient la faculté de purger. Mais, en principe, tout acquéreur, quel que soit Tacte en vertu dequel il a acquis, vente, échange, partage, donation, et quel que 'Soit le titre de son acquisition, gratuit ou onéreux, tout acquéreur a cette ressource qu'il peut, au moyen de la purge, libérer l'immeuble par lui acquis des privilèges ou des hypothèques qui le grèvent, et con- -server la propriété de cet immeuble libre et affranchie sans payer rien que le prix ou la valeur représentative de l'immeuble (2). Et l'acqué-
(i) Voy. notamment, dans les Documents publiés par le garde des sceaux en 18U, ies Observations de la Cour de Nancy (t. H, p. 748).
(S) Il faut mCme observer que si, par un concours de circonstances excepli ^nnelics qui néanmoins se sont produites dans une espèce récemment Jugée, il arrivhit '.t«*un vendeur reprenant son immpuble le trouvât grevé par le fait d*un acheteur contre lequel il aurait obtenu la résolution de la vente, il y aurait lieu d'admettre ce vendeur il user de la faculté de purger, bien qu*à vrai dire ce vendeur ainsi remis en posses-
reur eût-il acquis seulement une partie distincte de l'immeuble au lieu deTacqucriren totalité; n'en eût-il acquis qu'une partie indivise, comme dans le cas de cession de droits successifs indivis, son droit serait le même, la faculté de purger pourrait être exercée (1}.
1 271 . Une condition est nécessaire cependant pour que la voie de la purge soit ouverte : il faut que l'acquéreur ou le nouveau propriétaire ne soit pas personnellement tenu de la dette garantie par l'hypothèque. Sous ce rapport, il en est de la faculté de purger comme de la faculté de délaisser, dont nous avons dit qu'elle n'est pas accordée non plus au tiers détenteur personnellement obligé (voy. suprà, n^ 1176 et suiv.]. Mais prenons garde que si k condition est commune aux deux facultés, les motifs sont très-différents.
La purge, acte essentiellement spontané et procédant de la libre volonté du nouveau propriétaire, change les conditions et les termes delà convention faite avec le créancier en ce qu'elle le contraint à recevoir uo payement anticipé et même partiel ; elle modifie les conditions du contrat sous un autre rapport encore, en ce qu'elle enlève au créancier le droit réel qu'il avait acquis pour sûreté de Tobligation principale à laquelle il devait rester attaché jusqu'au payement. On conçoit, d*après cela, pourquoi le nouveau propriétaire ou l'acquéreur personnellement obligé ne peut et ne doit pas être admis à purger ; c'est évidemment qu'étant lié par la convention qui a créé l'obligation principale, il ne saurait lui appartenir de rompre le contrat par sa seule vMonté, et de retirer, au moyen d'une simple indemnité, la sûreté réelle qu'il a consenti à donner. Au contraire, le délaissement, qui modifie seulement la condition ou le mode de la vente du gage hypothécaire, n'a rien de spontané : c'est un acte auquel le tiers détenteur est conduit involontairement par l'effet des poursuites dont il est l'objet de la part des créanciers privilégiés ou hypothécaires. Si donc le délaissement est interdit au tiers délenteur personnellement tenu de la dette, ce n'est pas parce qu'il impliquerait la violation de la convention formée avec le créancier, c'est uniquement, comme nous le disons au n® 1 176, parce qu'il serait inutile et sans objet dans ce cas, en ce que le tiers détenteur pouvant, par suite de l'obligation personnelle, être recherché et poursuivi sur tous ses biens, même sur ceux qu'il aurait délaissés, le délaissement n'aurait pas son effet ordinaire, qui est de libérer à l'instant même le détenteur, et d'affranchir l'immeuble de la poursuite des créanciers.
Cette différence est on ne peut plus importante au point de vue de l'application ; elle va montrer comment il est impossible d'admettre
•ion ne soit pas un nouveau propriétaire. Voy. Req., 28 nov. 1865 (DalL, 66, i, 159; S.-V., 66, 1, 63; J. Pal., 1866, p. 150).
(1) Voy. Cass., 21 janv. 1839; Aix, 6 mars 1839 (S.-V., 39, 1, 87; 40, 2, 4i9; DaU., 39, 1, 57 ; 40, 2, 147; /. Pal., 1839, 1. 1, p. 54; 1840, t. I, p. 488). H a été décidé, toutefois, que si le cessionnaire a la faculté de purger les hypothèques procédant da chef de son cédant, il ne peut cependant l'exercer tant que dure rindivisioo. Orléans, 31 mai 1859 (S.-V., 59, 2, 591 ; /. Pal., 1859, p. 890; Dali., 59, 2, 137). Voy. aussi. en ce sens, MM. Aubry et Rau (t. II, p. 934, note 29).
Topinion de quelques auteurs qui, établissant une corrélation entière et parfaite entre le délaissement et la purge, supposent que, dans tous lescas où, comme tiers détenteur, l'acquéreur pourrait être admis à délaisser, il doit, par cela même et nécessairement, être admis au purgement des privilèges et hypothèques assis sur Timmeuble par lui acquis (l). Nous allons voir, en effet, que rien ne serait plus contraire à la vérité des principes que de conclure de la faculté de délaisser à la faculté de purger.
1272. Ainsi, nous avons établi que celui qui a constitué hypothèque sur ses biens pour sûreté de la dette d'autrui peut faire le délaissement s'il vient à être recherché par les créanciers auxquels il avait engagé ses biens{voy. n® 1179). C'est incontestable, puisque le délaissement étant Tabandon fait au créancier de la chose même qui leur a été donnée pour gage, délaisser c'est exécuter la convention même qui lie le détenteur envers les créanciers, en ce que c'est donner cours à l'action hypothécaire, la seule par laquelle le détenteur ait voulu être tenu. Mais pourrait-on conclure de là que, dans la même hypothèse, le propriétaire peut également purger Timmeuble de l'hypothèque qu'il a constituée? Non, assurément. Sans doute, le propriétaire n'est pas personnellement tenu de la dette ; mais, en définitive, il a pris un engagement envers le créancier. En effet, donner hypothèque pour sûreté de la dette d'autrui, c'est s'engager à garantir sur ses biens l'obligation d'un autre et consentir à ce que la sûreté que l'on donne subisse le sort de l'obligation principale et ne s'éteigne qu'autant que cette obligation sera exécutée. Or, admettons que le propriétaire qui s'est ainsi engagé puisse purger, et nous admettons par là même qu'il peut à son gré et par sa seule volonté détruire dans son principe l'engagement qu'il a contracté. Car purger, pour lui, ce sera retirer la sûreté hypothécaire qu'il a donnée, et, au mépris de son engagement, conserver, moyennant une indemnité, ses biens libres et affranchis quand ils devaient rester affectés jusqu'à l'acquittement de la dette qu'il avait hypothécairement garantie. — En définitive et en résumé, tout au contraire du délaissement qui, dans le cas donné, est l'exécution même du contrat fait avec le tiers détenteur, la purge en serait la destruction totale : ce serait donc se méprendre da tout au tout que de conclure de l'un à l'autre.
1 273. De même, en entrant plus directement dans l'objet même de notre règle, nous avons établi que l'héritier pour partie du débiteur, lorsqu'il a payé sa part dans les dettes de la succession, peut délaisser pour le surplus (voy. suprà, n® 1 181). S'ensuit-il que, dans cette situation, rhéritier ait aussi le droit de purger? Non encore. L'héritier, s'il n'a pas été personnellement partie au contrat de constitution d'hypothèque, n'en est pas moins tenu, comme héritier, des conséquences indivisibles de ce contrat. Qu'il puisse délaisser dans le cas donné, cela se conçoit, parce que l'obligation de payer une somme d'argent ou de li-^
(1) Yoy. notamment MM. Troplong (n» 903 bù); Martou (n» 1379).
S72 EXPLICATION DU CODE NJlPOLÉON. LIV. III.
vrer une chose, obligation à laquelle il est tenu en présence des poursuites exercées par les créanciers privilégiés ou hypothécaires, n*a rien •<[ui ne soit divisible. Mais l'obligation de maintenir la sûreté hypothécaire promise par le contrat de constitution d'hypothèque, et de ne pas en priver contre son gré le créancier auquel elle a été donnée, est essentiellement indivisible. Et voilà pourquoi Théritier ne peut pas plus que ne le pourrait le débiteur qu'il représente, recourir à une purge qui im- .pliquerait l'oubli manifeste et la violation de cette obligation (1).
1274. Ce que nous disons de l'héritier pur et simple est applicable à rhéritier bénéficiaire. Cet héritier, auquel le délaissement est interdit (voy. suprà, n* 1181), est également privé de la faculté de purger. Notons, en effet, que par rapport aux créanciers héréditaires, la succession bénéficiaire représente toujours le débiteur. Or il ne saurait être •question delà faculté de purger quand l'immeuble grevé est encore dans le patrimoine du débiteur.
Mais si l'héritier bénéficiaire, se posant comme un tiers, se rendait adjudicataire d'un immeuble de la succession, il devrait, à la différence <le l'héritier pur et simple toujours obligé au payement de la dette an moins pour une partie, être admis à purger Timmeuble des hypothèques •dont il est grevé du chef du défunt, en offrant son prix d'adjudication. Alors, en effet, il a fait passer de la succession dans son patrimoine cet immeuble, que désormais il possède à un titre nouveau, et il n'est plus comptable que d'un prix envers les créanciers (2).
1 275. Par identité de raison, nous dirons du légataire universel et du donataire des biens présents et à venir ce que nous avons dit de l'héritier. Comme celui-ci, ils représentent le débiteur; et personnellement tenus à la dette, obligés en outre de respecter dans ses conséquences indivisibles le contrat de constitution d*hypothèque, ils sont nécessairement privés de la facilité de purger.
1276. Mais il en est autrement du légataire particulier ou du donataire de l'immeuble hypothécairement affecté. Celui-ci ne représente pas la personne du donateur ou du testateur ; il est absolument étranger au contrat qui a donné naissance à Thypothèque dont est grevé l'immeuble à lui donné ou légué ; il n'est tenu qu'à raison de sa détention de l'immeuble -, la voie de la purge lui est donc ouverte : à son égard, la faculté de purger et celle de délaisser sont entièrement corrélatives (voy. supra, n» 1182).
m. — 1 277. Après avoir précisé comment et en quels cas l'acquéreur ou le nouveau propriétaire est privé, comme obligé personnelle-
(1) Ce point de droit a été nettement établi par M. Labbé dans la Revue eritiqui (t VIII, p. 211 et ftoiy.)- Voy. aussi MM. Championnière et Rigaud {Dr, d^enregistr,, B** 9067, 2665 et suiv.); Demolombe {Suée., t V, n** 73 et suIt.); Aubiy et Rau (t. V, p. 355, 356). — Comp. ReJ., 2 déc 1867 (DaU., 67, 1, 469).
(2) Voy. MM. Labbé {loc. cit„ p. 216); Demolombe (t. XV, n» 29! 6t»; Aabry et Rau (t. II, p. 933 et note 27). Vou. aussi Casa., 12 août 1839, 26 fév. 1862; Rei., 28 Juin. 1862 (S.-V., 39, 1, 781 ; 62, 1, 609 et 988; DaU., 39, 1, 330; 62, i, 182 et 371 ; /. Pal., 1862, p. 353; 1863, p. 310),
ment à la dette, de la faculté de purger, nous avons à indiquer d*autres causes qui interdisent cette voie de la pui^e ou qui font que le détenteur n'a pas même besoin de s'y engager.
1 278. Et d'abord il résulte de la jurisprudence que celui-là seul peut,, au moyen de la purge, s'affranchir de la charge des hypothèques, qui est propriétaire actuel de Timmeuble grevé et auquel l'immeuble pourrai! être enlevé par Teffet de l'action hypothécaire. De là les décisions nombreuses desquelles il résulte que les formalités de la purge hypothécaire ne peuvent être valablement remplies par celui qui a revendu, ovt dont le contrat d'acquisition a été annulé comme entaché de simulation et de fraude (l). Et en effet, tout, dans l'économie de la loi, atteste que c'est le détenteur seul qu'elle a voulu protéger en établissant la purge;, c'est dans cette pensée qu'elle parle toujours, lorsqu'il est question de^ ce moyen d'exonérer l'immeuble, de Vacquéreur, du nouveau proprié^ taire, du tiers détenteur.
1279. Il y a plus : dans certains cas, l'acquéreur, comme nous l'a* vons dit, n'a pas même besoin de recourir aux formalités de la purge» Tel est notamment le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le droit de suite, dans ce cas, s'éteint par le fait même de l'expropriation ; l'immeuble se trouve affranchi de toutes les charges hypothécaires dont il était grevé ; et le droit des créanciers est converti en un droit de préférence sur l'indemnité d'expropriation qui est substituée à l'immeuble et en représente le prix (loi du 3 mai 1 84 1 , art. 1 8 ; voy . suprà, n*658)..
1280. Tel est encore le cas de vente après saisie ou d'adjudication sur expropriation forcée. Jusqu'à la loi du 21 mai 1858, c'était une question controversée de savoir si l'expropriation forcée purge par ellemême les hypothèques légales dispensées d'inscription et non inscrites ; et nous y reviendrons dans le chapitre suivant en commentant les art. 2193 et suivants {infrà, n^ 1403). Mais en ce qui concerne leshypothèques soumises à l'inscription, il est hors de doute que l'expropriation forcée en opère par elle-même la purge. Cela a été admis de tout temps; et la raison en est évidente : c'est qu'après l'accomplissement des formalités solennelles dont de pareilles ventes sont entourées,, et qui toutes ont pour objet de faire monter Tadjudication au plus^ haut prix possible, il y a lieu de croire que le prix obtenu est la représentation de la valeur réelle de l'immeuble , et que l'accomplissement des formalités de la purge n'aurait d'autre résultat que d'ajouter aux frais (2).
(1) Vùy. Cacn, «I aTr. iSil; Angera, 15 avp. 1847; Trib. de Saint- Yrieîx, 15 téw. 1856; Rej., 10 avr. et 11 Juill. 1855 (S.-V., 41, î, 446; J. Pal., 1847, t II, p. 168;. Dali, 47, 2, 96; 55, 1, 109; 56, 1,9; 3, 17). Voy. cependant un arrôt de rejet par lequel il a été décidé, mais à tort à notre ayis, que l'acquéreur d'un immeuble grevé d'hypothèque, qui le refend à un tiers, ne perd pas, par le fait seul de cette revente, le droit de purger, alors surtout qu'il n'a revendu qu'une partie de l'immeuble et qu'au moment de la purge il était encore propriétaire de l'autre partie. Req. , 5 mai 1847 (S.-V., 47, 1, 608; Dali., 47, 1, 283; /. Pal., 1847, t. I, p. 618).
(2) Cela n'exclut pas la possibilité, pour les créanciers qui ne sont pas inscrits au moment de TexpropriatiOD , de prendre inscription Jusqu'à la transcription du Juge-
lY. — 1281. Venons maintenant aux droits en faveur desquels la purge est admise. Ici encore l'expression de la loi est nettement indi- •cative : le législateur parle des tiers détenteurs qui veulent purger les biens par eux détenus des privilèges et hypothèques; et par là il fait entrevoir que la faculté de purger ne peut avoir d'application qu'aux choses susceptibles d'hypothèques, d'après les règles exposées plus haut dans notre commentaire de l'art. 2118 {voy. n^ 354 ■et suiv.).
1282. D'après cela, supposons que le bien transmis à Tacquéreur qui veut purger soit un immeuble par sa nature, c'est-à-dire un fonds de terre ou un Lmtiment, la faculté de purger existe incontestablement. •Ceci n'a pas besoin d'être discuté.
1283. Mais supposons que l'acquisition ait eu pour objet non point la propriété elle-même, la propriété pleine et entière, mais un démembrement de la propriété : il faut distinguer.
S'agit-il d'un droit d'usage, d'habitation ou de servitude, nous pensons, contre Topinion dominante des auteurs, que la voie de la purge n'est pas ouverte , puisque de tels droits ne sont pas susceptibles d'expropriation forcée (1), et en outre que les créanciers, si la constitution de la servitude, du droit d'usage ou d'habitation, leur est nuisible, peuvent agir contre leur débiteur comme si aucun droit n'avait été concédé: ceci est établi dans nos explications sur le droit de suite {voy, n* 1116: — voy. aussi n'* 384 et 393).
S'agit-ii d'un droit d'usufruit, la solution contraire ne peut souffrir difficulté. Comme la propriété elle-môme , l'usufruit peut être vendu aux enchères; et entre tous les droits considérés par la loi comme immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, il est le seul que4'art. 2118 mentionne comme susceptible d'hypothèque. Donc, bien que le mor- <;ellement doive tourner au détriment des créanciers auxquels la propriété entière a été affectée (2) , il faut reconnaître que le droit d'usufruit peut être purgé (voy. suprà, n®* 378 et 11 16).
1284. Supposons que le débiteur ait donné à bail l'immeuble grevé d'hypothèque, la faculté de purger ne s'appliquera pas, en thèse générale, au droit résultant de la convention. Sans doute, un droit au bail peut être mis aux enchères publiques; et, sous ce rapport, il pourrait
ment d'adjudication : c'est certain en présedce de la loi da 23 mars 1855, d'aprèsl»* quelle la transcription seule arrête le cours des inscriptions. Mais s*il ne survieotpu d'inscriptions nouvelles, l'expropriation purge par elle-même, aujourd'hui oomoe «vaut la loi, les hypothèques inscrites; et l'adjudicataire n'a pas à recourir aux ^o^ malités de la purge. En ce sens, MBI. Rivière et Hoguet sont allés trop loin dans leur commentaire {voy. n« 351), quand ils ont supposé que la loi nouvelle aurait changé, sur ce point, la doctrine invariablement admise avant elle.
(1) Voy. Panis, i janv. 1831, arrêt rapporté par les Recueils avec celui de rejet da 18 ianv. 1832 (S.-V., 32, 1, 828).
(2) La Faculté de Caen, dans ses Observations sur les réformes projetées en 1841, partait de cette idée pour proposer d'introduire dans la loi une disposition en ce» termes : « Il (le droit de pnrg«r) n'existe pas pour les actes por/an( cession d'usufruit ou d'autres démembrements de la. propriété, ni pour ceux qui renferment une rùst^nt d'usufruit ou de jouissance quelconque^ pouvant excéder deux années...» (Voy. Dochyp. de 484 i, t. H, p. 79i, 795.)
TIT. XVni. DBS PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2181, 2182. 575
être classé parmi les droits auxquels s'applique la faculté de purger. Mais ce droit est essentiellemeut mobilier, non-seulement dans les baux ordinaires, mais encore dans les baux à longue durée, et même, selon nous (quoique cette opinion soit généralement contredite), dans les emphytéoses (voy. suprà, n~ 385 à 388); il n'est donc pas susceptible d'hypothèque, et par ce côté il sort des prévisions de nos articles, suivant lesquels la faculté de purger n*a d'application qu'aux choses susceptibles d'être hypothéquées (voy. n* 1281).
Hais ceci comporte quelques exceptions. Certaines conventions impliquant par la forme une idée de bail constituent au fond une transmission de propriété : tel est le contrat de superficie; tel aussi, dans une certaine mesure, le bail à domaine congcable. Nous avons montré plus haut qu^il y a, dans ces conventions, vente plutôt que bail, et transmission d'une chose qui , étant immeuble par sa nature , est par cela même susceptible d'hypothèque {voy. n"* 391, 392) : la faculté de purger s'y applique donc incontestablement.
1 285. Supposons enfin que Timmeuble hypothéqué ait été aliéné par le débiteur sous une condition suspensive ou résolutoire, le droit acquis par le nouveau propriétaire pourra-t^il être purgé? L'afiirmative est certaine.
En ce qui concerne le droit résultant de la vente sous condition suspensive, on comprend que la question se présentera rarement. En effet, bien que son droit soit suspendu, l'acquéreur serait tenu d'ofi'rir actuellement son prix sans aucune réserve, car les créanciers ne peuvent être mis en demeure de surenchérir que par l'offre d'un prix exigible : or, comme, d'une autre part, il ne pourrait pas répéter contre les créanciers le prix qu*il leur aurait payé si la condition venait à défaillir, il est bien clair qu'il songera rarement à recourir à une purge qui , dans de telles conditions, pourrait tourner contre lui et lui occasionner un grave préjudice. Si pourtant il y voulait recourir pour prévenir les poursuites, la nature du droit dont il est en possession n'y ferait pas obstacle : ce droit , quoique suspendu par une condition , est susceptible d'hypothèque (voy. suprà, n** 637 et suiv.) ; il est donc susceptible aussi d'être purgé.
Quant au droit résultant de la vente sous condition résolutoire, c'est plus incontestable encore : l'acquéreur est propriétaire actuellement; il a le plein exercice du droit de propriété ; son intérêt à purger est évident : comment donc pourrait-on contester au droit qu'il possède Tapplication de la faculté de purger?
1286. Mais si cette faculté est exercée, qu'est-ce qui est purgé dans ces circonstances? C'est le droit de propriété tel qu'il existe aux mains du propriétaire ou nouvel acquéreur; c'est-à-dire la propriété avec les modalités et les restrictions qui l'affectent. Des arrêts en grand nombre, «manés soit de la Cour de cassation, soit des cours impériales, décident pourtant que la purge effectuée par un propriétaire sous une condition résolutoire, spécialement sous la charge de réméré, « «n effet définitif
qui survit à l'exercice de la faculté de réméré (l). Cela serait vrai, sans doute, si Taequéreur sous une condition résolutoire devenait seul propriétaire de la chose par lui acquise sous cette condition ; il est certain alors que la purge effectuée par cet acquéreur serait complète et définitive. Mais la propriété sous condition résolutoire implique une autre propriété sous condition suspensive, en vertu de cette corrélation nécessaire qui fait que, dans tous les cas où un immeuble appartient à une personne sous condition résolutoire, il y a une autre personne à laquelle ce même immeuble appartient sous condition suspensive {voy. n^ 639). Or chacun de ces droits distincts ayant pu être distinctement hypothéqué par leurs titulaires respectifs, il impliquerait que la purge faite par Tun eût son effet d'affranchissement même par rapport aux droits réels constitués par l'autre. Donc Tacquéreur en réméré n'exonéra, en purgeant, que le droit quil possède et tel qu'il le possède; et si la pur^e devient définitive, comme le décide la jurisprudence, ce ne peut être que dans le cas où la faculté de réméré ne sera pas exercée par le vendeur qui se Tétait réservée; seulement, il en est ainsi alors, non point précisément par l'effet de la purge, mais en vertu des principes sur les conditions : lorsque le vendeur n'a pas usé de la faculté de réméré, la condition résolutoire du contrat a défailli, et, par suite, les hypothèques qui existaient du chef de ce dernier s'évanouissent complètement ou disparaissent rétroactivement, comme si elles n'avaient jamais existé (voy. n**" G37 et suiv.).
V. — 1287. Dans tout ce qui précède, nous nous sommes occupé de difficultés que nos articles préjugent plutôt qu'ils ne les résolvent directement. Nous arrivons maintenant à Tobjet même de ces articles, c'est-à-dire aux formalités de la purge hypothécaire. D'après le premier de ces articles, les contrats translatifs de la propriété d'immeubles ou droits réels immobiliers, que les tiers détenteurs voudront purger des privilèges et hypothèques, seront transcrits en entier par le conservateur des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés ; cette transcription se fera sur un registre à ce destiné, et le conservateur sera tenu d'en donner reconnaissance au requérant. Quel est l'objet de la transcription dont parle notre ariicle? Quand et où doitelle avoir lieu? Comment et dans quelle mesure doit-elle étro faite? Ce sont là les questions diverses qu'il s'agit d'examiner.
1288. Et d'abord, quel cstl'objetde la transcription placée ici parla loi en tête des formalités de la purge ? Ce point, que la loi fixe aujourd'hui d'une manière certaine, a eu, en législation, des phases diverses. Sous le Code Napoléon, il avait soulevé la question de savoir si les rédacteurs de notre article avaient entendu confirmer le principe de la loi de brumaire, qui faisait de la transcription une condition nécessaire de la transmission de la propriété à l'égard des tiers, ou s'ils avaient voulu
(1) Voy. Montpellier, i mars 18il ; Rouen, l«'JuiU. 1846; ReJ., Il avr. 1847; Grenoble, 17 téy. 1849 (/. Pal^ 1846, t. H, p. ^85; 1847, t. I, p. 61G; 1850, U I, p. t6S; S.-V., 47, 1, 341 ; 49, 2, 513; Dali., 47, 1, 217 ; 51, 2, 235).
TIT. XVUI. DBS PRIVILÈGES BT HTPOTÉiQUBS. ART. 2181 , 2182. 577
V^loigner de ce principe, et si, tout en parlant de la transcription, ils avaient voulu ne pas déroger à la règle de Tart. 1583, diaprés laquelle la vente est parfaite et la propriété transmise à Tacquéreur par le seul consentement des parties. Nous avons rendu compte de ceci dans notre commentaire des art. 2106 et suivants (voy. n**' 252 et suiv., et 310 et suiv.), et nous savons que la doctrine et la jurisprudence avaient cru devoir se rattacher à ce dernier parti. Donc, sous Tempire du Code Napoléon , la transcription était considérée comme n'ajoutant rien à la perfection de la vente : tout à fait étrangère à la question de propriété, •elle était simplement un préliminaire obligé de la purge hypothécaire, 'un moyen prescrit par le législateur pour arriver au purgement des hypothèques qui se trouvaient inscrites avant la vente (l).
Mais il pouvait arriver, dans ce système, que le débiteur, après avoir KX)nsenti une hypothèque, Tanéantît aussitôt en aliénant Timmeuble par lui hypothéqué. Les art. 834 et 835 du Code de procédure furent 'édictés pour prévenir ces combinaisons frauduleuses : sous l'empire de ces dispositions nouvelles, la transcription a eu un objet moins secondaire et mieux dessiné. £lle a été alors une sorte de mise en demeure, un avertissement donné aux créanciers non inscrits, et, comme on l'a dît, un appel à leurs inscriptions. Et comme une mise en demeure, un avertissement d'avoir à faire une chose impliquent habituellement un délai, les créanciers non inscrits avant la vente ont eu le droit, en vertu des articles précités du Code de procédure, de s'inscrire non*seulement jusqu'à la transcription, mais encore dans la quinzaine de la trans- •cription (2) .
Enfin un nouvel état de choses a été créé par la loi du 23 mars 1 855. -Cette loi, en abrogeant formellement les art. 834 et 835 du Code de procédure et en rétablissant la transcription comme moyen de consolider la propriété au regard des tiers, est revenue au principe de la loi de brumaire. Néanmoins la transcription reste, comme elle était sous le Code Napoléon , un acte préliminaire à la purge hypothécaire ; la loi nouvelle ne lui enlève pas ce caractère. Hais ce qui n'avait pas de signification précise sous le Code Napoléon se trouve avoir aujourd'hui un sens très-net et très-arrôté. Quand la vente était considérée comme transmettant la propriété vis-à-vis de tous, parler de transcription même
<1) YoV' 1m Arrêts de la Cour d'Angers, 23 avr. 1809 ; Paris, ft déc 1809 ; Turin, 23 nov. 1810 et 11 déc 1812. et de la Coar de cass., 29 Juin et 13 déc. 1813^ 22 fé?. 1825. 24 mars et 25 août 1829, et 27 nov. 1835; Montpellier, 9 nov. 1850 (S.-V., 29, 1, 162: 30, 1, 338; 35, 1, 900; 51, 2, 650).
(2) Quelques arrêts sont allés même Jusqn^à décider que lorsqu'une adjudication a été suivie de surenchère, cette surenchère entraînant la révocation de la purge, le vendeur recouvre la faculté de faire opérer l'inscription dans la quinzaine qui suit la transcription de la seconde adjudication. Foy. Bordeaux, 24 avr. 1845; Besançon, 13 juin 1848 (J. Pal., 1846, 1. 1, p. 548; S.-V., 51, 2, 650). Mais la Cour de cassation était sur ce point d'un avis différent; et, dans une espèce régie par les dispositions du Code de procédure, elle a décidé que la surenchère n'avait pas pour effet de relever le créancier de la déchéance qu'il avait encourue en ne prenant pas inscription dans la quinzaine de la transcription du contrat de vente. Yoy. Rej., 23 fév. 1857 (/. PuL, 1858, p. 472; Dali., 57, 1, 88).
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pour en faire l'acte préliminaire à la procédure de purge, c'était s'arrêter à la chose du monde la plus inutile ; car si la convention avait par elle seule l'effet de transmettre la propriété même au regard des tiers, à quoi bon la transcrire? Et dès que Tacte était nécessairement réputé connu de tous, puisqu!il était opposable à tous , à quoi bon le publier? Les créanciers eux-mêmes étaient sans intérêt, puisqu'ils doivent recevoir notification du titre , et que cette notification , qui va directement à leur personne, est bien mieux faite que la transcription dans les bureaux du conservateur pour les mettre en mesure de délibérer sur le parti quUls ont à prendre. Au contraire , on conçoit à merveille que la transcription soit présentée comme un préalable obligé de la purge hypothécaire dans un système qui fait de cette même transcription le moyen qui procure Texercice utile du droit de propriété. Cela revient à dire que la transcription, qui seule peut opérer le transport de la propriété par rapport aux tiers, peut seule aussi et par cela même créer la faculté de purger, cette faculté ne pouvant appartenir qu'à celui qui est devenu propriétaire. C'est là probablement, comme nous avons essayé de l'établir dans notre commentaire des art. 2106 et suivants, ce que les rédacteurs du Code avaient voulu dire dans des textes dont la doctrine et la jurisprudence avaient , à notre avis , faussé la pensée. Quoi qu*il en soit , cette pensée a été rétablie par la loi da 23 mars 1 855, et désormais c'est dans ce sens que notre art. 2181 doit être interprété.
1289. La loi ne fixe aucun délai pour faire la transcription; il n'y avait pas, en effet, de délai à fixer. La purge des hypothèques et des privilèges est essentiellement facultative; l'acquéreur ou le nouveau propriétaire doit donc rester mattre de choisir son temps pour eiercer la faculté qui lui est donnée par la loi. Seulement, aujourd'hui que la transcription est redevenue l'acte nécessaire pour consolider sur la tête de Tacquéreur, au regard des tiers, la propriété par lui acquise, on comprend que celui-ci ne devra mettre aucun retard à requérir la formalité : tout retard serait un danger, puisque, tant que la transcription n'est pas faite, l'immeuble pourrait être grevé de charges nouvelles da chef de l'ancien propriétaire, et même échapper à Tacquéreur par Teffet d'une seconde aliénation. Celui-ci préviendra ces dangers en s'empressant de transcrire. Mais quelque empressement qu'il y mette, la condition ne sera pas changée : la purge, quoique entamée en quelque sorte par l'accomplissement de Tacte préliminaire, n'en demeurera pas moins fiicultative, en sorte que l'acquéreur sera toujours libre de suivre ou de s'arrêter.
1200. La tr^scription est faite, aux termes de notre article, par le conservateur des hypothèques dans l'arrondissement duquel sont situés les immeubles qu'il s'agit de purger ; elle a lieu sur un registre à ee destiné ^ c*est-à-dire sur un registre distinct de celui des inscriptions ; et comme l'acquéreur doit , ainsi qu'on le verra ultérieurement , justifier de la transcription, le conservateur est tenu de lui donner rec<mnaU'
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sance, comme Texprime notre article, ce qui veut dire que le conservateur remettra à Tacquéreur qui a requis la transcription un certificat ou une attestation constatant que la transcription a été faite. . 1291. Mais qu'est*ce qui doit être transcrit? C'est le titre d'acquit sition. Notre article parle dixcontrat translatif de la propriété. Toutefois il se peut que le droit du nouveau propriétaire procède d'un testament qui l'aurait institué légataire particulier, ou d'un autre acte constatant un fait translatif de propriété, et auquel ne s'appliquerait pas juridiquement la qualification dec&nirat. Or il n'est pas douteux que le législateur n'a pas entendu priver de la faculté de purger tous ceux dont le titre d'acquisition serait un testament ou un autre acte qui ne serait pas un contrat proprement dit. Il faut donc rectifier le texte dans le sens ci-dessus indiqué.
Notons seulement qu'en ce qui concerne le légataire particulier, une difficulté va surgir dé la loi du 23 mars 1855, dont l'art. 1®' n'impose l'obligation de transcrire, en principe, que pour les actes entre-vifs translatifs de propriété immobilière ou de droits réeR susceptibles d'hypothèque. Mais, nous l'avons dit plus haut (n^.l288), la loi nouvelle, en faisant de la transcription un moyen de consolider la propriété au r^rd des tiers, ne l'a pas destituée du caractère et de l'effet qu'elle a au point de vue de la purge hypothécaire dont elle est l'acte prélimi- Diûre. D'après cela, on dira que si le légataire particulier n'a pas besoin de la transcription pour opposer à tous le droit de propriété résultant du testament et pour le faire prévaloir sur tous actes que l'héritier aurait pu faire avec des tiers à propos de la propriété léguée, la transcription lui sera nécessaire, au contraire, dès qu'il voudra purger l'immeuble des privilèges ou des hypothèques qui le grèvent; et que, nonobstant la loi nouvelle, qui n'exige la transcription que pour les actes entre-vifs, la procédure de la purge devra, pour lui comme pour tous autres, être précédée de la transcription de son titre.
1292. C'est la transcription du titre même d'où procède le droit du nouveau propriétaire ou de l'acquéreur qui ouvre la procédure de la purge. A ce propos, la pratique a fait naître une question indiquée plus haut {voy. n"* 1 124), qui a eu sa grande importance sous l'empire des art. 834 et 835 du Gode de procédure, quand la transcription était considérée comme une mise en demeure et un appel aux inscriptions des créanciers. On se demandait si lorsqu'un immeuble avait été l'objet de plusieurs ventes successives, le dernier acquéreur qui voulait purger devait faire transcrire non-seulement son titre, mais encore tous les titres des précédents acquéreurs. Il y avait là-dessus, dans la doctrine des auteurs,* une opinion assez généralement reçue qui consistait à distinguer entre le cas où le dernier contrat donnait la nomenclature exacte de tous les précédents vendeurs, cas auquel la transcription qui était faite de ce contrat était considérée comme suffisante pour mettre en demeure tous les créanciers sans distinction, et le cas où le contrat ne contenait pas cette nomenclature, auquel cas le dernier acquéreur devait faire transcrire tous les contrats antérieurs. Toutefois la jurisprudence de la Cour
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de cassation s'était prononcée d'une manière persévérante contre cette distinction ; et, soit que le dernier contrat indiquât, soit qu*il n'indiquât |)as les anciens propriétaires de Timmeuble, elle décidait que le propriétaire actuel n'avait à faire transcrire que ce contrat ( 1 } . C*est aussi Tavis auquel nous nous rattachons, en faisant remarquer, d'ailleurs, que la rpiestîon ne s'élèvera probablement plus qu'à l'occasion de quelques 4'ontrats anciens, parce qu'en présence de la loi nouvelle qui a rétabli la transcription translative, il n'est pas probable que la formalité soit désormais négligée.
1293. Enfin, notre article demande une transcription en entier des titres translatifs. Mais ici il faut s'entendre sur la portée de l'expression. Il en résulte assurément que le conservateur des hypothèques ne pourlait pas accepter, pour le transcrire sur le registre des transcriptions, iHi résumé ou une simple analyse du titre translatif, et qu'en toute byt)Othèse il devra exiger et reproduire sur le registre la copie littérale et i'omplète du titre translatif de la propriété (2). Mais s'il s^agit d'un de ces actes qui sont iKcessairement complexes, comme les liquidations, les partages, les actes de^ société stipulant rapport d'immeubles, de ces actes enfin qui, bien qu'uniques dans la forme, contiennent des dispositions distinctes et indépendantes, il doit suffire de transcrire en entier la disposition relative à la transmission de l'immeuble que le requérant se propose de purger. C'est l'opinion que nous avons soutenue ailleurs (3) , et nous ne pouvons qu'y persister, parce qu'exiger, en ce cas, une transcription entière dans le sens absolu du mot, ce serait, en exagérant la pensée de la loi, surcharger la procédure et ajouter aux frais, le tout sans-aucune utilité réelle pour les parties.
VI. — 1294. Complétons nos observations par quelques mots sur l'art. 2182. Cet article dit dans deux paragraphes distincts : d'une part, que la simple transcription des titres translatifs de propriété sur les registres du conservateur ne purge pas les hypothèques et privilèges établis sur l'immeuble ; d'une autre part, que le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété qu'il avait lui-même sur la chose vendue, ni qu'il la transmet sous Tafiectation des mêmes privilèges et hypolhècfues dont il était chargé. Ce sont là deux propositions évidentes par bUes-mômes. Il est certain, en effet, que le vendeur ou tout autre aûénateur à un titre quelconque (car la règle doit être généralisée, quoique notre article ne mentionne que L vendeur) ne peut transmettre à Tac- <iuéreur d'autres droits que ceux qu'il a lui-même; et il est tout aussi 4:vident que la transcription, simple préliminaire de la purge, ne saurait ivvoir pour effet de purger par elle-même la propriété. Tout ceci, nous le répétons, est si évident de soi-même que ce n'était pas la peine de
(1) Voy. GaBfl.. 17 oct. iSlOt ReJ., 13 déc. 1813 et U Janr. 1818 (DalL, Ree, alph,, t. IX, p. 88 et 306). Voy. aussi Bordeaux, 16 mai 1859 (J. PaL, 1860, p. 1168).
(2) \'ofj., en ce sens, un Jugement du Tribunal de Pont-Audemer du 29 déc 18Î9, rapporté par M. Baudot (t. H, p. 9), et les arrêts des Cours d'Amiens, 15 nof. IS^ Orléan;;, 7 juin 1839, et Paris, 26 Juin 1840 (S.-V., 39, 2, U\ et 342; 40, 2, 487).
(3) Voy. Rev. crit, (t IV, p. 174). — Comp. ReJ., 28 mai 1862 (Dali., 62, 1, î^î S..V., C2, 1, 961 ; /. PaL, 1862, p. 921).
TIT. XVllI . DBS PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 21 83, 21 84. 581
rinscrire dans la loi. Il n'y a donc ici qa'un de ces articles, comme on en trouve trop, qui exposent et ne disposent pas; et il semble n*avoir été mis à la place qu'il occupe que comme transition aux formalités et conditions décrites par les articles suivants , dont l'ensemble constitue la procédure sur la purge hypothécaire.
2183. — Si le nouveau propriétaire veut se garantir de TefTet des poursuites autorisées dans le chapitre VI du présent titre , il est tenu , soit avant les poursuites , soit dans le mois , au plus tard , à compter de la première sommation qui lui est faite, de notifier aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions,
1^ Extrait de son titre, contenant seulement la date et la qualité de Tacte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose vendue ou donnée; et, s'il s'agit d'un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquek il est situé , le prix et les charges faisant partie. du prix de la vente, ou révali]|alion de la chose, si elle a été donnée;
S^ Extrait de la transcription de l'acte de vente ;
3^ Un tableau sur trois colonnes, dont la première contiendra la date des hypothèques et celle des inscriptions; la seconde, le nom des créanciers; la troisième, le montant des créances inscrites.
2184. — L'acquéreur ou le donataire déclarera, par le même acte, qu'il est prêt à aquitter, sur-le-champ , les dettes et charges hypothécaires. Jusqu'à concurrence seulement du prix, sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles.
I. 1295. Objet des notificationt prescrites par nos articles, et division.
II. 1296. Des conditions et de la forme des notifications. Elles peuvent être faites
avant toutes poursuites. — 1297. Mais si l'acquéreur a été devancé par les poursuites des créanciers, elles doivent être faites dans le mois an plus tard de la sommation de payer ou délaisser. — 1298. La sommation dont il s'agit ici se confond avec celle de l'art. 2169. En conséquence, le mois doit 6tre invariablement filé à une période de trentejours, — 1299. Même quand il a été fait des sommations à des dates différentes par divers créanciers, o'est la première qui fait courir le délai pour tous.
III. 1300. Les notifications doivent être faites à tous les créanciers inscrits avant la
transcription. — 1301. Elles doivent leur être faites individuellement. — 1302. Toutefois, la circonstance que plusieurs des créanciers auraient été omis n'entraînerait pas la nullité des notifications faites aux autres. — 1303. Elles doivent être faites aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans l'inscription. — 1304. Elles ont lien d'après le mode réglé par l'art 832 du Code de procédure; ainsi, elles sont faites par un huissier commis, et doivent contenir constitution d'avoué. A qui appartient le droit de dresser et composer l'extrait et le tableau à insérer dans les notifications? A qui le droit de faire les copies de l'extrait? — 1305. Transition aux indications. lY. 1306. La première des indications que les notifications doivent contenir est relative au titre mdme d'acquisition : date et qualité de l'acte; désignation de l'auteur du nouveau propriétaire ; désignation, par leur nature et leur situation, des biens objet de la purge, suivant qu'il s'agit d*un immeuble senloment ou d'nn corps de biens. — 1307. Enonciation du prix : elle est faite soit
par la reproduction da chiffre porté au contrat d'acquisition s'il comporte Texpression d*un prix, soit, dans le cas contraire, par l'indication de la somme à laquelle Timmeuble est évalué par le nouveau propriétaire.
V. £ 1908. Lorsque le nouveau propriétaire a acquis, pour un prix unique, soit des meubles avec des immeubles, soit divers immeubles qui ne sont pas tous hypothéqués, il détermine par ventilation le prix particulier pour lequel il a entendu acquérir Timmeuble affecté de l'bypothèKque. >- 1309. Dans tous les cas où elle doit être faite, la ventilation est à la charge du nouveau propriétaire, sauf le contrôle du vendeur et des créanciers. — 1310. La ventilation, quand il y a lieu de la faire, est une condition nécessaire pour la validité des notiflcatlons. -- 1311. Dans toutes les hypothèses, le nouveau propriétaire doit énoncer avec le prix les charges qui en font partie; — 1312. Mais il n'est pas tenu de faire une évaluation des charges : controverse.
YI. 1313. La deuxième indication est relative à la transcription : la disposition da Code sur ce point doit être conférée avec celle de la loi de brumaire et rectifiée par les termes de cette dernière loi.
VII. [13U. Enfin, la troisième indication est relative à la situation hypothécaire des biens objet de la purge. L'indication est faite au moyen d'un tableau donnant, sur trois colonnes, la date des hypothèques et celle des inscriptions, le nom des créanciers, et le montant des créances inscrites. — 1315. Quid dans le cas où les notifications émanent de divers propriétaires agissant collectivement i fin de purge? Le tableau doit-il spécifier, dans ce cas, les immeubles distinctement affectés A chaque créance?
Yin.^1316. Indépendamment de ces indications, l'acte de notification doit contenir, de la part du nouveau propriétaire, déclaration qu'il est prêt A acquitter, snrle-champ, Jusqu'A concurrence de la valeur des biens objet de la purge, la dettes et charges hypothécaires , sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles. -* 1317. L'offre de payer n'a pas besoin d'être faite en termes sscnmentels : des équivalents; Jurisprudence. -> 1318. Mais elle doit être faite sans aucune réserve ni déduction, au profit soit du vendeur, soit de tout autve.
IX. 1319. Le nouveau propriétaire n'a pas A offrir, dans les notifications , les intérêts
de son prix.
X. 1320. L'offre engendre une obligation personnelle qui ne permet pas au noovesi
propriétaire de s'en départir sans le consentement des créanciers. — 13it. H en est ainsi même quand l'offre a été suivie d'une réquisition do aurencbère; et pourquoi.
XI. [.1322. Des irrégularités commises dans les notifications : elles ne sont suscepti-
bles d'entraîner nullité que dans le cas où elles sont telles que les ootificatiofls qui en sont affectées ne peuvent pas remplir leur objet. — 13^3. Mais la nullité n'est opposable ni par l'auteur du nouveau propriétaire, ni par les créanciers qui ont reçu des notifications régulières. — 1324. Et elle peut être ooaverte par la volonté du créancier qui renoncerait A l'opposer, ou par des faits impliquant cette volonté ; mais non par une réquisition de surenchère.
1. — 1295. La purge est, comme nous Tavons dit, un moyen offert à Tacquëreur ou nouveau propriétaire de se libérer des charges hypothécaires grevant l'immeuble par lui acquis^ non pas en abandonnant cet immeuble ou en payant la totalité de la dette hypothécaire, mais en retenant Timmeuble, sauf à offrir et à payer la valeur représentative am créanciers s'ils la trouvent suffisante et veulent s'en contenter, ^nsi, à Torigine même de la procédure , les créanciers inscrits sur Timmeuble détenu par le nouveau propriétaire sont placés dans raltemative soit d'accepter la somme à eux offerte s'il leur paraît que cette somme, suffisante ou non pour couvrir la totalité de la dette hypothécaire, est la représentation de la valeur réelle du bien qu'il s'agit de purger, soit, s'ils pensent que Timmeuble est d'une valeur supérieure au montant de la somme offerte, de refuser l'offre en requérant, comme l'art. 21S5 leur en donne le droit, la vente publique de l'immeuble, pour que les enchères en portent le prix à une somme plus en rapport avec sa véri* table valeur. Il faut donc que les créanciers soient tout d'abord mis en
TIT. XTIII. DESPRITILÉCnBSETHTPOTHàQOlSS. ART. 2183, 2184. 583
mesure d'opter en connaissance de cause entre les deux partis. De là Tobligation, pour le nouveau propriétaire, de leur faire les notifications et Toffre prescrites par nos articles, lesquelles ont précisément pour objet de leur fournir toutes les indications propres à les éclairer dans la détermination qu'ils ont à prendre.
ffous aurons à nous occuper successivement ici : 1^ des conditions et de la forme dans lesquelles les notifications doivent se produire, ce qui nous amènera à préciser le moment auquel elles peuvent ou doivent •être faites, à quels créanciers elles doivent être faites, comment, où et suivant quel mode elles doivent leur être adressées ; 2* des notifications «n elles-mêmes et de ce qu'elles doivent contenir, ce qui appellera Tat* iention sur les trois indications distinctes formulées dans l'art. 2183, Tune relative au titre même du nouveau propriétaire, l'autre concernant la transcription, la troisième touchant la situation hypothécaire du bien qu'il s'agit de purger, et sur l'offre de payement exigée par Tart. 2184; 3® enfin des irrégularités qui pourraient avoir été com« mises dans les notifications, ce qui nous conduira à rechercher quels sont ceux qui auraient à se prévaloir de ces irrégularités, et quand elles sont assez graves pour entraîner la nullité des offres.
II. — 1296. Le nouveau propriétaire, après avoir donné à son titre la sanction de la transcription qui , en consolidant la propriété sur sa tête, lui ouvre la voie de la purge (voy. suprà, n® 1288), reste entièrement libre de suivre cette voie ou de ne pas s'y engager : la purge, en effet, est essentiellement facultative. Par cela même, le nouveau propriétaire peut entamer la procédure de la purge quand son titre est transcrit ; il n*a nullement besoin d'attendre la poursuite des cvéanciers. Dès qu'il existe des hypothèques inscrites sur les biens par lui détenu-s, il a intérêt à les en affranchir; et sans avoir à attendre que les créanciers inscrits agissent contre lui, sans avoir non plus à mettre en demeure son auteur de lui rapporter mainlevée des inscriptions (1) > il peut prendre l'initiative et manifester immédiatement, par des notifications faites aux créanciers, sa volonté de purger. Notre art. 2183 Vy autorise formellement, en exprimant que le nouveau propriétaire, tenu 'de faire les notifications, peut les faire avani les poursuites.
1297. Mais si, au lieu de prendre Fini tiative, le nouveau propriétaire se laisse devancer ; si , au lieu d'agir spontanément, il attend la sommation de l'art. 2169, qui est, de la part des créanciers, la mise en demeure par laquelle ils préludent à leurs poursuites, la situation n'est plus la même. La purge reste encore facultative en ce sens que le noaveau propriétaire n'est pas obligé d'y procéder; mais il n'est plus entièrement libre de prendre son jour, il faut qu'il se décide dans un délai déterminé : notre article dit, en effet, que, devancé par les poursuites des créanciers, le nouveau propriétaire doit notifier dans le mois, au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite.
(1) Votl. Limoges, 18 déc. iSiO (S.-V., il, t, 185; Dali., 41, % 117).
584 EXPLICATION hV COI» MAPCMJÊON. LIV. lU.
C'est là un délai de rigueur à Texpiration duquel il y a déchéance {V)y à moins que la sommation des créanciers, qui fixe le point de départ du délai, ne soit entachée de nullité, ou que les créanciers ne consententà ne pas opposer la déchéance.
Mais il n'appartiendrait pas aux tribunaux d'en relever le nouveau propriétaire qui l'aurait encourue, ni de proroger, pour une cause quelconque, le délai fixé par la loi (2). Sous ce rapport, nous considérons comme mal rendue une décision de la Cour de Toulouse qui, en déclarant nulles des notifications contenant, de la part de l'acquéreur, xéserve d'exercer l'action quanti minoris, à raison d'un défaut de contenance dans l'immeuble vendu, a jugé que, dans ce cas, l'acquéreur a. néanmoins la faculté de renouveler les notifications, et que Le délai courra seulement du jour où sera rendue la décision judiciaire sur l'action quanti minoris, sauf aux juges à assigner un terme à la durée de l'instance et à la proroger si, par des circonstances étrangères à Tacquëreur, le délai fixé ne suffisait pas à l'achèvement de la procédure (3). La décision se condamne par son exagération même, puisque au moyen das prorogations que les circonstances pourraient rendre nécessaires pour la solution du procès incident, la procédure de la purge, dans le système de l'arrêt, pourrait être indéfiniment prolongée.
1298. Du reste, la sommation dont parle notre article est celle-là même qui, aux termes de Part. 2169, met en demeure le nouveau propriétaire de délaisser ou de purger. Il y a bien cette difiërence entre les deux textes, que le délai est fixé à trente jours dans fart. 2169, tandis qu'il est parlé d'un mois dans notre article ; et cette différence avait oon» duit quelques tribunaux à décider qu'il s'agit, dans les deux articles, de deux sommations différentes (4). Hais la jurisprudence et les auteufs ont justement reconnu que les deux sommations se confondent (voy. suprà, n° 1149) : tout ce qui résulte du rapprochement des art. 2183 et 2169, c'est que le mois dont il est question dans le premier doit être invariablement fixé à une période de trente jours (5). Cela étant, nous n'avons plus à dire ici comment les trente jours doivent être calculés; il nous suffit, à cet égard, de nous référer à nos observations sur l'art. 2169 (voy. suprà, n** 1153).
1299. Rappelons aussi, en nous référant à ces mêmes observations, que la sommation faite par l'un des créanciers inscrits profite à tous les autres, en ce sens que, faisant courir le délai de trente jours, elle permet à chacun d'eux d'opposer la déchéance dès que les trente jooR sont expirés {voy, n® 1154). Notre article est très-précis sur eep^nt,
(1) G&en, 17 juin 1823; Paris, 18 mai 1832; Touloase , 29 Jain 1836; Bordeaax, il déc 1839; Umogea, li Juill. 18i7 (S.-V., 25, 2, 323; 32, 2, 402; 37, t, 27; 10,2, 198; i7, 2, 625; DaU., 32, 2, 402; 33. 2, 42; 40, 2, 127; J, Pal., 1848, U I, p. 75).
(2) Voy- l'arrêt cité de la Cour de Caen du 17 Juin 1823.
(3) Voy, Toaloufle, 17 Juill. 1844 (/. Pal., 1844, t. II, p. 217).
(4) Voy- notamment les arrêts de Nîmes des 4 Juin 1807 et 6 Jottl. 18i2»
(5) Voy, les autorités citées en note du no 1149. Voy, aussi Req., 25 nov. 18» (&-V., 63, 1, 149; J. Pal., 1864, p. 652; DaU., 63, 1, 209); MM. Aubry et Ran (t H, p. 938, note 4); Massé et Vergé, sur Zadiariae (t. V, p. 260, note 1>.
en ce qu'il oblige le nouveau propriétaire à faire sa notification dans le mois , au plus tard , à compter de la première sommation qui lui est faite, indiquant par là que, quand bien même des créanciers auraient cm devoir faire successivement des sommations à des dates diverses, c*est toujours la première qui met le nouveau propriétaire en demeure, et qui par conséquent fait courir le délai par rapport à tous les créanciers.
III. — 1300. Les notifications doivent être faites aux créanciers inscrits. Le Code de procédure avait fait à cette règle une limitation notable, en ce que, bien qu*il eût laissé aux créanciers un délai de quinzaine à partir de la transcription pour s'inscrire, Tart. 835 permettut cependant au nouveau propriétaire de ne pas faire ses notifications aux créanciers dont l'inscription n'était pas antérieure à la transcription. C'était une conséquence du principe qui permet au nouveau propriétaire de devancer toutes poursuites et , si cela lui convient , de commencer les formalités de la purge dès son entrée en possession». Aujourd'hui, l'art. 835 du Code de procédure est abrogé; néanmoins,, en présence de la loi du 23 mars 1855, on conriprend que c'est encoreseulement aux créanciers inscrits avant la transcription du titre du nouveau propriétaire que les notifications pourront être faites, puisque,, d'après cette loi, la transcription arrête le cours des inscriptions.
1301 . Mais elles doivent être faites aux créanciers individuellement. Dans une espèce où plusieurs créanciers ayant une créance commune* résultant d'un même titre avaient pris conjointement une seule inscription, élu un seul domicile et adressé au tiers détenteur une seule sommation , on a soutenu que les notifications devaient être considérées comme valables et suflBsantes, bien qu'elles eussent été adressées ett une seule copie à tous les créanciers. Mais la prétention a été rejetée.. La créance commune, a dit avec raison la Cour de Bourges (1) , étant par sa nature essentiellement divisible, les divers propriétaires de la^ créance formaient évidemment autant de créanciers. S'ils ont procédé conjointenient, leurs droits n'ont pas cessé d'être distincts ; ainsi chacun d'eux avait , en vertu de son intérêt dans la créance , droit de sureacbérir, et chacun d'eux, par conséquent, devait être mis en demeure . comme s'il eût procédé seul.
Ceci est incontestable; et, comme Texprime la Cour de Bourges ellemême, il n'y aurait exception que dans le cas où les notifications seraient faites à un corps moral ou à une union de créanciers ayant un représentant.
1302. Toutefois gardons-nous de conclure que la purge n'est valable qu'autant que les notifications ont été faites à tous les créanciers qui ont pris inscription. La purge ne sera complète, sans doute, que si aucun des créanciers inscrits n'a été omis; mais l'omission de l'un ou de plusieurs ne saurait faire que la purge ne soit pas valable à l'égard des créan-
(1) roy. Boorges, 9 janv. 1857 {J. Pal., 1858, p. 13; S.-V., 57, 2, t5i; DaU., 57, S, 195).
586 eiplicàtion du œoB Napoléon, lit. m.
ciers auxquels des notifications, régulières d'ailleurs, ont été adressées. Ainsi, que le créancier omis s'autorise de Tomission pour dire qu'à défaut de notification son action hypothécaire reste entière, il le peut et c'est son droit; mais ce droit est tout à fait étranger à ceux des créanciers auxquels les notifications ont été faites ; et si ceux-ci voulaient s'en prévaloir pour prétendre qu'eux aussi ils peuvent contraindre le nouveau propriétaire à payer ou délaisser s'il ne veut être exproprié, ils seraient écartés invinciblement par la règle qu'il n'appartient à personne d'exciper du droit d'autrui (1).
1303. Les notifications doivent être faites aux créanciers inscrits mue domiciles par eux élus dans leurs inscriptions : ce sont les termes de notre art. 2183, auxquels il convient d'ajouter, d'après la disposition finale de l'art. 2156, que les notifications devront être ainsi faites nonobstant le décès , soit des créanciers , soit de ceux chez lesquels ib auraient fait élection de domicile (voy. suprà, n* 1068) (2). Que s l'inscription ne contient pas élection de domicile, le nouveau propriétaire peut bien se dispenser de faire les notifications ; mais, comme nous pensons, contrairement à la jurisprudence de la Cour de cassation, que le défaut d'élection de domicile dans l'inscription n'a pas pour effet d'annuler l'inscription, nous tenons que le droit du créancier reste entier dans ce cas, et, par conséquent, que le créancier pourra surenchérir et intervenir à l'ordre s'il est informé du fait de la pui^ : c'est oe que nous expliquons au n® 970.
1304 . Enfin, quant au mode suivant lequel les notifications doivent être faites, il est réglé par l'art. 832 du Code de procédure. D'après cet article, les notifications requises par l'art. 2183 (ainsi que les réquisitions autorisées par l'art. 2185, auquel nous allons arriver) sont faites par un huissier commis à cet efiet, sur simple requête, par le président du tribunal de première instance de l'arrondissement où elles ont lieu; et elles doivent contenir constitution d'avoué près le tribunal où la surenchère et l'ordre doivent être portés.
Sur ce mode en lui-même, il n'y a rien à remarquer, si ce n'est q« la notification faite autrement que par un huissier commis serait nulles comme procédant d'un officier ministériel sans caractère légal (3).
Mais le mode fixé par la loi a fait nattre une question d'attribation entre les avoués et les huissiers; il s'est agi de savoir auxquels de ces officiers ministériels appartient le droit de rédaction, et particulièrement le droit de composer l'extrait du titre et le tableau que les notifications doivent contenir. Là-dessus s'est élevé une très- vive controverse entre les avoués et les huissiers, ceux-là prétendant à un droit exclusif, ceuxci réclamant au moins un droit de concurrence. Toutefois la question est
(1) 5ie:ReJ.,28niai1817.
(2) U a été Jugé que l*acquérear qui veut purger en payant immédiateinent la leiile créance inscrite sur Timmeuble signifie valablement au créancier des offres réeliei w domicile élu dans Tinscripiion, alors même que l'acte constitutif d'hypothèque omitiendrait une élection de domicile différente pour le payement, .. Req., 9i mar»180! <8.-V., S3, i, a09; Dali., 62, i, 468; J. PaL, i863« p. 381).
(3) Voy, Paris, 2i mars 1808; Turin, 1« Juin 1811.
définitivement résolue dans le premier sens par plusieurs arrêts, et notamment par un arrêt de la Cour de cassation dont les motifs sont décisifs. « L'accomplissement des formalités tendant à la purge des hypothèques, dit en effet Tarrêt, constitue une procédure spéciale qui, sans 4tre contentieuse à son début , contient cependant tous les éléments d'une contestation possible. Dès le premier pas de cette procédure, le ministère d'avoué est exigé, puisqu'une requête, qui ne peut être que l'œuvre d'un avoué, doit être présentée au président du tribunal. L'extrait du contrat et le tableau qui doivent être notifiés, formant l'élément principal de la procédure, ne peuvent être dressés ou composés que par l'avoué déjà chargé de représenter Tacquéreur : on ne saurait, en effet, confondre ce travail, qui présente quelquefois de sérieuses diflSeultés, avec les simples copies de pièces qu*il appartient aux huissiers de certifier concurremment avec les avoués dans les notifications qu'ils ont à faire dans le cours d'une instance ; et, du reste, le droit exclusif des avoués en cette matière est reconnu par un texte formel, par l'ar- * ticle 143 du tarif, lequel, placé sous le titre Des Avoués de première instance, leur alloue un émolument pour la composition des extraits de l'acte de vente ou donation qui doit être délivrée aux créanciers par l'acquéreur ou le donataire... » (1)
Ce même arrêt semble indiquer qu'il en est autrement des copies de l'extrait à donner en tête de l'exploit de notification, et qu'à cet égard le droit de faire les copies et l'émolument appartiendrait aux huissiers. Toutefois cette difficulté même a été résolue en faveur des avoués par d'autres décisions, dont quelques-unes cependant ne leur accordent qu'un droit de concurrence (2).
1305. Sans nous arrêter davantage aux conditions et aux formes dans lesquelles les notifications doivent se produire, arrivons aux notifications considérées en elles-mêmes, et occupons-nous des indications qui doivent y être données.
IV. — 1306. La première des indications est relative au titre même du nouveau propriétaire : elle se compose d'éléments divers et nombreux. Ainsi notre article quj demande la notification, non plus du contrai d'acguisitUm, comme cela était exigé par l'art. 30 de la loi du 11 brumaire an 7, mais d'un extrait du titre, veut que cet extrait contienne : 1* la date de l'acte et sa qualité, première énonciation qui met le créancier en mesure de retrouver le titre en se reportant au re- {^stre des transcriptions, et de voir s'il s'agit d'une vente, d'un échange, d'une donation, d'un testament, etc.; 2^ le nom et la désignation précise, non pas, comme le dit trop restrictivement notre article, du vendeur ou du donateur, mais de l'auteur du nouveau propriétaire, car il faut que les créanciers puissent reconnaître si l'aliénation de leur gage
(1) Voy- ReJ. , 20 août 1845 (S -V., i5, 1 , 753 ; DalL, 45, i , 393 ; /. Pal,, 1845, t. If, a. 332). — Junge : Amiens, 24 noT. 1836; Orléans, 21 nov. 18U (S.-V., 37, 2, 97; 45, 2, 45). Voff. cependant Trib. de Tours, i juill. 1844 (S.-V., U, 2, 541).
(2) Voy, Paris, 5 août 1834, et ReJ., 22 mai 1838; Nancy, 3 Jaill. 1834, et Trib. de Venailles, 9 fùv. 18U (S.-V., 38, 1, 643; 34, 2, 658; 45, 2, 48).
est réellement le fait de leur débiteur ; 3^ la désignation précise du bien> dont le nouveau propriétaire est en possession, par la nature et la situation s'il s'agit d'un immeuble seul, ou, 8*il s'agit d*un corps debieos, par la dénomination générale du domaine et des arrondissements de la situation, car il faut que les créanciers puissent vérifier l'identité de ces biens avec les immeubles qu^ls ont acceptés pour gage ; 4® le prii et les charges faisant partie du prix, car il faut que les créanciers puissent apprécier si le prix est bien la valeur représentative de leur gage, et s*ils doivent s*en contenter plutôt que de requérir la surenchère autorisée parTart. 2185.
1307. En ce qui concerne renonciation relative au prix, la seule sur laquelle nous ayons à insister, notre article prévoit deux cas particuliers : celui de vente et celui de donation. Disons, sur le premier, que le nouveau propriétaire, en reproduisant dans les notifications le prix porté dans son contrat d*acquisition, satisfait à Texigence de la loi (l), sauf ce que nous ajouterons tout à l'heure en parlant des charges faisant partie du prix {yoy. n* 1 3 1 1 ) ; et , quant au second, que le contrat pré^ii ne comportant pas l'expression d'un prix, le nouveau propriétaire y supplée en précisant une somme à laquelle il évalue Timineuble : il faut toutefois, en ce dernier point, généraliser la disposition et rappliquer non pas seulement à la donation qui s'y trouve prévue, mais encore à tous autres titres translatifs, tels qu échange, testament, qui ne comportent pas non plus l'expression d'un prix (2).
V. — 1308. Mais aux deux hypothèses réglées par notre article, il faut ajouter celle de l'art. 2192, dont le paragraphe premier est ainsi conçu : « Dans le cas où le titre du nouveau propriétaire comprendr»t des immeubles et des meubles, ou plusieurs immeubles, les uns hypothéqués, les autres non hypothéqués, situés dans le même ou dans diveis arrondissements de bureaux, aliénés pour un seul et même prix, ou pour des prix distincts et séparés, soumis ou non à la même exploitation, le prix de chaque immeuble frappé d'inscriptions particulières et séparées, sera déclaré dans la notification du nouveau propriétaire, par ventilation, s'il y a lieu, du prix total exprimé dans le titre, t Ainsi la loi prévoit ici le cas où le nouveau propriétaire détient des choses diverses acquises pour un prix unique : par exemple, il a acheté simuitanément soit des meubles et des immeubles, soit plusieurs îmmeut>les dont un ou quelques-uns seulement sont hypothéqués, soit divers immeubles tous hypothéqués, mais situés dans des arrondissements différents. Dans ces divers cas, les créanciers n'ont pas besoin de conoaître le prix total de l'acquisition ; ils apprendraient pnême bien inutilement
(1) Dans le cas, mentionné en note soun le n* 1270, où la pnrge est faite par oa Tendeur qui, remis en possession par Teflet de la résolution de la vente qa*il s bit prononcer contre son acquéreur, reprend son immeuble grevé d'hypothèques du cbef de celui-ci, l'offre, dans les notifications, d'acquitter les dettes et charges hypatliécaires Jasqu'à concurrence du pris évalué par lui dans Texploit, est suflSsante et tf lable : le vendeur n*est pas tenu d'offrir le prix même de la vente résolae. C'est ce qa^ 4lécide l'arrêt du 28 novembre 1865 mentionné lùc, cit,
(S) Voy. Paris, S8 Juin 1847 (5.-V., 47, «, 409; /. Pal., 1847, t. II, ^ 217).
TiT. XVIII. DBS PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 21 83, 21 84 . 589
celui des choses qui ne sont pas grevées de leurs créances ou qu'ils ne peuvent pas atteindre quant à présent à raison de leur situation, puisqu'ils n'ont ni à l'accepter ni à le refuser : le nouveau propriétaire s'en tiendra donc à déterminer par ventilation le prix particulier pour lequel il a entendu acquérir Timmeuble ou chacun des immeubles affectés de l'hypothèque qu'il s'agit de purger (1).
1309. Dans tous les cas où elle doit être faite, la ventilation est à la charge du nouveau propriétaire ; elle a pour objet, en effet, de mettre les créanciers en mesure d'opter en connaissance de cause entre les deux partis qu'ils ont à prendre (accepter le prix et s'en contenter, ou suren* chérir) : c'est donc au nouveau propriétaire qu'il incombe d'indiquer d'une manière précise .et claire le prix de chaque immeuble grevé d'intriplions particulières, afin que les titulaires de ces inscriptions puissent se déterminer.
Mais il ne faudrait pas croire que le vendeur et les créanciers soient astreints à accepter la déclaration émanée du nouveau propriétaire; ils ont pleinement qualité pour la contester : le vendeur, car il a intérêt, comme débiteur personnel, à ce que le prix déclaré représente la valeur réelle de l'immeuble ou des immeubles, afin qu'il soit libéré d'autant vis-à-vis de ses créanciers (2) ; les créanciers, parce qu'ils peuvent, en contestant la ventilation, arriver au résultat même que leur procurerait la surenchère, et qu'il n'est pas indifférent pour eux d'y arriver par cette* voie infiniment moins onéreuse, et qui ne les soumet ni aux obligations ni aux sacrifices que la surenchère doit leur, imposer (3) .
1310. D'ailleurs la ventilation, quand il y a lieu de la faire, est une condition nécessaire et essentielle à la validité des notifications. Cependant il a été décidé parfois que le nouveau propriétaire qui a omis de la faire est tenu seulement à compléter les notifications sous ce rapport ou à les régulariser au moyen d'une ventilation ultérieure (4) . Mais ce tempérament même doit être rejeté : la ventilation ordonnée par l'art. 2192, dans l'espèce à laquelle il s'applique, est aussi nécessaire que la déclaration du pri& dans l'espèce de l'art. 2 183 ; l'une et Tautre sont indispensables pour mettre le créancier en état de se déterminer sur le parti qu'il doit prendre; et si le nouveau propriétaire qui a omis de faire la ventilation n'est plus dans le délai d'un mois imparti par l'art. 2183, il
(1) La ventilation , d*aprè8 la jurisprudence, est nécessaire également Tis-à-vis de créanciera qui, ayant une liypotbëque générale sur tous les immeubles, ont aussi des hypothèques spéciales sur quelques-uns d'entre eux. Voy. Caen, 17 Juin 1823; Douai, 18 mai 1836 (S.-V., 25, 2, 323; 37, 2, 328). Junge : Paris, 17 août 1859 (S.-V., 60, 2, 192; J, Pal., 1860, p. 127), et MM. Aubry et Rau (t. H, p. 963). Voy. cependant Bourges, 1" avr. 1837 (/. PaL, à sa date), et M. Martou (t. IV, n*' 1567 et 1572).
prix d*a4Judication, demander qu'il soit procédé à la ventilation, dans le but de faire modifier la distribution de ce prix entre les créanciers. Req., 6 fév. 1860 (S.-V., 60, 1, 337; Dali., 60, 1, 253; /. Pal., 1860, p. 1003). Voy., d'ailleurs, infrà, n« 1323.
(3) Voy. néanmoins Cass., 3 juill. 1838 (S.-V., 38, 1, 894).
(i) Bordeaux, 8 juiU. 1814; Rennes, 1" avr. 1828; Bourges, 1« avr. 1837 (/. Pal., 1837, 1. 1, p. 584).
590 expucàhon du gomb napoléon, lit. ui.
doit être déclaré décba. La jarispradence est fixée aujourd*hm en ce sens(l).
1311. Rappelons enfin, pour compléter nos observations relative* ment au prix à énoncer dans les notifications, qu'en toutes hypothèses, soit quMl indique le prix de son contrat, soit qu'il donne une valeur estimative, soit qu'il procède par ventilation, le nouveau propriétaire doit énoncer, avec le prix, les charges faisant partie du prix. La difficulté, sur ce point, n'est pas précisément de savoir ce qu'il faut ranger dans les charges du prix : en général, on doit considérer comme charge toat ce que le nouveau propriétaire doit acquitter en prestations et accessoires de toute sorte pour devenir propriétaire de la chose par lui détenue, en tant que ces prestations et accessoires ajoutent au prix, c'est-à-dire que l'acquittement, en imposant un sacrifice au nouveao propriétaire, profite directement ou indirectement à l'ancien (2).
1312. Hais la difiîculté consiste à savoir si le nouveau propriétaire est tenu de faire dans ses notifications une évaluation des charges, comme il est obligé d'évaluer hi chose quand son titre ne comporte pas lapression d'un prix. L'opinion des auteurs sur ce point est assez généralement fixée dans le sens de l'affirmative (3). Nous croyons que cette opinion ajoute à la loi ; et, à cet égard, nous nous autorisons de la jurisprudence de la Cour de cassation. Un immeuble avait été acquis moyennant une somme de 1 000 francs et le service d'une rente viagère de 200 francs dont cet immeuble était grevé ; Tacquéreur, voulant purger les hypothèques, notifia son contrat avec déclaration qu'il était prêt à acquitter les dettes et charges, sans distinction entre les exigibles et les non exigibles, mais seulement jusqu'à concurrence de la somme de 1 000 francs formant son prix d'acquisition. Le créancier auquel la notification avait été faite laissa écouler les délais de la surenchère, et plus tard il vint prétendre que les notifications étaient nulles en œ qu'elles ne contenaient pas, avec la déclaration du prix, l'évaluation de la rente de 200 (irancs qui formait une charge du prix. Mais la Coar d'Amiens, devant laquelle la contestation était portée, rejeta la prétention , « parce qu'aucune loi n'oblige l'acquéreur notifiant d'offrir uo capital représentatif de la rente dont il s'est chargé en achetant , et qu'exiger de l'acquéreur la représentation d'un capital pour la rente viagère qu'il a servie, ce serait lui imposer une obligation qu'il n'a pas
(1) Cass., 19 Juin 1815; Lyon, 15 Janv. 1836; Donai, 18 mai 1836; Paris, 30 avr. 1853 {voy. DalL, Rec, alph,, U IX, p. 377; 36, 2, 130; S.-V., 36, 2, 334; 87, 2, 328; J.PaL, 1853,t.ll, p. 174).
(2) La Jurisprudence présente des applications nombreuses et Tariées du principe. Voy* notamment les arrêts de la Cour de cass. des 15 mai et 25 nov. 181 1 , 3 avr. 18t5, 26 fév. 1822, 27 août 1823, 15 Janv. 1825. — Junge : Riom , 29 mars 1816 et 22 «oùt 1842; Bourges, 19 juill. 1822 et 1" août 1829 ; Nancy, 18 mai 1827 ; Bordeaux, Ud^ 1827, 4 mars 1833; Angers, 16 avr. 1834; Montpellier, 5 déc 1835; Paris, 19 nun 1820, 20 Juill. 1841, 28 déc. 1843, 27 fév. 1855; Rouen, 17 nov. 1838; Nîmes, 20 mii 1841 ; Toulouse, 24 nov. 1855 et 27 fév. 1856 (Dali., 56, 2, 39; 57, t, 15; &-V., 36, 2, 110 et 329; /. Pal., 1856, t. I,p. 414, et t. H, p. 133).
(3) Voy, MM. Grenier (t. II, p. 341); Persil (art. 2183); Delvincourt (t. III, p. W); Troplong (n» 925); Martou (n« 1397); Aubry et Aau (t. II, p. 042, note 24). — K#y aussi Paris, 5 fév. 1814.
TIT. XVllI. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2183, 2184. 591
contractée » ; et le pourvoi dirigé contre cet arrêt a été rejeté a en ce que la notification énonçait le prix et les charges imposées à Tacquéreur. » (1) Ainsi la Cour de cassation a décidé que, quand la rente viagère est une charge faisant partie du prix, il n'y a pas à en faire Téva* luation dans les notifications, et que cette charge ne devant pas tomber en distribution , les notifications qui font connaître le prix sont suffisantes, bien qu'elles ne contiennent pas évaluation de la charge.
YI. — 1313. La seconde indication à donner dans les notifications est relative à la transcription. Le nouveau propriétaire, dit en effet Tarticle 2183, doit notifier « 2*^ extrait de la transcription de l'acte de vente. » L'indication est d'autant plus nécessaire aujourd'hui que c'est par la transcription que Taliénation qui a transmis la chose au nouveau propriétaire devient opposable aux tiers, par conséquent aux créanciers, et que c'est par elle que Tacquéreur devient propriétaire vis*àvis d'eux et acquiert la faculté de purger (voy. suprà, n® 1288). Mais il faut prendre garde que l'expression de la loi, inexacte et incomplète, ne rend pas toute la pensée du législateur.
D'un côté, le texte parle d'un « extrait de la transcription. » Mais prise à la lettre, la loi ferait ici un double emploi, puisqu'un extrait de la transcription ne pourrait être que l'extrait du titre dont la notification est déjà prescrite par le numéro précédent du môme article. Le texte doit donc être rectifié, et pour cela il faut le rapprocher de celui de la loi de brumaire, que les rédacteurs du Code ont manifestement voulu reproduire. Or, d'après l'art. 30 de la loi précitée, Tacquéreur qui voulait purger était tenu de notifier aux créanciers inscrits, entre autres choses, V son contrat d'acquisition, T le certificat de transerip-tûm qu'il en avait dû requérir. C'est là évidenunent ce que les rédacteurs du Code ont voulu dire. Le nouveau propriétaire notifiera donc, non point un extrait de la transcription, comme il est dit au texte, mais un certificat, une attestation prouvant que la transcription a été requise et a eu lieu . Ainsi entendu, notre article se relie à l'art. 2 1 8 1 , en ce que c*est en vue de la justification mise ici à la charge du nouveau propriétaire et pour la faciliter que l'art. 2181 impose au conservateur Tobligation de délivrer reconnaissance de la transcription au moment où elle est requise (voy. mprà, n® 1290).
D'un autre côté , notre article ne parie que de Y acte de vente. Mais évidemment l'expression est insuffisante, et c'est encore avec la loi du 1 1 brumaire an 7 que la pensée en doit être précisée. Or cette loi parlait du contrat, c*est-à-dire du titre d'acquisition. C'est en ce sens que notre article doit être entendu. Car, quel que soit le titre du nouveau propriétaire, ce titre, qui a fait passer dans ses mains le gage des créanciers, ne peut pas être opposé à ceux-ci s'il n*est pas transcrit. Donc, en toute hypothèse, et non pas seulement dans le cas de vente, le nou-
(1) Foy. Req., il mars 1829. — Jungt : ReJ., 3 avr. 1815; Aix, 2 fé?. 1821 ; Gre^ noble, 19 mai 1852 (S.-V., 52, 2, 654; /. Pal., 1854, t. I, p. 479; Dali., 54, 2, 251). — Voy. aussi MM. Dalloz (v« SureacUère, édiu nouv., a» 204); Chaaveaa, sur Garré^ (qae8t.2457, 4*édit.).
i^eau propriétaire, acquéreur, échangiste, donataire on légataire, iastifiera, par ses notifications, de la transcription sans laquelle il ne pourrait pas se dire propriétaire vis-à-vis des créanciers, et n'aurait pas, par conséquent, le droit de purger.
VU. — 1314. Enfin la dernière indication prescrite par Tart. 2183 «st relative à la situation hypothécaire des biens objet de la purge. U loi veut que chacun des créanciers inscrits auxquels les notifications sont faites soit mis en mesure de connaître le rang qu'il occupe, de savoir ce qui est dû aux créanciers qui le priment, et par là d'apprécier, en comparant le montant de ce qui est dû à ces créanciers avec la somme ou le prix déclaré, s'il a ou non des chances d'être payé, s'il •doit ou non requérir une surenchère. Dans cette pensée, notre article -exige que le nouveau propriétaire notifie aux créanciers un tableau sar trois colonnes contenant, la première, la date des hypothèques et celle <]es inscriptions ; la seconde, le nom des créanciers; et la troisième, le montant des créances inscrites. En ceci, les rédacteurs du Ck)deoDt ajouté aux dispositions de la loi de brumaire, dont l'art. 30 se bornait à prescrire la notification d'un état des charges et hypothèquesy sans rien préciser quant à la forme de l'état.
1315. Mais il ne faut pas exagérer les prescriptions de la loi et ajouter aux obligations qu'elle impose. C*est par cette pensée que nous nous sommes dirigé dans une espèce sur laquelle nous avons été appelé à statuer. Des biens avaient été mis en vente sur un débiteur, et, dans une pensée d'économie, il avait été dit, dans le cahier des charges, que tons les adjudicataires seraient tenus de faire transcrire en commun, et que, dans le cas où l'un des créanciers ferait la sommation de payer ou délaisser, ils se réuniraient pour faire collectivement les notifications prescrites par l'art. 2183. Des sommations ayant été faites par divers créan- -ciers inscrits, les adjudicataires, se conformant à la disposition précitée du cahier des charges, firent conjointement les notifications à tous les •créanciers inscrits. Ces notifications furent critiquées par divers motifs -dont l'un consistait en ce que les inscriptions frappant tous les biens adjuges par le même acte y étaient énoncées par ensemble, sans aucune indication qui les spécialisât ou les rattachât à l'immeuble que chacune <l'ellcs affectait spécialement. Mais le Tribunal de Châteaudun écarta cette prétention *, et, par un jugement du 31 janvier 1851, auquel doos avons concouru comme |uge, il décida « qu'en faisant connaître paries notifications le prix de son acquisition et la masse des inscriptions délivrées ou les transcriptions, le nouveau propriétaire, encore qu'il n'eût pas énoncé l'effet de chacune d'elles, avait satisfait aux prescriptions de la loi et avait mis les créanciers inscrits à môme de s'éclairer sur la position de leur débiteur, et que c'était à eux à se renseigner sur la portée de leurs inscriptions et sur la valeur véritable de l'immeuble adjugé au nouveau propriétaire. » Attaqué devant la Cour de Paris, le jugement a été confirmé par arrêt du 22 janvier 1852, contre lequel on s'est vainement pourvu en cassation. Le pourvoi a été rejeté par, 'Celle considération décisive qu'aucune disposition de la loi n'oblige les
acquéreurs à indiquer, dans le tableau sur trois colonnes prescrit par l'art. 2 1 83, et en outre des énonciations exigées par cet article, quelles sont celles des inscriptions qui portent spécialement et privativement sur chacun des immeubles vendus; et que l'indication dans ledit tableao de la totalité des inscriptions assises sur les divers immeubles compris dans le même procès-verbal suffit à chacun des créanciers pour le mettre à même de connaître et de vérifier la situation hypothécaire de rLmroeuble qui lui est particulièrement affecté, sans qu'il puisse résulter aucun préjudice, pour son droit de surenchère, de la notification surabondante des inscriptions relatives aux autres immeubles (1).
YIIL — 1316. Les notifications qui contiennent les indications relatives au titre du nouveau propriétaire, à la transcription, enfin à la situation hypothécaire de Timmeuble ou des immeubles objet de la purge, ne sont pas encore complètes. L'acte doit contenir, en outre, d'après Tart. 2184, déclaration, de la part du nouveau propriétaire, qu'il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes et charges hypothécaires, jusqu^à concurrence seulement du prix, sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles. Sous Tempire de la loi du 1 1 brumaire an 7, le nouveau propriétaire n'avait à offrir le payement sur-le-champ que des dettes échues; quant aux dettes à échoir, il offrait de les payer dans les mêmes termes et de la même manière qu'elles avaient été constituées. Telle était la disposition formelle de fart. 30 de la loi précitée; et il faut dire qu'elle était d'accord avec l'équité et avec les principes. C'est ce qu'expliquait M. Hua dans son commentaire de cette loi. « On ne conçoit pas, disait-il, comment une aliénation étrangère au créancier peut changer ou modifier le traité fait avec lui, en altérer les effets et le mode d'exécution. Autant il serait injuste que le débiteur eût la faculté de préjudicier à la sûreté promise au créancier, autant il le deviendrait d'autoriser celui-ci à exiger, sous le prétexte d'un fait-qui lui est étranger, son remlK>ursement avant le terme convenu. Il en résulterait pour le propriétaire une perte effective, puisqu'il ne se procurerait point un prix aussi avantageux, lorsqu'il devra être payé sur-le-champ, que s'il accordait des facilités à l'acquéreur. Le changement de propriétaire n'affaiblit point rétendue de l'action hypothécaire. Tout resterait, à l'égard du créancier, dans le même état; le propriétaire seul se trouverait lésé... » (2)
Néanmoins , les rédacteurs du Code ont été plus particulièrement frappés des embarras que ce système pouvait jeter dans les liquidations. « Par exemple, disait M. Tronchet dans la discussion de la loi, s'il existait sur un immeuble trois créances hypothécaires, l'une de quinze mille francs, l'autre de cinq mille, et l'autre de dix mille francs, et que la deuxième ne fût pas exigible, le premier créancier était payé ; le second
(1) Req., U mars 1853 (/. PaL, 1853, 1. 1, p. 443; S.-V., 53, 1, 261 ; DaU., 53, 1, i97>.
(2) Voy. M. Hua (Not, élém. tur le régime hyp., p. 1 15). Ces considérations, reproduites et développées en Belgique dans la discussion de la loi sur le régime hypothécaire, y ont prévalu; et la loi du 16 décembre i85t est revenue au principe de ceHe de brumaire. {Voy. Fart. It3 dans les Commentaires de MM. Martou, t. IV, p. 94, et Delebccquc, p. 391.)
594 EXPLICATION DU GODE NAPOLÉON. LIT. Ht.
s'opposait à ce que le troisième le fût, attendu que s'il permettait oe payement, et que le bien vtnt à diminuer de valeur, il courrait le hasard de ne plus trouver dans le gage une sûreté suffisante pour le recouvrement de sa créance. On a vu tel ordre qu'il a été impossible de terminer, parce qu'il se composait de beaucoup de créances exigibles et non eugibles qui se trouvaient entremêlées... » (l)
Sous rinfluence de ces considérations, le système de la loi de bmmaire a été abandonné, et, dans ce cas particulier, il a été fait parle Code une dérogation spéciale à la règle qui interdit de réclamer le paiement avant le terme. Ainsi, sans distinction aucune entre les créances exigibles et non exigibles, le nouveau propriétaire se déclarera, par Tacte même qui contient les notifications, prêt à payer tur-U-champ^ c'està-dire sans attendre, pour les créances non exigibles, Texpiration des termes convenus avec les créanciers, mais, bien entendu, après respiration des délais fixés par la loi pour la procédure de la purge.
1317. Néanmoins, on n'est pas tenu de faire l'uffre de payer su^l^ champ en termes sacramentels. Le nouveau propriétaire pourrait bien ne pas reproduire le texte même de notre article dans ses notifications, et l'offre n'en serait pas moins satisfactoire si elle était faite en termes équivalents et assez précis pour manifester de sa part la vol#nté de se conformer aux dispositions de la loi. Ainsi, il y aurait lieu d'annuler sans doute, ainsi que Ta fait la Cour de Bordeaux, des notifications dans lesquelles le nouveau propriétaire offrirait de payer aux termes portés par le contrat de vente, car c*est là précisément le contraire de ce qui est exigé par notre article; mais il y aurait lieu de valider, ainsi que Tont fait la Cour de Turin et la Cour de cassation, un acte dans lequel le nonveau propriétaire, après avoir donné tous les renseignements exigés par l'art. 2 1 83, ajouterait qu'il entend s'affranchir des poursuites enseconr formant aux dispositions de la loi, ou qu'il veut payer conformément à son contrat, mais en suivant les obligations à lui prescrites par la M sur les hypothèques (2).
1318. Puisque le nouveau propriétaire doit offrir d'acquitter les dettes et charges hypothécaires jusqu'à concurrence de son prix oadek valeur par lui déclarée, il s'ensuit que l'offre doit être faite sans aucune réserve et sans aucune déduction soit au profit du vendeur, soit an profit de tout autre. La Cour de Toulouse s'est conformée à la règle en jugeant, par un arrêt dont nous nous sommes occupé déjà sur un autre point (voy. suprà, n^ 1297), que la notification est nulle lorsqu'elle contient de la part de l'acquéreur la réserve d'exercer l'action funa^i minoris, à raison d'un défaut de contenance dans l'immeuble vendu (3) La Cour de Liège a décidé, dans le même sens , que Tacquéreur qui i stipulé qu'une partie du prix d'acquisition serait compensée avec ce
<1) Voy. Locré (t XVII, p. 291); Fenet (t. XV, p. 391, 392).
(2) Voy Bordeaux, 8 jnill. 1814; Tarin, 2 mai 1811 ; RpJ.. 28 mai 1817. Toi/. nsÀ Grenoble 20 janv. 1832 (S.-V., 32, 2, 617). — Voy, cependant Cacn, 17 juin 'l8il
(3) Toulouse, 17 juin. 1844 (S.-V., 45, 2, 182; bail., 45, 2, 71 ; /. Pci/.» 1814, t. Ui p. 217).
TiT. XYIII. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 21 83, 21 84 . 595
que le vendeur lui doit n*en est pas moins tenu, s'il veut purger les hypothèques , d'offrir aux créanciers le payement de Tintégralité de son prix (1). Néanmoins, lorsque, à raison d'éventualités prévues et réglées au contrat d'aliénation, le prix ne peut pas être connu d'une manière définitive, par exemple quand il est subordonné par la convention même aux résultats d'un partage à faire ultérieurement, le nouveau propriétaire satisfait au vœu de la loi s'il reproduit fidèlement toutes les conditions de la vente et fait son offre en conséquence. Ainsi a jugé la €our d*Orléans (2), par le motif que, dans le cas particulier, rien n'empêche les créanciers de surenchérir sur le prix provisoirement déterminé, sauf à eux à bénéficier de la réduction qui résulterait de la différence de contenance.
IX. — 1319. Mais le nouveau propriétaire doit-il offrir des intérêts ^n offrant le prix? Il existe sur ce point une grave controverse qui porte, non pas sur le point de savoir si des intérêts peuvent être dus aux créanciers, mais plus particulièrement sur l'époque à partir de laquelle les créanciers sont fondés à les réclamer du nouveau propriétaire. D'une part, on soutient qu'ils y ont droit à partir des notifications faites par le nouveau propriétaire s'il a agi spontanément et sans attendre les poursuites, et, au cas contraire, à partir de la sommation à lui faite de payer ou de délaisser (3). D'une autre part, on estime que les intérêts sont des charges du ppix, et que le nouveau propriétaire doit offrir aux •créanciers tous les intérêts qui sont dus au vendeur à partir de l'aliénation, en sorte que les créanciers ne cesseraient d'avoir droit aux intérêts qu'autant qu'il n'en serait pas dû au vendeur lui-même, par exemple si l'acquéreur avait eu l'imprudence de lui payer son prix (4). D'autres «nfin, plus radicaux et plus conséquents, décident que même le payement du prix fait par imprudence au vendeur ne dispense pas le nouveau propriétaire de payer aux créanciers inscrits les intérêts à partir de son acquisition, en ce que, ces intérêts étant une charge du prix, l'ac-
(1) Liéee, 8 mai iStt (Dali., Rec. alph., t. IX, p. 385). —Junge : Bordeaux, 19 juin 1835 (S.-V., 36, S. 28).
<2) Voy. Orléans, 8 janv. 1847 (a-V., i7, 2, 254; Dali., 47, 2, 86; /. PaL, 1847, t.11, p. 457).
* (3) Voy. Caen, 23 ayr. 1826 : Montpellier, 13 mai 1841 ; Bouen, 16 Juill. 1844; Paris, ^4 ftTT. 1845; Cass., 9 août 1859; Bej., 23 Juin 1862 (Dali., 42, 2, 134; 45, 2, Iti; ^9, 1, 346; 63, 1, 143; S.-V., 41, 2, 447; 45, 2, 358; 59, 1, 785; 63, 1, 205; J. Pal., 1842, t. 11, p. 549; 1845, t. I, p. 108, 684; 1860, p 795; 1863, p. 243). Voy. aussi MM. Greniar (n» 444); Aubry et Bau (t. II, p. 883 et 946, note 41). 11 en est ainsi alors xnême qu'il a été stipulé dans l'acte de vente que Tacquéreur payerait les intérêts de -son prix à compter de son entrée en Jouissance, ou que l'acte contient une délégation de ces intérêts, si d'ailleurs la délégation n'a pas été acceptée par les créanciers auxquels elle est faite. Metz, 19 nov. 1867 (Dali., 67, 2, 203). La règle, d'après un arrêt de la Cour de Douai, serait applicable même aux intérêts du prix des immeubles d'nn failli vendus par les syndics en vertu de l'art. 572 du Code de commerce. Douais 25 janv. 1862, Joint à l'arrêt de rejet d« 25 fér. 1863 (S.-V., 63, 1, 65: ;. Pal., 1863« p. 641 ; Dali., 63, 1 , 243). Mais, sur ce point, voy. Bej., 8 avr. 1867 (bail., 67, 1, 380).
(4) Voy. Amiens, lOJuill. 182% Orléans, 11 Janv. 1853; Metx, 27 août 1859 (DalL, 54, 2, 171; S.-V., 53, 2, 393; /. Pal., 1853, t. I, p. 154; 1861, p. 58Gj. Voy. aussi M. Troplçng (n" 929, 930).
quéreur n'a pas pu c'en dessaisir plus que du capital, au préjudice des créanciers dont Timmeuble par lui acquis est le gage (1).
Mais ces divers systèmes, sans en esicepter le premier, sont évidemment exagérés.
£t d'abord nous écartons Tidée qui présente les intérêts que Tacquéreur a dû servir depuis son acquisition comme charges faisant partie do prix. Les charges étant les obligations onéreuses qui s'ajoutent au prix stipulé, Taugmentent et le complètent (voy. suprà, n** 1311), on ne saurait regarder comme charges des intérêts qui, en définitive, sont la représentation des fruits produits par Timmeuble, et qui dès lors ne sont servis par l'acquéreur que parce qu'il perçoit les fruits.
Maintenant que les intérêts, s'ils ne sont pas des charges faisant pactie du prix, en soient au moins les accessoires, c*est incontestable; mais à qui appartiennent ces accessoires, et à quel moment les créanciers inscrits sur l'immeuble y peuvent-ils prétendre? Ce n'est pas assur rément à partir de Taliénation qui a fait passer leur gage aux mains dà nouveau propriétaire, car les intérêts, encore une fois, sont la représentation des fruits produits par l'immeuble; et comme les créanciens n'avaient, avant la vente, aucun droit aux fruits (voy. suprà, n^ 36i, 363), le seul fait de la vente ne saurait leur faire acquérir droit aux intérêts, qui n*en sont que la représentation. Ce ne peut être, comme M. Martou Pexplique fort bien (2) , que du jour où le prix lui-même devient le gage des créanciers à la place de l'immeuble. Or ce jour, qui n'est pas celui de Taliénation, n'est pas non plus celui où les créaivciers, préludant à l'exercice de leur droit de suite, font au nouveau propriétaire la sommation de payer ou de délaisser, ni même celui oùle nouveau propriétaire, soit pour prévenir les poursuites, soit pour y répondre , notifie son contrat et se déclare prêt à payer : car, d'une part, les créanciers, par la sommation, demandent que le nouveau propriétaire paye, non pas son prix d'acquisition, ce qu'ils n'ont pas le droit de lui demander, mais le montant de leur créance; d'une autre ,part, les notifications du nouveau propriétaire ne présentent rien de définitif, puisqu'elles contiennent simplement une offre à laquelle les créanciers peuvent ne pas s'arrêter, et qui ne sera plus rien s'ils la repoussent en requérant une surenchère. Que conclure de tout cela? Que le prix ne vient prendre la place de l'immeuble affecté de l'hypothèque et ne devient le gage des créanciers que du jour où l'offre qui leur a été faite par le nouveau propriétaire a été acceptée, c'est-à-dire, à défaut d'une acceptation expresse, quarante jours (sauf l'augmentation à rû>^ son des distances) après celui où les notifications ont été faites, si aucune surenchère n'a été requise dans ce délai.
Ce point établi, la solution de notre question ne saurait être doa-
(1) Koy. Paris, 10 juin 1833. Voy. aussi les arrêts de U Coar de casa, des 3 dot. 1813 et 15 fév. 18il (S.-V., AI, 1, 511; 7. Pal., 1847, t. II, p. 437; Oall., i7, 1, 136^.
(t) Voy. M. Martou (n» 1427) : Tauteur cite à l'appui de sa doctrioe no arrêt de la Cour de BruxeUes, du 5 avril 1848, rapporté dans la Patic. belge (1848, S, 1^.
teuse : dès que les créanciers n*ont droit aux intérêts qu'à partir de leur acceptation, expresse ou tacite, des offres contenues dans les notifications, il faut conclure que le nouveau propriétaire, au moment où il fait ces notifications, n'a pas à parler d'intérêts qui ne courent pas encore pour ceux auxquels l'offre du prix est faite, et qui ne courront à leur profit que du jour où ils auront accepté.
X. — 1320. Au surplus, l'offre du nouveau propriétaire, surtout lorsqu'elle est suivie de Facceptation, expresse ou tacite, des créan* ders, engendre une obligation personnelle qui ne permet pas à celui qui Ta faite de s'en départir sans le consentement de ceux à qui elle a été adressée (1); c'est ce que nous avons expliqué au n* 1187. En ce sens, on ne peut qu'approuver une décision de la Cour de cassation qui, après avoir posé en principe que l'offre et la notification ont pour effet de rendre le nouveau propriétaire personnellement obligé du moment que le délai fixé pour la surenchère s'est écoulé sans surenchère, en a déduit comme conséquence que l'acquéreur, quand même il se trouverait subrogé aux droits d'un précédent vendeur non payé , ne pourrait former, en cette qualité, une action en résolution de la vente consentie par celui-ci à son vendeur immédiat, dans le but de faire tomber par voie de suite son propre contrat d'acquisition, pour tenir désormais l'immeuble du chef du précédent vendeur et au même titre que lui (2).
1321 . 11 en est ainsi même quand l'offre du nouveau propriétaire a été suivie d'une réquisition de surenchère. Il est bien vrai que surenchérir c'est, de la part des créanciers, refuser l'offre qui leur a été faite. Hais les choses ne sont plus entières; désormais la procédure est liée, et l'une des parties ne peut plus s'en désister sans le consentement de rautre(3). L'appréciation trouve sa confirmation dans un arrêt de la Cour de cassation aux termes duquel lorsque l'acte de vente d'un immeuble porte qu'une partie du prix ne sera payable qu'à terme et ne produira pas d'intérêt, si l'acquéreur a cependant offert, dans la notification par lui faite, de payer sur-le-champ son prix, sans avoir distingué entre la partie exigible et la partie non exigible, et si ses offres ont servi de base à une surenchère suivie d'adjudication à son profit, ces circonstances créent entre lui et les créanciers inscrits un contrat judiciaire qui ne lui permet plus de réclamer le bénéfice du terme (4).
(1) Voy- Grenoble, iiJaIn 18i9, et Trib. de Cattel-SaiTasin, 10 JaoT. 1853 (S.-V., 52, 2, 273; 53, 2, 80; /. Pal., 1850, t. I, p. 621; DalL, 51, 2, 152; 1858, 2, 125). Néanmoins, Tacquéreur évincé d'une partie de Timmeobte peut, à raison de cette éviction, demander dans l'ordre une réduction du prix à distribuer, encore bien qu'il ait notifié son contrat aui créanciers inscrits, avec offre de payer le prix porté dans ce contrat Grenoble, 25 mai 1863 (/. PaL, 1864, p. 761; S.-V., 6i, 2, 124). Yoy, aussi MM. Aubry et Rau (t. Il, p. 945).
(2) Kotf. Req., 4 fév. 1857 (Dali., 57, 1, 83; S.-V., 58, 1, 394; /. Pal., 1858, p. 129). Junge : MM. Persil (art. 2184, n« 12); Grenier (t II, n» 458). Como. MM. Aubnr et Rau (t. II, p. 944, note 34). — Vay. cependant Poitiers, 13 mai 1846 (S.-V., 47, 2, 417 ; J. Pal,, 1847, t II, p. 296).
(3) Foy. M. Troplong (n« 931 dit).
<4) ReJ., 4 nov. 1863 (S.-V., 64, 1, 121 ; DalL, 68, 1, 471 ; /. Pal,, 1864, p. 613).
XI. — 1322. Disons quelques mots, en terminant, de Tinfluence qu*auraient sur le sort des notifications les irrégularités ou les omissions qui pourraient y avoir été commises. Ici la loi n^établit pas de sanction; par cela même, écartant Topinion par trop rigoureuse de quelques auteurs d'après lesquels toute irrégularité devrait emporter nullité des notifications, nous estimons qu'il faut dire des notifications, comme nous Tavons dit plus haut des inscriptions hypothécaires {voy. n** 955 et suiv.), que si elles peuvent être annulées à raison des irrégularités qu'elles présentent, c'est seulement quand rirrégularité est telle que les notifications ne remplissent plus leur objet, c'est-àdire qu'elles n'éclairent pas les créanciers et ne les mettent pas à même de voir s'ils ont intérêt ou non à exercer leur droit de surenchère (1). Nous fivons signalé, dans les observations précédentes, les irrégularités quiy étant dans ce cas, doivent entraîner la nullité des notifications qui en sont entachées (voy. n"" 1307, 1310, 1314, 1317).
1323. Hais rappelons que ces irrégularités mêmes ne peuvent jamais ôlre opposées par le vendeur, car les notifications ne l'intéressent en aucune manière (2) ; et ajoutons que si elles peuvent être opposées par les créanciers inscrits, c'est seulement par ceux vis-à-vis desquels elles auraient été commises. Nous disions tout à l'heure que le créancier auquel les notifications ont été faites ne serait pas reçu à se prévaloir de ce que le nouveau propriétaire aurait omis de les faire à d'autres créanciers, parce qu'en cela il exciperait du droit d'autrui (voy. suprà, n* 1302). Par cela même et par le même motif, le créancier qui a reçu des notifications régulières ne saurait être admis à relever dans les notifications faites à tel ou tel autre créancier les irrégularités susceptibles d'en faire prononcer la nullité.
1324. Du reste, la nullité pourrait être couverte. Elle le serait incontestablement par la volonté du créancier qui renoncerait à l'opposer; elle le serait aussi dans le cas où le créancier poursuivrait l'ordre sur le prix offert par le nouveau propriétaire, car cela impliquerait une approbation des notifications, et élèverait une fin de non- recevoir contre toute demande ultérieure en nullité (3). Mais la nullité ne serait pas couverte par une réquisition de surencHère(4). Obligé de surenchérir dans un délai déterminé et assez bref, le créancier sera censé n'avoir agi que pour éviter une déchéance; on ne saurait prétendre qu'en surenchénssant il a renoncé à opposer la nullité.
2185. — Lorsque le nouveau propriétaire a fait cette notification dans le délai fixé, tout créancier dont le titre est inscrit, peut requérir
(1) Voy. Paris, 13 déc 1834, S7 nor. 1841 et 6 mai 18U (S.-V., 35, S, 331 ; 43, 2, 50} U, 2, 543).
9) Voy. Oriéaos, 14 jailL 1846 (DalL, 46, 2, 142; S.-V., 47, 2, 100; /. Poi, 1815, U II, p. ^37); Toulouse, 12 août 1857 (S.-V., 60, 1, 337 ; J. Pal., 1860, p. 1003). Yof Misai TaiTôt de rejet, du 6 février 18G0, déjà cité au n» 1309.
(3) Voy. Toulouse, 29 Juin 1836 (S.-V., 37, 2, 27; DaU., 38, 2, 81; /. Pal, IS37, 1 1, p. 183).
(4) Voy. Bordcaoi, 8 JnilL 1814.
la mise de rimmeuble aux enchères et adjudications publiques ; à b charge ,
i^ Que cette réquisition sera signifiée au nouveau propriétaire dans quarante jours , au plus tard , de la notiGcation faite à la requête de ce dernier, en y ajoutant deux jours (1) par cinq myriamètres de distance entre le domicile élu et le domicile réel de chaque créancier requérant;
2® Qu'elle contiendra soumission du requérant, de porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire;
3® Que la même signification sera faite dans le même délai au précédent propriétaire, débiteur principal;
4® Que l'original et les copies de ces exploits seront signés par le créancier requérant, ou par son fondé de procuration expresse, lequel, en ce cas, est tenu de donner copie de sa procuration;
5® Qu'il ofifrira de donner caution jusqu'à concurrence du prix et des charges.
Le tout à peine de nullité.
2186. — A défaut, par les créanciers, d'avoir requis la mise aux enchères dans le délai et les formes prescrits, la valeur de l'immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire, lequel est, en conséquence, libéré de tout privilège et hypothèque, en payant ledit prix aux créanciers qui^seront en ordre de recevoir, ou en le consignant.
2187. — En cas de revente sur enchères, elle aura lieu suivant les formes établies pour les expropriations forcées, à la diligence soit du créancier qui l'aura requise, soit du nouveau propriétaire.
Le poursuivant énoncera dans les affiches le prix stipulé dans le contrat, ou déclaré, et la somme en sus à laquelle le créancier s'est obligé de la porter ou faire porter.
2188. — L'adjudicataire est tenu, au delà du prix de son adjudication , de restituer à l'acquéreur ou au donataire dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la transcription sur les registres du conservateur, ceux de notification, et ceux faits par lui pour parvenir à la revente.
2189. — L'acquéreur ou le donataire qui conserve l'immeuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur, n'est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication.
2190. — Le désistement du créancier requérant la mise aux en- *' chères, ne peut, même quand le créancier payerait le montant de la
(1) Voy. la loi du 3 mai 1862, modificatiTe de l'art. 1033 du Gode de procédare, infrà, n** 1354 et sui?.
600 BXPLICiTION DU GODE KAPOLAON. US. III.
soumission, empêcher Fadjudication publique, si ce n*est du consentement enfrès de tous les autres créanciers hypothécaires.
2191. — L'acquéreur qui se sera rendu adjudicataire aura son recours tel que de droit contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre, et pour l'intérêt de cet excédant, à compter du jour de chaque payement.
L 1325. La loi pré? oit et règle, dans cette série de dispositions, les deax cas qai peuvent se produire : celui où les crélanciers inscrits acceptent rolontairement ou sont tenus d'accepter la somme ou le prix déclaré dans les notifications, et celui où Toffre étant considérée comme insufllsante, il est procédé à une surenchère. Division.
IL 1326. Du COI où l'offre e$t acceptée (art. SI 86). Lorsque la somme offerte n*cst pas inférieure au montant aes cnSances inscrites, ou lorsaue cette somme est la représentation réelle de la valeur du gage, les créanciers doivent être naturellement portés à l'accepter. — 1327. Ils pourront le faire par une déclaration formelle : ce sera l'acceptation expresse; — 1328. Ou en s'absteoant de requérir la surenchère dans le délai à eux imparti par la loi : ce sera l'acceptation tacite. — 1329. Enfin la réquisition de surenchère pourra n'être pas faite régulièrement et être annulée, ce qui équivaudra à une acceptation qu'on peut appeler forcée.
UL 1330. Dans tous les cas, l'effet de l'acceptation est qne la valeur de rinuneoble demeure fixée à la somme ou au prix offert dans les notifications; — 1331. ...Sauf, s'il y a lieu, le droit pour les créanciers d'invoquer l'aru 1167 du Code Napoléon en cas de dissimulation : jurisprudence. — 1332. Mais Timmeuble n'est libéré des privilèges et hypothèques que par le payement on Is consignation. — 1333. Quant au payement, il doit être fait aux créanciers qui sont en ordre utile et dans le rang de leur inscription. — 1334. Mais cette voie ne peut être suivie qu'autant que les créanciers sont d'accord sur leurs droits respectifs et sur l'ordre dans lequel ils doivent être payés. — 1335. Quant à la consignation, eUe est un moyen dont l'usage appartient aussi bien à l'adjudicataire sur eipropriation forcée qu'à l'acquérêiir sor vente volontaire. — 1336. Elle n'a pas besoin d'être autorisée par le juge, ni précédée d'offres nouvelles ou de sommation aux créanciers 0* 21 mai 1858, art 777). — 1336 bis. Elle peut être exigée par les créanciers. — 1337. Le nouveau propriétaire doit, en cas de payement direct on de consignation, ajouter à la somme les intérêts courus depuis l'acceptation des offres jusqu'au payement ou à la consignation, même quand il aurait été dispensé de payer des intérêts par une clause de son contrat.
IV. 1338. Du cas où les t^frts n'étant pas acceptées, la surenchère est réguUèremetU requise (art. 2185). Lorsque la somme ou le prix offert est inférieur nonseulement au montant des créances, mais encore à la valeur du gage, les créanciers sont portés à refuser. Le refus se manifeste en général par l'exercice du droit de surenchérir. — 1339. Ce droit appartient à tout créancier dont le titre est inscrit, quels que soient son rang et la nature ou la quotité de sa créance. — 1340. Mais il faut que l'inscription soit valable, utilement conservée, et qu'elle milite pour un droit encore subsistant au moment delà surenchère. — 1341. Si la péremption de l'inscription ou l'extinction de sa cause ne survient qu'après la réquisition , la surenchère vaut ou ne vsat pas suivant que le requérant est seul créancier inscrit on qu'il y a d'autres créanciers.
V* 1342. Il faut, en outre, pour surenchérir, avoir la capacité requise poars*<^-
ger. — 1343. Ainsi, le mineur et l'interdit ne peuvent pas sorenchérir. —
1344. Le mineur émancipé, le prodigue, la femme mariée, même séparée de
^ biens, ne le peuvent pas sans l'assistance ou l'autorisation dont ils ont besois
pour être pleinement capables. Toutefois, l'assistance ou rautortsation «
{produiraient utilement après la réquisition de surenchère et même après 'expiration du délai pour surenchérir.
VL 1345. Il fout, enfin , qu'il ne s'élève contre le surenchérisseur aucune fin de non-recevoir, comme s'il avait concouru ou adhéré au contrat du nonveso propriétaire : — 1345 6». Application : art 573 du Code de commerce ; coa-
trofene; — 13^6. Ou sMl était loi-même créancier inscrit de son Tendear. — 1347. Mais rinsolvabilité du surenchérisseur ne constitue pas une fln de Bon-recevoir, — 1348. Ni la réquisition par un autre créancier d'une autre surenchère. — 1349. Il en serait autrement si, au lieu d'une première réquisition de surenchère, le surenchérisseur se trouvait en présence d'une pre» mière surenchère consommée. Surenchère tur surenchère ne vaut, — 13S0. Fant^il assimiler au cas de surenchère, qui ne permet pas d'en former une seconde, le cas de folle enchère ? Controverse. VIL 1351. Après les personnes qui peuvent surenchérir viennent les règles auxquelles l'exercice du droit est soumis. — 1352. La première touche à la forme. La règle n'est pas précisée par l'art. 2185; mais cet article est complété par l'art 832 du Code de procédure : renvoi. — 1353. L'original et la copie de l'exploit doivent être signés par le requérant, et si la surenchère est requise par mandataire, la procuration doit être expresse et le mandataire est tenu d'en donner copie dans son exploit.
VIII. 1354. La seconde règle est relative au délai : il est de quarante Jours, qui cou-
rent séparément pour chaque créancier du Jour de la notification à loi faite. Le Jour de la notification n'est pas compris dans le délai ; mais le Jour de l'échéance y est compris. Quid si c'est un Jour férié? Loi du 3 mai 1862. — 1355. Toutefois, ce délai duit être augmenté d'un Jour par doq myriamètres de distance entre le domicile élu et le domicile r&l de chaque créancier requérant. Même loi. — 1356. L'augmentation a-trelle lieu pour les fractions inférieures à cinq myriamètres? Même loL
IX. 1357. La troisième règle est relative à la soumission par le requérant de porter
ou faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui a été stipulé dans le contrat ou déclaré par le nouveau propriétaire. Dans le cas où diverses choses ont été acquises conjointement pour un même prix, le surenchérisseur ne' peut être contraint d'étendre sa soumission sur d'antres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dsns le même arrondissement ( art 2192, 82). — 1358. En ceci, la loi se préoccupe de l'intérêt et des droits du nouveau propriétaire.
X* 1359. Quel est le prix à surenchérir? Dans le cas de l'art 2185, c'est celui qui a été stipulé dans le contrat d'acquisition ou déclaré par le nouveau propriétaire. — 1360. Dans le cas de l'art 2192, c'est la somme que le nouveau propriétaire a dû déclarer, par ventilation , comme représentant le prix pour lequel il a entendu acquérir l'immeuble hypothéqué. •— 1361. Lonque plusieurs immeubles, appartenant au même propriétaire, situés dans le même arrondissement et grevés à la fois d'hypothèques générales et d'hypothèques spéciales, ont été vendus par un même acte et pour un prix unique à un seul acquéreur, les créanciers à hypothèque générale peuvent exercer leur droit sur un ou plusieurs immeubles seulement : controverse. — 1362. Au surplus, dans le cas de l'art 2192, non-seulement le créancier ne peut être contraint, mais encore il n'aurait pat le droit d'étendre sa soumission sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance. Excefftion en faveur de celui auquel un héritier aurait consenti une hypothèque sur un inuneuble de la snccoMion indivis entre lui et ses héritiers.
XI. 1363. Quels sont les éléments du prix sur lesquels doit porter l'augmentation
du dixième? D'abord sur le prix : de ce qui d^it être considéré comme constituant le prix; — 1364. Ensuite sur les charges imposées à l'acquéreur; — 1365. Enfin, sur les accessoires: mais il faut distinguer : le surenchérisseur n'est pas tenu d'ajouter les intérêts pour le calcul du dixième en sus ; mais il doit ajouter les frais, ceux du moins que le contrat met à la charge de l'acquéreur. — 1366. La soumission relative au prix doit être faite sans restriction ni réserve; — 1367. Mais il n'est pas indispensable que le chiffre soit déterminé.
XII. 1368. La quatrième règle est relative à la notification de la surenchère, qui doit
être faite au nouveau propriétaire, et, dans le même délai, au précédent propriétaire, débiteur principal. Quid si le précédent propriétaire et le débiteur principal sont deux personnes distinctes? — 1369. Si le nouveau propriétaire tient l'immeuble de plusieurs vendeurs, ou si l'immeuble est possédé par divers conjointement la surenchère doit être notifiée à chacun d'eux par copie séparée. — 1370. Elle doit être notifiée aux mandataires légaux si ceux à qui elle devrait être faite ne Jouissent pas de la capacité civile.
XIII. 1371. Enfin, la dernière règle est relative à la caution. Le surenchérisseur doit
indiquer une caution d.ins l'acte de réquisition : toutefois, le Trésor public est affranchi de cette obligation. — 1372. Il s'agit ici d'un cautionnement
indéfini, et dès lors la caution répond do tout ce qui peut être demaDdé sa surenchérisseur. — 1873. Il faut que la caution soit capable de contracter,— 137i. Et qu'elle ait son domicile dans le ressort de la cour où elle doit être donnée, — 1375. Et qu'elle ait un bien suffisant pour répondre de Tobjetde Tobligation : applications. — 1376. D'ailleurs, la solvabilité de la caotioa doit être notoire et résulter de titres. — 1377. L'art. SOiO n'est pas applicable; — 1378. Mais l'art 2041 reçoit application; dès lors celui qui ne peut donner caution est reçu à donner un gage en nantissement suffisant; toutefois la caution ne pourrait pas être remplacée par une hypothèque sur 1» biens du surenchérisseur.
XIY. 1379. Toutes les règles auiquelles est soumis l'exercice du droit de surenchérir sont prescrites à peine de nullité. — 1380. Développements et explicatioa.
XV. 1381. Des tuitet d'une réquiêition régulière de turenchère. L'immeuble est re-
vendu suivant les formes établies pour les expropriations forcées (art. SI87). — 138^. Ces formes sont précisées et détaillées dans les art. 836 et snivaats du Code de procédure. — 1383. La revente çeut être poursuivie soit par le surenchérisseur, soit par le nouveau propriétaire, soit enfin par tout créancier inscrit.
XVI. 1384. Celui qui a fait la réquisition ne peut s'en désister, si ce n'est du conBeo-
temeot eaçprès de tous les autres cn&aociers hypothécaires (art. 2190). — 1385. Mais le consentement du nouveau propriétaire n'est pas nécessaire sa surenchérisseur qui veut se désister; — 1386. Et quant aux créanciers eoimémes , il est des circonstances où leur consentement ne serait pas nécessaire, par exemple en cas de perte de l'immeuble ou de nullité de la soreachère. -— 1387. Transition aux suites de la revente. XYII. 1388. Ou cas où le propriétaire qui fait la purge reste adjadicataire comme dernier enchérisseur. Il n'est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication (art. 2189). — 1389. Preuve que les rédacteurs du Code avaient entendu maintenir la nécessité d'une transcription translative au regard des tiers. — 1390. Cette nécessité ne peut plus être contestée depuis la loi du 23 mars 1855. Application. — 1391. Le propriétaire resté adjudicataire a son recours tel que de droit contre le vendeur pour le remboursement de ce qni excède son prix et pour l'intérêt à compter du Jour de dhaque pavement —
1392. La disposition de la loi doit être étendue an cas où le droit du nooveia propriétaire dérive d'un contrat à titre onéreux autre que celui de vente. —
1393. Si le droit dérive d'un titre gratuit, distinction. — 1394. En toute hypothèse , s'il reste un excédant après le payement de tons les créanciers, il est pour le propriétaire resté adjudicataire.
XVIU. 1395. Du cas où l'adjudication est faite en faveur d'un tiers. Elle ne constitoe pas une véritable résolution ex tune; en conséquence, l'excédant sur le prix lui reste : controverse. — 1395 bi$. De même, le détenteur dépossédé ne doit pas la restitution des fruits perçus à l'adjudicataire; dans qaelle mesure il doit tenir compte aux créanciers des intérêts de son prix. — 1396. Il a no recours contre son auteur, et en outre il doit être rendu oompli^tement indemne, par l'adjudicataire, des frais indiqués par l'art 2188. — 1397. II doit être remboursé aussi, mais par les créanciers, de ses impenses sur Timmeuble, au moins jusqu'à concnrrence de la plus-ralae.
I. — 1325. Dans la série des dispositions que nous réunissons ici, le législateur prévoit les deux situations différentes qui peuvent se produire à la suite des notifications et des offres faites par le nouveau propriétaire (voy. suprà, n® 1295), et il statue disUnctenoent sur l'une et sur Tautre. D'une part, il suppose que les offres sont acceptées ou n'ont pas été utilement refusées; et il dit quand, comment et à quelles conditions l'immeuble est définitivement libéré de tous privilèges et hypothèques. D'une autre part, il suppose que les créanciers inscrits, ne trouvant pas dans le prix ou la somme déclarés la représentation exacte de la valeur de leur gage , refusent ces offres et requièrent la surenchère; et, dans cette hypothèse, nécessairement plus compliquée, i> détermine successivement les conditions auxquelles est soumise la réquisition de surenchère, les formes de Tadjudication à laquelle la ré-
quisitîon donne lieu, les obligations et les droits qui naissent de l'adjudication suivant que Timmeuble reste à Tacquéreur lui-même ou qu'il est adjugé à un tiers. C'^st cette marche que nous suivrons dans nos explications. Ainsi nous nous occuperons d'abord du cas où il est coupé court à la procédure de la purge par Tacceptation, volontaire ou for» cée, de l'offre faite par le nouveau propriétaire, et ensuite du cas où Tofire étant refusée, la procédure suit son cours jusqu'à la réalisation, par une vente judiciaire, du gage des créanciers inscrits.
li. — 1326. Le nouveau propriétaire qui se déclare prêt à payer surle-champ la dette hypothécaire jusqu'à concurrence du prix ou de la valeur estimative, fait par là des offres que les créanciers peuvent considérer comme suffisantes. Elles seront telles à leurs yeux si la somme offerte n'est pas inférieure au montant des créances inscrites ; ou encore si, quoique inférieure au montant des créances inscrites, cette somme leur parait être la représentation de la valeur réelle du gage. Dans le premier cas, ils seraient sans intérêt, évidemment, à rejeter les offres, puisque la somme offerte suffît à couvrir la totalité de la dette hypothécaire; dans le second, le gage étant porté à sa juste valeur, aucun d'eux ne voudrait faire une réquisition de surenchère qui l'obligerait à porter le prix à un dixième en sus. Les créanciers accepteront donc. Mais comment s'y prendront-ils pour manifester leur intention à cet égard?
1327. Us pourront le faire d'abord par une déclaration formelle. Ainsi, ils déclareront au nouveau propriétaire que le prix offert leur paraît suffisant, et qu'ils entendent s'en contenter. Ce sera l'acceptation expresse.
1328. Indépendamment de cette acceptation, ils ont encore l'acceptation tacite : c'est celle que prévoit l'art. 2186, et qu'il fait résulter de l'absence de toute réquisition de surenchère pendant le délai accordé aux créanciers pour surenchérir (1). L'art. 2185, comme nous le verrons tout à l'heure, exige, à peine de nullité, que le créancier inscrit qui veut surenchérir notifie sa réquisition de mise aux enchères dans quarante jours, au plus tard (sauf une augmentation à raison des distances), à partir des notifications (voy. infrà, n^ 1354, 1355). Si tous les créanciers inscrits laissent passer ce délai sans requérir la surenchère , ils sont censés, par cela même, s'être contentés du prix offert par le nouveau propriétaire. Ce sera l'acceptation tacite.
1329. Enfin il peut se présenter une troisième hypothèse, laquelle rentre aussi dans les prévisions de l'art. 2186, quoiqu'elle diffère essentiellement de celle qui précède. Ici, il n'y a rien de volontaire ni de spontané dans l'acceptation des créanciers ; au contraire, ils avaient considéré l'offre comme insuffisante, et ils s'étaient déterminés à surenchérir. Mais leur réquisition de mise aux enchères n'avait pas été faite
(1) De même TaccepUtion du prix r^olte BnfiSsamm^nt de la demande formée par le créancier en distribution de ce prix par voie d'ordre; et dans de telles circonstances, l'acquéreur ne peut se soustraire, en délaissant, & robligation de payer soa prix. Grenoble, 13JuiIl.'18S5;Req.,12féT. 1867 (S.-V., 66, 2, 89; 67,1,111; J.Pal., 1866, p. 358{ 1857, p. 266),
régulièrement, et elle a été annulée. Leur refus est comme non avenu, d'après notre art. 2186 ; car cet article assimile la réquisition de mise ^ux enchères faite sans les formes prescrites à celle qui est faite après les délais; il ne tient pas plus compte de l'une que de Tautre; en sorte que Ton arrive ainsi à quelque chose d'équivalent à l'acceptation, et que nous appellerons l'acceptation forcée.
III. — 1330. D'ailleurs, dans toutes ses hypothèses, l'eSet est le même. Expresse ou tacite, volontaire ou forcée, Tacceptation par les «créanciers inscrits de l'offre contenue dans les notifications du nouveau ipropriétaire produit cette conséquence, d*après Part. 2186, que la valeur de l'immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé dans le titre en vertu duquel celui-ci est devenu propriétaire, ou au montant de Tévaluation par lui faite dans le cas où son titre ne comporte pas r expression d'un prix.
1331. Toutefois, il ne faudrait pas se méprendre sur la valeur du tmot définitivement dont se sert notre article. 11 n'en résulte en aucune manière que les créanciers n'aient pas le droit, si le prix véritable a été dissimulé dans les notifications, de rechercher le nouveau propriétaire et d'exiger qu'il restitue la différence. G*est déjà une question de savoir si la dissimulation ne devrait pas entraîner la nullité des notifications; -ei quelques auteurs se sont prononcés pour l'aflSrmative. Nous n'irions pas jusque-là, parce qu'il n'est pas possible de considérer un tel fait comme susceptible de paralyser dans son libre exercice le droit de sur- •enchère appartenant aux créanciers (voy. suprà, n* 1322), la raison même indiquant que puisqu'ils se sont abstenus de surenchérir sur le prix déclaré, les créanciers se seraient abstenus également de suren- •éhérir sur le prix véritable (l). Mais de là à dire que le nouveau propriétaire peut rester en possession des sommes par lui dissimulées, et qull n'en doit pas compte, il y a une distance que les principes ne permettent pas de franchir. En définitive, les créanciers dont le gage a été aliéné ont droit , lorsque l'acquéreur, au lieu de délaisser Timmeuble , veut le retenir en le libérant, à la totalité du prix convenu entre celui-ci et leur débiteur ; car c'est dans le prix entier qu'ils trouvent la représentation de leur gage. Donc, si une portion a été frauduleusement dissimulée, ils ont toute qualité pour exiger qu'elle soit rapportée. Vainement on leur opposerait les offres et l'acceptation dont elles ont été suivies; l'objection serait décisive au point de vue de la purge hypothécaire : il est très- vrai que, n'ayant pas rejeté les offres, les créanciers sont désormais liés et ne peuvent plus former une surenchère à l'effet d'obtenir de leur gage un prix supérieur à celui qu'ils ont accepté. Mais ce n'est pas de cela qu'il s*agit ici : les créanciers laissent à l'écart l'action hypothécaire; ils invoquent les principes du droit commun consacrés par l'art. 1167 du Code Napoléon. Ils pourraient, en vertu de ces principes, attaquer et faire annuler la vente de leur gage faite en fraude de leurs droits; ils le pourraient au cours du délai de la surenchère, et
(1) Voy, Paris, \% déc. 1834 et SB man 1850 (S.-V., 35, î, 331 ; /. PaU, 1850, 1 1, p. 448). — Vo\i. cependant Tut in, 2 man 1811.
même après avoir surenchéri (1). À plus forte raison doivent-ils, quand, après l'accomplissement des formalités de la purge, Timmeuble demeure affranchi de tout droit de suite entre les mains du nouveau propriétaire, être admis à réclamer contre les dissimulations de prix faites à leur détriment, et à contraindre Tacquéreur à leur faire raison de la» portion dissimulée, qui, encore une fois, n'est pas moins leur gage que^ le prix ostensible. Telle est la décision de la jurisprudence (2).
Ainsi, quand on dit qu'à défaut de surenchère dans le délai déterminéla \aleur de Timmeuble demeure défmitivement fixée au prix stipulédans le contrat ou déclaré par le nouveau propriétaire, cela signifie que, déchus désormais du droit de surenchérir, les créanciers ne peuvent plus arriver, par Vaction hypothécaire, à obtenir de leur gage un priik supérieur à celui qu'ils ont accepté.
1332. Mais bien que par l'effet de l'acceptation des créanciers la valeur de l'imnkeuble soit définitivement fixée à la somme ou au pri]& offert, l'immeuble n'est pas encore libéré, la purge n'est pas encore complète. Aux termes mêmes de notre article, le nouveau propriétaire ne libère l'immeuble de tous privilèges ou hypothèques qu'en payant le prix aux créanciers qui sont en ordre de recevoir ou en le consignant. C'est donc par le payement ou par la consignation du prix que la purge est complètement effectuée (3). Sur quoi nous avons quelques points à préciser.
1333. Quant au payement, il doit être fait aux créanciers qui sont en ordre utile et dans le rang de leurs inscriptions. Ainsi le premier inscrit est payé le premier-, le second inscrit vient après, et ainsi de suite* jusqu'à ce que la somme ou le prix offert par le nouveau propriétaire se trouve épuisé (4}. Telle est la marche indiquée par notre article; elle
(1) Vou. Req., 19 août 1828 et 2 août 1836; Montpellier, U déc. 1827; Jourges^ 24 janv. 1828; Rouen, 4 juill. 1828; Riom, 15 Janv. 1839; Bordeaux, ISlmt \U9 (Dali., 28, 1, 392; 36, 1, i3i; 49, 2, 61 ; S.-V., 28, 1, 425; 2, 99; 29, 2, 335; 36, 1, 657; 39, 2, 481 ; 49, 2, 46; J. Pal., 1850, 1. 1, p. 551).
(2) Vùtj. Rej., 29 avr. 1839, 27 nor, 1855; Cass., 21 Juill. 1857 (S.-V., 39, 1, 435: 56, 1 , 432; 58. 1, 103; J. Pal., 1839, t. I, p. 500; 1856, t. II, p. 440; 185S, p. 926; Dali., 39, 1, 217; 56, 1, 27; 57, 1, 40i). Voy. aussi Poitiers, 24 Juin 1831; Bordeaux, 28 mat 1832; Paris, 8 fé?. 1836 (S.-V., 31, 2, 295; 32, 2, 626; 36, 2, 258). Il a été Jugé même qu'au cas d'hypothèque consentie par deux débiteurs conjoints et solidaires sur un immeuble leur appartenant par indivis, et de vente faite ensuite par ces deux codébiteurs, par un seul et même acte, pour un prix unique, indivisément et sans distinction de la part que chacun d'eux peut avoir à prétendre dans le prix, le créancier auquel l'hypothèque a été consentie est en droit d'exiger que Tordre soit suivi sur la totalité du prix , et non pas seulement sur la partie du prix aiTérente à ]*un de ses débiteurs, alors même que, dans l'exploit de notification de son contrat, Tacquéreur n'aurait fait offre que de cette partie du prix. ReJ., 27 avr. 1864 (/. PaL, 1864, p. 1137; 8..V., 64, 1, 399; Dali., 64, 1, 433).
(3) Ainsi Jugé par le Tribunal de Florac, dont le Jugement, en date du 28 septembre 1855, est rapporté, avec l'arrêt rendu sur l'appel, par la Cour de Nîmes, le 20 août 1856 (S.-V., 57, 2, 51; J. Pal., 1857, p. 1137). Voy. encore Cass., 24 août 1847 (&-V.^ 48, 1, 33; J. Pal., 1847, t II, p. 751 ; Dali., 47, 1, 329).
(4) Nous avons établi plus haut, conformément à un arrêt de la Cour de cassation du 20 Janvier 1851, que si le créancier premier inscrit se trouve être un crédirentier en faveur duquel un capital a été mis en réserve pour le service de sa rente, le créancier hypothécaire qui vient ensuite, et qui est colloque sur la nue propriété de ce capital, n'a pas le droit de le saisir et de le faire vendre pour s'en faire attribuer le prix. Jusqu'à concurrence de sa créance {suprà, n» 1126 bi$).
606 expugahon du gode napoléon, liv. m.
doit être suivie même pour la distribution de la portion dissimulée du prix, dans le cas dont nous pariions tout à l'heure, où les créanciers, agissant en vertu de l'art. 1167, ont obtenu le rapport de cette portion de Pactif de leur débiteur. Ceci a été reconnu par la Cour de cassation, qui, après avoir consacré le droit des créanciers à réclamer contre la dissimulation du prix , a décidé que le nouveau propriétaire ne peut être tenu à la restitution de la portion dissimulée s'il en a versé le montant entre les mains de créanciers préférables à ceux qui lui en demandent compte ( 1 ) .
1334 . Du reste, on comprend que la voie du payement direct par le nouveau propriétaire ne peut être suivie qu'autant que les créanciers inscrits sont d'accord entre eux sur leurs droits respectifs et sur Tordre dans lequel chacun d'eux doit être payé. Dès que cet accord existe, le nouveau propriétaire est tenu de s'acquitter. Il a été décidé même que des oppositions ou des saisies-arrêts émanées de créanciers chîrographaires, c'est-à-dire de créanciers dont l'immeuble objet de la purge n*est pas le gage spécial, n'y sauraient faire obstacle ; et qu'il n'y a pas lieu , du moins quand il n'apparaît pas que les créanciers chirographaires prétendent à un privilège quelconque, de les mettre en cause dans l'instance formée par les créanciers hypothécaires contre Tacquéreur(2).
1335. Mais si les créanciers inscrits ne sont pas d'accord pour recevoir leur payement du nouveau propriétaire directement, s'il s'élève des difficultés entre eux touchant la répartition du prix ou leur droit de préférence, le nouveau propriéiaire n'est pas tenu d'en attendre la solution : il se libère alors, et il libère l'immeuble ou les immeubles objet de la purge, par la consignation de son prix ou de la somme offerte. C'est le second moyen qu'indique notre article; et comme il est indiqué en termes généraux et absolus, l'usage en appartient aussi bien à l'adjudicataire sur expropriation forcée qu'à l'acquéreur sur vente volontaire (3). Le nouveau propriétaire n'en pourrait être privé que par une stipulation formelle et non équivoque insérée dans son contrat (4).
1336. D'ailleurs le nouveau propriétaire tient de la loi elle-même le droit de consigner; dès lors la consignation n'a pas besoin d'être autorisée par le juge ni d'être précédée d'otfres nouvelles ou de sommation aux créanciers. Les art. 1 257 et suivants du Code Napoléon, et 814 du Code de procédure, ne sont pas applicables dans ce cas (5). Mais Tac-
Ci) Voy. l'arrêt déjà cité dn 21 jnUlet 1857.
(2) Douai, 17 mars 1858 (S.-V., 58, 2, 468 ; /. Pal, 1859, p. 427; Dali., 59, 2, 18S).
(3) Voy. Orléans, 12 janv. 1853; Rej., 24 juin 1857 (/. Pal., 1853, t. 1, p. 354; 1857, p. yi7; S.-V., 58, 1, l20TDa!l., 58, 1, 420).
(4) Voy. Bordeaux, 28 mars 1833; Orléans, 22 août 1834; Paris, 12déc 1835; Dijon, 5 janv, 1855 {J. Pal., 1856, t. H, p. 50; S.-V., 56, 2, 767; Dali., 55, 2, 131).
f5) CVst constant en jnrisprudf^ce. Voy. notamment Rej., 9 déc 1846 et 24 Join 1857; RIom, 4 mai 1852; Orléans, 2 mars 1854; Besançon, 23 déc. 1856 (S.-V., 47, 1, 213; i. Pfll.. 1857, p. 917 et 180; 1854, t. U, p. 368; Dali., 55, 2, 269). Au surplus, la solution est consacrée aujourd'hui par la loi du 21 mai 1858, qui en mCme
HT. XVni. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2185-2191. 607
quëreur doit notifier Tacte de consignation tant au vendeur qu'aux créanciers inscrits, et le faire déclarer valable. Ceci est nécessaire en vue de la radiation ultérieure des inscriptions, que le nouveau propriétaire demandera pour faire disparaître de l'immeuble le signe qui en marquait raffectation : le conservateur, qui n'est pas juge de la validité de la consignation, se refuserait évidemment à rayer si, en supposant que les créanciers ne consentissent pas à donner mainlevée, on ne produisait pas, à défaut de mainlevée, un jugement validant la consignation (voy. suprà, art. 2157 et le commentaire).
1336 bis. 11 convient d'ajouter que si, dans les termes de l'art. 21 86, la consignation peut être faite spontanément par le nouveau propriétaire lorsqu'elle ne lui est pas formellement interdite par son contrat, ce n*est pas à dire qu'elle ne puisse pas à l'occurrence être exigée par les créanciers, spécialement s'ils ont des raisons de redouter l'insolvabilité du tiers détenteur. C'était l'opinion dominante avant la loi du 2 1 mai 1 858 qui a modifié divers articles du Code de procédure civile sur l'ordre (1). Elle n'a pas cessé d*étre exacte depuis cette loi. Quelques doutes, il est vrai, ont été émis à cet égard, à raison, d'une part, de ce que l'art. 776 du projet, lequel rendait la consignation obligatoire, a été rejeté par le Corps législatif; d'une autre part, de ce que l'art. 777 garde le silence en ce qui concerne la faculté pour les créanciers d'exiger la consignation. Mais ces doutes ne sauraient tenir devant le droit commun, auquel la loi de 1 858 n'a pu vouloir déroger. La Cour de Caen a dit juste^ ment que « si l'art. 777 du Code de procédure n'a pas admis Tobligation pour l'acquéreur, ainsi que le portait le projet primitif de la loi, de consigner son prix dans un délai déterminé, il n'a pas non plus entendu modifier les droits des créanciers , et a laissé subsister pour eux la faculté de demander toutes les mesures qu'ils jugeraient propres à conserver leurs droits. » Et la Cour a décidé, en conséquence, que Pacquéreur sur vente volontaire qui a notifié son contrat aux créanciers inscrits peut, même sur la demande d'un seul d'entre eux, être forcé à consigner son prix, alors d'ailleurs que sa position est de nature à inspirer des craintes sur sa solvabilité (2).
1337. Terminons sur notre art. 21 86 en rappelant ce que nous avons dit plus haut relativement aux intérêts {voy. n^ 1319). Nous avons établi que les créanciers ont droit aux intérêts à partir du jour où les offres du prix sont devenues définitives à leur égard par leur acceptation expresse ou tacite. Donc le nouveau propriétaire doit, en cas de payement direct, ajouter à la somme ou au prix distribué entre les créanciers tous les intérêts courus depuis l'acceptation jusqu'au jour du payement effectif; et, en cas de consignation, il doit ajouter aux sommes consi-
temps a réuni la procédure do valîditt.^ à la procédure d'ordre. Cela résulte des modifications introduites par cette loi aui^ art. 777 et 778 du Code de procédure.
ii) Voy, MM. Grenier (L II, n« 463); Troplong (t. IV, n» 958 ter).
(2) Caen, 29 aVr. I86i (S.-V., 65, 2, 73; /. Pal., 1865, p. 354). Voy, aussi M. Honjr- ▼et (Tr, deVOrd., n» 66).
gnées tous les ÎDtéréts courus depuis la même époque jusqu'au jour du dépôt (1).
D'ailleurs ces intérêts sont dus quand même le nouveau propriétaire aurait été dispensé d'en payer par une clause formelle insérée dans soi» contrat d'acquisition. Cette clause, qui a dû avoir son effet entre le nouveau propriétaire et son auteur, cesse d'être obligatoire pour les créanciers. En effet, lorsque les offres ont été acceptées, le nooveaii propriétaire devient débiteur personnel des créanciers en vertu d'un contrat nouveau qui remplace celui par lequel il s'était lié envers son auteur; et ce contrat nouveau reçoit Tapplication du droit commun consacré par l'art. 1652, d'après lequel l'acheteur doit l'intérêt du pris de la vente jusqu'au payement du capital, si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus (2).
Néanmoins il faudrait excepter le cas où il apparaîtrait que la dispense de payer les intérêts est entrée en considération dans la fixation du prix, si d'ailleurs la stipulation avait été formellement déclarée dans les notiticatioDs comme faisant partie du prix (3), parce que, les créanciers, étant alors avertis, Tabsence de surenchère de leur part implique Tidée qu'ils se contentent du prix dans les conditions mêmes où il a été fixé entre le nouveau propriétaire et leur débiteur.
IV. — 1338. Passons à l'hypothèse où le prix déclaré par le nouveau propriétaire dans ses nolilications étant inférieur non-seulement au montant des créances inscrites, mais encore à la valeur réelle de J'immeuble objet de la purge, les créanciers se déterminent à refuser les offres. Le refus se manifeste, en général, dans ce cas, par l'exercice du droit de surenchérir, droit éminemment utile pour la sûreté des prêt» hypothécaires, en ce que, donnant aux créanciers le moyen de faire porter l'immeuble à sa véritable valeur, il leur permet de se défendre contre les fraudes et les dissimulations de prix. Nous aurons à nous «expliquer tout à l'heure sur les règles auxquelles est soumis l'exercice de ce droit, et sur les suites de la réquisition de mise aux enchères. Avant tout, il faut examiner la première des questions qui se présenteni ici, la question de savoir qui a le droit de surenchérir.
1339. Sur ce point, le premier paragraphe de l'art. 2185 ne permet pas d'équivoque. Lorsque le propriétaire a fait ses notifications, dit cet article, « tout créancier dont le titre est inscrit peut requérir la mise de l'immeuble aux enchères et adjudications publiques. » Le point à noter ici , c'est que le droit appartient à tout créancier inscrit. Ainsi, quel que soit le rang du créancier et quelle que soit la nature de sa créance, pourvu qu'il ait la qualité de créancier inscrit, il doit être ad-^
(1) Voy. ReJ., 15 fé?. 1847 (S.-V., 47, 1, 511 ; DaH., 47, 1, 136; /. Pal., 1847, t. U, p. 437).
(S) Re}., 29 avr. 1839; Montpellier, 13 mai 1841 (S.-V., 39, 1, 435} il. S, 447; J. Pal, 1S39, 1. 1, p. 501 : 1842, t. II, p. 549).
(3) Bordeaux, 17 Tév. 1820, 26Juill. 1831, 19juia1835; Ca99.,24noT. 1841 (S.-V.,. :)2, 2, 195; 36, 3, 28; 42, 1, 333; Dali., 34, 2, 222; 35, 2, 138; 42, 1, 32; J. Pat,, 1842, 1. 1, p. 701).
mis à surenchérir ; et il peut le faire soit par lui-même, soit par mandataire, soit même par ses créanciers comme exerçant ses droits (1). Il importerait peu que le surenchérisseur fût sans intérêt, en ce qu'à raison de son rang d'hypothèque il ne devrait pas espérer des enchères un prix suffisant pour le couvrir de sa créance; il importerait peu également que la surenchère fût, au contraire, pleinement inutile, la somme déclarée et offerte par le nouveau propriétaire étant suffisante pour désintéresser tous les créanciers inscrits : la réquisition n'en devrait pas moins être admise , parce que la loi qui consacre en principe le droit des créanciers laisse à chacun d'eux le soin d'apprécier comme il l'entend l'intérêt qu'il peut avoir à l'exercer (2).
1340. Cependant il faut non-seulement que le surenchérisseur soit inscrit, mais encore que l'inscription dont il est muni soit valable, utilement conservée, et qu'elle ait été prisé pour sûreté d'un droit légitime, lequel est encore subsistant au moment de la surenchère. Ainsi l'inscription du surenchérisseur manquerait en la forme de l'une des énondations substantielles (voy. mprà, n^ 9ôô et suiv.); ou bien elle serait régulière en la forme, mais elle n'aurait pas été renouvelée dans les termes de l'art. 2 1 54 , et dès lors se trouverait périmée {vcy, n®' 1 034 et suiv.); ou encore l'inscription, quoique régulière et non périmée, serait réduite à n'être qu'un titre apparent, soit parce que le créancier en aurait donné mainlevée, soit parce qu'elle aurait été faite, suivant Texpression de l'art. 2160, sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou en vertu d'un titre irrégulier, éteint ou soldé {voy. n^ 1073 et suiv.) ; ou enfin elle aurait été prise pour des causes qui se trouvent effacées par les voies légales au moment de la réquisition (même article) : dans tous ces cas, la surenchère ne saurait être valablement requise par celui dont l'inscription est ainsi nulle, inefficace ou sans objet.
1341. Seulement, si la péremption de l'inscription ou l'extinction des causes pour lesquelles l'inscription a été prise ne survenait qu'après la réquisition , il faudrait distinguer. La surenchère serait comme non avenue s'il n'y avait d'autre créancier inscrit que celui qui l'aurait requise, parce qu'il ne serait plus possible alors de suivre sur une action hypothécaire qui n'a pas été conservée jusqu'au bout par la seule personne qui avait pu l'exercer (3). Mais s'il existait d'autres créanciers inscrits , la surenchère devrait être maintenue et suivre son cours dans leur intérêt : la réquisition de surenchère, régulière au moment où elle a été faite par l'un des créanciers , constitue un droit acquis pour tous les créanciers inscrits dont le droit subsiste, et ils peuvent suivre : car la faculté de surenchérir est consacrée par la loi dans un intérêt général.
<1) Voy, ReJ., 30 Janv. 1839; Rourges, 25 fév. ISiO et 7 mai 1845 (S.-V., 39, 1, 96; J. Pal., 1847, 1. 1, p. 467). Il résulte de la Jurisprudence que le mandataire à l'effet de surenchérir peut, au cas où la surenchère qu'il a formée en exécution du mandat vient à être annulée, en former une nouvelle en vertu de la même procuration. Bordeaux, 3 mai 1867 (/. Pal.. 1867, p. 995; S.-V., 67, 2, 279).
<2) Voy. Paris, 3 fév. 1832.
(3) Voy. Grenoble, 12 mai 1824; Bordeaux, 17 mars 1828.
610 EiPUGkmn ni coum kâpoiJoii. liv. m.
et non pas seulement dans rintërét indinduel de celui qui se met en avant peur Teiercer.
y. — 1342. Ce n*est pas tout d'être créancier inscrit pour être adm& à surendiérir ; il faut encore avoir la capacité requise pour s'obliger. Là surenchère est, à latérite, une mesure conservatoire, en ce sens que, permettant aux créanciers de contrôler les conditions et le prix aux* quels le débiteur aurait aliéné le gage hypothécaire, et de faire porter ce gage à sa juste valeur^ elle tend, comme Tinscription, mais dans un autre ordre d'idées, à la conservation du droit hypothécaire. Cependant elle n'a pas ce caractère aussi exclusivement que l'inscription ; car «i soi elle renferme une promesse qui lie le créancier et l'oblige, comme nous le verrons tout à l'heure , à rester adjudicataire , si son enchère n*est pas couverte. On comprend donc que la surenchère soit pernoiae à celui-là seulement qui est capable de s'obliger.
1343. Ainsi le mineur et l'interdit ne peuvent pas surenchérir, car étant privés absolument de la capacité civile, ils ne peuvent pas s'obliger. Bst*ce à dire pourtant que la loi les abandonne ou les traite moins favorablement que les personnes qui sont dans la plénitude de leurs droits civils? Non : car la surenchère peut très-bien être foite en leur nom par le tuteur, leur mandataire légal. Nous pensons même, contre Topinion de quelques auteurs (1), quMl n'en est pas de la. surenchère comme du délaissement dont nous parlons au n^ 1 1 72, et que le tuteur pourrait la requérir sans y être autorisé par le conseil de fiimille. En définitive, il s'agit uniquement ici d'un acte qui peut aboutir éventnel- Tement à ^acquisition d'un immeuble, et Ton ne voit pas que le tuteur ait besoin de l'autorisation du conseil de Aimille pour faire des acqoiàtitons de cette nature au profit de son pupille (2).
1344. Le mineur n'acquiert pas même par son émandpation une capadté suffisante pour surenchérir, car la surenchère, à raison des con» séquences qu'elle peut entraîner, n'est pas un acte de pure administration : le mineur émancipé ne peut donc surendiérir qu'avec Tassistinoe de son curateur. Par ce même motif, le prodigue aurait l)esoin de l'assiKtance de son conseil , et la femme mariée de Tautorisation du mari ou de la justice (3). 11 en est ainsi même pour la femme séparée de biens, qui, pas plus que la femme mariée sous un régime quetcooqiie dissociation conjugale, ne peut s'obliger sans l'autorisation de son iiMtri(C. f)ap., art. 217). Et comme il s'agit ici d'un acte d'obfigation ei «ion de pure administration , il ne suffirait pas à la femme d'avoir
<i) Voy. MM. Grenier (n* 459); Troplong (n9 953 bis); Demolombe (t VI, n« 719): VMmlnviTle (i. f, d» 3tô); Aubry et Rau (t H, p. 9it). Voy. aussi Riom, 6 déc fSS^ f&-V., A6, 1, aî5; / Hal., ISeS, p. 1233 1 D*»., 66, 5, 4&5).
(t) V09. Ro4ieD, 6 Janv. 184S, «t Boui^ee, 9 avr. 1859 (/. PnL, IMS, t. II, p^ W; 1869, 1. 1, p. 505; S.-V., 58, 9, 385; Dali., 46, 9, f»\ ; 55^ t, 110).
t^ Gela a été cMitestâ p«or ta fenoie mariée boqs ie Bâsîme 4aftf. Fif . I^rea, 9SI abût 181 3. Mais la JuHapruilente est fixée en sen» contrallv. Vûff, nnîmaanrf Hiom, 21 août 18*!4; Grenoble, Il Juin 1895; Caen, 90]ain 1891; Ri»}., 164éc IM (S..V., 28, 9, 183; 41, 1, 41). F^f. awftl «M. àute^jr et mra (t. Il, p. 960)«
une autorisatioD générale ; elle doit être pourvue d'une autorisation sgéciale{\).
Toutefois le vice résultant de ce que la surenchère émanerait de personnes ainsi frappées d'une incapacité relative serait réparé si Tautorisation ou Tassistance sans laquelle la surenchère ne pourrait être utilement requise se produisait ultérieurement, et même après Texpiralion du délai accordé par la loi pour surenchérir (2). C'est pourquoi le nouveau propriétaire et son auteur, auxquels la surenchère est notifiée, ne sauraient se prévaloir de ce que la condition habilitante n'est pas remplie pour demander la nullité de la surenchère ; ils pourraient seulemeat s'autoriser du fait pour demander que la surenchère fût déclarée non recevable tant que l'incapable ne serait pas légalement assisté ou autorisé (3).
Yl. — 1345. Enfin supposons que le surenchérisseurse présente dans toutes les conditions de capacité requise, et qu'en outre il soit muni d'une inscription régulière et utilement conservée, cela ne suffit pas encore : il faut, pour que la surenchère soit admissible, que le surenchérisseur ne puisse pas être écarté par fin de non-recevoir. Par exemple, il aurait concouru à la vente consentie par le débiteur au nouveau propriétaire, ou il aurait adhéré aux conditions de cette vente, la v(Ne de la surenchère lui serait fermée. Son adhésion ou son concours Tont rendu partie au contrat; comment donc lui serait-il permis d'iatroduire une action dont le résultat doit être de résoudre le contrat auquel il a librement concouru ou adhéré? La surenchère n'est pas possible de sa part, à moins que son intervention au contrat fait avec le nouveau propriétaire n'ait eu lieu sous toutes réserves de son droit de surenchérir (4).
134 b bis. Dans cet ordre d'idées, nous avons à signaler la dérogation à l'art. 2185 par la disposition de l'art. 573 du Code de commerce, spécialement relative à l'adjudication des biens du failli vendus sur la poursuite du syndic après l'union des créanciers. En effet, aux termes de la jurisprudence dominante, ce dernier article, qui limite à la quinzaine à partir de l'adjudication la faculté de surenchérir ouverte à toute personne, a virtuellement abrogé, en cas de faillite, l'art. 2185 du Code Napoléon, en sorte qu^à défaut par les créanciers, même hypom II- .. 1 1 »i .. I .1.1 , ■ I ■ I I 1 1 1 ■■ I II ^— — ^p»
(1) ReJ., 14 JniD 182i; Caen, 9 janv. 18i9; Grenoble, 30 août iS50 (/. Pal., 1851, t. lU P* 33i; S.-V., 51, 2, 6!25). Toutefois, une fcmiue autorisée à demander la réparation de biens e»t Yinuelfement autorisée à poorsnivre Texécntion du jugement par eUe obtenu, et même à former, dans ce but, une surenchère sur les biens Tendus p«r le mari ou expropriés sur loi. Orléans, tl mars 1831 ; Bourges, 25 fér. 1840; Bordeaux, 23 juin 1843; CaB!«., 29 mars 1853 (Dali, 31, 2, 168; 53, 1, 109; S-V., 31, 2, 155; 43, 2, 465; 53, 1, 442; J. PaL, 1844, 1. 1, p. 585; 1853, t U, p. 99); MM. Demolookbe (t. IV, n» 293); Aubry et fiaa (/oc. cit., note 58, et t. IV, p. 138); Massé et.Vergé^ sur Zachari» (t 1, p. 233, DOte 17).
(2) \'og. Tarrât déjà cité de Caen^n 9 JanTÎer 1849, et, en sens Inrerae, l*aiTèt également cité de 1a Cour de c»ss., du 14 Juin 1824.
(3) Grenoble, 11 juin 1825; Rej., 11 avr. 1842 et 11 Jnhi 1843 (/. Pal., 1843, i. I, p. 630, et t. U, p. 213).
(4) Paris, 18 rév. 1826; Bordeaux, 20 no?. 1845; ReJ., 9 avr. 1839 (S.-V., 3^, f , 278; J. Pal, 1846, 1. 1, p. 284).
6i2 £XPUCAT10N DU CODB NAPOLÉON. LIV. lU.
Ihécaii'es, d'avoir surenchéri dans le délai de quinzaine, ils ont perdu tout droit de suite sur Tinimeuble et ne peuvent plus que requérir leur collocation à Tordre, Tart. 772 du Code de procédure, d'après lequel Tordre ne peut, hors le cas d'expropriation forcée, être ouvert qu'après Taccomplissenient des formalités relatives à la purge des hypothèques, n'étant pas applicable en ce cas (1). Ce point, néanmoins, est controversé : il a été soutenu par des auteurs et jugé par plusieurs arrêts que Tart. 573 précité n'a pas pour effet d'enlever aux créanciers inscrits sur les immeubles vendus le droit , conféré aux créanciers hypothécaires d'une manière générale par Tart. 2185 du Code Napoléon, de former une surenchère dans les quarante jours de la notification qui leur est faite, par l'acquéreur, de son contrat d'acquisition (2). Mais le texte même est exclusif de cette dernière interprétation. « La surenchère, après adjudication, des immeubles du failli sur la poursuite des syndics, dit Tart. 573 du Code de commerce, n'aura lieu qu'aux conditions et dans les formes suivantes : — La surenchère devra être faite dans la quinzaine. — Elle ne pourra être au-dessous du dixième du prix principal de l'adjudication. Elle sera faite au tribunal civil , suivant les formes prescrites par les art. 7 1 0 et 7 11 du Code de procédure ; toute personne sera admise à surenchérir. — Toute personne sera également admise à concourir à l'adjudication par suite de surenchère. Cette adjudication demeurera définitive et ne pourra être suivie d'aucune autre surenchère. » Il est par là évident qu'en ramenant les deux surenchères du sixième et du dixième à une surenchère unique pour laquelle il a accordé un seul et même délai , le législateur a entendu que l'adjudication serait définitive après l'expiration de ce délai , que l'adjudicataire serait désormais affranchi de la purge et que le prix pourrait être immédiatement distribué. Les créanciers hypothécaires ne sauraient donc être admis à retarder , par une surenchère tardive , les opérations de la faillite. Il y en a , d'ailleurs , outre la raison qui s'induit de la formule essentiellement restrictive du texte, cette autre raison décisive que ces créanciers ont été, non moins que les créanciers chirographaires, représentés par le syndic dans la procédure d'expropriation qu'il a suivie. Il résulte, en effet, de l'ensemble des dispositions de la loi commerciale , que les syndics représentent non pas les créanciers chirographaires, mais la masse des créanciers, par conséquent tous les
(1) Voy. Orléans, 20 mars 1850; Req., 19 mars 1851 ; Nîmes, 28]aoT. 1856; Caen, i'Muill. 1864; Cass., 3 août 1864 et 13 août 1867 (J. PaL. 1850, t. I, p. 129; 1851, 1 1, p. 605; 1856, 1. 1, p. 129; 1864, p. 1077 et 1244; 1867, p. 995; S.-V.,50,2,325; 61, 1, 270; 56, 2, 30t ; 64, 2, 284; 64, 1, 381; 67, 1, 390; Dali., 56, 2, 98; 64, 2, 335; 64, 1, 329; 67, 1,375). Voy. aussi MM. Hodière (Comp, et Proc, 3*édit„ t. U, et J. PaL, 1863, p. 621, à la note); Laioné (FailL et Banq., sur l'art. 573, p. 4^); Alanzet (t. IV, no 1890); Laroque-Sayssinel (sur Tart. 573, n^ 2); Gaatbier (/. Pal.. 1859, p. 466, à la note); Ubbé {ihid., 1864, p. 1077, à la note); Moreau (S.-V., U^ 1,381, à la note). ' •
(2) Douai, 4 août 1859; Paris, 21 août 1862; Douai, 18 août 1865 (/. Pal.. 185t, p. 1131 ; 1863, p. 62; 1866, p. 599; S.-V., 60, 2, 299; 62, 2, 545: 66, 2, 149; DalK, 66, 2, 38). Voy, aussi MM. Petit {Surtnch., p. 269); fioileux, sur Boulay-Patj [Faitl. et BuHfj., t. H, p. 242); Morin (/. des av,, t. LXVIII, p. 449); Démangeât, surBrarard (t. V, p. 627;; Esnault {FaiU., t. lli, p. 581).
créanciers, et cpills sont chargés de liquider, et par cela même de vendre, dans l'intérêt non pas de quelques-uns seulement, mais de tous indistinctement, et dès lors dans l'intérêt des créanciers hypothécaires eux-mêmes. Cela étant, comment ces créanciers pourraient-ils être admis à surenchérir? Représentés par le syndic dans Texpropriation qu'il a suivie, ils sont censés avoir fait la vente eux-mêmes; ils ne sauraient donc avoir le droit de former la surenchère qui, dans la pensée de la loi , est réservée seulement aux créanciers hypothécaires dont le gage a été vendu par un acte auquel ils sont restés complètement étrangers et pour un prix convenu à leur insu entre le vendeur et Tacheteur.
Du reste, nous n'entendons parler ici que des créanciers du débiteur failli. La situation serait différente pour les créanciers inscrits sur les immeubles du failli du chef d'anciens propriétaires. Ceux-là, à regard desquels le failli n'aurait été tenu que comme tiers détenteur, devraient avoir le bénéfice du droit commun ; et comme on ne peut pas dire qu'ils ont été représentés par le syndic, ils ne sauraient être privés du droit de surenchérir sans avoir été mis en demeure par le nouveau propriétaire, dans les termes de Tart. 2183, de l'exercer conformément à l'art. 2185(1).
1346. Par exemple encore, le nouveau propriétaire est lui-même créancier inscrit de son vendeur. Concevrait-on que la surenchère lui fût permise? Acquéreur, il ne peut aller contre son propre fait, ni détruire, au moyen de la surenchère, le prix dont il est convenu avec son vendeur (2). Et à plus forte raison la fin de non-recevoir serait insurmontable si la surenchère était requise par le vendeur lui-même , qui, étant garant de la vente , ne saurait être admis à faire des actes qui en provoquent la résolution (3).
1347. Mais on ne saurait opposer comme fin de non-recevoir, à l'exercice du droit de surenchérir, l'insolvabilité du surenchérisseur (4). Nous n'avons ici rien de semblable à la disposition de l'art. 711 du Code de procédure dont la jurisprudence s'autorise journellement pour décider que la surenchère du sixième^ c'est-à-dire la surenchère après adjudication sur saisie immobilière, ne peut pas être formée par un insolvable (5). Dans notre cas, la loi consacre, en principe, le droit de surenchérir au profit de tout créancier inscrit; ce droit peut donc être exercé par tout créancier qui se trouve dans les conditions déterminées ;
(1) Le cas a été très-nettement résenré dans les arrêts de la Goar de cassation des 3 août 18S4 et 13 août 1867, cités à ra?ant-dernière note. Koy. aussi ReJ., 9 nov. 1858 (9.-V., 59, 1, 49; /. Pal., 1859, p. 466; Dali., 58, 1, 440).
(2) Bordeaux, 22 Juill. 1833 (S.-V., 34, S, 21).
(3) Réf., 4 mai 1824, 8 Jaio 1853; Riom, 22 fév. 1851 ; Req., 30 Janr. 1861 (S.-V., 52, 2, 23; 53, 1, 508; 61, 1, 331; Dali., 52, 2, 166; 53, 1, 209; 61, 1, 211 ; J, Pal., 1851, t. II, p. 234; 1854, t II, p. 379; 1861, p. 580). Voy. aussi Nancv, 9 avr. 1829.
(4) Paris, 6 avr. 1812; Toulouse, 2 août 1827. voy. aussi les motifs de Tarret de Bordeaux, du 3 mai 1867, cité au n« 1339.
(5) Voy. les arrêts de la Cour de caas. des 31 mars 1819, 12 Janv. 1847, 28 août et 30 déc. 1850 (/. Pal, 1847, U I, p. 523 ; 1851, 1. 1, p. 25 et 320). Jungê : Paris, 20 déc. 1862 (/. Pal., 1863, ^ 136).
61 4 EXPLICATION DC CODE NAPOLÉON. LPT. ÎH.
et si celui qui Vexcrcc est insolvable, son insolvabilité tirera d'autant moins à conséquence que, après tout, les parties intéressées auront leur garantie dans la caution que le surenchérisseur est tenu de fournir (voy. infrà, n** 1370 et suiv.).
134B. De même, de la circonstance que la surenchère serait déjà requise par un créancier ne résulterait pas une fin de non-recevoir contre le créancier inscrit qui viendrait ultérieurement requérir une autre surenchère. Seulement, les deux réquisitions devraient être confondues dans une même poursuite , laquelle appartiendrait au plus diligent des deux créanciers, sans préjudice du droit que Tart. 2187 réserve à cet égfiTA au nouveau propriétaire.
1349. Il en serait autrement si, au lieu d'une première réquisiiitm de surenchère, le surenchérisseur se trouvait en présence d*une première surenchère consommée. 11 y aurait, dans ce cas, une fin de nonrecevoir que la loi elle-même a cru devoir édicter. Avant la loi du 2 juin 184 1 , modificative des dispositions du Code de procédure sur les sai* sies immobilières et les ventes judiciaires des biens immeubles , le principe que surenchère sur surenchère ne vaut était admis déjà en doctrine et en jurisprudence. Mais, par Teffet de cette loi, le principe est devenu une disposition formelle du Code de procédure ; il s'y trouve expressément écrit dans plusieurs articles, entre lesquels nous prenons celui qui se rattache à notre matière, Tart. 838, où il est dit que « Tadjudication par suite de surenchère sur aliénation volontaire ne pourra être frappée d^aucune autre surenchère. ■
1350. Mais faut-il assimiler au cas d*une première surenchère qin ne permet pas d'en former une seconde le cas de folle enchère? SU s'agissait de la surenchère du sixième ouverte par le Code de procédure au profit de toutes personnes, la question ne pourrait plus être mise em discussion : il est constant aujourd'hui, d'après une jurisprudence que nous avons eu l'occasion de défendre ailleurs (1), que la surenchère do sixième ne peut plus être exercée après adjudication prononcée sur folle enchère (2). En doit-il être autrement de la surenchère du dixième autorisée par l'art. 2185 en faveur des créanciers inscrits? La Gourde Dijon s'est prononcée pour l'affirmative, en se fondant sur ce que le droit de surenchère cit^é par cet article subsiste tant que le créancier inscrit n'est pas frappé par la notification et n'a pas laissé écouler quarante jours pour l'exercer ; que si , faute par l'adjudicataire de remplir les conditions de la vente judiciaire, il y a lieu à une revente par folle enchère qui ait pour eflet de 8ut>8tiUier ua oouveaa prix à l*iaiaieuUe, il nVxiste aucune raison de droit qui fasse obstacle à ce que la surenchère du dixième s'exerce sur ce nouveau prix, pd mbsisU âeul; et
(1) Rt», it Ugiêl (t. XIX, p. 005 et ftiW.).
(2) Von, notamment Cour de cass., 10 Jattir. 18U, 24 man et 4 août 18S1, 1i man 1863 (&-V., U, 1, 97; 51, 1, 434; 63, 1, 380; J. Pal., 1863, p. 1017; DaU., 51, 1,119 et 231 ; 63, 1 , 98). Junge : Paris, 24 mai 1860; Paa,>8 nan 1860 (J. Pûi.. 1860, p. S88; 1861, p. 589; S.-V., 61, 2, 57; Dali., 60, 2, 16ie£ 183). Koy- »uii M. Sell»man {Des Sais, immob. et ée VOrd., no 719).
TIT. XYIII. PIBPlilVIUteESKrHTFOraàQm. àST. 2185-2191. 6%6
<fïH serait contraire à toute idée de ju(tioe d'admettre qae le créancier 4D8crit, au profit duquel l'art. 2185 a créé un droit de surencbènre sur le prix d'adjudication, fût déchu de ce droit par cela seul que l'adjudicataire t n'ayant pas rempli ses engagements , aurait donné lieu à une revente sur folle enchère dont Teffet ordinaire est d'amoindrir le gage *du créancier (1).
Ces considérations, toutefois , ne nous semblent pas décisives. Elles reposent sur cette supposition que le jugement d'adjudication sur folle •«nchère a pour efiet d'annuler complètement toute la procédure antérieure, de la faire disparaître, pour ne laisser debout que cette dernière 4idjudication, qui, devenant ainsi la première, serait dès lors susceptible 4e donner lieu à une surenchère dans les termes de la loi. Or cette supposition est manifestement inexacte ; car il n'est pas vrai de dire que la revente sur folle enchère fait disparaître tout ce qui précède : elle moufle sans doute l'adjudication faite sur la première* surenchère quant au nom de l'adjudicataire ; mais elle la maintient et la confirme sur le point le plus important, la fixation du prix, qui reste celle déterminée par l'adjudication sur la première surenchère , puisque le fol enchérisseur >€st tenu de toute la différence ^i peut exister entre le prix de l'aJ^ «dtea^to» et celui de la vente faite eur folle enchère (G. proc. , art. 74 0) (2). Et la supposition sur laquelle repose l'arrêt de la Cour de Dijon écartée, «lous avions dit de la surenchère du dixième, dans notre précédente édition, comme nous Tavons dit ailleurs (3) de la surenchère du sixième, qu'il a été dans la pensée du législateur de ne pas l'admettre ^rès une revente sur folle enchère; que, lorsque l'art. 739 du Code de procédure, en rappelant les différentes dispositions applicables en cas de reireote sur folle enchère, se borne à relater les art. 705, 706, 707, 711, ^t passe ainsi sous silence ou omet de relater les art. 708, 709, 710, •tous trois relatifs à la surenchère, il indique nettement par là qu*il ne jpeui jamais y avoir lieu à une surenchère après une première sorenchÂre suivie d'une revente sur folle enchère.
Nous devons dire aujourd'hui que cette opinion n'a pas prévalu. Et iiotts-méme, appelé plus tard à statuer sur la question à l'occasion d'un pourvoi dirigé contre un arrêt de la Cour de Bordeaux qui l'avait résolue 4X>ntrairement à l'opinion par nous exprimée (4), nous avons reconnu qu'en concluaiit de la surenchère du sixième accordée à toute personne indistinctement abstraction faite de tout droit préexistant, à la surenchère du dixième exdusivement réservée aux créanciers hypothécaires conune conséquence de leur droit de suite, nous nous étions laissé égarer par une trompeuse analogie. Nous admettons donc, après y avoir mieux
(1> Vbv. DUoD , 4 mm 1855 (8.-V., 55, 2, m ; J. P«l.. 1855 , U I, p. aiO| DaU.,
âlj C9mp. lien., 12 août 1862 (/. FaL, 1880, f . 9I$V &} ^
,^, Rev. de iégitl. Hoc. eîL),
4i) Bordeaux XdJaiU. 1861 (/. PmI.. 1862, ^ lttl;S.-V.,62A1^1; BaU., 62, 2, iU).
réfléchi, que les créanciers hypothécaires conservent la faculté de surenchérir du dixième, en matière de vente volontaire , même faite devant la justice, après folle enchère, parce qu*ils sont restés étrangers à tout ce qui s'est passé, et que leur droit ne peut périr que lorsqu'ils ont été mis en demeure par les formalités de la purge. C'est ce qu'a déddé la chambre civile de la Cour de cassation en rejetant le pourvoi formé contre la décision précitée de la Cour de Bordeaux (l).
Mais il en serait autrement dans le cas où la revente sur folle enchère aurait été précédée d'une première surenchère. Par exemple , si le fol enchérisseur était devenu adjudicataire par suite d'une première surenchère du sixième, il est de toute évidence qu'une nouvelle surenchère, même du dixième, ne pourrait plus être admise, par application de la règle surenchère sur surenchère ne vaut. Ainsi a jugé la Cour de Colmar (2).
Nous avons dit quelles personnes peuvent surenchérir. Voyons maintenant à quelles règles Texercice du droit a été soumis.
VII. — 1351. A cet égard, fart. 2185 dispose que la surenchère pourra être requise à la charge : 1® que la réquisition sera signifiée au nouveau propriétaire, dans quarante jours au plus tard de la notificatton faite à la requête de ce dernier, en y ajoutant deux jours par cinq royriamètres de distance entre le domicile élu et le domicile réel de chaque créancier requérant; 2® qu'elle contiendra soumission, par le requérant, de porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire; 3* que la même signification sera faite, dans le même délai , au précédent propriétaire, débiteur principal ; 4® que l'original et la copie de ces exploits seront signés par le créancier requérant, ou par son fondé de procuration expresse, lequel , en ce cas, est tenu de donner copie de la procuration ; 5^ et qu'il offrira de donner caution jusqu'à coocnr^ rence du prix et des charges. L'article ajoute que le tout est prescrit à peine de nullité.
Chacune de ces règles comporte quelques observations particulières : nous allons les reprendre successivement ; après quoi nous nous occuperons de la sanction établie par la loi.
1 352. La première règle, qui a pour objet le délai dans lequel la surenchère doit être requise , touche aussi à certains égards à la forme de la réquisition.
Sur ce dernier point, notre article est moins explicite encore que l'art. 2183, relatif à la notification de son contrat par le nouveau propriétaire. Mais la disposition, sous ce rapport, en est complétée par l'art. 832 du Code de procédure, qui , embrassant à la fois les notifi-
(1) ReJ., 6 JuîU. 1864 (/. Pal, 1864, p. 1073; S.-V., 64, 1, 377 ; DaU., 64, 1, 179). Vou, aussi Bordeaux, 3 mai 1867 (J. Pal., 1867, p. 995) ; et HM. Aubrjr et Rao (t. 0, p. 929, note 14); Labbé (7. Pal., 1864, p. 1073, à la note); Moreau (S.-V., 64, 1, 377, à la note). Comp. MeU, 6 fév. 1867 (Dali., 67, 2, 44).
(2) Voy, Colmar, 13 mai 1857 (S..V., 57, 2, 616; /. PùU, 1857, p. 350). Koyl'arrêt déjà cité de la Cour de Pau, du 28 mars 1860.
cations et les réquisitions prescrites par les art. 2183 et 2185 du Code Napoléon, dit qu'elles seront faites par un huissier commis à cet effet, sur simple requête, par le président du tribunal de première instance de Tarrondissement où elles auront lieu, et qu'elles contiendront constitution d'avoué près le tribunal où la surenchère et Tordre devront être portés. A cet égard, nous nous référons à nos observations sur les notifications (voy. suprà, n® 1304), en faisant remarquer que le tribunal devant lequel Tavoué doit être constitué et la surenchère poursuivie est celui de la situation des biens, puisqu'il s'agit ici d'une action réelle (1).
1353. Mais complétons nos observations sur la forme de la réquisition de surenchère, en indiquant, par anticipation sur Tordre des règles posées par notre article, qu'aux termes de la quatrième règle, Toriginal et les copies de Texploit doivent être signés par le requérant, c'est-àdire par le créancier lui-même lorsque la surenchère est formée à sa requête (2), et par le fondé de procuration lorsque la surenchère est requise par mandataire. Dans ce dernier cas , la procuration doit être expresse, et le mandataire est tenu de donner copie de sa procuration dans Texploit. La loi ne veut pas que les parties soient légèrement engagées dans la voie de la surenchère ; la signature qu'elles doivent apposer, et qui est nécessaire à la validité de la réquisition, donne la certitude qu'elles ont été appelées à se consulter et que du moins elles ne sont pas engagées à leur insu et sans leur consentement.
VIII. — 1354. Revenons maintenant au délai de la surenchère, c'est-à-dire à Tobjet spécial de la première des règles écrites dans l'article 2185. Ce délai est de quarante jours, qui courent séparément pour chaque créancier à partir du jour de la notification à lui faite par le nouveau propriétaire : c'est dire que si les notifications ont été faites par exploits séparés et à des dates différentes, le délai ne court, pour chaque créancier, qu'à partir du jour où il a reçu individuellement la notification (3). La règle est strictement rigoureuse.
Ainsi, d'une part, tant que les notifications ne sont pas faites par le nouveau propriétaire, toute réquisition de surenchère serait prématurée. Cela s'induit du texte même de notre article, où il est dit que les créanciers inscrits peuvent requérir la mise aux enchères lorsque le - - - - - —
(1) Voy, ReJ., 27 frim. an 14, 11 fé?. 1806 et 13 août 1807 (DalL, Aee. a/pA.. t. X, p. 816, et u XI, p. 767). Voy. aussi Bordeaux, 15 man 1850 (/. Pal,, 1850, t. II, p. 195). Du reste, les formes à suivre pour la surenchère sont celles de la loi alors en Tigueur, bien que racQndicatioo ait eu lien sous l'empire d'une loi diiTérente. 11 en est ainsi spécialement à l'égard d'une surenchère formée, depuis la mise en vigueur du Code de procédure civile française en Savoie, par suite d'une adjudication prononcée sous la loi sarde. Chambéry, 27 nov. 1860; Req., 10 man 1862 (/. PnL, 1861, p. 1042 ; 1863, p. 628; S.-V., 61, 2, 407; 63, 1, 80).
(2) Mais une surenchère faite au nom d'une société commerciale est valable, quoique revèlue seulement de la signature sociale apposée par l'on des associés; U n'est pas nécessaire que chacun des associés signe. ReJ., 29 Janv. 1839 (S.-V., 39, 1, 90; Dali., 39, 1 , 147; /. Pal, 1839, 1 1, p. 98). De même la réquisition faite à la requête du mari et de la femme, à raison d'une créance de la communauté, est valable, quoique signée du mari seulement. Paris, 4 mars 1815 (DalL, Aee. alph., t. XI, p. 774).
(3) Koy. ReJ., 10 man 1853 (S.-V., 53, 1, 702).
nouveau propriétaire a fait la notification; et c^est eonforme à la m* son, car, jusqu'à la notification portant Toffiredu nouveau propriétaire, Tacte de vente ne change rien aux droits des créanciers, qui, s'ils ne aont pas payés, peuvent procéder par la vcûe de la saisie inomobilièce et arriver ainsi, par un moyen infiniment plus simple et moins onénsoi que la surenchère, à la mise aux enchères de leur gage. Donc, qud ^u'en aient dit les Cours de Rennes et de Limoges (I), toute réquisition de surenchère faite avant les notifications d<»t être déclarée non recevable, à moins que le nouveau propriétaire n'ait perdu le droit d'opposer la fin de non-recevoir, par exemple si , ayant été sommé par le surenchérisseur de notifier son contrat, il a obtempéré à la sommation (2) «
D'une autre part, si quarante jours s'écoulent après les notificatsons, qui seules ouvrent la voie de la surenchère, sans que la surenchère ait été valablement requise, la déchéance est absolue (3). D*ailleurs le jour des notifications n'est pas compris dans le délai, qui , ainsi, ne prend cours que le lendemain. Quant au jour de Téchéance, nous avions bit remarquer, dans notre précédente édition, que Texpression même de la loi, d*après laquelle la réquisition doit être signifiée dans tes guaramte jours au plus tard, montre qu'ici, à la différence de ce qui a lieu pour les notifications (n^ 1 298 et 1 1 53), il devait fiiire partie du délai, dans la pensée des rédacteurs de Part. S 1 85, et, par suite, que la surendière aurait été tardive si elle n'avait été requise que le quarante et unième jour, quand même le quarantième aurait été un jour de fête légale (4). Toutefois, on devra aujourd'hui se référer, à cet égard, à la loi du S mû 1862, laquelle, en modifiant l'ancien art. 1033 du Gode de procédure, dispose, par son dernier paragraphe, que « si le dernier jour du délai est un jour férié, le délai sera prorogé au lendemain. »
1355. Mais quelque rigoureuse que soit la règle, il est un cas particulier dans lequel le délai a dû être augmenté : c'est lorsque le créancier a son domicile réel dans un autre Ken que celui où il a établi son domicile élu. Les notifications à fin de purge ont dû lui être Eûtes à ce dernier domicile, ainsi que nous l'avons expliqué dans le commentaire de l'art. 2183 (foy. n* 1303). Or, conmie la loi fait de la surencbère
(1) Foy. Rennea, 6 août 1849; Umoget, 2t mars 1813 et 20 fér. 1858 (S.-Y., 4i, 2, Id8; 51, 2, 731 ; 58, t, 246 ( J. PuL, 1858, p. 457). Mai» iwy.. en lens eentraire, Trik de SaintrOmer, 27 ma» i847, ttde Sedan, 28 mai 1851 (/. da amniM, t. LXXVI. F. 686).
(2) RejM 9 «TT. 1889 (S.-V., 89, 1, 276; DalL, 39, 1, 154). Foy. anri liMMi, a4 avr. 1863 (8.-V., 68, 2, 266; DalL, 63, 2, 178; J. Pal,, 1864, pw ISS).
(8) Voy. Casa., 15 mars 1837; Amiein, 16 Juin 1840 (&-V., 37, 1, 346; 41 , % KÙ). B'aiUeun, la ounUd d'une sonncbëre ponr défaut de aignificatioa reliera aa «eadear dans le délai de quarante Jours fixé par la loi, peut 6tre iuvoqoée par racquéRor, fMte|a'elle ne loit paa invoquée par le Teodeur. Rcj., 18 flian 1865 (/. M., i665k p. 55t; S^V., 65, 1, 233; Dali, 65. i, 123).
(4) l^oy.. aur ces divers pointa, Rouen, 14 janv. iai5« Paris, IS jnUL iai9| Gaa^ il fér. 1821; Caen, 12 Janv. 1842 (DalL, Ree. alpk,, t. XI, p. 767,769; S.*V.,42,2,
TIT. XVUI. BBS PRITlLtGBS ET HYPOTHÈQUES. ART. 21 85-2191 . 61%
an acte essentiellement personnel aux créanciers, un acte que les crëaneierstdoivent fiiire ^ux-mémes et signer {vcy. n^ 1353), il fallait tenir compte de la situation de ceux qui, domiciliés à une trop grande distance de leur domicile d'élection , ne pourraient recevoir qu'après un espace de temps plus ou moins long communication de la mise en demeure à eux faite par le nouveau propriétaire. Les rédacteurs de la loi de brumaire n y avaient pas pris garde, et, sans faire aucune distinction, ils avaient fixé le délai d*un mois après lequel tout créancier, quel que At son domicile réel et à quelque distance qu'il fttt situé du domicile d'élection, était déchu du droit de surenchérir. Les rédacteurs du Gode ont, par un sentiment d'équité, corrigé sous ce rapport la loi de brumaire, dont l'uniformité créait une injuste inégalité entre les créanciers : et après avoir augmenté le délai en le portant à quarante jours, ils ont disposé qu'il serait ajouté à ce délai deux jours par cinq myriamètres de distance entre le domicile élu et le domicile réel de chaque créancier requérant (I).
La loi précitée du 3 mai 1862 a substitué la mesure de cinq myriamètres à celle de trois myriamètres qu'avait fixée l'ancien art. 1 033 du Code de procédure ; en même temps elle a maintenu à un jour le délai additionnel établi par ce dernier article. « I^ délai, a-t-elle dit, sera augmenté d'un jour à raison de cinq myriamètres de distance » ; et elle a ajouté qu'il « en sera de même dans tous les cas prévus, en matière civile et commerciale, lorsque en vertu delds, décrets ou ordonnances, il y a lieu d'augmenter un délai à raison des distances. » 11 faut conclure de cette disposition générale, que le délai additionnel de deux jours par cinq myriamètres, établi par l'art. 2185, se trouve aujourd'hui réduit à un jour {i).
1356. En ceci, comme pour la fixation du délai principal, la disposition de la loi est toute dé rigueur ; il ne faut pas l'étendre au delà de ses termes.
Nous en concluons que le délai additionnel étant accordé par la loi an surenchérisseur qui a tout à la fois un domicile réel et un domicile ëlu en France, la disposition ne pourrait pas être invoquée par le surenchérisseur étranger qui n'y aurait qu'un domicile élu. Pour celui-là, le délai de la surenchère demeurerait fixé à quarante jours, comme pour le créancier dont le domicile réel est dans le lieu même où il a établi
son domicile élu (3).
(1) L'indiyida sabrogé dans les drotts d*on créancier inscrit, et qni n*a pas fait lai- «nème inscrire son titre de subrogation antérieurement à la notification t^iie par Tacqaéreor, a, pour former la surenchère, le même délai qu'aurait eu le subrogeant luimême. En conséquence, le délai additionnel à raison des distances doit être calculé, à réf^rd du subro^, d'après la distance entre le domicile élu par le subrogeant et le domicile réel de ce dernier, et non d'après la distance entre ca domicile élu et le domicile réel du subrogé. Orléans, 15 fé?. 1859 ( S.-V., 59, 2, 361 ; DaU. , 59, 2, U ; J. Pal., 1859, p. «90).
(2) Voy. MM. Aubnr et Rau (t. II, p. 951 et note 67); Gilbert {SuppL uux G^iis unnot., art. 2185, n» 17).
(^ Paris, 26 janv. 1826; ReJ., 26 noT. 1828 (S.-V., 26, 2, 240; 29, 1,18).
Nous en avions conclu encore, avant la loi précitée, que Taugmeotation du délai étant autorisée et réglée à raison de cinq myriamètres, les fractions en dehors de cinq myriamètrcs ne devaient pas donner lieu à une augmentation de délai ménie proportionnelle. Mais sur oe point encore, la loi nouvelle, modifiant Tancien art. 1033 du Code de procédure, dispose que « les fractions de moins de quatre myriamètra ne seront pas comptées ; et que les fractions de quatre myriamètres et au-dessus augmenteront le délai d'un jour, v £t, dès lors, il faut dire que si le domicile réel et le domicile élu des créanciers étaient séparés par une distance de trois myriamètres, le délai pour surenchérir serait de quarante jours, sans aucune augmentation; et que si les deux domiciles étaient à une distance de neuf myriamètres l'un de l'autre , k délai serait de quarante-deux jours.
Enfin, nous en avions conclu que le délai supplémentaire comprend l'aller et le retour, et que le surenchérisseur ne pouvait pas invoquer la disposition finale de Tancien art. 1033, d'après laquelle, quand il y avait lieu à voyage ou envoi et retour, l'augmentation devait être du double. L'observation n*a plus d^objet aujourd'hui, cette dernière disposition ne se trouvant pas reproduite dans la loi modificative de Tar* ticle 1033 du Code de procédure.
IX. — 1357. La réquisition de surenchère doit contenir, en second lieu, soumission par le requérant de porter ou de faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été stipulé dans le contrat ou déclaré par le nouveau propriétaire. Mais il convient d'ajouter à cette disposition celle qui complète Tart. 2192, dont la première partie a été expliquée plus haut {vay. n^ 1308 et suiv.). Il s'agit, dans ce dernier article, du cas où diverses choses ayant été acquises conjointement pour un même prix, le propriétaire a dû procéder, dans ses notifications, par voie de ventilation du prix total exprimé dans le titre, et déclarer ainsi le prix de chaque immeuble frappé d'inscriptions particulières et séparées. Dans ce cas, et aux termes du second paragraphe de l'art. 2192, le créancier surenchérisseur ne peut être contraint d'étendre sa soumission ni sur le mobilier, ni sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dans le même arrondissement, sauf le recours du nouveau propriétaire contre ses auteurs, pour rindemnité du dommage qu'il éprouverait soit de la division des objets de so» acquisition, soit de celle des exploitations.
1358. La loi se préoccupe en ceci de l'intérêt et des droits du nouveau propriétaire ; elle ne veut pas qu'on tente légèrement de le déposséder, et que, par caprice ou sur l'espérance plus ou moins fondée d'ob* tenir un prix supérieur à la somme offerte, les créanciers puissent s'engager impunément dans cette voie de la surenchère, qui doit aboutir à la résolution de conventions librement et légalement formées. Dans cette pensée, elle avertit le créancier surenchérisseur que, par le seul fait de la surenchère, il contracte l'obligation de procurer l'augmeoialion d'un dixième sur la somme ou le prix ofiert par le nouveau pro-
TIT. XVlll. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2185-2191. 621
priélaire, et s'expose à faire lui-même les frais de cette augmentation, puisque, lié par sa promesse, il restera nécessairement adjudicataire si l'enchère ne couvre pas le prix et le dixième en sus.
Voyons maintenant quel est le prix sur lequel doit porter la surenchère, quels sont les éléments de ce prix, et en quels termes la soumission doit être faite.
X. — 1359. Sur le premier point, nous avons à rappeler les deux hypothèses distinctement prévues par la loi. Quant à celle de Tart. 2185, la disposition est précise; elle ne comporte ni l'équivoque ni le commentaire. La loi suppose une surenchère requise sur les notifications faites par un nouveau propriétaire dont Tacquisition a eu pour objet un seul immeuble grevé des hypothèques ou des privilèges des créanciers auxquels les notifications sont adressées : dans ce cas, le prix à surenchérir est celui qui a été stipulé dans le contrat d'acquisition ou déclaré par le nouveau propriétaire ; ce sont les expressions mêmes de notre article.
1360. Quant à l'hypothèse de l'art. 2192, la disposition est précise également ; mais elle exige quelques explications. La loi suppose que la surenchère se produit sur l'offre faite par un propriétaire ayant acquis simultanément, pour un seul prix, l'immeuble hypothéqué avec d'autres immeubles ou avec des objets mobiliers; dans ce cas, le prix à surenchérir est , non point la somme formant le prix total de Tacquisition faite par le nouveau propriétaire, mais la somme que celui-ci a dû déclarer, par ventilation, comme représentant le prix pour lequel il a entendu acquérir l'immeuble hypothéqué. Cela résulte de l'art. 2192, dont le deuxième paragraphe dit, en effet, qu'en aucun cas le créancier surenchérisseur ne peut être contraint d'étendre sa soumission ni sur le mobilier, ni sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dans le même arrondissement. Du reste, on voit quelle est la pensée de la loi : ici, c'est l'intérêt du créancier, et non plus celui du nouveau propriétaire, qui la préoccupe; elle veut sauvegarder le droit de surenchérir, doht l'exercice serait, en effet, bien souvent entravé, sinon complètement impossible, dans ce cas particulier, si , pour tenter de conserver une créance plus ou moins modique, garantie par une hypothèque inscrite sur un immeuble de peu de valeur, le créancier était tenu d'étendre sa soumission sur un ensemble de propriétés, comprenant cet immeuble, que le nouveau propriétaire aurait acquises simultanément. Le législateur ne devait protection au nouveau propriétaire qu'au point de vue du dommage qu'il peut subir par l'effet d'une adjudication dont le résultat sera de diviser les choses simultanément acquises ou l'exploitation en vue de laquelle il les avait réunies. Et la loi y pourvoit en accordant, par la disposition finale de notre article, un recours au nouveau propriétaire, non point contre les surenchérisseurs qui ne font qu'user de leur droit, mais contre ses auteurs, auxquels, en définitive, le dommage doit être imputé.
1361. Mais ici s'élève une question. Il s'agit de savoir si, lorsque plusieurs immeubles, appartenant au même propriétaire, situ^ dans le même arrondissement , et grevés à la fois d'hypothèques générales et
622 EXPLIGATIOH SU GÛDB lCàPOLÉ<Nf . UT. III.
d'hypothèques spéciales , ont été vendus par un même acte et pour un prix unique à un seul acquéreur, les créanciers à hypothèque générale peuvent, après la ventiialioni exercer leur droit de surenchère sur un ou plusieurs des immeubles seulement, ou s'ils sont obligés d^étendre leur surenchère à la totalité des immeubles compris dans la vente. En d'autres termes , les créanciers à hypothèque générale d<Mveni*îls être ramenés à la disposition de Tart. 2185 , en ce sens que, dans le cas de la vente en bloc de plusieurs parcelles, le prix et VimmeMe dont parle cet article s*enlendraient de toutes les parcelles et du prix total, représentation de Tunité immobilière formée de la réunion des diverses parties qui ont été simultanément vendues? Et pourrait-on leur refuser le bénéfice de l'art. 2 1 92, en ce que cet article ne serait qu'une restriction de la surenchère établie exceptionnellement et exclusivement en faveur du créancier dont l'hypothèque est elle-même restreinte, c'est-à-dire spéciale? La question est controversée. La Cour de Bourges s'est prononcée pour l'aflSrmative ( l ) ; mais la négative a été consacrée par les Cours d'Angers et de Paris et par la Cour de cassation (2). Nous avons nous- même défendu ailleurs cette dernière solution (3) ; et nous ne pouvons que persister.
Mous ne saurions admettre, en effet, qu'il y ait infériorité de Thjpothèque générale, par rapport à Thypothèque spéciale, en ce qui concerne l'exercice du droit de surenchérir, parce que, en même temps que l'hypothèque générale porte d'un côté sur tous les immeubles du débiteur, de l'autre elle affecte spécialement chacun d'eux, tellement que, par le seul effet de son titre, le créancier à hypothèque générale a aussi une hypothèque spéciale sur chacun des biens de son débiteur. C'est une application de l'art. 2114, qui, traduisant par le grand principe de l'ijQdivisibilité l'ancien adage Est iota in toto et tota in quàlibet parte, sans distinction aucune entre Thypothèque générale et Thypoibèque spéciale, ne permet pas de douter que, lorsqu'elle est générale, elle ré- ^e tout entière dans chacun et dans chaque partie des biens hypothéqués. La conséquence de ceci est que le créancier muni d'une telle hypothèque peut exercer les droits qui en dérivent sur une partie des immeubles aliénés aussi bien que sur la totalité ; et la surenchère n^étant qu'un droit dérivant de l'hypothèque, la conséquence ultérieure est que si tous les immeubles sont vendus en bloc, il peut surenchérir sur une partie seulement, comme il le pourrait sur le tout.
£n quoi cette solution , qui ressort des principes généraux , est-elle contrariée par les art. 2185 et 2192? Le premier, évidemment, ne fournit pas même une induction contraire, il établit le droit de surenchérir, sans distinguer entre l'hypothèque généraleet l'hypothèque spê-
(1) Voy. Bourges, 5 mars 1841 (S.-V., il. S, 590; DaU., 42, 2, 97; /. Pal.. 1811, t. II, p. 592). Yoy. anui M. Martoa (n* 1572).
(2) Yey. ADsera, 80 avr. 1840; BM.« 21 nov. 1843; Paris, 30 avr. 1853 et lY aott 1859 (S.-V., 40. 2, 396; 44, 1, 60; 60, 2, 192; DaU., 40, 2, 145; 44, 1, 14; J. PmI.. 1843, t. Il, p. 798; 1853, t. II, p. 174; 1860, p. 127).
C3) Voy. /Up. de légiU. (U XIX, p. 599 tt aaW.).
TIT. XVIII. ]XB8PJimLÉGE8BTHTP0THÈ(|DE9. ART. 2165-2191. <23
ciale, et ce contient pas un mot d'où Ton puisse induire que le créimcier inscrit sur plusieurs immeubles vendus en bloc sera tenu, s'il veut faire une réquisition de surenchère , de la faire porter sur le tout : au contraire, il se borne à poser, en thèse générale, le droit de surenchérir comme appartenant à tout créancier, pourvu que son titre soit inscrit. L'article parle, il est vrai, d'immeuble et de prix. Pourquoi? Parce que h loi dispose ici, comme toujours, en vue des cas ordinaires, et qu'habituellement les ventes ont pour objet un seul immeuble. Mais c'est se tromper assurément que donner aux ^pressions immeuble^ prix, qu'elle emploie, une signification collective et en conclure que, dans sa pensée, la vente de plusieurs immeubles par un même acte et pour un seul prix soit transformée en vente d'un seul immeuble. On peut donc poser en principe que l'art. 2185 n'enlève pas au créancier le droit de surenchérir séparément ce qui est naturellement distinct.
Mais cela est vrai surtout lorsque le prix unique a dû être ventilé, conformément à l'art. 2192, par suite de l'existence d^hypothèques spéciales. Alors, en e£fet, le contrat primitif disparaît pour faire place à la ventilation, qui est l'unique contrat offert par l'acquéreur aux créanciers inscrits ; alors il n*y a plus un bloc dimmeubles ni un prix unique, il y a des immeubles distincts et séparés, et des prix particuliers indiqués dans la ventilation ; et tout cela est si bien distinct et séparé qu'on ne peut plus procédera la distribution du prix total par une seule procédure d ordre, et qu'il faut autant d'ordres partiels qu'il y a de prix particuliers ayant des catégories différentes de créanders. La ventilation ordonnée par fart. 2192 produit, à l'égard de tous les créanciers, le même effet que si les prix déclarés dans cette ventilation eussent été, dès l'origine, attribués à chacun des immeubles vendus ; et comme chaque créancier aura, aux termes de l'art. 2185 combiné avec l'article 2 1 92 , le droit de les surenchérir dans les limites de son hypothèque, on est, par la force même des choses, amené à conclure que le créancier à hypothèque générale peut surenchérir l'un ou Tautre des immeubles vendus, puisque la loi donne à l'hypothèque générale, sur chacun des immeubles qui en sont affectés, les droits mêmes qui résulteraient d'autant d'hypothèques spéciales.
1362. (Complétons nos observations sur le cas prévu dans Tart. 2192 en faisant remarquer que non-seulement le créancier n'est pas contraint, comme le dit l'article, mais encore qu'il n'aurait pas le droit d'étendre sa soumission sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance, et de surenchérir le prix total stipulé au contrat du nouveau propriétaire comme représentant l'ensemble des choses simultanément acquises. La surenchère étant une conséquence du droit de suite, le créancier ne saurait être admis à surenchérir des choses qui, comme les meubles, ne sont pas susceptibles d'être suivies par hypothèque, ou des immeubles qui, ne lui étant pas hypothéqués, ne sont pas affectés du droit de suite à son profit.
Toutefois la jurisprudence a fait une exception en faveur de celui au profit de qui un héritier aurait consenti une hypothèque sur un im-
meuble de la succession indivis entre lui et ses cohéritiers. II a été décidé, dans ce cas, que si l'immeuble vient à être vendu par tous les cohéritiers à un tiers , le cohéritier auquel Thypothèque a été donnée peut exercer son droit de surenchère sur la totalité du prix de vente, et non point seulement sur les portions de ce prix afférentes à son débiteur, alors que Timmeuble n'est pas susceptible d'un partage commode en nature (l). On peut dire à l'appui de la décision que la surenchère est instituée comme un moyen de faire porter le gage des créanciers au plus haut prix possible, et que, dans le cas particulier, le but de la loi ne serait pas atteint si la soumission devait se restreindre à une partie quand , les objets vendus n'étant pas susceptibles d'un partage commode en nature, il y aurait lieu de liciter. Néanmoins, c'est une décision d'espèce qui ne tire pas à conséquence-, et il faut s'en tenir au principe que la surenchère doit être restreinte aux seuls biens sur lesquds le créancier surenchérisseur est inscrit.
XI. — 1363. Il nous reste à dire maintenant quels sont les éléments du prix sur lesquels doit porter l'augmentation du dixième. Elle portera d'abord sur le prix môme stipulé au contrat ou sur la valeur déclarée par le nouveau propriétaire. Mais le prix est tout ce qui, sous une dénomination quelconque, profite au vendeur : toute somme remise par Tacquéreur, soit qu'elle ait été payée directement au vendeur, soit qu'elle ait été déléguée à ses créanciers, soit qu'elle ait été employée à payer une dépense qu'il aurait été tenu de faire, constitue le prix sur lequel devra porter l'augmentation du dixième (2). Nous n'excepterions pas même la somme que le nouveau propriétaire offrirait spontanément de payer aux créanciers en sus du prix stipulé dans son contrat. Cette somme supplémentaire profite au vendeur en ce qu'elle le libère d'autant vis-à-vis de ses créanciers; et quoi qu'en ait dit la Cour de Lyon (3), elle peut être considérée comme faisant partie du prix dans le sens qui vient d'être indiqué. Dans tous les cas, il serait étrange que le prix stipulé au contrat étant, par exemple, de 100000 francs, et la somme spontanément offerte étant de 120000 francs, on considérât comme suffisante la surenchère faite par un créancier qui, calculant le dixième en sus sur la première de ces deux sommes, porterait sa soumission à 1 10 000 francs seulement.
1364. L'augmentation du dixième doit^ en outre , être calculée sur les charges qui font parité du prix (4), c*est-à-dire celles qui sont imposées à l'acquéreur (ô). Du reste, la circonstance que le nouveau propriétaire n'aurait pas distingué, dans ses notifications, les charges faisant
(t) Vof/. Paris, 16 Jaill. 1834; Be^^ançon, 5 mai 1855 (Dali., 35, 2, 56; 56, 2, 2i3; S.-V., 34, 2, i40; 56, 2, 45; /. Pal., 1855, t. Il, p. 424). Voy, cependant Paris, 3 mars
(2) Voy, Cass., 3 avr. 1815; Bordeaux, i mai 1833 (S.-V., 15, 1, 206; 33, 8, 507).
(3) Voy. Lyon, 7 Janv. 1845 (S.-V., 45, 2, 556).
(4) Grenoble, 19 mai 1852 {J. Pal., 1854, 1. 1, p. 479; S.-V., 52, 2, 654; DaU., 51, 2,251).
(5) Voy. Ica arrêts déjà cités de la Cour de cassation du 3 avril 1815 et de la Cour de Bordeaux du 4 mai 1833. — Junge : Cass., 25 mai 1811: Riom, 29 mars 1816: Paris, 19 mars 183C (S.-V., 36, 2 , 260).
partie du prix de celles qui n'en font pas partie, ne changerait rien à l'obligation du créancier surenchérisseur : dès que toutes les charges ont été indiquées dans les notifications, c'est à celui-ci à vérifier celles qui font partie du prix et à présenter sa soumission en conséquence ( 1 ) . Que si le nouveau propriétaire s'est dispensé, ainsi quMl en a le droit, à nôtre avis (voy. suprày n® 1^12), de faire Tévaluation des charges dans ses notifications, le créancier surenchérisseur, qui n'en doit pas moins les comprendre dans sa soumission de surenchère, se bornera à s'engager en termes généraux, sans déterminer aucune somme, à porter ou faire porter l'immeuble à un dixième en sus (2).
1365. Quant aux accessoires, dans lesquels nous rangeons les intérêts et les frais, il faut distinguer. En ce qui concerne les intérêts, nous avons démontré plus haut que le nouveau propriétaire ne les doit pas aux créanciers inscrits, si ce n'est à partir de l'expiration du délai accordé à ceux-ci pour la surenchère, et dès lors qu'il n*a pas à en parler dans ses notifications (voy. suprà, n® 1 31 9) ; la conséquence de ceci est que le créancier surenchérisseur n'est pas tenu d'ajouter les intérêts au prix pour calculer sur le tout l'augmentation du dixième; et c'est un point admis par la jurisprudence (3). En ce qui concerne les frais, Taugmentation du dixième portera sur ceux que le contrat met à la charge de l'acquéreur, mais non sur ceux que l'acquéreur doit supporter de plein droit : les premiers seulement sont réputés faire partie du prix (4).
1366. La soumission relative au prix doit être faite par le créancier surenchérisseur sans aucune restriction ni réserve. L'offre serait incomplète ou insuffisante si elle n'était absolue et entière. La jurisprudence décide en ce sens que la surenchère est nulle lorsque, tout en offrant le dixième en sus du prix de vente, le surenchérisseur se réserve d'être remboursé, sur ce prix, des frais par lui faits : elle excepte toutefois le cas où il y a offre, en sus du dixième, d'une somme suffisante pour couvrir tous les frais occasionnés par la revente, et celui où la réserve n'a pas nécessairement pour eifet d'altérer la soumission, ce qui est laissé à l'appréciation des tribunaux (ô).
1 367. Du reste, il n'est pas indispensable, pour la validité de la surenchère, que le chiffre du prix offert soit déterminé dans la réquisition ; il suffit que le créancier surenchérisseur déclare surenchérir pour le prix
(1) Voy. Cass., S doy. 1813.
(%) Voy. les arrêts déjà cités de Riom, 29 mars 1816, et de Cass., 3 avr. 1815.
(3) Rouen, 4 JuiU. 1828, 17 nov. 1838; Riom, 2S août 18i2; Paris, 20 déc. 1848; Besançon, 28 déc 1848 (S.-V., 39, 2, 19; 42, 2, 458; 49, 2, 67; J. PaL, 1849, 1. 1, p. 613 ; Dali., 50, 2, 52).
(4) Voy. là-dessus Amiens, 10 déc. 1822; Bordeaux, 14 déc 1827; Pau, 25 Juin 1833; Montpellier, 5 déc 1835 (S.-V., 28, 2, 100; 33, 2, 644; 37, 2, 242). -< Junge : Re)., 15 mai 1811 , 26 fér. 1822, 26 mars 1844; Paris, 19 avr. 1843; Riom, 25 mai 1838 (S.-V., 44, 1, 313; 38, 2, 416; 43, 2, 297). Voy. aussi Bordeaux, 21 JuiU. 1857 (S.-V., 57, 2, 639).
(5) Voy. Montpellier, 25 Janv. 1830; Rej., 4 fév. 1835; Douai, 20 mars 1851 (S.-V., 30, 2, 232; 35, 1, 506; J. Pal., 1852, 1. 1, p. 198).
principal et le dixième en sus, outre les charges et le dixième en sus de ces charges : à cet égard , les juges du fond ont tout pouvoir pour interpréter les termes de la soumission (l).
XII. — 1368. La réquisition de surenchère doit être notifiée; c'est encore une règle à laquelle est soumis Texercice du droit de surenchérir. Mais à qui la notification doit*elle être faitef Le numéro premier de notre article a signalé déjà le nouveau propriétaire : la surenchère impliquant le refus du prix ofiert aux créanciers, il était de toute nécessité qu'elle fût notifiée au nouveau propriétaire de qui l'offre du prix émane. Le numéro trois ajoute que la même signification sera faite, dans le même délai, au précédent propriétaire, débiteur principal : et ceci était nécessaire également, car le débiteur principal étant averti peut prendre des arrangements avec ses créanciers ou les désintéresser, et, en arrêtant ainsi la surenchère, prévenir une éviction qui le soumettrait à un recours en garantie. Les seules personnes, donc, auxquelles la réquisition de surenchère doive être notifiée sont le nouveau propriétaire, comme détenteur et engagé par ses offres, et l'ancien propriétaire, comme débiteur principal.
Toutefois, si l'ancien propriétaire et le débiteur principal étaient deux personnes différentes , ce qui peut arriver, il serait conforme à Tesprit de la loi de permettre que la signification fût faite distinctement à Tun et à l'autre, puisqu'ils ont Tun et l'autre intérêt à être avertis de l'existence de la surenchère (2). Mais il ne faudrait pas aller au delà ; et assurément on tiendrait pour flrustratoires les significations faites soit aux créanciers inscrits, soit aux cautions du débiteur principal ou du nouveau propriétaire.
1369. Si le nouveau propriétaire tient l'immeuble de plusieurs vendeurs, ou si le contrat ou le titre qui a fait sortir l'immeuble des maios du débiteur principal a transmis la propriété à plusieurs personnes qui possèdent conjointement, la surenchère doit être notifiée à chacune d'elles distinctement et par copie séparée. Qu'il y ait solidarité ou non, que les copropriétaires se soient réunis pour faire des notifications collectives ou qu'ils aient procédé individuellement, peu importe*, la dénonciation de la surenchère doit, dans tous les cas, être faite par copies séparées. La Cour de Rennes a jugé avec une exactitude parfaite que, dans le cas d'adjudication d'un immeuble prononcée au profit de ^u* sieurs personnes conjointement, et alors même que les divers adjudicataires auraient constitué le même avoué, l'acte de réquisition de mise aux enchères de la part du surenchérisseur n*en doit pas moins leur être signifié en autant de copies qu'il y a d'adjudicataires, et qu'il eo est ainsi alors même que les adjudicataires seraient des frères ayant te
(1) Voy. Be].,.30 mai 1820, 21 nov. 1843 (DalU, U, 1, U; /. Pal,, 1843, t. 0, p. 798; S.-V., U, 1, 60). Junge: Paa, 16 fév. 1866 (Dali., 66, 2, 107).
(2) La loi belge du 16 décembre 1851 a modifié notre article en ce a«>iis; d'afvèa Tan. 115, la sigoiflcation doit être faite « au précédent propriétaire kt ta défaicev principal, n Voy. MM. Delebecque (p. 397, 398) et Martou (L IV, p. 119).
tnéme domicile, qu'ils seraient obligés solidairement au payement du prix d'adjudication, et qu'ils auraient notifié leur titre par un seul et même acte (1).
1370. Que si les personnes auxquelles la surenchère doit être dénon- <sée ne jouissent pas de la capacité civile, la signification devra être faite aux mandataires légaux par lesquels les incapables sont représentés (2). C'est d'ailleurs au créancier surenchérisseur à s'enquérir de i*état des personnes auxquelles il est tenu de faire la signification ; et nous ne pensons pas même que s'il survient un changement d'état dans ces personnes, il y ait lieu à des notifications nouvelles ou additionnelles pour en avertir le créancier surenchérisseur ; les art. 342 et suivants du Gode de procédure ne nous paraissent pas susceptibles de recevoir ici leur application (3).
XIII. — 1371 . Enfin, l'exercice de la faculté de surenchérir est soumis à une dernière règle. ïje numéro cinq de notre article dispose que le surenchérisseur oflTrira de donner caution jusqu'à concurrence du prix et des charges ; et l'art. 832 du Code de procédure ajoute que l'acte de réquisition de mise aux enchères contiendra, avec l'offre et riWtca- 4ion de la caution, assignation à trois jours devant le ^fibunal, pour la réception de cette caution, à laquelle il sera procédé comme en matière sommaire. Complétons l'état de la législation sur ce point en faisant «remarquer qu'à la suite d'un arrêt par lequel la Cour de cassation, con- -sidérant comme absolue l'obligation de fournir caution, l'avait mise à la charge du Trésor public (4), il est intervenu, à la date du 21 février 1827, une loi qui a introduit une exception en disposant que, a dans le cas prévu par les art. 2185 du Code civil et 832 du Code de procédure, si la mise aux enchères est requise au nom de TÉtat, le Trésor «era dispensé d'offrir et de donner caution. » Ainsi, le Trésor excepté^ tout créancier qui requiert une mise aux enchères doit, non pas seulement offrir de donner caution, comme l'avait dit notre article, mais, •comme l'exprime l'art. 832 du Code de procédure, indiquer, c'est-àdire désigner nominativement la caution dans l'acte de réquisition, et assigner à trois jours devant le tribunal, [pur faire procéder à la réception de la caution.
En ceci, la loi se montre sagement prévoyante. Sans doute, la sur-
(1) Voy. Rennes, 6 août 18i9 (S.-V., 52, 2, 285; Dali., 51, 2, 136; /. PaL, 1850, t. Il, p. 97). — Junge : Cour de casa., li août 1813, 15 fér. 1815 et 15 mai 1844 (8.-V., 44,1,396).
(i) Voy. là-dessus Rej., 23 mars 1814 ; Cass., 15 mai 1837 (Dali., Rec. alph., t. XI, p. 774, et Hec. pér., 37, 1, 283 : S.-V., 37, 1, 340). — Toutefois, en cas de décès de radministrateur provisoire des biens du vendeur placé dans une maison d'aliénés, mais non interdit, la notification de la surenchère est irrégulièrement faite, soit coIpiectivement aux héritiers de cet administrateur, qui n*ont pas qualité pour le remplacer, soit au domicile légal de l'aliéné, que l'auteur de la notification sait n'être plus habité par lui. La notification , pour être régulière, doit être faite à l'aliéné dans la rnaihon où il réside. Rej., 13 mai^ 1865 (S.-V., 65, 1, 233; i/. Pa/.. 1865, p. 551 ; Dali., ^5, 1, 123). Comp. Gaen, 30 déc. 1857 (S.-V., 58, 2, 625: J. PaL, 1858, p. 665).
(3) Voff. cependant ReJ., 24 déc 1833 (S.-V., 34, 1, 34; Dali., 34, 1, 161).
<4) Voij. Cass., 9 août 1826 (Dali., 26, 1, 445).
enchère est un moyen , pour les créanciers, de se mettre à l'abri des fraudes ou même de Timpéritie dont ils pourraient ^ire victimes de la part de leur débiteur; elle est ainsi Tun des éléments nécessaires à 1» sûreté des prêts hypothécaires : à ce titre, il a dû être dans la pensée de la loi d*en faciliter Texercice. Mais, en définitive, la surenchère a pour effet de déposséder un acquéreur qui est entré en jouissance, qui a payé des frais, qui peut même avoir amélioré Timmeuble. D'une autre part, elle est compromettante pour les créanciers inscrits en ce qu*dle libère le détenteur, vis-à-vis d'eux, de Tobligation de les désintéresser jusqu'à concurrence de la somme par lui offerte. Il était donc important de rassurer ces intérêts menacés par le seul fait de la surenchère. C'est pour cela que la loi impose au surenchérisseur Tobligation de donner caution. Voyons maintenant quelle doit être l'étendue du cautionnement et quelles sont, au point de vue de la capacité et de la solvabilité, les conditions dans lesquelles la caution offerte doit se présenter.
1372. Il s'agit d'un cautionnement indéfini; l'étendue en est doncréglée sur celle de l'obligation qui. incombe au débiteur principal (C. Nap., art. ^16). Mais ici on peut dire que la loi est allée au delà de la juste mesure, et que, toute favorable qu'elle soit à la surenchère qu'elle veut faciliter, elle en contrarie l'exercice par la difficulté qu'elle crée pour le surenchérisseur, qui rarement trouve une personne à laquelle il convienne de consentir un cautionnement aussi large. On Tavait compris à merveille dans les discussions dont le régime hypothécaire » été l'objet; les rédacteurs du Code auraient pu le comprendre de même, et, sans aller aussi loin que le projet soumis, en 1849, à l'Assemblée législative, lequel proposait de réduire la caution à ce que le surenchérisseur devait promettre en sus du prix offert par le détenteur, ils auraient pu dire, comme le projet du conseil d'Ëtat, que c'est asser, pour éviter les surenchères téméraires, d'obliger le surencbérissair à> donner une caution du quart (l).
Quoi qu'il en soit , notre article ne précise pas ; il établit donc un cautionnement indéfini, et dès lors, nous le répétons, il faut se régler par l'art. 2016 du Code Napoléon, duquel il résulte que, dans le cas de cautionnement indéfini, la caution répond de tout ce qui pourrait être demandé au débiteur principal. Or le surenchérisseur, qui est ià le débiteur principal, a promis, comme on l'a vu plus haut (n^ 1357 et suiv.), le prix stipulé au contrat du nouveau propriétaire ou déclaré par ce dernier, les chaires (celles du moins qui ajoutent au prix et le complètent) et le dixième en sus sur le tout : donc la caution répond de
(1) Voy, les Rapports de MM. de Vatimesoil (p. 98 et 209) et Bethmont (p. ISS». La loi belge du 16 décembre 1851, qui modifie sur ce point la di«positioo de Doat article, a admis la proportion indiquée dans le projet du conseil d'État. L'art. 115 dil, «n effet, «que le requérant offrira de donner canti(Ai personnelle ou Avpoiftêenrr jusqu'à concurrence de vingt^cinq pour cent du prix et des charges, ou qu*ayaQl ooik signé une somme équivalente, il notifiera copie da certificat de consigoatioo. » K^f . MM. Delebecque et Martou {loc, cil.).
TIT. XVni. DBS PRIVILÈGES ET HTPOTHiQUES. ART. 2 1 85-2 1 91 . 629
tout cela, et, par conséquent, elle répond non-seulement du prix stipulé ou déclaré et des charges imposées à Tacquéreur, mais encore du dixième en sus (l).
1373. Quant aux conditions de capacité et de solvabilité dans lesquelles doit se présenter la caution offerte par le surenchérisseur, la i^le est dans les art. 201 8 et 2019 du Code Napoléon. Ainsi il faut que la caution ait la capacité de anUraeter; c'est la première condition •qu'impose fart. 20 1 8 : elle est de toute rigueur ici ; ce que nous venons de dire de l'étendue des engagements qui pèsent sur la caution •dispense de toute autre preuve.
1374. Il faut, en second lieu, que la caution ait son domicile dans le ressort de la cour impériale où elle doit être donnée : c*est une autre condition exigée par Tart. 2018 ; elle doit donc être remplie également dans notre cas particulier (2). Toutefois, il résulte de la jurisprudence •que la caution non domiciliée dans le ressort peut néanmoins être reçue si son domicile est rapproché du tribunal où elle est donnée, lorsque d'ailleurs il y a élection de domicile dans le ressort (3).
1375. Il faut enfin que la caution ait un bien suflBsant pour ré- 'pondre de Tobjet de l'obligation : c'est la troisième condition imposée 4)ar lart. 2018, dont la disposition, à cet égard, est complétée par l'article suivant. Or, aux termes de l'art. 2019, « la solvabilité d'une eaulion ne s'estime qu'eu égard à ses propriétés foncières, excepté en manière de commerce, ou lorsque la dette est modique. On n'a point égard aux immeubles litigieux, ou dont la discussion deviendrait trop difficile .par Téloignement de leur situation. »
D'après cela, et ces dispositions étant applicables à la caution donnée 4lans lé cas particulier dont nous nous occupons ici , nous concluons :
Que la solvabilité de la caution du surenchérisseur ne peut être •établie par un dépôt de titres de créances hypothécaires, car la loi dit que la solvabilité de la caution ne s'estime qu Vu égard à ses propriétés foncières (4);
Que si les immeubles sont tellement éloignés que la discussion en -devienne difficile, on n'y doit pas avoir égard : il n'est pas indispen- ^sable, néanmoins, que les biens offerts par la caution soient situés dans
(1) Cass., 10 mai 1S20 (Dali., t. XI, p. 785), arrêt portant cassation d'un arrêt en «ens contraire de la Cour de Rennes, da 9 mai 1818. — Le cautionnement ne 8*étend pas néanmoins à l'indemnité qui peut être due à Tacquéreur à raison de la plus-value «ésultant des impenses qu'il a faites sur l'immeuble, cette indemnité ne devant pas être considérée comme une des charges de la vente. Rennes, 19 fév. 1863 (S.-V., 64, % 160; /. Pal., 1864, p. 870).
(2) Vay. Riom, 9 avr. 18tO; Amiens, 10 Janv. 1840; Cass., ft fév. 1853; Orléans, ^ août 1853 (S.-V., 41, 2, 550; 53, 1, 275, et 2, 503; /. Pal., 1853, 1. 1, p. 447; 1854, 1. 1, p. 392; Dali., 53, 1, 51 ; 54, 2, 231). Voy. aussi MM. PeUt {Swrench., p. 530); Aubry et Rau (t. II, p. 952 et note 76).
(3) Kotf . Angers, 14 mai 1819, arrêt rapporté par les Recueils avec celui de la Cour 4le cass. du 15 mai 1822 (Dali., t. XI, p. 778).
(4) Voy. Bordeaux, 30 août 1816 ; Rouen, 2 mai 1828 ; Bourges, 17 mars 1852 ; RcJ., 29 août 1855 (S.-V., 53, 2, 385; 56, 1, 33; J. Pal., 1856, U I, p. 616; DaU., 55, 1, 369).
630 EXPUGATION DU GODE RAPOtÉOK. LlY. III.
le ressort de la cour impériale où a liea la surenchère, l'art. 2019 D^exigeant pas que les immeubles soient dans le ressort (1) ;
Que si les immeubles sont litigieux, on n*y aura pas égard davantage; et nous assimilons, sous ce rapport, aux immeubles litigieux, ceux qui seraient tellement grevés d'hypothèques qu'ils ne présenteraient pas une garantie suffisante (2) : mais nous n en saurions dire autant des immeubles qui appartiendraient à la caution par indivis, la loi ne faisant aucune distinction entre les immeubles qui sont la propriété individuelle de la caution et ceux qu'elle possède en copropriété (3).
1376. D'ailleurs la solvabilité de la caution doit être notoire; elle doit résulter de titres et n'avoir pas besoin d'être établie par enquête (4). Ceci a été contesté, mais ne peut plus être mis en question depuis que le nouvel art. 832 du Code de procédure a exigé le dépôt au greffe det titres constatant la solvalHlité de la cautUm,
Mais on s'est demandé si les pièces justificatives de la solvabilité doivent être produites au greffe dans les trois jours fixés pour l'assignation devant le tribunal pour la réception de la caution (voy. n* 1371). Là-dessus, la jurisprudence a présenté quelques incertitudes (5). Toutefois il résulte de son dernier état que la solvabilité doit être établie par titres déposés lors de la réquisition de mise aux enchèresy ou tout au moins avant l'expiration du délai de quarante jours accordé aux créait^ ciers pour surenchérir, et que le surenchérisseur ne peut, après ce délai, être admis à faire de nouvelles productions pour compléter la justification (6).
f 377. La caution exigée du surenchérisseur, bien qu'elle soit reçue en justice, est légale et non pas judiciaire, puisqu'elle est directement établie par la loi. C'était important à constater avant la loi du S2 Juillet 1867 abolitive de la contrainte par corps. On décidait, en effet, que la disposition de l'art. 2040 n'était pas applicable, et dès lors qu'il n'était pas nécessaire que la caution fût contraignable, cette condition n'étant requise que pour la caution judiciaire (7).
1378. Mais si l'art. 2040 n'est pas applicable, il y a lieu d'appliquer, au contraire , Tart. 204 1 , aux termes duquel celui qui ne peut pas trouver une caution est reçu à donner à la place un gage en nantisse-
(1) Re]., ii mars 1838 (S.-y., 38, i , i16; Dali., 38, 1 , 130; /. Pal,, 1838, L U p. 415).
9) Foy. Paris, SO mare 1833, 11 déc 1834; Bourges, 7 mai 1845 (S.-V., 33, 2, 281; 35, 2, U; 47, 2, 159; Dali., 47, 2, 46; 7. PaL, 1847, 1. 1, p. 467).
(3) Voy. Bordeaux, 27 nov. 1829; Paris, 12 avr. 1850 (S.-V., 30, 2, 56; DalL, 90, 2, 42; 50, 2, 205; J. Pal., 1850, 1. 1, p. 365).
(4) Bordeaux, 30 mai 1816^ Rouen, 2 mai 1828 (DaU., t. XI, p. 748; S.-V., 30, 2, i5).
(5) Voy. Cass., 31 mai 1831, 6 no?. 1843 ; Bordeaux, 7 a? r. 1834 ; Paris, 6 avr. 183S» 28 déc. 1843; Rouen, 2 déc. 1844 et 5 mare 1852; Douai, 20 man 1851 ; BoorK», 2avr. 1852; Limoges, 18 miii 1854 (S.-V., 34, 2,358; 35,2, 423; 43, 1, 837; 45,2, 335; 51, 2, 481; 53, 2, 423 et 385; 54, 2, 521).
(6) Voy, l'arrât de rejet du 29 août 1855, déjà cité à la première note du naméro préciSdeiH. — Voy. cependant MM. Aubry et Rau (t. II, p. 953 et note 80), et Pantt déHii dté de la Cour de Pau, du 16 février 1866 (DaU., 66, 2, 107).
(7) Voy. Rennes, 9 mai 1810; Bordeaux, 20 août 1831 (DaU., 33, 2, 80).
ment suffisant. Ce point, admis déjà par la jurisprudence avant la loi du 2 juin 1 84 1 , modificative des dispositions du Code de procédure sur les ventes judiciaires d'immeubles (1), est établi aujourd'hui par cette loi même, qui, se référant à l'art. 2041, dispose que, dans le cas où le surenchérisseur donnerait un nantissement en argent au en rentes sur l'État, à défaut de caution ^ il fera notifier avec son assignation copie de Tacte constatant la réalisation de ce nantissement (C. proc, art. 832). Ainsi le surenchérisseur peut , au lieu de fournir caution , donner un gage mobilier; il peut aussi faire le versement d'une somme d'argent, à la condition toutefois que le dépôt en soit effectué à la Caisse des consignations, car partout ailleurs, et même entre les mains du greffier du tribunal, le dépôt ne serait pas admis comme suppléant au cautionnement (2). Mais Tart. 832 du Code de procédure se restreint, par ses termes mêmes, au nantissement en argent ou en rentes sur TÉtat ; donc le surenchérisseur ne pourrait pas remplacer la caution par une hypothèque sur ses biens (3).
XIV. — 1379. Nous avons suivi dans tous leurs détails les règles et les conditions auxquelles est soumis le créancier inscrit qui veut user de son droit de surenchérir. 11 nous reste maintenant à rappeler que toutes ces règles sont prescrites à peine de nullité par la disposition finale de Tart. 21 85. Ainsi, il n'y a pas à distinguer ici, comme pour les notifications émanant du nouveau propriétaire, au sujet desquelles aucune sanction n'est établie par la loi (voy. suprà, n® 1322), entre ce qui serait substantiel et ce qui ne serait que secondaire. Le législateur tient toutes les r^les de fart. 2185 comme également nécessaires; il suffit qu'une seule, quelle qu'elle soit, n'ait pas été observée, pour que la réquisition de surenchère soit frappée de nullité. Seulement, il ne faudrait pas, en exagérant cette sanction déjà fort rigoureuse, assimiler une erreur ou une insuffisance de détail à une omission absolue. La jurisprudence décide donc, avec raison, que le créancier inscrit qui, dans sa soumission de porter ou faire porter le prix du nouveau propriétaire ou la somme offerte par ce dernier à un dixième en sus, ne précise aucun chiffre ou en précise un d'une manière inexacte, n'en fait pas moins une réquisition valable de surenchère, sauf à compléter s'il y a lieu, ou à rectifier (4). En effet, la nullité prononcée par la loi est la peine d'une inobservation complète des règles, ou d'une omission sus-
<1) Voy. les aiTêu de la Cour de casa, des 3 avr. 1832, 13 Janv. 183i et U mars 1838.
(±) Voy. Pau, 11 août 1852 (/. Pal,, 1853, t. II, p. 597; S.-V., 53, 2, 249; DalU, 53,
2, 71). — Voy. cependant Tarrôt déjà cité de la Cour de Bourges, du 17 mars 1852.
(3) Voy. Bourges, 15Juill. 1826; Paris, 26 fév. 1829, 5 mars 1831, 11 marsISU; ReJ., lejuill. 1845 (S.-V., 27, 2, 61 ; 29, 2, 121 ; 31, 2, 268; 45, 2, 19, et 1, 217 : /. Pal., i8i5, t. II, p. 726). — Junge : Paris, 23 Juill. 1861; Chambéry, 25 nov. 1863; Bordeaux, 22 Juin 1863; Req., 4 Janv. 1865 {J. Pal., 1861, p. 1008: 1864, p. 738 et 762; 1865, p. 414; S.-V., 64, 2, 142 et 143 ; 65, 1, 179; Dali., 65, 1, 172); et MM. Chauveau (qaest. 2482); Aubry et Rau (t. U, p. 953 et 954). — Voy. cependant Rouen, 4 Juill. 18^ (Dali., 29, 2, 18A). On a vu plus haut, à la note du n» 1372, que la loi belge du 16 déc»*mbre 1851 dispose dans le sens de ce dernier arrêt.
(4) ReJ., 30 mai 1820 et 21 nov. 1843; Paris, l*'déc. 1836 (Dali., Ree. alph., U XI, p. 773; S.-V., 37, 2, 354; 44, 1, 14). — Voy. cependant Paris, 7 fév. 1840 (S.-V., 40, S, 135).
ceptible de nuire aux parties intéressées ; rappliquer pour de simples irrégularités quand elles n'ont en elles rien de préjudiciable, ce serût exagérer et méconnaître la pensée de la loi.
1380. Mais il importe de remarquer que lorsque la surenchère est viciée par l'inobservation des règles, il n*en est pas de la nullité qui raffecte comme de la nullité des notifications dont nous parlons dans le commentaire de l'art. 2183. Celle-ci, comme nous l'avons dit au n' 1323, est toute relative, en ce que, seuls, les créanciers vis-à-vis desquels elle aurait été commise peuvent l'opposer. Au contraire, la nullité dont la surenchère serait entachée est absolue : d^une part, elle peut être .invoquée par toutes les parties intéressées à faire tomber la surenchère, et, par conséquent, soit par le nouveau propriétaire dont la surenchère résoudrait le contrat, soit par le précédent propriétaire, débiteur principal, ou leurs représentants, à raison des recours en garantie auxquels la résolution du contrat donnerait ouverture (l)-, d'une autre part, chacune des parties intéressées peut provoquer la nullité, quelle qu'en soit la cause, en vertu d'un droit propre et personnel, auquel les renonciations émanées d'une autre partie ne sauraient porter atteinte ; car, de môme qu'une surenchère régulièrement formée est valable vis-à-vis de tous et profite à tous, de même la surenchère irrégulière et nulle reste complètement inefficace et ne peut se soutenir visà-vis de personne (2).
XY. — 1381. Arrivons aux suites de la réquisition de mise aux enchères en tant que cette réquisition a été utilement et régulièrement formée. La conséquence de la réquisition, c'est la revente en justice des biens surenchéris. A cet égard, l'art. 2187 dispose qu'en cas de revente sur enchères, elle aura lieu suivant les formes établies pour les expropriations forcées, à la diligence soit du créancier qui l'aura requise, soit du nouveau propriétaire; et que le poursuivant énoncera dans les affiches le prix stipulé dans le contrat, ou déclaré, et la somme en sus à laquelle le créancier s'est obligé de le porter ou faire porter. La loi règle ici la forme de la revente et l'action de ceux à la diligence de qui la revente peut être poursuivie.
1382. En ce qui concerne la forme, nous n'avons pas à y insister, si ce n'est pour dire qu'elle est réglée aujourd'hui d'une manière toute spéciale par le Code de procédure. Avant la loi du 2 juin 1 84 1 , les formes étaient, sauf quelques différences légères, les mêmes qu'en matière de vente après saisie immobilière. Depuis cette loi, elles sont précisées et détaillées par le Code de procédure dans les art. 836, 837 et
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(1) Voy. Hetz, 23 avr. 18S3 ; Toaloase, 30 Janv. 183i et 3 Janv. 1837; Cu*., 15 mm 1837; Rouen, 25 Jinv. 1838; Re]., 30 Jan?. 1839; Paris, 28 déc 18i3s Caeii, S9 féf. 18i4 (Dali., Rec. alph., t. IX, p. 180; S.-V., 3i, 2, 241 ; 37, 1, 340; 38, 2. 389 et SM; 39, 1, 96; U, 2, 209; J, Pal., 1839, 1. 1, p. 291 ; 18U, t. Il, p. 308>. — Toy. cepeadant Paris, 20 mars 1833 (S.-V., 33, 2, 260), arrêt cassé paf celui de la Cour de cassation, ci-dessas cité, du 15 mars 1837.
(2) Voy. ReJ., 8 mars 1809; Paris, 19 août 1807, 19 août 1809; Boorges , 13 mH 1829: Orléans, 15Jan?. 1833; Bordeaux, 10 mai 1812 (Dali., Ree. alph., t. XI, p. 7Â1; S.-V., 30, 2, 201 ; 33, 2, 570; 42, 2, 413).
TtT. XVIII. DBS PaiVILÉGES BT HYPOTHÈQUES. ART. 2185-2191. 63$
S38, auxquels il nous suffit ici de nous rérérer (I). Passons donc à l'aoiion ou à la poursuite.
1383. Lorsque la mise aux enchères a été régulièrement requise par l'un des créanciers inscrits, la revente peut être poursuivie soit par ce créancier, puisqu'il a pris l'initiative, soit par le nouveau propriétaire^ puisqu'il a intérêt à sortir de Tétat dincertitude dans lequel il est placé par la surenchère, soit enfin par tout créancier inscrit autre que le surenchérisseur, car la surenchère étant faite dans un intérêt commun, chaque créancier doit être admis à se Taire subroger dans la poursuite si celui qui en a pris ^initiative s'abstient, par négligence ou autrement, d'agir pour qu'elle suive son cours. Cela résulte virtuellement de notre art. 2187, où il est dit que la revente aura lieu à la diligence soit du tréaneier qui l'aura requise^ soit du nouveau propriétaire; mais c'est formellement exprimé par le Code de procédure dans l'art. 833, revisé par la loi du 2 juin 1841, lequel article, réglant la subrogation dont nous venons de parler, dispose « que lorsqu'une surenchère aura été notifiée avec assignation dans les termes de l'art. 832, chacun des créanciers inscrits aura le droit de se faire subroger à la poursuite, si le surenchérisseur ou le nouveau propriétaire ne donne pas suite à l'action dans le mois de la surenchère;... et que le même droit de subrogation reste ouvert au profit des créanciers inscrits lorsque , dans le cours de la procédure, il y a collusion, fraude ou négligence de la part du poursuivant... »
XVf. — 1384. Au surplus, la réquisition de mise aux enchères par l'un des créanciers inscrits profite à tous ; il n'appartient plus à celui qui l'a faite de la rétracter ou de s'en désister. Il faut que la réquisition suive son cours, et rien ne peut l'empêcher d'aboutir à une adjudication publique, à moins que tous les créanciers inscrits ne consentent expressément h ce que la poursuite demeure arrêtée. C*est la disposition formelle de l'art. 2190.
Ainsi, vainement le créancier'de qui la réquisition émane se prévaudrait de ce qu'il a été personnellement désintéressé par le nouveau propriétaire, et soutiendrait qu'en l'état il n'a plus de motif pour continuer ses poursuites. La réponse est qu'en requérant la revente, il a procédé dans l'intérêt commun, non pas seulement pour lui, mais pour les autres créanciers qui en réalité lont accepté pour mandataire, et qui peuvent s'être abstenus de poursuivre, parce qu'il avait pris l'initiative des poursuites (2).
(1) Oisons néanmoins qu'an projet de loi concernant les ventes Judiciaires d'im- «neobtes, les partages et la purge des hypothèques, soumis aux délibérations du Corps législatif par le décret de présentation du 19 novembre 1867, contient des dispositions qui modifient ces articles (art 155 à 169 du projet).
(2) Voy. Bouen, 23 mars 1820; Grenoble, 11 Juin 1825; Limoges, 11 Juill. 1833 <Dall., Ree. alph., t XI, p. 183; S.-V., 26, 2, 226; 33, 2, 65i). Il a été Jugé que la surenchère formée par un créancier hypothécaire après les offres réelles à lui faites j)ar Tacquéreur du montant de sa créance et la consignation de la somme offerte, jnais avant tonte acceptation ou tout Jugement qui prononce la validité des offres « doit recevoir son effet au profit des autres créanciers, alors même que les offres seraient ultérieurement déclarées valables : le Jugement de validité est inopposable à ces
634 EXPLICATION DU CODS NAIKMJÊON. UV. 111.
YaiDement encore offriraiuil de payer aux créanciers inscrits la somme à laquelle il a promis de porter ou faire porter le prix offert par le nouveau propriétaire. L'art. 2190 dit positivement que cela même ne suffirait pas pour autoriser le requérant à se désister de la poursuite; et cela devait être, puisque la somme à laquelle le surenchérisseur s'est engagé à faire monter Timmeuble doit servir de première mise aux enchères, en sorte que , cette première mise aux enchères pouvant être couverte et dépassée, les créanciers ont intérêt à ne pas Taccepter dès à présent, en vue d'une adjudication qui assurément ne leur donnera pas moins et qui pourra fort bien leur donner davantage.
Le consentement des créanciers inscrits est donc nécessaire pour que la réquisition ne suive pas son cours et n'aboutisse pas à une adjudication publique (1) ; encore même faut-il que le consentement soit donné en termes exprès, et qu'il émane de toiu les créanciers hypothécaires : c'est la condition de l'art. 2190; d'où suit que si le consente* ment d'un seul faisait défaut, le droit de requérir les poursuites et de les continuer jusqu'au bout serait maintenu au profit de chacun, quels que fussent son rang et la quotité de sa créance, et le délai fixé pour la surenchère fût-il expiré (2}.
1385. Mais la loi veut le consentement des créanciers seulement. Celui du nouveau propriétaire n'est donc pas nécessaire au surenchérisseur qui veut se désister. Le contraire a été soutenu pourtant devant la Cour d'Alger et ensuite devant la Cour de cassation ; mais la prétention a été rejetée par des considérations décisives. La réquisition de mise aux enchères, a dit notamment la Cour de cassation, n'est qu'une offre qui peut être dépassée au jour de l'adjudication qu'elle provoque, et dont le sort n'est fixé que par le résultat de cette adjudication; jusque-là , le titre de l'acquéreur n'est que menacé. Si cette menace d'éviction peut délier celui-ci de l'obligation de payer son prix , il n'en demeure pas moins investi de la propriété de l'immeuble qu'il a acheté. A la différence des créanciers hypothécaires, pour lesquels la réquisition de mise aux enchères est l'exercice d'un droit qui leur est commun avec le surenchérisseur, l'acquéreur contre lequel elle est dirigée en est le premier adversaire. Si donc le surenchérisseur ne peut se désister de son offre sans le consentement des créanciers hypothécaires , c'est que ce désistement porte atteinte au dt*oit qui leur est acquis, non-seulement au montant de cette offre, mais encore aux éventualités d^une nouvelle adjudication, et peut devenir une cause de diminution du gage commun. Mais l'acquéreur, au contraire, n'ayant rien à perdre à ce désistement, qui rend à son titre menacé par la surenchère la force et l'autorité qu'il était exposé à perdre, son consentement n'est pas né-
créanciera, auxquels la surenchère est déflnitWement acquise par cela seul qu'elle s été valatriemeot formée. Req., 18 Janr. 1860 (S.-V., 60, 1, 225; Dali., 60, 1, ITS; i.Pfl/.. 1860,p.567). ^' '
(1) Du reste, le consentement interviendrait utilement même après le Jugement de réo'ption de caution. Vuy, Alger, 7 no?. 1853 (7. Pal., 1853, t. Il, p. 585; S.-V., Si, 2, 570); Req., 24 avr. 1855 fS.-V., 57, 1, 137 ; /. PaL, 1857, p. 828; DalL, 55, f , 20S).
(2) Foy. R^., 9 avr. 1839 (â.-Y., 39, 1, 276; DaU., 39, 1, 154).
TIT. XYIU. DBS PRlYlUteBS ET HYPOTHÈQUES. ART. 21 85-21 9 1 . 63&^
cessaire à la Talidité de ce désistement et D'à pas été exigé par la loi (1).
1386. Et ajoutons, quant aux créanciers eux-mêmes, qu'il est telle* circonstance exceptionnelle où leur consentement ne serait pas nécessaire, et où le surenchérisseur pourrait, par sa seule volonté, s'abstenir de donner cours à sa réquisition de mise aux enchères. Tel serait lecas signalé par Pothier dans son Introduction à la Coutume d*Orléans, titre Des Criées, lorsquil dit que Tenchérisseur est déchargé de son^ enchère, sans qu'elle ait été couverte, quand la chose qu'il a enchérie vient à périr avant que d*étre adjugée : l'enchère n'étant qu'une obligation d'acheter ou faire acheter la chose, il est bien clair, comme le dit Pothier, que l'obligation cesse quand, sans le fait ni la faute de l'obligé, elle cesse de pouvoir être accomplie, ce qui est le cas de l'espèce, puisqu'il n'est pas passible d'acheter ce qui n'existe plus (2). Tel serait encore le cas, plus fréquent, où la surenchère étant faite en dehors des règles prescrites par la loi , elle serait entachée de nullité. Ainsi a jugéla Cour d'Agen, en se fondant avec raison sur ce que la surenchère, dèsqu'elle est nulle , ne peut servir de fondement à des poursuites pour parvenir à une adjudication régulière , et qu'ainsi le désistement de* cette surenchère ne pouvant préjudicier aux créanciers, ceux-ci n'ont aucunement à consentir ni à s'opposer (3).
1387. Hors de ces cas, la réquisition de mise aux enchères doit aboutir à une adjudication publique ; et alors de deux choses l'une : ou* l'adjudication est faite en faveur du nouveau propriétaire lui-même, qui se porte dernier enchérisseur, ou l'immeuble est adjugé à un tiers ; ce sont les deux hypothèses prévues et distinctement réglées par nos articles, et sur lesquelles il nous reste à nous expliquer.
XVII. — 1388. Lorsque c'est le nouveau propriétaire lui-même qur est déclaré adjudicataire comme dernier enchérisseur, Tadjudication ne le rend pas propriétaire; elle ne fait que confirmer ou consolider sod> droit de propriété,. lequel doit être considéré comme dérivant de son titre d'acquisition. L'art. 2189 dit, en conséquence, « que l'acquéreur ou le donataire ( et, pour parler plus exactement , tout nouveau propriétaire, quel que soit son titre) qui conserve l'immeuble mis aux enchères en se rendant dernier enchérisseur, n'est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication. » Ici encore nous trouvons la confirmation d'une règle posée dans la législation de Tan 7, et en particulier dans Tart. 22 de la loi du 1 1 brumaire sur V expropriation for^ de , laquelle était le complément de la loi hypothécaire portée à la même date. Cet article exprimait , en efiet , que « l'adjudication doit être transcrite, à la diligence de Tadjudicataire, sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques de la situation des biens, dans le mois de sa prononciation, et qu'il ne peut , avant l'accomplissement
(1) Voy. l'arrât déjà cité da 24 avr. 1855.
(2) Voy. PoUiier {Intr, à la C<mt. d*ùrUan$, tit. 21, n» 92). — Junge : M. Maitoo* (n* 1551).
(3) Vay. Agon, 11 août 1816. — Junge les arrêts de la Cour de casa, des 22 prair.. an 13 et 8 mars 1809.
de cette formalité, se mettre en possession des biens adjugés... • Or ^îre ici, comme le fait notre art. 2189, que le nouveau propriétaire fi^est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication quand c'est lui-même qui reste adjudicataire, c'est dire virtuellement que le juge- •"ment devra être transcrit, au contraire, si l'adjudication est faite eo faveur de tout autre que le nouveau propriétaire; c'est confirmer en ce «point la disposition précitée de la loi de brumaire (1).
1389. Aussi regardons-nous cette disposition , avec plusieurs autres {voy. notamment l'art. 2180, suprà, n^ 1252), comme une protestation contre l'idée, déjà combattue par nous à diverses reprises, que les
rédacteurs du Code auraient entendu répudier les principes de la loi de brumaire sur la nécessité d'une transcription translative, et n'y saurionstious voir l'incohérence et la disparate que les auteurs y ont généralement signalées. Elle serait étrange et inintelligible, sans doute, si en ^ffet les rédacteurs du Code avaient voulu s'écarter de la loi de brumaire sur le point indiqué. Car à quoi bon alors parler de transcription ? Et à •quel titre la transcription aurait-elle été imposée même à Tadjudicataire autre que le nouveau propriétaire? Ce n'aurait pas pu être, assurément, <somme acte préliminaire de la purge, puisque la purge est accomplie et définitive après ladjudication sur surenchère; ce n'aurait pas pu être davantage comme moyen de consolider la propriété au regard des tiers, «•puisqu'on part ici de la supposition que la transcription translative a été rrépudiée par les rédacteurs du Gode. 11 est donc vrai de dire qu'à ce «point de vue, la disposition de notre article ne serait pas explicable.
Hais replaçons-nous dans le système que nous avons exposé en commentant les art. 2106 et 2108 ; supposons que les rédacteurs du Code •soient toujours sous l'empire d'une discussion antérieure» dans laquelle *ih avaient voté ce fameux article du projet qui consacrait la nécessité «de la transcription translative, et qui, bien que voté, ne se retrouve pas dans la rédaction définitive (voy. suprà, n^ 156 et suiv.), et notre article s'explique à merveille; il n'est plus qu'une déduction du principe 'posé dans cette discussion. En confirmant virtuellement la loi de bni- •^naire dans la disposition qui exigeait la transcription du jugement d'adjudication sur les registres du bureau de la conservation des hypo- «tbèques, il réserve le cas où l'adjudication étant simplement déclarative d'un droit préexistant, la transcription en serait sans objet, puisqu'elle -ne porterait à la connaissance du public que ce que lui a déjà fait coo- * naître la transcription du contrat primitif, d'où dérive le droit du nouveau propriétaire. C'était là, sans doute, la signification de notre article; et ainsi entendue, la disposition, nous le répétons, est une protestation contre Tidée trop facilement admise parles auteurs, à savoir que le Code aurait écarté, au moins pour la consolidation de la propriété au regard des tiers, la nécessité de la transcription.
1390. Dans tous les cas, et à supposer que cette significatioD par —
(t) Comp, CtM., 23 fév. 1857 et 7 mai 1860 (S.-V., 57, 1, 859 ; 60, 1, 507; /. PûL,
1858, p. 471 ; 1860, p. 978; DalL, 60, 4, 23i).
TIT. XVIU. DBS PhlVlLÉGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2185-2191 . 637^
nous donnée à Tari. 2189 ait pu être contestée , elle nest plus^ contestable désormais ; c'est , en effet ; celle qu elle reçoit de la loi* du 23 mars 1 855, qui est revenue au principe de la loi de brumairepar le rétablissement de la transcription translative. Ainsi, désormais tout jugement d'adjudication sur surenchère, lorsqu'un autre que le nouveau propriétaire sera demeuré dernier enchérisseur, devrat être transcrit, en exécution de l'art. 1*' de la loi de 1855, qui soumet à la transcription « tout jugement d'adjudication autre que celui renda sur licitation au profit d'un cohéritier ou d'un copartageant. » Hais si c'est le nouveau propriétaire lui-même qui reste adjudicataire, il pourra^ se dispenser de transcrire, en vertu de notre art. 2189, auquel la 1<h« nouvelle n'est pas contraire, parce que ladjudication, dans ce cas, n'esl pas translative, et qu'en principe c'est seulement aux actes translatifsde propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèqueque s'applique la loi nouvelle qui rétablit la transcription. Peut-êtrepourrait-on désirer, dans cette dernière hypothèse, que l'adjudicataire ftt mention, en marge de la transcription de son contrat primitif, du» jugement d'adjudication par lequel son droit de propriété se trouvemaintenu ; et c'est en ce sens que disposaient les projets de réformediscutés en 1850 (1). Mais les art. 4 et 9 de la loi nouvelle, dans lesquels est consacré le mode de publicité par mentions, l'appliquent aux. jugements prononçant la résolution, la nullité ou la rescision d'un acte transcrit, et aux subrogations dans l'hypothèque légale des femmes ; it ne parait donc pas possible de l'étendre aux jugements d'adjudication» qui, au lieu de résoudre ou d'annuler un acte transcrit, le confirment et le maintiennent.
1391. Mais si l'adjudication prononcée en faveur du nouveau pro* priétaire demeuré dernier enchérisseur maintient et confirme le droit de propriété dérivant du titre primitif d'acquisition, ce n'est qu'au prix de sacrifices auxquels le nouveau propriétaire n'était pas tenu d'aprèsson titre. De là le recours ouvert par l'art. 2191, aux termes duquel^ « l'acquéreur qui se sera rendu adjudicataire aura son recours tel quede droit contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède leprix stipulé par son titre, et pour l'intérêt de cet excédant, à compter du jour de chaque payement. » En effet, l'acquéreur n'était tenu vis-àvis de son vendeur que dans les termes et dans les conditions de son^ contrat d'acquisition, lequel, subsistant toujours avec toutes ses clauses,., au moins vis-à-vis du vendeur lui-même, oblige celui-ci à en garantir et assurer la pleine et parfaite exécution. Si donc l'acquéreur ne peut, par l'effet de la surenchère, demeurer propriétaire qu'en payant une* somme supérieure à celle qui avait été convenue avec son vendeur, il^ est conforme au droit et à la plus stricte équité que celui-ci lui remr^bourse la ditférence, et que, pour l'indemniser complètement, il luipaye tous les intérêts à compter du jour où l'avance de l'excédant a été
(1) V&y. Tart. 2186 tant du projet qal «Tait jét4 adopté h la deaxième délibération» qae do celai qui avait été préparé poor la tiolstène.
"638 EXPLiaTION DU CODE NAPOLÉON. LIV. III.
•par lui faîte. C'est la disposition de notre article, et le vendeur n^apas à s'en plaindre, puisque en définitive l'excédant quMI rembourse a été employé pour lui et a diminué d'autant sa dette envers ses créanciers.
1392. Du reste, bien que la loi statue dans Thypothèse où le droit du nouveau propriétaire demeuré adjudicataire procède d'un contrat de
wente, il est clair que la disposition en doit être étendue au cas où le droit du nouveau propriétaire dériverait de tout autre contrai à titre
-onéreux.
1393. Mais supposons que l'aliénation qui a transmis rimmeuble ^u nouveau propriétaire ait eu lieu èi titre gratuit : ici, il ne s'agira plus d'un recours en garantie proprement dit, puisque en principe le donaleur ne doit pas au donataire la garantie du trouble éprouvé par celui* <A. Cependant le nouveau propriétaire ne sera pas privé nécessairement •de tout recours dans ce cas ; il y a telles circonstances où, à défaut de l'action en garantie proprement dite, il pourra exercer l'action du gé* rant d'affaires. C'est lorsque les créanciers hypothécaires p^yés sur le prix de l'adjudication étaient les créanciers personnels du donateur; en payant ces créanciers, Tadjudicataire a fait l'affaire de son auteur, »et il est juste qu'il puisse répéter contre celui-ci le montant des sommes <iu'il a payées à sa décharge. — Que si le prix d'adjudication a été em* ployé par le donataire, resté adjudicataire, à payer des dettes dont le -donateur était tenu hypothécairement et comme détenteur seulement, •aucune répétition ne pourra être exercée contre celui-ci, car la somme payée n'a pas tourné à son profit : la dette qui a été payée est celle des •propriétaires qui avaient transmis Timmeuble au donateur ; c'est contre ces propriétaires que le donataire resté dernier enchérisseur devra se retourner.
1394. Dans tous les cas, si l'adjudication sur surenchère a porté l'immeuble surenchéri à un prix tel que, tous les créanciers hjfpothé- <»ires étant payés, il reste un excédant entre les mains de Tadjudica* taire, cet excédant appartient à ce dernier. Les créanciers inscrits n'y peuvent pas prétendre, puisqu'ils sont complètement désintéressés; l'ancien propriétaire n'y peut pas prétendre davantage, puisqu'il n'est créancier que du prix stipulé au contrat fait avec son acquéreur, lequel contrat, comme nous venons de le dire, subsiste, vis-à-vis de lui, avec toutes ses clauses; enfin les créanciers chirographaires de l'ancien propriétaire n'y sauraient prétendre non' plus, puisqu'ils n'ont pas plus de •droits que leur débiteur, et que, d'ailleurs, ils n'ont pas à se prévalm <l'une surenchère qui leur est absolument étrangère et qu'à défaut de qualité ils n'auraient pu requérir : l'excédant appartient donc à Tadjudica taire, qui, selon l'expression de la Cour de Bordeaux, le retient en déduction des dommages- intérêts qu'il est en droit de répéter contre son auteur (1).
XVIII. — 1395. Lorsque l'adjudication sur surenchère a lieu ao profit d'un autre que le tiers détenteur qui a procédé à la purge, cehû-
(1) Bordeaux, 27 fév. 1829 (S.-V., 29, 2, 325; Dali., 29, 2, 271).
-ci cesse d'être propriétaire : il est évincé. Précisons, toutefois, qu'il n'y a aucune différence, quant aux effets, entre ce cas d*éviction et •celui où le détenteur est dépossédé par suite d'une expropriation suivie •contre lui-même ou contre le curateur au délaissement. Dans l'un et l'autre cas, l'éviction est une conséquence du droit hypothécaire; elle n'est pas l'effet d'une cause inhérente au contrat. Aussi disons-nous •encore, dans notre hypothèse actuelle, que si le prix de la revente est supérieur au montant de la dette hypothécaire inscrite, l'excédant appartient à l'acquéreur évincé à l'exclusion des créanciers de son auteur. La solution est pourtant assez généralement contestée. La jurisprudence, et notamment la Cour de cassation, admet bien qu'il en doit •être ainsi dans le cas d'expropriation forcée d'un immeuble contre le tiers détenteur qui n'a pas satisfait à la sommation de payer ou de délaisser {suprà, n® 1193); mais, à l'égard du prix de revente sur sur* -enchère, elle décide, au contraire, que ce qui reste de ce prix après le payement des dettes inscrites appartient au vendeur primitif, ou à ses cràinciers chirographaires, sans que l'acquéreur évincé puisse y prétendre aucun droit de propriété ou de préférence (1). La surenchère sur aliénation volontaire, dit-elle, « est une protestation contre le contrat d'aliénation, que les créanciers jugent n'avoir pas réalisé la valeur de leur gage, et qu'ils se refusent à ratifier; en formalisant une surenchère, les créanciers, loin de reconnaître la propriété du tiers détenteur, s'at* 4aquent directement au titre duquel elle dérive pour lui; leur action a jpour but et doit avoir pour résultat nécessaire de le faire tomber et de lui substituer un nouveau contrat, qui fera passer sans intermédiaire la propriété des mains du débiteur entre les mains de l'adjudicataire. » Ainsi, par cela même que le tiers acquéreur est investi par la loi de la faculté de purger, son acquisition se trouverait affectée d'une condition résolutoire ; et si, à la suite de l'offre de son prix, il venait à être évincé par l'effet de la surenchère, son droit de propriété serait résolu tellefnent qu'il serait présumé n'avoir pas acquis ! Assurément telle n'est pas, en droit, la vérité des choses. Le créancier, soit qu'il surenchérisse, soit qu'il saisisse l'immeuble entre les mains du tiers détenteur, faute par celui-ci de satisfaire à la sommation de payer ou de délaisser, ne fait pas autre chose qu'user de son droit de suite; et, pas plus dans un cas que dans l'autre, il ne songe à faire tomber le contrat d'aliénation qui a fait passer l'immeuble aux mains du tiers acquéreur. Aussi n'estpce pas à ce contrat qu'il s'attaque^ lorsque en réponse aux notiRcations il fait une surenchère : ce qu'il conteste alors, ce n'est ni le litre d'acquisition du tiers acquéreur, ni la transmission de propriété •qui en est résultée, c'est l'offre du prix qui lui a été faite. A cela se ré-
Ci) Voy. les arrêts cités en note soas le n^ 1 193. Jutige Ips arrêts de la Cour de cass. des 12 nov. 1834, 28 mars 1843, 10 avr. 1848 (7. Pal., 1843, 1. 1, d. 750; 1848, t If« p. 303; S.-V., 48, 1, 357); de Bordeaux, S7 fév. 1829 et 21 a?r. 1845 (J, Pat., 1846» 1. 1, p. 548), et de Montpellier, 21 nov. 1864 {J. Pal., 1865, p. 2i2; S.-V., 65, 2, 30). Vny. aussi MM. Bioche (v« Surench., n« 241 ); Grenier (t. Il, n* 470i ; Troplong (no 962);. Petit {Surench., p. 581); Dutruc (S.-V., 63, 1, 57, en note); Martoa (t. IV, no 1562)»
duisent, pour hii, l'intérêt et l^objet même du débat : c'est uniquement parce que l'offre lui a paru insuffisante que, sans touchera la convention intervenue entre le tiers acquéreur et Taliénateur primitif, et seulement pour obtenir de son gage un prix plus en rapport avec sa véritable valeur, qu*au moyen de la surenchère il fait appel à une adjudicatioa publique dont il attend ce résultat. Il i'agit donc uniquement ici de l'exercice du droit hypothécaire, exactement comme dans le cas où faute par le tiers détenteur de purger, le créancier inscrit saisit et met en vente le gage : et de même que, dans ce dernier cas, Tadjudication constitue une éviction simple et n'emporte pas une véritable résolution ex tune, de même, dans le premier, l'adjudication évince le tiers détenteur sans effacer son contrat d*acquisition ni le droit de propriété qui en est résulté ; et dès lors, dans celui-ci comme dans celui-là, c'est à ce tiers détenteur qu'appartient ce qui, après le payement des créanciers inscrits, reste sur le prix de l'adjudication ou de la revente (1).
1395 bis. Par cela même, on décidera que l'acquéreur évincé par suite d'une surenchère n'est pas tenu de la restitution des fruits par loi perçus jusqu'au jour où Tadjudication est venue le déposséder. La soiation est admise par la Cour de cassation dans un arrêt récent dont les motifs cependant paraissent maintenir à la revente sur -surenchère les effets d'une véritable résolution ex tune (2). En cela, la Cour a pu vouloir ne pas se mettre en opposition avec la thèse d'où d'autres arrêts ont induit la solution combattue au numéro précédent; mais elle a œrlainement méconnu les conséquences de son principe, puisque si l'adjudication sur surenchère emportait une véritable résolution du contrat «facquisilion originaire, il faudrait dire que le tiers détenteur évincé âloit la restitution de la totalité des fruits (3). La vérité est que si, 4!omme le décide l'arrêt, le tiers détenteur évincé n'a pas à restituer les fruits à l'adjudicataire, c'est précisément parce que son droit de propriété n'a pas été effacé rétroactivement par la revente sur surenchère* Sur ce point, comme sur le précédent, il n'y a pas de différence entre «e cas et celui où/ le créancier a procédé par la voie de la saisie , faute par le détenteur d'avoir recours à la purge. Le droit du créancier est le même dans les deux hypothèses , quoique la forme dans laquelle il est enercé soit différente; or puisque l'adjudication , dans le cas de sai»e, n'enlève pas au tiers détenteur la propriété des fruits par lui perçus \MSr «lu'au jour où elle est prononcée {$uprà, n^ 1210 et suiv.), la revente, «lans le cas de surenchère, ne saurait conférer au nouveau propriétaire aucun droit aux fruits perçus par le tiers détenteur jusqu'au jour où il
(1) Voy., en ce sens, MM. CbauTeau {L, de la prœ,, qoest. 2500 no9ie»)\ Flaodis <no 575); Aubry et Rau (t. Il, p. 958 et 959, notes 102 et 103); Labbé (/. Pal., 186i, p. 469, à la note). Comp. H. Mourlon (Trans., 1. 1, n» 85).
(2) ReJ., 19 avr. 1865 (S.-V., 65, 1, 280; Dali., 65, 1, 208: /. Pal,. 1865, a. 661). Junge : Bordeaux, 13 mars 1863 (S.-V., 63, 2, 151 ; DaU., 63, 2, 106; /. Pal,, 1861, p. 71).
(3) Voy., en effet, l'arrêt dé\k cité de la Cour de casa., dn 10 avril 1818. JuM^- Ajfo» 2t Janv. 1852, et Lyon, 27 die 185S (S.-V., 52, 2, 618 i 59, 2, il! ; /. P^/h looO, p, 305)*
TIT. XVIII/ DES PRIVILÈGES ET HTPOTHÈOCES. ART. 2185-2192. 64l
est dépossédé (1). — Mais si celui-ci ne doit pas la restitution à Tadjudicataire des fruits perçus jusqu'à l'adjudication, il doit au moins compte aux créanciers hypothécaires des intérêts de son prix, à partir du jour où la surenchère a été requise jusqu'au jour de l'adjudication (comp. mprà, n^" 1337 et 1319) (2).
1396. Reste à parler des recours et des indemnités auxquels a droit le tiers détenteur évincé. Et d'abord, il peut recourir contre son auteur, en s'autorisant, à cet égard, de Tart. 2178 qui, bien qu'il statue pour le cas de délaissement par hypothèque, reçoit néanmoins ici son application (voy. suprà, n^ 1218, 1219). Mais ce n'est pas assez qu'il soit indemnisé, au moyen de ce recours, du dommage à lui causé par l'éviction ; il doit être complètement indemne de toutes les avances qu'il a dû faire. C'est pourquoi l'art. 2188 dispose que « l'adjudicataire est tenu, au delà du prix de son adjudication, de restituer à Tacquéreur ou au donataire dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la transcription sur les registres du conservateur, ceux de notification, et ceux faits par lui pour parvenir à la revente. »
Le remboursement de ces frais peut être demandé, non pas seulement par Vacquéreur ou le donataire dépossédé, comme le dit notre article, mais par tout tiers détenteur évincé, quel que fût son titre. Ces frais sont remboursables par l'adjudicataire, et non par l'ancien propriétaire, parce qu'ils sont mis par la loi à la charge de l'acheteur (C. Nap., art. 1593). Ils doivent être payés par l'adjudicataire en sus du prix de son adjudication, parce que s'ils étaient prélevés sur ce prix, il y aurait diminution du gage des créanciers, qui même perdraient le bénéfice de la purge s'il ne se présentait pas d'enchérisseurs, puisque les frais alors atteindraient et absorberaient peut-être le dixième en sus qu'à tout événement la surenchère doit leur assurer.
1 397. Le détenteur dépossédé devant rester complètement indemne, il en résulte qu'il a droit au remboursement des impenses et améliorations par lui faites sur l'immeuble, au moins jusqu'à concurrence de la plus-value. Mais notre article ne met pas ce remboursement à la charge de l'adjudicataire : aussi ne saurions-nous admettre la solution d'un arrêt de Bordeaux qui condamne l'adjudicataire à l'effectuer (3). Nous aimons mieux dire, avec la Cour d'Orléans (4), et en nous référant, par analogie, au cas réglé par l'art. 2175 (voy. suprà, n®' 1205 et suiv.), que le remboursement est à la charge des créanciers qui profitent, en définitive, de l'amélioration, et que c'est avec eux, et lors de la distribution du prix, que le détenteur évincé devra faire déterminer le montant de la plus-value.
(1> Foy. IIM. Aubry et Rau (loc. cit., p. 961, note 109); Labbé {Rev. crit., u XIX, p. 298, et /. Pal., 1864, p. 71, à la note).
(2) Votj. les aateura cités à la note précédente. Ils placent le point de départ des intérêts au Jour de la notification à fin de purge ; mais voy., à cet égard, ce que nous disons plus hant (n** 1319 et 1337).
(3) Bordeaux, U déc. 1843 (/. Pd., 18U, t. II, p. 463; S.-V., U, 2, 330).
(l) Orléans, 19 JoUl. 1843. Comp. Rennes, 19 fév. 1863 (S.-V.., 64, 2, 160; /. Pal., 1864, p. 870).
T. XI. 4l
2192. — Dans le cas où le titre da nouveau propriétaire comprendrait des immeubles et des meubles, ou plusieurs immeubles, les ans hypothéqués, les autres non hypothéqués, situés dans le même on dans divers arrondissements de bureaux, aliénés pour un seul et même' prix, ou pour des prix distincts et séparés, soumis ou non i la même exploitation, le prix de chaque immeuble frappé d^inscriptions particulières et séparées, sera déclaré dans la notification du nouveau propriétaire, par ventilation, s'il y a lieu, du prix total exprimé dans le titre.
Le créancier surenchérisseur ne pourra, en aucun cas, être contraint d'étendre sa soumission ni sur le mobilier, ni sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dans le même arrondissement; sauf le recours du nouvçau propriétaire contre ses auteurs, pour l'indemnité du dommage qu'il éprouverait, soit de la division des objets de son acquisition, soit de celle des exploitations.
BOmiAIBJB.
1398. Renvoi.
1398. L'explication de cet article est réunie, quant au premier paragraphe, au commentaire de Tart. 2183 (voy. suprà, n^ 1308-1311), et, quant au deuxième paragraphe, au commentaire de l'art. 2185 (roy. n^ 1357, 1359-1363). Nous pouvons donc, sans insister davantage, passer au commertaire des articles relatifs à la purge des hypothèques légales (1).
(1) Toutefois, notons ici qne le projet de loi dont le Corps législatif a été saisi psr le décret de présentation da 19 novembre 1867 propose, sur la purge des hypothèques inscrites, deux modifications que nous voulons signaler.
D'une part, en reproduisant l'une des dispositions des projets de réforme qui étaient discutés en 1850, le nouveau projet propose de prohiber les notifications dans le cas où le prix principal de la vente excède le montant des créances inscrites en principal et accessoires (suprà, n^ 13i6). Alors, en effet, les notifications sont sans otiiité, puisque tous les créanciers pouvant être payés, aucun n'a intérêt à surenc^iérir. Da même coup, le projet tranche quelqui>8 difficultés an sujet des art. 712 et 777 du Code de procédure modifié par la loi de 1858, lesquels articles n'autorisent l'acquéreari faire ouvrir un ordre qu'après purge. 11 maintient, sans doute, la nécessité de la parp légale, les hypothèques que cette purge a pour objet correspondant ordinairement i des créances indéterminées qui ne peuvent être comparées avec le prix de vente; nais quant à la purge des hypothèques inscrites, qui, dans le cas supposé, serait manifestement frustratoire, il en exempte le nouveau propriétaire et l'autorise à provoqoer l'ordre sans procéder à cette purge. Telle est la pensée de l'art. 148 du projet doot la disposition est ainsi conçue : « Lorsque le prix principal de vente conaiste en nos somme déterminée qui excède le montant total des créances inscrites en principal et accessoires, l'acquéreur ne fait pas de notifications aux créanciers inscrits, à peine d'en supporter les frais; il peut néanmoins, après purge des hypothèques légales, prD- Toquer l'ordre ou user de la faculté réglée par l'art. 777 du Code de procédure civile. »
D'une autre part, en prévoyant le cas où un ancien vendeur se trouve parmi l» créanciers inscrits, le projet propose de régler la purge de l'action résolutoire en cei termes : « S'il existe une inscription du chrf d'un précédent vendeur privilégié, b notification prescrite par les art. 2183 et 2184 du Code Napoléon est faite, à dëfsot de domicile élu par le vendeur dans l'arrondissement, à son domicile réel, pourfii qa*il soit situé en France. — Elle porte que ce vendeur sera décho, à l'égard du iioti- Teao propriétaire, de la faculté d'exercer son action résolutoire, si cette sctioa s'a
TIT. XVllI. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHiûlHES. ART. 2193-2195. 643
