DÉTENTEURS
2166. — Les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu'il passe, pour être colloques et payés suivant Tordre de leurs créances ou inscriptions.
SOMMAZBX.
L 1109. Notre article et les articles suivants organisent le droit de suite. — 1110. Moins essentiel que le droit de préférence, le droit de suite est néanmoins l'auxiliaire nécessaire de l'hypothèque et du privilège sur les immeubles.
II. 1111. Le droit de suite ne s'exerçant que contre les tiers détenteurs, il n'a lieu qa'autant qu'il y a eu de la part du débiteur aliénation de l'immeuble grevé da privilège ou de l'hypothèque. — 1112. ...A quelque titre que ce soit, — 1113. ...Et quand même l'aliénation ne serait que partielle. — 11U. Néanmoins, si elle porte sur des objets détachés de l'immeuble auquel ils étaient unis au moment de raffectation hypothécaire, ces objets échappent au droit de suite. — 1115. De même les fruits échappent au droit de suite par la perception ou par la vente qu'en fait le propriétaire sans fraude , à moins qu'il ne s'agisse des produits extraordinaires du sol ou do fruits immobilisés par la saisie. — 1116. Quid lorsque l'aliénation porte sur un démembrement de la propriété? Distinctions. — 1 117. Si , au lieu d'être aliéné , l'immeuble grevé a
été donné à bail, le locataire ou le fermier, en pineipe, n'est pas atttàat par le droit de suite, sauf l'application de la loi du x3 mars 1855 : renvoi.
HL 1118. L'exprcice du droit de suite est subordonné à Teilstenoe d'une inscriptioii prise en temps utile, — 1119. Hais à quel moment l'inscription doit-elle eiiiter pour être réputée prise en tempe utile? Phases diverses de la législation sar ce point Jusqu'à la loi du 23 mars 1855, par laquelle il est réglé maintenant d'one manière précise. Gomment et dans quelle mesure la règle doit-elle être appliquée aux privilèges et aux diverses espèces d'hypothèques? — 1 120. Quant aox hypothèques, la loi se limite par son expression même à celles qui sont sujetta à l'inscription : ainsi, au point de vue du droit de suite, l'inscription n'est pai nécessaire pour l'hypothèque légale de la femme mariée, dn mineur et de l^interdit, sauf le cas prévu par l'art. 8 de la loi du 23 mars 1855 : toutes les aatrès hypothèques, même l'hypothèque légale de l'Etat, reçoivent l'applicatioD de la règle. — 1121. Quant aux privilèges, la règle leur est applicable, sauf certains points à préciser. — 1122. Des privilèges généraux de l'art. 2101; — 1123. Du privilège des entrepreneurs et des ouvriers; — 112i. Du privilège du vendeur et du copartageant; — 1125. Du droit des créanciers et des légataires demandant la séparation des patrimoines.
IV. 1126. Des conséquences et du but du droit de suite : il tend à la réalisation da gage par l'expropriation à la suite de laquelle doit s'ouvrir l'ordre où les créanciers inscrits se feront coUoquer. — 1126 bi$. Suite. — 1127. Ainsi, l'objet et le but final du droit de suite, c'est non point le délaissement ou le payement par le tien détenteur, mais l'expropriation de ce dernier.
I. — 1109. L'hypothèque, comme le privilège sur les immeubles, étant, selon l'expression de Tart. 2114, un droit réel sur la chose grevée, il en résulte qu'elle est un droit absolu, et, par cela même, opposable à tous, non-seulement aux créanciers du propriétaire, mais encore aux tiers détenteurs. C'est là, comme nous avons eu Toccasion de récrire à diverses reprises {votj. n*' 251, 329, 724), ce que Ton exprime dans la pratique lorsqu'on dit que Thypothèque et le privilège sur les immeubles engendrent à la fois un droit de préférence et un droit de suite: un droit de préférence^ qui intéresse les créanciers entre eax, au moyen duquel le créancier hypothécaire ou privilégié obtient , avant tous créanciers chirographaires et avant tous créanciers hypothécaires inscrits après lui, son payement sur le prix des immeubles affectés (1); un droit de suite, qui intéresse les créanciers dans leurs rapports avec les tiers détenteurs, en vertu duquel la charge reste sur les immeubles et les suit en quelques mains qu'ils passent, par suite des aliénations qa'eo aurait pu faire le débiteur.
• Nous nous sommes expliqué déjà sur le droit de préférence organisé, quant aux privilèges, par les art. 2106 et suivants (voy. suprà, n^ 249 et suiv.), et, quant aux hypothèques, par les art. 2 1 34 et suivants (voy. suprà, n** 723 et suiv.). Nous abordons maintenant le droit de suite,
(1) Ainsi, le tiers détenteur d*an immeuble grevé d'un privilège ne peut èdispix'/ à Texercice de ce privilège sous prétexte que l'acte de vente lui aurait Imposé Tobli* gation de payer son prix entre les mains des créanciers inscrits sur Timmeuble, cette obligation ne pouvant préjudicier aux autres créanciers ayant un droit prércrablr, oi* à plus forte raison, aous prétexte des payements qu*îl aurait eflTectoès à des cr^ancien non inscrits. Req., 7 soût 1860 (S.-V., 61, 1, 257 ; J. Pal.. 1861, p. 761 ; Dall.,60,1, 505). — Tontefois, celui dont la collocation n*a été maintenue dans un ordre qu'à U
rapporter les sommes par lui reçues, au ca« où le créancier antérieur ferait plus tard les JasUfications requises. ReJ., 5 Janv. 1857 (S.-V., 57, t, 674; J. Pal., 1858, p. ^)-
HT. XVni. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2166. 467
<|ue notre article et ceux qui vont suivre organisent dans des dispositions communes aux privilèges et aux hypothèques (l).
1110. Notons avant tout, ou plutôt rappelons que le droit de suite engendré par l'hypothèque et par le privilège sur les immeubles n'est pas essentiel et principal autant que le droit de préférence (voy. suprà, n® 251) : c'est évident, puisque le privilège et l'hypothèque ne sont que <les sûretés consistant précisément dans la préférence qu'ils donnent; ^ussi voit-on que le droit de préférence existe parfois et se produit sans droit de suite, comme cela a lieu pour les privilèges sur les meubles (voy. svprà, n^ H 9), tandis que Ton ne concevrait pas un droit de suite <[ui existerait isolément et n'aboutirait pas ou ne tendrait pas au droit ^e préférence. Toutefois, si le droit de suite n'est pas essentiel autant •que le droit de préférence, il n'en est pas moins Tauxiliaire légal de ce droit. Supposez que l'hypothèque et le privilège ne restent pas atta- <ihés à l'immeuble sur lequel ils sont assis et ne le suivent pas entre les mains des tiers détenteurs, et ils cessent d'être une sûreté : rien dès lors n'est plus facile au débiteur que d'annihiler le droit hypothécaire du créancier inscrit; il lui suffit d'aliéner Timmeuble affecté ou d'en disposer à un titre quelconque. C'est donc par le droit de suite que le gage hypothécaire acquiert sa fixité; ce droit, en retenant le gage dans les liens de l'hypothèque ou du privilège, nonobstant tous actes d'aliénation consentis par le débiteur, maintient, à vrai dire, la sûreté hypothécaire dans ses conditions d'efficacité.
Mais dans quels cas et à quelles conditions le créancier jouit-il du droit de suite? C'est ce qu'il faut indiquer tout d'abord : nous nous attacherons ensuite à préciser les conséquences de ce droit et le but auquel il tend.
II. — 1111. Tant que l'immeuble grevé reste intact en la possession du débiteur, la sécurité du créancier hypothécaire est pleine et entière; le droit de suite sommeille, il n'y a ni intérêt ni motif pour lexercer. Mais que l'immeuble grevé sorte en tout ou en partie des mains du débiteur et passe aux mains d'un tiers détenteur, c'est alors que le droit de suite a lieu, parce qu'alors il a sa raison d'être ou au moins de se mettre en mouvement, sauf, bien entendu, et comme nous l'avons expliqué plus haut, le droit que, selon l'occurrence, le •créancier pourrait avoir de se tourner contre le débiteur lui-même et de requérir, à raison des aliénations, l'application de l'art. 1188 du Code Napoléon (voy. suprà, n" 694).
1112. Du reste, la nature du titre en vertu duquel le tiers détenteur est mis en possession n'est d'aucune considération. L'intérêt qu'a le créancier d'user du droit de suite est le même, quel que soit le titre qui fait passer son gage aux mains de ce tiers détenteur. « Effectus » hy pothecai. . . in eo consistit quod les ipsas afficiat, deinceps transitu-
préAîreoce. Voy, nos observations à cet égard au n« 725.
» ras cum suo onere in quemvis possessorem, sive illœ oneroso, sive h- » crativo iitulo in alium translatœ sint. » (l) Ainsi, Paul a vendu Timmeuble sur lequel Pierre , son créancier, avait un privilège ou uDe hypothèque; ou bien il a échangé cet immeuble contre un autre; ou encore il Ta donné gratuitement par acte entre- vifs ; ou enfin il en a disposé par testament : dans tous ces cas, Pierre, dont le privilège ou l'hypothèque est resté imprimé sur l'immeuble nonobstant la mutation, exercera son droit hypothécaire sur cet immeuble entre les mains du nouveau possesseur, car l'aliénation a ouvert le droit de suite, et il n'y a pas à distinguer, pour l'exercice de ce droit, si l'aliénation procède d*un titre gratuit ou d'un titre onéreux, ni si elle résulte d*un acte entre- vifs ou d'un acte de dernière volonté.
11 13. De même, on ne distinguera pas davantage si l'aliénation consentie par le débiteur est totale ou partielle. Ainsi, Paul, dans notre hypothèse, n*aurait aliéné, à titre gratuit ou à titre onéreux, qu'une partie de rimmeuble grevé de privilège ou d'hypothèque en faveur de Pierre; celui-ci n'en serait pas moins admis à exercer son droit hypothécaire sur la portion aliénée de l'immeuble entre les mains du nouveau possesseur. Et ce droit, il pourrait l'exercer, non pas seulement pour une partie de sa créance proportionnelle à la portion aliénée du gage hypothécaire, mais pour le tout. Car, par Tindivisibilité du droit hypothécaire, tant que le créancier n'a pas reçu son payement intégral, l'hypothèque ou le privilège subsiste entier sur tout l'immeuble et sur chaque partie, en telle sorte que pas une fraction, si minime qu'elle soit, ne peut être distraite sans que l'hypothèque ou le privilège suive cette fraction et y demeure attaché pour le tout (voy. mprà, n^ 330 et suiv.]. Cependant il y a ici quelques points à préciser.
1114. On peut supposer d'abord que Taliénatioq partielle porte sur des objets qui, quoique meubles par leur nature et conservant en euxmêmes ce caractère de meubles, ont été néanmoins affectés hypothécairement, en ce qu'ils se trouvaient unis à l'immeuble au moment de la naissance du privilège ou de la constitution d'hypothèque. Dans ce cas, les objets aliénés échappent au droit de suite; car, ainsi que nous l'avons établi dans notre commentaire de l'art. 21 18, les objets mobiliers immobilisés ne sont grevés de l'hypothèque assise sur l'immeuble qu'autant qu'ils continuent d'y accéder : si ces objets sont détachés de l'immeuble, ils rentrent dans leur nature primitive de biens meubles, en sorte que la cause qui les avait rendus susceptibles d'hypothèque venant à cesser, la charge hypothécaire cesse par cela même de les grever {yoy. n® 376), sauf, comme nous l'avons expliqué également, les moyens dont le créancier peut user pour s'opposer, s'il y a lieu, à la diminution de son gage (voy. suprà, n"" 417 et suiv.).
1 115. On peut supposer encore que l'aliénation porte sur les fruits de l'immeuble grevé. Quoique atteints par l'hypothèque ou par le privilège avec le fonds auquel ils adhèrent ou qui les recèle, les fruits
(1) Voet ifld Pand,, lib. 20, tît. 1, n© 13).
TIT. XYllI. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2166. 469
happent également au droit de suite par la perception ou par la vente un en fait le propriétaire régulièrement et sans fraude. Car le propriétaire qui donne son immeuble pour garantie n'abdique pas pour cela ses pouvoirs d'administrateur, et le droit réel résultant de la garantie en faveur des créanciers auxquels il l'a donnée lui laisse néanmoins la possession de sa chose, et, avec la possession, la faculté, qui n'en doit pas être séparée, de gérer et d'administrer {voy. n^ 362, 363) . Et il en est ainsi même quand le propriétaire dispose par anticipation, mais toujours sans fraude, de fruits naturels à récolter ou de fruits civils à percevoir, sauf, néanmoins, l'application de la loi du 23 mars 1855, qui, en soumettant à la formalité de la transcription les quittances ou cessions d'une somme équivalente à trois années de loyers ou de fermages non échus, ne permet pas désormais que les cessions ou quittances non transcrites soient opposées aux tiers au delà de cette mesure. Tout ceci est expliqué aux n^ 366 et suivants.
Hais, pourtant, si l'aliénation a pour objet ce genre de produits qui constituent, pour ainsi dire, une portion intégrante de l'immeuble, comme les futaies non aménagées ; ou encore, si les choses ne sont pas entières quand l'aliénation est consentie parle propriétaire, par exemple si l'immeuble à ce moment se trouve frappé de saisie, il n'en est plus de même. Alors il ne s'agit plus d'un de ces actes d'administration qui, par l'efiet d'une fiction, mobilisent les fruits : c'est une anticipation qui atteint le fonds même; ou c'est un acte de disposition portant sur des choses que la loi elle-même déclare immobilisées (C. proc, art. 682} : les fruits ou les produits du sol restent donc, dans ces cas, sous l'action de l'hypothèque, comme le sol lui-même, et les créanciers inscrits peuvent les suivre aux mains des tiers dans les termes et suivant les règles exposés aux n"" 364 et 365.
1116. Enfin, on supposera que l'aliénation porte sur les démembrements de la propriété. Ici la doctrine présente certaines distinctions que nous avons à examiner.
Et d'abord, lorsqu'il s'agit de l'usufruit, il n'y a pas de doute possible: Tâiiénation de l'usufruit permet au droit de suite de se mettre en mouvement ; à aucun point de vue, cela ne saurait faire difficulté. Et notons que nous ne parlons pas du cas où le privilège ou l'hypothèque seraient directement établis du chef de l'usufruitier sur l'usufruit aliéné (voy. n** 381); car il s'agirait alors d'une aliénation totale du gage hypothécaire, et nous serions dans le cas des n^' 1 1 1 1 et 1 1 1 2. Notre hypothèse est celle où l'immeuble ayant été hypothéqué par celui qui en a la propriété pleine et entière, celui-ci la divise ensuite, en y constituant un droit d'usufruit sous réserve de la nue propriété. C'est là une aliénation partielle du gage que le créancier avait accepté ; et le droit de suite, qui ne permet pas que le débiteur nuise par des actes d'aliénation aux droits hypothécaires de ce créancier, fait que l'usufruit aliéné passe aux mains de l'usufruitier, affecté de l'hypothèque ou du privilège dont il était grevé avant d'être séparé de la nue propriété entre les mains du propriétaire (roy. n® 378).
470 EXPLICATION DU GODE NAPOLÉON. LIT. iU.
11 n'y a pas de doute non plus lorsque le débiteur aliène le droit de superficie sur Timmeuble accepté pour gage par le créancier privilégié ou hypothécaire. Ici encore, et suivant ce que nous disons au n*^ 391, il y a aliénation partielle du gage; le créancier doit donc être admis i retenir dans les liens du privilège ou de l'hypothèque, par l'exercice du droit de suite, la portion détachée par le propriétaire.
Hais en est-il de même lorsque le débiteur constitue sur Timmeuble grevé de privilège ou d'hypothèque un droit d'usage, d'habitation ou de servitude? Ce point est controversé. L'opinion dominante, néanmoins, est que le tiers qui acquiert un tel droit doit le purger de l'hy* pothèque ou du privilège en faisant transcrire et en dénonçant son titre aux créanciers inscrits ; mais que de tels droits n'étant pas susceptibles d'expropriation forcée, ni, partant, de surenchère, les créanciers inscrits, s'il arrivait que le tiers acquéreur offrit un prix insignîGant et vil, devraient avoir l'option entre un prix d'estimation par experts du droit constitué par le propriétaire, ou un supplément d'hypothèque à fournir par ôelui-ci dans les termes de fart. 2131 (1). Quant à nous, bien que la transcription translative soit exigée aujourd'hui par l'art. 2 de la loi du 23 mars 1855 pour tout acte constitutif de servitude, et même, par une exagération véritable du principe, pour les actes constitutifs d'usage et d'habitation, nous croyons, avec M. Troplong (2), qu'il ne doit pas être question ici de la transcription à l'effet de purger, précisément parce que les droits dont il s'agit n'étant pas susceptibles d'expropriation forcée, les créanciers inscrits n'auraient pas la ressource de la surenchère, qui est une garantie essentielle en cette matière (voy. infrà, art. 2185). Mais nous ne disons pas d'une manière absolue, comme le savant jurisconsulte, que la constitution d'un droit d'usage, d'habitation ou de servitude, échappe au droit de suite; ce serait admettre que le débiteur peut à son gré, en constituant de tels droits, amoindrir le gage hypothécaire au détriment de ses créanciers : nous estimons que si la constitution est de nature à nuire aux créanciers inscrits, ceux-ci peuvent agir contre leur débiteur, et poursuivre leur remboursement immédiat en agissant contre l'immeuble grevé de l'hypothèque ou da privilège, sans tenir compte des droits d'usage, d'habitation ou dé servitude concédés (3). L'art. 2131 est ici tout à fait hors de cause; c'est le cas d'appliquer l'art. 1188, par les considérations déduites suprà, n® 692, et auxquelles nous renvoyons le lecteur.
1117. Que si au lieu d'aliéner, en tout ou en partie, le gageliypothécaire de ses créanciers, le débiteur le donne à loyer ou à bail, il est certain q\x* en principe le locataire ou le fermier, dont le droit, comme nous l'établissons au n® 385, n'est ni immobilier ni réel, ne sera pas at« teint par le droit de suite qu'engendre l'hypothèque ou le privilège sur
<i) Voy. MM. Dclvincoupt (t. III, p. 173, note 1); Persil {Rég. hyp,, art 2166, n'*S^ et «uiv.); Dalloz {Rép., v» Priv. et Hyp., p. 331, n*> 7 et note 1).
(2) Voy. M. Troplong (n© 777 bis).
(3) Voy. MM. Duranton (t. XX, no217); Taulier (t VII, p, 374); Martou (n» i2l<)f F. Bernât Saiot-Prix {Not. Uiéor., addition au no 8788).
TIT. XVllI. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2166. 471
les immeubles. Le bail, en principe, est un acte d'administration, et, nous le répétons, le propriétaire dont les biens sont affectés hypothé* cairement conserve néanmoins la possession de sa chose et, avec la possession, le droit de la gérer et administrer. L'existence de l'hypothèque ou du privilège ne fait donc pas obstacle à ce que le propriétaire consente des baux, et le droit de suite résultant de l'hypothèque ou du privilège ne Tempéche pas de percevoir le prix de location ou le fermage des baux qu'il a consentis. Telle est la règle ; nous l'appliquons nonseulement aux baux ordinaires, mais encore, comme nous l'avons dit plus haut, aux baux de longue durée {yoy, n® 387), et même, quoique la doctrine et lu jurisprudence soient contraires, à l'emphytéose (voy. n»388)(l).
Mais la règle a ses limites : elles sont posées par la loi du 23 mars 1855 sur la transcription, et résultent de l'art. 2, qui soumet à la transcription « les baux d'une durée de plus de dix-huit années ^^ et de l'art. 3, suivant lequel « les baux qui n'ont pas été transcrits ne peuvent jamais être opposés pour une durée de plus de dix-huit ans » aux tiers qui ont des droits sur Timmeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. Ainsi, les baux qui s'effacent aujourd'hui devant le droit de suite sont tous ceux qui, étant, à raison de leur durée, soumis à la transcription, n'ont pas reçu la formalité. Nous nous sommes expliqué là-dessus, au point de vue du droit de préférence, dans notre conuneotaire de Tart. 2118 {vay. n®' 367 et suiv., et n"" 388, in fine) : les observations que nous y avons présentées trouvent ici leur application.
Ceci dit sur les causes qui donnent lieu au droit de suite, voyons quelles sont les conditions auxquelles ce droit peut être exercé.
III. — 1 118. Sous ce rapport, le droit de suite ne diffère pas du droit de préférence. Ainsi, ce dernier droit n'existe, comme nous l'avons vu dans le commentaire de l'art. 2134, et l'hypothèque ou le privilège (sauf les exceptions déterminées par la loi) ne passent à Tétat de droit actif, ou ne constituent réellement la cause légitime de préférence dont parle Tart. 2094, qu'autant qu'ils ont été rendus publics (voy. suprà, n®* 723 et suiv.); de même, sans la publicité, le droit de suite serait un droit inerte entre les mains du créancier. Il y a mieux : la formalité même qui donne la vie au droit de préférence est cçlle qui viviGe le droit de suite. C'est pour cela, ou du moins c'est l'une des raisons pour lesquelles le droit de préférence et le droit de suite sont présentés souvent comme absolument liés entre eux et comme tellement subordonnés que le créancier déchu du droit de suite serait, par cela même et nécessairement, déchu du droit de préférence. Ceci est une erreur, sans doute ; car nous avons vu déjà (n®* 251 et 318), et nous aurons encore l'occasion de voir, notamment dans le commentaire de l'article 2195, le droit de préférence survivant au droit de suite (2); mais
<1) Voy. cependant Orléans* 10 janv. 1860 tJ. Pal., 1860, p. 135; Dali., 60, 5« 374). (2) Ajoutons aassi que la loi du Si mai 1858 a nettement marqué Tindépcndance
enfin il est vrai de dire, en thèse générale, que les deux droits, parallèles sinon subordonnés, reçoivent la vie d'une seule et même formalité, de la formalité qui donne la publicité au privilège ou à l'hypothèque, et que le droit de suite, à l'égal du droit de préférence, n'existe à Tétat de droit réel que par cette formalité accomplie en temps utile. La règle peut fléchir en quelques circonstances exceptionnelles ; et, sous ce rapport, il a pu être décidé que l'hypothèque non inscrite en temps utile peut encore être opposée à l'acquéreur quand il est établi que la vente n'est que le résultat d'une fraude combinée entre le vendeur et l'acquéreur pour soustraire l'immeuble vendu aux droits du créancier hypothécaire (1) . Mais ceci n'infirme pas la règle dont nous avons maintenant à suivre les applications.
1119. Il y a un point à préciser tout d*abord : c'est Tépoque à laquelle la formalité doit exister pour être réputée accomplie en temps utile. A cet égard , on le sait, des variations nombreuses et notables se sont produites dans la législation dont nous avons exposé déjà les phases diverses (voy. suprà, n~ 309 et suiv.). Rappelons ici que, sous le Code Napoléon, et suivant une fausse donnée combattue plus haut (n«« 252 et suiv.), il fut admis que les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne jouissaient du droit de suite qu'autant que l'hypothèque ou le privilège se trouvaient inscrits au moment où l'aliénation consentie par le débiteur faisait passer le gage hypothécaire des mains de celui-ci en celles du tiers acquéreur; ce fut donc laliénation à elle seule qui, dans cette première phase de la législation, arrêta le cours des inscriptions, même par rapport aux créanciers antérieurs du vendeur. Rappelons ensuite que le Code de procédure, autant et peut-être plus dans rintérét du Trésor que dans l'intérêt des créanciers si compromis par la doctrine, établit un nouvel état de choses par ses art. 834 et 835, et fît ainsi de la transcription des aliénations consenties par le débiteur, une sorte de mise en demeure aux créanciers de prendre inscription. Dans cette seconde phase de la loi , non-seulement la vente consentie par le débiteur n'arrêta pas le cours des inscriptions, mais encore la transcription du contrat ne Tarréta pas sur-le-champ; les créanciers eurent encore , après la transcription , un délai de quinze jours pendant lesquels leur droit subsista tout entier, même vis-à-vis des tiers acquéreurs, et put jouir de toutes ses prérogatives à la seule condition de se produire avant l'expiration du délai. Hais, sans insister davantage sur ces dispositions diverses de la loi , suflBsamment expliquées loe, cit., et qui, d'ailleurs, n'appartiennent plus aujourd'hui qu'à l'histoire de la législation, nous arrivons à la loi du 23 mars 1855, dont Tart. 6
des droits et la survie du droit de préférence au droit de suite : d'une part, par i'a^ ticle 717, où, après avoir dit que le jugement d'adjudication dûment transcrit puip toutes les hypotlièques, le législateur ajoute que « les créanciers n'ont plus d'octm hypothécaire que sur le prix)» ; d'une autre part, par l'art. 772, qui, dans les atiéo»* tions volontaires, permet aux créanciers à hypothèque légale déchus du droit de suite d'exercer le droit de préférence à des conditions et dans des délais déterminés.
(1) Req., 10 avr. 1855 (S.-V., 55, 1, 653; /. Po/., .1850, t. II, p. 30; Dali,, 55, l, i09)*
règle maintenant la situation. « A partir de la transcription, dit cet article, les créanciers privilégiés ou ayant hypothèque, aux termes des 4irt. 2123, 2127 et 2128 du Code Napoléon, ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire. — Néanmoins, le vendeur ou le copartageant peuvent utilement inscrire les privilèges à eux conférés par les art. 2108 et 2109 du Gode Napoléon, dans les qua^ rante-cinq jours de l'acte de vente ou de partage, nonobstant toute transcription d'actes faits dans ce délai. — Les art. 834 et 835 du Code de procédure civile sont abrogés. »
Ainsi, les créanciers ne sont plus exposés, comme nous en avons fait la remarque, au danger, que leur créait le Code Napoléon, de voir leur droit réel se perdre par le seul effet de la vente que le débiteur aurait faite à leur insu; d'un autre côté, ils n'ont pas la latitude que leur laissait le Code de procédure, d'après lequel le droit réel acquis avant la vente, mais non encore inscrit, pouvait apparaître utilement dans la quinzaine qui suivait la transcription : désormais la transcription ellemême arrête le cours des inscriptions (l), sauf Texception faite en faveur de deux privilèges, celui du vendeur et celui du copartageant. C'est le retour, moins ce dernier détail , aux principes établis par la loi du 1 1 brumaire an 7 ; ou plutôt c'est la restitution du Code dans la pensée qui , selon nous , et ainsi que nous avons essayé de le démontrer au n^ 253, avait présidé à sa rédaction. — Quoi qu'il en soit, voyons <:omment et dans quelle mesure la règle s'applique aux diverses hypothèques et aux privilèges.
1120. Quant aux hypothèques, la règle qui subordonne le droit de -suite à Texistence d'une inscription au moment de la transcription de l'aliénation n'est susceptible d'aucune modification : c'est toujours la transcription du contrat en vertu duquel Timmeuble grevé passe aux -mains du tiers acquéreur, qui arrêtera le cours des inscriptions.
Mais la règle est-elle applicable à toutes les hypothèques? Non, la loi -se limite par ses expressions mômes. Déjà, sous le Code de procédure, ^ODt l'art. 834 avait permis à l'hypothèque de se produire utilement au point de vue du droit de suite tant que l'aliénation n'avait pas été rendue publique par la transcription , et même dans les quinze jours qui suivaient la transcription , on admettait que cette disposition n'était pas applicable aux hypothèques légales des femmes, des mineurs et des interdits, parce qu'elle se référait seulement aux art. 2123, 2127 et 2128
(i) Quid lorsque la transcription d*un acte de vente d'immeubles et Tinscrip- -lion d'une hypothèque sur ces immeubles par un créancier du vendeur ont lieu le même jour? L'inscription est valable. Le créancier n'a plus, à la vérité, le délai de quinsaine que lui avaient donné les dispositions maintenant abrogées du Code de procédure (art. 834 et 835). Mais le Jour de la transcription doit être considéré conune lui appartenant tout entier; et c'est le lendemain seulement que commence l'effet de la transcription. Trib. de Bagnères de Bigorre, 24 fév. 1859 (S.-V., 60, 2, 487). Voy. cependant un jugement du Trib. d'Arras, du 5 juill. 1860 (S.-V., 60, 1, 481), d'après lequel la priorité devrait être déterminée d'après le numéro d'ordre du registre du conservateur constatant la remise de l'acte à transcrire et celle du bordereau d'inscription. Comp, MM. Bressolles (sur la loi de 1855, n» 85); Godoffre (/. des av., t. LXXX, <p. 665)); Troplong (7*ran«er., n« 195); Rivière et Huguet (no 202); Rivière et François <n»96).
du Code Napoléon; et, dès lors, que ces hypothèques, quoique non inscrites, suivaient les immeubles du mari ou du tuteur entre les mains des tiers détenteurs. Or l'art. 6 de la loi du 23 mars 1855 implique la même réserve : en effet, de même que Tart. 834 du Code de procédure, il rappelle seulement Tart. 2123, relatif aux hypothèques judiciaires, et les art. 2127 et 2128, relatifs aux hypothèques conventionnelles; de même que cet art. 834, il passe sous silence l'art. 2121, qui a trait aux hypothèques légales. Donc il faut dire aujourd'hui que l'hypothèque légale de la femme mariée, du mineur, de l'interdit, dispensée d'inscription au point de vue du droit de préférence (art. 2135; voy. suprày n®' 746 et suiv.), en est également dispensée au point de vue du droit de suite, et que, sauf le cas prévu par l'art. 8 de la loi nouvelle^ celui où, à la date de l'aliénation que le tuteur ou le mari auraient pu consentir, une année serait écoulée depuis la dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle (voy. suprà, u^* 608 et suiv.), cette hypothèque, quoique non inscrite avant la transcription de raliénation, est opposable au tiers acquéreur. Notre art. 2166, que l'on a parfois invoqué contre cette solution, n'y fait cependant pas obstacle; car cet article parle des créanciers ayant hypothèque inscrite sur un immeuble, ce qui indique, par l'expression même, que la disposition n'en est écrite que pour les hypothèques soumises à la formalité de l'inscription (l).
Ainsi , de toutes les hypothèques énumérées et définies par le Code dans les art. 2 1 1 6 et 2 1 1 7 , seule l'hypothèque légale de la femme mariée, du mineur, de l'interdit, jouit du droit de suite indépendamment de l'inscription (sauf ce que nous dirons à l'art. 2194, en nous occupant de la purge); toutes les autres hypothèques doivent donc, pour rester attachées à l'immeuble et le suivre dans les mains du tiers acquéreur auquel il serait transmis par le débiteur, se trouver inscrites avant la transcription de Taliénation. Telle est la règle, et elle s'applique nonseulement aux hypothèques /udictaire^ et conventUmnelleSy mais encore à rbypothèque légale de TÈtat, des communes et des établissements publics. Car, si le principe, même pour cette dernière hypothèque comme pour celle de la femme mariée, du mineur et de l'interdit, est jposé dans l'art. 2121, auquel ne se sont référés ni l'ancien art. 834 du Code de procédure ni l'art. 6 de la loi du 23 mars 1855, il n'en est pas moins vrai que cette hypothèque, à la différence de celle de la femme mariée, du mineur et de Tinterdit, n'est pas dispensée d'inscription (voy. suprày n" 726) : elle tombe donc directement sous la disposition
(1) Conf. Agen, 25 mars 1657 (S.-V., 57, 2, i32; /. Pal, 1858, p. 212); Toulouse, 12 juin 1860 (S.-V., 60, 2, 546; Dali., 61, 2, 35; J. PaL, 1861. p. 395).— Koy. aussi, en ce sens, Caen, 23 août 1839 (S.-V., 40, 2, 111). — Junge : BAM. Tarrible (Rép.. v» Tranacript.); Durauton (t. XX, qo391); Carré et Chauveau (L. de laprœ.cfv., quest. 2496 quinq); Zacbaris (t. U, p. 150 et note 4); Benecli (fhi Droit de préf., p. 147, à la note); F. Berriat Saint-Prix (Nol. théor., n» 8788); Seligman (I. Il w» 1858, no 79). — Voy, cependant Dijon, 14 déc. 1840, et Bourges, 23 mars 1841 (S.-V., 41, 2, 128; /. PaL, 1841, t. II, p. 676), et MM. Troplong (n» 778 quat.) et IHstit (De$ Surench., p. 313).
TIT. XViU. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2166. 475-
de notre art. 2166, et, dès lors, Tefficacité en est subordonnée, à l'égard des tiers acquéreurs (droit de suite), non moins qu'à Tégard des. créanciers (droit de préférence), à l'existence d'une inscription priseen temps utile, c'est-à-dire, lorsqu'il s'agit du droit de suite, avant la transcription du contrat qui a fait passer l'immeuble aux mains du tiers, acquéreur.
1121. Quant aux privilèges, la règle leur est applicable également. Ceci paraît avoir été mis en doute, et la raison de douter a été prise du texte même de la loi. Notre article, a-t-on dit, consacre le droit desuite en faveur des créanciers a ayant privilège ou hypothèque inscritesur un immeuble » ; ce sont donc les créanciers hypothécaires seulement qui , dans les termes de la loi , sont obligés d'avoir leur hypothèque inscrite pour jouir du droit de suite. Mais ce n*était qu'une équivoque à laquelle le texte même ne se prêtait pas ; car l'adjectif, employéau féminin uniquement parce qu'il suit le mot hypothèque, se réfèreévidemment aux deux substantifs qui le précèdent (l). Quoi qu'il ea soit, tous les doutes avaient dû céder devant le Code de procédure, doot lart. 835 (maintenant abrogé) obligeait les créanciers privilégiés, non moins que les créanciers hypothécaires, à s'inscrire dans la quinzainede la transcription ; et ils ne peuvent pas davantage subsister aujourd'hui en présence de la loi du 23 mars 1855, dont Tart. 6 mentionne expressément aussi les créanciers privilégiés, pour dire qu'ils ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la transcription. La règle est donc applicable aux privilèges. Hais comment et dans quelle mesure? Ceci a besoin d'être précisé.
1 122. Et d'abord, en ce qui concerne les privilèges généraux créés par l'art. 2101, et qui, d'après l'art. 2104, grèvent subsidiairement les immeubles {suprà, n^ 242 et suiv.), la règle leur est applicable de la même manière qu'aux hypothèques. Sans doute ces privilèges ont été formellement dispensés d'inscription par Tart. 2107, et nous avons démontré plus haut que la dispense subsiste même après la loi du 23 mars 1 855 {votj. n* 313) ; mais elle subsiste telle qu'elle a été établie par le Code Napoléon. Or ces privilèges n'ont été dispensés d'inscription qu'aa point de vue du droit de préférence, que règle ou auquel se réfère l'article 2107; la généralité des termes de la loi, soit que l'on s'arrête au texte de l'art. 2166, soit que l'on s'attache à celui de l'art. 6 de la loi nouvelle, ne permet pas de dire que la dispense a été consacrée aussi en^ ce qui concerne le droit de suite. Donc les créanciers de Tart. 2101 ne jouiront pas du droit de suite si leur privilège n'est pas inscrit avant la transcription du contrat qui aurait fait passer aux mains d'un tiers aoquépeur l'immeuble subsidiairement affecté à leur profit (2).
1 123. Relativement au privilège des entrepreneurs et des ouvriers,.
(1) La loi belge da 16 décembre 1851 a cm devoir couper court à la difficulté ensttbêtituànt les mots « privil^ ou hypothèque inscrits » à ceux de notre article. Voy. MM. Delebfcque (Comm. légisL, p. 363) et Martou (t. III, p. 297).
(2) Voy. MM. Delfiocourt (L III, p. 271); Tarrible (fîêp.. to Prir.); Grenier (t. 1!^ ii« 457); PersU (art 2107); Troplong (n» 273); Martou (a« 1245).
4es mesures qui en assurent la conservation doivent, après la loi non- Telle, être remplies au point de vue du droit de suite, comme nous nous en sommes expliqué dans notre commentaire des art. 2106 et suivants {vofj. no* 276 et suiv.). Ainsi, le privilège, soumis qu*il est à la formalité de l'inscription, a-t-il été inscrit avant le commencement des travaux, il est conservé, tant au point de vue du droit de préférence qu'au point de vue du droit de suite. Au contraire, l'entrepreneur ou Touvrier a-t-il négligé d'inscrire le procès-verbal avant le commencement des travaux, le privilège est sans effet, il n'existe même pas; et si l'immeuble réparé ou construit passe des mains du propriétaire dans celles d'un tiers acquéreur, la transcription de la vente met obstacle au privilège tant pour le droit de suite que pour le droit de préférence. Telles sont, comme nous le disons au n® 3 1 ô, les hypothèses qui se présentent habi- 1,uellement.
Mais il peut arriver que la vente ait lieu soit au cours des travaux, soit après l'achèvement des travaux et avant leur réception.
Dans le premier cas, on distinguera si Tacquéreur a laissé continuer les travaux, ou s'il s'est opposé à leur continuation. A-t-il laissé continuer les travaux, il a succédé aux obligations de son vendeur, on peut dire même qu'il a virtuellement traité avec les entrepreneurs ou avec les ouvriers pour la terminaison des ouvrages; par cela même, il n'est pas un tiers vis-à-vis des ouvriers ou des entrepreneurs; et, dès lors, la transcription de son contrat ne saurait purger le privilège de ceux-ci(l). S'est-il opposé à la continuation des travaux, il suffirait, pour la conservation du privilège, tant au point de vue du droit de suite qu'au point de vue du droit de préférence, qu'il y eût, avant la transcription du contrat, inscription du premier des deux procès-verbaux dont parle l'article 21 10. Si Tentrepreneur, dirons-nous avec M. Grenier (2), ne pouvait conserver son privilège qu'au moyen de l'inscription des deux procès- verbaux faite avant la transcription, il y devrait nécessairement renoncer; car, comment ce procès-verbal serait-il inscrit quand il ne peut pas même être rédigé, les travaux n'étant pas encore finis?...
Dans le second cas, c'est-à-dire si la vente a lieu après l'achèvement des travaux, mais avant leur réception, le sort du privilège doit être réglé d'après les circonstances. Sous l'empire du Code de procédure, quand la transcription était une mise en demeure qui donnait au créancier un délai de quinze jours, on pouvait, à tout prendre, décider que Touvrier ou Tentrepreneur qui, au cas proposé, ne s'était pas mis en mesure dans ce délai de quinzaine, encourait par cela môme la déchéance (3). Mais aujourd'hui que la transcription, au lieu d'être une mise en demeure, est l'acte qui arrête le cours des inscriptions, il serait équitable de maintenir le privilège dans tous les cas où l'achèvement des travaux serait séparé de la transcription du contrat de vente par un
<1) Voy, Lvon, 13 mars 1830 (DaU., 31, 2, 193). — Yoy, aussi MU. TropIoQ^ (Qo 321}; Rivière et Hugaet (no 320).
(2) Voy. M. Grenier (iu II, n« 4tO). -^Junge les auteurs cités à la note précédente.
(3) Vùff. M. Troploog {lœ. cit.).
intervalle trop court pour que l'ouvrier ou l'entrepreneur eût pu faire recevoir les travaux et inscrire le procès- verbal de réception (1).
1124. En ce qui concerne le vendeur et le copartageant, la loi du 23 mars 1855 les place, comme on vient de le voir, dans une position tout exceptionnelle : tandis que la propriété est purgée, à l'égard de tous autres créanciers, par le seul effet de la transcription, elle ne Test pas nécessairement à leur égard, et leur privilège peut se produire, même après la transcription , si quarante-cinq jours ne se sont pas^ écoulés depuis que leur créance est née.
Ainsi, pour le copartageant, le droit de suite qu'engendre son privilège se conserve, ou du moins la faculté de prendre inscription à l'effet de conserver le droit de suite subsiste pendant les quarante-cinq jours qui suivent Tacte ou le jugement dans lequel le privilège a pris naissance , et cette faculté peut être exercée nonobstant la transcription^ qui aurait été faite de l'acte ou du jugement dans ce délai. Nous nous sommes expliqué déjà sur cette faveur accordée par la loi au copartageant (voy. suprày n^ 318), et, sans y insister davantage, nous nous bornons à rappeler que la disposition de la loi de 1855 n'a pas abrogé les dispositions du Code Napoléon sur le droit de préférence, et que ce dernier droit, même en supposant la perte du droit de suite par l'expiration des quarante-cinq jours sans inscription, subsisterait, dans les termes que nous avons indiqués lœ, cit., pendant les soixante jours dont parle l'art. 2109 du Code Napoléon.
Pour le vendeur, auquel ce même délai de quarante-cinq joufô est accordé par la loi nouvelle, nous nous référons également aux observations présentées suprà, n®' 261 et 317. Ajoutons seulement ici que I& moyen de conserver le droit de suite vis-à-vis d'un tiers acquéreur auquel l'acquéreur primitif a transmis l'immeuble par lui acquis sera naturellement Vinscripti(m. Nous avons dit, au n® 263, qu'une inscription par le vendeur serait sans objet après la transcription, et qu avant la transcription, toute inscription serait impossible. C'est exact tant qu'il s^agit de conserver le droit de préférence en vue duquel nous avons eu à nous expliquer loc. cit., et nous ne pouvons que maintenir ici les considérations par lesquelles notre proposition est justifiée (2). Mais lorsqu'il s'agit pour le vendeur primitif, se trouvant en présence d'un sous-acquéreur qui a consolidé la propriété sur sa tête en faisant transcrire son contrat, d'assurer ou de conserver le droit de suite en vue duquel la loi du 23 mars 1855 dispose spécialement, on conçoit qu'il en puisse être autrement. Ce n'est plus sur lui-même alors que le vendeur primitif inscrirait son privilège; c'est en réalité contre le sousacquéreur, sur la tête duquel la propriété est consolidée par la transcription qu'il a opérée; il n'y a donc rien d'anormal à admettre le vendeur primitif, dont la vente n'a pas été transcrite, à prendre, pour
(1) Sic : MM. Rivière et Haguet (no 321).
(2) M. Mourlon critique cependant cette proposition avec une énergie extrême {Rev. prat,, X. II, p. i99, 515, 526 et suiv.). C'est poar neTavoir pas ccmprise qu'il s'en est montré trop Rflecté. Voy, aussi M. Verdier (n<> 511).
conserver le privilège à ce point de vue du droit de suite, Vinseription, <\m est précisément la formalité indiquée par la loi de 1 855 ; et il y doit •«tre admis, pendant quarante-cinq jours à partir de la vente, nonobs- 'tant toute transcription d'actes pendant ce délai (1).
D'ailleurs, ceci implique l'idée que, dans le cas de ventes successives d*un même immeuble, la transcription de la dernière ne conserve pas le privilège des précédents vendeurs dont les contrats n'auraient pas été transcrits. Et en efFet, nous estimons, avec la majorité des auteurs et avec la jurisprudence, que le privilège du vendeur se conserve par h transcription du contrat d'où il résulte {suprà, n® 265), et non par celle des contrats ultérieurs, parce que c'est par la transcription du titre même qui a transféré la propriété à Tacquéreur que le privilège du veo- <ieur auquel tout ou partie du prix reste dû reçoit réellement sa publicité même quand la transcription du dernier contrat fait mention des •contrats antérieurs on en relate le substance (2). En est-ilde mêmeper rapport à la transcription considérée comme préliminaire de la purge? Nous nous occupons de ce point dans le commentaire des art. 2181 et 2182 (m/rà, n* 1292).
1 1 25. Il nous resterait à parler des créanciers et légataires deroan- ^dant la séparation des patrimoines. Toutefois, nous l'avons démontré plus haut en commentant les art. 2106 et suivants, le droit de cescréan* ciers et légataires ne peut être considéré comme un privilège ordinaire. -C'est un droit sui generis^ un droit de préférence dépourvu de ce droit *4e suite qui est le complément du privilège sur les immeubles, un droit dont, par cela même, la loi du 23 mars 1855 ne s'est occupée dans aucune de ses dispositions. Nous n'avons donc rien à dire de plus sur la séparation des patrimoines que ce que nous avons expose en traitant •de la conservation des privilèges au point de vue du droit de préférence {voy. suprà, n® 314) (3). Nous y renvoyons le lecteur, et nous passons •au dernier point, que nous avons à préciser pour compléter le commentaire de notre article.
IV. — 1126. Il s'agit de déterminer les conséquences et le but du
(1) Les auteurs en général pensent que ce n*est pas là un terme fatal à l'expii*tion duquel le privilège du vendeur, s*il n'a pas été conservé antérieurement, doin dégénérer en une simple hypothèque en vertu de l'art. !2113. Vay. MM. Aubry et Hta (t. Il, p. 800, note 5); Rivière et François (n» 10^); Rivière et Huguet (n« 365): Mou^ Ion {Exam. cri(.. n*" 31 1 et378); Troplong {Tramer,, n» 279). Voy, cependant M. Flsn- •din {Tramer., n" 109i et suiv.). ^oy. aussi suprà , n® 308. — N'oublions pas, d'ailleurs, que nous sommes ici dans Tliypothëse où le privilège du vendeur ne se troovs pas conservé i défaut de transcription au moment où le sous-acquéreur fait luinn^^oe transcrire son propre contrat. Que si, au contraire, la première vente se troartit transcrite à ce moment, le privilège du vendeur se trouverait par cela seul acquis et •déflftitivement assuré même au point de vue du droit de suito, sans aucune nécessité de if nouvellement. Nous appliquerions ici la solution du n*» 27i : ce serait au souacquéreur à ne pas payer son prix sans exiger la preuve de la libération de son vendeur.
(2) Jugé même que l'inscription d'office prise contre ractuéreur suffit pour cooserver le privilège du vendeur et en untnriscr l'exercice en quelques maius que Tiinmeuble passe ensuite. Re]., iS Juin 1865 (7. Pal., 1865, p. 739; S.-V., 65, 1,298; i)all., 65, 1, iU .
(3) Voy. cependant M. F. Berriat Saint-Prix {NûL Ihéor., no 8511, aux add., al ^ du 23 mars 1855, n» 28).
droit de suite dont notre article pose le principe. Ils sont nettement indiqués par notre article lorsqu'il dit que les créanciers privilégiés et hypothécaires suivent, en quelques mains qu'il passe, l'immeuble sur lequel ils sont inscrits, pour être colloques et payés suivant l'ordre de leurs créances ou inscriptions. La loi montre par là que le droit de suite tend à la réalisation du gage par Texpropriation à la suite de laquelle s*ouvrira l'ordre où les créanciers inscrits se feront colloquer.
Par là se trouve suppléée, dans notre régime hypothécaire actuel, Taction en déclaration d^hypothèque qui était admise et pratiquée sous notre ancienne jurisprudence. Quand 1 hypothèque était secrète, il fallait nécessairement une déclaration publique de son existence pour pouvoir agir par la voie exécutoire contre un tiers détenteur. De là ces actions hypothécaires aboutissant à un jugement qui, après avoir déclaré l'immeuble hypothéqué à la créance, condamnait le détenteur à délaisser Timmeuble pour être saisi et adjugé par décret au dernier enchérisseur (1). Aujourd'hui que les hypothèques et les privilèges n'existent à l'état de droits actifs qu*à la condition d'être publics, il n'est plus besoin d'un jugement qui en déclare l'existence : aussi l'action en déclaration d'hypothèque se trouve-t-elle abolie en tant qu'elle aurait pour objet de faire condamner le tiers détenteur au payement de la créance privilégiée ou hypothécaire (2).
Bien entendu, l'action subsiste toujours, en tant qu'elle tendrait uniquement à l'interruption de la prescription à l'égard des tiers. Il existe pourtant des arrêts desquels il résulte que le créancier dont la créance n'est payable qu'au décès du débiteur n'a pas, pour empêcher la prescription par le tiers détenteur, à exercer contre ce dernier l'action hypothécaire en interruption, usitée autrefois dans une partie de la France et que la loi nouvelle, d'ailleurs, n'a pas conservée (3). Mais on ne saurait aller jusque-là. Marcadé a démontré, dans son commentaire De la Prescription, que cette action d'interruption conserve encore son utilité, et qu'elle peut être formée sous le Code Napoléon, spécialement quand il s'agit d'une créance conditionnelle ou inexigible. La doctrine et la jurisprudence sont généralement fixées en ce sens. (4). Encore une fois, c'est seulement en tant qu'elle tendrait à faire condamner le tiers détenteur au payement que l'action en déclaration d'hypothèque est maintenant abolie. Le droit de suite y supplée en ce qu'il permet d'agir directement par cette voie de l'expropriation forcée, qui est son but et
(1) Voy. Loyseau {Du Dégnerp., liv. 3, chap.i).
(2) Vo!j. Cass., 15 janv. 1808^ ReJ., 6 mai 18H ; Nîmes, 18 nov. 1830 (S.-V., 3!» 2, 146; Dali., 31, 2, Ut; /. Pal., à leur date). Voy. aussi MM. Persil (art 2180, n«» 42); Grenier (n° 329); Troplong (n» TÎO bis). — Voy. cependant Paris, 13 no?. 181 1, et Grenoble, 1" juin 1824.
(3) Arrftt de la Cour do cass., du 4 mai 1846, cité par Marcadé (art. 2257, n« 2); Bourges, 19 déc. 1855 (J. />«/.. 1856, 1. 1, p. 33).
(4) Voy., outre les autorités citées par Marradé (/oc. ci/.) : Colmar, 1" déc 1810; Cass., 27 a^r. 1812: Mctx,5août1823; Grenoble, 10 mars 1827 ; Caen, 23 mars 1847; Besançon, 19 déc 18.55 (S.-V., 48, 2, 760; 56, 2, 299; /. Pal., 1849, 1. 1, p. 338; Dali., 49, 2, 62). Voy. aussi MM. Demante {Ra\ crit., t. IV, p. 455); Mourlon (t. III, p. 516); Aubry et Rsu (t. Il, p. 870, note 3).
sa fin même, et à la suite de laquelle doit s'ouvrir Tordre où les créanciers inscrits se feront colloquer pour être payés suivant leur rang d'inscription.
1126 bis. Sur ce point s'est élevée une difficulté touchant spécialement à retendue de ce droit de suite. Voici Thypothèse. Un ordre s'ouvre à la suite de la réalisation du gage hypothécaire. Le premier créancier inscrit se trouve être un rentier viager, dans l'intérêt duquel, en suivant la pratique habituelle, on met en réserve un capital suffisant dont le détenteur est chargé de payer les intérêts au crédirentier pour les arrérages qui lui sont dus ; et les créanciers venant après celui-ci scol colloques sur la nue propriété de ce même capital, pour le toucher quand il deviendra libre, c'est-à-dire à Textinction de la rente viagère. La question est de savoir si ces créanciers, et plus particulièrement celui qui, à raison de son rang, serait payé le premier sur le capital en tant qu*il serait libre, trouve dans le droit de suite dont son hypothèque est investie la faculté de saisir et faire vendre ce capital, pour s'en faire attribuer le prix jusqu'à concurrence de sa créance, dont il obtiendrait ainsi le payement immédiat. Le Tribunal de la Seine et la Cour impériale de Paris s'étaient prononcés pour Taffirmative. Mais sur le pourvoi dont elle a été Tobjet, la décision a été cassée ; la Cour suprême a pensé que par lattribution qui avait été faite à ce créancier et à ceux qui le suivaient dans Tordre pour recevoir le capital selon leurs rangs, lorsqu'il deviendrait exigible, au fur et à mesure de Textinction des rentes viagères, le droit de tous avait été réglé et consommé; et qu'ils ne pouvaient plus, par voie d'opposition et de saisie-arrêt, faire vendre un capital qui avait cessé d'être la propriété de leur débiteur (l). La solution est, à notre avis, parfaitement juridique. L'indisponibilité momentanée du capital nécessaire au service de la rente est, dans l'espèce, une conséquence du rang des créanciers dans l'ordre d'après lequel doivent avoir lieu les collocations et le payement : les créanciers ne peuvent pas ne pas la subir. Us ont tous accepté des hypothèques dont refficadté était subordonnée à l'extinction de la rente qui les primait toutes; il ne faut pas que Tun d'eux, levant, à son profit, l'obstacle résultant pour tous de l'indisponibilité actuelle du capital, puisse vendre ce capital pour s'en faire attribuer le prix , et par là enlever à ceux qui le suivent dans l'ordre la chance d'être payés aussi en tout ou en partie si la rente venait à s'éteindre du jour au lendemain.
1127. Ceci dit, répétons que le but final, Tobjet unique du droit de suite, c'est l'expropriation. On a parfois avancé que, par l'exercice du droit de suite, le détenteur serait tenu de délaisser ou de payer, ce qui, en mettant le payement ou le délaissement dans l'obligatioa du détenteur, ferait du délaissement ou du payement l'objet même da droit de suite. Ceci n'est point dans la vérité juridique. Il n'y a d'autre obligation, pour le détenteur, que celle de subir l'expropriation : seule-
(1) Cas8., 22 Janv. 1851 (S.-V., 51, 1,5; DaU., 5i, 1, 5; J. Pu/., 1852, 1. 1, p. «)!). — Voy. aussi U. Carette (S.-Y., loc. cit., à la note).
ment, la loi> tenant compte du motif qui fait agir le créancierf lequel motif n'est autre que de recouvrer sa créance, donne au tiers détenteur, outre la faculté de purger dont nous parlerons au chapitre VIK , cette 4iutre faculté, soit d'éviter Texpropriation en payant la totalité de la dette hypothécaire, soit de s'y soustraire en délaissant Timmeuble hypothéqué. (Voy. infrày n' 1129.)
Ainsi, subir l'expropriation forcée, sauf la faculté soit de payer, soit de délaisser, telle est la situation du tiers acquéreur en présence du droit de suite. Cette situation est envisagée sous ses aspects divers dans les articles qui vont suivre, et auxquels nous nous hâtons d'arriver.
2167. — Si le tiers détenteur ne remplit pas les formalités qui seront ci-après établies, pour purger sa propriété, il demeure, par Teffet seul des inscriptions , obligé comme détenteur à toutes les dettes hypothécaires, et jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire.
2168. — Le tiers détenteur est tenu, dans le même cas, ou de payer tous les intérêts et capitaux exigibles , à quelque somme qu'ils puissent monter, ou de délaisser Timmeuble hypothéqué , sans aucune réserve.
2169. — Faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à Tune de ces obligations , chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui Timmeuble hypothéqué, trente jours après commandement fait au débiteur originaire , et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser Théritage.
2170. — Néanmoins le tiers détenteur qui n'est pas personnellement obUgé à la dette, peut s'opposer à la vente de l'héritage hypothéqué qui lui a été transmis, s'il est demeuré d'autres immeubles hypothéqués à la même dette dans la possession du principal ou des principaux obligés, et en requérir la discussion préalable selon la forme réglée au titre Du Cautionnement : pendant cette discussion, il est sursis à la vente de l'héritage hypothéqué.
2171. — L'exception de discussion ne peut être opposée au créant cier privilégié ou ayant hypothèque spéciale sur l'immeuble.
I. 1 1 18. La loi présente ici, dans son ensemble et sons ses aspects divers, la situa-
tion da tien détenteur qui , ne remplissant pas les formalités déterminées pour purger sa propriété, est soumis à l'exercice du droit de suite par les créanciers inscrits. — 1 129. Traosition aux trois partis que le tiers détenteur peut prendre dans cette situation.
II. 1130. Le tiers détenteur a la faculté, pour prévenir ou arrêter l'expropriation,
de payer la dette hypothécaire. En ce cas, il doit payer la totalité de la dette hypothécaire; mais il Jouit des termes et délais accordés au débiteur principal. — 1131. Ainsi, quant aux capitaux non encore exigibles, le tiers détenteur devra les acquitter au fur et à mesure des échéances , à moins que le débiteur principal n'ait perdu le bénéfice du terme par son fait, ou, en sens inverse, qu'il n'ait obtenu un délai de gr&ce. — 1132. Quant aux capitaux exi-
gîbles, le tiers détentear doit les acquitter à quelques sommes qu'ils puisseot monter, avec leurs accessoires, c'est-à-dire les frais et les intérêts; mais, en ce qui concerne les intérêts, il peut invoquer le bénéfice de l'art. 2151. Gootroverse. — 1133. Le tiers détenteur qui a pris ce premier parti a le bénéfice de la subrogation légale vis-à-Tis du débiteur principal, de sa caution et des autres tiers détenteurs. Conséquences et applications. ,111. 1134. Le tiers détenteur a un autre parti à prendre s'il ne yeut pas payer li dette hypothécaire : il peut délaisser l'immeuble hypothéqué. — 1135. Néanmoins le délaissement ne peut être fait lorsque le tiers détenteur doit encore son prix d'acquisition et que les créances inscrites ne s'élèvent pas au-dessus de ce prix, ou même lorsque, les créances étant supérieures, les créancien se contentent du prix et donnent mainlevée de l'inscription. — 1136. Le délaissement est un abandon non point de la propriété, mais de la simple détention et occupation. — 1137. C'est un abandon fait aux créanciers, non pas pour qu'ils retiennent l'immeuble, mais pour qu'ils poursuivent la réalisation du prix. — 1138. Mais quelle que soit la valeur de l'immeuble grevé, et cette valeur fût-elle supérieure au montant des créances privilégiée» ou hypotîiécaires, l'abandon doit être complet et fait sans réserve d'aucune partie de l'immeuble. — 1139. Le tiers détenteur est dans les conditions de la lot, sous ce rapport, si, ayant aliéné une portion de l'immeuble avant l'action des créanciers , il délaisse sans aucune réserve les portions qui lui restent — lliO. De la fin du délaissement, de ses effets et de la capacité requise pour l'efTectuer : renvoi.
lY. llil* Lorsque le tiers détenteur n'use pas de la faculté qu'il a soit de payer, soit de délaisser, il doit subir l'expropriation forcée. — 1U2. Toutefois, les créanciers n'ont le droit de faire vendre l'immeuble qu'autant que la dette est exigible. — lliS. Mais dès qu'il y a dette ou portion de dette exigible, tout eréaneier inscrit ou dispensé d'inscription a le droit défaire vendre rimmeuble sur le tiers détenteur, sans être tenu , quoique cela soit contesté , de donner caution ; — 1 lii. A la condition de faire commandement au débiteur principal, et iommation au tiers détenteur, trente jours avant de poursuivre la vente : peu importe l'ordre dans lequel les deux actes sont faits. Y. 1145. La nécessité du commandement s'induit du principe posé par l'art 673 du Code de procédure. — 1146. Il ne peut être fait qu'en vertu d'un titre exécutoire. — 1147. Ses formes sont celles de l'art. 673 du Code de procédure, et la péremption de l'art 674 lui est applicable : controverse. — 1148. Le tien détenteur a qualité pour opposer le défaut de commandement qui doit êtfe fait au débiteur, et les nullités autres, cependant, que celles de pore forme. YI. 1149. Quant à la sommation, elle est la mise en demeuVe faite au tiers détenteur. — 1150. Il suffit qu'elle soit faite en la forme ordinaire des exploits, et elle ne se périme que par un délai de troii ans écoulés sans poursuites. — 1151. C'est au tiers détenteur lui-môme, ou à ceux qui le replantent s'il est incapable, que la sommation doit être faite : conséquences. YIL .1152. Les poursuites de vente ne peuvent être entamées qu'après trente jwn depuis le commandement ou la sommation. — 1153. Aucun des deux Jonn termes ne doit être compris dans le calcul du délai. YIIL 1154. Si les poursuites commencées par un créancier sont abandonnées, cbsou des autres créanciers peut les reprendre sans avoir à réitérer la sommation; mais il doit réitérer le commandement : controverse. IX. 1155. La vente est poursuivie en la forme des expropriations forcées. X« 1156. Même quand le tiers détenteur n'a usé ni de la faculté de paver la dette ni de celle de délaisser, il peut encore ne pas subir l'expropriation : il peut opposer l'exception de discussion. — 1157. Critique de la loi en ce que l'exception est contraire à la rigueur des principes. — 1158. L'exception est parement dilatoire et procure seulement un sursis. XL 1159. Le droit de l'opposer ne peut être exercé dans tous les cas. -* 1160. Ainsi, 11 n'appartient pas au détenteur qui est personnellement obligé à la dette k un titre quelconque, même comme caution. — 1161. Et il ne peut être exercé vis-i^vis d'un créancier privilégié ou ayant sur l'immeuble une hypothèque spéciale . alors même que cette hypothèque est constituée dans le cas exceptionnel de l'art 2130.
XIL 1162. D'autres conditions encore sont nécessaires pour que l'exception de discussion puisse être utilement opposée par le tiers détenteur. — 1163. U fsnt qu'il reste des biens qui puissent être discutés en la possession soit da débiteur, soit des principaux obligés. — 1164. Il faut ensuite que les immeubles restés en la possession du débiteur ou des principaux obligés soient hypotbé-
qués à la dette môme à Toccasion de laquelle le détenteur est poursuivi : discussion.
XIII. 1165. Le bénéfice de discussion doit être proposé selon la forme réglée au titre Du Cautionnement : application des art. 20Î2, 2023, 2024.
XIY. 1166. Indépendamment de l'exception de discussion , Taneienne Jurisprudence en avait admis quatre autres en faveur du détenteur : renvoi. — 1167. L'exception do garantie doit encore lui* être réservée; — 1168. Mais non l'exception eedendarum actionum : controverse.
I. — 11 28. Tout tiers détenteur qui acquiert la propriété totale ou partielle d'immeubles affectés hypothécairement a deux partis à prendre entre lesquels il est absolument libre de choisir : il peut, en remplissant les formalités de la purge, libérer les immeubles ou les portions dlmmeubles par lui acquis des privilèges et des hypothèques qui les grèvent; ou, à défaut, subir les poursuites des créanciers dont le gage hypothécaire est, en tout ou en partie, passé entre ses mains. Nos articles décrivent ici, dans son ensemble et sous ses aspects divers, la situation du tiers détenteur qui , ne remplissant pas les formalités de la purge dont nous traitons aux chapitres VllI et IX, reste soumis aux poursuites des créanciers.
Cette situation, dans les tei-mes de notre article, présente trois aspects divers. Accidentellement tenu à cause de Timmeuble grevé, mais uniquement parce qu'il en est actuellement détenteur, Tacquéreur peut éteindre les hypothèques et les privilèges en payant la totalité de la dette hypothécaire, et, par ce moyen, conserver Timmeuble sans en pouvoir être évincé du chef des créanciers ; — en second lieu, et précisément parce qu'il n'est assujetti au payement que comme détenteur et à raison de sa détention, l'acquéreur peut délaisser Timmeuble aux créanciers de qui émane la poursuite, et, par là, se trouvera Tinstant même libéré ; — en6n, si Tacquéreur n'use ni de l'une ni de l'autre faculté qu'il a de payer ou de délaisser, tout créancier hypothécaire ou privilégié, pourvu qu'il soit inscrit, sauf les exceptions déterminées, a le droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué ou grevé de privilège. Si nous ajoutons maintenant que, dans ce dernier cas^ l'expropriation n'est pas nécessairement inévitable, et que le tiers détenteur peut, selon les circonstances, l'écarter provisoirement ou définitivement en opposant certaines exceptions, et notamment l'exception de discussion à l'action du créancier, nous aurons résumé la situation telle que nos articles en présentent l'ensemble.
11 29. Nous allons la reprendre dans ses détails; mais, auparavant, nous rectifierons dans le texte quelques expressions inexactes ou au moins équivoques ; non pas qu'avec la majorité des auteurs nous reprochions à ce texte d'avoir mis avant l'obligation prétendue de délaisse! celle de payer, et de n'avoir pas compris, comme on a coutume de le dire, que, la conclusion étant dirigée contre la chose et non contre la personne dans toute action réelle, il fallait consacrer en faveur du créancier le droit de demander au tiers détenteur, non pas le payement de la dette, ce qui n'est pour celui-ci qu'une faculté, mais le délaisse-
484 EXPLlCiTlON DU CODE NAPOLÉON. LIY. Ili.
ment de la chose, ce qui serait principalement son obligation (1). Après les observations présentées au n® 1127, nous savons que le délaissement de la chose n'est , pas plus que le payement de la dette, dans Vobligaiion du tiers détenteur, Tun aussi bien que l'autre étant infaaUiate : il n'y avait donc pas plus de raison pour dire que le tiers détenteur qui ne purge pas est tenu de délaisser Timmeuble sinon de payer la dette, que pour dire, à l'inverse, qu'il est tenu de payer sinon de délaisser. Mais ce que nous reprochons à nos articles, c'est d'avoir dit que le tiers détenteur qui ne remplit pas les formalités de la purge est obligé à toutes les dettes hypothécaires, sauf les termes et délais accordés au débiteur originaire, et, par là, d'avoir donné à supposer qu'il y aurait dans la situation deux débiteurs successifs et tenus personnellement, le premier en vertu de l'engagement direct pris par lui envers le créancier, le second, qui serait le tiers détenteur, parce qu'il détient la chose hypothéquée. Dans la vérité du régime hypothécaire, il y a ici un seul débiteur personnel : c'est le débiteur direct, que nos articles qualifient improprement de débiteur originaire. Quant au tiers détenteur, il n'est tenu, au point de vue du payement, d'aucune obligation personnelle; et s'il paye, c'est par l'effet unique de sa volonté, pour éviter l'expropriation, qui est la seule conclusion possible de Taction hypothécaire vis-à-vis d'un tiers acquéreur (2).
Ces préliminaires établis, reprenons nos articles dans leurs détails, et voyons successivement quels sont, vis-à-vis des créanciers privilégiés et hypothécaires, les droits et les devoirs du tiers détenteur, soit qu'il paye la dette hypothécaire, soit qu'il délaisse les immeubles grevés, soit enfin qu'il subisse l'expropriation forcée.
II. — 1130. Supposons d'abord que, pour prévenir ou arrêter l'expropriation forcée, le tiers détenteur opte pour le payement de la dette hypothécaire : ses devoirs et ses droits, en ce cas, sont indiqués par les art. 2167 et 2168. Il résulte de ces articles que, de plein droit, par le seul effet des inscriptions {comme le dit la loi pour montrer de plus fort que l'action en déclaration d'hypothèque de Tancienne jurisprudence se trouve maintenant abolie; voy. suprà, n® 1126), le tiers détenteur est tenu d'acquitter les dettes hypothécaires en capitaux et accessoires, c'est-à-dire avec les intérêts, les dépens et les frais. A la vérité, l'ar-
(1) Voy. MM. DelriDCOurt (t III, p. 179, n» 7); Doranton (t. XX, n« 233); Troplong (no 782 et 783); Mourlon {Rép. écrit., t III, p. 516). — Les i^acteun de la loi belge du 16 décembre 1851 ont accueilli ces critiques. Ils ont exprimé, dans la discos-
ils ont dit que « le tiers détenteur est tenu de délamer l'immeuble h^fpoUtéqué $ani réserve, sinon de payer... n Voy. M. Delebecque {Comm. légisL, p. 367). Mais il est à remarquer que les i^acteurs de la loi belge se sont arrêtés en chemin dans leur <8oti« de réformation : le vice prétendu de rédaction qu'ils ont corrigé dans notre art 2168 se trouye encore dans leur art. 99, correspondant à notre art. 2169; le payement y apparaît comme une obligation du tiers détenteur, et il y est maintena au premier rang et avant le délaissement. Voy. M. Delebecque (/oc. cit. et p. 368). (f) Voy. notamment Tarrét de cassation du 27 avril 1812.
ticle 2168, en s'expliquant sur les créances exigibles, ne parle que des intérêts et des capitaux; mais il faut combiner cet article avec le précédent, où il est dit que le tiers détenteur est tenu de toutes les dettes hypothécaires. Or ceci s'entend non-seulement du principal, mais encore des frais et des dépens, qui, aussi bien que les intérêts, en sont les accessoires légaux (1).
Du reste, le payement doit toujojirs être entier et complet, quand même le tiers détenteur n'aurait acquis qu'une portion des immeubles grevés, et quand même la valeur des immeubles dont il est en possession serait inférieure au montant de la dette hypothécaire. D'une part, en effet, l'hypothèque et le privilège, ainsi que nous l'expliquons plus haut, sont indivisibles activement et passivement, en sorte qu'ils subsistent en entier et avec tous leurs effets sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles (art. 2114 -, voy. suprà, n® 835); d'une autre part, le tiers détenteur, bien qu'il ne soit pas débiteur personnel, doit, comme bien-tenant et à raison de sa détention, payer ce que le débiteur personnel devrait payer lui-même.
Mais en même temps que la chose acquise continue de répondre, entre les mains du tiers acquéreur, de la totalité de la dette hypothécaire, celui-ci, lorsqu'il veut libérer sa propriété en payant, jouit des termes et des délais que le créancier avait accordés au débiteur direct (art. 21 68). C'est une application toute naturelle de la règle posée dans Tart. 1186, d'après lequel ce qui n'est dû qu'à terme ne peut être exigé avant Téchéance du terme-, la circonstance que le créancier ici est pourvu d'une hypothèque ou d'un privilège ne saurait, sous ce rapport, ajouter rien à ses droits, alors surtout que les poursuites sont Dirigées contre un tiersqui, s'exécutantà la place du débiteur direct, ne doit pas être traité plus défavorablement que celui-ci.
En résumé donc, les devoirs et les droits du tiers détenteur vis-à-vis du créancier qu'il paye pour éviter l'expropriation , consistent en ceci que, d'un côté, il doit acquitter la totalité de la dette hypothécaire en capital et accessoires, et que, d'un autre côté, il jouit des termes et délais accordés au débiteur principal et personnel. Toutefois, il y a certains points à préciser. %
1131. Ainsi, s'agit-il des capitaux non exigibles, le principe que le tiers détenteur jouit des termes et délais accordés au débiteur amène sans difficulté à conclure que le payement n'est dû qu'au fur et à mesure des échéances (2). Mais si le débiteur direct se trouve en position
(1) Voy. Toulouse, 4 téf. 1829 (S.-t., 29, 2, 196; Dali., 29, 2, 2i3).
(2) Il faut admettre de môme que si Texistence de la dette n'était pas certaine quant à présent, en ce que, par exemple, elle serait subordonnée au résultat d'une liquidation non encore faite, le tiers détenteur devrait obtenir un sursis aux poui^suites. Il a été Jugé, en ce sens, que dans le cas où un héritier, devenu a^udicataire sur licitation d'un immeuble dépendant de la succession non encore liquidée de son auteur, est poursuivi comme tiers détenteur par le mari de l'une de ses cohéritières et coaiinan en biens avec elle, à raison de dettes hypothécaires que celui-ci aurait payées pour le compte de la succession avec subrogation aux droits des créanciers, s'il oppose l'éventualité d'une compensation pouvant résulter de payements de dettes héréditaires qui auraient été effectués par les autres héritiers, il y a Uea de surseoir
de perdre le bénéfice du terme, par exemple s'il est tombé en faillite; OU encore s'il a, par son fait , diminué les sûretés du créander (Code Napoléon, art. 1 188), quelle sera la position du tiers détenteur? Âurat-il, lui, le bénéfice du terme, quand celui auquel il se substitue, en payant, en est lui-môme déchu? Nous ne le pensons pas. On a dit cependant que la cause qui fait déchoir le débiteur du bénéfice du terme n'est relative qu'à lui -, mais que, à l'égard du détenteur, il y a toujours terme accordé, et que, comme il a acheté sous la foi de ce terme, il en doit jouir (1). Toutefois, le motif n'est pas concluant; il ne répond pas à toutes les situations, puisqu'on peut être tiers détenteur autrement que par suite d'une acquisition à titre onéreux. La raison de décider est que le tiers détenteur qui paye pour se soustraire aux poursuites du créancier se substitue pleinement au débiteur principal, et que, par rapport au créancier, les choses, dans ce cas, restent absolument comme si l'immeuble n'avait pas changé de mains. Or le créancier aurait po, nonobstant la stipulation d'un terme, exiger son payement immédiat du débiteur qui serait tombé en faillite ou aurait diminué, par son fait, les sûretés données par le contrat ; donc il peut l'exiger de même contre le tiers détenteur, car la mutation de la propriété ne lui fait perdre aucune des prérogatives qu'il aurait vis-à-vis du débiteur (2).
Mais, par contre, le créancier qui ne perd aucune de ses prérogatives par l'effet de la mutation, ne trouve pas non plus dans la mutation un motif d'améliorer sa position. Donc, si la non-exigibilité de la créance (irovenait non pas d'un terme stipulé dans le contrat fait avec le débiteur, mais de ce qu'un délai de grâce aurait été accordé à celui-ci en vertu des art. 1 244 du Code Napoléon et 1 22 du Code de procédure, le tiers détenteur serait fondé à invoquer le bénéfice de ce délai (3).
1 132. S'agit-il des capitaux actuellement exigibles, il est certain que le tiers détenteur doit les acquitter immédiatement en principal et accessoires, à quelque somme qu'ils puissent monter, et, par conséquent, la somme fût-elle supérieure au prix de l'immeuble. Ceci résulte de notre art. 21 68, et il n'y a là-dessus aucune difficulté. Mais le tiers détenteur doit-il tous les intérêts sans réserve, ou bien doit-il seulement ceux qiû, dans les termes de l'art. 2151, expliqué plus haut {voy. n^' 1013 et suiv.), sont conservés par l'inscription? Ceci a donné lieu, au contraire, à quelques controverses. Des auteurs soutiennent que cet article dispose seulement pour les créanciers entre eux et au point de vue du droit de préférence (4). D'autres, et c'est l'avis vers lequel tend la jurisprudence, estiment que le tiers acquéreur peut invoquer cet article, dont la disposition, selon eux, serait écrite au point de vue du droit de suite non
aux poursuites jusqu'à Tentière liquidation de l'hérédité. Req., 22 juin 1864 (S.-V>i 04, i, 331).
(1) Voy. MM. Duranton (t. XX, n«* 229 et suiv.); Taulier (t. VII, p. 381).
(2) Voy. MM. Delvincourt (t. III, p. 180, note 1); Martou (n» 1252).
(3) Kotf . MM. Grenier (t. II, n« 361); Persil (art 2167, 2168); Zachariv (t. II, p. 806, note 1). Voy. cependant MM. Duranton (t. XX, n» 232) et Taulier (/oc. àt).
(4) Voy. MM. Persil (art. 2151, n» 11); Grenier (t. I, no 101); Zachariœ (t. U, p. <9v, note 2). Voy, aussi Bruxelles, 4 avr. 1806.
moins qu'au point de vue du droit de préférence (1). Nous nous rangeons à ce dernier parti. Le tiers détenteur, qui n'est tenu qu'hypothécairement, ne peut payer que ce qui est hypothéqué sur l'immeuble, c'est-à-dire le montant des charges dont l'existence lui est signalée par l'inscription : l'inscription, en effet, n'est pas moins requise à Tégard du tiers acquéreur qu'à l'égard des créanciers (voy. suprà, n® 1118); elle doit donc fixer la position, tant vis-à-vis de l'un que vis-à-vis des autres. Or, d'après Fart. 2151 , il n'y a d'intérêts ayant hypothèque de plein droit en vertu de Tinscription que pour deux années et pour Tannée courante : le tiers acquéreur n'aura donc à payer, avec le principal des créances exigibles, que les intérêts de deux années et ceux de l'année courante, à moins que le créancier n'ait eu le soin de conserver le surplus par des inscriptions successives et spéciales, le tout dans les termes et suivant les règles exposés plus haut dans notre commentaire de l'art. 2161 {voy. n""* 1022 et suiv.).
1133. Telle est dans ses détails l'obligation imposée par nos art. 2167 et 2168 au tiers détenteur qui arrête ou prévient, en payant la dette hypothécaire, les poursuites en expropriation de la part du créancier inscrit-, tels sont aussi, d'après ces mêmes articles, les droits corrélatifs à cette obligation. Notons cependant que l'obligation et les droits ne sont ainsi réglés que dans les rapports du tiers détenteur avec le créancier qui reçoit son payement. Mais vis-à-vis du débiteur lui-même et de ses cautions vis-à-vis des autres tiers détenteurs , celui qui a payé la dette hypothécaire a le bénéfice de la subrogation légale aux droits du créancier. La subrogation pouvait, avant le Code Napoléon, être demandée par le tiers détenteur qui avait payé la dette hypothécaire; elle lui est accordée aujourd'hui par l'art. 1251, dont le n^ 3 dispose que la subrogation a lieu de plein droit au profit de celui qui, étant tenu avec d'autres ou pour d'autres au payement de la dette, avait intérêt à l'acquitter. Or c'est bien là notre hypothèse; car il est vrai de dire des tiers détenteurs qui ont payé les créanciers inscrits sur l'immeuble dont ils ont acquis la propriété qu'ils sont tenus pour d'autres de la dette hypothécaire, puisqu'ils n'en sont tenus que comme tiers détenteurs; il est vrai de dire également qu'ils avaient intérêt à payer la dette, puisque c'est ie payement qui a procuré la libération de la propriété et, par là, la possibilité de la conserver. C'est donc le cas de l'art. 1251, n® 3 : et il faut conclure, d'une part, qu'en vertu de la subrogation le tiers détenteur peut agir non-seulement contre le débiteur personnel et principal et les cautions , mais encore contre tous autres détenteurs, comme lui, de biens soumis à l'hypothèque (2) ; et, d'une autre part, qu'il est subrogé aux hypothè-
(i) Voy, MM. Dalloz (Priv. et Hup., p. i02, n» 26); Troploog (n» 78S); Uartou n^ 1256) ; Aubry et Rau (t. II, p. 856, note 11). — Junge : Bordeam, 28 fév. 1850 (Dali., 52, 2, 90; S.-V., 51, 2, 188; /. Pal., 1851, t. II, p. 585).
(2) n a même été décidé que le tien détenteur qui s'est libéré sans purger, s'il est poarsniTi par on créancier inscrit, peut, même avant d'avoir payé ce créancier, et, conséquenunent, avant d'être subrogé à tes droits, demander, contre les tiers déten-
ques des créanciers inscrits non^seulement sur Timmeuble libéré, mais encore sur tous autres immeubles également affectés à la sûreté de la créance (1).
Toutefois, le tiers détenteur subrogé aux droits du créancier a-t-il contre celui-ci Texception cedendarum aciionum? La question est examinée tn/rd, n"" 1168.
m. — 1 1 34 . Passons maintenant à la seconde des deux facultés données par la loi au tiers détenteur qui ne remplit pas les formalités de la purge, et nous arrivons au délaissement par hypothèque. Le délaissement n'est pas de l'essence du droit hypothécaire ; on peut dire même qu'il est contraire au principe des conventions. C'est ce que Ton démontrait fort bien dans les discussions sur le régime hypothécaire, où l'une des réformes proposées consistait précisément dans la suppression du délaissement. « Pour venir en aide au tiers détenteur, disait-on, il n'est pas nécessaire de lui offrir un moyen aussi facile de se délier de son acquisition. On doit tout à un acquéreur qui exécute loyalement ses engagements, en payant ou offrant de payer intégralement son priiv on ne doit rien à celui qui regarde son titre comme une lettre morte, et qui ne répond aux poursuites légitimes des créanciers qu'en leur offrant la restitution de leur gage. Les créanciers, avec leurs droits hypothécaires, ont tous les droits de leur débiteur, et, de même que le tiers détenteur ne pourrait pas éviter les poursuites de celui-ci par la restitution de Timmeuble, de même il ne peut pas empêcher celles des créanciers par un délaissement qui, en définitive, n'est pas autre chose qu*une résolution de contrat par la seule volonté de la personne engagée. L'inexécution des contrats est sans doute une juste cause de résolution, mais pour celui envers qui ils contiennent des engagements, jamais pour ceux qui les ont pris. » (2) Les projets présentés, soit par la commission du gouvernement, soit par les commissions du conseil d'État et de l'Assemblée législative, étaient unanimes pour modifier en ce point les dispositions du Code Napoléon par la suppression de la faculté de délaisser ; ils ne différaient entre eux que sur l'étendue de l'obligation du tiers détenteur relativement à la faculté de payer, celai du gouvernement maintenant Tobligation indéfinie consacrée par te Gode, celui du conseil d'État limitant cette obligation à l'exécution par le tiers détenteur de son contrat, et celui de TAssemblée législative z&XTA^9Lni personnellement le tiers détenteur à payer la différence entre
teurs d'autres immeubles également soumis à IMiypothèque du créaDcier pounuivaDt, la fixation de la part contributive de chacun au payement de la créance hypothécaire. Toulouse, 19 féy. 1827 (S.-V., 28, 2, 75; Dali., 28, 2, il). — Voy, aussi Douai, 27 mai 1840 (S.-V., 40, 2, 468), et M. Zacbarie (t. II, p. 211, 212). — V^i. cependant Toulouse, 19 mars 1838 (S.-V., 38, 2, 458).
(1) Ko». Cass., 15 juin 1833 et 21 déc. 1836; Paris, 20 déc. 1834 et 19 dée. 183S (Dali., 33, 1, 142; 36, 2, 79 et 144; S.-V., 33, 1, 81 ; 36, 2, 159 et 161 ; 37, 1, 54). Km. aussi MM. Delvincourt (t II, p. 360, note 7); Touiller (L VU, no 145); Grenier (t II, n» 496); Troplong (n** 359 et 789); Marton (n» 1258). — Koy. cependant Bouifest lOluill. 1829 (Dali., 29, 2, 272).
(2) Vùy, le Rapport de M. Persil (p. 194 et suir.). — lunge les Rapports de MM. Betbmont (p. 116) et VatimesnU (p. 46).
Trr. XYIII. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2167-2171 . 489
le prix de son acquisition et le prix, soit d'une revente volontaire, soit de la vente qui aurait lieu par suite de la saisie immobilière pratiquée sur lui (1).
Quoi qu'il en soit , ces projets n'ont pas abouti , et le délaissement reste comme une faculté donnée au tiers détenteur qui ne remplit pas les formalités de la pui^e, pour se soustraire aux poursuites en expropriation , lorsqu'il ne veut pas les prévenir ou les arrêter en payant la dette hypothécaire.
1135. Néanmoins, il faut prendre garde que le délaissement est autorisé afin que Tacquéreur ne puisse pas, contre sa volonté, être tenu envers les créanciers au delà de son prix , et non pour qu'il puisse , à son gré, se soustraire aux obligations par lui contractées. On ne conclura pas de là sans doute, comme Ta fait M. Delvincourt (2) , que le tiers détenteur doit être admis à délaisser seulement quand il a déjà payé son prix d'acquisition ou tout au moins offert de le payer; car^ ainsi que l'a jugé la Cour de cassation , ce serait rendre obligatoire la purge qui , dans la pensée de la loi , est facultative pour le tiers détenteur (3). Mais on en doit conclure certainement que le tiers détenteur qui doit encore son prix d'acquisition ne peut pas délaisser lorsque les créances inscrites ne s'élèvent pas au delà de ce prix (4). II est de toute raison, dans ce cas, que, au lieu de délaisser, il paye les créan-^ ciers inscrits, ce qui le libérera lui-même en libérant les immeubles. On en doit conclure également que, même dans le cas où les créances inscrites excéderaient le montant du prix encore dû par le tiers acquêtreur, celui-ci ne peut pas être admis au délaissement, si les créanciers se contentent du prix encore dû et donnent mainlevée de leurs inscriptions. Délaisser, dans ces hypothèses, au lieu de payer, ce serait la violation flagrante du contrat d'acquisition. Les créanciers pourraient donc refuser le délaissement ; et le vendeur lui-même aurait qualité pour intervenir et s'opposer : car, ainsi que Ta dit la Cour de cassation , f la simple exécution du contrat par le payement du prix suffisant alors pour libérer l'immeuble et désintéresser les créanciers inscrits, le vendeur, qui a le droit incontestable de poursuivre cette exécution contre l'acquéreur, a nécessairement celui d'intervenir pour contraindre son débiteur à payer le prix convenu et à faire disparaître, par ce payement, toutes les causes d'un délaissement dont rien ne peut plus justifier h nécessité. » (5)
(1) Foy. l'ftrt. 2114 da projet do gonTemement, l'article correspondant dans le projet du conseil d*Etat, et Tart. 2167 dans le projet préparé par la commission de l'Assemblée législative. Voy. aussi la cinquième édition du Commentaire de M. Troplong Bur les Hypothèques (t. IJI, p. 335, à la note).
(S) Voy. IL Delvincourt (L III, note 1 de la page 179).
(3) Réf., 8 août 1816 (Dali., Rèp,, U IX, p. 3i7, note 1). — Junge : MM. Grenier (t. II, p. 50); Troplong (no823); Martou (n»1294).
U) Voy. Bouen, 12 Joill. 1823; Paris, 2 mars 1833; ReJ.; 9 mai 1886 et l** JuiU.
M. Rodière {Rév, de ligiiL, t. VI, p. 469). (5) V^- l'arrêt de rejet du 1*' Juillet 1850, cité à la note précédente.
490 EXPLICATION DU CODE NAPOLÉON. LIV. Ifl.
1 136. Le délaissement n^enlève pas au tiers détenteur la propriété de rimmeuble qu'il délaisse. C'était déjà le principe de rancienne jurisprudence. « Pour ce qui est de Teffet principal , à savoir de raliénation qui peut résulter du délaissement, dit Loyseau, il faut prendre garde que celui qui délaisse rbéritage pour les hypothèques ne quitte pas absolument la propriété, mais seulement il en quitte la simple détention et occupation. » (1) C'est Tun des points par lesquels le délaissem^t se distinguait du déguerpissement, qui, ayant pour objet de se dégager de la rente ou de la redevance foncière assise sur le fonds, consistait dans l'abandon de la propriété. Notre Code consacre virtuellement le même principe, dans Tart. 2173 (voy. infrà, n'* 1195 et suiv.), d'après lequel le délaissement n'empêche pas que, jusqu'à l'adjudication, le tiers détenteur ne puisse reprendre l'immeuble, en payant toute la dette et les frais; c'est là, en effet, une conséquence de l'idée que, nonobstant le délaissement et jusqu'à l'adjudication , le tiers détenteur ne cesse pas d'être propriétaire. Le tiers détenteur qui délaisse ne quitte donc que la simple détention et occupation,
1137. C'est un abandon qu'il fait aux créanciers inscrits, et il ne peut le faire qu'à eux (2). Toutefois ce n'est pas pour que ceux-ci retiennent l'immeuble délaissé ; c'est uniquement pour qu'ils le fassent adjuger, ï l'effet de réaliser un prix sur lequel ils seront payés de leurs créances dans Tordre de leurs inscriptions.
1138. Du reste, l'abandon doit être complet; il doit, selon l'expression de l'art. 2168, être fait sans artcune réserve. Donc, quelle que soit ia valeur de l'immeuble grevé, et cette valeur fût-elle supérieure au montant des créances garanties par les privilèges et les hypothèques, te tiers détenteur n'en peut retenir par devers lui la moindre portion. Le délaissement n'a pour effet de libérer le tiers détenteur qu'à cette condition; si une portion de l'immeuble grevé, si minime qu'elle fût, était retenue, le tiers détenteur, loin d'être libéré, restendt hypothécairement tenu de la totalité de la dette, puisqu'il serait encore détenteur et que l'hypothèque et le privilège, indivisibles de leur nature, subsistent a» 4intier et avec tous leurs effets sur chacune des parties des immeubles affectés.
1139. Toutefois, s'il arrive que le tiers détenteur ne soit plus propriétaire de la totalité de l'immeuble au moment où Tactioa hypothécaire est mise en mouvement, par exemple, parce qu'il en aurait vendu une partie, il est dans les conditions de la loi en délaissant sans réserte les portions qu'il détient encore. Ceci a été pourtant contesté en justice. Dans une espèce où l'acte de délaissement contenait la réserve de quatre pièces de terre que l'acquéreur avait précédemment vendues, on soute-
(1) Voy, Loyseau (Du Déguerpis»., liv. 6, chap. 3, n« 1).
(2) Ma» le créancier dont Thypothèque frappe un immeuble indivis entre le débiteur et d'autres propriétaires ne pouvant exercer son droit sur l'immeuble entier, il s'ensuit que le tiers détenteur sommé de payer ou de délaisser a le droit de demander que l'aflectation hypothécaire soit préalablement limitée à la portion d'immeuble qui appartient au débiteur. Toulouse, 8 avr. 1865 IJ. Pal,, 1865, p. 1021; S.-V., 65, «,266; Dali,, 65, 2, 117).
HT. XVin. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2167-2171 . 491
liait que le délaissement était nul, en ce que non-seulement Tacquéreur ne délaissait pas tout ce qu'il avait acquis, mais encore parce qu'il faisait son délaissement sous une réserve expresse. Mais, d'une part , c'était équivoquer sur les expressions, d'ailleurs impropres, de l'acte : la réserve exprimée signifiait uniquement que Tacquéreur ayant revendu les portions indiquées comme réservées, il n'en pouvait pas faire le délaissement. D'une autre part, c'était ajouter à la loi, car la loi n'a dit nulle part que l'acquéreur devrait nécessairement délaisser tout ce qu'il a acquis, même lorsque, en fait, il n'en a plus qu'une partie; et elle n'a pas dit davantage que, par cela seul que l'acquéreur aurait aliéné une portion quelconque des immeubles dont il avait fait l'acquisition, il serait privé de la faculté de délaisser, et ne pourrait plus s'afiranchir de l'expropriation forcée qu'en payant la totalité de la dette hypothécaire. Il est évident que l'art. 2168, en disposant que le tiers détenteur est tenu de délaisser l'immeuble hypothéqué , sans aucune réserve , a entendu par là l'obliger à délaisser ce qui est en sa possession au moment où le délaissement est eifectué ; et que tout délaissement qui, en fait, ne laisse rien en la possession du tiers acquéreur, doit nécessairement produire la libération, qui est son effet jurid^ue, puisque c'est comme bien-tenant seulement que le tiers acquéreur peut être obligé , et qu'il n'est plus bien-tenant dès qu'il a délaissé tout ce qu'il avait. Ainsi a décidé la Cour d'Orléans, devant laquelle la difficulté était soulevée (1); et en cela elle n'a fait grief en aucune manière aux créanciers, qui, en définitive, restaient avec leur droit de suite, en vertu duquel ils pouvaient agir contre le sous*acquéreur de la même manière qu'ils avaient agi contre l'acquéreur.
1140. Il y aurait à parler maintenant de la forme du délaissement, de la capacité requise à l'effet de délaisser, des exceptions qui limitent la faculté donnée, à cet égard, au tiers détenteur. Mais tous ces points sont réglés par les art. 2172, 2173, 2174 : nous renvoyons donc au commentaire de ces articles (n*''' 1 169 et suiv.), et nous passons au but final, à la conclusion véritable du droit de suite.
IV. — 1141. Lorsque le tiers détenteur qui ne remplit pas les formalités de la purge n'use pas non plus de la faculté qu'il a soit de payer la totalité de la dette hypothécaire, soit de délaisser l'immeuble grevé de privilège ou d'hypothèque, les créanciers inscrits et ceux dont l'hypothèque est dispensée d'inscription {suprà, n® 1120) peuvent manifester leur droit de suite par sa conclusion finale et véritable , qui est l'expropriation forcée. L'art. 2169 dit, en effet, que, « faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l'une de ces obligations (nous disons à l'une des deux facultés de payer ou de délaisser), chaque créancier a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement fait au débiteur originaire (c'est-à-dire au débiteur direct)^ et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette
(1) Voy. Orléans, 28 mai 1851 (/. Pal, 4851, 1 1, p. 562; S..V., 1851, 2, 521; DaU., »52, 2, 135).
exigible ou de délaisser rhérilage. » (1) — Sur quoi nous avons à préciser tout ce qui, d'après les termes de cet article, a trait aux condbtions nécessaires pour que la vente puisse être poursuivie, aux formalités préliminaires, aux délais, et aux formes de la vente même.
1 142. Le créancier n'a le droit de faire vendre Timmeuble sur le tiers détenteur qu'autant que la dette est exigible. Cela résulte des dernières expressions de l'art. 2169, et c'est indiqué par la nature même des choses. En effet, tant que la dette n'est pas exigible, le créancier n'a rien à demander au tiers détenteur : celui-ci jouit du terme accordé aa débiteur direct (art. 2167), et, par cela même, il ne peut, avant que le terme soit échu (sauf le cas de déchéance; voy. suprà, n** 1 131), être poursuivi à raison de Timmeuble, pas plus que le débiteur direct ne pourrait l'être à raison de son obligation personnelle.
1143. Mais dès qu'il y a dette ou portion de dette exigible, Und créancier inscrit, ou dont la créance est dispensée d'inscription, a le droit de faire vendre Timmeuble sur le tiers détenteur. Sous ce rapport, la loi nouvelle s'écarte des principes du droit romain, d'après lequel le créancier premier en rang d'iiypothèque avait seul le droit de faire vendre par autorité de justice les choses hypothéquées, les créanciers ultérieurs ayant seulement le jus offerendi, c'est-à-dire la faculté d'offrir au premier créancier de le désintéresser en le payant, et par là d'acquérir leor subrogation en son lieu et place. Il n'en est plus ainsi d'après notre article : ce droit, d'après les termes mêmes de la loi , est établi en faveur de chaque créancier hypothécaire ou privilégié; tout créancier peut donc l'exercer, quel que soit son rang, fût-il le dernier. Et, pûton su|>> poser qu'à raison de son rang d'hypothèque le créancier n'obtiendra pas une collocation utile lors de la distribution du prix, le droit de poursuivre la vente n'en existerait pas moins. Le contraire a été décidé par la Cour de Rouen, qui avait accueilli une fin de non-recevoir tirée de ce que le créancier ne devant pas être utilement colloque, il était par cda même sans intérêt à poursuivre la vente. Hais la décision a été justement cassée comme contraire à la loi , qui ne subordonne pas le droit qu'elle consacre à la question de savoir si le créancier qui poursuit la vente sera colloque en rang utile, et comme intervertissant Tordre des questions à juger, le rang des créanciers ne devant être fixé qu'après ^l'expropriation (2). G est aussi l'avis de MM. Grenier et Troplong; seulement, ces auteurs pensent que, tout en rejetant Texception, il y aurait lieu d'ordonner que le créancier poursuivant donnerait bonne et valable caution s'il y avait à craindre que les frais de poursuite ne diminuassent inutilement la valeur de l'immeuble (3). Toutefois ce tempérament ^»^»^-™»— ^— ^■^»»^— ^-^^i— ^^— ~"^»»— "^— ^"^— ^^— ■ - 1 1— ^^^^i— «■^^— ^— »— ^i— — ^i»»»»^-^»^— ^— ^j^^— ■^^i^'^'^
(i) La sommation de payer ou délaisser peat être remplacée par des équîraleDls. MeU, ^7 aoAt 1859 (/. Pal., 1861, p. 586). Jugé qu'elle résulte suffisammeni de Is sommation faite au tiers détenteur, avec menace d'expropriation , de notifier aux créanciers son titre d'acquisition, en se conformant aux dispositions de l'art. S18^« riDYOcation de cet article impliquant l'injonction de payer, et la menace d'expropriation impliquant l'injonction de délaisser. Metz, 17 Juill. 1867 (DalL, 67, 2, 151).
(2) Gass., 10 fév. 1818.
(3) Voy, BIM. Grenier (n» 335); Troplong (n** 804 et 805).
même ne nous semble pas acceptable. Il est contraire à l'équité; car, ëquitablement , on ne saurait rendre le créancier responsable de circonstances tout accidentelles qui, pesant plus ou moins sur Tadjudicalion, en pourront laisser le prix au-dessous du chiffre auquel le poursuivant avait espéré le voir monter. Dans tous les cas, il est contraire à la loi; car la loi n'établit aucune différence entre les créanciers, auxquels elle donne indistinctement le droit de poursuivre la vente de leur gage, et, dès lors, elle ne permet pas que les uns soient soumis, pour l'exercice de ce droit, à des conditions dont les autres seraient affranchis (1).
1144. Néanmoins, si aucun créancier, le dernier pas plus que le premier, n'est astreint à cette condition de fournir caution, il est d'autres conditions dont Taccomplissement est exigé de tous, du premier aussi bien que du dernier. Avant d'arriver à la vente, qui est l'objet même de leurs poursuites, ils doivent remplir les formalités préliminaires. Il faut d'abord, comme on le voit par le texte de notre art. 2169^ qu'ils fassent commandement au débiteur principal et sommation au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l'héritage, et c'est trente jours après seulement qu'ils peuvent poursuivre la vente (2). Chacune de ces formalités et conditions donne lieu à des observations particulières; mais avant de les reprendre successivement, il importe de faire remarquer qu'il n'y a rien d'absolu dans l'ordre suivant lequel doivent être faits le commandement et la sommation dont il s'agit dans notre article. Sans doute, l'ordre logique des idées conduit à dire que le commandement qui s'adresse au débiteur principal doit précéder la sommation qui est faite au tiers détenteur, car il est raisonnable qu'avant de mettre ce dernier en demeure, le créancier s'adresse à son débiteur, qui se libérera peut-être de son obligation personnelle, ce qui ne laissera plus de prétexte à l'exercice du droit de suite. Mais, nousje répétons, cet ordre n'a rien d'absolu; et les arrêts, en assez grand nombre d'ailleurs (3), qui y ont attaché une sanction de nullité, y ont mis une rigueur excessive. En définitive, la loi est satisfaite dès que le débiteur personnel et le tiers détenteur sont avertis des poursuites avant la mainmise qui doit conduire à la vente; et s'ils sont avertis l'un et l'autre, peu importe, au fond, lequel l'a été le premier (4). — Ceci dit, venons à nos observations particulières sur le commandement , sur la sommation, et sur le délai de trente jours.
(1) Voy., eo ce sens, MM. DaUoz (Hyp, et Prio., p. 353, n» i, et p. 356); Martoa (n« 1272).
(2) Ces formalités ne sont pas exigées da vendeur qui veut exercer son action résolu toire contre le tiers détenteur. Amiens, i mars 1863 (S.-V., 63, 2, 137; /. PaL, i863, p. 342).
(3) Caen, 9 août 1S2i; Toulouse, 29 Juin 1836; Re]., 2 mars 1840; Nîmes, 10 déc. 1850 et 28 Janv. 1856 (S.-V., 37, 2, 27; 40, 1, 345; J. Pal., 1853, t. II, p. 219; OaU., 51, 2, 205 ; 56, 2, 98); IHf . Persil (art 2169, n» 2); Duranton (t XX, n» 368); Aubry et Rau (t. II, p. 871, note 5).
(i) Riom, 6 août 1842; Amiens, 15 Janv. 1847 (S.-V., 42, 2, 483; /. PaL, 1849, 1. 1, p. 575; Dali., 49, 2, 203); MM. Grenier (n» 341); Zacharie (t. II, p. 207, note 12); Taulier (t. VU, p. 380); Mourlon {Rép. écrit., t III, p. 516); Troplong (n* 791); Martoa (n« 1267); Massé et Vergé, sur ZachitricB (t V, p. 238, note 15).
Y. — 1145. Le commandement est nécessaire, comme nous Tavons dit, pour avertir le débiteur principal des poursuites dont le tiers détenteur est menacé, afin qu'il évite les poursuites à ce dernier, en sacquittant de son obligation personnelle. La nécessité de le faire s'induit d'ailleurs de Tart. 673 du Code de procédure, puisqu'il s'agit en défi* nitive de saisir immobilièrement le gage que le poursuivant doit faire vendre sur le tiers détenteur, et que, d'après cet article combiné avec l'art. 715 du même Code; la saisie immobilière doit être précédée d'un commandement à personne ou domicile, à peine de nullité. {Voy, aussi Code Napoléon, art. 2217.) Toutefois il résulte d'un arrêt de la Cour de cassation que, lorsque la sommation émane des syndics d'une faillite (lesquels ont qualité pour la faire), il n'y a pas lieu, de la part de ceuxci, au commandement que l'art. 2169 prescrit de faire au débiteur originaire, ce débiteur (c'est-à-dire le failli) étant représenté par eux aussi bien que par les créanciers (1).
1146. En principe^ le commandement ne peut être fait qu'en vertu d*an titre exécutoire. Ainsi le créancier dont l'hypothèque est conventionnelle ou judiciaire sera nécessairement en mesure de faire le commandement, puisqu'il a son titre, soit dans un acte authentique (article 2127), soit dans un acte émané del'autorité judiciaire (art. 2123}. Mais il y a certains créanciers dont l'hypothèque existe en vertu d'actes qui n'ont pas ce. caractère ; tels sont, entre autres, le mineur et la femme mariée, qui n'ont pas de titre exécutoire contre le tuteur ou le mari dont les biens sont grevés de leurs hypothèques légales. S'ensuitil qu'ils ne puissent pas faire le commandement dont il s'agit ici? En aucune manière ; seulement, ils devront obtenir contre le débiteur un jugement en vertu duquel ils procéderont ensuite (2).
1147. Et puis, comme à défaut de payement ou de délaissement la poursuite doit se résoudre en saisie immobilière ou expropriation forcée, il s'ensuit que la régularité et la durée du commandement doivent être appréciées d'après les dispositions du Code de procédure (Code Napoléon, art. 2217). — Ainsi, d'une part, et quant aux formes, le commandement fait au débiteur principal est astreint à celles que détermine l'art. 673 de ce Code (3). — D'une autre part, et quant à la pé* remption, le délai en est fixé par l'art. 674 du même Code, d'après lequel, si le créancier laisse écouler plus de quatre-vingt-dix jours entre le commandement et la saisie, il ne peut être procédé à la saisie qu'à la condition par le créancier de réitérer le commandement dans les formes et les délais déterminés.
En ce dernier point, cependant, la solution n'est pas généralement
(1) Rej., 7 juin 1859 (DaU., 60, 1, 21; S.-V., 60, 1, 297; J. Pal,, 1859, p. It33».
(2) Voy. MM. MourloQ {loc, cit.); Martoa (nol262).
(3) Le titre dont, aux termes de cet article, copie entière doit être en tète de Tacte B^entend uniquement de celui qui sert de fondement à la créance. Si donc il s'agit d'une créance résultant d'une ouverture de crédit, il suffît de donner copie du contrat d*on?erture de crédit, et il n'est pas besoin d'y ajouter copie de tous les documents propres à déterminer le chiffre des versements effectués. Req., 25iuiU. 1859 {J* Po^- 1860, p. 272; S.-V., 60, 1, 31 ; DaU., 59, 1, 400).
acceptée. Nombre d'arrêts décident, en effet, que Tart. 674, applicable, en général, au cas d'expropriation poursuivie contre le débiteur princi* pal, ne peut être invoqué pour le cas exceptionnel de l'expropriation du tiers détenteur; que ce dernier cas est réglé d'une manière complète par l'art. 2169, et que cet article ne prescrivant pas de réitérer le commandement dans un délai quelconque, il s'ensuit que le commande* ment, une fois fait, a une durée égale à celle de l'action elle-même (1). Hais cette solution ne saurait prévaloir. La Cour de cassation, qui l'av/iit d'abord admise, l'a rejetée plus tard elle-même; et, en empruntant les termes de son dernier arrêt sur la question, on peut dire : Loin Je présenter un système complet, l'art. 2169 du Gode Napoléon consacre seulement en faveur des créanciers hypothécaires le droit de faire vendre l'iauneuble sur le tiers détenteur; l'art. 2217, rédigé en termes généraux et applicable à tous les cas d'expropriation, porte ensuite que toutes poursuites en expropriation d'immeubles sont réglées par les lois sur la procédure; d'où il résulte que les art. 673 et 674 du Code de procédure civile, sur la forme et la péremption du commandement, sont applicables à la poursuite contre le tiers détenteur comme à la poursuite contre le débiteur direct, parce qu'en effet il y a, dans les deux hypothèses, un créancier qui veut être payé, un débiteur à poursuivre, et des immeubles à faire vendre (2).
1148. D'après une jurisprudence constante, appuyée d'ailleurs sur le texte de notre article, la saisie et la vente de l'immeuble doivent être suivies contre le tiers détenteur lui-même, et non contre le débiteur direct (3) ; il s'ensuit donc que le tiers détenteur a qualité pour opposer le défaut de commandement et arrêter par là les poursuites. Cela se conçoit de soi-même : ces poursuites n'auraient pas eu lieu peut-être ou n'auraient pas eu d objet si le débiteur direct eût été averti, puisqu'il est possible que celui-ci eût désintéressé les créanciers en se^libérant. Par la même raison , le tiers détenteur peut opposer soit la nullité du commandement, en tant que cette nullité aurait sa cause dans le défaut de qualité de la personne à qui l'acte a été signifié, soit la péremption de cet acte (4). Mais on s'accorde généralement à reconnaître qu'il serait absolument sans qualité pour exciper d'une simple nullité de forme (5). Et, en effet, les nullités de cette nature n'intéressent que
(1) V&y. Re]., 9 mars 1836 et 23 man iSil ; Bordeanx, 23 mars 1831 et 29 Juill. 1843; ÂmieDS, lOmai 1837: Limoges, 5 mars 1842 (S.-V., 31, 2, 328; 36, 1, 277; 38, 2, 196; 42, 2,481; U, 2, 199).
(2) ReJ., 16 mai 1843 (S.-V., 44, 1, 283). Voy. aussi Re]., 14 mai 1839 ; Pau, 16 jaill. 1822; Montpellier, 29 doy. 1824; Mmes, 12 féT. 1833 ; Rooen, 8 mars 1839 ; Amiens, 31 déc. 1839; Douai, 14 déc 1840 (S.-V.,39, 1,S69; 2,387; 41, 2, 190et475); Req., 25 noT. 1862 (cité infrà, n« 1150). Voy. aussi MM. Rivière (Jur. de la C. de can., n* 606); Aubry et Rau (t. II, p. 872). Mais voy. M. Troplong (t. IH, n» 790, à la note).
(3) Re]., 25réT. 1806,26 août 1823et4janT. 1837; Rouen, 28 juill. 1807; Poitiers, 18 Janv. 1810; Bordeaux, 8 mai 1832 (S.-V., 33, 2, 62 ; Dsll., 37, 1, 176).
(4) Voy. sur tout cela les arrôts de rejet, déjà cités, des 14 mai 1839 et 16 mai 1843. — Junge : Nancy, 5 mars 1827 ; Nîmes, 6 Juill. 1812 et 10 déc. 1850; Re]., 16 fér. 1852 (Dali., 52, 1, 211; /. Pal., 1853, 1. 1, p. 602, et t. II, p. 219).
(5) Voy. MM. Persil (art. 2169, n» 12); Grenier (t II, n« 343); Troplong (n» 795); TatiUer (t. VII, p. 381).
le débiteur direct auquel le commandement est signifié. Or le débiteor peut vouloir les couvrir par son silence. D'ailleurs la chose importante pour le tiers détenteur, c'est que le débiteur direct soit averti; et les nullités de pure forme dont le commandement pourrait être affecté ne Xont pas que Tacte ne porte pas son avertissement.
VI. — 1149. Après le commandement fait au débiteur vient la sommation , qui doit être adressée au tiers détenteur lui-même. Il est na- •turel, en effet, qu'avant d'être poursuivi à raison de Timmeuble qu'il détient, le tiers détenteur soit mis en demeure d'user de la faculté qu'il a soit de payer la totalité de la dette hypothécaire , soit de délaisser rbéritage, soit même de purger. La sommation dont parle notre article, laquelle se confond avec celle dont il est question à Tarticle 2183 (1), constitue la mise en demeure du tiers détenteur à ce triple point de vue (2).
Mais pourquoi, lorsqu'un commandement est nécessaire vis-à-vis da débiteur direct, une simple sommation suffit-elle à l'égard du tiers détenteur? Quelle est la raison de cette différence? C'est que le comoiaQdément, comme nous venons de le dire, ne peut être fait qu'en verta d'un titre exécutoire {vay. n® 1146), et que le créancier n'a de titrede cette nature que contre le débiteur direct, le tiers détenteur n^étant teaa vis-à-vis de lui qu'à raison de sa détention.
11 50. Cela même montre qu'il suffit, pour la validité de la somnoation, qu'elle soit faite en la forme ordinaire des exploits, c'est-à-dire par un huissier, et qu'elle n'est pas astreinte aux règles relatives au commandement. De là plusieurs conséquences.
D'une part, les formes indiquées par l'art. 673 du Code de procédure ne doivent pas être suivies. Ainsi , il n'est pas nécessaire que l'huissier de qui la sommation émane soit spécialement commis ou muni d'un pouvoir spécial , ni qoe l'exploit contienne copie soit des titres du créancier, soit du commandement fait au débiteur direct, ^oit, lorsqu'il est fait à la requête d'un cessionnaire de la créance inscrite, de l'acte de cession et de la signification de cet acte au débiteur, ni qu'il soit revêtu du visa du maire, etc. (3).
du 6 1807);
xeur en demeure de purger, et que ce n'ett qu'après déchéance de ce droit qu'il pcot ^tre procédé contre lui conformément à notre art 2169. Mais cette doctrine est gén^ ralement repoussée.^ Koy. Bruxelles, 20 oct. 1820, 6 fé^. 1823 et 6 fév. 1825; Mostpetlier, 18 fév. 1824 et 29 nov. 1825; Colmar, 6 déc. 1834; Amiens, 10 mai 1837; Par», 6 oct. 1842 et 17 fév. 1853 ; Angers, 15 nov. 1848 (S.-V., 38, 2, 196; J, Pal., 1843» 1. 1, p. 59; 1849, t. H, p. 74; 1853, 1. 1, p. 435). Voy. aussi MM. Delvincourt (t. Itl, p. 366, note 4); Persil (art. 2169, n» 1); Zacharie (t. II , p. 236, note 4); Duranton (t XX, ]|**239 et 369); Dalloz {Rép., v» Priv. et Hyp., p. 370, n» 11); Mourlon {Rép, écrit, U III, p. 533); Troplong (n"' 793 bis et 916); Martou (n** 1264 et 1411).
(2) Elle est au nombre des actes de procédure dont la nullité doit être proposée Avant toute défense au fond. Toulouse, 12 Juin 1860 {S.-V., 60, 2, 546; /. PaL, 1861, p. 395).
(3) Voy., sur tous ces points, Rouen, 28 fév. 1810; Cass., 16 avr. 1821; U^* 24]anv. 1822; Bourges, 4 Juill. 1824 et 17 avr. 1839; Douai, 18 mai 1836; Bordesus, 8 mai 1832 et 15 mai 1839 ; Paris, 17 janv. 1840; Riom, 6 août 1842 (Dali., 37, 2, l^\
D*aoe autre part, la sommation ne se périme pas par Texpiration des quatre-vingt-dix jours dont parle Tart. 674 du Code de procédure. Quelques arrêts se prononcent cependant en sens contraire (l). Toutefois, c'est une application exagérée de Tart. 674 à un acte qui, n'ayant aucun des caractères du commandement préalable à la saisie, ne peut, d'après une jurisprudence constante, être renfermé dans les conditions de temps qui limitent la durée du commandement (2). Ce n'est pas à dire, pourtant, que la sommation ait une durée illimitée. Il convient de prendre ici pour règle l'art. 2176 {voy,y aux n°' 1209 et suiv., le commentaire de cet article), d'après lequel, si les poursuites commencées ont été abandonnées ^^ndant trois ans, les fruits de l'immeuble hypothéqué sont dus par le tiers détenteur à compter du jour de la nouvelle sommation qui sera faite. Si, après trois ans passés sans donner cours aux poursuites, le créancier n'a pas même le droit de réclamer les fruits sans réitérer la sommation, à plus forte raison ne doit-il plus avoir droit, après ce même délai, de reprendre les poursuites sans faire une sommation nouvelle (3).
1151. Dans tous les cas, c'est au tiers détenteur lui-même (et, s'il est incapable, à ceux qui le représentent) que la sommation doit être faite. Ainsi, l'immeuble est-il entre les mains d'un usufruitier, la sommation s'adressera tant à l'usufruitier qu'au nu propriétaire, à moins que l^hypothèque n'affectç que la nue propriété, auquel cas la sommation n'a pas besoin d'être faite à l'usufruitier, qui est sans qualité pour délaisser la chose hypothéquée. L'immeuble a-t-il été acquis par un mari au nom de la communauté, la sommation s'adressera à lui seul. À-t-U été acquis par la femme autorisée de son mari, elle s'adressera à l'un et à l'autre; etc. (4). VIL — 1152. Lorsque les actes préliminaires dont nous venons de
39, 2, 263; 40, 2, 56; S.-V., 33, 2, 62; 37, 2, 328; 39, 2, 389 et 449; 40, 2, 53; 42, 2, 183).
(t) Voy, notamment Limoges, 24 août 1821.
(2) Voy. Paris, 22 déc. 1819; Nîmes, 20nov. 1822; Poitien, 27 noT. 1833; Bourges, 19 jailL 1841 (Dali., 42, 2, 141; S.-V., 42, 2, 409).
(3) Voy. MM. Grenier (t. II, n» 341); Zacharie (t. II, p. 207, note 13); Aubry et Baa (t. Il, p. 872, note 11); Martoa (n» 1266). — Voy. néanmoins Poitiers, 21 JuilL 1842, arrêt rapporté par les Recueils, ayec Tarrôt de la Cour de cassation du 26]uilU 1843 (Dali., 43, 1, 472; S.-V., 44, 1, 288), qui a rejeté le pourvoi, mais par des considératioDS de fait étrangères à la question. Toutefois, il résulte d'un arrêt ultérieur de la Cour de cassation que le commandement dont nous parlons suprà (n** 1145 et SUIT.) et la sommation dont il s'agit ici sont solidaires, et que lorsque le commandement est devenu inutile par l'expiration des Quatre-vingt-dix Jours, la sommation reste sans efficacité. Req., 25 nov. 1862 (DalL, 63, 1, 209 ; /. Pal., 1864, p. 652 ; S.-V., 63, i, 149).
(4) Voy. Paris, 25 dée. 1808; Bordeaux, 3 fév. 1835 (S.-V., 35, 2, 267). — Voy. aussi Potbier [Orl., tit. 20, n» 32). — Junge : MM. Persil (art. 2169, n» 9); Troplong (n*" 784 bis et 792); F. Berriat Saint-Prix {Not. ihéor., n» 881 7).— D'ailleurs, la sommation faite au tiers détenteur par un créancier dont l'inscription ne contenait pas élection de domicile dans l'arrondissement de la situation des biens a pu être validée si, sur l'opposition du tiers détenteur aux poursuites, et avant l'accomplissement des formalités de la purge, ce créancier a pris une autre inscription régulière. ReJ., 30 nov. 1858 (/. Pal., 1860, p. 512; S.-V., 59, 1, 398). Voy. n- 970 et 1303. En tout cas, la sommation doit désigner d'une manière certaine l'immeuble dont le délaissement est demnodé. Beq., 6JuiQ 1860 (Dali , 61, t, 17] ; S.-V., 61, 1, 356; /. Pal., 186t, p. 80).
498 EXPLICATION DU GODE NAPOLÉON. LIV. ni.
parler sont accomplis, tout n'est pas dit encore. Il faut, comme on Va vu, qu'un délai de trente jours s'écoule avant que les poursuites de vente soient entamées. Là-dessus notre article peut prêter à l'équivoque. Il dit que « chaque créancier a droit de faire vendre, treate jours après commandement fait au débiteur originaire, et sommaim faite au tiers détenteur... », ce qui pourrait être entendu en œ , sens que la préposition après ne régirait que le conrunandement, d'où suivrait que l'intervalle de trente jours ne serait nécessaire qu'entre le commandement et la saisie, et que la sommation viendrait toujours utilement, pourvu qu'elle fût faite avant la saisie, fût-ce même la veille. Mais la raison dit que la préposition après régit la sommation aussi bien que le commandement. En e£fet, la sommation est, pour le tiers détenteur, ce qu'est le commandement pour le débiteur direct : c'est une mise en demeure. Or elle n'aurait pas ce caractère si elle pouvait être faite de manière à ne laisser aucun délai au tiers détentenr pour se consulter et prendre un parti. C'est donc quand trente jours sont écoulés après le conunandement ou après la somnâation, c'est-àdire après celui des deux actes qui a été fait le dernier (voy. suprà, n^ 1144), que le créancier peut, si la mise en demeure est restée sans résultat, entamer par la saisie les poursuites de vente.
1153. C'est une question de savoir si les trente jours indiqua par notre art. 2119 sont la même chose que le mois dont parle l'art. 2183. Nous revenons, dans le commentaire de ce dernier article [infrà, n^ 1298), sur ce point que nous avons d'ailleurs implicitement résola quand nous avons dit que les deux sommations dont il est question aux deux articles se confondent et ne font qu'une {voy. n" 1149). Mais notons, en attendant, que dans le calcul des trente jours dont il s'agit ici ne doivent être compris aucun des deux jours termes. Le dinà quo^ en est naturellement exclu par le mot après dont se sert notre article; et quant au dies ad quem, il est exclu par les termes mêmes de l'art. 1033 du Code de procédure, d'après lequel le jour de l'échéance n'est jamais compté pour le délai général fixé pour les ajournements, les citations, sommations et autres actes faits à personne ou domicile (l).
VIII. — 1154. Lorsque la mise en demeure est restée sans résultat pendant les trente jours, le tiers détenteur ne peut plus s'opposer aux poursuites (sauf néanmoins le droit que lui laisse encore l'art. 2173, comme on le verra au n"^ 1195, de reprendre l'immeuble en payant toute la dette hypothécaire et les frais). Mais si le créancier qui a fait le commandement et la sommation vient à laisser ces actes préliminaires sans leur donner suite, soit parce qu'il a été désintéressé, sdt par tout autre motif, chacun des autres créanciers peut-il prendre ia poursuite sans avoir à les réitérer? L'affirmative est enseignée sans distinction aucune par M. Martou, qui se fonde sur ce que notre article,
(1) Voy. MM. Battur (t. III, n» 5ii); Dsdloz (Rép., v* Pri?. et Hyp., p. 370, n» iî); Troplong (n» 793); Martou (n» 1269). — Voy. cependant MM. DilvÎQCoart (t UI, p. 174, note 3); Grenier (t. II, n« 541).
HT. XVllI. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2167-2171 . 499
«D donnant à chaque créancier indistinctement, après trente jours à partir du commandement et de la sommation restés infructueux, le droit de faire vendre Timmeuble sur le tiers détenteur, implique l'idée que le commandement fait par un créancier profite à tous les autres aussi bien que la sommation (1). Nous admettons sans difficulté que la sommation de purger ne doit pas être réitérée : c'est une mise en demeure sur un droit commun à tous les créanciers inscrits. Mais, par^ nature, le commandement est un acte individuel au créancier, fait pour une somme et pour des causes à lui personnelles. Comment donc rendre commun à Jacques le commandement fait par Pierre? Si le premier créancier a été payé après commandement pour une somme de 3000 francs, comment ce commandement peut-il profiter à un autre créancier de 50 000 francs...? Le système de M. Martou nous semble aller directement contre Tart. 2217 du Code Napoléon, qui veut que toute poursuite en expropriation soit précédée d'un commandement à la requête du créancier. Or ce créancier est celui qui fait vendre, et non celui qui se retire parce qu'il est payé, ou pour tout autre motif. Ce système, en outre, introduit une sorte de subrogation dans les poursuites. Or, d'après le Code de procédure (art. 721 et 724), la subrogation n'est introduite qu'en faveur des saisissants postérieurs à la saisie transcrite; et les saisies postérieures supposent chacune un commandement individuel et antérieur. Il y a là des textes positifs avec lesquels doit être combinée la disposition générale de notre art. 21 69 ; et, par conséquent, nous concluons que, dans le cas donné, si la sommation faite au tiers détenteur par un créancier profite à tous les autres, il n'en est pas de même du commandement, qui, étant un acte essentiellement individuel, doit être réitéré en son nom personnel par tout créancier venant reprendre des poursuites qu'un autre créancier abandonne après s'être préparé à les entamer (2).
IX. — 1 155. 11 nous reste à dire un mot sur la forme de la vente. Cette forme est celle de Texpropriation forcée. Notre article, en disant que chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre l'immeuble hypothéqué sur le tiers détenteur, donne nettement à entendre que la poursuite hypothécaire doit nécessairement aboutir à une vente aux enchères {voy. d'ailleurs infrà, art. 2174, n® 1193). Ainsi, aucun des créanciers ne pourrait être admis à garder la chose pour un prix d'évaluation à fixer par experts, ni à consentir que les immeubles fussent vendus sans les solennités déterminées par la loi. C'est ce que nous avons expliqué au n^ 722.
X. — 1 1 56. Cependant, de ce que le tiers détenteur qui ne remplit pas les formalités de la purge n'use pas non plus de la faculté qu -il a, soit de se libérer en délaissant l'immeuble hypothéqué, soit d'éteindre les hypothèques en payant la totalité de la dette hypothécaire, s'ensuitil qu^il doive toujours et nécessairement subir l'expropriation forcée?
(i ) Voy. M. Martou (o- 1270 et 1271).
(i) Voy., en ce sens, MM. Grenier (t. Il, n» 342); Troplong (a« 795 bis), Voy. atissi Ca^., 30 JaiU. 1822 (DaU., Rép., t. IX, p. 381).
Non : le législateur fait une restriction à la règle qui permet aux créanciers hypothécaires de faire vendre l'immeuble hypothéqué, en autorisant le tiers détenteur, en tant qu'il n*est pas personnellement obligé^ à opposer Texception de discussion ; ou, en d'autres termes, à deman* der qu'avant de saisir et faire vendre l'immeuble par lui acquis, le créancier soit tenu de discuter, c'est-à-dire de faire vendre préalablement les autres immeubles, hypothéqués à la même dette, qui se trouvent encore en la possession du principal ou des principaux obligés, sauf à ce créancier, s'il n'est pas complètement rempli sur le prix de ces autres immeubles, à revenir contre lui, tiers détenteur (art. 2170, 2171).
1157. Quelque équitable qu'elle paraisse, cette exception, il faut le dire, n'est pas dans la rigueur des principes. Car, on Ta vu plus haut, le créancier qui a plusieurs gages n'a nullement à consulter le débiteur pour savoir sur lequel il agira de préférence ; c'est à lui seul que Toption appartient, en vertu de l'indivisibilité du droit hypothécaire (voy. n^ 336 et suiv.). Aussi voit-on que l'exception n'existait pas dans Tan* cien droit romain, d*après lequel le créancier, après avoir mis le débiteur en demeure, pouvait agir à son gré contre lui, ou contre les cautions, ou sur les hypothèques. (L. 10 et 24, C. De Pign. et Hyf] L'exception s'est introduite dans le droit nouveau par la novelte 4 de Justinien ; elle a été admise ensuite par notre ancienne jurisprudence, sinon d'une manière absolue (car plusieurs coutumes l'avaient rejetee], au moins assez généralement (1), et elle s'est maintenue jusqu'à la loi du 11 brumaire an 7, qui l'avait abolie. Le Code Napoléon l'a rétablie sur ce fondement que l'hypothèque, étant rengagement subsidiaire d'un immeuble à la garantie d'une obligation principale, n'est, au fond^ qu'un cautionnement réel ; et que le tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué représentant le fidéjusseur, il doit avoir le bénéfice du drâi commun, qui , en matière de cautionnement, n'oblige la caution qui défaut par le débiteur principal de s'acquitter. Toutefois ce motif manque d'exactitude. « Le Code civil, disait-on en 1849 dans les discussions sur le régime hypothécaire, en proposant de revenir au pni>cipe de la loi de brumaire, le Code civil assimile le tiers détenteur à b caution ; mais l'assimilation est inexacte. Le créancier, en contracttst avec la caution, sait qu'il n'aura contre elle qu'une action subsidiaire, et qu'elle pourra opposer le bénéfice de discussion. S'il ne veut pas être exposé à cette exception dilatoire, c'est à lui d'exiger que la cauiioo renonce au bénéfice de discussion où s'engage solidairement. Le créancier hypothécaire, au contraire, ne contracte nullement avec le tiers détenteur. L'aliénation ne doit pas rendre la situation de ce créancier plus mauvaise, en le soumettant à une épreuve à laquelle il ne serais pas astreint si cette aliénation n'avait pas eu lieu. » (2) — Quoi qu il ^
(1) Voy. Loyseau (iir. 3, ch. 8).
(2) Voy, le Rapport de M. de Vatimesuil (p. i7 et i8). Voy., dans le iDèaies»^»' les Rapports de MM. Persil (p. 157) et Bethmout (p. 117). Ces idées ont prévslaei Belgique ; la loi du 1 6 décembre i 851 a aboli le bénéfice de discassion , dont l'aboUtioDi d'ailleurs, était une cooséquence de la suppression, prononcée par cette loi, des by-
$oit, la loi accorde le bénéfice de discussion au tiers détenteur de Timmeuble grevé de l'hypothèque : il faut donc voir quelle est la nature de cette exception, qui peut Topposer, à qui elle est opposable, quels biens peuvent être préalablement discutés, enfin conmient et en quelle forme i'eiception doit se produire.
1158. L'art. 2170 dit que, pendant la discussion, il est sursis à la vente de l'héritage hypothéqué : cela môme caractérise Texception et en indique la nature. Ce n'est pas évidemment une exception péremp* taire dont le résultat soit d'éteindre l'action ; c'est une exception purement dilatoire, qui, lorsqu'elle est admise, empêche temporairement la vente sur le tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué, mais qui n'afiranchit pas définitivement ce tiers détenteur des poursuites, et, par conséquent, permettra au créancier de les reprendre si, après Texé- «ution des biens qu'il a été renvoyé à discuter, il n'a pas trouvé dans le prix le montant de sa créance. — Ainsi l'exception procure seulement «m sursis.
Ajoutons qu'elle pourrait, selon les circonstances, n'avoir même pas •cet effet : ainsi en serait-il dans le cas où il serait démontré que les biens à discuter sont évidemment insuffisants pour désintéresser lé créancier. Oar, ainsi que l'a dit la Cour de Toulouse dans un arrêt qui consacre ce point de droit, si d'un côté le législateur a voulu que le tiers détenteur pût faire suspendre les poursuites à fin de vente dirigées contre lui en faisant discuter les biens du principal obligé, de l'autre il n'a pu entendre que lorsque l'insuffisance des biens est éyidente, il fût permis 4le multiplier les frais sans nécessité, de faire ainsi dévorer le gage des <^réanciers hypothécaires, et de retarder le payement de leurs créances sans aucune utilité ni pour le débiteur, ni pour le tiers détenteur (1). Mais il faut, on 1^ comprend bien, que l'insuffisance soit certaine et incontestablement établie par les circonstances. Si la moindre incertitude existait sur ce point, il y aurait lieu, puisque l'exception est accordée en principe au tiers détenteuj^, d'ordonner la discussion demandée et de surseoir, en attendant, aiix poursuites à fin d'expropriation.
XI. — 1 1 59. Toutefois, de ce que l'exception est consacrée en principe, il ne s'ensuit pas que la discussion puisse être utilement demandée dans tous les cas ; la loi elle-même y fait des réserves ^n indiquant que tous les tiers détenteurs ne jouissent pas indistinctementdu bénéfice 'de discussion.
1 160. En effet, d'une part, lart. 2170 exprime que le tiers détenteur qui n'est pas personnellement obligé à la dette peui^ sous les conditions déterminées, s'opposer à la vente de l'héritage hypothéqué qui lui a été transmis. Or il résulte de laque tout tiers détenteur qui aurait, à. un titre quelconque, contracté un engagement personnel par rapport à la dette garantie sur l'immeuble par lui détenu, pourrait être pour-
pothèqaes ^nérales. Voy. MSf. Delebecque (Cwnm, légitl., p. 36S, n^SlS); Martoa <n« 127i).
(1) Voy. Toulouse, 30 avr. 1836 (S.-V., 37, 2, 23) . — Junge : HM. Duranton (t. XX, «• 2i6); Troplong (no 802).
stuvi de la même manière que le débiteur principal, et ne jouirait pas du bénéfice de discussion. Nous ne saurions donc admettre ropinionde quelques auteurs d'après lesquels Texception de discussion pourrût étm opposée par le tiers détenteur dont Tobligation personnelle procéderait de ce qu'il aurait cautionné la dette grevant Timmeuble qu'il a ultérieurement acquis. Tel est notamment l'avis de H. Mourlon, et voici le raisonnement qu'il prête à la caution : a En quelle qualité suis- je poursuivie? Est-ce comme caution, comme débiteur personnel? Je vous oppose alors le bénéfice de discussion dont je jouis en ma qualité de caution, conformément à l'art. 2021. Est-ce comme tiers détenteur? J*invoque alors le bénéfice de discussion qui est accordé au tiers détenteur par l'art. 2170. » (l) Mais on aperçoit Téquivoque; le créancier n'aurait pas de peine à la dissiper. Laissons à l'écart Tart. 2021 , répondrait-il ; car il ne s'agit en aucune façon d'une poursuite sur vos biens personnels autres que ceux qui sont affectés de mon hypothèque; je vous poursuis comme tiers détenteur, et uniquement à cause de l'immeuble que vous détenez, lequel est mon gage. L'art. 2170 vous échappe donc aussi, comme Tart. 2021, ou plutôt cet article même vous condamne ; car s*il accorde le bénéfice de discussion au tiers détenteur, c'est à la condition expresse que ce tiers détenteur n'est pas personnellement obligé à la dette : or la condition défaille en votre personne, puisque en même temps que vous êtes tenu réellement à cause de l'immeuble dont vous êtes détenteur, vous êtes tenu personnellement à cause du cautionnement que vous avez consenti (2).
D* autres questions s'élèvent sur le point de savoir quand le tiers détenteur doit être considéré comme personnellement obligé ; mais elles se produisent les mêmes à l'occasion de Tart. 2172, qui enlève au tiers détenteur personnellement obligé la faculté de délaisser, consacrée en principe par l'art. 2168 (voy. suprà, n* 1134), de même que notre article lui enlève le bénéfice de discussion. Nous réunissons ces questions dans notre commentaire de l'art. 2172 (voy. infrà, n*" 1176 et suiv.): si nous avons détaché celle qui précède, c'est que, dans le système que nous avons combattu, on distingue, et, tout en admettant que le dé* laissement n'est pas possible de la part du tiers détenteur qui a eau* tionné la dette {voy, n° 1179), on suppose qu'il peut opposer Texcep* tion de discussion.
1161. D'une autre part, l'art. 2171 ajoute que l'exception de discussion n'est pas opposable au créancier privilégié ou ayant hypothèque spéciale sur l'immeuble.
Il résulte de là, d'abord, que le bénéfice de discussion ne peut être invoqué par le tiers détenteur qu'autant que le créancier poursuit en vertu d'une hypothèque générale, et, par suite, que l'exception, si ellf peut être utilement élevée contre les hypothèques légales et judiciaires, lesquelles sont générales , ne peut jamais 1 être contre l'hypothèque cour ' ' -■ , .. ■■ — *
(1) Voy. M. Mourlon {Rép, écrit., t. III, p. 517).
(2) Voy, MM. Persil (art. 21 70, 2171 , n» 2) ; Dalloz (voy. Priv. et Hyp., p. 3i9, n9 6) j Dupanton (t. XX, no 245); Taulier (t, VU, p. 383)5 Troplong (no 797).
veniionnelle, qui est toujours spéciale. Ceci, d'ailleurs, se conçoit à merveille : lorsque la stipulation affecte spéclalenoent tel immeuble déterminé à la sûreté d'une obligation et fait de cet immeuble le gage direct du créancier, on ne peut enlever à ce créancier son gage spécial ni le contraindre à discuter, même préalablement, d autres biens que celui en considération duquel il a prêté, sans détruire la convention et fausser la loi des parties. Le créancier dont l'hypothèque est conventionnelle ne pourra donc pas être arrêté dans Texercice du droit de suite par Texception de discussion , et cela sera vrai non-seulement dans le cas où l'hypothèque aura été constituée dans les termes ordinaires, mais encore dans le cas exceptionnel de l'art. 2130, où l'hypothèque doit s'étendre à des biens à venir en cas d'insuffisance des biens présents (1). Car, bien qu'elle affecte éventuellement des biens à venir, l'hypothèque, dans ce cas, n'en conserve pas moins son caractère de spécialité, comme nous Tavons démontré dans notre commentaire de ce dernier article (voy. suprà, n^ 685 et suiv.). Seules les hypothèques légales et judiciaires pourront donc être suspendues dans leurs effets par l'exception de discussion ; encore même faudra-t-il qu'elles aient conservé leur caractère de généralité. Si elles ont été réduites dans les termes des art. 2140, 2161 et suivants, bien qu*elles demeurent légales ou judiciaires dans leur constitution et en principe, elles sont spécialisées par la convention (voy. suprà, n^ 542 et suiv. et n^* 600 et suiv.) : notre art. 2171 leur est dès lors applicable.
Il en résulte ensuite que Texception de discussion ne peut jamais être opposée aux créanciers privilégiés. Ceci, du reste, est en réalité une application de la règle établie par rapport aux créanciers hypothécaires, puisque les privilèges sur les immeubles sont presque tous des privilèges spéciaux {voy. art. 2103; suprà, n^* 184 et suiv.). 11 n'en est autrement qu'à l'égard des privilèges de l'art. 2101, lesquels, d'après les art. 2104 et 2105, grèvent la généralité des immeubles subsidiairement (voy. suprà, n® 242). Mais la faveur en même temps que le peu d'importance des créances garanties par ces privilèges expliquent la disposition de la loi qui ne permet pas au tiers détenteur de paralyser, dans les mains des créanciers, Texercice de leur droit de suite.
XII. — 1162. Il ne suffit pas, pour que Texception de discussion paisse être proposée, que le tiers détenteur soit en présence de créanciers munis d'une hypothèque générale et qu'il ne soit pas lui-même personnellement obligé : d'autres conditions encore sont nécessaires. Notre art. 2170 s'en explique clairement lorsqu'il dit que le tiers détenteur peut s'opposer à la vente de l'héritage hypothéqué qui lui a été transmis, s'il est demeuré d'autres immeubles hypothéqués à la même dette dans la possession du principal ou des principaux obligés.
1 163. Ainsi, et tout d'abord, il faut, pour que l'exception de dis-
(1) Voy, MM. Delvincourt (t III, p. 180, note 7); Persil (art. 2170, 2171, n» 4); Dalloz {loc. cit.. n<> 8); Duranton (t. XX, n» 250); Zachariœ (t. Il, p. 209, note 21); Troplong (n» 808); Mourlon {Bép. écrit., t. III, p. 518). — Voy. cependant MM. Tarriblo {Réf., j^ Tiers détenteur); Grenier (n® 326).
cussion soit utilement opposée par le tiers détenteur, qu'il reste en la possession soit du débiteur, soit des principaux obligés, des biens susceptibles d'être discutés. Mais quelle est la portée des mots principaux obligés dont se sert le législateur? Ils comprennent, à notre avis, non*' seulement les codébiteurs du principal obligé, mais encore ceux qui Tont cautionné, et même le tiers qui avait affecté son immeuble à la sûreté de l'engagement pris par le débiteur direct et personnel. £d ceci, pourtant, notre opinion est contredite par quelques auteurs. Les uns contestent la proposition en ce qui concerne les cautions, lesquelles, disent-ils, n'étant tenues qu' aeeessoirement , ne rentrent pas dans les termes de la loi, qui parle des principaux obligés (i)', les autres la contestent par rapport au tiers qui a donné hypothèque pour le débiteur, en ce que, selon eux, on ne peut pas dire que la personne soit engagée quand Timmeuble seul répond de la dette (2). Mais il y a, sous Tun et l'autre rapport, une méprise sur la portée juridique de notre disposition. D*une part, en effet, si, par rapport au débiteur direct, la caution est un débiteur accessoire, il est vrai de dire qu'elle est ellemême débiteur principal ou principalement obligée par rapport au tiers détenteur, en sorte qu'on se trouve ici dans les termes mêmes de la loi (3). D'une autre part, et quant au tiers qui a donné hypothèque sur son immeuble pour garantir l'engagement pris par le débiteur direct , il est clair qu'il est aussi obligé principal dans le sens de notre article; et si son obligation n'est pas personnelle (ce qui, d'ailleurs, n'est pas à considérer dans le cas particulier) , du moins la spécialité de l'hypothèque dont son immeuble est grevé ne lui permet d'élever aucune objection contre le tiers détenteur qui demande à le fmre discuter (4).
1 164. Il faut ensuite que les immeubles restés en la possession du débiteur, de ses codébiteurs solidaires, de ses cautions ou du tiers qui a constitué hypothèque, soient hypothéqués à la dette même à raison de laquelle le créancier exerce ses poursuites contre le tiers détenteur. Donc, si le débiteur n'avait qu'un riche mobilier, ou encore si les immeubles restant en sa possession étaient libres d'hypothèque, le tiers détenteur renverrait vainement le créancier à discuter ces biens. Celuici ne saurait être contraint à abandonner, nfiême provisoirement, le gage sur lequel son hypothèque lui donne un droit de préférence, pour discuter des biens qui n'ont pas de suite par hypothèque ou qui ne sont pas son gage spécial , et sur lesquels il ne pourrait venir que comme les créanciers chirographaires de son débiteur, et en concours avec ces créanciers.
L'exception de discussion ne devrait pas non plus être admise, si les
(1) Voy, notamment M. Dalloz (Rép., vo Hyp. et Priv., p. 348, n«î).
(2) Voy. M. Persil (aru 2170, 2171, n'2).
(3) Voy. MM. Zachariae (t II, p. 208 et note 19); Troplong (n« 800 5m); Hoorion (t. m, p. 518); F. Bernât Saint-Prix (Not. ihéor.. n» 882i). C'était aussi la régie dam notre ancienne jurisprudence. Voy. Loyseau (liv. 3, cbap. 8, n*'6 etsuir.); Despeisses (t. I, p. 403, 404).
(4) Voy. MM. Dalloz {loc. cit., p. 349, no 6); Zacharise (t. Il, p. 208).
TIT. XYin. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2167-2171 . 505
Iriens restés en la possession du principal ou des principaux obligés se ■trouvaient tellement grevés d'hypothèques préférables à celle du créander poursuivant, qu*il parût probable que le produit de la vente dût •être absorbé par les créanciers qui le priment.
Ajoutons enfin que les immeubles restés en la possession du prin- <^ipal ou des principaux obligés, fussent^ils hypothéqués à la sûreté de la dette à raison de laquelle les poursuites sont exercées par le créancier, l'exception de discussion ne serait pas proposable si les immeubles étaient litigieux ou situés hors du ressort de la cour impériale où le payement doit être fait. Ce point est néanmoins contesté (1) ; mais nous le considérons comme résultant nettement de la combinaison de l'art. 2170, qui renvoie au titre Du Cautionnement, avec Tart. 2023, 4*après lequel la caution « ne doit indiquer ni des biens du débiteur principal situés hors de l'arrondissement de la cour impériale du lieu où le payement doit être fait, ni des biens litigieux, ni ceux hypothé- 4iués à la dette qui ne sont plus en la possession du débiteur. » Évidemment le créancier qui agit contre le tiers détenteur ne doit pas être astreint, plus que celui qui agit contre la caution, soit à subir les difficultés et les charges qui pourraient résulter d'une discussion à faire dans un lieu éloigné, soit à soutenir des procès et à en attendre la fin pour recevoir son payement (2).
XIII. — 1 165. Il nous reste à dire quelques mots touchant la forme de l'exception. A cet égard, notre art. 2170 dispose que la discussion •sera requise selon la forme réglée au titre Du Cautionnement.
Ainsi, le tiers détenteur indiquera les biens à discuter et il fera l'avance des fonds (art. 2023), car c'est dans son intérêt que la discussion va être faite par le créancier, qui , d'ailleurs, ne sera en cela que son mandataire. Toutefois le tiers détenteur n'est tenu de faire l'avance des fonds nécessaires que lorsqu'il en est requis par le créancier; il n'y a pas nécessité pour lui d'en faire Toffre (3).
Ainsi encore, l'exception sera proposée sur les premières poursuites dirigées contre le tiers détenteur (art. 2022), car il s'agit ici d'une exception dilatoire dont l'eflet est de suspendre, mais non d'éteindre Inaction du créancier {suprà, n^ 1158), et ces sortes d*exceptions doivent, d'après les lois sur la procédure, être proposées avant toutes défenses au fond (C. proc, art. 186). Mais quel est l'acte qui est à considérer comme constituant les premières poursuites? D'après quelques auteurs, ce serait la sommation de délaisser ou de payer qui doit être faite au tiers détenteur {suprà^ rf H^^)» parce que cette sommation
(1) Vùy. MM. Dalloz {lœ. cit., n» 7). M. Duranton le conteste également, mais en partie, car il soutient que le tiers détenteur peut indiquer les immeubles situés hors tlo ressort de la cour, mais non les immeubles litigieux (t. XX, n» 2i6).
(2) Voy- Bordeaux, 6 août 1833 (S.-V., 34, 2, 5t). — Voy. aussi MM. Delvinconrt (t. III, p. 180, note 6); Persil (art. 2170, 2171, n*» 7); Troplong (n« 801); Mourlon {Rrp. ^éerit., u III, p. 518); F. Berriat Saint^Prix {Not. théor., no 8821).
(8) Casa., 21 mars 1827 (Dali., 27, 1, 182 ; S.-V., 27, 1, 35i), et M. Duranton (t. XX, qo 247). — Voy. cependant Bordeaux, 6 août 1833 (S.-V., 34, 2, 51).
506 EXPLICATION DU CODE NAPOLÉON. LIV. lli.
sert de point de départ à la poursuite en expropriation (1). Toutefois d'autres auteurs disent avec plus de raison que, le créancier ne pouvant faire vendre l'immeuble que trente jours après la sommation, le tiers détenteur est toujours à temps, dans ce délai, de proposer la discussion, et que son exception ne sera couverte que par les poursuites subséquentes faites pour parvenir à la vente de l'immeuble hypothéqué (2). C'est dans cet esprit que sont rendus divers arrêts desquels il résulte que l'exception serait tardivement proposée après l'apposition des placards de la saisie immobilière pratiquée sur le tiers détenteur (3).
Enfin, toutes les fois que le tiers détenteur a fait l'indication des biens à discuter et qu il a fourni les deniers suffisants pour la discussion, le créancier est, jusqu'à concurrence des biens indiqués,' responsable, à regard du tiers détenteur, de la perte de ses biens survenue par le défaut de poursuites, conformément à l'art. 2024, dont la disposition écrite au titre Du Cautionnement est applicable au tiers détenteur (4).
XIV. — 1166. Indépendamment de l'exception de discussion dont nous venons de parler, l'ancienne jurisprudence en avait admis quatre autres, qui sont, d'après Pothier : 1® l'exception à raison des impenses faites à l'héritage ; 2** l'exception à raison des hypothèques antérieures que le tiers débiteur peut avoir sur l'héritage ; 3^ Texception de garantie ; et 4® l'exception cedendarum actionum (5) . Quant à la première de ces exceptions, nous n'avons pas à nous en occuper ici ; elle se rattache à l'art. 2175, dont nous présentons plus loin le commentaire {voy. n^' 11 97 et suiv.}. La seconde a été appréciée plus haut, et nous avons établi qu'elle ne saurait plus être invoquée aujourd'hui (voy. supra, n® 1 144). Restent les deux autres. Doit-on les admettre encore en faveur du tiers détenteur?
1 1 67. L'affirmative n'est pas douteuse en ce qui concerne Texception de garantie. £lle avait lieu lorsque le créancier était personnellement obligé, de quelque manière que ce fût, envers le tiers acquéreur, à la garantie de l'héritage qui lui était hypothéqué ; par exemple, si le créancier était devenu l'héritier du vendeur de qui le tiers acquéreur aurait acquis. 11 est clair que l'exception péremptoire qui résulte de cette situation , bien que nous ne la trouvions écrite ni dans Tart. 2170, ni dans aucun autre, doit néanmoins être admise comme résultant des principes généraux du droit; c'est une application de la maxime : Quem de evictione tenet actio eumdem agentem repellit exceptio (6).
(1) Voy, M. Troplong (no 80! ).
(S) Voy, MM. Persil (art 2170, 2171, n» 9); RoUand de ViUargaes (?• DiscussioD» n» 21).
(3) Voy. Toulouse, 30 avr. 1836; Bordeaux, 6 déc 1839 (S.-V., 37, 2, 23; 40, S, 208).— Voy. encore Bourges, 31 déc. 1830 et 6 déc 1839 (S.-V., 31, 2, 265; 40, 2, 311).
(4) Voii. MM. Duranton (t. XX, no 248); Troplong (no 801); F. Berriat Saint-Prii {Not, fA^r..no8821).
(5) Voy. Potbier (Tr. de Vllyp., chap. 2).
(6) Voy. MM. Persil (art. 217(5, 2171, n» 11); DaUox (fl«p.. voPriy. et Hyp., p.357, 8 4); Troplong (n» 806); Martou (no 1273). — Voy. aussi Pothier (Coût. d'Orléans, lit. 20, n» 41).
1168. Quant à Texception cedenàarum aetionum, c'est tout autre chose. Ceci se rattache à ce que nous avons dit plus haut, à savoir que le tiers détenteur qui paye la dette hypothécaire est subrogé au privilège et aux hypothèques du créancier qu'il a désintéressé {voy. n® 1133). Il faut supposer que le créancier a rendu inipossible la subrogation à sesdroits sur d'autres immeubles également affectés à sa créance; et l'on se demande alors si le tiers détenteur est fondé à opposer Texception cedendarum aetionum; en d'autres termes, s'il peut soutenir que Fimmeuble par lui acquis est désormais affranchi du droit de suite, et qu'il n'en peut pas être exproprié. Dans l'ancien droit, on tenait généralement pour l'affirmative (l). Sous notre droit actuel, la jurisprudence et la doctrine s'en étaient autorisées, et, en présence de l'art. 2037, qui accorde expressément l'exception à la caution, elles avaient admis tout d abord que, nonobstant l'absence d'un texte analogue à celui de l'article 2037, le tiers détenteur peut aussi opposer l'exception, son droit, à cet égard, n'étant pas autre chose que le corollaire du bénéfice de discussion (2). Mais disons que ce système est maintenant battu ei> brèche par la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Et en» effet, il ne saurait se soutenir avec le principe de l'indivisibilité du droit hypothécaire, auquel la Cour suprême rattache toutes ses décisions. Indivisible de sa nature, l'hypothèque subsiste en entier sur tous les> immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles, et les suit en quelque main qu'ils passent. Le créancier inscrit sur plusieurs inmieubles peut donc faire porter son hypothèque sur l'un d'eux, en donnant mainlevée de son inscription sur le surplus; et son droit à cet égard ne peut être modifié ou restreint par la vente que le débiteur aura faite d'un ou de plusieurs de ses immeubles. Vainement on opposerait à ce principe soit celui de la subrogation résultant de Fart. 1251, soit le bénéfice de discussion que consacre l'art. 2170,. D'une part, si ce dernier article accorde au tiers détenteur qui n'est pas personnellement obligé à la dette le droit de discussion , ce droit ne s'applique, aux termes de ce même article, qu'au cas où il est demeuré enti*e les mains des obligés principaux d'autres immeubles affectés à la même dette, et de ce droit de discussion ainsi limité ne peut résulter pour le créancier l'obligation de conserver, en faveur de tout tiers détenteur, et dès le jour de la vente, ses actions et hypothèques sur tous et chacun des immeubles hypothéqués. D'une autre part, la subrogation accordée par l'art. 1251 à l'acquéreur d'un immeuble qui paye le créancier auquel l'immeuble était hypothéqué n'est que la conséquence du payement, et ne peut transmettre au subrogé que les droits qui ap-
Loyseaa [Du Déguerp.,
(1) Voy. Dumoulin {De Usuris, quest. 80, n«* 680 et suiv.); Uv. 2, chap. 8, n» 19); Pothier {De VHyv,, no 104).
(2) Fotf . Poitiers, 18 Juin 1838; Bastia, 2 fôv. 1846 et 22 bot. 1847 (/. PaU, 1846, t. Il, p. 301 » et 1848, 1. 1, p. 145; S.-V., 48, 2, 10; Dali., 46, 2, 109). Foy. aussi Trib. de Villefranche, 7 fé?. 1862, joint à Req., 3 Juin 1863 (S.-V., 64, 1, 355; /. Pal,, 1864, p. 996 ; Dali., 64, 1, 217); et MM. Delvincourt (t. III, p. 142, note 3); Touiller (t VU, n» 172); Ponsot {Du Cautionn., n» 336); Troplong (no789 bis, et Cautionn,, n» 562); Grenier [Hyp*, t II, no 333); Battur (U m, no 509).
partiennent au créancier au moment où la subrogation s'opère; or, ^vant cette époque, le créancier ne pouvait être t^nu de faire des diligences pour conserver les droits éventuels d'un tiers avec lequel il ti'avait pas traité , et avec lequel il pouvait n'avoir ultérieurement aucun rapport; donc, en donnant mainlevée de son inscription ou eu la laissant périmer, il n'a fait qu'user de son droit , et ne peut être responsable envers les tiers détenteurs de l'usage qu'il a fait sans fraude d'un droit légitime. A la vérité, l'art. 2037 déclare que la caution est décbargée lorsque la subrogation aux droits et privilèges du créancier ne peut plus, par le fait de ce créancier, s'opérer en faveur de •la caution ; mais cette disposition, spéciale à la caution, et qui naît de la nature du contrat de cautionnement et de l'engagement tacite pris par le créancier, au moment du contrat, de ne rien faire qui puisse nuire aux droits de la caution contre le débiteur principal, ne peut s'appliquer au tiers détenteur avec lequel aucun engagement n'a été contracté, et qui pouvait, d'ailleurs, en remplissant les formalités prescrites par la loi , échapper au danger de payer deux fois le prix de l'immeuble acquis. Ainsi raisonne la Cour suprême, et sa doctrine, dans laquelle elle a été devancée par quelques auteurs , et dans laquelle d'autres n'hésitent pas à la suivre aujourd'hui, doit amener, ce nous «emble, la fin de la controverse qui dès longtemps existait sur ce point important (1).
2172. — Quant au délaissement par hypothèque, il peut être fait par tous les tiers détenteurs qui ne sont pas persoAneUement obligés à la dette , et qui ont la /capacité d'aliéner.
2173. — Il peut Têtre même après que le tiers détenteur a reconnu Tobligation ou subi condamnation en cette qualité seulement : le délaissement n'empêche pas que, jusqu'à Tadjudication , le tiers détenteur ne puisse reprendre l'immeuble en payant toute la dette et les frais.
2174. — Le délaissement par hypothèque se fait au greffe du tril)unal de la situation des biens ; et il en est donné acte par ce tribunal
Sur la pétition du plus diligent des intéressés, il est créé à l'ioimeubie délaissé un curateur sur lequel la vente de l'immeuble est poursuivie dans les formes prescrites pour les expropriations.
(1) Voy, les arrêts de la Cour de casa, des 22 déc 1846, 17 mars 1852, 18 déc. 185i, et rarrôt de la Goar de Botuves, rendu le 11 juin 1855, sur le renvoi prononcé par ce dernier arrêt. —Junge : Âix, 2i mai 1853 ; Grenoble, 16 juill. 1859 ; Chambéry, 31 août 1861 (S.-V., 47, 1, 86; 52, 1, 427 ; 55, 1, 247, et 2, 636 ; 53, 2, 467 ; 62, 2, 219 ; /. Pal^ 1847, 1. 1, p. 257 ; 1852, t II, p. 5; 1856, 1. 1, p. 11, et t. II, p. 195; 1855, 1. 1, p. 467; i86U p. 538 ; 1862, p. 877 ; Dali., 47, 1, 5 ; 52. 1, 97; 55, 1, 34 ; 54, 5, 724). Voy. aosà MM. Dupret [Rev. franc, et étrang., vol. de 1846, p. 401 et 405); Mourion [Des Sukr, ptrt., p. 528); Gauthier [Den Suhrog., n«' 513 et saiv.); Hartou (n« 1275}; Aalnirec Aau (t. m, p. 510); Massé et Vergé, sur Zacharie (t. V, g 825, note 26); Rivièra (/ar. de la C. de nass., no 603). Vou. encore notre traité du Cautionnement [PeiiU Contr,, t. n, n" 372).
I. 1169. Le légîslatear, retournant id sur ses pas, détermine les conditions, règle la forme, et précise, par une de ses conséquences, la portée du délaissement autorisé en principe par Tart. 2168.
IL 1170. Pour que le détenteur 'puisse faire le délaissement, il faut : 1* qu'il soit capable d'aliéner. La capacité s'apprécie d'après les principes généraux. — 1111. Applications. Du mineur, de l'interdit et de la femme mariée. — 1172. Du tuteur : il peut délaisser avec l'autorisation du conseil de famille ; mai» il n'a pas besoin de l'homologation de la délibération par le tribunal : contro- Terse. *- 1 1 73. Du mari : il peut effectuer seul et sans le concours de la femme le délaissement des conquéts de communauté. — 117i. Des envoyés en possession des biens d'an absent : ils ne peuvent délaisser tant qu'ils n'ont que la possession provisoire. — 117S. De même, le délaissement n'est pas possible lorsque l'immeuble hypothéqué appartient à un négociant failli ou dépend d'une succession vacante. Controverse.
111. 1176. Il faut : 2* que le tiers détenteur ne soit pas personnellement obligé à la dette. — 1177. Ainsi, il n'est Jamais permis à l'acquéreur vis-à-vis du vendeur. — 1178. 11 n'est pas admissible non plus de la part du codébiteur solidaire, de la caution, etc. — 1179. Mais celui qui a donné hypothèque pour garantir la dette d'autrui peut délaisser. — 1180. Secùs pour r acheteur de l'immeuble qui s'est obligé envers son vendeur à payer son prix entre les mains des créanciersinscrits. Controverse. — 1181. Qutd des héritiers purs et simples ou bénéficiaires? — 1182. Des légataires ou donataires universels ou particuliers? Dis» tinctions.
lY. 1183. Le délaissement est un moyen pérempioire. — 1184. Dès lors il peut avoir lieu en tout temps, même après que l'acquéreur a reconnu l'hypothèque volontairement ou judiciairement, pourvu qu'il n'ait fait la reconnaissance qu'enqualité de détenteur; — 1185. Et même après qu'à la suite d'un débat Judi-^ ciaire sur la validité de la constitution d'hypothèque ou sur le droit du a^ander^ il est intervenu un Jugement qui a donné satisfaction an créancier ; — 1186. ...Et même après qu'une procédure de saisie immobilière a été entamée contre le tiers détenteur : controverse; — 1187. Mais non après que le tiers détenteur a notifié son contrat aux créanciers inscrits.
V. 1188. De la forme du délaissement. — 1189. Il se fait au greffe du tribunal de la
situation des biens, qui en donne acte au délaissant. — 1190. Après quoi, et sur la demande de la partie la plus diligente, il est créé un curateur à l'immeuble délaissé. — 1191. La vente est poursuivie dans les formes prescrites pour les expropriations contre le curateur qui représente le débiteur et le tiers détenteur. Conséquences. — 1192. Toutefois, cest à la personne du débiteur que le commandement doit être fait ou réitéré, en supposant que celui qui a dû être fait en exécution de l'art 2169 n'ait pas été donné ou soit périmé.
VI. 1193. Tant que l'adjudication n'a pas eu lieu, la propriété réside sur la tète du . tiers détenteur, nonobstant le délaissement. — 1 194. Il s'en induit que, jusqu'à
l'adjudication, le délaissant peut reprendre l'immeuble en payant les dettes et les frais de la procédure en expropriation. — 1195. Et il suffit que le délaissant offre le payement; la loi ne demande pas un payement préalable, ni même immédiat. ^ 1196. Non-seulement le délaissant peut reprendre spontanément Jusqu'à l'adjudication l'immeuble délaissé, mais encore il peut être contraint à se remettre en possession s'il y avait désistement des poursuites par les créanciers et radiation des inscriptions.
1. — 1169. Après avoir décrit sous ses aspects divers la situation du tiers détenteur qui , ne remplissant pas les formalités de la purge y reste soumis aux poursuites des créanciers, le législateur revient sur ses pas, pour s'arrêter au délaissement, autorisé en principe par Tart. 2168^ (voy. snprà, n~ 1 135 et suiv.). En effet, le législateur indique d'abord, dans les articles dont nous abordons maintenant le commentaire, les conditions dans lesquelles le tiers détenteur doit se trouver pour être admis à effectuer le délaissement ; — puis , sans développer tous les «ffets du délaissement, et réservant pour d*autres articles les effets com-
510 EXPLKUTIOIf DU CODE NAPOLÉON. LIV. III.
muns au délaissement, au payement et à l'expropriation (2175-2178], il précise, par une de ses conséquences, Tidée que le délaissement est un abandon, non pas de la propriété, mais simplement de la possession naturelle; — enfin, il détermine la forme ou la procédure du délaissement. •
Notre commentaire aura pour objet le développement de ces divers points.
II. — 1170. L'une des conditions constitutives de la faculté de «délaisser, c'est d'avoir capacité d'aliéner; Tart. 2172 dit, en effet, que quant au délaissement, il peut être fait par tous tiers détenteurs qui ont la capaoîté d'aliéner : d'où suit que tous tiers détenteurs qui n'ont pas cette capacité sont privés, au contraire, de la faculté de délaisser. Au premier aperçu, on pourrait dire que cette condition n'est pas en rapport avec le caractère propre au délaissement. Nous avons vti déjà {vay, n® 1 1 36), et la loi elle-même va nous montrer encore tout à l'heure (art. 2173), que le tiers détenteur qui fait le délaissement n'en reste pas moins propriétaire de l'immeuble délaissé. Le délaissement n'est donc pas en lui-môme un acte d'aliénation ; et s'il n'est pas un acte d'aliénation, pourquoi demander la capacité d'aliéner en la personne do tiers détenteur qui se détermine à le faire? Pourtant , en y réfléchissant, on s'explique la disposition de la loi sur ce point. Le délaissement, qoi n'est pas en lui-même un acte d'aliénation, prépare cependant l'aliénation et y conduit, puisqu'il aboutit à l'expropriation du tiers détenteur. On conçoit donc que la capacité d'aliéner ait été requise ; et la condition est ici d'autant plus nécessaire que le délaissant, perdant par l'effet du délaissement la possession naturelle, sinon la possession civile, perd par cela même la faculté de suivre et de surveiller les opérations de la saisie et de l'expropriation.
1171. D'après cel^, le mineur et l'interdit, détenteurs de biens hypothéqués, ne peuvent en faire le délaissement, puisqu'ils sont frappés d'une incapacité absolue de disposer et d'aliéner. — Si le tiers détenteur est un mineur émancipé ou un prodigue auquel il a été donné un conseil judiciaire , le délaissement ne peut être fait par eux qu'autant qu'ils sont assistés, le premier de son curateur, l'autre du conseil judiciaire. — Le tiers détenteur est-il une femme mariée , le délaissement de son bien propre ne peut avoir lieu sans l'autorisation du mari ou de ia justice-, et s'il s'agit de fonds constitués en régime dotal, il faut remplir les formalités prescrites par l'art. 1558 du Gode Napoléon. — Tout ceci est sans difficulté.
Mais il y a, sur certains points du moins, quelques incertitudes dans la doctrine, en ce qui concerne la capacité qu'auraient les administrateurs ou mandataires légaux à l'effet de faire le délaissement.
1172. Et d'abord, parlons du tuteur. De ce que le mineur et l'interdit eux-mêmes ne peuvent pas délaisser, s'ensuit-il que le délaissement ne puisse pas être fait en leur nom par leur tuteur? M. Grenier seul s'est prononcé pour l'affirmative, en prétendant qu'il n'y a pas lieu au délaissement par hypothèque toutes les fois qu'il n'y a pas dans le
m. Tmi. DES PRIVILÈGES ET HTPOTHiQIJES. ART. 2172-2174 . 511
tiers détenteur capacité d'aliéner (1). Mais cette opinion, restée d'ailleurs isolée, repose sur une fausse entente de la loi* Si l'art. 2172 exige la capacité d'aliéner dans celui qui fait le délaissement , cela n'exclut en aucune manière l'action du tuteur^ qui peut y au moyen de formalités déterminées, aliéner au nom de son pupille. Toute la question est de savoir quelles sont les formalités à remplir par le tuteur pour dékisser valablement, au nom du pupille, l'immeuble hypothéqué dont celui-ci est détenteur.
Selon la majorité des auteurs , le tuteur devrait , par application des art. 457 et 458 du Code Napoléon, être muni d'une autorisation du conseil de famille homologuée par le tribunal (2). Toutefois, si ces deux articles étaient applicables dans ce cas, il faudrait appliquer aussi Tarticle 459, qui les complète, et dès lors suivre pour la vente les formes déterminées par les art. 953 et suivants du Gode de procédure pour la vente des biens immeubles appartenant à des mineurs. Or ces formes sont incompatibles avec la disposition de la loi qui permet au créancier de saisir et faire vendre Timmeuble sur le tiers détenteur trente jours après le commandement ou la sommation de purger ou de délaisser (voy. suprà, n^ 1152 et suiv.). Donc, si Fart. 459 du Gode Napoléon n'est pas susceptible de recevoir ici son application , c'est que les articles 457 et 458 ne doivent pas non plus être appliqués.
Et, dès lors, où le tuteur trouvera- t-il sa règle de conduite? Évidemment dans Tari. 464 , aux termes duquel « aucun tuteur ne pourra introduire en justice une action relative aux droits immobiliers du mineur, ni acquiescer à une demande relative aux mêmes droits, sans Tautorisation du conseil de famille. » Le délaissement, qui conduit à Taliénation, sans être un acte d'aliénation en lui-même, participe de la nature de l'acquiescement dont il est question dans cet article; à vrai dire, c'est un véritable acquiescement, puisqu'il intervient sur un acte dont l'objet précisément est de sommer le tiers détenteur de payer ou de délaisser. C'est donc à cet article qu'il s'en faut tenir; d'où suit qu'il suffit que le délaissement fait par le tuteur au nom du mineur ou de l'interdit soit autorisé par le conseil de famille, et qu'il n'est pas nécessaire que la délibération soit homologuée par le tribunal (3).
11 73. Quant au mari, il a, sans aucun doute, le pouvoir d'effectuer seul et sans le concours de sa femme le délaissement des conquêts de communauté, parce que la loi, sans confirmer précisément la qualité de maître et de seigneur que la législation ooutumière conférait au mari par rapport aux biens de la communauté, lui donne cependant des droits qui impliquent la faculté de vendre, d'aliéner et d'hypothéquer sans le concours de la femme (G. Nap., art. 1421).
(1) Voy. M. Grenier (t. I, n© 327).
m Voy. MM. Persil (art. 2172, n» i); Battur (t. III, no 482) ; Duranton (t. XX, n« 260) -, Zacharise (t. Il, p. 209, note 24) ; Marteu (n» 1288) ; Aubry et Rau (t. II, p. 881 ).
(3) Voy. MM. Dalloz [Rép., t« Piît. et Hyp., p. 312, n» 5); Troplong (bo 820}; de FréminTille {De la Minor., u I, a» 441 bis).
1174. Les envoyés en possession définitive des biens des absents étant capables, aux termes de l'art. 132 du Gode Napoléon, pour aHiner les biens de l'absent, peuvent par cela même faire le délaissement.
Mais il en serait autrement avant renvoi en possession définitif; jusque-là , et même après l'envoi en possession provisoire, les représentants de l'absent sont simplement dépositaires (art. 125); il leur est interdit d'aliéner et d'hypothéquer les biens de l'absent (art. 128]. Us ne peuvent donc pas non plus faire un délaissement par hypothèque. Disons même qu'ils ne pourraient pas se faire autoriser à délaisser. On admet, à la vérité, que, malgré la prohibition d'aliéner contenue dans l'art. 1 28 , les envoyés en possession provisoire peuvent être autorisés à vendre les biens de Tabsent lorsqu'il y va de l'intérêt de ce dernier ou que Taliénation parait indispensable. Mais on a dit avec raison que le délaissement ne présente jamais ce caractère, l'intérêt de l'absent exigeant, au contraire, que les envoyés en possession provisoire restent dans leur rôle d'administrateurs ou de dépositaires pour surveiller la procédure en expropriation , au lieu de le déserter par un abandon de la possession naturelle (1).
1 175. Par une considération analogue, nous croyons que le délaissement serait également impossible dans le cas où l'immeuble hypothéqué appartiendrait à un négociant failli ou dépendrait d'une succession vacante. Ceci est incontestable et n'est pas contesté pour ce dernier cas; le curateur à une succession vacante est un véritable administrateur; il n'a donc pas qualité pour délaisser; et, ne pouvant pas empêcher le créancier qui exerce son droit de suite d'arriver à ses fins , il n'a qu'à subir l'expropriation forcée.
Il semble que la solution ne devrait pas être contestée davantage dans le cas de faillite. Elle fait pourtant quelque difficulté. Sans doute l'on adniet que le failli lui-même ne peut pas faire le délaissement ; et, en efiet, le jugement qui déclare la faillite emporte pour le failli dessaisissement de l'administration de ses biens, en sorte que les motifs mêmes qui ne lui permettent pas de constituer hypothèque (voy. suprà, n^ 620, 875 et suiv.) lui interdisent le délaissement. Mais quelques auteurs supposent que , sinon le failli lui-même , au moins les syndics définitifs, pourraient délaisser, en ce que, disent-ils, ils ont qualité, d'après l'art. 534 du Code de commerce, pour poursuivre la vente des immeubles du failli (2). Nous répondons que si les syndics définitifs, c'est-à-dire les syndics nommés et maintenus dans les termes de l'article 462, §§ 3 et 4 du Code de commerce modifié par la loi de 1S3S sur les faillites, ont qualité pour vendre les immeubles du failli dans le cas d'union des créanciers auquel se réfère l'art. 534 , c'est uniquement en vue de la liquidation et pour en faciliter les opérations. Or, conclure de la faculté d'aliéner accordée aux syndics dans cette pensée à la faculté
(1^ Votj, M. Martou (n» 1291). — Junge: MM. Grenier (t. I, n* 328); TMploog (no 819).
(2) Voy. MM. Grenier (/oc. cit.)\ DaUoc [Rép., ?• PriT. et Hyp., p. 313, n« 7); TVoplong (/oc. cir.;.
de délaisser, c'est aller en sens inverse de la loi, puisque c'est autoriser les syndics à se rendre étrangers aux poursuites d'expropriation, c'est^ à-dire à déserter une administration qui est précisément l'objet unique de la charge dont ils sont investis.
III. — 1 176. La seconde condition requise pour que le délaissement puisse être effectué, c*est que l'acquéreur de l'immeuble grevé ne sait pas personnellement obligé à la dette. Cela s'induit encore de notre article 21 72, qui, en cela, ne fait que sanctionner une règle résultant de la nature même des choses. Le délaissement devant avoir pour effet de libérer à l'instant môme le détenteur de l'immeuble et de l'affranchir des poursuites exercées par les créanciers privilégiés ou hypothécaires, il serait manifestement sans objet, dès que, comme obligé personnel, le détenteur pourrait encore être recherché et poursuivi sur tous ses biens sans en excepter ceux qu'il aurait délaissés, n Le délaissement du gage, comme l'exprime Loyseau, ne peut pas abolir l'obligation personnelle qui résulte du contrat, et qui a son effet sur tous les biens et sur la personne même du débiteur. » (1) Il est donc tout naturel que celui qui est tenu, non pas seulement comme détenteur, mais encore comme personnellement obligé à la dette, ne soit pas admis à délaisser.
11 77. Ceci posé, il est à peine nécessaire de faire remarquer que le délaissement n'est jamais possible de la part de l'acquéreur vis-à-vis de son vendeur. Ce n est pas comme détenteur que l'acquéreur est tenu envers le vendeur, il est lié par une obligation essentiellement personnelle ; et admettre qu'il peut s'en affranchir par le délaissement, ce serait l'autoriser à résoudre par sa seule volonté le contrat qui s'est formé par le concours de deux consentements librement échangés.
Il faut dire plus : l'acquéreur ne pourrait même pas opposer à son vendeur le délaissement qu'il aurait fait aux créanciers de ce dernier (voy . suprà, n® 1 1 35) ; admettre le contraire, ce serait encore permettre à l'acquéreur d'arriver par une voie détournée, par le délaissement, à la libération d'une obligation personnelle. Peu importe que l'acquéreur soit exposé à être évincé par l'effet des poursuites des créanciers hypothécaires; la loi elle-même lui vient en aide, car il peut procéder aux formalités de la purge et, en attendant, profiter du bénéfice de l'article 1653 du Code Napoléon, en suspendant le payement du prix, jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le danger d'éviction. Mais en aucun cas il ne peut, ni directement ni indirectement, se libérer par cette voie du délaissement qui est offerte au tiers détenteur vis-à-vis des créanciers exerçant le droit de suite résultant de leurs privilèges ou hypothèques, jamais à l'acquéreur vis-à-vis de son vendeur.
11 78. Revenons donc à l'objet de notre article, et rappelons que le tiers détenteur lui-même ne peut délaisser qu'autant qu'il n'est pas personnellement obligé à la dette. D'après cela, on peut dire, par forme d'énumération générale, que le délaissement n'est pas permis au débiteur solidaire devenu acquéreur de l'immeuble grevé d'hypothèque par son
(i) Loyseau {Du Déguerpiis., liv. i, chap. 3, n* 2\
oodëbiteur ; à la caution devenue propriétaire de Timmeuble affecté |»r le débiteur principal à la sûreté du contrat dont elle avait garanti lexé* eution ; à Tacquéreur qui s'est obligé par le contrat d'acquisition à payer son prix entre les mains des créanciers inscrits ; aux héritiers ou successeurs qui représentent le débiteur. Toutefois, sur plusieurs deces points, il y a quelques distinctions et certaines réserves à faire.
1179. Ainsi, pour le cautionnement, nous entendons parler seulement de celui qui engendre une obligation personnelle. 11 est clair, en effet, que si nous étions en présence de ce que Ton pourrait appeler un cautionnement réel, comme serait, par exemple, la constitution d'hypothèque faite par un tiers qui, sans s'engager personndlement, aundt affecté un de ses immeubles à la sûreté de la dette d'autrui , la voie da délaissement ne serait pas fermée à ce tiers s'il venait à être recherché par les créanciers auxquels il aurait eftgagé son immeuble. Comme il n'est tenu qu'à raison de son immeuble, le délaissement serait rexécution môme de son contrat, puisque en abandonnant le gage il laisserait un libre cours à Faction hypothécaire, la seule par laquelle il a voulu être tenu. Donc le cautionnement qui ne permet pas à la caution, devenue propriétaire de Timmeuble hypothécairement affecté par le débiteur principal, d'en faire le délaissement, est celui que définit Tart. 2011 du Gode Napoléon, c'est-à-dire celui qui oblige personnellement la caution à satisfaire à Tobligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Le délaissement du gage ne pourrait pas, suivant l'expression de Loyseau, abolir l'obligation personnelle; et si quelques auteurs ont soutenu, mais à tort selon nous, comme on Ta vu plus haut (voy. n* 1 160), que, bien que personnellement obligée, la caution jouit néanmoins du bénéfice de discussion, aucun du moins ne suppose qu'elle puisse en aucun cas exercer la faculté de délaisser.
1180. Quant à l'acquéreur qui s'est obligé par le contrat d'acquisition à payer son prix entre les mains des créanciers inscrits, il est déchu d'une manière absolue et ne peut plus délaisser (1). Une distinction pourtant a été proposée. La déchéance, d*après cette distinction, devraitétre admise lorsqu'il s'agit d'une délégation parfaite acceptée par l'acquéreur, et par suite de laquelle le créancier, intervenant à l'acte, aurait déchargé le débiteur direct, parce qu'alors il y aurait novation, et que l'acquéreur serait devenu le débiteur personnel du créancier ; mais elle devrait être écartée lorsque l'acquéreur s'est simplement obligé à payer son prix aux créanciers inscrits sans que ces derniers soient ioten^enus à l'acte, ou sans qu'ils aient accepté ultérieurement la clause dont il s'agit, parce qu'il n'y aurait là qu'une simple indication de payement (2). Mais la distinction n'est pas admissible : car si les créanciers
(1) Voy. Req., il mai 1863 (S.-V., 64, 1, 357; Dali., 64, 1, 19t; /. Pal., 1864,
p. 094); Metz, njnill. 1867 (Dali., 67, 1, 151). Comp. Grenoble, 13 JuUl. 1865 (/. M..
(%) Voy. Bruxelles, 9 Iflor. an 13; Turin, 11 fér. 1811 ; Orléans, 25 JaiU. 1849 et mai 1851 (S.-V., 51, 2, 521 ; /. Pal., 1849, t. H. p. 422; 1851, 1. 1, p. 562). — Fof.
aussi MM. Delvincourt (t. III, note 2 de la page 179), Taulier (t VII, p. 3^ et Da-
ranton (t, XX, no256).
qui n'ont pas été présents au contrat n'ont pas qualité pour agir en leur propre nom, comme peuvent le faire ceux qui, ayant été présents, ont personnellement stipulé, ils peuvent au moins exercer les droits de leur débiteur, et, en vertu de Tart. 1 166, exiger au nom de ce dernier Texécution de la convention : c'est Topinion qui prévaut en doctrine et en jurisprudence (1). Seulement, les créanciers devront soigneusement éviter, dans ces divers cas, de mettre en avant Taction hypothécaire, s'ils tiennent à conserver Faction personnelle qu'ils ont contre le tiers détenteur ; s'ils concluaient tout d'abord au délaissement, ou s'ils procédaient aux poursuites par la sommation de payer ou de délaisser, ils seraient censés renoncer ps^r cela même à l'action personnelle, et, désormais , ils seraient non recevables à l'exercer. C'est la remarque de H. Troplong; elle a été confirmée par la jurisprudence (2).
1181. Enfin, quant à l'héritier du débiteur direct, il est cectain en principe qu'il est personnellement obligé comme son auteur lui-même, et que par cela seul le délaissement lui est interdit. Et il en est ainsi de l'héritier bénéficiaire non moins que de l'héritier pur et simple. Comme le dit Loyseau, « toutes les règles qui s'observent en l'héritier simple doivent être gardées en l'héritier par bénéfice d'inventairq, fors qu'il ne peut jamais être tenu outre la valeur des biens héréditaires ; mais outre cette particularité et peu d'autres qui en résultent, il est en tout et partout semblable à l'héritier simple. » (3) Ainsi, pur et sin^ple ou bénéficiaire, l'héritier du débiteur direct ne pourrait, pas plus que n'aurait pu le faire ce débiteur lui-même, s'affranchir par le délaissement des poursuites exercées par les créanciers hypothécaires ou .privilégiés^ car il est personnellement tenu à la dette.
Hais si le débiteur avait plusieurs héritiers, celui dans le lot duquel
(!) Voy- Req., 21 moi 1807 et !• Jaîn. 1850 (Dali., 50, 1, 177); Braxénes, 12 mai 1810; Paris, 12 man 1812; Rouen, 12 Juill. 1823. — Vou. aussi, dans I*ancien droit : Loyseau (Du DégutrpUs., liv. 3, chap. 8, n<> U, et Uv. 4 ohap. 4, u» 10); Despeiases (t. IV, p. 40i); et dans le droit nouveau : MM. Persil (art. 2172, n** 2 et 3); (Grenier (n** 324 et 357); Zacharie (t. H, p. 212 et note 3t); Troplong (n*« 797 et 913); Martou (no 1296); Aubry et Rau (L II, p. 879 et 880); Massé et Veiigé, sur Zacbarie (t. V, g 825, note 42). Toutefois, il n*en est ainsi qu'autant qu'il s'agit de créanciers déterminés et spécialement désignés par le contrat : cette doctrine ne saurait, en effet, ètro étendue au cas où l'acquéreur aurait pris l'engagement, dans son acte de vente^ .de payer son prix aux créanciers inscrits au fur et à mesare de l'exigibilité de leura créances, sans désignation aucune de ces créanciers. Cass., 13 fév. 1867 (S.-V., 67, 1, 157; Dali., 61, 1, 172; J. PaL, 1667, p. 373). On ne pourrait pas l'étendre non phin &a cas où la femme retire, en vertu de l'art. 1408 du Code Napoléon, l'immeuble t elle appartenant par indivis, et dont son mari s'est rendu acquéreur. La Cour de cassation a justement décidé que la femme, dans ce cas, ne devient pas débitrice personnellement des vendeurs, qui sont sans droit pour réclamer directement et de leur chef, contre elle, l'exécution de l'acte d'acquisition, et que l'action réelle et le privilège du vendeur, en supposant qu'ils continuent à grever, dans ses mains, l'immRublc i«tiré par elle, limités, quant à leurs effets, à cet imiaenble, peuvent bien l'oUiger à payer ou à délaisser^ sinon U subir l'expropriation , mais non à payer la dette, dont elle n'est tpnue que comme détentrice, sur crautros biens que ceux affectés à la garantie de cette dette. Cass., 14 nov. 1854 (/. Pal., 1^56, 1. 1, p. 61 ; S.-V., 55, 1, 7H{ ; DalL, 55, 1, 232).
(S) Voy. l'arrêt déjà cité de la Cour d'Orléans, du 28 mai 1851 , et M. Troplong (n* 813).
(3) Voy, Loyseaa {Du Déguerpis,, lir. 4, chap. 4, n« 20).
516 EXPLiaTION DU GODB NAPOLÉON. LIY. III.
est tombé l'immeuble hypothéqué, n'étant tenu personnellement de la dette que dans la proportion de sa part héréditaire, il s'ensuit que s'il paye cette part, il éteint son obligation personnelle ; en sorte que, n'étant plus tenu pour le surplus que comme détenteur, et à raison de sa détention même, il est dans les conditions qui permettent au tiers détenteur de se soustraire aux poursuites en délaissant. L'héritier pur et simple ou bénéficiaire pourra donc, sans aucune difficulté, faire le délaissement des immeubles hypothéqués dont il est détenteur ea payant ou en faisant offres réelles, avec consignation, aux créanciers de la part pour laquelle il est personnellement tenu comme héritier (1). Seulement, le délaissement étant sinon un acte d'aliénation, au moins un acte qui conduit à l'aliénation, l'héritier bénéficiaire ne pourrait le faire sans s'exposer à la déchéance du bénéfice d'inventaire.
1182. Du reste, ce que nous venons de dire de rhéritier, il faut le dire également de ceux qui succèdent comme institués par le débiteoi direct. Ainsi le légataire universel ou à titre universel, le donataire des biens présents et à venir, ne pourront se libérer par le délaissement que dans les termes où l'héritier naturel pourrait le faire lui-même, suivant la distinction indiquée au numéro précédent. — Mais celui qui ne tiendrait l'immeuble hypothéqué que par l'effet d*un legs particulier on d'une donation ayant pour objet cet immeuble même, pourra se libérer en délaissant, car il ne représente pas la personne du testateur ou du donateur, et n'est tenu qu'hypothécairement de la dette à la sûreté de laquelle Timmeuble légué ou donné avait été affecté.
IV. — 1183. Le délaissement, soumis, sur plusieurs points et notamment quant aux conditions sans lesquelles il ne peut avoir lien, aux mêmes règles que le bénéfice de discussion dont nous avons parlé en commentant Tart. 2170 (voy. suprà, n~ 1151 et suiv.), n*estpas renfermé dans des limites aussi étroites, en ce qui concerne le moment où il peut être effectué. Le bénéfice de discussion est une exception qui, n'étant que dilatoire, doit être proposée, comme on Ta vu plus haut, avant toutes défenses au fond [voy. n^ 1165). Au contrtiire, le délaissement, en tant qu'il est possible de la part du tiers détenteur, fait plus que de suspendre les poursuites ; il les arrête définitivement, il en supprime même la cause, car il libère sur-le-champ le tiers détenteur et ne laisse plus aux créanciers que le soin de faire vendre le gage pour s'en distribuer le prix. C'est donc là un moyen pérempioire qui n'a pas besoin, dès lors, comme Texception de discussion, d'être proposé sur les premières poursuites.
Aussi l'art. 21 73 dispose-t-il que le délaissement peut être fait même après que le tiers détenteur a reconnu l'obligation ou subicondamnatûm en cette qualité de détenteur. Biais il faut préciser la pensée de la loi.
1184. L'une des hypothèse»qu*elle prévoit ici est celle où le créancier ne pouvant poursuivre parce que la créance est à terme ou conditionnelle, il lui importe d*éviter que le tiers détenteur ne prescrive la
<i) Comp. ReJ., S déc 1867 (DaU., 67, 1, 469).
libération de Thypothèque assise à son profit sur l'immeuble détenu par ce dernier. Dans ce cas, le créancier peut s'adresser au tiers détenteur et lui demander qu'il reconnaisse, non pas l'obligation, comme le dit notre article, mais Vhypoihèque. Et alors il arrivera de deux choses Tune : ou le tiers détenteur reconnaîtra l'existence de l'hypothèque, reconnaissance volontaire qui produira l'interruption de prescription ; ou le tiers détenteur refusera de donner aucune reconnaissance, et le créancier formera contre lui cette action en interruption dont nous parlons suprà, n® 1126, et sur laquelle interviendra, non pas précisément un jugement de eondamnatùm, comme dit notre article, mais une reconnaissance jvdfctair^ de l'hypothèque. Notre article précise que, même après avoir ainsi reconnu , soit volontairement, soit judiciairement, l'existence de l'hypothèque, le tiers détenteur peut encore effectuer le délaissement.
Notons seulement que, dans les termes mêmes de la loi, la faculté de délaisser ne subsiste qu'autant que le tiers détenteur a fait sa reconnaissance en cette qualité de tiers détenteur. Si, en reconnaissant Texistence de l'hypothèque, il s'était, d'une manière quelconque, obligé personnellement au payement de la dette , le délaissement ne serait plus admissible, non pas comme fait tardivement, mais parce qu'il serait sans objet, puisque indépendamment de l'engagement hypothécaire, il existerait désormais une obligation personnelle que le délaissement du gage ne pourrait pas abolir {voy. n~ 1 176 et suiv.).
1185. Une autre hypothèse à laquelle se réfère notre art. 2173 est celle où, à la suite d'un débat judiciaire sur la validité de la constitution d'hypothèque ou sur le droit qu'aurait le créancier à maintenir son inscription, il est intervenu une décision qui a donné satisfaction aux prétentions du créancier. C'est notamment le cas des jugements intervenant sur les demandes en radiation d'inscription. Si le tiers détenteur succombe dans une instance pareille, il subit, en sa qualité de tiers détenteur, une condamnation qui laisse entière la faculté de délaisser; il peut donc, même après que cette condamnation a été prononcée, effectuer le délaissement sans avoir à redouter aucune déchéance.
1 1 86. Mais supposons que la procédure de saisie immobilière soit entamée contre le tiers détenteur : faudra-t-il dire alors, comme pour le bénéfice de discussion {voy. n^ 1 165), que le délaissement ne peut plus avoir lieu ? Des auteurs, en assez grand nombre, se prononcent pour TaflSrmative, parce qu'en prenant le rôle de défendeur à la saisie, disentils, le tiers détenteur a tacitement promis de rester en cause, et parce qu'il a eu assez de temps pour délaisser, puisque la saisie ne peut être faite, d'après l'art. 2169 {voy. n^ 11 52 et suiv.), que trente jours après la sommation de payer ou de délaisser (1) . La solution contraire est incontestablement préférable. La loi, en effet, ne limite par aucun délai la faculté qu'elle laisse au tiers détenteur de s'affranchir des poursuites
(I) Voy- MM. DelviocoQit (t III, p. 179, aux notes); Persil (art. 2173, n^ 2); Dttranton (L XX, n« 262); Mourion {Rép. éeriL, t. III, p. 51i).
des créanciers hypothécaires en abandonnant la possession naturelle de rimmeuble hypothéqué. La règle qui exige un intervalle de trente jours entre la sommation et la saisie a été écrite pour les créanciers dont elle suspend Taction , et si elle peut être opposée au tiers détenteur, c'est comme nous l'avons expliqué {loc, nï.}, en ce sen% seulement que, les trente jours expirés sans que le tiers détenteur ait pris parti, celui-ci ne peut plus, sauf le cas de péremption du commandement et de la som* mation, empêcher les créanciers d'agir en vue de recouvrer leur créance. Mais il n'en résulte en aucune façon que le tiers détenteur doive nécessairement rester en cause pour que l'expropriation et la vente scient suivies sur lui-même , et qu'il ne puisse pas abandonner la possession pour que la procédure s*accomplisse sur le curateur qui sera créé à Timmeuble délaissé. Il faut , pour que cette faculté de se soustraire aux poursuites lui soit enlevée, qu'il se soit obligé personnellement ou qu'il soit intervenu contre lui une condamnation personnelle : et, dès lors, il suffit que ces circonstances n*existent pas au moment de la saisie pour que la saisie ne puisse par elle-même faire obstacle au délaissement. Ainsi décide la jurisprudence d'après laquelle le délaissement peut être fait par le tiers détenteur même après qu'une procédure en saisie immobilière a été commencée contre lui (1), et même après qu*il y a eu, contradictoirement avec lui, conversion de la saisie en vente sur publiciUions volontaires (2).
1187. lia été décidé même que le tiers détenteur est encore admissible à faire le délaissement après avoir notifié son contrat aux créanciers inscrits (3). Mais il y avait cette circonstance particulière que, dans l'espèce, la notification avait été sans effet en ce qu'elle n'avait pas empêché des poursuites de saisie contre le tiers détenteur. En dehors de cette circonstance, et en principe, le délaissement, selon nous, ne peut plus avoir lieu une fois que le tiers détenteur a notifié son contrat aux créanciers inscrits avec offre de payer, ou même lorsque, sans avoir fait aucune notification, il a laissé s'ouvrir, contradictoirement avec lui, un ordre pour la distribution de son prix de vente. Ce n'est pas que le délaissement soit tardif en ce cas; mais c'est qu'il est intervenu un engagement exprès ou tacite qui oblige le tiers détenteur personnellement et le rend non recevable à effectuer le délaissement (4).
V. — 1188. Après nous être occupé du délaissement en ce qui concerne les conditions diverses sans lesquelles il ne peut avoir lieu, il nous reste à parler de sa forme. L'art. 2174 dispose à cet égard que le dé-
(1) Paris, 10 Jany. 1851 et 17 fév. 1853; Angers, li Juin. 1855; Lyon, l déc 18G0 (S.-V., 55, 1 6Î9; 61, 1 515; /. Pal, 1853, 1. 1, p. 435, 436; 1855, t II, p. 608; 186S, p. 1009; Dali., 53, t, 231 ; 56, 2, 52). Voy. aussi MM. Massé et Vergé, sur Zacbari» (t. V, p. 240, note 27); Aubry et Rau (t II, p. 879).
(2) Voy. les arrêts de Paris, des 10 Janv. 1851 et 17 fé?. 1853, dtés à la note précédente.
(3) Voy, rarrêt d'Angers du 14 JaiU. 1855, cité A ravant-demière note.
<4) Voy., en ce sens, Req., 14 mars 1838; Paris, 9 déc. 1833; Bourbon, 18 Janv. 1834 (S.-V., 34, 2, 191 ; 38, 1, 463 ; Dali., 34, 2, 161 ; 37, 2, 173; 38, 1, 100); MM. Vénal (art. 2184); Grenier (t H, n« 458); Dalloz (p. 373, n« 32); Troplong (d9 814); Marioa (n*> 1295).
HT. XVllI. DES PBIYILÉGES ET HTP0THÈQI3ES. ART. 2 1 72-2 1 74 . 51 9
laissement s'opère au moyen d'une déclaration faite au greffe du tribunal de la situation des biens, et dont le tribunal doit donner acte; Tarti'cle ajoute que la déclaration étant ainsi faite et reçue, il est créé à l'immeuble délaissé, sur la pétition ou la demande du plus diligent des intéressés, un curateur sur lequel la vente de Timmeuble est poursuivie dans les formes prescrites pour les expropriations. — Reprenons cette disposition de la loi dans ses détails.
1 1 89. Et d'abord le délaissement est déclaré par acte au greffe -, c'est dire que cet acte doit être signé par le délaissant qui fait la déclaration et par le greffier. La déclaration doit ensuite être portée à la connaissance du vendeur et des créanciers inscrits, avec sommation de comparaître à l'audience , pour que le tribunal reçoive le délaissement s'il y a lieu (1). Nous disons s'il y a lieu : c'est qu'en effet, le tribunal nei devra être appelé à statuer que si le délaissement est contesté soit par le vendeur, soit par les créanciers inscrits. Ceux-ci, en effet, peuvent refuser le délaissement s'il ne se produit pas dans les conditions déterminées par la loi ; c'est alors seulement que, sur leur refus, lequel doit aussi être fait par simple acte, les parties viennent à Taudience pour quMl soit statué par le tribunal. Mais si la déclaration du délaissement est acceptée sans contestation aucune par les parties intéressées, l'intervention du tribunal est absolument inutile; et comme elle ajouterait aui frais en pure perte, les parties pourront passer outre sans la demander (2).
1190. On passera outre : c'est-à-dire que le délaissement accepté par les parties intéressées ou reçu par le tribunal sera immédiatement suivi de la nomination d'un curateur à Timmeuble délaissé. S'il y a eu contestation sur le délaissement, le tribunal, qui a été saisi par la notification faite au vendeur et aux créanciers inscrits avec sommation de comparaître à l'audience, nomme le curateur par le jugement même qui donne acte du délaissement. G*est le mode habituellement suivi en pratique. S'il n'y a pas eu contestation, et si par suite les parties ont cru pouvoir se dispenser de faire recevoir le délaissement par jugement, la plus diligente d'entre elles présente requête au président, qui ordonne la communication au ministère public; puis, sur l'ordonnance du préludent, accompagnée des conclusions écrites du ministère public, il in*» tervient , en la chambre du conseil , une décision portant nomination du curateur (3). Du reste, rien n'empêche de suivre ce dernier mode, même dans le cas où il y a eu contestation sur le délaissement, si le jugement qui en a donné acte ne contient pas en même temps la nomination du curateur.
1 1 91 . Le curateur une fois nommé, c'est contre lui seul que la vente de l'immeuble doit être poursuivie dans les formes prescrites pour les expropriations (4). Le curateur, en effet, reste seul en présence des
(i) Koy. Biom, 30 juin et 8 déc. 1852 (/. des avoués, art. 1439 et 1456).
(i) Toy. MM. Pigeau (t. II, p. U8); Troplong (n* 827).
(3) Voy. M. Bertm {Ch. du Conseil, n» 1260).
(4) Au cas où les créancien inscrits sur des immenbles dont le tiers détenteur a
520 ElPLICAtlON DU GODE NAPOLÉOH. LIV. III.
créanciers pour subir les poursuites. Car, d'une part, le tiers détenteur y devient étranger, et, comme le dit Loyseau, « il ne faut pas le trouver mauvais... ; cela se fait à Texemple de la cession des biens où il a été ordonné, par le droit, que la vente se feroit sous le nom d'un curateur, ou magister bonorum^ afin d'éviter l'infamie ou rignonùnie qui, selon l'ancien droit, résultoit de la vente et distraction publique des biens. » (1) Sans aller aussi loin que l'ancien droit dont parle Loyseau , une expropriation faite sur le tiers détenteur a du moins à soo égard une publicité fâcheuse et lui crée des ennuis et des embarras auxquels il a voulu se soustraire par l'abandon de la possession. Par ce fait volontaire, il a consenti tacitement à tout ce que ferait le cunh teur ;• il devient donc étranger aux poursuites. D'une autre part, le débiteur, dépouillé de la propriété par la vente originaire, a consenti dès lors à subir les conséquences du droit de suite attaché aui hypothèques par lui constituées, c'est-à-dire l'expropriation faite sur qui de droit, après la mise en demeure résultant du commandement, et sa présence aux poursuites augmenterait les frais sans résultat. C'est donc le curateur donné à l'immeuble qui seul est le contradicteur du poursuivant ; il est là pour le débiteur à la fois et pour le tiers détenteur, à ce point que les jugements rendus avec lui leur sont opposables, et que le débiteur, pas plus que le tiers détenteur, n'y pourrait former tierce opposition (2).
1192. Néanmoins, il y a une formalité nécessaire à Texpropriation pour laquelle le débiteur ne pourrait pas être représenté par le curateur: nous voulons parler du commandement qui doit précéder la saisie immobilière à la suite de laquelle viendra l'expropriation. Sans doute la nomination du curateur se place à un moment où, si les choses se soot passées régulièrement , le commandement existe déjà ; il a dû être fait en exécution de Tart. 2169 (voy. suprà, n^* 1 l4l et suiv.) ; et, «i général, il n'y aura pas à le faire de nouveau. Mais il peut arriver que cette formalité essentielle ait été omise; ou encore il se peut que le commandement qui a été donné se trouve périmé : il y aura lieu alors , mais seulement alors, de faire ou de réitérer le commandement. Pourtant, en aucune hypothèse il ne pourra être dirigé contre la personne du curateur ; car le poursuivant n'a pas de titre exécutoire contre lui : c'est donc au débiteur que le commandement doit être fait (n*" 1146 et 1149).
Vf. — 1193. Les droits du tiers détenteur sur Timmeuble délaissé se résolvent par l'adjudication : tant que cette adjudication n'a pas eu lieu, la propriété continue de résider sur la tête du tiers détenteur; car, ainsi que nous l'avons fait remarquer plus haut, le délaissement est
fait le délaissement ont omis de comprendre dans leurs poursuites d'expropriation l'une ou plusieurs des parties délaissées, et où le prix des biens saisis a été SQflBsafii pour solder toutes les créances hypothécaires, le curateur au délaissement a qualité pour revendiquer contre tous détenteurs les parcelles non saisies, et pour réclamer, en outre, tous intérêts, restitutions de fruits et indemnités à raison de dégradatioat. Req., 30 Janv. 1867 (/. Pal., 1867, p. 272; Dali., 67, 1, 230; S.-V., 67, 1, 116).
(1) Loyseau {Du Déguerpi»»., liv. 6, cbap. 7, n» 5).
(2) Paris, 10 Janr. 1835 (DaU., 37, 2, 125; S.<V., 35, 2, 81).
TIT. XVIIl. DES PRIVILÈGES ET HTPOTHiQUES. ART. 2172-2174. 521
Tabandon , non point de la propriété , mais de la possession naturelle , ou, comme dit Loyseau, de la simple détention et occupation [voy. n* 1 136). Il s'induit de là que si Timmeuble périt par cas fortuit après le délaissement et avant Tadjudication , il périt pour le tiers détenteur, par application de la maxime Res périt domino; et le tiers détenteur n'a pas même de recours en garantie contre son vendeur, puisque, n'étant pas encore exproprié, il est privé de sa chose non pas par l'effet de Taction hypothécaire, mais par l'événement du cas fortuit (1). On en conclura également que si, Tadjudication consommée, le prix en est d'une somme supérieure à celle qui serait nécessaire pour remplir les créanciers hypothécaires et privilégiés, l'excédant reste au tiers détenteur (2).
1 194. Mais il y a une autre conséquence que le législateur lui-même a spécialement formulée; c'est que, jusqu'à l'adjudication, le délaissement n'empêche pas que le tiers détenteur ne puisse reprendre l'immeuble en payant toutes les dettes et les frais (art. 2173). Seulement, on le voit, le tiers détenteur ne peut user de cette faculté qu'à une condition, celle de payer les frais (ce qui s'entend des frais de la procédure en expropriation) et toute la dette. Cette condition, d'ailleurs, était indiquée par la nature même des choses. Quand le délaissement n'est offert aux créanciers que comme un moyen d'arriver, par la réalisation du gage , à la satisfaction de leurs droits , on ne comprendrait pas que le tiers détenteur pût revenir sur sa détermination première en reprenant l'immeuble délaissé, sans rendre les créanciers poursuivants complètement indemnes : aussi la condition imposée par la loi ne peut-elle en aucun cas être éludée. On a prétendu le contraire dans une espèce où, après un délaissement régulièrement fait au nom d'un mineur, le tuteur de celui-ci voulait reprendre l'immeuble (qui d'ailleurs avait été vendu, mais dont la vente avait été faite à Vamiable par le vendeur originaire et non selon les formes prescrites par notre art. 2173) sans payer le prix de vente et les frais et sans aucune offre de les payer. Mais la prétention a été écartée par la Cour de Rennes et, après elle, par la Cour de cassation : il a été justement décidé que le tiers détenteur ne peut jamais qu'user du droit qu'il a, jusqu'à une adjudication conforme à l'art. 2 1 74 , de reprendre possession de l'immeuble délaissé en payant le montant de toutes les créances inscrites et les frais, et qu'il en est ainsi alors même que le délaissement aurait été opéré au nom d'un mineur, les mineurs qui veulent revenir sur les effets d'un délaissement par hypothèque , d'ailleurs régulièrement opéré, étant soumis, comme les majeurs, à la
condition prescrite par notre art. 2173 (3) .
(1) Voy. MM. Delvincourt (t. III, note 5 de la page 179); Troplong (n* 825); Moarlon {Rép. écrit,, t. III, p. 511).
(% Voy. MM. Troplong (loe, ciL)\ Moarlon (2oe. eit.)\ Grenier (t. II, no336); Fayart (▼« Oélaiss. par hyp., g 6); Rodière {Rev. de légitL, t. II, p. 69). -^Junge: Colmar, 22 nov. 1831 ; Rennes, 9 déc 1861 ; Req., 15 déc. 1862 (S.-V., 32, 2, 271 ; 62, 2, 220; 63, 1, 57; Dali, 33, 2, 35; 63, 1, 161 ; /. PaL, 1862, p. 131 ; 1864, p. 469).
(3) Koy. Rennes, 31 Jaill. 1854 ; Req., 2 ayr. 1855 (/. Pal, 1855, t. U, p. 360; S.-V., 55, 1, 372; DaU., 55, 1, 341).
522 BXPLIGÀTIOK DU GODE NAPOLÉON. LIV. lU.
1195. Du reste, ces arrêts supposent que la faculté de reprendre, jusqu'à radjudicatîon, Timnieuble délaissé n'est pas subordonnée à un payement préalable ou même immédiat de la dette hypothécaire et des frais. Il suffira , en effet , que le tiers détenteur offre le payement, sauf aux créanciers à poursuivre ultérieurement le tiers détenteur, devenu débiteur personnel par la reprise de Timmeuble, et à procéder contre lui par les voies ordinaires, s'il est en retard de payer (1).
1 196. Notons , en terminant, que la conséquence déduite par notre article du principe que le délaissement n'enlève pas au tiers détenteur la propriété de Timmeuble délaissé doit être étendue au delà des termes dans lesquels elle est formulée. L'art. 2173 déduit en effet de ce principe que, jusqu'à l'adjudication, le tiers détenteur peut spontanémaU reprendre l'immeuble délaissé , sauf l'accomplissement de la condition déterminée. Mais il en faut induire également que le tiers détenteur pourrait être contraint à se remettre en possession de l'immeuble en exécution du contrat qui lui en a transmis la propriété si , avant l'adjudication et après le délaissement, il y avait, de la part des créanciers de son vendeur, désistement de toutes poursuites et radiation des inscriptions. En effet, le délaissement de l'immeuble , ainsi que Ta dit li Cour de Paris, n'entraîne pas la résolution du contrat en vertu duquel le tiers détenteur est devenu propriétaire; les engagements contracta par ce dernier continuent donc de subsister jusqu'à l'adjudication. La seule cause du délaissement est la nécessité , pour le tiers détenteur, de se soustraire à l'action hypothécaire; en sorte que si avant l'adjadication il y a désistement de toutes les poursuites et radiation des inscriptions grevant l'immeuble, le délaissement n'a plus de cause; il ne saurait plus dès lors produire aucun effet, et le contrat d'acquisition doit reprendre toute sa force, avec les clauses et conditions y stipulées (2).
2175. — Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence du tiers détenteur, au préjudice des créanciers hypothécaires on privilégiés, donnent lieu contre lui à une action en indemnité; mais il ne peut répéter ses impenses et améliorations que jusqu^à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration.
2176. — Les fruits de Timmeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur qu'à compter du jour de la sommation de payer ou de délaisser, et, si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera £iite.
2177. — Les servitudes et droits réels que le tiers détenteur avait
(1) Voy, Bordeaai, U août 1828, et rarrêt de rejet du Si fév. 1830.
(2) Paris, U ma» 1847 (J. PaL, 1847, t. II, p. «87; Dali., 47, 2, 110; S.-V., 4T, «, 199). Voy. aussi Bourges, 2 avr. 1852; Riom, 8 déc. 1852 (/. Pal., 1852, L I, p. 593; 1953. t. II, p. U7; S.-V., 53, 2, 632 ; Dali., 54, 5, 420); et MM. Duraoton (t XX, n« M)\ TroploDg (n* 826); Martou (no 1311); Aabry et Raa (t. II, p. 822); Ballot {Bev.deù'. franp., t. IV, p. 429). — Voy, cependant Riom, 17 a?r. 1820 (DaU., Ree. alpL, U O, p. 348, aux notes, n» 3).
sur rimmeuble avant sa possession , renaissent après le délaissement ou'après Tadjudication faite sur lui.
Ses créanciers personnels , après tous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriétaires, exercent leur hypothèque à leur rang, sur le bien délaissé ou adjuge.
2178. — Le tiers détenteur qui a payé la dette hypothécaire, ou délaissé Fimmeuble hypothéqué, ou subi Texpropriation de cet immeuble, a le recours en garantie, tel que de droit, contre le débiteur principal.
I. i 191. Le législateur pose ici des règles qai, à la différence de celles qu'établissent les trois articles dont le commenuire précède, lesquelles sont spéciales au délaissement, sont faites oon-sealement en vue du délaissement, mais encore en Tue des deux autres partis à prendre par le tiers détenteur, subir Texpropriation ou payer la totalité de la dette bypothéckire.
H. 1196. Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence du tiers détenteur au préjudice des^créanciers hypothécaires ou privilégiés donnent lieu contre lui à une action en nullité. La règle est commune au cas de délaissement et à celui d'expropriation. — 1199. Justification de la règle. — 1200. Le tiers acquéreur doit compte de toutes les dégradations survenues à Timmeuble depuis son entrée en possession, sans distinguer entre celles qni ont précédé et celles qui ont suivi la sommation de délaisser ou de payer. — 1201. Mais il n'est responsable qu'à raison des dégradations qui lui sont imputables.
III. 120Î. C'est aux créanciers que l'action en indemnité est ouverte; — 1203. Et
seulement aux créanciers qui ont un droit de privilège ou d'hypothèque sur rimmeuble : les autres créanciers ne peuvent intenter aucune action à cet égard, ni en leur nom personnel , ni même comme exerçant les droits de leur débiteur. — 1204. Le bénéfice de l'action n'appartient, d'ailleurs, qu'à celui des créanciers sur lequel les fonds ont manqué.
IV. 1805. I/une autre part, et réciproquement, le tiers détenteur peut répéter ses
impenses et améliorations ; — 1206. Mais seulement dans la mesure de la plus- Taiue procurée à l'immeuble : conséquences et développements. — 1207. Si la dépense est moindre que la plus-value, le tiers détenteur ne peut répéter que le montant de la dépense. — 1208. Le droit accordé par la loi au tiers détenteur est un droit de distraction ou de prélèvement. Systèmes divers.
V. 1209. Le tiers détenteur qui délaisse l'immeuble hypothéqué ou qui en est expro-
prié doit compte des fruits; — 1210. Mais il ne doit compte que des fruits de toute nature qui ont été produits à partir de la sommation de payer ou délaisser, — 1211. Pourvu que l'action des créanciers, manifestée par la sommation, soit demeurée persistante; si les poursuites sont abandonnées pendant trois ans, les fruits ne sont dus qu'à partir de la sommation nouvelle qui sera faite. Tous les fruits perçus jusque-là sont acquis au tiers détenteur. Il s'agit là d'une sorte de péremption qui a lieu de plein droit. — 1212. L'art. 682 du Gode de procédure civile, d'après lequel les fruits sont immobilisés à partir de la transcription de la saisie, pour être distribués entre les créanciers par ordre d'hypothèque, est ici sans application : controverse. TI. 1213. Les servitudes anciennes et les droits réels, y compris les hypothèques, renaissent au profit du tiers détenteur évincé soit par le délaissement, soit par rexpropriation. Et d'une autre part, les créanciers personnels du tiers détenteur exercent leur hypothèque à leur rang sur le bien délaissé ou adjugé. — 1214. Antinomie des deux dispositions. — 1215. La première ne fait renaître les hypothèques qu'autant qu'elles sont conservées par des inscriptions nouvelles, et quant aux servitudes, la disposition doit être étendue à celles qui, avant la possession du tiers détenteur, étaient duos par ses autres biens à l'immeuble délaissé ou adjugé. — 1216. La seconde disposition est une conséquence du principe qui permet à tout propriétaire ayant capacité pour aliéner de consti« tuer hypothèque sur la propriété. Mais les hypothèques acquises par les créanciers personnels du tiers détenteur ne prennent rang qu'après celles qui sont inscrites du chef des précédents propriétaires. — 1217. Inconvénients et dangers de la règle après la promulgation do l'art. 831 du Code de procédure; la
publication de la loi da 23 mars 1855 a fait cesser ces incon? énients et ces dan» gers.
VIL 1218. Le tiers détenteur qui paye la totalité de la dette hypothécaire pour arrêter ou prévenir l'expropriation forcée, a le recours, tel que de droit, contre le débiteur principal : renvoi. — 1219. Transition.
I. — 1 197. Le législateur vient de poser dans les trois articles dont le coiumentaire précède des règles propres au cas de délaissement, qui constitue, comme on Ta vu plus haut [voy. n^ 11 28), l'un des trois aspects de la situation où se place le tiers détenteur lorsqu'il ne remplit pas les formalités de la purge. Dans les quatre articles que nous abordons maintenant, nous allons voir le législateur compléter tout ce qui a trait à cette même situation par d'autres règles plus générales et qui embrassent tantôt deux des aspects qu'elle peut présenter, tantôt même les trois aspects. Ces règles , au nombre de quatre , sont relatives 1^ aux détériorations que l'immeuble a pu éprouver pendant qu'il était aux mains du tiers acquéreur et aux améliorations et impenses qui ont pu lui donner une plus-value; 2® aux fruits de Timmeuble hypothéqué et à leur répartition entre les créanciers-, y aux servitudes et autres droits réels que le tiers détenteur avait sur Timmeuble avant sa possession et aux hypothèques qui ont pu être acquises par ses créanciers personnels ; 4^ enfin , au recours en garantie ouvert au tiers détenteur contre le débiteur principal. On peut dire en thèse générale que les trois premières règles sont communes au cas où le tiers détenteur délaisse et à celui où il est exproprié, et que la dernière s'applique non-seulement à ces deux cas , mais encore à celui où le tiers détenteur se détermine , pour arrêter ou prévenir l'expropriation forcée , à payer la totalité de la dette hypothécaire. Nous allons les reprendre successivement.
II. — 1198. La première règle, formulée dans notre art. 2175, est complexe : d'une part, elle a pour objet de fixer la mesure et les circonstances dans lesquelles le tiers détenteur répond des détériorations qu'il aurait commises ou laissé commettre pendant qu'il a conservé la possession de Timmeuble ; d'une autre part , elle suppose que l'immeuble peut, à rinverse , avoir été amélioré entre les mains du tiers détenteur, et elle donne la mesure dans laquelle, après délaissement ou expropriation, ce dernier répétera ses impenses et améliorations.
1199. Sur la première partie de la règle, un doute s'élève tout d'abord. On se demande s'il est équitable de soumettre le tiers détenteur à une action en indemnité à raison de détériorations faites à l'immeuble dans un temps où, pouvant se croire propriétaire, il devait penser qu'il avait le droit d'user de sa chose, d'en jouir et d*en disposer de la manière la plus absolue (C. Nap., art. 544). Notre ancien droit se prononçait très-nettement pour la négative quand il s'agissait de dégradations survenues à l'immeuble avant la demande en déclaration d'hypothèque, a Le tiers détenteur, dit Pothier, ne peut être condamné à autre chose qu*au délais de Théritage, en rétatoù il se trouve : il n'est point tenu des dégradations qu'il y a faites avant
TIT. XVUl. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2175-2178. 525
la demande; car il a pu négliger un héritage qui lui appartenait, et le dégrader. Cette décision a lieu quand même ce tiers détenteur aurait eu connaissance de l'hypothèque, et même dans le cas auquel il aurait été déjà assigné en interruption ; car tant que Ton ne donne pas contre lui la demande hypothécaire, aux fins de délaisser l'héritage, il demeure maître de faire de son héritage ce que bon lui semble; et il peut penser que le créancier trouve son débiteur personnel suffisant. » (l) Loyseau avait exprimé la même doctrine en disant : « Le tiers détenteur a pu user et disposer à son plaisir et volonté de Théritage qui étoit sien et qu'il avoit loyalement acquis sans sçavoir qu'un autre y prétendist droit : Qui quasi rem suam neglexit, nulli querelœ subjectus est (1.31, § 3, flf. De hered. pet,). Ce que j'estime être vray, supposé même qu'il sçeust bien que l'héritage étoit hypothéqué... » (2)
Mais prenons garde que le régime hypothécaire repose aujourd'hui sur des bases essentiellement différentes de celles sur lesquelles il était assis dans l'ancienne jurisprudence. La clandestinité de Tancien droit a fait place à ce système de la publicité que tous les efforts de la législation tendent incessamment à étendre ; en sorte que l'on ne pourrait plus dire aujourd'hui , comme au temps de Loyseau ou au temps de Pothier, que le tiers détenteur a acquis sans savoir qu'un autre pri^ tendit droit à l'héritage. Au contraire, le tiers détenteur a dû apprendre par Tinscription que l'immeuble était affecté des droits réels des créanciers dont il était le gage-, dès lors, en acquérant, il s'est constitué sciemment et volontairement gardien de ce gage. Et si , dans cette situation, il détériore Théritage ou le laisse détériorer, il est juste et conforme aux principes généraux du droit qu'il soit tenu des dégradations : c'est juste, car les créanciers ne peuvent être abandonnés à la discrétion du tiers détenteur, ni condamnés à subir sans recours les actes qui auraient diminué ou même anéanti leur gage; c'est conforme aux principes, car il y a là un fait dommageable, et, en principe, chacun doit ia réparation du tort qu'il a causé par son fait ou par sa négligence (C. Nap., art. 1382 et 1383). — La première disposition de notre «rt. 2175 est donc pleinement justifiée. Il faut voir maintenant dans quelle mesure et comment elle doit être appliquée.
1 200. Et d'abord nous n'avons plus à nous préoccuper de la distinction de l'ancienne jurisprudence. Si elle ne voulait pas, comme on vient de le voir, que le tiers détenteur fût responsable des dégradations survenues à l'immeuble dont il était évincé, elle ne l'entendait ainsi que pour les dégradations antérieures à la demande en déclaration d'hypothèque. Quant à celles qui pouvaient survenir après cette demande, le tiers détenteur en devait compte ; car, dit Loyseau, « depuis que le tiers détenteur a esté adjourné pour passer titre nouvel de la rente, ou que Ton a conclu contre lui en action hypothécaire à délaisser l'héritage ou à payer la rente, il ne peut plus toucher à l'héritage au préjudice du
<i) Voy. Pothier (cbap. 2, art. 3).
(2) Vay. Loyseau {Du Déguerpiss,, liv. 5, cbap. 14, n** 7 et suiv.).
526 EXPLICATION DU CODE VkVOLÈOH. LIV. lU.
créancier, auquel il est plus particulièrement affecté au moyen de cette poursuite : il faut, après la condamnation, qu'il ie délaisse tel qu'il étoit lors de la demande. » (l) La distinction ne peut plus être faite dans notre droit actuel. L'inscription tient lieu aujourd'hui, au point de vue qui nous occupe, de l'ancienne action en déclaration d'hypothèque : cest par la publicité résultant de cette inscription ou même des formalités de la purge, que le tiers acquéreur a ou peut avoii* connaissance, dès son entrée en possession, de Texistence des droits réels affectant Timmeuble; donc, s'il vient à être évincé ultérieurement, soit par Teffei du délaissement, soit par l'effet de l'expropriation, il doit compte des dégradations survenues à l'immeuble à un moment quelconque pendant qu'il en a eu la possession (2) .
1201 . Mais on faisait, dans l'ancien droit, une autre distinction que l'art. 2175 a, au contraire, virtuellement confirmée. On ne demandait compte au tiers détenteur des dégradations survenues à Théritage depuis la demande en déclaration d'hypothèque qu'autant qu'elles lui étaieot imputables; le tiers détenteur ne devait rien pour celles qui provenaleoi d'une cause naturelle ou d'un cas fortuit. Or notre art. 2175 dit, dans le même sens, que les détériorations qui donnent lieu à l'action en indemnité contre le tiers détenteur sont celles qui procèdent de $(m fait ou de sa négligence. Ainsi, la dépréciation de l'immeuble est proveoue de démolitions faites en vue de travaux d'amélioration qui n'avaient pu être entrepris encore au jour du délaissement ou de Texproprialion; ou bien elle provient de ce que le tiers acquéreur n'a pas fait des travaux de réparation ou d'entretien devenus nécessaires depuis son acquisition : l'action en indemnité est ouverte contre lui; et vainement il opposerait que, dans le premier cas du moins, aucune faute ne lui est imputable; car, dans les termes mêmes de notre article, si le tiers détenteur est tenu de sa négligence, il est également tenu de son fait, c'est-è-diredu fait simple et sans aucun mélange de faute. Mais quelque considérable que soit la dépréciation, elle ne donnera lieu à aucune indemnité si elle a eu pour cause soit un événement de force majeure ou un accident naturel , comme serait un incendie qui aurait détruit les constructions
(1) Loyseau {loe. cit.). — Junge : Pothier (Coût, d^Orléaru, L XX, no48).
(2) Voy. MM. Grenier (t. I, n« 338); DeWincourt (t. III, note 10 de la pagelfti: Battur (t. III, no 489); Troplong (n» 832); Martou (n» 1313). — Nous recooDaissoos. d'ailleurs, que le droit à l'indemnité prenant naissance non plus après la sommaûa de délaisser ou de purger, mais au jour même des détériorations et à cause de <x^ détériorations, Tart. 2175 ne doit pas être pris dans un sens absolument restrictii. Sans doute, l'article, comme nous l'expliquons au texte, est écrit spécialement en vitr du cas d'expropriation et de délaissement. Mais ce n'est pas à dire qu'il ne paisse «< ne doive pas recevoir application en dthors de toute poursuite en payement de >> dette hypothécaire ou en délaissement de l'immeuble hypothéqué. Orléans, 24 to>^ 1856 (S.-V., 59, 2, 673; /. PaL, 1859, p. 727). Ce point est nettement établi pi*' M. Merville, qui montre que l'action appartient à tous les créanciers, même à œv^ dont la créance serait conditionnelle, et que, sans attendre pour l'exercer révéneflvn^ ultérieur de ta revente sur saisie ou sur délaissement, ils peuvent, di» que les d^^f rioratious sont commises, provoquer une estimation, et exiger que le tiers déteatei^ en consigne le montant, pour être plus tard distribué par ordre d'hypoUièque, si '<* prix de vente de l'immeuble ne suffit pas h les désintére^er. Voy. Re9ueprùt. (t. SUU p. 161 et suiv.). Junge : MM. Aubry et Rau (t. il, p. 883 et 884).
OU une inondation qui aurait dévasté les terres, soit même Tusage régulier que le tiers détenteur aurait fait de la chose de bonne foi et conformément à sa destination.
III. — 1202. L'action en indemnité dont parle notre article est ouverte aux créanciers : cela résulte de la nature même des choses. Lorsque la loi a voulu régler les rapports de Tacquéreur évincé avec son vendeur, elle n*a eu garde de mettre une indemnité à la charge du premier pour raison de dégradations survenues à Timmeuble, môme pour les dégradations procédant de sa négligence {vcy. C. Nap., art. 1631); c'est qu*en effet le vendeur doit garantir de l'éviction, et, vis-à-vis de lui , c'est bien à juste titre que l'acquéreur peut se retrancher derrière le principe du droit romain«: Qui qtuisi rem stuim neglexit, nulli querelœ subjectus est. Si donc la loi parle ici d*une action en indemnité , c*est évidemment qu'elle règle les rapports de facquéreur évincé avec les créanciers au préjudice desquels Timmeuble a été détérioré. C'est donc aux créanciers que Taction en indemnité est ouverte.
1 203. Mais à quels créanciers? A ceux qui ont un droit d'hypothèque ou de privilège à exercer sur l'immeuble dont la valeur s'est amoindrie entre les mains du tiers détenteur : quant aux créanciers qui n'ont pas de titre hypothécaire ou dont le titre n'a pas été vivifié par l'inscription, ils n'ont pas sur l'immeuble le droit réel qui en aurait fait leur gage spécial ; et comme, par cela même, ils ne peuvent pas dire que l'immeuble a été détérioré à leur préjudice, ils ne sont pas dans la condition de ceux auxquels Taction en indemnité est ouverte. A ce point de vue, on ne peut qu'approuver un arrêt de la Cour de Toulouse duquel il résulte que les créanciers chirographaires du vendeur, et ses créanciers hypothécaires non inscrits, n'ont pas l'action en indemnité contre le tiers détenteur pour détérioration sur l'immeuble délaissé (1). Toutefois la Cour a jugé, en outre, que si ces créanciers n'ont pas personnellement qualité pour former cette action, ils peuvent au moins l'intenter comme exerçant les droits de leur débiteur par application de Part. 1 1 66 ; mais en cela elle semble s'être méprise; car, sur le point en litige, les droitsdu débiteur (c'est-à-dire du vendeur) étaient absolument négatifs en présence de l'art. 1631 du Code» Napoléon, d'après lequel le vendeur est tenu de restituer la totalité du prix, bien qu'à l'époque de l'éviction la chose vendue se trouve diminuée de valeur, ou considérablement dé* iériorée, même par la négligence de l'acquéreur. Quoi qu'il en soit, c'est aux créanciers inscrits ou à ceux dont le privilège ou l'hypothèque est dispensée d'inscription qu'il appartient de réclamer l'indemnité dont parle notre article.
1 204. Et puis, comme cette indemnité représente la différence qui existe en moins entre la valeur de l'immeuble non détérioré et le prix obtenu sur l'adjudication faite après la détérioration, le bénéfice de l'action appartient seulement à celui des créanciers sur lequel les fonds ont
(1) Koy. Toulouse, 30 mai 1833 (S.V., 34, 2, 528; DaU., 3i, S, 5).
manqué. Par exemple, nous supposons un immeuble affecte au profit de Pierre pour sûreté d'une somme de 10000 francs, au profit de Paul pour 10 000 francs encore, et au profit de Jacques pour 5 000 francs : au moment où il a été acquis par Joseph, cet immeuble valait 20 000 fr.; mais par suite de détériorations imputables à ce dernier, Timmeuble ne vaut plus que 15 000 francs et il est adjugé pour cette somme : dans cette hypothèse, l'action en indemnité ne profitera qu'à Paul. Pierre, qui obtient le montant de sa créance sur le prix de l'immeuble détérioré, n'a pas intérêt à réclamer; et quant à Jacques, qui n'aurait eu rien même si Timmeuble eût conservé sa valeur primitive, il n'a rien à prétendre sur une indemnité qui représente la portion dans la mesure de laquelle cet immeuble s'est trouvé détérioré. Ainsi Paul, dans Tespèce, souffre seul d'une dépréciation sans laquelle l'immeuble aurait été vendu à un prix suflSsant pour le couvrir, aussi bien que le premier créancier inscrit, de la totalité de sa créance; l'indemnité doit donc lui être attribuée en totalité. En ce sens, il est vrai de dire avec les auteurs que rindemnité appartient aux créanciers privilégiés et hypothécaires suivant l'ordre de leurs inscriptions (l).
IV. — 1205. Passons maintenant à la seconde partie de notre règle. LfC législateur s'occupe ici des améliorations faites par le tiers détenteur à l'immeuble dont il est évincé. Dans les termes de Tart. 2133, ces améliorations, quoiqu'elles procèdent d'un tiers possesseur, accroissent à l'hypothèque acquise comme si elles étaient le fait du débiteur lui-même {suprà, n® 409). Mais, par un sentiment d'équité, le législateur, qui ne veut pas que le tiers détenteur puisse nuire aux créanciers en dépréciant leur gage pendant qu'il le détient, n'entend pas, d'un autre côté, que les créanciers profitent gratuitement des améliorations qu'il a pu faire à Timmeuble hypothéqué. En conséquence, après avoir posé le principe de l'indemnité à raison des détériorations, il réserve au tiers détenteur, par une juste réciprocité, la répétition de ses impenses et améliorations. Mais dans quelle mesure ce droit est-il réservé, et quelle en est la nature? Ce sont les deux points à préciser.
1206. Le principe qu'il y avait à mettre en œuvre, et auquel il convenait de donner satisfaction, est celui qui ne permet pas de s'enrichir aux dépens d'autrui. La question n'était donc pas de rendre au tiers détenteur tout ce qu'il a pu dépenser pour améliorer l'immeuble dont il est évincé, mais de ne pas permettre aux créanciers de fairo un bénéfice avec son argent. Aussi, dans les termes de notre article, les impenses ne peuvent être répétées que jusqu'à concurrence d^ la piitivalue résultant de l'amélioration. En effet, quelle que soit la somme dépensée par le tiers détenteur, les créanciers ne s'enrichissent, ea
(1) Voy. MM. Troplong (n«'831 et suiv.); Mourlon {Hépét. écrit., t. IH, p. MO: Martou (n» 1316). Bien entendu, il ne s'agit ici que de V indemnité, c'est-Âwlire do bénéfice de l'action. Quant à l'action elle-môme , elle appartient indistinctement à tous les créanciers ayant un droit d'hypothèque ou de privilège dans les termes pi^ cisés au numéro précédent. Voy. M. MervlUe (Âev. prat., t. VIII, p. 169).
réalité, que de la plus-value ; il suflSt donc de faire abandonner la plusvalue (l), soit au tiers détenteur lui-même, soit aux ouvriers qui l'auraient produite s'ils y avaient un privilège dûment conservé (2).
La règle, d'ailleurs, est générale ; et, à notre avis, elle ne comporte pas la distinction entre les dépenses nécessaires, utiles ou volupiuaires, dont la jurisprudence et quelques auteurs se sont autorisés pour dire que les dépenses nécessaires peuvent être répétées en totalité (3). Notre article est tout à fait étranger à cette distinction ; il parle d'une manière générale des impenses et des réparations, et, sans s'occuper en aucune maiiière de savoir si elles sont nécessaires ou simplenient utiles, il les soumet toutes à cette règle que la répétition est réduite au montant de la plus-value (4). En toute hypothèse donc, et quelles qu'aient été les dépenses, la plus-value seulement pourra être répétée.
Mais comment cette plus-value sera-t-elle dégagée ? La valeur de l'immeuble délaissé sera déterminée d'après le prix auquel il se serait élevé s'il eût été vendu dan§ son état primitif, et l'excédant de valeur qu'il se trouvera avoir acquis au moment de l'adjudication constituera la plus-value à répéter par le tiers détenteur évincé (ô).
1207. Notons, au surplus, que, d'après la formule même de notre article, la plus-value donnée à l'immeuble constitue le maximum des répétitions à exercer par le tiers détenteur : la loi dit, en effet, que les impenses et améliorations ne pourront être répétées que jusqu'à concurrence de la plus-value. Il r^ulte de là que si la répétition ne peut en aucun cas excéder le montant de la plus-value , cela ne veut pas dire qu'elle ne puisse pas quelquefois et même qu'elle ne doive pas être réduite à une somme moindre : il en sera ainsi, au contraire, toutes les fois que le montant de la plus-value sera supérieur au chiffre de la dépense. Ainsi, quand la plus-value est de 10000 francs, par exemple, il se trouve que la dépense n'a été que de 5 000 : cette dernière somme pourra seule être répétée (6). Et en ceci la raison d'équité est encore satisfaite, puisque d'une part le tiers détenteur reçoit réellement ce qu'il a déboursé, et que d^une autre part, si les créanciers font un bénéfice, ce n'est pas du moins aux dépens et avec l'argent de ce dernier.
1208. Maintenant, quelle est la nature du droit réservé au tiers détenteur? Les opinions sont fort divergentes sur ce point. Selon quelques
(1) Vay, Douai, 29 août 1SI2 (S.-V., 43, 2, 416).
(2) Vin/. Paris, i mars 1858 {J. PaL, 1858, p. 750). Voy, aussi Req., Uayr. 1852 (/. Pal., 1852, U II, p. 31; S.-V., 52, 1, iil; Dali., 52, 1, 164).
(3) Voy. Req., 11 nov. 1824. — Voy. aussi MM. Delvincourt (t. III, note 11 de la page 180); Dalioz {Rép.,y^ Priv. et Hyp., p. 353, no 5).
(4) Voit., en ce sens, MM. Grenier (t II, n» 411); Battar (t. III, n* 490); Zacbarit» iU II, p. 210, note 27); Troplong (no 838 bii)\ Martou (no 1320).
(5) ReJ., 28 no¥. 1838 (/. Pal, 1838, t. II, p. 655; Dali., 39, 1, 130; S.-V., 38, 1^ 951). Voy. cependant un arrêt de la Cour de Pau, du 24 Tévrier 1817, duquel il résulta que la plus-value serait la différence existant entre le prix porté au contrat du tien acqaérenr et le prix produit par la revente sur expropriation. L*arret est rapporté par les Recueils avec Tarrêt de rejet du 29 Juillet 1819.
(6) Voy. Grenoble, 31 déc 1841 (7. Pal., 1842, t. II, p. 543 : S.-V., 42, 2, 256 ; Dali., 42, 2, 186). Voy. aussi MM. Persil (art. 2175); Troplong (n» 838); Martou (no 1321). — Voy. cependant Toulouse, 7 mars 1848 (/. Pal., 1848, t. I, p. 670; S.-V., 48, 2^ 619; Da!l., 48, 2, 69).
530 BXPLIGATlOlf DU CODE NAPOLÉON. LIV. III.
auteurs, il s'agirait ici d'un droit de rétention qui permettrmt autim détenteur de conserver Timmeuble jusqu'à ce qu'il Tût payé soit de h plus-value, soit de ses dépenses (1). D'autres disent que le tiers détenteur n'a pas ce droit de rétention que la loi ne consacre pas et qui, dans le cas particulier, paralyserait l'action hypothécaire au préjudice de tous, même à son préjudice ; mais qu'il a un privilège analogue à cdai du créancier qui a fait des frais pour la conservation de la chose, ou à celui des architectes ou entrepreneurs (2). D'autres, enfin, écartant le privilège aussi bien que le droit de rétention en ce que, en principe, les droits de privilège ni de rétention ne sauraient être établis par analogie, enseignent, soit que le tiers détenteur a un simple droit de créance (3], soit qu'il a une sorte d'action de in rem verso qu'il peut exercer dans l'ordre par voie de distraction de la partie du prix correspondante à la plus-value ou au montant de ses dépenses (4). Hais cette dernière solution prévaut en doctrine et en jurisprudence-, et il s'y faut arrêter, car^ sans ajouter aux droits créés par la loi, elle rentre parfaitement dans h vérité des choses. En définitive, la plus-value ou le montant des dépenses n'est pas le gage des créanciers; celui d'entre eux qui troaverait la somme dans sa collocation serait donc tenu de la rendre : dès lors c'est aller au plus court et simplifier la situation qu'autoriser le tiers détenteur, à qui elle revient, à la prendre par voie de prélèvement ou de distraction.
V. — 1209. Après la règle dont nous venons de parler, la loi en pose une seconde qui a pour objet les fruits de Timmeuble hypothéqué.
Le tiers détenteur, soit qu'il délaisse, soit qu'il subisse l'expropriation (car cette règle, comme la précédente, est commune aux deux hypothèses), doit compte des fruits (art. 2176) comme il doit compte des dégradations. 11 y a pourtant, sous le rapport de l'obligation dont le débiteur est tenu à cet égard, une différence notable entre les dégradations et les fruits. La diminution de valeur qu'éprouve l'immeuble parTeflet des détériorations imputables au tiers détenteur donne lieu à une a^ tion en indemnité au profit des créanciers hypothécaires ou privilégiés^ quelle que soit la date à laquelle remontent les dégradations, fût-œ même au jour de l'entrée en possession du tiers acquéreur (voy. s^) n* 1200). C'est qu'en effet le tiers acquéreur a été averti ou a pu être averti, dèç son entrée en possession, de l'existence des privilèges et
(1) Vû\i. MM. Tarrible {Rép., v» Priv., sect. i, n« 5); Battur (t. III, n"*491 etsoifA On troave un ai^goment en ce sens dans deux arrêts, Tun de la Goar de Pan do 9 ao^ 1837, l'autre de la Cour de Douai du 18 mars 1840 (/. PaL, 1838, t. U, p. 303; 1?^ 1. 1, p. 620; S.-V., 38, î, 350; 40, 2, Î89; Dali., 38, 2, 183).
(2) V(q, MM. Persil (art 2175, n» 6); Grenier (t. II, n« 336); Troplong (t lO. no836); Coulon {Qu€*L de droit, t. II, p. 159).
(3) Voy. H. Mourlon (Exam. crit. du Comment, de M. Troplong, p. 751 et vù^'}
(4) Voy. Turin, l^'juin 1810; Bastia, 2 fév. 1816; Bourges, 8 fé?. 1851 (S.-Vm<^* 2, 10; Dali., 46, 2, 109; /. Pal., 1846, t II, p. 391 ; 1851, 1. 1, p. 471). Foy. »«« MM. Duranton (t. XX, n« 272); Zachari» (t II, p. 210, note 27); Taulier (t. VU, p. 387); Dalloz (v© PHy. et Hyp., p. 352, n" 2 et suiv.); Martou (n© 1322); F. BerriU SaintrPrix (Not. théor., n» 8841). C'est aussi Topinton qui avait été émise d*abord f» M. Mourlon {Rép. écrit., t. III, p. 521, 522); mais il l'a modifiée plas tard, wam» le voit par la note précédente.
hypothèques, et que rinscription d*où il a pu tirer cet avertissement lui â imposé par là même Tobligation de veiller, dans Tinterôt des créanciers, à la conservation du gage dont il se constituait volontairement le gardien.
Mais l'existence des hypothèques et des privilèges ne fait pas, en définitive, que le tiers acquéreur, quoiqu'il détienne le gage des créanciers, n'en soit pas propriétaire, et que, dès lors, il n*ait pas le droit de joair de la chose et d'en faire un usage conforme à sa destination ; qu'ainsi il ne puisse pas, si c'est une maison, la donner à bail et en recevoir les loyers pour lui, et si c*est un immeuble rural, l'exploiter et en faire les fruits siens. L'hypothèque et le privilège, en effet, ne démembrent pas la propriété, au moins au point de vue de la jouissance (voy. suprà, n*' 362 et suiv.), et, tant qu'ils restent inactifs, tant que rien n'indique au tiers détenteur que les créanciers veulent exercer leur droit, il peut croire que le débiteur personnel s'acquittera de sa dette, et il doit être traité au moins à l'égal du possesseur de bonne foi qui fait les fruits siens tant que les vices de son titre ne lui sont pas connus (G. Nap.,art. 549, 550).
11 n'était donc pas possible de demander au tiers détenteur compte des fruits avec la même rigueur qu'on lui demande compte des détériorations survenues à l'immeuble : aussi notre art. 2176 dit-il que les fruits de l'immeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur qu'à compter du Jour de la sommation de payer ou de délaisser, et que si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, les fruits ii6 sont dus qu'à compter de la nouvelle sommation qui sera faite.
1210. Ainsi les fruits de toute nature produits par l'immeuble, depuis rentrée en possession du tiers acquéreur jusqu'au jour de la sommation de payer ou délaisser qui doit lui être faite aux termes de l'art. 2169 (voy. suprà, n®* 1 149 et suiv.), appartiennent au tiers détenteur qui les a perçus pour lui , et auquel , par conséquent , les créanciers hypothécaires ou privilégiés n'en peuvent demander aucun compte (1). Au contraire, à partir de la sommation et à l'instant même, l'hypothèque et le privilège frappent les fruits non perçus aussi bien que l'immeuble; le tiers détenteur en devient débiteur; c'est même une dette personnelle, si bien que le tiers détenteur ne pourrait pas s'en dégager en cédant ses droits sur le fermier auquel il aurait loué l'immeuble b}pothéqué (2).
1211. Mais il faut pour cela que l'action des créanciers hypothé-
(1) On décide de même que l'acquéreur évincé par suite d'une surenchère ne doit pas compte & l'adjudicataire des fruits qu'il a perçus Jusqu'au Jour de l'adjudication ; il n'est tenu que des intérêts de son prix. Bordeaux, 13 mars 1863, et ReJ., 19 avr.
Is ne sauraient être distribués dans l'ordre comme accessoire du prix. Lyon, 27 déc. 1858 (/. Pai. . 1860, p. 305; S.-V., 59, 2, 4il). (2) Agen, 29 Juin 1849 (/. Pal,, 1850, t. II, p. 25, 26; Dali., 19, 2, 245).
caires ou privilégiés demeure persistante. Si , après avoir entrepris les poursuites, les créanciers venaient à les almndonner, la sommalioit serait comme non avenue; le tiers détenteur continuerait à percevoir les fruits pour lui tant qu*une nouvelle sommation ne serait pas venue le frapper.
Seulement , l'inaction des créanciers doit s'être prolongée pendant trois années pour que la sommation cesse d'avoir son effet. Elle demeure efficace durant trois ans, en ce sens que si avant ce terme les poursuites sont continuées, le tiers détenteur doit tous les fruits perçus depuis la mise en demeure; mais elle perd toute son efficacité dès qoe la troisième année s'est écoulée sans continuation de poursuites, et^ quoi qu'il arrive , le tiers détenteur garde pour lui les fruits perçus depuis qu'elle a été donnée, comme ceux qu*il avait perçus auparavant r c'est seulement par une sommation nouvelle que les créanciers pooF ront s^assurer les fruits à percevoir ultérieurement.
La loi, en fixant le délai de trois ans, a fait ici une application de l'ancienne péremption d'instance par suspension de poursuites , introduite par l'usage de France , consacrée par l'ordonnance de Roossilloo du mois de janvier 1 563, admise dans la plupart des Parlements, ^égl^ mentée à Paris par un arrêt du Parlement, en date du 28 mars 1692, qui n'en exceptait les saisies réelles que lorsqu'il y avait établissement de commissoires et baux faits en conséquence. Sous cette législation^ et si l'on ne consulte que les ordonnances , la péremption était de pleio droit et pouvait être proposée comme exception ; aussi le règlement de 1692 n'établissait-il de fin de non-recevoir que contre le défendeur qw reprenait l'instance : mais la jurisprudence postérieure est allée plos loin par un arrêt rendu en la GrandXhambre , le 12 août 1737, eo admettant que, tant que la péremption n'avait pas été demandée, die pouvait être couverte par un acte de poursuite émané du demandeur même, comme l'a depuis établi l'art. 399 du Code de procédure, publié après le Code Napoléon.
Quoi qu'il en soit , il est certain que notre art. 2 1 76 est écrit dansie sens d'une déchéance absolue contre les créanciers, puisqu'il les contraint à faire, après trois ans, une nouvelle sommation pour déposséder du jour de sa date le tiers détenteur des fruits à naître.
Donc, l'espèce de péremption dont il s'agit ici diffère de la péremption des instances ordinaires en ce qu'elle a lieu de p/etn droit, tandis que la péremption des instances ordinaires doit être demandée (C. pro&. art. 399) (1).
1212. Les fruits restitués par le tiers détenteur évincé sont dévolu aux créanciers hypothécaires dans l'ordre de leur inscription. On ap* pliquera ici ce que nous disons au n® 1204 touchant la distritwtion entre les créanciers de l'indemnité payée par le tiers détenteur à raisoo des détériorations survenues à l'immeuble hypothéqué.
(i) Voy. MM. Persil (art 2176, n» 2); Zachari» (t. Il, p. SU); Moarkm (Rép- étrH.. t. III, p. 522); Mtrtou (n» 1325).
TIT. XVIII. DEB PUVILÉGES ET HTPOTHàQUES. ART. 2175-2178. 533
Mais notons que la dévolution est faite dans Tordre des inscriptions •pour tous les fruits dont le tiers détenteur doit compte, c'est-à-dire pour tous les fruits perçus depuis la sommation non périmée, et ce sans aucune réserve. M. Tarrible, argumentant de Tart. 682 du Code de procédure (ancien art. 689), diaprés lequel les fruits ne sont immobilisés pour être distribués avec le prix de Timmeuble, par ordre d'hypothèque, que par la transcription de la saisie (autrefois par la dénonciation au saisi), enseigne cependant que tous les fruits perçus par le tiers détenteur dans Tintervalle écoulé entre le jour de la sommation à lui faite de délaisser ou de payer et celui de la transcription sont meubles et doivent être distribués par contribution au mare la livre entre totis les créanciers tant chirographaires qu'kf/pothécaires et privilégiés (1). Mais cette doctrine, généralement repoussée (2), ne saurait, en effet, être admise. Notre art. 2176, qui règle une situation particulière et difië- Mnte de celle en vue de laquelle a statué Tart. 682 du Code de procédure, se suffit à lui-même. 11 s'agit là d'une expropriation dirigée soit contre le tiers détenteur lui-même s'il n'a pas délaissé, soit, en cas de délaissement, contre le curateur donné à l'immeuble. Et il résulte de notre article que, dans cette situation, les créanciers inscrits peuvent exercer leur droit de suite sur tous les fruits que l'immeuble a produits depuis le jour de la sommation non périmée; il en résulte par cela même que l'immobilisation remonte à la date de la sommation, puisque en principe les immeubles seuls et les meubles immobilisés peuvent être suivis par hypothèque (art. 2119; voy. suprà, n^ 4l4 et suiv.). Maintenant, que dans la position toute différente où l'expropriation est poursuivie contre le débiteur lui-même resté en possession, l'art. 682 du •Code de procédure ait voulu que l'immobilisation des fruits ne datât que de la transcription de la saisie, cela n'est d'aucune considération pour notre cas particulier, qui reste toujours régi par Tart. 2176 , et auquel l'article précité du Code de procédure est absolument étranger. Maintenons donc que les créanciers inscrits peuvent seuls prétendre, dans l'ordre de leur inscription , à tous les fruits produits depuis la sommation par Timmeuble délaissé ou adjugé, et que les autres créanciers , sauf ceux dont l'hypothèque ou le privilège est dispensé d'inscription , n'ont aucun droit même à ceux de ces fruits qui auraient été produits dans l'intervalle écoulé entre le jour de la sommation et celui de la transcription de la saisie.
VI. — 1213. L'art. 2177 établit une troisième règle, commune, eomme les deux précédentes , au cas où le tiers détenteur délaisse , et à celui où, à défaut de délaissement, l'expropriation et l'adjudication ont lieu sur lui. Cette règle est relative aux servitudes et autres droits réels, tels qu'usufruit, hypothèque, etc., que le tiers détenteur avait sur Timmeuble avant le jour où il en a eu la propriété, et aux hypo-
(1) Voy. M. Tarrible (Rép., v« Tien détontear, no 13).
(2) Voy. MM. Delviocourt (t. III, note 2 de la page 180); Dalloz (v* Priy. et Hyp., p. 354, n« 10); Taulier (L VII, p. 388); Troploog (no 840 6i»; Monrloa (Rép. écnt., u III, p. 522); Martou (n» 1326); F. Bernât Saint-Prix {Mot, théor., n^ 8847).
534 expugàtion du gode napoléon, liy. m.
thèques que ses créanciers personnels y ont pu acquérir pendant que la propriété lui en est restée. D'après Tart. 2177, les servitudes et droits réels que le tiers détenteur avait sur Timmeubie avant sa possession renaissent après le délaissement ou après radjudication faite sur lui; mais, d'une autre part, les créanciers personnels. du tiers détenteur, aprèis tous ceux qui sont inscrits du chef des précédents propriétaires, exercent leur hypothèque à leur rang sur le bien délaissé ou adjugé.
1214. Notons avant tout qu'il serait difficile de ramener ces dem dispositions à un principe commun, et même qu'au point de vue des principes elles sont réellement contradictoires. En efiet, la première suppose nécessairement que, par VeffeX du délaissement et de l'adjudication, l'acquisition du tiers détenteur est résolue rétroactivement et annihilée comme si elle n*avait jamais eu d'existence : comment expliquer sans cela le rétablissement des servitudes et des droits réels après l'adjudication? Si Tacquisition subsistait en une manière quelconque, si elle n'était pas rétroactivement résolue, avec elle subsisterait la cou* fusion qui avait éteint les servitudes et les autres droits réels, et qui, partant, les empocherait de renaître. Or la seconde disposition suppose, au contraire, que le tiers détenteur est dessaisi seulement par Tadjudication ou le délaissement, dessaisi sans effet rétroactif, et que c'est son droit précisément qui, par l'adjudication, est transmis à Tadjudicataire: comment comprendre sans cela que les hypothèques acquises contre le tiers détenteur puissent avoir un effet quelconque, après TadjudicatioOf sur rimmeuble adjugé? Si l'acquisition était rétroactivement résolue, les hypothèques seraient éteintes et absolument effacées par cela méme,^ conformément à la règle resolutojure dantis, résolviturjus accipientiS' {Vùy. notre commentaire de l'art. 2125, suprà, n^ 644 et suiv.)
Quoi qu'il en soit de cette antinomie, il faut dire que dans la pensée même de la loi et selon l'économie de toutes ses dispositions, le tiers détenteur qui délaisse l'immeuble hypothéqué, ou qui, à défaut de délaissement, subit l'action hypothécaire des créanciers inscrits, reste pn>* priétaire jusqu'à l'adjudication, qui ainsi le dépossède sans aucun eSH rétroactif. Et c'est par un sentiment d'équité que la loi fait renaître les servitudes et les autres droits réels au profit de cet ancien propriétaire, qui, étant dépossédé malgré lui, n'en peut pas stipuler le rétablissement : en cela, d'ailleurs, la loi ne fait aucun tort aux créanciers deqô l'éviction émane, puisqu'ils retrouvent l'immeuble avec les charges mômes dont il était affecté au moment où leurs propres droits réels s'y sont imprimés.
Ceci dit, venons au commentaire.
1215. La première disposition de notre article fait revivre, au profit du tiers détenteur évincé, les servitudes et droits réels qu'il avait sur rimmeuble avant sa possession. Sur quoi nous ferons remarquer, d^one part, que s'il s'agit d'une hypothèque, le droit réel ne peut être exercé par le tiers détenteur évincé qu'autant qu'il a été conservé par des inscriptions renouvelées dans les termes de l'art. 2154 (voy. supràr
TIT. XiriII. DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2175-2178. 535
n^ 1054 et 1062) ; d'ane autre part, que notre article, bien qu'il énonce simplement le cas de servitudes grevant Timmeuble avant la possession du tiers détenteur évincé, doit, par une juste réciprocité, être étendu au cas inverse, et, partant, que si, avant la possession du tiers détenteur, des servitudes étaient dues par ses autres biens à Timmeuble par lui délaissé, ces servitudes renaîtraient, après le délaissement, au profit de Tadjudicataire (1).
1216. Quant à la deuxième disposition, elle est une conséquence du principe qui permet à tout propriétaire ayant capacité d'aliéner de constituer hypothèque sur sa propriété. Devenu propriétaire par Teffet de son acquisition, le tiers détenteur a bien pu hypothéquer au profit de ses créanciers personnels l'immeuble par lui acquis, bien que cet immeuble fût hypothéqué déjà du chef de son vendeur ou des précédents propriétaires ; et, s'il a pu l'hypothéquer, il est bien clair que ses créanciers hypothécaires ont un droit réel sur l'immeuble, nonobstant Téviction résultant de Texercice du droit de suite par les créanciers inscrits du chef des précédents propriétaires : c'est cette conséquence que notre article consacre.
Mais comment et à quel rang ce droit réel sera-t-il exercé? Notre article s'explique encore là-dessus, et, avec raison, il donne la préférence aux créanciers inscrits du chef des précédents propriétaires. En efiet, le tiers détenteur est soumis à Taction hypothécaire des créanciers dont il détient le gage; si, faute par le débiteur principal de s'acquitter, le gage vient à être réalisé, il n'a dans le prix que la partie qui reste libre après que les créanciers inscrits du chef du précédent propriétaire sont complètement désintéressés (voy. suprà, n® 1193) : ses créanciers personnels qui acquièrent hypothèque sur l'immeuble ne peuvent donc prétendre à rien de plus. Notre article, partant de cette donnée, dit en conséquence que les créanciers personnels du tiers détenteur exercent leur hypothèque à leur rang sur le bien délaissé ou adjugé, mais seulement après tous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriéiaires,
1217. Telle est la règle; et tant que Ton est resté en présence du Code Napoléon, sous l'empire duquel il était admis que la vente suBisait à elle seule pour arrêter le cours des inscriptions (voy. suprà ^ n^ 310), la règle n'a pu présenter aucune difiiculté dans l'application. Mus après la promulgation du Code de procédure, dont l'art. 834 permettait de prendre inscription jusqu'à la transcription, et même quinze, jours après, des doutes fort graves ont surgi. Dans ce nouvel ordre de choses, il pouvait se faire que des créanciers des précédents propriétaires, en s*inscrivant dans le délai qui leur était accordé par ta loi, c'està-dire dans la quinzaine à partir de la transcription, se trouvassent inscrits après un créancier personnel du tiers détenteur. Â qui fallait-il accorder la préférence dans ce cas? La question était controversée. D'une part, en se rattachant au principe de l'art. 2134, d'après lequel
(i) Koy. MM. TroploDg (n° 843 hii)\ Martou (no 1328); F. Berriat Saint-Prix {JSot. ihéor.. n« 8851).
536 BXPLICATTOIf BU GODE NAPOLÉON. LIT. III.
Thypothèque, entre créanciers, n'a de rang que du jour de l'inscription, en donnait la préférence au créancier personnel du détenteur (1). Mais, ë'tine autre part, on disait, et non sans quelque raison, que l'immeuble ii*était entré dans le patrimoine du tiers détenteur que grevé des hypothèques établies du chef de son auteur et des précédents propriétaires, sauf aux créanciers à prendre la mesure de publicité prescrite par Va^ ticle 834 du Code de procédure, et que les créanciers du tiers détenteur ne pouvant avoir plus de droits que lui, il devait céder le pas aux oréanciers des précédents propriétaires dès Tinstant que ces derniers se trouvaient avoir inscrit leur droit dans le délai imparti par l'art. S34 du Code de procédure (2). Aujourd'hui, après la loi du 23 mars 1855, qui, en déclarant ce dernier article abrogé, fait de la transcription Tacte qui arrête le cours des inscriptions, la question disparaît et s'efface, et l'application de notre article se fait sans embarras, comme au temps de sa publication : le créancier du précédent propriétaire, non inscrit lors de la transcription du contrat qui a transmis la propriété au tiers détenteur, ne peut plus prendre inscription ; son hypothèque est éteinte, et, comme il devient chirographaire, il ne peut pas entrer en lutte avec les créanciers inscrits du détenteur.
VII. — 1218. Enfin, Tart. 2178 complète la série des articles relatifs ta drmt de suite par une disposition plus générale encore que les préeédentes, en ce qu'elle embrasse les situations diverses dans lesquelles a pu se placer le tiers détenteur qui, n'ayant pas rempli les formalités de la purge, a subi l'action hypothécaire des créanciers dont le gage était passé en tout ou en partie entre ses mains. D'après cet article, le tiers détenteur qui a payé la dette hypothécaire, ou délaissé l'immeubU Jiypothéqué, ou subi l'expropriation de cet immeuble, a le recours en ^rantie, tel que de droit, contre le débiteur principal. Ainsi , la loi se préoccupe des trois partis que peut prendre le détenteur contre lequel le droit de suite est exercé ; et, dans tous les cas, elle consacre en sa laveur le droit de recourir contre le débiteur principal. C'est la simple application des principes généraux du droit. Lorsque l'affaire d'autrui a été bien et utilement administrée, les principes généraux veulent que le maître indemnise le gérant et lui rembourse les dépenses utiles oa Bécessaires qu'il a faites (C. Nap., art. 1375); et quand un acquéreur est évincé, ils exigent, au moins dans le cas où il est acquéreur à titre onéreux, que son auteur le garantisse (art. 1626, 1705, etc.). Notre article s'inspire de ces principes : et quand il dit que le tiers détenteur, dans le cas donné, a, contre le débiteur principal, son recours telg^ de droit, il indique par là que si le tiers détenteur a payé la dette hypothécaire, il a son droit de répétition, et que sHI a délaissé ou subi l'expropriation, il a le recours qui naît de l'éviction.
1219. Maintenant quelle est Tëtendue de ce recours et quels en sont la nature et les effets? Ceci sort de notre sujet. La question, en effet,
<i) Voy. MM. Tarrible (¥<> Ordre, { 2, n« 3); Troplong (n» 843). {%) Voy. MM. Persil (an. 2177, n« 2); Dalloz (v» Priv. et Hyp., p. 343, ii«iS); I. Berriat Saint-Prix (/oc. cit.).
^esX subordonnée au point de savoir quel est le titre en vertu duquel le tiers détenteur était devenu propriétaire : est-ce à ce titre onéreux ou à titre gratuit? Est-ce par testament, par donation, par vente, par •échange, etc.? La solution se résume donc dans une application des art. 854, 1020, 1375, 1440, 1557, 1626 et suivants, 1705, etc., du Code Napoléon, et nous renvoyons aux observations de Marcadé sur ces divers articles.
2179. — Le tiers détenteur qui veut purger sa propriété en payant 4e prix, observe les formalités qui sont établies dans le chapitre YIII -du présent titre.
