Trib. d'Alger, 16 mai

si — sans équivoque à titre de propriétaire de telle façon que le nouvel acquéreur n’a pu raisonnablement l’ignorer lors de son acquisition, la première vente lui est opposable (1).

Neusn’avons rien dit de laprescription acquisitive. Elle existe cependant en droit tunisien et s’accomplit par la possesssion publique, paisible et non précaire prolongée pendant ur certain temps. Il n’est besoin ni de justes titres ni de bonne foi. Le temps varie suivant les rites musulmans. Plusieurs causes de suspension sont admises. Telles : l'absence, la minorité, la prépotence (ceux qui détiennent la puissance publique ne peuvent prescrire par

suite de l’ascendant qu’ils peuvent exercer).

Secrion V. — Les inconvénients du régime foncier mu-

sulman.

in théorie, ce système foncier tunisien paraît excellent et il semble qu'il devrait donner à la propriété une somme suffisante de certitude et de publicité : en pratique, il en est tout autrement.

La Tunisie a étéeneffet, pendant de longues années, en proie au plus grand désordre administratif; les insurrections s’y produisaient presque régulièrement ; les abus de

pouvoir étaient fréquents ; la confiscation était un des pro-

4. Trib. de Tunis, 28 mai 189, Cpr. Tunis, 10 août 1892. Revue

algérienne, 1892, 2. 373.

LA cédés ordinaires des favoris du Bey pour arriver à se constituer des fortunes colossales; c’étaient et ce sont encore aujourd’hui autant de causes d’instabilité pour la propriété foncière.

D’autre part toute loi musulmane dérive du Coran. Pour le fidèle mahométan, le Coran est le livre le plus parfait qui ait été écrit parce qu'il révèle la parole de Dieu. Conséquemment il est une loi immuable. On constate bien vite en jetant un coup d’œil rapide sur ce livre ou simplement sur sa table des matières, qu’il est absolument insuffisant comme code de lois. Enoncés sans ordre et sans méthode, les principes juridiques qu’il renferme s’y trouvent perdus au milieu de sentences intéressant le gouvernement et l'administration du peuple et sa vie privée.

Les compagnons et successeurs de Mahomet avaient si bien reconnu linsuffisance d’une telle loi, qu'ils avaient cherché à coordänner et interpréter les principales prescriptions du Prophète ; mais il arriva fatalement qu'ils ne setrouvèrent pas tous du même avissurle sens à donner à certaines de ces prescriptions, et des divergences importantes se produisirent sur bien des points. De là, les quatre rites ou écoles, Malékite, Hanéfite, Chaféite, Hambalite: dont les enseignements forment le Corps de droit des nations musulmanes.

Loin de chercher à obtenir une interprétation unique du livre qui restait la principale source de leur législa-

tion et de leur religion, les commentateurs de chacun de

ces rites n’ont fait qu’accentuer et aggraver les divergen. ces qui s'étaient produites dès l’origine. Hâtons-nous de dire que la pratique n’a introduit dans la Régence que les seuls rites Malékite et Hanéfite; mais le danger reste à peu près le même, car une question pourra être diversement tranchée suivant qu’il sera fait application de l’un ou l’autre rite. Dans tout procès, le défendeur a le choix du rite ; 1! faudra donc qu’un plaideur réussisse à s’assurer le rôle de défendeur au procès pour qu'il puisse bénéficier du rite le plus favorable à sa cause. Ce premier inconvénient se trouve considérablement aggravé si lon songe que les commentateurs d’un même rite sont loin de s’accorder entre eux et qu’ils en arrivent parfois à don-

ner sur une même question des solutions contraires,

Qu'on joigne à ces inconvénients ceux que peut produire le trop grand nombre de droits réels qui viennent affecter la propriété immobilière sans qu'un système efficace de constatation et de publicité avertit acquéreur

des dangers que présente son acquisition.

Il est à peine utile de faire remarquer qu'une législation aussi incertaine dans ses principes est complètement impuissaute à assurer au droit de propriété la solidité qui lui est nécessaire pour qu'il inspire le respect et la confian ce et ne peuten aucune manière satisfaire aux exigen-

ces du crédit.

Les dangers et les lacunes de la loi musulmane vont

nous apparaître bien plus grands encore si nous exposons

même succinctement, quelques-unes de ses règles immobilières.

Ainsi : en ce qui concerne les ttres de propriété, ceuxci un: fois perdus ou détruits, le propriêtaire ne possède plus de preuve écrite de son droit. Les actes notariés, depuis quelques années, sont faits, il est vrai, en double original dont l’un figure sur le registre des notaires analoque à la minute des notaires français et dont l’autre, remis à la partie, peut se comparer à une expédition; mais pour obtenir une copie collationnée sur le registre il faut une autorisation du cadi et des formalités sans nombre ; on ignore souvent l’époque et l’endroit où le titre aété dressé, par quel notaire il l’a été et d’ailleurs les titres anciens n'ont jamais figuré sur les registres.

Le propriétaire peut faire dresser, il est vrai, une out'a, acte de notoriété, destiné à suppléer le titre primitif; mais cette combinaison est justement une source de fraudes.

Plusieurs outikas relatives à un même immeuble peuvent être dressées à des dates différentes, le propriétaire, de mauvaise foi, s'adressant à des notaires complaisants, si bien que souvent une même propriété est représentée par des titres multiples. Il arrive alors que le même immeuble peut être veudu plusieurs fois, une première fois sur une outika, ‘une seconde sur le titre véritable et dans ce cas le premier acheteur se verra dépossédé, ou encore le propriétaire remettra au créancier hypothé-

caire une outika et une fois le prêt effectué, l'argent vers‘,

il vendra sur le titre véritable. Le jour où le créancier hypothécaire voudra faire vendre son gage, il se trouvera en présence d’un acheteur de bonne foi, muni d’un titre inattaquable. Il n’aura qu’un recours illusoire contre son vendeur.

Or, cet usage des outikas est très répandu en Tunisie; la situation est donc dangereuse pour le crédit public. Elle s’aggravait en outre, pour les Européens, de la nécessité de subir la juridiction du Charâ, tribunal religieux, qui est naturellement favorable aux musulmans et qui, tout en acceptant la preuve testimoniale en toute matière et même contre les écrits, refuse cependant le témoignage des non-musulmans. Ainsi, c'était parmi les difficultés d’une procédure inconnue et d’un idiôme étranger que les Européens devaient poursuivre ou se défendre contre les revendications plus ou moins fondées des indigènes. Et encore les Européens n’avaient-ils pas accès direct au Prétoire et ne pouvaient paraître en personne.

Depuis linstitution du Tribunal mixte de 1885, ces inconvénients ont disparu.

Mais il y en avait d’autres dans le régime foncier tunisien et qui existent pour les propriétés non soumises à la loi de 1885.

Pour en revenir à la discussion du titre de propriété, la manière entre autres dont le titre de propriété est rédigé donne en effet toute facilité à la fraude. Nous avons vu quel aspect présente ce titre. Tous les actes de mutation

Viollette 8

se suivent et quand la première feuille est remplie, on en colle une deuxième au bas et ainsi de suite. Or, quoi de plus facile, le cachet du magistrat étant en haut, que de décoller le titre par le bas et de supprimer ainsi les dernières mutations ou d'y ajouter une rallonge? Dès lors quelle sécurité pour ceux qui achètent une propriété ou reçoiventun titre en nantissement ?.

Ilest en outre à peu près impossible de connaître, d'après le titre, l'étendue, la consistance et les limites d’un immeuble. La contenance exacte n’y figure presque jamais ; quant aux limites, la manière dont elles sont indiquées les rend on ne peut plus incertaines : le plus souvent, elles sont désignées par une levée de terrain, un fossé, la propriété d’un tel. Or, quand le titre est ancien, ces indications, suffisantes au début, ont le plus souvent disparu sans laisser de traces, l’arbre a été abattu, le terrain aplani, le fossé comblé, le nom des propriétaires a été modifié.

Il faut alors s’en remettre à la tradition orale, mais existe-t-elle seulement ? Puis, quelle foi ajouter aux témoignages des voisins intéressés ?

Aucune sécurité n'existe donc dans les transactions, aucune trace de mutalion n’est véritablement et absolument ostensible pour les tiers puisqu'il n’y a d’autre preuve de propriété que le titre. [n’y a pas, comme en France, un bureau spécial — la conservation des hypothèques — où tout ce qui concerne la propriété est rassemblé et

transcrit.

Le système de titre, en apparénce très simple, renferme au fond une série de complications.

Un indigène, au courant de la coutume et de la langue, peut encore réussir à se garer de ces embüûches ; mais un Européen en est presque fatalement victime. Enfin de nombreuses exceptions consacrées par la jurisprudence concernant la règle de l'inscription des droits réels sur le titre de propriété laisse la place ouverte à l’arbitraire du juge et ne donne aucune garantie aux tiers.

On peut dire en somme que le principe de publicité n’est pas appliqué dans le droit musulman. s

Ajoutons à ces diverses causes d'incertitude et d’éviction : la pratique fréquemment répandue chez les indigènes de faire leurs biens habous dans un but soi-disant pieux ou humanitaire, mais le plus souvent avec le seul dessein d’exhéréder certains de leurs enfants ou de diminuer le gage de leurs créanciers ; leur habitude de vivre dans l’état d'indivision ; le manque d’état civil chez eux ; Je mystère qui entoure la famille musulmane ; la complication et l’originalité du statut personnel ; le nombre incalculable d’officines où sont fabriqués les faux titres ; et tant d’autres causes qu'il serait superflu de rechercher, qui laissent la propriété, incertaine, occulte et précaire et qui exposent les acquéreurs étrangers à des évictions totales ou partielles,

Ainsi et pour nous résumer nous trouvons dans le régime foncier tunisien antérieur àla loi de 1885 deux gran-

des catégories de défectuosités :

L'assiette incertaine de la propriété, l'absence de pu-

blicité hypothécaire.

Cette organisation primitive et rudimentaire pouvait

suffire aux besoins d’une civilisation stationnaire ; elle n’était aucunement appropriée aux exigences de la nôtre

et aux besoins du moment.

rca, ‘128