CHAPITRE II

Les origines de la loi du 1: juillet 1885.

Secrion 1. -— Comment va-t-on chercher à remédier aux

inconvénients signalés ?

Pour attirer en abondance les capitaux nécessaires à l'exploitation des ressources naturelles dela Tunisie, pays essentiellement agricole, du moins jusqu’à présent, et dont le sol doit devenir le principal instrument de la richesse publique, il fallait précisément rassurer les intérêts des Européens, protéger les acquéreurs de terres contre leur ignorance de la langue, des lois et des usages du pays, mettre le propriétaire à l’abri de ces revendications imprévues, assurer en un mot la facilité des transactions et leur sécurité et faire de la terre un instrument de crédit pouvant circuler de main en main.

Il fallait encore respecter les lois et les institutions du pays et ménager les influences religieuses qui sont mai-

tresses dans ce pays de l’opinion indigène.

Pour améliorer cette situation, à quel parti allait-on se ranger ?

Soumettrait-on à la loi française les immeubles possédés par des Européens ?

L'application de notre loi immobilière, limitée à une seule classe de propriétaires fonciers, n’apportait pas une modification assez générale à l’état économique du pays ; c’était d’ailleurs un remède insuffisant.

Le système de publicité hypothécaire incomplet el restreint, organisé par le Code civil et la loi du 23 mars 1855 ne tend qu’à conserver les droits entre les mains de ceux auxquels ils sont transmis.

Ce n’est pas cela seulement qu’on voulait en Tunisie, Ce qu’on cherchait, c’était arriver à assurer immédiatement la sécurité et la facilité des transactions en fixant l'assiette de la propriété et des droits réels immobiliers. Or, il est clair que les seules ressources du droit français ne permettent pas d'atteindre ce résultat. L'acte par lequel un tiers me cède son droit, qu’il soit un contrat ou un jugement, ne me met pas à l’abri de toutes chances d’éviction, alors même que, selon l’expression du législateur de 1855, je me serais conformé aux lois pour la conservation de mes droits.

Par exemple : J’achète un immeuble d’une personne dont les droits sont incertains, je me trouve par là même mis au lieu et place de mon vendeur; mais la situation juridique de limmeuble na pas changé, elle reste

entre mes mains ce qu’elle était aux mains de mon ven-

deur. 11 importera peu que je prouve mon acquisition et que je la fasse transcrire sur le registre public; mon vendeur n’a pu me transmeltre que les droits qu’il avait luimême sur l'immeuble vendu; c’est une conséquence toute simple de la maxime traditionnelle: « Memo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ».

Hâtons-nous de dire que, en France, c’est un inconvénient à peu près théorique: l'assiette de la propriété est connue, la constatation est faite par des officiers ministériels habitués à rechercher et à décrire l’origine des droits; les titres sont rédigés avec soin; leurs énonciations sont complètes, précises et sûres ; la constatation des origines d’une propriété n’est donc pas une œuvre pénible et d’un résultat incertain, Enfin, la prescription trentenaire ou même de 10 à 20 ans permet de prendre un point de départ incontestable.

Dans ces conditions, une sécurité suffisante est assurée par l'inscription des hypothèques et la transcription des actes entre vifs constitutifs de droits réels. IT n’en saurait être de même dans un pays où il s’agit d'attirer les capitaux en rendant les transactions rapides et sûres.

Il faut que l'acquéreur ou le capitaliste étranger puisse être facilement fixé sur la condition juridique des immeubles ; d’où la nécessité d’entourer d’uae publicité complète toutes les transactions immobilières. Car,en Tunisie, la coutume locale ne présente pas Îles mêmes garanties qu’en

France.

L’étranger ignorant des habitudes et des traditions du

pays, incapable de faire par lui-même les investigations nécessaires avant une acquisition d'immeubles, est exposé aux plus graves déconvenues. Il fallait donc prévoir et écarter les mécomptes auxquels ont été soumis, dès Îles premiers temps de notre occupation en Algérie, les acquéreurs de terres, mécomptes qui ont ralenti et paralysé momentanément l’essor de la colonisation. La législation du Code civil ne donne qu’une satisfaction imparfaite aux besoiis d’une colonie où doivent affluer des capitaux et des acquéreurs venus du dehors.

À un autre point de vue, notre système de publicité ne répond pas aux exigences spéciales d’un pays musulman. Le mécanisme hypothécaire établi par la loi française repose tout entier sur le nom et la personne du propriétaire. Cest au nom du propriétaire que sont faites toutes les inscriptions où transcriptions dont chaque immeuble est l’objet, et c’est ce nom qui sert de quide aux recherches qui sont faites dans les registres hypothécaires, Celui qui veut connaître la situation d’un immeuble doit préalablement rechercher le nom du propriétaire actuel et de tous ceux auxquels l’immeuble a appartenu.

Les fonctionnaires chargés de ces recherches sont aidés par des tables qui contiennent les noms de tous les propriétaires inscrits sur leurs registres.

Une pareille organisation suppose que l’état civil de chaque détenteur d'immeubles est exactement connu et défini; en pays musulman elle se heurte à des obstacles

presque insurmontables.

. Les indigènes n’ont ni état civil, ni nom patronymique, dans la pratique, ils se reconnaissent par un prénom auquel vient s'ajouter le prénom du père : Mustapha, fils de Mohammed, par exemple ; comme le nombre de ces prénoms est assez limité, il en résulte que beaucoup d’indigènes portent des appellations identiques. Si l’on songe qu’en France la similitude de certains noms plus fréquemment usités est déjà une source de difficultés et de complications pour la tenue de nos registres hypothécaires, on se rendra aisément compte des impossibilités d’un pareil système en pays musulman. Pour lappliquer, il eût fallu constituer l’état civil des indigènes avant d’asseoir leur propriété ; entreprise laborieuse et d’une exécution compliquée. On sait en effet que de tous temps les peuples d'Orientse sont montrés rebelles aux opérations de ce genre et que nous ne sommes point encore parvenus à constituer l'état civil des indigènes dans notre colonie algérienne. :,

Ces difficultés pratiques n'étaient d’ailleurs pas le seul obstacle à l'application pure et simple de notre état eivil: On ne fait pas, en effet, sans danger, table rase de la législation existante, on ne change pas ainsi d’un trait de plume les usages de tout un peuple, surtout d’un peuple musulman, où la législation fait par tie du domaine religieux. ‘C’eût été en outre une cause de dépenses exorbitantes.

Autre raison : es

Le service topographique n’était à cette époque ni assez bien organisé, ni assez considérable pour mener à bien

une opération aussi importante,

. Enfin, l'extension de la juridiction française à toute la propriété foncière dans un pays aussi récemment soumis à notre protectorat pouvait éveiller les susceptibilités des nations étrangères et créer des difficultés diplomatiques. On sait que l'Italie notamment apportait toutes sortes de difficultés à notre administration. Elle ne néglige encore äucun moyen d'entretenir son influence dans la Régence.

Pour donner à la propriété la certitude et l’assiette qui lui manquaient, aurait-on recours à un abornement général et à une revision administrative des litres de propriété ?

Sans parler des lenteurs et de l'incertitude qu’elle eût entrainées avec elle, une pareille entreprise aurait eu Île grave inconvénient de semer l'inquiétude et le trouble, d’éveiller les susceptibilités et les défiances des populations qui n'auraient pas compris, tout d'abord, la nature et le but d’une aussi vaste opération ; ajoutons qu’elle aurait entrainé pour le gouvernement tunisien des charges budgétaires et surtout des responsabilités politiques qu'il était de son devoir de décliner.

L'idée d’une délimitation et d’une constatation administratives des propriétés étant ainsi écartée, restait à trouver une combinaison juridique qui permit de confier à Pinitiative individuelle une œuvre que l'Etat devait encourager et protéger, mais dont il n’avait pas à assumer la responsabilité et les charges, puisque, malgré son utilité

générale cette œuvre présentait surtout un caractère d’ina

AN AT Rp térêt privé. Ce point de vue accepté, il fallait mettre à la disposition de tout acquéreur ou propriétaire d'immeuble: une procédure simple, peu coûteuse, lui permettant d'asseoir sa propriété, de la purger de toutes les charges et des droits réels qui ne se seraient pas révélés en temps utile.

Par ce moyen, l’origine et la condition de la propriété se trouvaient fixées à l'égard de tous, les transactions ultérieures devenaient faciles et sûres. Déjà, le germe d’uné institution pareille se trouvait dans la législation algérienne : la loi du 26 juillet 1873, essayant de résoudre des problèmes analogues à ceux qui se rencontraient en Tunisie, a créé une purge spéciale, destinée à consolider la propriété et à la dégager des charges occultes, lorqu’elle passe, des mains d’un détenteur indigène entre celles d’un acquéreur européen. Mais cette institution ainsi restreinte et limitée, ne répondait qu'imparfaitement aux besoins

particuliers de la Tunisie et au but poursuivi (1).

!. Voici en quoi consistait cette loi du 25 juillet 1873 :

Tous les immeubles seront désormais placés sous le régime de la loi française quel que soit le statut personnel de ceux qui les possèdent.

L'administration reconnaïtra et constatera les droits individuels existants dans les territoires de propriété privée ; dans les autres, elle se contentera de les constituer.

Dans l’un comme dans l’autre cas, elle délivrera aux intéressés des titres formant le point de départ deleur droit.Enfin, par mesure-tran-

sitoire, la transmission des immeubles de,proprièté privée aux mains

eo

‘ Aussi a-t-il paru préférable de demander à une autre législation, appliquée avec succès dans de grandes colonies agricoles, la formule destinée à résoudre plusieurs des difficultés que soulève en Tunisie l’organisation de la propriété.

Le gouvernement du Protectorat a fait appel aux principes du système Torrens en utilisant autant que possible ce que la loi indigène avait de bon. Il existait déjà dans la Régence des usages tout à fait conformes aux dispositions de l’Act Torrens. En conséquence, le système australien a trouvé sur cette vieille terre d'Afriqne un terrain tout préparé.

Il fallait en effet désorienter le moins possible les indi-

gènes. Or, l'existence d’un titre de propriété, contenant

des Européens sera facilitée par l'institution d’une purge spéciale. Grâce à cette purge et sans attendre l'exécution des opérations d’ea-

semble qui doivent s'appliquer à tout le terrioire du douar et de la tribu, l'acquéreur sera mis à l’abri de toute éviction et recevra pour son immeuble un titre de propriété libre de toute servitude. chefaa ou droit réel quelconque.

Cette loi n’a pas produit tous les résultats qu’on en espérait, quoiqu’elle offre quelques points de ressemblance avec l’Act Torrens. Il y avait encore beaucoup à faire. L'Algérie est du reste très mal préparée pour adopter intégralement l'Act Torrens. Elle le sera encore longtemps malgré les efforts du législateur impuissant devant les usages invélérés des populations musulmanes, Les mœurs sont plus fortes que la loi . :

En Tunisie, nous ne retrouverons pas ces difficultés, il n’y a pas de terre arch par exemple et c’est déjà un grand point, |

l'historique et l'identification de la propriété, constituait un moyen commode de vérification. L’Act Torrens avait . Pavantage en cela de se rapprocher de la législation tunisienne puisque dans ce système la base de la propriété est le titre sur lequel tout ce qui l’intéresse: désignation, contenances, limites, servitudes, hypothèques, droits réels de toutes sortes, se trouvent mentionnés et sont apparents pour l’œil le moins exercé.

On laissa donc vivre l’ancienne législation côte à côte avec la nouvelle. Celle-ci fut rendue facultative. Pour qu’un immeuble soit régi par la nouvelle loi, l'intervention de certaines personnes intéressées (généralement le propriétaire) est nécessaire. Il doit faire une démarche particulière, formuler une demande d’immatriculation exprimant nettement sa volonté à cet égard. Mesure sage par excellence qui permet de faire apprécier les bienfaits de la loi, la fait désirer et pénétrer peu à peu dans le pays sans bouleversement ni violence et fournit en même temps aux Européens et capitalistes les sécurités qui leur

sont nécessaires.

Secriox Il, — Les travaux de la Commission instituée par décret beylical du 31 juillet 1884.

Une Comwmission dont Paul Cambon, alors Résident général, fut nommé président, fut instituée par décret ney-

lical du 9 chouan 1301 (31 juillet 1884) pour, ainsi que le

dit l’article 5, « préparer la codification des lois relatives à la propriété foncière en Tunisie el proposer les conditions dans lesquelles la compétence en matière immobilière serait remise aux tribunaux français » ; elle s’occupa du régime en vigueur en Australie.

Avec la base solide qu’il donne aux droits réels, sa publicité absolue, son régime hypothécaire simple, précis, ouvert à tous, convenaient à la fois aux exigences d'un pays neuf peu au fait de la complication du régime français et à celles du crédit moderne qui réclame la facilité, la rapidité et la sécurité des transactions.

Mais on ne pouvait songer à reproduire sans modifications la loi australienne.

Le gouvernement beylical, dans son avant-projet destiné à servir de base aux travaux de la Commission chargée d'élaborer la loi, avait d’abord pensé introduire simplement l’Act Torrens en Tunisie et y promulquer les dispositions de notre Code civil qui pouvaient se concilier avec la loi nouvelle.

C’eût été déjà une tâche délicate que de combiner entre elles deux législations aussi dissemblables que notre Code civil et la loi australienne. La commission a voulu élargir encore le cadre de ses travaux : elle ne s’est pas con: tentée d'apporter au Code civil les changements strictement exigés par l'adoption d’un nouveau régime hypothécaire ; elle s’est attachée à reviser toute notre législation sur la propriété pour la fondre «vec l’Act Torrens

dans une loi unique,

La Commission alla encore plus loin, elle voulut perfectionner son système par quelques emprunts faits à d’autres législations.

À la loi prussienne de 1872, elle prit le système des prénotations appelées ici oppositions conservatoires, parce qu’elles ont pour but de sauvegarderles droits des tiersrevendiquants sans préjudicier à ceux du propriétaire.

A Ja loi belge de 1851, elle emprunta les règles concernant la protection des incapables, la réglementation de l’emphytéose et de la superficie.

Le résultat de ses travaux fut la loi beylicale du 1% juillet 1885.

C’est une œuvre vraiment considérable qui, à son ori-

‘gine, ne comptait pas moins de 381 articles; elle n’est

à proprement parler, ni la loi australienne dans toutes

‘ses prescriptions, ni la loi française dans son intégralité,

‘mais bien une législation spéciale, nouvelle et essentielle-

ment tunisienne.

Il faudrait admirer sans réserve l'immense labeur qui a

permis, en quelques semaines, d'étudier plusieurs législa-

tions modernes, de se pénétrer des travaux considérables

accomplis depuis cinquante ans sur la réforme hypothécaire, si cette loi foncière ne portait souvent la trace d’une élaboration précipitée. Parmi ses dispositions, quelques-unes sont obscures, d’autres sont contradictoires (1);

{. Ainsi pour ne citer qu’un fail à titre d'exemple. IL semblait que

la loi tunisienne qui ne reconnaît d'autre propriétaire que celui inscrit sur le registre foncier aurait dû, comme le système Torrens-

et de ce rapide assemblage d'éléments disparates 1l n’est pas sorti une législation vraiment homogène.

Heureusement quelques lois nouvelles sont venues corriger des erreurs qu’une trop grande précipitalion avait fait naître.

Tels sont les décrets et ies lois du 16 Mai 1886, du 6 Novembre 1888, des 15 et 16 Mars 1892, du 9 Mai 1896, des 25 et 28 Février et 19 Mars 1897, du 10 Avril 1898, enfin du 16 Juillet 1899, dont nous aurons l’occasion de parler dans la suite.

Quoiqu'il en soit et malgré ces imperfections que nous venons de signaler et qui se rapportent plus à la forme qu’au fond, la loi de 1885 est le point de départet la cause de la prospérité de la Tunisie, car nous allons retrouver en l’étudiant les principaux avantages que nous avons signalés dans lAct Torreus : c'est-à-dire l’assiette de la propriété, la sécurité du crédit foncier, la facilité des transactions immobilières et la mobilisation du sol.

Or, nous sommes déjà suffisamment fixés sur les conséquences heureuses que peuvent avoir pour une colonie neuve et agricole de tels avantages rencontrés dans son régime foncier, pour nous rendre compte dès maintenant

des bienfaits de cette loi.

et toutes les législations fondées sur le principe de légalité, supprimer la prescription acquisitive du droit de propriété. Il n’en a été ainsi que plus tard et par là, l’un des avantages sérieux du système Torrens a fait longtemps défaut.