VI. — Les servitudes foncières. — Les servitudes fon

cières sont des charges imposées aux immeubles pour

l'usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire.

Elles dérivent, comme dans le Code civil, ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires. Ces dernières seules sont sujettes à l'inscription.

Nous winsisterons pas sur ce point qui n’offre aucun

caractère d'originalité et nous écarterait trop de notre sujet.

Les règles concernant les servitudes en Tunisie sont à peu de chases près les mêmes qu’en droit français.

VII. — Z’antichrèse. — L’antichrèse est la remise d’un immeuble par le débiteur à son créancier pour sûreté de sa dette. (Art. 217, loi de 1885, Art. 2071 Code civil).

Nous retrouvons dans les articles 218 à 227 de la loi de 1885 la copie littérale des articles 2077, 2080, 2083 et 2085 à 2091 du Code civil).

VIII. — Les privilèges et les hypothèques. — Le privélège est un droit réel immobilier que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers même hypothécaires.

La loi foncière tunisienne a fait sur ce point des innovations importantes. Les privilèges occultes sont incompatibles avec la loi tunisienne, ainsi que nous le verrons tout à l'heure et ainsi que nous l’avons déjà vu pour lAct Torrens.

La loi de 1885 n’osa pas les supprimer complètement

en les remplaçant par des hypothèques, elle supprima

cependant le privilège du vendeur. Aujourd’hui, en Tunisie, sont seules privilégiées : sur le prix des meubles, ceux de l’article 2101 du Code civil, vu leur peu d’importance ; sur le prix des immeubles et dans l’ordre établi ci-après : {° Les frais de justice ; 2° Les droits du Trésor (ces deux catégories de privilèges s'exercent sur les meubles d’abord et à leur défaut sur les immeubles, ils ne sont pas assujettis à l'inscription, mais peuvent être, par leur nature, facilement connus du public); 3° Les arrérages dûs au crédi-rentier de l’enzel (l'inscription en est prise d'office par le Conservateur, elle est dispensée de renouvellement, elle a la même durée que le privilège).

L’hypothèque est un droit réel immobilier sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation.

La question des hypothèques est réglée par les articles 231 à 286 de la loi foncière tunisienne.

Là encore, nous trouvons en Tunisie des innovations et des différences avce notre Code civil.

Toute hypothèque occulte est abolie complètement comme incompatible avec le principe de publicité établi par le nouveau régime foncier. Toutes les hypothèques (qu’elles soient forcées ou volontaires) doivent être spécialisées au double point de vue du montant de la créance garantie et de la désignation de l'immeuble hypothéqué. Elles ne s’acquièrent que par linscription prise sur le titre de propriété, cette inscription est valablé pour toute la durée de l’hypothèque, elle n’a pas

besoin d’être renouvelée.

— 1% — Les articles 235 et 236 de la loi de 1885 qui citaient

quelques exceptions à le règle de l'inscription, ont été abolis par une loi de 1892.

De cette façon les tiers sont suffisamment renseignés par le simple examen du titre de propriélé, la règle de publicité est rigoureusement observée.

La suppression des hypothèques occultes élargit alors le cercle des prêteurs en facilitant la circulation des titres hypothécaires et fournit par suite au crédit foncier de précieuses ressources.

Mais on enlevait ainsi aux incapables et femmes mariées ces mesures de proctection prises en leur faveur. La loi foncière tunisienne a remédié à cet inconvénient en empruntant à la loi belge du 16 décembre 1851 certaires dispositions (1).

Les hypothèques légales n’existent plus, mais sont rem-

placées par des hypothèques spéciales prises soit de bon-

4. La loi belge du 16 décembre 1851 a adopté le principe de la publicité hypothécaire absolue.

Les hypothèques légales sont maintenues mais profondément modifiées ; de générales et ocultes, elles deviennent publiques et spéciales. Elles sont soumises à l'inscription sur le registre du Conservateur. L'hypothéeque de la femme sur les biens de son mari est dé- ‘ terminée par le contrat de mariage. On fixe les immeubles sur lesquels sera prise l'inscription, jusqu’à concurrence de quelle somme l’hypothèque s’exercera.

Cette hypothèque garantit la dot et les conventions matrimoniales ;

en ce cas, les parties elles-mêmes la fixent dans le contrat. Si la fem-

ne grâce par le débiteur, soit d'office à la suite d’une décision de justice.

A l’ouverture de la tutelle ou au moment du contrat de mariage, le conseil de famille ou la femme fixe contradictoirement avec le tuteur ou le mari le montant de l’hypo-

thèque et son assiette.

me veut garantir par une hypothèque les droits qui lui sontacquis postérieurement, elle doit s'adresser au président du tribunal.

Le mari doit inscrire l’hypothèque avant la célébration du mariage.

L’hypothèque de la femme non inscrite est inefficace.

L’hypothèque prend rang du jour de l'inscription.

Par la suite, eten cas d'insuffisance des immeubles, le président du tribunal peut autoriser la femme à requérir sur d’autres immeubles de son mari des inscriptions jusqu’à concurrence de la somme qu'il juge nécessaire. Réciproquement le mari peut obtenir restriction de l'hypothèque dont le président du tribunal a autorisé l'inscription, s’il justifie que les garanties accordées à la femme sont devenues excessives.

Les règles sont les mêmes pour les hypothèques du mineur et de l'interdit.

Le conseil de famille fixe le montant de l'inscription et désigne les immeubles à hypothéquer (art. 78).

La délibération du conseil de famille doit être motivée, le tuteur entendu.

Il y a au grefte de chaque justice de paix, la tenue d’un état de toutes les tutelles ouvertes dans le canton.

L'hypothèque des mineurs et interdits, comme celle de la femme mariée, peut être restreinte ou augmentée au cours de la tutelle sui-

vant les besoins.

L'hypothèque judiciaire est supprimée.

En cas de désaccord, le Tribunal statue. Si la femme n’a pas stipulé une hypothèque conventionnelle lors du contrat, elle peut en exiger une au cours du mariage et si le mari refuse, elle peut l’obtenir du Tribunal. Il en est de même pour le mineur.

Dans le cours de la tutelle ou du mariage il est toujours loisible de diminuer ou d'augmenter les garanties.

Le crédit du mari ou du tuteur n’est donc pas inutilement engagé au-delà des limites nécessaires. Les incapables trouvent toutes les protections légitimes dans les mesures prises au début de la gestion. La double surveillance du conseil de famille et du Tribunal sauvegarde amplement les droits du mineur. Quant aux femmes, une hypothèque conventionnelle, réduite au strict nécessaire, sera moins facilement compromise par des subrogations, devenues aujourd’hui d’un usage courant que l’hypothèque générale et occulte de notre code civil.

Dans la pratique actuelle, cette garantie légale périt souvent par son excès même, Elle constitue une si lourde entrave pour le crédit du mari et le développement des affaires communes, qu'une renonciation la fait presque toujours disparaître au profit des créanciers du mari, précisément dans les cas où elle serait le plus utile.

L’article 239 modifié par la loi de 1892 nous donne encore un cas d’hypothèque forcée ; c’est celle qui existe au profit du vendeur, de l’échangiste ou du co-partageant sur l’immeuble vendu, échangé ou partagé, quand il n’a

pas été réservé d’hypothèque conventionnelle pour Île

paiement du prix de la soulte d'échange ou de partage.

Il résulte de l'interprétation des articles 246 et 247 que la clause de conservation de l’action résolutoire doit toujours être inscrite.

Quant à l’hypothèque judiciaire du droit français, elle est complètement abolie dans la Réqence, qui à suivi sur ce point l'exemple de la Belgique et des Etats allemands. Il nous semble que la Tunisie ait bien fait et que la France devrait suivre son exemple. L'hypothèque judiciaire est une institution dangereuse pour le crédit et établit au

profit du créancier le plus diligent une injuste inégalité.

Du reste, les effets de l’hypothèque judiciaire sont le plus souvent aussi préjudiciables aux créanciers pris dans leur ensemble que désastreux pour le débiteur. Les affaires d’un débiteur commencent-elles à péricliter, l’alarme se répand, la masse des créanciers se meten mouvement et bientôt, luttant de vitesse, chacun se précipite pour obtenir les sûretés et se créer une situation préférable. L’hypothèque judiciaire est une prime offerte à la poursuite et chacun poursuit en accumulant des frais considérables sur le malheureux débiteur qui aurait pu quelquefois, avec des délais, réaliser avantageusement son actif et qui succombe victime de l’affolement de ses créanciers.

Désormais un créancier ne pourra plus obtenir de la justice au détriment des autres créanciers une sûreté particulière qu’il n'avait pas exigée de son débiteur ou

que celui-ci avait relusée au moment du contrat. C’est le

concours égal entre tous les créanciers, substitué au privilège accordé au créancier le plus diligent.

Nous aurons peu de choses à dire des hypothèques dites volontaires. La loi tunisienne a repris sur ce point à peu près textuellement les dispositions du Code civil.

L'article 251, cependant, est une dérogation à l’article 2158 du Code civil. Cette dérogation nous semble très heureuse. La loi tunisienne a, conformément aux véritables principes, reconnu aux actes juridiques passés en pays étrangers la force de constituer hypothèque sur des immeubles sis en Tunisie, à condition de se conformer aux dispositions de la loi. Le Code civil n’admet pas cette règle pour les immeubles sis en France.

Les hypothèques volontaires peuvent être ou testamentaires, ou conventionnelles.

L’hypothèque testamentaire, ignorée en droit français, mais empruntée à la loi belge, a pour objet de garantir les legs contenus dans un testament, elle est établie pour un chiffre déterminé par Le testateur sur un ou plusieurs de ses immeubles spécialement désignés dans le testament (art. 254).

L’hypothèque testamentaire sera inscrite par le Conservateur, sur le dépôt du testament ou de la copie authentique, à la requête du légataire (art. 361). Cette hypothèque remplace l’hypothèque légale de l'article 1017 du Code civil.

Il résulte de l'interprétation de l’article 255 comparé aux article 2129 et 2130 du Code civil que l’hypothèque

des biens à venir est prohibée par les lois foncières puisque l'article ne désigne comme susceptibles d'hypothèques que les biens actuellement appartenant au débiteur et que les dispositions de l’article 2130 dérogeant à la règle ne sont pas reproduites.

L’hypothèque conventionnelle n’est valable, et ne peut en conconséquence être inscrite qu’autant que la somme pour laquelle elle est consentie est déterminée dans l'acte. Si la créance résultant de l’obligation est conditionnelle, la condition sera mentionnée dans l’inscription (Art. 257. Art. 2132 Code civil) (1).

L’hypothèque consentie pour sûreté d’un crédit ouvert à concurrence d’une somme déterminée qu'on s’oblige à fournir, est valable et peut en conséquence être inscrite ; elle prend rang à la date de son inscription sans égard aux époques successives de la délivrance des fonds.

Aucune condition de forme n’est requise pour le contrat hypothécaire. Les hypothèques volontaires peuvent s'établir par écrit sous-seing privé. Cela supprime les frais d'actes et par suite diminue le loyer de largent.

Cependant, ainsique nousle verrons plus loin, l’opposabilité de l’hypothèque aux tiers reste soumise à son inscription, mais la durée de validité de l'inscription n’est plus restreinte à dix ans : « Les hypothèques inscrites au livre foncier ont la même durée que les droitset les créances qu’elles garan-

tissent. Elles ne sont pas soumises à renouvellement. »

1. Voir Baudry-Lacantinerie, Tome II, ne 1314. 2. Voir Baudry-Lacantinerie, Tome III, n° 1286,

Rue

En ce qui concerne le rang des hypothèques, soit forcées, soit volontaires, la loi foncière a reproduit textuel lement les art. 2134 et 2147 du Code civil (art. 259 et 260).

Même observation en ce qui concerne les effets des hypothèques à l'égard des tiers détenteurs (art. 261-272 de la loi de 1885 et art. 2166-2169 et 2172-2179 du Code civil).

Les causes d'extinction des hypothèques sont aussi les mêmes en droit français et en Tunisie, sauf la restriction concernant la prescription supprimée par la loi du 15 mars 1892.

Pour purger l'un des immeubles grevé d’hypothèque, il faut être acquéreur à un titre quelconque de l’immeuble hypothéqué ; il faut encore que le nouveau propriétaire ne soit pas obligé personnellement au paiement de la dette hypothécaire, car la purge constitue un paiement forcé et anticipé pour les créanciers auquel les débiteurs personnels n’ont pas le droit de les contraindre (1).

En ce qui concerne la procédure de purge la loi tunisienne s’est inspirée du Code civil après quelques légères modifications prises dans la loi belge de 1832.

Tels sont les différents droits réels qui peuvent grever un immeuble sous l'empire de la loi foncière appliquée dans la Régence. |

Nous allons voir comment on doit procéder en Tunisie

1. Voir Baudry-Lacantinerie. Tome III, n° 1514 et suivants. Viollette 12

pour grever une propriété immatriculée d’un droit réel. Nous allons retrouver ici presque toutes les règles étudiées au sujet de l’Act Torrens. Ce que nous avons dit dans la 1" partie sur les avantages et les inconvénients qui peuvent résulter dans la pratique de cet état de choses, pourrait s'appliquer également au régime foncier tunisien, nous n’insisterons donc pas sur ce point, nous contentant d’en indiquer en quelques mots les traits prin-

cipaux.