CHAPITRE I

Le rôle du conservateur de la propriété foncière.

Une fois le titre de propriété établi irrévocablement, la mission du Tribunal mixte est terminée. Seul le Conservateur de la propriété foncière va assurer l’exécution des formalités de la loi pour lapplication des principes de légalité et de publicité lesquels principes forment la base du système foncier dont nous nous occupons actuellement.

Secrion 1. — Application du principe de légalité. — L'inscription d’un droit réel sur le registre foncier par les soins du Conservateur doit faire foi absolue et constituer le droit réel. Telle est la formule du principe de légalité.

L'application de ce principe nécessite chez le Conserva. teur un droit de vérification assez étendu et certains pouvoirs que nous ne retouvons pas chez nos conservateurs des hypothèques en France, lesquels jouent un rôle purement passif.

Quel est donc le rôle de ce Conservateur de la propriélé foncière en Tunisie et quels sont ses pouvoirs ?

Le Conservateur est d’abord un fonctionnaire dont les attributions peuvent être comparées à la fois à celles des conservateurs des hypothèques en France et des notaires. Comme nos conservateurs il tient les registres fonciers et inscrit les actes relatifs aux immeubles ; il délivre les extraits des registrès et des titres. Mais sa mission principale consiste à rédiger les titres de propriété. Tout d’abord il établit, ainsi que nous lavons vu plus baut, le titre initial qui servira de point de départ à toutes les transactions ultérieures, fonction identique à celle que la loi algérienne du 26 juillet 1873 confie à l’administration des domaines après l'achèvement des opérations du commissaire enquêteur.

Le Conservateur est, en outre, chargé d'inscrire sur les titres de propriété et sur les registres fonciers tous les droits réels et, en général, toutes les modifications juridiques que subit l'immeuble ; en cas de mutation et de partage il rédige de nouveaux titres. Il porte sur chacun de ces titres nouveaux, les mutations qui figuraient sur le titre primitif en tant qu’elles intéressent le nouvel

immeuble, il y joint l’extrait du plan après vérification

des limites et du bornage par un des:agents du service topographique. La concordance la plus parfaite sera de la sorte maintenue entre les titres de propriété et le ca dastre.

Les attributions du Conservatenr sont tellement étendues qu’elles réduisent singulièrement l’importance des notaires dans les opérations immobilières ; elles ne rendent pourtant pas absolument inutile le concours de ces officiers ministériels. Leur intervention sera toujours nécessaire pour les transactions compliquées.

Enfin si le Conservateur n’a pas de pouvoirs comparables à ceux du Registrar General, il a du moins un certain rôle acti’ et c’est là un point qui le différencie singulièrement de notre conservateur des hypothèques. Nous voulons parier ici du droit et du devoir qu'il a de s’assurer de l'identité et de la capacité des parties qui viennent requérir une inscription.

L'identité des parties lui est assurée par la légalisation des signatures ou si les parties ne savent pas signer par leur comparution devant les autorités compétentes et par la reconnaissance de l'écrit en présence de témoins. Il peut procéder à une inscription purement provisoire jusqu’à ce que les justifications nécessaires lui aient été fournies. Il pourra d’ailleurs y avoir lieu entre lui et le requérant à un débat devant la justice.

Le Conservateur recherche encore si les parties, ont la capacité voulue pour contracter.

A l’origine, l’art. 354 de la loi de 1885 n'avait prévu

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que le cas de doute sur l'identité des parties et n’avait pas envisagé l’hypothèse au cas où ce serait la capacité des parties qui serait incertaine :

Le Conservateur désarmé était alors obligé d’inserire des actes présentés par des incapables. Le rôle passif qu’il jouait en.ce cas pouvait être un danger si l’on envisage les conséquences graves du principe de légalité admis par la loi foncière tunisienne. Il était à crainde que les registres ne reçussent de ce fait des inscriptions d’actes frappés de nullité ; c’eût été une source d’erreurs et de fraudes qui aurait considérablement diminué leur valeur et leur autorité.

Aussi, en présence de ces inconvénients, le lévislateur modifia l’article 354et aujourd’hui le Conservateur examine avant d'inscrire un droit réel, les circonstances qui permettent ou interdisent au requérant de traiter librement à raison soit de sa condition personnelle, soit de ses conventions matrimoniales.

Dans le cas où il conçoit des doutes sur la capacité du requérant, il peut prendre, comme en cas de doute sur l'identité, une inscription provisoire et invite les parties à produire dans un délai de quinzaine augmenté des délais de distance des justifications complémentaires.

Si ces justifications ne sont pas fournies dans le délai fixé, linscription provisoire devient sans valeur et les parties sont renvoyées à se pourvoir devant le Tribunal compétent.

Mais si le Conservateur a pour mission de vérifier la

capacité et l’identité des parties. En revanche il n'a à exiger aucune condition d'authenticité des actes présentés à l'inscription,

La vente, la dotation, l’hypothèque peuvent résulter d'actes sous-seings privés et être admises sous cette forme au bénéfice de l'inscription.

Le Conservateur n’a pas non plus le droit de vérifier la validité de acte au fond: dès lorsil peut arriver qu’on inscrive un acte entaché d’une nullité de fond. Toutefois, si celui qui avait véritablement des droits parvient à faire annuler linscript'on prise à son préjudice, il ne pourra reprendre l'immeuble que dans l’état où il se trouve, par exemple grevé des hypothèques qui auraient été consenties par le propriétaire apparent à un tiers de bonne foi.

La loi tunisienne confond le propriétaire apparent mais inscrit avec le propriétaire réel. Elle consacre la mobilisation de l'immeuble et elle fait de la Conservation foncière une sorte de marché où, comme sous le régime de l’art. 2280 du Code civil, les immeubles possédés par des individus inscrits en vertu de contrats dolosifs peuvent être transmis valablement et régulièrement à des acquéreurs de bonne foi.

Le système tunisien repose presque exclusivement sur le principe de la force probante de l'inscription, Il n'a d’autre objectif que de faciliter la transmission des immeubles et de les rendre accessibles à l’hypothèque en les affranchissant de toutes causes d’éviction occultes.

Nous pouvons faire à ces dispositions les mêmes repro

ches que ceux que nous avons signalés au sujet de l’ancien art. 354 qui ne donnait pas au Conservateur le pouvoir de vérifier la capacité des parties.

Les énonciations du registre ont une telle importance qu'il eût mieux valu donner au fonctionnaire quiles rédige des pouvoirs plus étendus, tels que ceux qui appartiennent aux juges fonciers allemands.

Le législateur n’a pas voulu étendre dans de telles proportions les pouvoirs du Conservateur, dans la crainte de voir réunies dans les mêmes mains des attributions administralives en même temps que judiciaires. Celte crainte nous paraît fondée, mais alors on aurait pu instituer à côté du Conservateur qui aurait conservé les attributions administratives, un juge exclusivement chargé de véri-

fier la validité des actes présentés.

Secrion II. — Application du principe de publicité, — Inscription des droits réels immobiliers. Suppression des privilèges et charges occultes, principe de publicité et de spécialité des hypothèques. Système des

prénotations ou oppositions conservatoires.

Ainsi que nous venons de le voir dans la section précédente : La propriété et les droits réels n’existent à l’égard des tiers que par le fait de l’inscription. C’est là, la formule du principe de publicité. Tous droits réels doi-

vent être inscrits sur le titre qui doit être constammment

tenu au courant des changements qui peuvent survenir dans la consistance juridique de l'immeuble,

Cependant cette inscription ne produit pas des effets identiques dans les deux législations australienne et tunisienne. Tandis que dans lAct Torrens les droits réels ne prennent naissance même zater partes que par le fait de leur inscription sur le Registre-matrice et le Certificat de titre, en Tunisie, au contraire, celle-ci n’est requise que pour rendre le droit opposable aux tiers, le simple consentement étant suffisant pour son existence zaler partes.

Cette opinion était combattue par Dain qui prétendait que, en Tunisie comme en Australie, la propriété et les droits réels ne pouvaient avoir d’existence qu'après l’inscription.

Voici comment Dain s'exprime à ce sujet (1).

« Le projet primitif dont les dispositions assurément incomplètes, étaient cependant plus logiques que celles de la loi, ne laisse aucun doute sur ce point. La règle s’y trouve formulée avec une grande netteté. La loi au contraire trahit les incerütudes et les dissentiments qui se sont élevés au sein de la Commission. Tandis que l’arti-

cle 842 (2) pose le princine d’une manière absolue, d’au-