C. — Attributions du Registrar General

Le rôle du Registrar General n’a aucun rapport avec celui de notre conservateur des hypothèques. Ce n’est pas un simple fonctionnaire chargé de transcrire les actes qu’on lui présente purement et simplement sans avoir à connaître de leur validité. Quoique n’étant pas un juge mais seulement un fonctionnaire administratif, son rôle peut plutôt se comparer à celui du juge foncier prussien le « Grund Buchrichter ». Il exerce en effet de véritables attributions judiciaires : Il doit discuter et vérifier les actes produits à l’appui de la demande en immatriculation, prescrire toutes les mesures de publicité nécessaires pour protéger les intérêts des incapables, des absents et des tiers qui pourraient êtrelésés par la procédure de purge, admettre ou rejeter la demande en immatriculation, (sa décision dans le second cas doit être motivée et peut être réformée par voie d'appel), rédiger les titres de propriété et les inscrire sur les registres dont la conservation at la tenue lui sont confiées, s’assurer que les parties ont la capacité légale pour contracter.

Le Registrar General peut appeler en témoignage

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devant lui sous peine d'amende les tiers créanciers ou titulaires de droits réels, les sommer de présenter les pièces qu’ils ontentre les mains. Il peut déférer le serment ou exiger des personnes appelées par lui en témoignage une attestation écrite de la sincérité de leur déposition.

Il peut corriger les erreurs commises sur les Certificats de titre ou sur le Aegistre-Matrice ainsi que les omissions, en ayant soin de ne pas effacer et rendre illisibles les mots corrigés.

Tous ces droits, il les possède, qu’il s’agisse de l’immatriculation de l'immeuble aussi bien que de linscription ultérieure d’un droit réel. ;

Il peut mettre arrêt à tout transfert ou toutes transactions au nom de la Couronne, d’un absent ou d’un incapable. Il en est de même si les droits d’un tiers lui paraissent compromis par la délimitation abusive de la propriété contiqué, etc.

Tout document présenté comme émanant du Registrar General, écrit de sa main ou sous ses ordres, revêtu de son sceau officiel ou de sa signature ou de celle de son fémplaçant, est reçu comme preuve et présumé sincère jusqu’à preuve contraire. (Art. 7. Act Torrens).

Le Registrar General est personnellement à l’abri de toute poursuite dirigée contre lui à raison d’une faute par fui commise en sa qualité, à moins qu’ellene soit volontaire.

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SecTION III

Mobilisation du sol et crédit foncier.

Nous avons vu comment Torrens avait résolu ces deux problèmes : asseoir la propriété sur des bases solides et indiscutables ; assurer une constitution simple et rapide du gage, faciliter les transactions en leur donnant toutes les garanties de rapidité et de sécurité.

Il lui fallait résoudre un troisième problème pour achever l’œuvre qu’il avait entreprise. Et cette œuvre était si bien combinée, que ce problème va se trouver tout naturellement résolu par les dispositions de l’Act Torrens que nous connaissons déjà. Nous voulons parler ici de la nécessité qu'il y a pour une loi foncière à faciliter le crédit, à faire de la terre une source de richesses, non seulement par les produits naturels qu’elle fournit à son propriétaire, mais encore par le crédit qu’elle lui donne, lequel crédit lui permettra de retirer du sol toutes les richesses que celui-ci peut raisonnablement et normalement lui fournir.

Pour cela il fallait en quelque sorte mobiliser le sol, faire de la terre une richesse qui puisse circuler comme ur. titre de rente ou une action de socié'é. Il fallait encore que les titres hypothécaires pussent se transmettre aussi aisément qu’un chèque ou un warrant.

C’est là le problème de la mobilisation du sol fondé sur ce principe incontesté d'Economie politique que les capitaux circulants sont plus productifs que les capitaux fixes. L'agriculture va disposer alors des mêmes instruments de crédit dont jouissent le commerce et l’industrie ; le sol pourra retenir les capitaux trop facilement attirés aujourd’hui par les spéculations de Bourse.

La mobilisation du sol ainsi engagée est la perfection même du régime hypothécaire : c’est l'élargissement et le développement du crédit, c’est augmentation du nombre des prêteurs, c’est par suite la diminution du taux de l’intérêt. On encourage ainsi la petite agriculture et on favorise les prêts hypothécaires de minime importance, si difficilement praticables avecnotre organisation actuelle sous le régime français.

En divisant le capital de toutes les grandes industries en petites coupures facilement réalisables, on met la propriété à la portée de tous, résultat éminemment conservateur. On augmente les moyens de production en diminuant le loyer des capitaux. On sait que ce loyer représente la prime nécessaire pour couvrir le risque et la compensation qui correspond à la privation du capital engagé. Or, cette privation se mesure d’après limportance du capital et la durée du prêt. ,

Si on emprunte à un capitaliste un million remboursable à long terme, il exigera un intérêt plus élevé que deux mille prêteurs souscrivant chacun une obligation de

500 francs négociable en Bourse, d’ahord parce qu’il est

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plus facile de trouver deux mille capitalistes disposés à engager 500 francs chacun dans une ertreprise que de rencontrer un seul capitaliste disposé à y exposer un million; ensuite parce que, dans le premier cas, le capital constitué sous la forme de valeur mobilière est toujours réalisable ou dégageable du jour au lendemain, tandis que dans le second cas il est immobilisé à long terme. La privation est à son miaimum pour le détenteur d’une valeur mobilière ; elle est au contraire à son maximum pour le propriétaire d’un capital immobilisé (1).

Or, si nous avons un minimum de privations, nous avons aussi un minimum de risques sous l’empire du régime Torrens.

En effet, la propriété assise et purgée dès son origine est à l’abri de toute contestation, les indications sur la situation juridique des immeubles sont des plus précises ; en ce qui concerne la capacité du propriétaire, les ren-

seignements sont fournis aux tiers par les notes du Re-

1. Nous avons des applications de ce principe tout autour de nous.

Le capital de nos grandes compagnies n'est-il pas aivisé à l'infini et répandu dans le publie sous forme d'actions et d'obligations ? C'est sur ce même principe de mobilisation que repose le système-des obligations foncières émises par le Crédit Foncier de France. Seule ment, la faculté de mobiliser le crédit hypothicaire a été mocopolisée ; elle n’a profité qu’à la grande propriété ; il s’agit, par l'adoption du système Torrens, de la mettre à la portée de tout proprié= taire, d’atténuer les inégalités entre la grande et la petite propriéte ? È ne

gistrar General qui doit inscrire tous les faits connus de lui et modifiant cette capacité (or le Registrar General est choisi parmi les hommes les plus compétents, se trouve placé de façon à être bien renseigné, et offre toutes les garanties d’impartialité que l’on puisse désirer); pour les transactions ultérieures, la foi due aux registres ‘est absolue, toute cause de résolution ou de modification dans l’étendue du droit de propriété est relevée par une inscription. Avec tout ceci, une large publicité hypothécaire permettant à tous les intéressés d’être renseignés. Ainsi, le créancier, par la simple lecture soit du titre enregistré sur le ARegistre-Matrice, soit du Certificat de titre laissé entre les mains du propriétaire, saura exactement à quoi s’en tenir sur la valeur et l’étendue de son gage et ne courra aucun risque imprévu.

Les deux facteurs qui doivent fixer le taux de l'intérêt étant réduits à leur plus strict minimum, le taux de l’intérêt sera réduit dans les mêmes proportions.

Sir Torrens avait fort bien compris cela et le procédé qu'il a employé pour mobiliser à la fois le sol et les créances hypothécaires est aussi simple qu’ingénieux. |

Nous avons vu qu'aucune opération concernant l’immeuble n’est valable si elle n’est mentionnée à la fois sur le titre et sur le Registre Matrice ; la représentation de ce document au Registrar General est donc la condition indispensable de toute transaction immobilière ; sa détention au point de vue de la constitution du gage équivaut

à la possession de l’immeuble. On peut comparer exacte-

ment l'inscription sur le registre etle titre qui la constate à un titre de rente, à une inscription au Grand-Livre de la Dette publique. Ce système se prête aux combinaisons les plus variées, soit pour aliéner l’immeuble, soit pour le donner en gage.

Nous n’insisterons pas sur ces diverses opérations dont nous avons dit quelques mots au chapitre précédent.

Qu'il nous suffise de reconnaître que, pour la vente, la condition de propriété, son origine, et la preuve du droit du vendeur étant exactement révélés par le titre, les parties peuvent aisément se passer des nandataires officiels et supprimer du même coup les intermédiaires et les actes coûteux. Le même fonctionnaire remplit l'office de notaire et de conservateur des hypothèques. La propriété circule librement, facilement et sûrement, sans aucun des obstacles juridiques ou fiscaux qui, dans notre législation, entravent sa transmission.

En ce qui concerne la constitution de gage, l'opération est encore plus simple, Le système Torrens rend possibles les avances sur titre de propriété foncière. Le propriétaire est-il désireux de contracter un emprunt de courte durée pour faire sa récolte ou tout autre opération agricole, sans révéler cependant au public ces embarras financiers, il dépose, dans une banque ou en nantissement chez un capitaliste, son titre de propriété. Le créancier n’a pas besoin de prendre une inscription et lui fait l’avance réclamée sans difficulté, la garantie

étant suffisante, puisque le propriétaire, dessaisi de son

titre,ne peut consentir nialiénation, ni hypothèque, niautre droit réel. A l’échéance, le titre est restitué contre remboursement. Cette opération se nomme en Australie le mortqage tr equity. Le crédit de l’emprunteur n’est pas ébranlé, aucune trace des prêts ne restant sur les registres fonciers. Les opérations de banque sont facilitées car elles ont là un débouché nouveau pour leurs capitaux, lequel débouché, par son importance et sa sécurité, n’est pas à dédaigner. On facilite aussi les avances à court terme si nécessaires à la petite agriculture.

Mais ce système, par sa nature même, paralysant l’existence juridique de l’immeuble, ne peut être employé que pour les prêts de courte durée.

Si, par excès de prudence, le créancier veut s’assurer une plus grande sécurité, il adresse au Registrar General une opposition à toute aliénation ou toute constitution de droit réel sur immeuble qu’il désigne.

Le Registrar General inscrit cette opposition à l’encre rouge sur le folio-matricule de cet immeuble, Et, s’il arrivait que le propriétaire, homme de mauvaise foi, après avoir volé son titre qu’il a mis en gage entre les mains de son créancier ou après en avoir fabriqué un faux, voulût aliéner cet immeuble ou le grever d’hypothèques, le Registrar General ne le permettrait pas avant d’en avoir donné avis au créancier opposant qui, alors, aurait toujours le temps pour faire enregistrer son mortgage.

Les prêts hypothécaires à long terme ne sont pas moins

faciles : les parties rédigent un acte sous seing privé,

Me, 1e d’après une formule annexée à la loi; le contrat d’hypothèque et le titre de propriété sont remis au egrsirar General, qui procède aux inscriptions légales.

Ces créances hypothécaires se transmettent par simple endossement inscrit sur les registres. Cette faculté est évidemment très favorable au crédit. Le prêteur à long terme est moins exigeant, lorsqu'il est sûr de ne pas immobiliser son capital et de pouvoir le réaliser avant l'échéance en négociant son titre de créance (1).

C'est ainsi que Torrens a su combiner la mobilisation

du sol et la mobilisation du crédit foncier signalées depuis

4. Le créancier hypothécaire peut encore céder son hypothèque par un acte de transfert en recourant à une formule toute imprimée et en faisant certifier sa signature par un témoin. Cet acte devra être envoyé au Registrar General qui inscrira Je transfert sur le folio-matricule du registre et constatera aussi sur l'acte hypothécaire que le transfert a été enregistré à cette date. Sile Certificat de titre de proprieté est présenté, le Registrar General mentionnera aussi le transfert sur ce Certificat, mais cette dernière formalité n’est pas indispensable, car le propriètaire qui a entre les mains ce Certificat peut par mauvaise volonté refuser la production de son titre. IL en résulte un inconvénient: il ne sera pas toujours possible sur le vu du Certifical de savoir quelle est la personne qui s’est fait céder le droit d'hypothèque et qui par conséquent, en est titulaire à un moment donné. Maïs du moment que le Certificat porte que l'immeuble est lfypothéqué, c’est à le point essentiel : peu importe que ce soit tel ou tel qui soit le titulaire de cette hypothèque. Il est du reste toujours facile de consulter le Registre-Matrice qui renseignera à ce

sujet.

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longtemps par d’éminents économistes comme un des besoins Les plus certains de notre industrie agricole. C’est ainsi qu'il a su réduire à son minimum d'intensité l’un des deux facteurs qui entrent en ligne de compte dans le taux de Pintérêt de l'argent. Nous voulons parler de la privation du capital pour le prêteur puisque celui-ci peut, s’il a besoin de capitaux, faire argent comptant de sa créance hypothécaire en cédant son droit comme on cède un titre

de rente ou une action où obligation de grande société (1).

SEGTION IV

Quelques mots d'appréciation sur le système Torrens

en général,

. Cette étude de la loi australienne étant terminée, il nous reste à faire quelques observations sur les résultats pratiques de cette loi, à voir les inconvénients qui furent reprochés à ce système et les avantages qui en sont la com-

pensation :

1’ Le système Torrens a un caractère facultatif : tout propriétaire est libre de l’adopter ou de s’en tenir au droit

commun ;

-1. Le système hypothécaire de Torrens était un grand progrès sur la législation anglaise qui oblige le propriétaire qui veut emprunter ou hypothéquer à transférer la propriété de sa terre au prêteur de deniers, opération compliquée qui rappelle l'antique contrat de fiducie du droit romain et qui, sans parler des frais considérables qu'elle entraîne, rend très difficile la constitution d’uneseconde hypothèque.

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2 Il a un caractère métropolitain : toutes les opérations relatives à l'enregistrement sont concentrées dans la capitale ;

3 L'enregistrement est exigé (1) pour tous les droits qui peuvent affecter un immeuble et cela non pas seulement pour les rendre opposables aux tiers, mais même pour les constituer entre les parties.

4 On enregistre les titres, tandis qu’en France nous w’enregistrons que les transferts. Les titres de propriété acquièrent alors une sorte d'individualité juridique propre, indépendante du possesseur. Un compte-courant leur est ouvert par le bureau du Registrar General, toute transaction, mutalion, etc... est inscrite sur la souche et sur le Certificat de titre et ces doubles inscriptions doivent toujours se correspondre. Un coup d'œil sur la souche ou le Certificat de titre suffit donc pour faire connaître la situation d’un bien quelconque, comme il suffit d’un regard jeté sur un bilan pour faire connaître la situation d’un banquier.

5° Principe de publicité. Cette publicité est réelle et non personnelle, c’est là une conséquence de l’observation précédente, le compte étant ouvert sur le livre foncier non point à chaque propriétaire, mais à chaque domaine.

6° Principe de légalité. L'Etat garantit vis-à-vis des

1. Le mot inscription serait peut-être plus juste que l'expression technique d’enregistrement.

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propriétaires immatriculés les erreurs commises dans l’immatriculation et la délivrance des titres et aussi dans les inscriptions de droits réels ultérieurs. Il est responsable pécuniairement vis-à-vis des ayants droit.

Ces deux principes de publicité et de légalité donnent aux acquéreurs et aux préteurs une sécurité absolue et complète. Inutile alors de s'occuper des anciens possessears et de rechercher l’origine de la propriété. Toute cause d’éviction occulte est écartée. Le droit de propriété est établi sur des bases fixes, puisqu'on le fait reposer sur l'existence d’un titre public et il est mis à labri de toute usurpation par la suppression de la prescription comme moyen d'acquérir. On met ainsi obstacle à de nombreuses fraudes. Les transactions se font aussi beaucoup plus rapidement.

7° Il est facile à tout propriétaire d'emprunter sur gage par la simple remise de son titre aux mains du prêteur.

8° Le droit de vérification et les pouvoirs judiciaires en cette matière sont attribués au fonctionaaire chargé de l'enregistrement, le Registrar General.

9° Les droits d'enregistrement sont très modérés et les frais de transaction ou mutatio1 considérablement réduits.

10° La brièveté et la clarté sont substituées au verbiage et à l'obscurité par la suppression de toute solennité dans la rédaction des actes et l'emploi de formules imprimées à l’avance et stéréotypées pour les contrats usuels, Les transactions sont réduites à leur plus grande

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nt QE simplicité: un transfert d’hypothèque ou de bail, par exemple, se ferapar simple endossement au dos de l'acte suivi d'inscription sur le registre et sur le titre (encore cette seconde inscription n'est-elle pas toujours nécessaire).

Il en résulte que toute personne peut être en mesure de faire elle-même ses propres affaires sans recourir au ministère des officiers publics; l'étranger lui-même na pas à se livrer à une étude de la législation du pays où il réside, chacun peut acheter ou vendre des immeubles comme on le ferait pour des marchandises avec la même facilité et la même sécurité.

11e On mobilise le sol, on en fait une valeur d'échange transmissible à volonté sans fraude possible, toujours négociable et dont le possesseur peut disposer en l’aliénant, l’hypothéquant ou le donnant en gage.

12’ Enfin le système Torrens ramène à leur véritable valeur beaucoup de propriétés qui se trouvent dépréciées par suite de titres défectueux et réduit dans une large proportion le nombre des procès en faisant disparaître les principales causes qui les engendrent.

Malgré tout, malgré les avantages indiscutables du système Torrens, quelques reproches lui furent adressés.

Nous allons les exposer et y répondre.

On a dit:qu’il peut arriver quele véritable propriétaire pour n’avoir pas fail,en temps utile, opposition à une demande en immatriculation qu’il a ignorée, se voit dépouiller

de sa propriété légitime et souvent sans recours possible.

FN - tee

La sécurité, dit-on encore, est complète, il est vrai, sous le régime Torrens, pour le propriétaire immatriculé, mais au prix de quel sacrifice !.., le sacrifice des droits de ceux qui pouvaient avoir des réclamations légitimes à exercer sur l'immeuble et qui se trouvent dépossédés par une inscription de quelques lignes sur un registre, c’està-dire par un fait qui s’est passé à leur insu et à propos duquel ils n’ont pu intervenir. Le système Torrens ne se prête-t-il pas à la fraude et les immatriculations ne consacrent-elles pas l’injustice ; ne compromet-on pas ainsi les droits privés pour donner entière satisfaction aux exigences du crédit foncier, pour satisfaire un intérêt général d'ordre purement économique ; ne sacrifie t-on. pas la justice à l'utilité ?

. En ce qui concerne le véritable propriétaire, d‘pouillé par une immatriculation requise a xon domino, on peut répondre que : s’il est vrai que l'intérêt particulier est subordonné à l'intérêt général, il n’est pas pour cela sacrifié. Le propriétaire australien qui veut mettre son immeuble à l'abri de toute surprise et éviter de se voir dépouillé par une revendication poursuivie en son absence ou simplement à sou insu a 207 domino n’a qu'à prendre les devants et faire immatriculer sa propriété.

Cependant, l’inmatriculation n’est pas obligatoire et le propriétaire peut ne pas ‘vouloir y recourir ; en ce cas, il sera toujours averti des tentatives de dépossession diriqées contre lui, il les connaîtra par les affiches et publi-

cations ordennées par le Registrar General, par toutes

to les mesures de publicité requises pour l’immatriculation par la loi australienne. Il s’empressera de faire valoir alors ses droits en faisant opposition à l’immatriculation de sa propre chose demandée par autrui.

S'il n’a pu le faire en temps utile, il sera définitivement évincé. Mais ce cas, dans la pratique, ne se présente à peu près jamais, ou alors, il y a de la part du propriétaire dépossédé quelque négligence.

On ne peut cependant pas sacrifier intérêt général pour le cas isolé et extraordinaire d’un propriétaire dont tout fait présumer la négligence. D’autant plus que le véritable propriétaire, ainsi dépouillé de sa chose, peut revendiquer son immeuble s’il est encore entre les mains du spoliateur. Sauf ce cas (1), il n’a plus à sa disposition qu’une action personnelle en dommages-intérêts. Mais, dira-t-on, une compensation pécuniaire n’est pas toujours satisfaisante, et elle est même quelquefois illusoire si le recours s'exerce contre un incapable et s’il n’y a pas lieu à responsabilité de la part de l'Etat. Cela est vrai et cependant il y a des cas, où, dans l’intérêt général, on a admis la légitimité de la compensation pécuniaire et où elle était moins compréhensible que dans le cas présent. En 1841, nous avons accepté le principe de lexpropriation pour

cause d'utilité publique ; or, les conséquences de la loi de

1. Le propriétaire peut encore intenter avec succès une action en revendication, lorsque dans l'immatriculation d'un immeuble voisin du sien, il y a eu erreur dans le hornage à son préjudice.

nd] — 1841 ont été plus graves, assurément, que ceiles de la purge établie par l’Act Torrens, car il est payé en France de nombreux millions pour cause d’expropriation, tandis qu'en Australie les cas de dépossession ont été très rares (115.000 francs en 15 ans ont été payés dans la colonie de Victoria). De plus, on ne peut rien reprocher au propriétaire exproprié, tandis que l’on peut dans la plupart des cas taxer de négligence le propriétaire légitime qui se voit dépouillé par limmatriculation.

Ce que nous venons de dire au sujet de l’expropriation pour cause d'utilité publique pourrait se dire aussi de la prescription ; elle consacre un droit qui peut être illégitime et léser un véritable propriétaire et cela, lans l'intérêt public.

Et cependant l’expropriation pour cause d'utilité publique est une règle indispensable et contre laquelle personne ne s’est élevé sérieusement, en principe.

Quant à la prescription, elle estnécessaire pour asseoir la propriété dans un régime comme le nôtre ou la propriété n’est pas assise sur des bases solides comme en Australie.

En ce qui concerne les tiers, propriétaires de droits réels accessoires sur un immeuble, et qui s’en voient dépouillés au moment de l’immatriculation de celui-ci parce qu'ils n’ont pas fait valoir leurs droits en temps utile, nous pourrons faire les mêmes observations qu’en ce qui concernait le légitime propriétaire dépouillé par

limmatriculation.