BAIL OU GÉRANCE DU FONDS DE COMMERCE. — BAIL SIMPLE

Nous trouvons d’abord le bail simple ou gérance libre, par lequel le propriétaire remet la jouissance de son fonds de commerce à une personne, moyennant une rémunération fixe pour chaque période de temps écoulé ou proportionnelle au bénéfice.

Par ce contrai, le locataire a la libre exploitation du fonds à ses risques et périls, les bénéfices et les pertes sont à sa charge, sous condition de payer la rémunération dûe au propriétaire.

Ce contrat présente un caractère particulier, par suite de l’analogie que l’on est tenté de faire avec le bail d'immeubles.

En matière immobilière, à moins de clause contraire, le bail est opposable à l'acquéreur de l'immeuble, en vertu de l’articie 1743 du Code Civil.

Y a-t-il lieu d'étendre l’application de l’article 1743 au fonds de commerce ? Nous avons plusieurs raisons d'en douter

D'abord, le bail de fonds de commerce est une chose exceptionnelle qui a pour résultat pratique de rendre le fonds loué invendable, car on achèle un fonds pour le faire valoir soi-même et non pour le louer. Les fonds sont un instrument de travail et non pas un placement ‘de capitaux.

Ensuite, l'article 1743 ne parle que du bail d'immeubles et il constue une exception au principe que les ayants-cause à titre particulier nie Sont pas tenus des obligations personnelles de leur auteur. C’est l'opinion d'une partie de la docrine (13).

(15) LYON CAEN et RENAULT. Traité de droit commercial. V. n° 148 — Cendrier. op. cit., page 454.

C’est à quoi certains auteurs répondent que la nature du contrat est la même, qu’il s'agisse de meubles ou d'’immegbles (16).

La jurisprudence applique Varticle 1743 au fonds de commerce (17).

Malgré tout, f nous semble qu’on ne peut se fonder sur un raisonnement d'analogie pour étendre une régle excepiionneile et qui ouvre la porte à une possibilité indéfinie de fraude, car le créancier du commerçant aurait autant d'intérêt à se faire consentir un bail du fonds de commerce sous condition suspensive du non-paiement des intérêts ct du son-remboursement du capital, qu'à prendre une inscription de privilége de nantissement, et, par ce moyen, il pourrait primer les

Créanciers jouissant d’un privilège antérieur à sa créance,

Cete possibilité de fraude est d'autant plus grave que certains élémenis du fonds de commerce, icis que le bail, sont d'une durée assez courie et qu'il n'existe pas, comme en matière immobilière, une obligation de franscrire les baux qui excédnt une certaine durée.

Cr'objeciera qu'en rendant le bail inopposable aux acquéreurs du

fonds, la siiuation du locataire devient bien précaire, maïs il ne faut

pas oublier que c'est un créancier comme les uatres et que s'il est lésé par l'incxécution des obligations du propriétaire, ii n’y 4 pas de raison qu'il jouisse d’un privilège à l'encontre des autres créanciers, ce à quoi on arriverait en rendant son bail opposable à l'adjudicataise, D'ailleurs 11 subira en général un moindre dommage que les autres créanciers, car son droit s’évanouissant, ses obligations ri aussi