LOCATION-VENTE
La gérance-vente ou location-vente est une forme de contrat hybride, tout d’abord par la rédaction imprécise des conventions et ensuite par l'intention des parties.
En effet, par ces contrats les parties veulent, en général, arriver à une vente d'objets mobiliers ou de fonds de commerce, mais le vendeur entend rester propriétaire jusqu'à complet paiement.
Le vendeur a un très gros intérêt à conserver la propriété, car, s'il n'est pas payé, il reprend sa chose au lieu d’être obligé d'exercer des poursuites et de subir le concours des autres créanciers.
(18) M. LaLOU, D. H. Chronique 1928, page 1.
L'acheteur, en ce qui concerne les fonds de commerce, évite, jusqu'à la résiliation de la vente, le paiement du droit de mutation, et il paie le prix par fractions.
Les parties emploient deux procédés pour arriver à leur but :
1° Une vente avec convention que le preneur deviendra propriétaire après paiement d'annuités représentant pour partie un loyer, pour partie une fraction du prix.
2° Un bail avec promesse de vente, au cours duquel le preneur paie également des annuités qui constituent pour partie un acompte sur le prix.
Une très abondante jurisprudence a annulé ces conventions; elle a décidé qu’elies constituaient une vente ferme transférant la propriété immédiatement.
Mais cette jurisprudence ne doit pas faire impression, car elle se base sur des points de fait pour décider que ces contrats, d’après leur contenu ou des preuves extérieures, ne Consiituent pas, comme ils voulaient s'en donner l'apparence, des baux avec promesse de vente ou des ventes sous condition suspensive du paiement du prix, mais bien des ventes transférant la propriété dès l’origine.
La jurisprudence restitue donc aux conventions leur véritable caractère en faisant ressortir que l'existence de certaines clauses contredit la dénomination du contrat.
Voici quelques ciauses sur l'existence desqueiies les tribunaux se sont basés pour décider qu’il y a vente ferme :
La convention par laquelle les redevances de gérance ou loyers s’imputeront sur le prix (19).
Les redevances de gérance qui, par leur exagération, ne peuvent plus être des loyers mais un acompte sur le prix. (20).
La stipulation qu’en cas de non-réalisation de la promesse de vente les redevances resteraient la propriété du bailleur. En effet, par cette clause, les parties ont inconsciemment reconnu qu'il s'agissait de versement sur le capital et non de loyers, car, en cas de cessation de
(19) Paris, 24 avril 1928. Gaz. Palais, 14 septembre 1928. (20) Paris, 16 octobre 1928. J. N. 1929, page 375.
De
bail, le bailleur n’a pas à restituer les loyers perçus (21).
L'égalité entre les loyers et les intérêts du prix.
Le fait que le locataire est chargé de l’acquit de toutes les charges du fonds : assurances, impôts, loyer de l’immeuble, remplacement du matériel, remises des pièces et contrats relatiis au fonds, obligation de payer à la place du bailleur le soide du prix de son acquisition (22).
Versement d’un cautionnement sans intérêts (23).
En matière de location-vente de meubies, nous nous bornerons à citer trois arrêts qui, eux aussi, ont aitribué à des locations-ventes le caractère de venie ferme, mais comme nous le verrons, ces décisions sont motivées par des raisons spéciaies :
L'arrêt de ia Cour de Cassation du 17 juillet 1895 est intervenu dans une affaire où le bail est postérieur à un conirat contenant explicitement une vente ferme (24).
L'arrêt de la Cour de Cassation du 21 juin 1897, faisant suite à un arrêt de la Cour de Grenobie (23) a tiré ia preuve du caracière de vente ferme d'une correspondance entre ies parties, d où il résultait que les parties avaient vouiu conclure une vente ferme. |
ll en est de même d'un arrêt de la Cour d'Orléans, du 12 avril 1907 (26).
De même de nombreuses décisions de jurisprudence ont annulé les contrats de location-vente comme constituant une fraude vis-à-vis des tiers.
Ces décisions se basent sur des faits d'espèce et la Cour de Cassation a reconnu aux tribunaux un droit souverain d'apprécier ces vonventions et de leur restituer leur véritable caractère (27).
La question reste donc entière de savoir si ces contrats comportent le transfert immédiat de la propriété ou s'ils sont valables en euxrnêmes.
(21) Paris, 16 octobre 1928, déc. citée.
(22) Paris, 24 avril 1928, déc. citée. =
(23) Même arrêt et Tr. Com. Meaux, 15 janvier 1920. J. N. 1920 p. 370.
(24) D. 96. 1. 57, note Thaller.
(27) Cass. Requêtes. 16 juin 1885. D. 86. 1. 237. — 17 juillet 1805. D. 06. 1. 58. — 21 juillet 1897. D. 98. 1. 269. — Civ. 22 déc. 1909. D. 1910, 1. 63,
Or, il est hors de doute que les parties peuvent conclure une vente en subordonnant le transfert de la propriété à la réalisation d’une condition qui pourrait être, par exemple, le paiement du prix.
De même le versement d’acompte sur le prix ou tout autre marque que le vendeur et l’acheteur sont d'accord sur la chose et le prix n’entraîne pas ipso facto le transfert de la propriété si la volonté des contractants a été de retarder ce transfert.
En effet, l’article 1589 du Code Civil en édictant que la promesse de vente vaut vente dès qu’il y a accord sur la chose et le prix ne doit s'entendre que d’une interprétation de la volonté des parties.
Celles ci sont libres d'y déroger car pour qu'il y ait vente il faut le consentement des parties et si elles ont affecté la vente d’une condition ou d’un terme, ce n’est qu’à la réalisation de ceux-ci que le transfert de la propriété sera effectif.
La doctrine et la jurisprudence sont d'accord sur ce point (28).
Il existe d’ailleurs un arrêt très net de la Cour de Cassation du 29 janvier 1902 (29) qui admet à l’encontre d’une faillite la validité d’un contrat de location-vente et la retention de la propriété par le baileur parce que le contrat et les faits révélaient :
que l'intention des parties de conclure une location était révélée avec certitude par la correspondance,
qu'il n’y avait pas fraude,
que l’assurance-incendie était contractée au profit du bailleur,
que le locataire avait la faculté de résilier le contrat,
que le locataire avait à payer une somme en sus du loyer pour devenir propriétaire.
Il faut d’ailleurs noter que le législateur admet implicitement la validité du contrat de location-vente puisque aux termes de l’article 14 de la loi du 13 juillet 1928, les Offices publics d’habitations à bon marché sont autorisés à en faire.
Certains Tribunaux annulent la gérance-vente en se basant sur les motifs suivants :
(28) AuBry et RAN. 349-39. PLANIOL, RIPERT et HAMEL. X. 10.175 et 218. Req. 22 juillet 1872. D. 73. 1. 111. Civ, 17 mars 1925. Gaz. Palais. 1925. 2. 63.
TT su
Ils considèrent qu’il y a eu fraude vis à vis des créanciers. Nous n'insisterons pas sur ce point qui est une application d’une règle plus générale.
Le Tribunal de Commerce de la Seine est même allé jusqu’à invoquer l’ordre public et décider la nullité d'office en prétextant que la gérance-vente constituait une fraude ayant pour but d’éluder les dispositions de la loi de 1909 en faveur des créanciers (30).
Ctte manière de voir est certainement erronée; il suffit pour s en convaincre de lire l’article 3 de la loi de 1909 qui, dans son dernier alinéa, indique la sanction du défaut de publication : l'acquéreur ne sera pas libéré à l'égard des tiers.
Le Tribunal de Commerce de la Seine s’est d’ailleurs déjugé deux mois après (31).
Enfin la gérance-vente est parfois annulée comme constituant une dissimulation ayant pour but de frauder le fisc, en vertu de l’article 7 de la loi du 27 février 1972.
Ce point de vue a été affirmé par diverses décisions (32), mais est certainement erroné car les dissimulations prévues par la loi de 1912 s'entendent seulement de celles qui portent sur les sommes portées au contrat de vente, mais non pas de celles qui portent sur la nature véritable du contrat 33). Celles-ci sont réprimées par l’article 44 de la loi du 13 juillet 1025 et au moyen d'amende seulement.
La mauvaise rédaction des actes de gérance-vente, faits par des agente d’affaires peu au courant des principes juridiques est la cause
essentielle de toute la jurisprudence qui s’est développée sur cette question.
La diversité des cas, l’imprécision dans les termes, et par suite la nécessité de rechercher l'intention des parties ont fait apparaître ce contrat comme entaché de fraude et de simulation alors qu'il COrrespond souvent à des nécessités pratiques.
À notre avis il n’y a pas lieu d'imposer la continuation du contrat
) Comm. Seine, 25 octobre 1928. J. N. 1020. 375.
) Comm. Seine, 12 décembre 1928. J. N. 1020. 377.
} Notamment Tribunal Commerce Meaux, 15 janvier 1929. J. N. 1929. 370. ) MAGNERO. Traité alphabétique, V°, Dissimulation n° 12,
de gérance-vente à l’adjudicataire du fonds. Car ou bien il peut s’analyser en un bail avec promesse de vente et nous retombons sur une question déjà étudiée, ou bien le contrat est nul, ou bien encore la vente est déjà réalisée.
Si le contrat est nul, il n’y a pas lieu d’en tenir compte; si la vente est déjà réalisée il serait prudent de faire préciser par le gérant s’il entend être considéré comme propriétalre définitif, ou faire trancher la question par le tribunal.
Le requérant qui négligerait d'éclaircir cette question et voudrait que le cahier des charges porte l'obligation de continuer le contrat commettrait une faute, car, il y aurait peu de chances que des amateurs enchérissent et au cas où le fonds serait vendu on courrait le risque de voir le gérant exercér une action en garantie.
Il est d'autant plus nécessaire d’être prudent en cette matière que certaines décisions (34) ont annulé les ventes faites au mépris d’une promesse de vente parce qu’en fait cette promesse était connue de l’acquéreur.
L'arrêt de la Chambre des Requêtes n’a malheureusement donné aucun motif précis de sa décision. L’arrêt de la Cour de Nancy a motivé son arrêt en s'appuyant sur l’article 1167 du Code Civil, mais cela ne nous donne encore qu’une décision d'espèce.
