Après avoir constaté que des théories diver

gentes sur l'interprétation de l’article 2108 s'étaient

pro nes produites avant la loi de 1855 (1), M. Pont continue en ces termes:

« De toutes ces théories, une seule peut désormais se produire juridiquement: C’est que, même dans la vente, c’est par la transcription seulement que la transmission de la propriété peut être consommée et consolidée sinon entreles parties, du moins au regard des tiers > — « Cette théorie porte avec elle la détinition la plus nette des droits et de la situation du vendeur non payé d’un immeuble. Il en résulte avec évidence que, même après la convention de vente intervenue entre le vendeur et l’acquéreur, il n'y a pas transmission de la propriété au regard des tiers tant qu'il n’y a pas transcription — et, par conséquent, que pendant l’espace de temps qui existe entre le contrat de vente et la transcription de ce contrat, la propriété ne cesse pas, du moins vis-à-vis des tiers, de résider sur la tête du vendeur, nonobstant la perfection de la vente entre les parties. De privilège, il n'en est pas question jusque-là, et il n’en peut pas être question puisque c’est par la transcription même que le privilège prend naissance ; mais, à vrai dire, le vendeur n'en a pas besoin, car, comme à défaut de transcription,la propriété n’est pastransmise au regard des tiers, le vendeur trouve, dans le droit même de propriété qu'il retient, la sûreté qui, si la transcription était accomplie, lui serait offerte par le privilège,

simple démembrement de la propriété. »

1. V. Paur Ponr. Trailé des privilèges et hypothèques, n° 257 ets,

71. —Nous sera-t-il permis de mettre sous une autre forme, l'argument de l’éminent jurisconsulte ? Il y a deux qualités qui sont incompatibles et quis’excluent l’une lautre: celle de propriétaire d’un immeuble et celle de créancier du prix de cet immeuble. Le prix suppose l’échange (au sens économique du mot) et n’existe pas tant que l'échange n’est pas consommé par le déplacement de la propriété. Or le privilège, garantie attachée à la créance du prix par la loiellemème, ne peut exister avant la créance qu'il garantit. Or cette créance ne naît au regard des tiers, dont l’intérèt est en jeu,qu'’au moment où le déplacement de la propriété est consommé par la transcription.

72. — Et aussitôt M. Paul Pont fait apparaître une considération de bon sens et d'équité : « N'apparaîitil pas,dit-il, qu'entre le vendeur non payé qui excipe de son droit et les créanciers de la faillite de l’acquéreur qui argumentent de ce qu’au jour de la faillite la vente ne s'est pas trouvée transcrite, l'avantage doit rester au premier ? Ce serait incontestable assurément si nous supposions le vendeur en présence des créanciers de son acquéreur in bonis.Le vendeur, en ce cas, aurait deux voies également sûres, entre lesquelles il serait libre de choisir sans aucune contestation : — ou bien s’autorisant lui-même de ce que la vente n’est pas transcrite, il invoquerait le droit de propriété qui, à défaut de transcription, n’a pas cessé de résider sur sa tête, au moins au regard des tiers, — ou bien il ferait faire lui-même la transcrip-

tion, qui n'esi pas tardive puisque l'immeuble est

encore aux mains de l’acquéreur,et, s’attachant au privilège que la transcription fait naître en même temps qu’elle opère vis-à-vis de tous la consolidation de la propriété sur la tête de l’acquéreur,il prendrait le pas sur les créanciers même hypothécaires de ce dernier, lesquels n’ont pu traiter avec lui que sous la réserve du privilège du vendeur, privilège toujours menaçant tant que la transcription n’est pas faite... »

73. — En est-il autrement lorsque le vendeur s’est laissé surprendre par la déclaration de la faillite de son acquéreur ? Non, répond M. Paul Pont, parce que la faillite n’influe pas sur les conditions constitutives de la vente, ou plus exactement de la transmission définitive de la propriété. Non, parce que la loi, qui fait de la transcription une condition nécessaire de l’aliénation au regard des tiers, « reste avec ses prescriptions toujours dominantes ».

Tout le monde reconnaît qu'avant la transcription et jusqu'au moment où elle est effectuée, le vendeur peut affecter hypothécairement l'immeuble qu’il avait déjà vendu, consentir même une vente nouvelle, et que la publicité donnée à ces droits par ceux qui les auraient obtenus du vendeur, les ferait triompher de toute réclamation du premier acquéreur.

74. — Mais il y a une objection à prévoir et elle a été, d’ailleurs, bien souvent formulée (1). De ce que la vente, l’hypothèque consenties à des tiers, tant

que les droits du premier acquéreur n'ont pas été