LES LOTISSEMENTS

Le développement «vertical» a caractérisé, nous lPavons vu, les villes d'autrefois. Mais le point de saturation une fois atteint, il était inévitable que la ville « éclatât », suivant l’expression de M. CAZENAVETTE (1), et qu’un mouvement centrifuge vint entraîner un développement « horizontal ». |

Si ce mouvement est déjà ancien, il n’en a pas moins pris au cours de ces dernières années une ampleur nouvelle. Besoin d’air, de lumière et de verdure, sans doute ; mais surtout vivre au centre de la ville devient de plus en plus difficile en raison de l’élévation de la rente du sol; vivre à la périphérie ou en banlieue de plus en plus attrayant en raison de l’amélioration des moyens de transport.

Le terrain devient généralement d’autant plus cher qu’on s’approche davantage du centre de l’agglomération ; les surfaces résidentielles et espaces libres ont été pour la plupart convertis en locaux commerciaux et industriels. De plus, la vulgarisation de l’ascenceur a donné de la valeur aux étages supérieurs des maisons qui, autrefois dé-

(1) CazeNAVETTE « La question des lotissements ». Thèse Montpellier,

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préciés, pouvaient servir de logements aux classes modestes.

Cependant le développement des transports en commun, l’accroissement du nombre des automobiles, rendaient plus faciles les allées et venues ; chacun était moins intéressé à habiter près de ses occupations. La journée de huit heures, puis actuellement la semaine de quarante heures, en donnant des loisirs aux travailleurs, leur ont permis d'accomplir aisément des trajets relativement longs. Aussi la banlieue des villes s’étend-elle constamment, et la zone urbaine gagne-t-elle peu à peu sur la zone rurale.

Les maisons se bâtissent d’abord sur le bord des grandes routes, puis on procède à l’aménagement des parties intercalaires. Des moyens d’accès doivent être créés, des conditions normales d'hygiène et de confort assurées aux futurs habitants, en un mot, il faut lotir des terrains jusqu’alors d’un seul tenant.

Traditionnellement, le soin du lotissement a toujours été laissé en France à l’initiative privée. Jusqu’à une époque récente, l'opération ne faisait l’objet d’aucun contrôle. Certains marchands de biens s'étaient spécialisés dans le morcellement ; ils s’assuraient ainsi de fructueux bénéfices, mais ne se souciaient que médiocrement des conditions d'hygiène et encore moins d'esthétique qu'ils assuraient à leurs trop naïfs acquéreurs. La déplorable situation à laquelle aboutit cette politique ne peut être mieux exprimée que par l'expression imagée dont on qualifia ses résultats : «la lèpre des lotissements ».

La réglementation de l'initiative privée s’imposait : il était impossible de laisser ainsi les villes se développer au hasard. La loi de 1919 imposa la confection d’un projet d'aménagement «aux créateurs de lotissements et aux constructeurs de groupes d’habitations » ; mais, ne pré-

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voyant pas de sanctions, elle fut inopérante ; sûrs de l’impunité, les lotisseurs persévérèrent dans leurs anciens errements.

Un des buts de la loi de 1924 fut de mettre fin à cette situation paradoxale.

Champ d'application de la loi. — «Les Associations, sociétés, particuliers ou établissements publics qui entreprennent ou qui poursuivent la création ou le développement de groupes d'habitations ou de lotissements, que la commune de la situation de l’immeuble soit ou non assujettie à la présente loi (sur les plans d'aménagement des villes), sont tenus... etc... ».

Tel est le texte. Son interprétation soulève deux ordres de problèmes : à quelles opérations s’applique-t-il, 1° dans le temps — 2° dans lespace ?

1° Dans le temps. — Au lendemain de la loi de 1924, on a beaucoup discuté sur le sens des mots : «.… ou qui poursuivent. » Des juristes ont été consultés, des auteurs ont donné leurs avis. La question ne présente plus maintenant qu’un intérêt historique, car la jurisprudence a été unanime dans son interprétation (1) : Les lotissements commencés avant 1924 et poursuivis après tombent sous le coup de la loi, et il suffit que celle-ci soit intervenue avant la vente du dernier lot pour qu’elle soit applicable.

2° Dans l’espace. — Il convient de signaler d’abord la généralité de la loi, qui s’applique quelle que soit l’importance de la commune intéressée. Disposition d’ailleurs fort sage, puisque ce sont essentiellement les futurs habitants du lotissement qui sont intéressés à son aménagement.

(1) Cass. Crim., 2 avril 1927, D.P., 1928-1-37 ; 5 mai 1928. D.H., 1928,

p. 354. Conseil d'Etat, 7 mars 1930, D.H., 1930, p. 233 ; 24 juillet 1930, D.P., 1931-3-41.

SRE

Mais la difficulté vient de ce que le législateur n’a pas défini les opérations auxquelles s’applique la loi : il s’est contenté d'envisager d’une façon générale les groupes d'habitations et les lotissements.

La loi ayant été votée sans discussion, on est obligé de rechercher, dans les travaux préparatoires, quelles ont pu être les intentions de ses auteurs.

Groupes d’habitations. — Un groupe d’habitations est un ensemble de maisons que le propriétaire ou le locataire d’un terrain y fait édifier en vue de leur vente ou de leur location.

Ce qui caractérise l’opération, c’est la construction précédant la vente ou la location. Le morcellement n’est pas nécessaire.

Mais à partir de quel moment y a-t-il « groupe d’habitations >» ? Suffira-t-il de bâtir deux maisons sur un terrain ? L’Administration, étant donné le silence de la loi, a une libre appréciation pour chaque cas particulier.

Lotissements. — La question est très délicate et la pratique a infirmé les prévisions de M. Pierre DorMoY qui disait dans son rapport complémentaire (1) : «Il n’est pas nécessaire de faire figurer dans la loi une définition juridique du lotissement. Cette opération, qui consiste à diviser en parcelles tout ou partie d’un fonds acquis à titre gratuit ou onéreux, avec ou sans intention de l’aliéner, et à tracer ou projeter des voies en vue de la location ou de la vente de ces parcelles, est trop caractérisée pour qu’aucune erreur se produise ou aucune contestation s’élève ».

D’après ce texte, quatre conditions sont requises pour qu’il y ait lotissement soumis aux obligations de la loi de 1924 :

(1) Loc. cit.