SECTION IV LES DISPOSITIONS DE SAUVEGARDE

L’expropriation a été si souvent une cause d’enrichis-

sement pour ceux qu’elle atteignait que la spéculation n°: pas tardé à entrer en action. La seule perspective d’une

expropriation accroît la valeur des terrains, qui trop souvent passent des mains de leurs propriétaires primitifs dans celles d'agents d’affaires ou de sociétés immobilières spécialisées, qui, connaissant admirablement les possibilités que leur donne la procédure, s’efforcent d’obtenir une indemnité qui leur assure un important bénéfice. C’est au fond une des causes profondes qui expliquent l’échec de la tentative de récupération de la plus-value : au moment où l'Administration exproprie l’immeuble qui profite des travaux, la hausse s’est déjà produite et l’acquisition s’opère à un prix trop élevé pour qu’une revente ultérieure puisse être rémunératrice.

À plus forte raison cette tendance s’est-elle accentuée avec la politique récente de la prévision de l’avenir. Certains terrains devant être expropriés dans un délai de quinze ou de trente ans, leur valeur monte lentement et atteint souvent son point culminant au moment où l’Administration se décide à les acquérir : en voulant éviter des frais trop élevés, on n’arrive ainsi qu’à faciliter les manœuvres des spéculateurs.

Le décret du 8 août 1935 précise bien, comme nous l'avons vu, dans son article 45, que « les améliorations de toute nature qui auraient été faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité, si en raison de l’époque à laquelle elles ont été faites ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été réalisées dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée » ; et que «sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête parcellaire ». De même cet article 45 prévoit-il encore qu’ «il ne doit pas être tenu compte des contrats passés dans les mêmes conditions ni de la hausse spéculative, même constatée par des actes de vente, qui aurait été provoquée par l’annonce

des travaux ou leur réalisation partielle >». Mais ces dispositions ne peuvent constituer que des directives. Le texte pose le principe d’une discrimination qui peut se révéler difficile ; dans chaque cas particulier se pose une question de fait, et la réponse qui y est donnée dépend de la conviction personnelle des membres de la Commission arbitrale, et du Tribunal civil en appel.

Le gouvernement a jugé insuffisantes les garanties que lui accordait ce texte, et plusieurs articles du décret du 25 juillet 1935 sur les projets régionaux d’urbanisme contiennent des dispositions plus rigides « de sauvegarde ». (L'article 2 du décret sur l’aménagement de la Région Parisienne déclarant formellement ces articles applicables, il en résulte que les règles qu’ils contiennent pourront être étendues à tous les projets communaux).

Toutes les dispositions que nous avons mentionnées concernant le pouvoir donné au Préfet de surseoir à statuer ou de refuser son autorisation, s’agissant des demandes de création de lotissements, d'ouverture d’établissements classés, etc. susceptibles de rendre plus onéreuse ou plus difficile l’exécution du projet, sont au premier chef des mesures de sauvegarde, tout à fait justifiées d’ailleurs. Maïs nous songeons surtout aux règles qui découlent de l’article 14, ainsi conçu :

«Lors des expropriations des immeubles atteints par les opérations prévues au projet régional ou au projet d’une des communes de la région, la Commission devra prendre pour base de ses évaluations la moins élevée des valeurs de ces immeubles d’une part à la date de la publication du décret constituant la région, d’autre part à la date de l’expropriation, telles que ces valeurs résulteront, soit des déclarations faites par les contribuables pour l’assiette des impositions, soit des évaluations adminis-

tratives non contestées ou rendues définitives en vertu des lois fiscales.

« Toutefois, cette disposition ne s’appliquera qu’autant que les expropriations seront poursuivies dans les délais

de quinze et trente ans prévus par l’article 10 de la loi de 1919-1924 »,

Disposition utile pour l'Administration, sans doute, mais dont il faut, pour deux raisons, souligner la sévérité :

Tout d’abord, la valeur des terrains n’est pas stable ; elle varie avec les conditions économiques. Particulièrement aux époques d'insécurité monétaire que nous traversons, la règle que nous venons de voir peut entraîner des conséquences iniques : elle risque de conduire à payer en francs dévalués une valeur exprimée en francs appréciés (le caractère d’ordre public des lois monétaires interdirait en effet, à notre sens, d'accorder une indemnité compensatrice de la dévaluation).

Ensuite cette disposition prive le propriétaire, pour une durée qui peut atteindre trente ans, du droit d'apporter des améliorations à son fonds : la valeur de celles-ci, en effet, ne lui serait pas comptée. On a établi une présomption irréfragable que ces améliorations ne seraient faites que dans un but spéculatif, ce qui nous semble excessif.

Si injuste qu’elle nous paraisse, cette règle possède actuellement les faveurs du gouvernement : c’est ainsi que le décret du 30 octobre 1935 pose un principe identique pour les terrains riverains des routes nationales existantes, grevés d’une servitude non aedificandi : il n’est tenu aucun compte, au moment de leur acquisition, des plusvalues procurées par les bâtiments élevés avec l’autorisation du Préfet ; et la base des évaluations doit être la moins élevée des valeurs des immeubles, d’une part à la

date du décret déclarant les terrains réservés, et d’autre part à la date de l’achat ou de l’expropriation.

Sans doute en cette matière était-il difficile de concilier les droits des particuliers avec les revendications légitimes de l’Administration. Le gouvernement n’a pris en considération que l'intérêt de cette dernière : il semble qu’il aurait pu nuancer sa solution, en admettant l’octroi au propriétaire d’une indemnité compensatrice de la privation de jouissance.