CHAPITRE PREMIER

Jurisprudence

C'est seulement à partir de la seconde moitié du dix-neuvième siècle que la question de l'indemnité de plus-value a préoccupé les milieux agricoles et juridiques français. Auparavant, en effet, le problème ne pouvait présenter la même acuité. Tout d'abord, la situation des fermiers et des propriétaires était d'une stabilité bien plus grande. Rares étaient les changements des exploitants et surtout il n y avait que de très faibles fluctuations dans les prix . et les valeurs. Par ailleurs, au point de vue agricole, il n'y avait pas eu ces progrès rapides qui se sont réalisés depuis cent ans environ. Pas d'engrais industriels, pas d'amendements exceptionnels, le fermier utilisait sur sa ferme les seuls éléments fertilisants qui s'y élaboraient et il achetait rarement en dehors.

Au moment où, par suite du changement de technique agricole, les fermiers exposèrent des frais importants pour améliorer le rendement de leur exploitation, des conflits devaient naître avec leurs propriétaires en fin de bail. Le Code Civil étant resté muet sur ce sujet, la jurisprudence dut fonder ses décisions sur des notion voisines, sur des textes susceptibles d'extension.

Deux opinions avaient été émises sous l'ancien droit par les juristes Domat et Pothier; le premier admettait que le fermier devait être indemnisé de ses travaux et dépenses, le second lui refusait ce droit, lui permettant tout au plus d'enlever les améliorations si la chose se pouvait faire, sans dommages. C'était l'avis de Pothier que suivaient les juridictions lorsque la question se présentait.

À défaut de textes précis, les motifs des jugements pouvaient s'appuyer sur diverses bases. Souvent les accords des parties insérées dans les clauses des baux étaient d'un précieux concours. Dans certaines régions on pouvait également tenir compte des usages locaux qu'il restait alors à interpréter. Au-dessus de ces considérations particulières, on avait l'appoint des notions voisines admises par le Code ou le droit Prétorien.

NT pan

Essayer d'étendre l'article 1778-relatif au maintien sur la ferme des pailles et engrais ? Cela fut essayé mais vite abandonné, car le but visé par cet article est bien différent de celui envisagé ici. I y avait aussi l'article 555 qui concerne le sort des possesseurs de bonne et de mauvaise foi en conflit avec leur -propriétaire, voulant faire jouer l'accession à son profit. La situation du fermier qui a fait des améliorations s'apparente bien à celle d'un possesseur qui fait des dépenses sur la chose objet de sa possession. Mais appliquera-t-on la solution adoptée par le possesseur de bonne foi ou celle prévue par le possesseur de mauvaise foi? Le fermier sait bien que son exploitation est à autrui; il rentre donc dans la seconde catégorie des. possesseurs, celle dont la ‘situation est la moins favorable. Et cependant l'équité s'indigne d'une défaveur si peu méritée. Une seule notion juridique, adoptée par la jurisprudence depuis 1892 parut apporter aux fermiers la possibilité de voir leurs réclamations admises : c'est la notion de l'enrichissement sans cause. Le fermier qui construit ou améliore, enrichit son propriétaire qui ne le laisse pas profiter de ses peines et de ses dépenses. S'il n'existe aucune contre-partie correspondant à l'appauvrissement du fermier, il semblait normal de lui accorder l'action de in rem verso (1).

Par le jeu de ces principes et de ces textes, la jurisprudence avait donc la possibilité de solutions diverses ; malgré cela, elle suivit une orientation assez nette dans le sens du refus de l'indemnité et un arrêt récent de la Cour de Cassation en consacre le terme final. | ta

Le nombre assez réduit des décisions sur la question permet : de se rendre compte assez rapidement de leur teneur respective.

La Cour de Douai, en 1877 (2), refuse l'indemnité au fermier qui avait marné ses terres : les motifs de l'arrêt précisent qu’une telle activité de sa part n'était que tout à fait normale, conforme à l'usage du pays et à la destination des lieux exploités.

En 1902 (3), la même Cour avait à statuer dans les espèces suivantes : Un bail prévoyait que le fermier sortant avait droit aux fumures dont la valeur devait être remboursée par le fermier entrant. Les experts commis avaient évalué différemment la somme due au fermier entrant; les uns attribuaient au fermier toute la plus-value acquise par le sol depuis qu'il avait été livré à la culture, l'autre la restreignait à la partie non utilisée des divers engrais incorporés au sol. Le tribunal de Lille et la Cour de Douai

(1) En ce qui concerne au contraire les impenses, une jurisprudence abondante appliquait uniformément aux espèces qui lui étaient soumises l'article 555; le fermier ayant fait des constructions était assimilé au possesseur de mauvaise foi.

(2)hDouai 13 Mao Sr 78 02 LS TEEN

(3) Douai, 10 décembre 1902. S. 1904. 2. 69,

AM

suivirent ce dernier expert qui n'admettait pas l'accumulation en totalité dans le sol des engrais qui lui étaient incorporés. Le fermier, agissant dans le sens de son bail, ne saurait prétendre à une indemnité supérieure à la plus-value des derniers engrais apportés par lui et non utilisés en fin de jouissance ; lui accorder plus, serait outrepasser les règles du Code ainsi que les usages locaux et entraïînerait une sorte d'expropriation de la terre. En tenant compte des usages et conventions, la Cour vient donner ici de justes limites à la réparation due aux fermiers.

En 1903, la Cour de Douai (1) se fondant sur l'article 1778, refuse l'attribution d'une indemnité importante demandée à raison des engrais incorporés au sol. L'arrêt précise que la loi et la convention ne permettent pas d'accorder une indemnité de plusvalue pour meilleure fertilité, et il alloue uniquement aux demandeurs la valeur des engrais et des fumiers non utilisés qui se trouvent sur la ferme à l'expiration du bail et cela parce que le fermier ne les avait pas reçus à son entrée (2).

En 1907 et 1908, la Cour de Nimes, cette fois, puis la Chambre des Requêtes, refusent une indemnité fondée sur l'enrichissement sans cause. Il s'agissait, dans l'espèce jugée, d'un sous-fermier qui, par ses travaux, avait à peu près remis en état une exploitation que le fermier principal avait délaissée. Mais il arriva, étant donné l'existence d'une importante dette de fermage, que la demande ne pouvait réussir à l'encontre du bailleur, celui-ci ne s'étant en effet pas enrichi malgré les travaux utiles de remise en état. Cette circonstance de la cause rendit impossible l'application des principes de l'enrichissement sans cause (3).

La Cour de Douai en 1928 (4) accorde, au contraire, une indemnité de plus-value dans un cas où il y avait résiliation de bail, alors que les fermiers sortants avaient abondamment engraissé les térres. Après avoir fait une offre à leurs prédécesseurs, les fermiers entrants voulurent se rétracter, prétendant qu'aucune stipulation pour autrui ne résultait de leur contrat avec le propriétaire et que par suite ils ne réalisaient aucun enrichissement sans cause en prenant la terre dans l'état où ils la recevaient. La Cour décida alors que si les fermiers sortants n'auraient pu rien réclamer à leur propriétaire (à raison du contrat qui les liait), cela n'impliquait pas qu'ils ne puissent invoquer l'action de in rem verso à l'encontre des tiers. Or, il était bien certain que les nouveaux fermiers avaient profité des engrais abondants que leurs prédécesseurs avaient laissé en partant et que c'était bien là pour eux un profit dépassant les conditions ordinaires d'un bail.

(1) Douai, 20 mai 1903, S. 1904. 2. 70,

(2) Sur l'impossibilité d'étendre l'article 1778 à la question de la plusvalue: V. thèse M° Croissant, Paris 1931.

) (3) S. 1910. 1. 428. Note Naquet. D. 1912. 1. 217. Note Ripert. (4) Semaine juridique 1929. n° 524.

C'était donc vers le refus de l'indemnité de plus-value que s'orientait la jurisprudence. Cependant, certains auteurs gardaient l'espoir de la voir admise par le jeu de l'enrichissement sans cause (1). Depuis, l'arrêt de la Chambre civile en date du 29 Mars 1939 (2), la question est absolument tranchée par un arrêt de principe affirmant l'impossibilité de suppléer aux textes n'ayant pas prévu l'indemnité de plus-value.

La Cour, dans les termes suivants, particulièrement nets, écarte l'action de in rem verso et l'application de l'article 555 (3) :

« Attendu que le droit accordé au propriétaire de retenir les plantations, constructions et ouvrages effectués par un tiers sur un fonds lui appartenant où d'obliger ce tiers à les enlever, ne saurait être étendu aux améliorations qui ne constituent pas une chose nouvelle pouvant faire l'objet d'une accession au profit du propriétaire du sol; que, d'autre part, l'action de in rem verso admise dans le cas où le patrimoine d'une personne se trouve enrichi sans cause légitime au détriment de celui d'une autre personne, ne peut trouver son application lorsque celui-ci a effectué les travaux dans son intérêt et à ses risques et périls. »

L'arrêt, statuant avec portée très générale, refuse à un contractant (qui pourra être locataire aussi bien que fermier) de lui allouer une indemnité pour les frais qu'il aura pu faire dans la chose d'autrui et écarte l'application de l'action de in rem verso du seul fait que les améliorations dépassant le cadre du contrat ont été exécutées en tenant compte des éléments de celui-ci et en particulier de sa durée. Une décision de cette importance laissait donc uniquement au législateur le soin de trancher en faveur de l'une ou de l'autre des intérêts en conflit.

(1) Voir thèse M° Croissant, déjà citée.

(2) Ch. Civ. 28 mars 1939, G. P. 1939. 1. 879.

(3) L'arrêt s'oppose de façon bien nette à l'application entre le bailleur et le fermier de la notion d'enrichissement sans cause. Cette notion pourrait-elle être invoquée par le fermier sortant vis-à-vis de l'entrant ? Dans l'état actuel du droit, ces deux exploitants sont juridiquement étrangers (à part quelques obligations précisées par l'art. 1778). Le fermier entrant et le propriétaire contractent en tenant compte de l'état de la ferme et, par suite, l'enrichissement que pourra réaliser le nouvel exploi-. tant ne sera que très accessoire par rapport à celui réalisé par le propriétaire. Il semble donc que, sur ce terrain, le fermier sortant ne devait guère espérer voir la jurisprudence lui être plus favorable au cas où il choisirerait cette autre débiteur essentiel d'indemnité.