SECTION 1 AMÉLIORATIONS DE BONNE CULTURE

C'était dans ce domaine qu'il y avait le plus à faire au profit des fermiers. En effet, ces améliorations de bonne culture qui consistent généralement en fumures, amendements, travaux de défrichement, ne donnaient lieu à l'attribution d'aucune indemnité.

Quelles qu'aient été ses peines et dépenses, le fermier semblait, aux yeux du droit, avoir toujours agi comme un bon père de famille ayant accompli au mieux les conditions de son bail, mais ne devant pour cela recevoir récompense. Au contraire, en ce qui concerne les impenses, il y avait souvent possibilité d'accord avec le bailleur et, à défaut, l'article 555 permettait tout de même au fermier d'obtenir quelque chose, malgré l'infériorité juridique dans laquelle il se trouvait. Désormais, il recevra la juste récompense qu'il a méritée, mais la loi apporte des limites dans ses droits qui seront seulement égaux à la moitié de la plus-value réalisée, à condition que celle-ci représente plus du quart de la valeur du fonds.

Ava Base de cette bobon d'indemnité et indispensable pour en évaluer le montant, un état des lieux est prescrit par la loi et doit être dressé dans les trois premiers mois de l'entrée en jouissance (1). À qui sera confiée l'élaboration de cet état des lieux dont la nécessité s'impose ? Ce sera en général un procèsverbal d'expert, peut-être un. constat d'huissier. En tous cas, il sera fait vraisemblablement à la diligence du fermier pour qui il présente un intérêt majeur. La présence du propriétaire ou d'un représentant donnera à cet acte important un caractère contradictoire absolument indispensable pour lui conférer une autorité réelle au moment où il devra en être fait état.

Une fois l'état des lieux dressé, le fermier pourra améliorer ses terres sans avoir à avertir son propriétaire, mais il ne recevra que la moitié de la plus-value qu'il aura ainsi conférée aux biens. Cette limitation a soulevé bien des critiques et les raisons qui l'on fait admettre ne paraissent pas en effet la justifier suffisamment. Le principal but de cette limitation semble être

(1) En dehors de l'indemnisation de la plus-value, et comme accessoire à celle-ci, la loi*du 4 septembre 1943, par l'adjonction d'un paragraphe nouveau à l'article 1776, assure la rémunération des impenses au cas où il a été dressé un état des lieux. On verra (V. infra p. 25) comment concilier ces textes opposés. La base de l'indemnité de plus-value est toujours l'état des lieux ; quelques impenses (mot étant pris ici dans le sens étroit de dépenses) seront seulement remboursées à défaut d'une plus-value impossible à constater.

FEB an d'éviter que le propriétaire ne se voie trop lourdement chargé par le paiement élevé qui le mette en situation pécuniaire difficile, : s’il désire changer les fermiers installés dans les lieux. Une autre raison plus sérieuse comme fondement, mais ne justifiant pas l'importante proportion adoptée, consiste en ce qu'à côté du travail du fermier, la plus-value dépend d'éléments qui se rattachent au sol lui-même; ce sont des circonstances climatiques, géologiques. Cette influence réelle, mais difficile à évaluer, semble en tout état de cause se limiter à une fraction très modeste de la plus-value. L'attribution gratuite au bailleur de la moitié de la plus-value acquise ‘par son bien, ne se justifie donc pas. Par ailleurs, la loi n'hésite pas à requérir de ce même bailleur la totalité du paiement des impenses. Il est vrai que cette fois le bailleur aura approuvé au moins tacitement les dépenses exposées par son fermier et ne se trouvera pas pris au dépourvu.

Une autre prescription légale, au moins aussi discutable que la précédente, exige, pour qu'il y ait attribution d'indemnité au fermier, que le fonds amélioré ait reçu une augmentation de valeur de plus du quart. Or, une telle augmentation, souvent difficile à atteindre, découragera l'exploitant qui craindra de ne pouvoir la réaliser et de se voir ainsi privé de la récompense de ses efforts. Par ailleurs, il nest point de raison d'attribuer au bailleur des plus-values qui, pour n'atteindre pas le quart, pourront cependant être d'une très réelle importance. Il y a aussi, dans cette exigence légale, une source de difficultés: l'augmentation du quart se compte, non pour l'ensemble de l'exploitation auquel cas elle ne serait jamais atteinte, mais pour chaque fonds. Que sera ce- « fonds » ? la parcelle cadastrale ? ou seulement la portion de terre occupée par une même culture ? Ce seront là des cas d'espèces et le juge sera parfois en présence de situations bien confuses.

La fixation de la plus-value soulèvera des opérations et expertises délicates ; la loi nouvelle laissera aux techniciens une entière liberté d'appréciation. Mais, sur ce terrain, une question juridique assez spéciale est soulevée par la présence dans le rapport au Chef de l'Etat d'une prescription complémentaire que la loi n'avait pas prévue. Le rapport précise, en effet, que «s'il s’agit d'engrais, composts, amendements culturaux, l'indemnité ne pourra dépasser la valeur restant en terre et non épuisée par la culture au jour de la cessation du bail » (1). Quelle valeur donner aux termes d'un rapport exposant une loi à la signature du Chef

(1) C'est d’ailleurs à une solution à peu près identique que s'arrête la loi du 4 septembre 1943 lorsqu'elle prévoit une indemnisation pour les engrais restés dans le sol ét non encore épuisés par les cultures (Voir

infra p. 25).

FAN PCR

de l'Etat ? C'est la question que pose M. le Professeur Esmeiñ dans son commentaire de la loi (1). Au point de vue pratique, le plafond ainsi établi ne paraît pas devoir être dépassé par les experts qui auront à fixer le chiffre total de l'indemnité à allouer.