CHAPITRE IV

RÉUNION AUX MAINS D'UN TIERS SIMULTANÉMENT ACQUÉREUR DE LA NUE PROPRIÉTÉ ET DE L'USUFRUIT

Comme pour les autres cas de consolidation déjà étudiés, la législation de l'an VII trouvera encore, pendant de longues années, à s'appliquer pour cette hypotnèse sous le régime nouveau. C’est pourquoi, avant d'exposer ce dernier, il nous paraît utile d’établir à quelles solutions on s'était arrêté sous l’empire de la législation antérieure.

SECTION I. — Régime de l'an VII

Voici l'hypothèse: Primus, nu propriétaire, et Secundus, usufruitier d'un même immeuble, le vendent à Tertius. L’usufruit s’éleint par application de la règle «nemini res sua servit», en se réunissant à la propriété sur la tête de Tertius. Comment établir la perception du droit ? Nous supposons, bien entendu, que Primus, ou l’un de ses auteurs, a acquitté les

droits sur la pleine propriété de l'immeuble à l'époque du démembrement.

La question est fort importante, car les ventes de l'espèce sont très fréquentes dans la pratique. Le cas le plus habituel est celui où le survivant de deux époux, légataire de l’usufruit des biens de l'époux prédécédé, se joint aux héritiers de celui-ci pour aliéner les immeubles de la succession.

Sous l'empire de la loi de frimaire, on l’a vu, du moment où le nu propriétaire avait payé, lors du démembrement, le droit de mutation sur la valeur de la pleine propriété, « l'expectative de l’usutruit circulait désormais en franchise » (Demante, Il ,751) et le cessionnaire du nu propriétaire ne devait, pas plus que ce dernier, payer de nouveau, lors de la réunion de l’usufruit à la nue propriété, le droit qui avait été perçu d'avance sur la valeur de cet usufruit. Cela résultait de l’article 15, n° 6 et 7. de la loi de frimaire. Mais ces dispositions sont exceptionnelles du principe qui soumet au droit de mutation toute cession d’usufruit (art. 4 eadem lege). Elles comportent donc l'interprétation restrictive. Or le bénéfice qu’elles édictent est subordonné au fait de la réunion de l’usufruit à la nue propriété sur la tête d’une personne déjà investie de cette nue propriété. Au cas de vente simultanée de ces deux éléments de la propriété, on n’est pas plus fondé à admettre la préexistence d’une acquisition de nue propriété que celle d'une acquisition d’usufruit. En conséquence, l'acquéreur étant impuissant à établir

le fait sur lequel repose le bénéfice qu'il invoque, on eût dû logiquement l'assujettir à limpôt sur la valeur entière de la propriété (+). Mais l'Administration, sacrifiant ici la logique à l'équité, décida qu'il n'y avait aucune raison «pour ne pas appliquer ce principe (de l'immunité) à l'achat simultané, par un tiers, de la nue propriété et de l’usufruit d’un immeuble. Dans ce cas, l'acquéreur est toujours le représentant du cédant et doit profiter, comme lui, de l’exemption relative à la réunion de jouissance»(2).

En conséquence, dans notre hypothèse, on excluait de l'application du droit de vente le prix de la transmission d’usufruit, quand la vente de l’usufruit et de la nue propriété avait eu lieu moyennant des prix distincts ; si cette vente était consentie moyennant un prix unique, on déduisait la portion du prix, soit la moitié, afférente à la valeur de l’usufruit; cela, toutes les fois que le nu propriétaire avait, à l’origine, payé le droit de mutation sur la valeur de la pleine propriété (3).

La jurisprudence était aussi très nettement fixée

dans ce sens (4). *

(4) En ce sens, Adm. belge. ; cire. du 14 février 1864 (J. E, belge, n° 9519).

(2) Sol. Rég., 23 avril 1866 (J. E. 19.365).

(3) Sol. 23 avril 1866, précitée. — Sol. 12 juin 1879 (R. P. 5460) : 13 août 1881 (R. P. 6197); 20 sept. 1895 (J. E. 24.786; Instr. gén. 1200, $ 17).

(4) Cass. (D. 58, 1,438 ; 78, 1, 145).

La solution libérale de l'Administration était d’une application absolue; on ne distinguait pas entre les cessions à titre onéreux et à titre gratuit ; pour toutes on restreignait la perception, le cas échéant, à la seule valeur de la nue propriété.

La solution était moins certaine lorsque les parties reportaient l'usufruit sur le prix par une clause expresse du contrat, soit que l’acquéreur s’obligeât à servir, chaque année, à l’usufruitier les intérêts du prix de vente payable seulement à la mort de ce dernier, soit que le nu propriétaire touchât comptant le prix de vente, mais à la charge d'en servir les intérêts à l’usufruitier.

Après avoir étendu à ce cas la solution précédente (1), l'Administration revint brusquement sur cette appréciation et n’admit plus dans notre hypothèse la déduction de la valeur de l’usufruit. En effet, disait-elle, «du moment où l’usufruit se trouve reporté sur le prix, il n’est pas éteint, et, par suite, l'acte n’opère pas réunion de l’usufruit à la nue propriété (2). »

La nouvelle thèse de l'Administration n’était pas fondée. Il n’est pas exact, à notre sens, de soutenir que l’usufruit se trouve reporté sur le prix lorsque l'usufruitier primitif, au lieu d’une portion du capital, reçoit les intérêts du prix (que ces intérêts

(1) Sol, Rég. 21 octobre 1866 (J. E. 18.160). (2) Sol. 30 juin 1867 (J. E, 18.419, $ 8).

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lui soient payés directement par l'acquéreur ou qu'ils lui soient servis par le nu propriétaire). Il n’y a pas même un usufruit nouveau créé aux lieu et place de l’ancien; ce n'est pas être usufruitier d’une somme, d'une créance, que d’avoir simplement droit aux intérêts de cette somme, de cette créance, sans en avoir, en même temps, la libre disposition. Il n'y a pas plus d'usufruit sur le prix qu'il n’y en a sur l'immeuble : il n’y en a sur rien.

D'ailleurs, à supposer qu'il y ait réellement report d'usufruit sur le prix, nous n’en combattrions pas moins la thèse de l'Administration. En effet, aux termes de l'article 31 de la loi de frimaire an VII, les droits sur les actes emportant transmission de propriété ou d’usufruit de meubles ou d'immeubles sont dus par l'acquéreur ; d’où il résulte que c'est relativement à l’acquéreur de lusufruit et de la nue propriété que la perception doit être établie. Or il est incontestable que, sur la tête de ce dernier, l'usufruit s'est réellement éteint par consolidation : peu importe, d’ailleurs, pour la perception, la stipulation accessoire relative à la répartition du prix entre les vendeurs.

La doctrine que nous critiquons n'obtint aucun succès devant les tribunaux où elle fut invoquée. Ceux-ci concluaient que, même dans notre hypothèse, il y avait lieu d'exclure de l'application du droit de vente la portion du prix afférente à la valeur de l'usufruit, toutes les fois que le nu propriéiaire avait, à l'origine, payé le droit de mutation sur la valeur

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de la toute propriété. Sauf un jugement du tribunal de Nice (1) qui consacra ses prétentions, la Régie ne recueillait partout que des échecs (2).

Devant cette réprobation générale l'Administration a fini par revenir à sa première doctrine; il résulte de ses décisions les plus récentes qu'elle autorise la déduction de l’usufruit, même au cas de report sur le prix (3).

D'ailleurs, les dispositions de la loi de 1901, en supprimant la théorie du payement anticipé des droits afférents à l’usufruit, ont mis fin, du même coup, aux difficultés de l'espèce qui résultäient précisément de cette théorie.

SECTION II. — Régime actuel

Désormais, la règle à suivre en cas de vente simultanée de la nue propriété et de l’usufruit d’un bienau même acquéreur dépendra de l’époque à laquelle s’est effectué le démembrement de la propriété.

Si ce démembrement a eu lieu depuis la mise en vigueur de la loi de 1901, rien de plus simple : comme la nue propriété n’a supporté alors le droit de

(1) Tr. Nice du 4 juin 1883 (R. P. 6.197).

(2) Tr. Seine, 6 janvier 1882 (R. P. n° 5.877). — Orléans, 25 janvier 1882 (R. P. 5.878). — Naquet, op. cit., I, n° 160, et II, n° 695. — Garnier, v° Usufruit, n° 50.

(3) Sol. Régie, 20 sept. 1895 (J,E. 24.786),

mutation que sur sa valeur propre, sans aucune addition pour l’expectative de l’usufruit, la transmission ultérieure de cet usufruit ne saurait être affranchie d'un impôt qu'elle n'a pas encore acquitté. En conséquence. la transmission ultérieure et cumulative de l'usufruit et de la nue propriété est passible du droit de mutation sur la totalité du prix stipulé, sans aucune déduction de la valeur de l’usufruit. Il n'y a pas d'ailleurs à tenir compte de la nature de la mutation qui a démembré la propriété. Qu'il s'agisse d’une succession, d’une donation, d’un échange ou d'une vente, pourvu que le démembrement soit postérieur à 1901, la vente ou la donation cumulative de la nue propriété et de l’usutruit au profit d’un tiers donnera toujours ouverture à l’impôt sur l'intégralité du prix stipulé ou sur la capitalisation du revenu des biens donnés au denier 20 ou 25.

Mais, si le démembrement de la propriété remontait à une époque antérieure à la mise en vigueur de la loi de 1901, il faudrait, même sous le nouveau régime, continuer à déduire la valeur de lusufruit du prix de la vente ou du montant de la donation, conformément aux solutions que nous rappelions au début de ce chapitre.

Observation. -- Dans l'hypothèse où la mutation de la nue propriété doit seule être assujettie au droit proportionnel, pour liquider ce droit le receveur sera-t-il admis à évaluer d'office cette nue propriété conformément au barême établi par Particle

13, 2°? Devra-t-il, au contraire, provoquer une déclaration estimative des parties dans les conditions prescrites par l’article 16 de la loi de frimaire? Lui faudra-t-il enfin calculer l’impôt, d’après les principes de la loi de l’an VII, sur la. moitié de la valeur de la pleine propriété, sans avoir égard à l'âge de l’usufruitier ?

La question est de nature à se poser toutes les fois qu'il s’agira d’une vente moyennant un prix unique s'appliquant indistinctement à la nue propriété et à l’usufruit, ou d’une donation.

D'une soiution de l'Administration, en date du 29 octobre 1902, il résulte que le receveur doit, en pareil cas, demander aux parties de dégager, par une ventilation, la portion du prix global ou de la valeur entière applicable à la nue propriété transmise (1).

Si donc un adjudicataire acquiert simultanément, pour un prix unique, la nue propriété et l’usufruit d'un immeuble, il ne nous semble pas que le receveur puisse, le cas échéant, lui appliquer d'office la faveur de l’article 21 de la loi nouvelle (2) dès lors que le prix unique n’est pas supérieur à 4.000 fr. Il résulte, en eftet, de la solution précitée, confirmée

(1) Sol. Rég. 29 oct. 1902 (Instr. gén. 3.099, $ 12). — Tr. Seine, 4 déc. 1903 (R. P. n° 10.684). — Contra : Garnier, R. P., ‘art. 10.002, n° 34.

(2) Cet article exempte du droit fixe de 4 fr. 50 les réunions d'usufruit epérées par acte dont le prix principal ne dépasse pas 2.000 ir. (V. supra, p. {85 s.).

du reste par le jugement du tribunal de la Seine cité en note, que la valeur de lPusufruit n’est pas, dans notre hypothèse, régie par la législation ancienne, c'est-à-dire égale dans tous les cas à celle de la nue propriété.

La part du prix total afférente à l’usufruit devra faire l'objet d'une ventilation par les parties (1).

(4) Contra : Garnier, R. P., art. 10.002, n° 48. — Besson, 0p. cit., n° 324. — Dans notre sens : Maguéro, Suppl., n° 39. 11.