CHAPITRE I
Examens des différents cas où l’on peut faire usage de la promesse de vente i
La promesse de vente se prête à des combinaisons multiples, originales, dont la pratique a su tirer un large parti, pour répondre, dans des circonstances variées, à l'intention des parties.
Tantôt la promesse intervient seule, tantôt (et c'est le cas le plus fréquent), elle se présente à l’occasion d'un autre contrat dont elle renforce ou modifie les effets.
Pour avoir une idée bien nette des divers emplois de la promesse unilatérale de vente, on peut les.grouper sous trois chefs principaux.
Sa fonction normale est d'assurer la faculté d'acquérir, sous des conditions à l'avance bien déterminées, à une personne, qui désire provisoirement réserver sa décision définitive.
Mais ce n’est pas là le seul cas où des applications pratiques de notre contrat semblent devoir se rencontrer.
On a pensé qu'il serait utile d’y recourir pour suppléer provisoirement et dans une certaine mesure à une vente, lorsqu'un obstacle de droit vient rendre la réalisation actuelle de cette vente dangereuse ou impossible.
On a préconisé enfin l'emploi de la promesse de vente pour renforcer les sûretés réelles, œue donne la constitution d’un droit d'hypothèque ou d’antichrèse.
Jusqu'à quel point ces procédés sont-ils valables ? Quelle en est la portée exacte ? C’est ce que nous nous proposons maintenant d'étudier, en passant en revue les divers cas d'emploi de la promesse de vente, dont nous venons: de donner la rapide énumération.
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Section I. — De l’emploi de la promesse unilatérale de vente pour assurer la faculté d'acquérir à une personne qui désire provisoirement conserver sa liberté de décision.
La fonction normale de la promesse de vente, avonsnous dit, est d'assurer le droit d'achat à une personne, qui, tout.en réservant provisoirement sa décision définitive et en désirant garder son entière liberté d'action, à de fortes raisons de souhaiter devenir, par la suite, propriétaire de la chose promise,
L'exemple classique (1) de cette situation est la pro-
(1 Nous trouvons d’autres exemples d'emploi de la promesse unilatérale de vente immobilière :
1, — Clause du Contrat de Mariage, dite « clause d’anmexes aux immeubles propres ».
Généralement, elle est ainsi conçue : & Lors de la dissolution de la « communauté, les époux ou leurs représentants, en reprenant les « immeubles propres à chacun d'eux, auront respectivement la faculté « de conserver, pour leur compte personnel, tous immeubles et portions « d’immeubles, qui auraieat été acquis au cours de la communauté, à « proximité ou pour former annexe d'immeubles, à eux propres, mais « à charge de tenir compte à la communauté du montant des prix « payés pour lesd. acquisitions, en principal, frais et accessoires. La « future épouse ou ses héritiers et représentants pourront user &e la « même faculté, même en renonçant à la communauté, mais à la charge « d’indemniser de la même manière, le futur époux ou la succession de « ce dernier » (J. Not., 1921, II, p. 163).
Au cours de la communauté, la clause n’a pas pour effet de modifier le caractère légal des acquisitions réalisées : les immeubles, qui en feront l’objet, formeront des conquêts (art. 1401, 3° alinéa) et non des propres, alors même qu’étant contigus ou à proximité d’un propre, ils répondraient entièrement à la notion d’annexe aux propres, et que, de plus, les époux, lors de lachat, auraient manifesté leur intention de faire cette acquisition en vue d’agrandir le domaine de l’un d’eux. C’est qu’en effet, sous le régime de la communauté, les époux ne peuvent se constituer des propres avec des deniers communs, en dehors des cas limitativement prévus par la loi (licitation, arrangement de famille, remploi par exemple).
A la dissolution de la communauté, l’époux pourra user de l’option, qui lui est conférée, en conservant pour lui le bien formant annexe à son immeuble, L'opération prendra le caractère :
Tantôt d'une convention de mariage et entre associés pour le partage
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messe de vente jointe à un bail, dont nous proposons d'étudier l'utilité et la portée pratique.
La promesse de vente est souvent employée pour parfaire lee effets d’un bail.
Dans les circonstances ordinaires le bail pur et simple, qui vient donner au preneur sur la chose louée un droit de jouissance d’une durée plus ou moins longue, . suffit pour répondre à la commune volonté des parties.
Il n’en est plus de même lorsque le preneur se propose de faire à l'immeuble loué des améliorations importantes, losrqu'il doit y élever des constructions, comme il arrive fréquemment, par exemple, au début d'une entreprise industrielle, commerciale, ou même agricole.
Le preneur, promoteur de l'affaire, est animé d’un double désir. Il considère d’abord comme une sage précaution de n’engager que les capitaux strictement indispensables : l'acquisition des immeubles, des terrains, lorsqu'elle peut être différée, évitera un déboursé important. Les sommes ainsi épargnées trouveront des emplois plus productifs et plus urgents : achats de machines, de marchandises, aménagements, constructions. Les capitaux utilisés étant moindres, les bénéfices, s’il y en a, représenteront un profit plus considérable et les risques de perte se trouveront diminués. Mais la situation de simple locataire est incertaine et temporaire. Pour peu qu’elle se prolonge, elle deviendra éminemment préjudiciable à la prospérité de l’entreprise : la durée limitée du bail constituera, en effet, un obstacle sérieux au complet développement de l'affaire et la pers-
e de biens indivis, lorsque la reprise est exercée par le mari ou par l’épouse acceptant la communauté ;
Tantôt de la réalisation d’une promesse de vente, lorsque la reprise est exercée par la femme après renonciation.
II, — Clause du Contrat de Société permettant, lors de la dissolution de la Société, à l’un des associés, le survivant ou l’apportear de l'immeuble, par exemple, de conserver pour son compte personnel, si bon lui semble, l’immeuble ayant appartenu à l’être moral, que constitue la Société, On précise que le prix en sera déterminé d’un commun accord entré les parties, sinon à dire d'experts, on indique les termes et modalités du paiement,
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pective d’avoir à quitter les lieux loués deviendra bien vite un sujet de souci pour les dirigeants. Demeurer à la merci du propriétaire du terrain, qui restera libre de refuser la vente de son immeuble tout aussi bien qu'un renouvellement du bail (1), être obligé, en cette hypothèse, de déplacer le centre de l’entreprise, c'est s'exposer à perdre le plus souvent tout le bénéfice d’un long travail. Le promoteur de l'affaire doit donc, pour le cas de réussite qu'il espère, s'assurer la faculté de pouvoir donner à son industrie ou à son commerce une assiette certaine et définitive, par l'achat de l'immeuble qu’il aura mis-en valeur.
A ces divers désirs, qui semblent exclusifs les uns des autres, ni l’acquisition immédiate, ni le bail pur et simrle, qui ne peut faire naître qu'un droit de jouissance essentiellement temporaire (2), ne viennent donner une satisfaction pleine et entière. La promesse de vente, jointe au bail, répondra, au contraire, d'une façon complète à l'intention du preneur, qui pourra désormais employer, sans arrière-pensée, toute son activité à la bonne marche d: l’entreprise et qui n’hésitera plus à faire les améliorations, même coûteuses, qu'il jugera nécessaires. Il saura qu'il travaille pour lui et il n’est pas de meilleur stimulant que l'intérêt personnel.
Dans un autre ordre d'idées, le baïl avec promesse de vente présente un avantage qui’n’est pas négligeable ‘: il permet d'économiser par un procédé très légal des droits d'enregistrement fort onéreux. Lorsque le bénéficiaire n’a besoin que d’une possession provisoire, qui lui permette de mettre l’immeuble en valeur pour ensuite le faire céder à un acquéreur définitif, il n’est pas nécessaire que le stipulant devienne lui-même propriétaire, il lui suffit d'être assuré de pouvoir, au moment voulu, imposer au promettant l’aliénation, qui aura lieu soit à son profit personnel
(1) Sur ce point, voir cependant les modifications apportées par la loi du 30 juin 1926, pour les baux d'immeubles à usage commercial ou industriel,
(2: Art, 1709, C, C, ; Grenoble, 11 mai 1897, D, P., 1898, 2, 428,
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à lui stipulant, soit au profit d'un tiers. De cette manière Ja mutation sera retardée jusqu'à ce qu'il ait rencontré un amateur définitif et le droit proportionnel ne sera dû qu’une seule fois, sans qu'il y ait fraude, par le jeu naturel des principes du droit civil.
Nous envisageons en ce moment l'hypothèse suivante : voici un marchand de biens, qui veut diviser un domaine et le revendre, selon ieur convenance à des propriétaires voisins, ou bien il s’agit d'un entrepreneur de constructions, d'un architecte, qui se propose d'élever des maisons d'habitation pour les céder ensuite, dès qu'il trouvera amateur. Si « ab initio », notre marchand de biens achète le domaine, si notre architecte se rend acquéreur du terräin, le droit de mutation {1) sera dû deux fois, d’abord au moment de la vente par le propriétaire au marchand de biens ou à l’entrepreneur, et ensuite lors de la revente par ceux-ci à l’acheteur définitif (2). |
Supposons qu'ils se fassent consentir un bail contenant promesse de vente et, s’il y a lieu, autorisation d'élever des constructions, l’acte ne donnera lieu (indépendamment des droits de bail) qu'au droit fixe de 22 fr. 50 (3) et la vente consentie, par la suite, conjointement par le propriétaire du terrain (en ce qui concerne le sol), et par le constructeur (en ce qui concerne les édifices), au profit de l’acquéreur définitif sera seule passible du droit proportionnel de mutation immobilière à titre onéreux.
Il est parfaitement légitime aux redevables de s’efforcer
(1) Droit de 15 °/, (Loi du # avril 1926, art, 30), non compris la taxe complémentaire et exceptionnelle de 7 °/, sur la première mutation (Loi du 3 août 1926, art. 18:.
(2) Il est à remarquer cependant, que les achats d'immeubles en vue de la revente jouissent d’un régime fiscal de faveur (art. 25 de la loi du 25 juin 1920, modifié par l’art. 39 de la loi du 13 juillet 1925). « Pour &« toute personne qui aura déclaré dans l’acte de vente qu’elle achète « l’immeuble en vue de le revendre, le droit sera porté à 18 °/, (Loi du g 4 avril 1926, art, 30), Mais dans ce cas, l’acte de revente ne donnera « ouverture qu’à la moitié du droit ordinaire, si cet acte est passé dans & le délai d’un an. »
(3) Décret des 3-4 août 1926, art, 1°, — Loi du 3 août 1926, art, 2,
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de tempérer la rigueur des exigences du fisc moderne (exigences devenues souvent excessives sous l'influence des difficultés financières), par la recherche de tarifs favorables ou l'emploi des moyens les moins onéreux, pourvu qu'ils ne soient pas la mise en œuvre d'une fraude ou d'une dissimulation. « Autant, dit M. Franck Deyzac (1). « nous nous élevons contre les procédés, qui tendent à « éviter la perception de droits régulièrement dûs (au « prix, la plupart du temps, de réels dangers pour les « parties), autant nous estimons qu'entre deux manières, « l’une et l’autre legales, permettant d'aboutir au résul- « tat voulu, les notaires doivent adopter celle qui est la « plus économique pour leurs clients » (2).
(1) J. Not., 1925, IL, p. 27.
(2) Au cas de promesse de vente jointe à un bail, il est admis que les deux contrats ne forment pas un tout indivisible. Chacun d’eux conserve, au contraire, sa nature propre, son existence indépendante et séparée.
Ce principe de l’indépendance des deux conventions entraîne diverses conséquences intéressantes :
I. — La promesse de vente peut cesser de produire effet alors que le bail subsiste, Par exemple, si le bail avec promesse de vente a pour auteur un mineur émancipé, il est évident que le pacte de vente sera annulable alors que le bail (s’il ne dépasse pas les limites assignées par l’art. 481, C. C.\, demeurera parfaitement valable. Il est permis aux par- .ties de donner à l’un des contrats une durée plus restreinte : il est même recommandé par les praticiens d’accorder pour la promesse un délai un peu moindre que pour le bail : si le bail est de 9 ans, par exemple, on limite à 8 ans le temps pendant lequel le stipulant pourra exercer son droit d’oplion. Sans l’emploi de ce procédé, en effet, le bailleur pourrait arriver à la veille de la fin du bail, sans savoir au juste s’il doit ou non louer son immeuble à un tiers, puisqu'il serait exposé à ce que son locataire vienne au dernier jour de sa jouissance lui demander à acquérir (Cours par correspondance de l’Ecole Polytechnique de Notariat. 1921-1922, 1'° année, 5° leçon).
IT. — La faculté d'achat ne peut plus être invoquée après l’expiration du bail contenant promesse, quand bien même le preneur est resté en jouissance, par suite d’une prorogation accordée par la législation spéciale sur les baux à loyers (lois du 9 mars 1918 et suivantes!, (Cass, civ., 8 avril 1924, D. P., 1924, 1, 118 ; R. Not., 1924, n° 20047 ; J. CI., 1924, p. 237) — soit de la formalion d’un nouveau contrat de louage par tacite reconduction (Cass, Civ,, 17 mars 1925, R, Not., 1925, n° 20725),
Section IT. — De l'emploi de fa promesse unilatérale de vente pour suppléer à une vente actuellement impossible ou dangereuse.
Peut-on avoir recours à la promesse unilatérale de vente pour suppléer à une vente ferme, lorsque celle-ci est provisoirement impossible ou dangereuse ? Peut-on en attendre des services qu'une vente actuelle ne serait pas de nature à rendre, parce qu'elle tomberait sous le coup d’une prohibition de la loi ?
En matière mobilière, nous trouverions un exemple d'application très remarquable de notre contrat. Lorsque le prix de vente d’un fonds de commerce n’est pas payé comptant en totalité, le vendeur jouit d’un privilège, à condition de prendre inscription au greffe du tribunal de commerce dans la quinzaine de la date de l’acte de vente (loi du 17 Mars 1909, art. 2). Le bordereau doit contenir, entre autres mentions, la désignation du fonds, et indiquer d’une façon « précise les éléments qui le constituent « et sont compris dans la vente, et les prix de la vente, « établis distinctement pour le matériel, les marchandises « et les éléments incorporels » (même loi, art. 24).
Il n’est pas toujours facile de répondre à cette exigence, en ce qui concerne les marchandises et le matériel, lorsque la prise de possession ne coïncide pas avec la date de
III. — Le preneur, bénéficiaire d’une promesse de vente, peut céder son droit d'option à un tiers, tout en conservant pour lui son droit au bail (Limoges, 5 juin 1899, D. P., 1903, 2, 41 ; S., 1903, 2, 316).
Le principe de l’indépendance des deux conventions ne reçoit son application que dans la mesure où il n’y a pas été dérogé par la volonté des contractants (Cf. Cass. req., 27 avril 1926, D. H., 1 926, 281 ; J. Not., 1926, p. 725 ; J. N°, 1927, n° 34994 ; — Cass, req., 24 janv. 1927, D. H., 1927, 97 ; R. Not., 1927, n° 21649. Il leur est permis de stipuler que le sort de la promesse se trouvera, dans une certaine mesure, attaché aux destinées du bail. Cette volonté peut même s’induire des circonstances : au cas où la résiliation du bail a été prononcée pour défaut de paiement des loyers ou inexécution des charges, la jurisprudence décide que le preneur devient sans droit d'imposer désormais réalisation de la vente promise (Cass. req., 22 janv. 1868, D. P., 1868, 1, 170 ; S., 1868, 1, 293 ;
: — Paris; 22 mars 1897, D. P., 1898. 2, 10 ; — Paris, 6 fév. 1925, D, P., 1925, 2, 1 3 — Cass, req., 23 février 1927, D, H.; 1927; 165),
l'acte de vente. IL est souvent matériellement impossible de connaître, même d’une manière approximative, quelle sera lors dé l'entrée en possession de l'acquéreur, la consistance et l'importance des marchandises en magasin. Le prix en est déterminé ultérieurement par une expertise. Comme l'inscription dans les quinze jours de la vente est exigée à péine de la déchéance du privilège, le vendeur est exposé à perdre tout moyen de garantie.
La Commission du Sénat, à laquelle la difficulté avait été exposée par la Chambre des Notaires de Paris, conseilla de ne faire, tout d’abord, qu’une promesse unilatérale de vénte, et de ne dresser l’acte de vente définitif que losrque le prix des divers éléments du fonds serait connu. Sans doute, ce procédé n'offre pas tous les avantages d'une verte forme, puisque le vendeur seul est obligé. Toutefois, pour donner une sécurité à ce dernier et éviter une rupture inopportune du contrat, il est possible de stipuler que l’acquéreur éventuel versera une' somme suffisante, à titre d’arrhes, laquelle somme s’'imputera sur le prix, si la vente se réalise et, dans le cas contraire, restera “acquise au vendeur (1).
Nous n'avons pas autrement à insister sur cet exemple pratique, puisque nous nous occupons plus spécialement de la promesse immobilière.
A vrai dire, nous croyons que les cas où la promesse unilatérale pourra utilement suppléer à !a vente seront assez rares. Pour nous, en effet, la promesse de vente doit réunir toutes conditions d'existence et de validité de la vente, hormis toutefois celles qui se rapportent à la capacité de l'acquéreur. C’est qu'en effet, comme nous l'avons vu, « la promesse de vente n’est sans doute pas encore « une vente, mais elle en est la première partie, elle cons- « titue l'engagement complet de l’un des contractants, et « il ne lui manque, pour être une vente parfaite, que « l'adhésion de l’autre contractant » (2).
(1) J: Not., 1909, p. 270 ; 1924, p, 563 ; —R. Not, 1909, n° 13676, p. 502; (2) Guillouard, de la Vente, n° 88 précité,
Ce serait done une erreur de croire que l’on puisse, par le moyen d’une promesse unilatérale, échapper impuné- “ment aux prohibitions édictées par la loi en matière de vente. |
La chose d'autrui, par exemple, ne pourrait, selon nous, faire l’objet de notre contrat.
Sans doute l'opinion adverse a trouvé des partisans (1), ne el nous rencontrons des décisions qui. semblent admettre la validité de la promesse unilatérale dans l'hypothèse envisagée (2).
Pour les expliquer, il faut délimiter bien exactement le caractère et la portée de l'interdiction prononcée par l’article 1599 du Code Civil.
La nullité de la vente de la chose d'autrui est encourue lorsque les parties se proposent de transmettre actuellement, par le contrat lui-même, la propriété de la chose vendue, et lorsque le but recherché ne peut être atteint, parce qu'à l’insu de l'acquéreur la chose appartient à une personne autre que le vendeur.
Est parfaitement valable, au contraire, la vente dans laquelle vendeur et acheteur ont entendu ne faire qu'un contrat productif d'obligations, le vendeur s’engageant à acquérir la propriété du bien vendu, qui précisément repose sur la tête d’un tiers, pour ensuite la transférer à l'acquéreur (3).
Transposons ces mêmes principes dans la matière de la promesse de vente. Nous arrivons à cette conclusion que, lorsqu'il est dans l'intention des contractants que la mutation de propriété doive s'opérer par la seule adhésion de l’acquéreur éventuel, il y aura bien lieu d’'invoquer la nullité de l’article 1599 (4).
(1) Thèses de M. Levrier, p. 115, et de M. d'Houdain, p. 63.
(2) Cass. Civ., 22 nov. 1926 (Cassation), J. Not., 1927, p. 206 ; R. Not., 1927, n° 21650 ; — Paris, 25 août 1845, D. P. 1845, 2, 133; — Trib. Seine, 6 mars 1908, R. Not., 1909, n° 13763.
(3) Planiol, Il, n° 1418 ; — Baudry-Lacantinerie, Précis, II, n° 739.
(4) Trib. Seine, 29 avril 1924 (Cassé par arrêt de Cassation du 22 nov, 1926 précité), D. H., 1924, 404 ; J, N°*,, 1924, n° 34016 ; — Pand, F, Rs y° Vente, n° 292 ets,
Le
Si, au contraire, l’auteur de la promesse s'engage à vendre un immeuble, dont il annonce que la propriété appartient à un tiers (et c'était, semble-t-il, l'hypothèse des arrêts précités), la convention sera valable sans aucun doute, pärce que la vente promise est envisagée simplement comme productive d'obligations : dans la prévision même des parties, la seule adhésion du stipulant sera insuffisante pour transmettre à ce dernier un droit, qui r'appartiendra au promettant que lorsque celui-ci s’en sera rendu titulaire par une acquisition régulière.
Nous trouverons une autre hypothèse où les mêmes règles devront s'appliquer. C’est lorsqu'il s'agira de promesses de vente relatives à des choses hors du commerce. Un exemple caractéristique de biens de cette catégorie, nous le rencontrons dans les biens du domaine public de l'Etat, des départements et des communes.
Le contrat sera inopérant dans la mesure où la vente scrait restée nulle et sans effet (1).
Si les parties envisagent la vente promise comme devant opérer, dès l'adhésion de l'acquéreur, une transmission immédiate de la propriété (transmission juridiquement impossible tant que durera l’inaliénabilité), la nullité sera encourue,
Au contraire, les parties peuvent convenir en toute sécurité que la vente éventuelle, objet de la promesse, n’aura leu qu'en vue de l’hypothèse où les immeubles auront cessé d’appartenir au domaine public, par un déclassement, par exemple.
C'est ce qui a été jugé dans une espèce assez semblable à celle des biens du domaine public : il s'agissait de proraesses de vente portant sur des terrains situés en Algérie et inaliénables comme étant obligatoirement soumis au régime de la propriété collective (2).
Quel sort devait-on réserver au contrat ? La Cour de cassation s’est prononcée pour la validité de l'opération,
(1) Cf. art. 1598, C. C.; — Cass., 20 juillet 1925, S., 1026, 1, 221, (2) Cf. Loi du 16 février 1897, D. P., 1897, 4, 9
eo =
parce que la promesse était intervenue en vue de l'établissement prochain de la propriété individuelle (1).
Remarquons qu’une vente sous condition suspensive auräit produit les mêmes effets et qu’elle n'aurait pu motiver aucune critique.
Dans tous ces cas, on le voit, la promesse de vente n'a pas une sphère d'action plus étendue que la vente ellermême, et ce serait s’illusionner que de lui attribuer une utilité particulière.
On ne pourrait pas non plus tirer avantageusement parti de la promesse de vente pour tourner les prescriptions de la loi relatives aux incapacités de vendre. La personne à qui manque l'aptitude voulue pour contracter, ne pourrait prendre un engagement, qui équivaudrait pour elle à l'acte défendu. Et, nous le savons, le promettant, dès le jour de la promesse, a donné, par avance et sans pouvoir revenir sur sa parole, son consentement à une vente, dont la réalisation ne dépendra plus que du bon vouloir du bénéficiaire du pacte. Ce principe est la condamnation certaine de la promesse, consentie par un époux à son conjoint, d'une vente, qui ne fentre pas dans la catégorie de celles autorisées exceptionnellement par l’article 1595 du Code Civil (2).
Là où vraiment la promesse de vente peut agrandir dans une certaine mesure le domaine d'utilité de la vente, c’est lorsque la conclusion de celle-ci se trouve arrêtée par une incapacité er la personne de l'acquéreur. La promesse de vente n'engage pas le b'énéficiaire du pacte, puisque ce cernier conserve son entière liberté d'accepter ou de refuser. C’est pourquoi sa capacité ou son incapacité sont indifférentes, d'après nous, et ne viennent ni ajouter ni nuire à la force du contrat (3).
Cette particularité, on peut la mettre à profit lorsque
(1) Cass. req., 14 mars 1860, D. P., 1860, 1, 163 ; — Cass. rea., 4 août 1913, R. Not., 1913, n° 15422. — Voir aussi Defrénois, Traité Formulaire du Notariat, n° 7465 ets. 2
(2) Pand. F.R., v° Vente, n° 291,
(3) Voir page 10.
l'acquéreur éventuel, encore en état d'incapacité, veut s'assurer, pour un avenir plus ou moins proche, où il aura l'aptitude requise, le bénéfice d'une vente avantageuse, à laquelle, par avance, le propriétaire de la chose veut bien consentir.
C’est aussi un procédé tout indiqué, lorsqu'une circonscription territoriale revêtue de la personnalité morale (Etat, département, commune) ou un établissement public doit effectuer une acquisition immobilière. Les formalités d'autorisation administrative sont longues et la vente ne peut intervenir qu'après qu'elles ont été dûment remplies. li serait à craindre que, pendant le délai nécessaire à leur accomplissement, le propriétaire, qui a manifesté son intention de vendre, ne vienne à changer d'avis. Le moyen d'éviter ce contretemps regrettable est de lui faire signer une promesse de vente (1).
La promesse de vente ne peut d’ailleurs, même en pareil cas, suppléer à une vente que très imparfaitement. Elle n’équivaut nullement à ce dernier contrat, puisqu'elle ne produit aucun transfert de propriété. Elle n’oblige non plus qu'une seule personne, le vendeur éventuel, et la vente à intervenir reste soumise au bon vouloir de l’acquéreur possible.
(1) Cf. Gass. Civ., 11 avril 1902 (Cassation), D. P., 1904, 1, 233 : R. Not,, 1902, n° 11034,
Section III. — De l'emploi de la promesse unilatérale de vente pour donner à un créancier hypothécaire ou antichrésiste une garantie supplémentaire,
Il arrive fréquemment que le créancier ne se contente pas du droit de gage, que lui accorde l’article 2091 du Code Civil « sur tous les biens mobiliers et immobiliers « présents et à venir du débiteur ». Il veut se mettre à l'abri de l'insolvabilité de son débiteur, insolvabilité que viendront créer ou aggraver la formation de nouvelles dettes ou l’aliénation des Liens de ce dernier. Par une prudence bien naturelle, avant d'engager des capitaux où. d'accorder un délai de paiement, le créancier est amené à se faire consentir des « garanties réelles », consistant en l'affectation d'un bien déterminé, qui répondra spécialerent de l’acquit de la dette.
Sur les immeubles, ces sûretés sont de deux sortes le constitution d’antichrèse et la constitution d'hypothèque.
L'’antichrèse est le contrat par lequel le débiteur donne à son créancier la possession d’un immeuble, en lui conférant le droit d'en percevoir les fruits et revenus, à charge par ce dernier de les imputer sur ce qui lui est dû.
L'article 2088 permet au créancier de faire vendre le bien affecté « d'en poursuivre l’expropriation par les voies légales ». On s'accorde, d’autre part, à reconnaître qu'il ne jouira d'aucun droit de préférence sur le prix.
L'hypothèque est « la sûreté réelle (résultant d'un con- « trat ou de la loi), qui, sans déposséder actuellement le « propriétaire du bien hypothéqué, permet au créancier x de s’en emparer à l'échéance pour le faire vendre, en « quelques mains qu'il se trouve, et se faire payer sur le « prix par préférence aux autres créanciers » (1).
De toute manière, on le voit, qu'il s'agisse d’antichrese ou d'hypothèque, le créancier impayé, qui veut rentrer
(1) Planiol, IT, n° 2649.
LRIVES
dans ce qui lui est dû, est amené à recourir à l’expropriation forcée, c'est-à-dire à la procédure longue et coûteuse de la saisie immobilière.
Ne serait-il pas possible d’y substituer un moyeu beaucoup plus simple : faire consentir une promesse de vente, au profit du créancier ? Celui-ci, s’il n’est pas payé à l'échéance, pourrait, s’il le désire, acquérir le bien affecté à s1 garantie. Le prix s'imputerait, à due concurrence, sur le montant de la dette.
Nous allons examiner cette question successivement pour l’antichrèse et l’hypothèque.
J. — De la promesse de vente faite au profit du
créancier antichrésiste
La promesse de vente faite au profit du créancier antichrésiste peut être contemporaine à l’acte constitutif d’anlichrèse ou bien, au contraire, intervenir longtemps après.
Cette distinction est importante, nous allons le voir.
Dans le premier cas, lorsque l'acte constitutif d'’antichrèse contient promesse de vente de l'immeuble, dont le créancier acquiert, pour sa garantie, possession et jouissance, ou bien encore lorsque le pacte, quoique postérieur à la création de la sûreté réelle, n’est, en fait, que la réalisation d'une convention arrêtée au moment où l’antichrèse a été consentie, la nullité de la promesse ne semble faire aucun doute.
Cette solution est commandée par l’article 2088 du Code Civil : « Le créancier ne devient point propriétaire de « l'immeuble par le seul défaut de paiement du terme «“ convenu ; toute clause contraire est nulle ; en ce cas, «il peut poursuivre l’expropriation de son débiteur par « les voies légales ».
La loi, dit-on, a voulu assurer la défense du débiteur, pressé d'obtenir les fonds dont il a besoin : l'emprunteur est porté à accepter toutes les clauses (même les plus rigoureuses et les plus contraires à son intérêt), qu’il prend fan-
taisie à son créancier de lui imposer. Il importe d'empêcher les abus. L’antichrèse est un moyen licite d'assurer l'exécution des engagements, mais le contrat « deviendrait « odieux et contraire à l'ordre public, si son résultat était « d'enrichir le créancier en ruinant le débiteur » (1).
Le seul droit, qui appartienne au créancier, est de « pour- , suivre l’expropriation de son débiteur par les voies lé- « gales ». Toute disposition, qui viendrait aggraver la situation de ce dernier, serait nulle de nullité absolue (2). Pour que la nullité soit encourue, peu importe, d’ailleurs, que le prix de la vente à intervenir soit fixé, à l’époque de 1 constitution d’antichrèse, par les parties dans la promesse de vente, ou qu'il soit déterminé plus tard, à dire d’experts, au moment où le créancier manifesté son intention d'acquérir (3).
Dans le second cas, quand la promesse de vente est consentie par le débiteur dans l'intervalle entre le contrat d'antichrèse et l’échéance, ou après l'échéance, il semble que la convention soit parfaitement licite et que la valiaité ne puisse être contestée, puisque les motifs qui ont inspiré l’article 2088 font défaut (4).
