II. — De la promesse de vente faite au profit du

créancier hypothécaire.

Le créancier hypothécaire peut-il se faire consentir une promesse de vente sur l’immeuble affecté à la garantie de sa créance ?

(1) Discours de Berlier au Corps Législatif, Dalloz, R., v° Nantissement, n° 31.

(2) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hynothèques, n°194

(3) En ce sens, Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, n° 198. Une opinion moins rigoureuse considère la promesse de vente comme valable, lorsque le prix doit être réglé par expertise à l’époque où la réalisation de la vente sera demandée Dalloz, R., v° Nantissement, n° 264".

(4) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, n° 202,

La question est discutée.

Certains se prononcent pour la nullité du pacte.

Pour motiver leur décision, ils font valoir l'intérêt du débiteur, qui ne jouit pas toujours d'une entière liberté ei qui doit subir les dures conditions imposées par son bailleur de fonds. N'a-t-on pas, dès lors, les mêmes raisons qu’en matière d’antichrèse, d'étendre la protection de la loi et d'appliquer les prohibitions des articles 2088 et 2078 du Code Civil (1) ?

On invoque aussi l'article 742 du Code de Procédure Civile : « Toute convention portant qu'à défaut d’exécu- « tion des engagements pris envers lui, le créancier aura « droit de faire vendre les immeubles de son débiteur, sans « remplir les formalités prescrites pour la saisie immobi- « lière, est nulle et non avenue ».

Toutes ces raisons n’ont pas prévalu, et, d’une manière générale, on s'accorde en doctrine (2) et en jurisprudence (3), à reconnaître, en pareil cas, la validité du contrat.

Pour répondre aux objections formulées, on fait remarquer que la promesse de vente, faite au profit du créancier dans l’acte d'affectation hypothécaire, n’est prohibée par aucun texte, Cette convention doit donc être réputée valable et licite. Les nullités sont de droit étroit, et les prohibitions des articles 2078 et 2088, qui ne sont pas reproduites pour la constitution d’hypothèque, sont spéciales au gage et à l’antichrèse. :

L'article 742 du Code de Procédure n'a pas à s'appliquer à notre espèce : il interdit la vente forcée des biens du débiteur, sans l’accomplissement des formalités de la sai-

(1) Dalloz, R., v° Nantissement, n° 274, et arrêt d’Agen du 28 déc. 1842, qui y est relaté.

(2) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, n° 1291 ; Aubry et Rau, Cours de Droit Civil Français, 4° édition, tome III, n° 266.

(3) Cass. Civ., 29 août 1549 (rejet', D. P., 1849, 1, 273 ; — Cass. req., 26 fév. 1856, D. P., 1856, 1, 116 ; — Cass. Civ., 13 juillet 1891, (Cassation), D. P., 1893, 1, 227 ; — Grenoble, 20 mai 1903, D. P., 1904, 2, 84,

sie immobilière. Mais il n'a nullement pour objet d'imposer ces mêmes formalités, lorsqu'il s’agit, comme dans notre cas, d’une vente purement volontaire.

La validité du pacte ne pourrait être attaquée que lorsque manifestement la promesse de vente a été le résultat d’une pression injuste sur la volonté du débiteur, ou bien encore, lorsqu'elle vient causer à ce dernier un DÉTANEE sérieux résultant de l'insuffisance du prix.

Comme conclusion pratique, nous disons que lorsqu'il s'agira d’adjoindre la promesse de vente à un contrat de garantie, il y aura lieu de se montrer très circonspect.

On se rappellera qu’en matière d’antichrèse, il y aurait fort à craindre une nullité, dont le notaire pourrait se trouver responsable.

Consentie accessoirement à une constitution d'hypothèque, la promesse de vente est de nature à rendre service suivant les circonstances. Toutefois, comme elle peut devenir l’objet de critiques et de contestations, il faudra éviter d'en faire une clause de style à insérer dans tous les actes d'obligations.

D'ailleurs son effet reste assez limité ; comme elle ne confère aucun droit réel sur l'immeuble, la vente promise rest opposable, en principe, ni à un acquéreur, ni à un créancier hypothécaire, même postérieurs en date. Elle ne viendra pas amoindrir les droits d'un créancier hypothécaire nouveau : plus tard, si la vente se réalise, ce dernier conservera la faculté d'adresser au stipulant, devenu acquéreur, la sommation d’avoir à payer ou délaisser l'immeuble, et il pourra, sur la procédure de purge, porter la surenchère du dixième, prévue par l’article 2185 du Code Civil,