CHAPITRE II

LA PROMESSE DE VENTE ÉTUDIÉE DANS L'ACTE (INSTRUMENTUM) QUI LA CONSTATE (1)

Section I. — Gonsidérations générales,

Il est toujours utile dans un acte juridiqué, quel qu’il soit, d'indiquer avec une grande précision ce à quoi s'oblige et à droit chacune des parties. Cette précaution devient tout particulièrement nécessaire, lorsqu'il s’agit d'une promesse de vente. C’est qu'en effet (surtout si un délai assez long est donné pour l'option), la promesse aboutira souvent à une aliénation, qui ne se réalisera peutêtre que dans un avenir éloigné. Que, d'ici là, les circonstances de fait viennent à se modifier, ou que les relations des parties se fassent moins cordiales, le promettant, qui trouvera la vente inopportune ou contraire à son intérêt, cefforcera d’'esquiver des engagements qu'il voudrait n'avoir jamais pris.

L'acte doit faire ressortir d’une façon très claire :

1). Le caractère obligatoire du contrat ; 2). Sa nature véritable ; a). Ses éléments essentiels et même accessoires.

1). — L'acte doit préciser le caractère

obligatoire du contrat.

Il doit apparaître très nettement des termes employés que l’auteur du pacte a voulu conférer un caractère obligatoire à sa promesse, et s’est astreint aux sanctions de

(1) Lorsque la promesse de vente est constatée par un acte sous seing privé, un original unique, qui sera remis au bénéficiaire, est suffisant. On se trouve, en effet, en présence d’un contrat unilatéral, qui fait naître des obligations à la charge du promettant seul (Bourges, 15 juin 1841, D. P., 1847, 1, 347),

droit en cas d’inexécution. Suivant le conseil de Pothier (1),

il faut, en effet, bien prendre garde de ne pas prendre pour une promesse de vendre la déclaration que fait une personne de la disposition actuelle, en laquelle elle est, de vendre. Cette déclaration ne renferme aucune obliga-

tion et laisse à celui qui la fait la liberté de changer de

volonté, jusqu'à ce que le marché ait été conclu... Il faut pour une promesse de vente que lorsque vous m'avez dit ou écrit que vous me vendiez une telle chose, il paraisse clairement par les termes, dont vous vous êtes servi, que vous avez entendu vous y obliger et que c’est une véritable convention, qui est intervenue entre vous et moi ; sans cela, c’est un simple discours, qui ne renferme aucune obligation ».

Si, conformément à l’article 1162, « dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en

faveur de celui qui a contracté l'obligation », à bien

plus forte raison, lorsque l'incertitude plane sur l’existence même du lien de droit, devra-t-on se prononcer conre l'obligation plutôt que de la supposer et d’incliner en sa faveur.

Par application de ces principes, la Cour de Colmar (2)

a pu décider que la promesse faite par un individu à un autre de ne pas vendre son immeuble sans l'avoir pré-

art

venu, demeure dépourvue de toute force légale. « Elle ne

renferme pas, dit l'arrêt, les caractères prescrits par la loi, soit pour la vente, soit pour la promesse de vente, et ne saurait former un contrat obligatoire. Elle n’a d'autre rapport qu'à l'avertissement, sans engagement de vendre, de même qu'il n’en existe aucun d'acheter de la part de l’acquéreur possible,

(1) Della Vente, n° 477, (2, 3 déc. 1838, Dalloz, R.;, v‘ Vente; n° 302 ; Ss, 1839, 2, 207,

£). — L'acte doit indiquer la nature véritable du contrat.

Il arrive parfois que deux contrats, dont la nature et les effets sont pourtant fort différents, se présentent, dans les termes de leur rédaction, sous des formes tellement rapprochées qu'il est assez facile de les prendre l’un pour l'autre. La promesse de vente, avec toutes les variantes que nous lui connaissons, est de ceux où le danger existe d'une façon très réelle.

La rédaction de la promesse unilatérale n’est pas, en effet, sans prêter à confusion avec la promesse synalligmatique : les termes employés sont à peu près les riêmes ét ne marquent pas toujours d'une manière suffisamment précise la portée exacte de la convention.

Il est dit, par exemple, que le propriétaire « promet de « vendre au stipulant, qui accepte, tel immeuble, moyen- « nant tel prix ».

Quelle est, au juste, la commune intention des parties 7 La plupart du temps, le bénéficiaire du pacte n’a pas voulu s'engager : il y a simple promesse unilatérale. Il accepte, non pas la vente qu’on lui propose, mais simplement la faculté d'acquérir, se réservant d’user ou non, par la suite, de son droit d'option. Toutefois, la pensée des contractants est exprimée d’une manière ambiguë et écourtée, le doute est donc permis et libre champ reste ouvert aux discussions ; suivant les circonstances de l'affaire, on pourra y voir tantôt une promesse unilatérale, tantôt une promesse synallagmatique, équivalant à une vente parfaite (1).

Un exemple d'interprétation, dont l'exactitude semble tout à fait contestable, nous est donné par un jugement récent (2). En 1909, M. D... propriétaire d’une villa de Men-

(1) Guillouard, de la Vente, n° 87,

(2) Trib. de Nice, 28 fév. 1922, Gazette des Tribunaux, 30-31 août 1922 ; La Pratique du Droit, 1922, p.193, Note de M. E, Binoche. —

Voir aussi Cass,, 24 juil, 1860, D. P,, 1860, 1, 456; S:, 1860, 1, 84,

ET Qu

ton, l'avait louée à une société pour une durée de 12 ans. Au bail était adjoint une promesse de vente, en vertu de laquelle la société preneuse pouvait, pendant toute la durée du bail, acquérir la villa pour le prix de 35.000 francs. Quelques mois avant l'expiration du bail, en 1921, réalisation de la vente est demandée. Le propriétaire s'y refuse, ii prétend que la valeur de l'immeuble est bien supérieure au prix prévu dans le pacte, et il invoque la rescision pour lésion des 7/12. Le Tribunal de Nice, saisi du différend, considéra qu'il y avait eu promesse synallagmatique dès 1809, « les parties s'étant mises d'accord, l’une pour ven- « dre l’autre pour acheter, à un prix librement consenti « et accepté de part et d'autre la villa en question au « cours de la durée du baïl » (1). En conséquence, la vente avait pris naissance en 1909 et c’est à cette époque qu’il fallait se placer pour apprécier s’il y avait lésion.

Pour couper court à tout risque d'appréciation fantaisiste, il conviendra de spécifier que « le promettant confère « au stipulant, qui accepte, mais sans prendre l'engage- « ment d'acheter, la faculté d'acquérir, si bon semble à ce « dernier, l'immeuble dont la vente est promise ».

3), — L'acte doit faire connaître tous les éléments du

contrat à intervenir.

Si la promesse est rédigée sous une forme sommaire, donnant sans doute les énonciations essentielles (chose promise, prix), mais s’expliquant fort peu ou fort mal sur les clauses accessoires (durée de l'option, mode et délai de paiement, etc.) la convention pourra laisser prise à critique et devenir l’occasion de contestations et procès.

I1 faudra alors rechercher quelle était la commune intention des contractants, ét c'est une opération toujours

(1) Il faut éviter de confondre l’acceptation du contrat de promesse de vente et l’acceptation de la vente promise (voir pages 8 et 9). Le Tribu nal de Nice n’a pas fait cette distinction ; c’est pourquoi sa décision est critiquable,

Pre

délicate que cette interprétation de volontés, surtout lorsqu'un certain laps de temps sera écoulé depuis le contrat et qu’un conflit aura surgi entre les parties.

Il sera à redouter, d’ailleurs, que l’une d'elles ne s’oppose, comme c’est son droit, à ce que l'acte, qui contiendra la vente, ajoute quoi que ce soit aux conditions précédemment arrêtées, et qui, pourtant, peuvent paraître obscures ou incomplètes. C'est pourquoi on recommande dans ces sortes d'actes et, d'une façon générale, dans toutes les conventions provisoires quelconques, destinées à être transformées ultérieurement en actes définitifs, « de « ne pas se borner à prévoir sommairement les conditions « de la réalisation, mais, au contraire, de les détailler « d’une manière très précise, de telle sorte que l’acte défi- « nitif ne doive être que la reproduction textuelle de la « promesse ou de la convention provisoire » (1).

Le promettant, en sa qualité de vendeur éventuel, aura l2 plus grand intérêt à se prémunir contre ces pactes imprécis et incomplets. Il devra se rappeler le principe rigoureux posé par l’article 1602 du C. C. : « Le vendeur est «tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout « pacte obscure où ambigu s’interprète contre le vendeur ».

Section II. — Examen de certaines clauses particulières,

Dans les paragraphes qui vont suivre, nous ne nous proposons pas d'étudier toutes les clauses qui peuvent trouver place dans un contrat d'option, nous voulons simplement attirer l'attention sur certaines d'entr'elles, moins connues, qui peuvent sauvegarder d’une façon très heureuse l'intérêt particulier, soit du vendeur, soit de l'acquéreur éventuel.

(1) Cours par correspondance de l'Ecole Polytechnique de Notariäts 1922-1923, 2° année, 20° leçon,

J. — Stipulations qui ont pour objet l’intérêt particulier de l’auteur de la promesse de vente.

Le légitime désir du propriétaire, qui consent une promesse de vente, c’est d’être payé bien exactement du prix convenu, si la vente se réalise. Il entend ne se dépouiller de son droit de propriété, en faveur de l'acquéreur éventuel, que contre le versement total (ou partiel, si un terme est consenti pour une fraction du prix), des « bonnes espèces du cours », qui constitueront le prix. Bien peu de personnes, étrangères à la pratique des affaires et à la science du Droit, échappent, en effet, à cette croyance erronée que la transmission de propriété ne se produira que lorsque la vente sera constatée par écrit et qu'autant que le prix aura été payé.

Si telle est la pensée du promettant, la promesse, par laquelle il a donné, par avance et sans pouvoir le retirer, son consentement à la vente éventuelle, lui réserve une singulière déception. Nous savons, en effet, que « la vente est « parfaite et la propriété acquise de droit à l'acheteur », dès que l'adhésion de celui-ci est venue réaliser l’accord complet des parties, « quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » (art. 1583).

Voilà donc le bénéficiaire devenu propriétaire de la chose promise et constitué débiteur du p:ix. Evidemment, s’il est solvable et de bonne foi, cette conséquence de droit n'offre aucun inconvénient et il n'y a aucun doute que la somme convenue sera versée au vendeur, dans les conditions et délais déterminés au contral.

Malheureusement, tout le monde n’est pas de bonne foi, tout le monde n’est pas solvable. Si telles sont bien les circonstances de l'affaire, notre promettant, vendeur presque malgré lui, se trouvera dans une situation assez embarrassante (1). Ayant perdu tout droit sur l’immeuble, il ne pourrait plus en disposer : la vente, qu'il consentirait à une tierce personne, constituerait une vente

de la chose d'autrui et la nullité de l’article 1599 serait encourue.

La loi lui accorde, il est vrai, une double garantie : le privilègé du vendeur (art. 2103) et l’action résolutoire art. 1564).

Le privilège du vendeur lui permet de « suivre l’immeuble en quelques mains qu'il passe », de le réaliser par voie d’adjudication aux enchères publiques, et de se faire payer sur le prix par préférence à tous autres créanciers, soit de l'acquéreur, soit des tiers détenteurs.

Pour exercer son droit, le vendeur doit posséder un litre exécutoire, ce qui implique l'obtention d'un jugement de condamnation, dans notre espèce où, suivant toute prohabilité, aucun acte notarié n'a été dressé pour constater réalisation de la vente. D'autre part, comme il est nécessaire de recourir à la procédure de saisie immobilière, la revente Se fera dans des conditions généralement défavorables et après des formalités longues et coûteuses.

Au lieu de réclamer l’acquittement de son prix, le vendeur impayé « peut demander la résolution de la vente ». Celle-ci sera rétroactivement anéantie et tout sera remis dans le même état qu'avant l'adhésion de l’acheteur.

Mais là encore, une décision judiciaire s'imposera (art. 1184) (sauf cependant si une clause de la promesse, prévoyant l'hypothèse du défaut de paiement, a stipulé que la vente serait résolue de plein droit, art. 1656). D'ailleurs, rien n'oblige le tribunal à prononcer la résolution immédiate, tant que « le vendeur n’est pas en danger de perdre « la chose et le prix ». « Si ce danger n'existe pas, le « juge peut accorder à l'acquéreur un délai plus ou moins « long, suivant les circonstances » (art. 1655).

De quelque côté qu’on se tourne, on le voit, le promet tant, devenu vendeur, s’il n’est pas payé de bonne grâce, cst exposé à une instance en justice et à des ennuis de toute sorte.

Et il n’est pas au bout de ses peines : l'Administration de l'Enregistrement lui ménage une nouvelle déconvenue,

On sait que le transfert de la propriété immobilière donne

NS ur

ouverture au droit proportionnel, alors même qu'aucun acte écrit ne viendrait relater l'accord des parties : l’article 4 de la loi du 27 Ventôse an IX leur impose l'obligation d en faire la déclaration détaillée et estimative, dans les 3 mois, au bureau de la situation des immeubles, à peine d’un droit en sus.

Dans notre espèce, le vendeur qui prendra l'initiative de l’action, soit en paiement du prix, soit en résolution de la vente, dénoncera par là même à l'Enregistrement, la mutation survenue. L'exploit d’ajournement, qui doit relater les faits qui motivent la demande (promesse de vente, adhésion de l'acheteur, non paiement de prix), est, en effet, obligatoirement soumis à la formalité dans le délai de 4 jours (art. 20 de la loi du 22 Frimaire an VII). Le droit proportionnel sera alors perçu et acquitté par ie vendeur requérant. Comme l'impôt est élevé (15 %, non ù compris la taxe complémentaire sur la première mutation), le vendeur se trouvera forcé à faire une avance souvent importante, avant même de pouvoir faire valoir ses droits en justice.

Sera-t-il assuré, du moins, de rentrer dans ses déboursés ? :

Sans aucun doute, un recours lui est ouvert contre l’acœuéreur, débiteur normal des frais de vente (art. 1593), ei, d’après l'opinion couramment admise (1), sa créance est garantie par le privilège du vendeur.

Dans l'hypothèse où la veñte sur saisie sera poursuivie et aura produit un prix notablement supérieur à celui de la vente primitive, le vendeur n’aura donc rien à craindre. Malheureusement, il n’en est pas toujours ainsi : lorsque les enchères ‘restent inférieures ou même simplement égales au prix de vente, le vendeur subira une perte ; il supportera, en définitive, les frais d'enregistrement, si son débiteur est insolvable.

Il n’aura pas, d'autre part, la ressource de s'adresser

(1) Dalloz, N, G, Civil annoté, art. 2103, n° 144 ; = Cass, Civ,,1 avril 1863 (Cassation), D. P., 1863, 1, 184

à l'Administration de l'Enregistrement pour réclamer uné restitution de droits. Pareille démarche serait vouée à un échec certäin.

En cas de poursuite en paiement du prix et d'exercice du privilège, cette demande ne se comprendrait pas, puisque le vendeur reconnaît par là, d’une manière non équivoque, que la mutation a bien été consommée et qu'elle est définitive. Les droits ont été régulièrement perçus, ils cnt été payés par l'un de ceux qui en sont débiteurs solidaires vis-à-vis du fisc (1). La Régie n’a pas à se préoccuper des contestations qui peuvent survenir entre les redevebles, dans leurs rapports entre eux.

Lorsque le vendeur a conclu à la résolution de la vente et l’a obtenue, en droit civil, la mutation de propriété est réputée n'avoir jamais eu lieu. Pourtant les droits restent acquis au Trésor. La loi du 18 Janvier 1912 zrévoit expressément notre hypothèse et édicte : « ne sont « pas sujets à restitution les droits régulièrement perçus « sur les actes et contrats ultérieurement résolus par « application de l’article 1654 du Code Civil ».

Un procédé bien simple permet d'échapper à tous ces inconvénients : il consiste à stipuler que l'existence de la vente et la transmission de propriété seront subordonnées a la condition suspensive du paiement préalable de la totalité (ou tout au moins d’une fraction déterminée) du prix (2).

De cette manière, les légitimes intérêts du vendeur sont sauvegardés d’une façon fort heureuse : l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse n’emportera plus de piein droit et automatiquement le transfert de la propriété, qui sera retardé jusqu'au versement effectif du prix stipulé. L’immeuble continuera d’appartenir au promettant, et, si le délai d'option s'écoule avant que la condition ait été remplie, celui-ci sera déchargé de son obligation de

(1) Dalloz, R. v° Enregistrement, n° 5135, — Cass, Civ., 10 mars 1858 (arrêt de Cassation), D. P., 1858, 1, 106.

(2) R, N; Not, et Proc., 1925, ps 25,

pate

vendre, sans avoir besoin d'obtenir un jugement de résolution, sans même qu’il soit utile d'adresser une mise en demeure à son cocontractant (1).

Un autre avantage de la clause est à signaler : si, pour un motif quelconque, l'adhésion de l'acquéreur conditionnel vient à être connu de l’'Enregistrement, l'Administration r'est pas fondée à réclamer un droit proportionnel pour une mutation qui ne s’est pas encore réalisée : tant que le prix n'a pas été effectivement payé, il y aura lieu simplement à perception du droit fixe (aujourd’hui de 22 fr. 50) (2).

On peut objecter que le paiement comptant de la totalité ou de partie du prix n'est pas sans danger : lorsque l'immeuble vendu est grevé de charges hypothécaires, l’ac-. quéreur, exposé aux poursuites des créanciers, peut se trouver contraint de payer une seconde fois, ou « de délaisser l'héritage » (art. 2169 et s.). Cet inconvénient disparaît, si 1 on a soin de stipuler que le prix sera déposé entre les mains d'un tiers désigné comme sequestre conventionnel (3). Ce dernier est chargé de conserver les sommes reçues, jusqu'à l’accomplissement des formalités de transcription ; T'état délivré sur transcription révèle-t-il l'existence d’inscriptions quelconques, sa mission consiste à employer le prix à éteindre les créances hypothécaires, et à obtenir les mainlevées nécessaires pour libérer l'immeuble.

Pour la sauvegarde des droits du vendeur, on peut recourir à un autre moyen. Au moment même de la proraesse, le promettant se fait remettre, soit à lui-même, soit à une tierce personne, une certaine somme d'argent, qui s'imputera sur le prix, si la vente se réalise.

(1) Grenoble, 8 juillet 1919, R. Not., 1921, n° 18717.

(2) Cass. Civ., 6 mai 1863 (arrêt de Cassation), D. P., 1863, 1, 215 ; — Bordeaux, 21 janv. 1913, Rep. per. Enregist., 1916, n° 13401 ; — Cf. Cass. Civ., 20 juil. 1896 (rejet), D. P., 1897, 1, 242.

(3) Sur cette question, voir R. Not., 1911, n° 14479 ; 192%, n° 20123 (note de M. Minard) ; — Ed. Clerc, Manuel Formulaire du Notariat, tome I, p. 761,

Däns le cas contraire, lorsque le bénéficiaire du pacte n'use pas de la faculté d’achat, on peut convenir :

Que la somme versée à titre de garantie lui sera restituée,;

Ou bien qu'elle restera acquise au promettant, comme indemnité pour la perte du droit de disposer de son immeuble, droit dont il a été privé pendant le délai d'option (1).