II. — Clauses et stipulations qui ont pour objet l'intérêt

particulier du bénéficiaire de la promesse de vente.

Nous savons que, jusqu’à l’acceptation de la vente par le bénéficiaire du pacte, le promettant conserve sur sa chose le droit de propriété avec tous ses attributs. Il peut donc, tout à sa guise, aliéner son immeuble, le grever cd'hypothèques ou de servitudes, le donner à bail, même pour une durée supérieure à 18 ans, consentir délégation de loyers non échus.

Sans doute, il y a là contravention à l'engagement pris, contravention qui donnera lieu, le cas échéant, à des dommages et intérêts. Il n’en reste pas moins vrai que, sauf le cas de fraude concertée, l’acte accompli demeurera valable et définitif. Il existe, de ce fait, un grave danger pour le stipulant : il est menacé, s’il se décide à acquérir, de ne plus retrouver la chose promise dans le patrimoine du promettant, ou, du moins, de n’avoir plus qu’une propriété exposée à des risques d'éviction plus ou moins certains, ou privée d’une partie notable des avantages qu'il est en droit d’en attendre.

Et nous nous plaçons dans une hypothèse où l'affaire sc présente sous un jour relativement favorable. En somme, le bénéficiaire du pacte perdra l'espérance d’une bonne opération, d’une acquisition qui lui convenait, et ce sera tout.

(1) 3, Not., 1924, p, 49, note 4 ; — R, Not., 1916, n° 16661, in fine.

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Il est d'autres cas où la situation devient plus délicate pour le stipulant et où un préjudice menace de le toucher C'une façon bien plus sensible : lorsque le promettant s'est fait verser une avance plus ou moins importante sur le prix éventuel, le bénéficiaire de la faculté d'achat peut craindre, à juste titre, de ne pas revoir les sommes d'argent données, et d’en être réduit à une créance en restitution contre un insolvable.

Remarquons, dès à présent, que la parfaite bonne foi du promettant ne constitue pas une garantie pleinement etficace : le propriétaire n’est pas toujours maître de conserver sa chose, il peut en être exproprié par une saisie immobilière ; des droits réels peuvent naître sur l’immeukle indépendamment de sa volonté : il suffit pour cela qu'une décision de justice prononçant une condamnation civile ou pénale intervienne contre lui (art. 2123 sur l'hypothèque judiciaire). Ce résultat se produira plus simplement encore du fait d’une hypothèque légale, si le vendeur éventuel vient à se marier ou à être chargé d’une tutelle (art 2121)

Pourtant cette situation n’est pas sans issue et, dans un bon nombre de cas, il est possible d'assurer au bénéficiaire un droit moins fragile et mieux protégé.

Pour cela, on prévoit d'avance, lors de la promesse, les dommages et intérêts que ce dernier sera en droit de réclarner au promettant, qui se sera mis, par sa faute, dans l’impossibilité de satisfaire intégralement à son obligation. On en fixe, dès à présent, le montant, ct, pour en garantir 1 exact paiement, le promettant constitue une hypothèque sur l'immeuble même dont la vente est promise.

Ce procédé, conseillé par les auteurs modernes (1), est parfaitement valable : il n’est plus contesté par personne aujourd'hui que l’hypothèque peut être consentie pour

assurer le paiement d’une créance future et éventuelle (2).

(1) Planiol, IT, n° 1403.

(2) Planiol, II, n° 2652, — Cass. req., 8 mars 1853, D, P., 1854, 1, 341 ; S., 1855, 1, 254,

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Au point de vue pratique, ce procédé offre un double avantage.

Il a, d’abord, un effet préventif : il prémunit, dans une certaine mesure, le bénéficiaire du pacte contre les aliénations et les hypothèques, que le promettant serait tenté de consentir à des tiers. Il n’est pas rare, en effet, et c’est là une sage précaution, qu'avant de donner suite à l’acquisition, qu'avant d'accepter la garantie hypothécaire qu'on lui propose, le tiers acquéreur ou prêteur se renseigne sur la situation de l'immeuble et requière un état à la conservation des hypothèques. L'inscription, qui y séra relevée, viendra révéler l'existence de la promesse de vente, et le plus ordinairement, il hésitera à conclure-un contrat qui peut susciter plus tard des contestations.

En second lieu, la constitution d’un hypothèque viendra conférer au stipulant, sur la chose dont la vente est promise, un droit réel, qui jusque là lui faisait défaut.

L’hypothèque lui donne, en effet, droit de suite et droit da préférence.

Le droit de suite s'exerce au cas où l'immeuble vient à être aliéné en contravention de la promesse de vente. ge stipulant pourra mettre le tiers acquéreur en demeure de payer l’indemnité prévue ou de délaisser l'immeuble, si toutefois ce dernier n'aime pas mieux recourir à la pro cédure de purge. |

Le droit de préférence lui permet de prélever le montant des dommages et intérêts sur le prix de vente de l'immeuble, avant tous créanciers chirographaires et tous créanciers hypothécaires, dont l'inscription est postérieure à la sienne.

Là s'arrêtent les effets de l’hypothèque consentie au profit du stipulant : il ne faudrait pas demander à ce moyen de garantie une protection qu'il n’est pas en mesure de donner.

Il est manifeste que le bénéficiaire du pacte ne pourrait prétendre avoir priorité sur les créanciers qui ont pris

inscription avant lui, ni même sur le mineur ou sur la

femme dont le promettant était tuteur ou époux au moment de la promesse. Il est évident, d'autre part, que si ie stipulant se décide à réaliser l’acquisition proposée, les hypothèques consenties par le promettant à des tiers, quelles que soient leur date et leur cause, produiront leur effet légal : le stipulant, devenu acquéreur d’un immeuble grevé de charges réelles, devra payer ou délaisser, ou encore procéder aux formalités de purge.

L'hypothèque des personnes en tutelle et l'hypothèque des femmes mariées méritent de retenir quelque peu notre attention.

Toutes deux naissent de plein droit, en vertu de la loi, et présentent une double particularité :

Elles sont générales, elles grèvent « tous les immeubles « appartenant au débiteur (le tuteur ou le mari), et ceux « qui pourront lui appartenir dans la suite » (art. 2122).

Et elles sont occultes ; elle ne sont pas obligatoirement soumises à des formalités de publicité, elles existent indépendamment de toute inscription, à compter du jour fixé par l’article 2135 du Code Civil. Cette dispense d'’inscrip-. tion se continue, en principe, jusqu'à l'expiration de l’année « qui suit la dissolution du mariage ou la cessation « de la tutelle » (art. 8 de la loi du 23 Mars 1855).

Il- en résulte que les droits du bénéficiaire du pacte peuvent se trouver singulièrement compromis, et ce, presqu'à l'insu du stipulant. Aussi longtemps que l'immeuble reste dans le patrimoine du promettant, c’est-à-dire, tant que Je stipulant n'aura pas manifesté son intention d'acquérir ou plus exactement tant qu'il n'aura pas fait transcrire 13 vente devenue parfaite par son adhésion, l’hypothèque légale peut survenir inopinément du fait du mariage du promettant ou de sa nomination aux fonctions de tuteur.

Est-il un moyen de protéger le bénéficiaire de la promesse contre ces éventualités ?

C'est ce que nous allons examiner.

Nous n’en voyons aucun de réellement pratique et de

p'einement efficace (1) en ce qui concerne l'hypothèque légale des personnes en tutelle, pendant que la vente reste à l'état de projet. Le mieux est d'attendre, et si un jour le stipulant se décide à user de la faculté d'achat, on pourra avant le paiement du prix, recourir à la purge des hypothèques légales.

Pour l'hypothèque légale de la femme, on peut facilement, dès le moment même de la promesse de vente, donner au bénéficiaire du pacte une sécurité d'ordinaire très suffisante.

Sans doute, la femme ne peut pas, par anticipation et d'une manière absolue, se priver de la garantie que lui procure son hypothèque légale (art. 2140). Il lui est permis cependant de renoncer à son hypothèque dans les cas prévus par les lois du 23 Mars 1855 et 13 Février 1889, et notamment « au profit de l'acquéreur d'immeubles grevés de cette hypothèque ». Nous savons, il est vrai, que, dans l'espèce qui nous occupe, il n’y a pas encore d'acquéreur, puisque le contrat de vente n’est pas formé et qu'il ne se formera peut-être jamais. |

Mais ce qu'il lui sera loisible de faire utilement et ce qu'il faudra conseiller, ce sera un engagement par lequel l'épouse s’obligera à intervenir à la réalisation de la vente promise, en qualité de covenderesse, avec son mari. De cette manière, le concours de la femme à la vente sera assuré bon gré, mal gré, et ce concours amènera automatiquement la disparition de l’hypothèque légale, à condition que la vente « soit contenue dans un acte authen- « tique » (loi du 13 Février 1889, précitée).

Lorsque la femme est mariée sous le régime dotal, elle n'a pas la capacité voulue pour disposer de son hypothè:que légale, en tant que celle-ci garantit ses reprises dotales.

(1) Les articles 2141 ets. du Code Civil permettent de réduire l’hypothèque et d’en affranchir certains biens. On pourrait penser à lirer parti de celte faculté pour dégrever l’immeuble dont la vente est promise, mais il faudrait pour cela que toutes les conditions et formalités prévues par la loi soient remplies,

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Toutefois, même en pareil cas, la promesse par la femme de son concours à la vente ne restera pas dénuée de tout effet juridique. La renonciation, qu'elle consentira dans l: vente, restera valable dans la mesure où son hypothèque légale protège des créances paraphernales. D'un autre côté, il peut arriver qu'au moment de la vente, le mariage ait été dissous par le prédécés du mari, par le divorce : la femme aura recouvré alors pleine capacité de satisfaire à l'obligation qu'elle aura prise, et la renonciation, qui interviendra, fera disparaître toute trace de son hypotheque légale.

Pour que notre étude soit complète, il faut examiner une autre éventualité de nature à renverser nos prévisions supposons que, dans l'intervalle entre la promesse et la réalisation de la vente, la femme, qui s’est engagée à concourir à la vente aux côtés de son mari, vienne à subroger un créancier quelconque dans son hypothèque légale. Après l'inscription que celui-ci prendra en conformité de l'article 9 de la loi du 23 Mars 1855, la femme se trouvera dessaisie partiellement, du moins, de ses droits hypothécaires : elle ne pourra donc plus en disposer valablement au détriment du tiers subrogé. La renonciation qu’elle consentira ultérieurement au profit de l’acquéreur restera inopéran'te, ou, du moins, n’empêchera pas notre tiers créancier de faire valoir, pour sa garantie, l’hypothèque légale de la femme même sur l'immeuble vendu.

Pour parer à cet inconvénient, il faut ôter à l'épouse Ja faculté de céder son hypothèque légale au préjudice du slipulant. Pour cela, il suffit que l'épouse consente à ce que l'inscription à prendre pour sûreté de l'indemnité, due au cas d’inexécution de la promesse de vente, prime sa propre hypothèque. Il y aura une cession d’antériorité et « l'inscription pour la garantie de l'exécution de la « promesse de vente assurera, en tout hypothèse, cette « exécution à l'encontre de l'hypothèque légale » (1).

(1) R. Not., 1916, n° 16661 et 16667 (formule),