I. — ENREGISTREMENT

La formalité de l'enregistrement consiste dans l’analyse sur les registres publics, tenus par le receveur, d’un acte ou d’une déclaration. Elle a pour but de permettre au Trésor de percevoir un impôt sur toutes les manifestations juridiques de l’activité nationale, et elle reste, en principe, sans influence sur la validité des conventions ; toutefois l'enregistrement n’est pas dépourvu de tout effet civil, puisqu'il donne date certaine aux actes sous seing privé (art. 1328).

La promesse de vente est-elle obligatoirement soumise à .l?. formalité et dans quel délai ?

Pour répondre à cette question, une distinction est à étaklir suivant la forme de l'acte : acte sous seing privé, acte notarié.

Promesse de venle par acle sous seing privé.

La loi fiscale assujettit à l'enregistrement dans les 3 mois de leur daïe, parmi les actes sous signature privée, simplement ceux qui portent mutation de propriété ou de jouissance des biens immeubles (art. 22 de la loi du 22 Frimaire, an VII), ou vente de fonds de commerce (art. 8 Joi du 28 Février 1872), ou qui contienne des conventions synallagmatiques (art. 12, loi du 29 Juin 1918). La promesse de vente, qui constitue un contrat unilatéral et qui n'est pas translative de propriété, ne rentre dans aucune de ces catégories. En conséquence, il n’y à point de «élai de

Enr

rigueur pour là formalité, qui demeure facultative. L’enregistrement ne s'imposera que si l’on doit faire de l'acte « usage, soit par acte public, soit en justice, ou devant -« tout autre autorité constituée » (art. 23, loi de Frimaire),

Promesse de venie par acte notarié.

Un délai de rigueur est alors imparti : 10 jours, si le notaire « réside dans la commune où le bureau de l’enregis- « trement est établi », 15 jours dans le cas contraire (art. 20, loi de Frimaire).

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Il nous reste à déterminer la nature et le montant du droit, auquel la promesse unilatérale de vente donnera ouverture.

L'article 2 de la loi de Frimaire dispose que « les droits « d'enregistrement sont fixes ou proportionnels, suivant la « nature des actes et mutations, qui y sont assujettis ».

« Le droit proportionnel, ajoute l'article 4, est établi « pour les obligations, libérations, condamnations, collo- « cations ou liquidations de sommes et valeurs, et pour « toute transmission de propriété d'usufruit ou de jouis- « Sance de biens, meubles et immeubles, soit entre vifs, « soit par décès ».

Notre contrat vient-il produire un des effeis de droit sus-indiqués, ce qui le soumettrait au droit proportionnel ?

Evidemment, la promésse de vente ne donne lieu à aucune transmission actuelle de propriété et, de ce chef, aucun droit de mutation ne peut être réclamé, comme la Régie l’a depuis longtemps reconnu (1).

Mais, nous le savons, le pacte fait naître à la charge du promettant une obligation, et au profit du bénéficiaire une créance: elle donne à ce dernier la faculté d'exiger réalisation de la vente dans les conditions convenues. Cette expectative constitue pour le stipulant un bien, un

(1) Décision du Ministre des Finances du 6 juin 1815 et délibération du Conseil d'Administration de l’Enregistrement du 26 août 1828, Dalloz, R;, v° Enregistrement, n° 2338,

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droit, dont il pourra disposer au profit d'un cessionnaire et moyennant un prix d'argent.

Pourtant il ne faudrait pas en conclure que la création d'uñ pareil droit puisse servir d’assiette au droit proportionnel, parce qu'il reste d’une valeur trop incertaine : « La première condition de l’exigibilité du droit « proportionnel, c’est l’existence d’une valeur transmise.

Or, l’expectative ne présente pas toujours, au moment « où elle naît, une valeur suffisamment appréciable pour « baser la perception de l'impôt. Dans maintes cir- « constances, le droit d'espérer ne prend une consistance « qu'au moment de sa réalisation. Jusqu'à cette époque, «la position du créancier n’est pas meilleure que s’il «n'avait pas obtenu de promesse ; ii chercheraït vai- « nement à en faire l’objet d’une spéculation. Exiger, en « une telle hypothèse que les parties fixent la valeur com: « merciale du droit concédé, c’est demander l'impossible. « On n'y peut arriver qu'en poussant l’argumemation à « outrance et sans tenir compte des réalités dont le « législateur fiscal a fait la base de ses liquidations. On « comprend donc très bien que, malgré l'existence certaine « du droit conféré au créancier, l'Administration écarte « l'application du tarif proportionnel, quand sa création « où sa transmission ultérieure est faite sans prix ou sans « intention manifeste de libéralité. L’expectative est réputée « sans valeur, puisque les parties ne lui en attribuent « aucune. Si l'Administration veut percevoir le droit pro-

portionnel, qu’elle établisse au moins le contraire » (1). Il s’en suit que le droit fixe est seul exigible, Quel en est le montant ?

(1) Mémoire présenté à la Cour de Cassation par l'Administration de l'Enregistrement avant l’arrêt du 5 fév. 1889, précité, J. Enregt., 1889, n° 23171.

Il est évident, par contre, que si plus tard la promesse de vente vient à acquérir une valeur intrinsèque, rendue appréciablé pécuniairement, notamment par l'indication d’un prix dans une cession, sa transmission entre vifs (voir ci-dessus p: 16), ou par décès (réponse ministérielle, Journal Officiel, 3 déc; 1925, D. Parl. Ch., p. 3980, J, N°, 1926, n° 34671); donnera ouverture du droit proportionnel de mutation;

Comme la loi fiscale n'a prévu nulle part un tarif spécial pour la promesse unilatérale de vente, il faut se reporter à l’article 68 $ 1, n° 51 de la loi de Frimaire, qui assujettit au droit fixe de 1 franc « généralement tous les actes « civils judiciaires ou extrajudiciaires, qui ne se trouvent « dénomimés dans aucun autre article de la présente et « qui ne peuvent donner lieu au droit proportionnel ».

Depuis lors, des augmentations sont survenues à plusieurs reprises (loi du 18 Mai 1850, art. 8 ; loi du ?28 Février 1872, art. 4 ; loi du 25 Juin 1920, art. 28 ; loi du ee Mars 1924, art. 3 ; loi du 3 Août, 1926, et décret du 8 Août 1926), et aujourd'hui le droit s'élève à 22 fr. 50 centimes.

Toutefois, le principe que la promesse de vente donne ouverture au seul droit fixe n’est pas absolu.

Il arrive, en effet, que les parties fassent connaître, dès le moment de la promesse, une valeur certaine, qui servira d'assiette au droit proportionnel. Il est dit, par exemple, que la faculté d’achat est consentie moyennant une contrepartie consistant en une somme d'argent remise au proracttant. L’Administration voit dans cette convention une stipulation d’ «indemnité » : la somme constitue un dédommagement accordé au promettant pour la privation du droit de disposer de son immeuble et la récompense de l'avantage qu'il procure à son-cocontractant. Le tarif à appliquer est donc celui prévu par l’article 69, $ 2, n° 8 de la loi de Frimaire, 0,50 % (plus les décimes, 0,75 % au total).

Pour l’exigibilité du droit proportionnel, une distinction reste à faire (1) :

17 Cas : Il est convenu que l'indemnité n’appartiendra définitivement au promettant que si la vente n’a pas lieu, et que si, au contraire, la vente se réalise, il devra la restituer à l’acquéreur, en l’imputant sur son prix.

On se trouve en présence d’une convention dont l'effet ést suspendu par une condition. En conséquence, le droit

(1) Garnier, Répertoire, v° Vente, n° 156 bis; R, Not,, 1922, n° 18962;