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conditions du contrat (1). D'autre part, i acquéreur, simple successeur particulier, n’a pas à répondre des obligations personnelles de son auteur (2).

La seule ressource, qui reste au stipulant, privé du bénéfice de l'acquisition, c'est de réclamer à son cocontractant des dommages et intérêts (3). L'indemnité pécuniaire, à laquelle ce dernier pourra être condamné, devra com-

prendre le double élément traditionnel :

1) D'abord, la perte effectivement subie : si nous supposons que le bénéficiaire du pacte, locataire de l’immeuble, avait fait des travaux d'amélioration, il aura droit au remboursement des sommes employées au paiement de la main-d'œuvre et des matériaux ;

2) Et ensuite le gain manqué : par exemple, il faudra tenir compte au stipulant de la plus-value acquise par l’immeuble sous l'influence des circonstances économiques, plus-value dont il aurait profité lors de la réalisation de la vente.

En résumé, il faut donc admettre que le seul recours du bénéficiaire du droit d'option se borne à une action personnelle contre le promettant, action basée sur l’article 1146 du Code Civil, et que le nouveau propriétaire n'a pas à être inquiété, pourvu qu'il ait transcrit son titre, avant la transcription effectuée par le stipulant.

Pourtant, ce principe n'est pas absolu et la jurisprudence y apporte une double exception. Elle reconnaît, au bénéficiaire de la promesse unilatérale, la faculté de poursuivre la réalisation de la vente contre le tiers acquéreur,

1) lorsque ce dernier est de mauvaise foi ;

2) ou bien encore, lorsqu'en achetant, il s’est engagé envers son vendeur (le promettant) à respecter les obligations que celui-ci avait pu contracter envers le stipulant,

(1) Voir page 77.

(2) Lyon, 27 juin 1922, J. Not., 1924, p. 20 ; — Toulouse, 17 mai 1880, D. P., 1881, 2, 220 ; S., 1880, 2, 322 ; — Cf. Planiol, I, n° 304.

(3) Trib. Toulouse, 4 mai 1911, J. N°, 1911, n° 30199 ; R, Not., 1911, n° 14565,

HD

tre Exception : Cas de mauvaise foi du tiers acquéreur,

La mauvaise foi du tiers acquéreur permet au bénéficiaire du pacte de faire prononcer la nullité de l’aliénation consentie à son détriment et d'obtenir à son profit réalisation de la vente, qui lui était promise (1).

Mais que faut-il entendre au juste par « mauvaise foi » ?

La mauvaise foi ne consiste pas dans la simple connaissance de la convention intervenue entre le promettant et le stipulant (2). Le tiers acquéreur, qui s’est contenté d’accepter l'achat qui lui était proposé, ne nous semble nullement repréhensible, alors même qu'il n'aurait pas ignoré les engagements pris par son vendeur. Pour qu'il y ait fraude véritable, dont on puisse lui faire grief, il faut une participation active, intentionnelle et directe à une manœuvre, qui ait pour but de préjudicier au stipulant. Cette même solution est admise dans une hypothèse toute voisine de celle qui nous occupe. Dans le cas de deux ventes successives d’un même immeuble par le propriétaire, on décide que celui des deux :acquéreurs, dont le titre est moins ancien en date, mais qui, le premier, a rempli les formalités de transcription, doit être préféré, bien qu'il ait connu la vente antérieure. Il en est ainsi, du moins, lorsqu'il n’y a pas eu collusion malicieuse avec le vendeur, pour priver le premier acheteur du bénéfice de son acquisition. Les diligences, faites par le second acheteur pour la régularisation de son contrat, ne peuvent fournir une présomption suffisante pour établir le dol, qui vicie les conventions. « Il n’y a pas fraude à profiter d’un avantage « offert par la loi et c'est au premier acquéreur à s’im-

(1) Bordeaux, 17 août 1848, D. P., 1849, 2, 46 ; S., 1848, 2, 641, (2):Cfart. 1071, C.C,