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« puter à lui-même (sic), s’il n’a pas usé d’une égale dili- « gence pour faire transcrire son acte » (1).

L'existence d'une fraude combinée est-elle la seule condition pour que l’action en nullité intentée par le stipulant soit admissible ? Faut-il exiger, de plus, que ce dernier ait accepté préalablement la vente promise ?

La plupart du temps, cette condition ne sera pas indispensable et le bénéficiaire du pacte aura un intérêt suffisant pour lui permettre d'agir en justice, dès qu'il aura connaissance de l’aliénation.

C'est ce qui ressort très nettement d'un arrêt de la Cour de Nancy, du 4 Avril 1906 (2).

Il est vrai que dans l'espèce visée, l'affaire se présentait sous un jour tout particulièrement favorable : le stipulant avait un intérêt évident à ce que l'usine, faisant l’objet de la promesse, ne restât pas, même provisoirement, la propriété du concurrent redoutable qu'était le tiers acquéreur. Et cet intérêt, il était fondé à le faire valoir immédiatement, sans être obligé de réaliser auparavant un achat, qui devait entraîner l’immobilisation de capitaux inportants, et sans avoir à se priver du bénéfice d’un terme encore assez long, accordé pour l'option (on se trouvait en 1905, et l’acquisition pouvait avoir lieu jusqu’en 1917).

Il nous reste à examiner quel est le fondement de l’action que le stipulant peut exercer contre le tiers acquéreur.

C'est un point sur lequel les jurisconsultes ne sont pas entièrement d'accord.

(1) Cass. Civ., 3 therm, an XIII, Dalloz, R., v° Vente, n° 165 ;— Cass. req.; 8 déc. 1858, D. P., 1859, 1, 184 ; S., 1860, 1, 991 ; — Cass. req., 27 nov. 1893, D, P., 1894, 1, 342 ; S;, 1894, 1, 385 } — Cass. req., 29 fév. 1904, S., 1904, 1, 216 ; D. P., 1905, 1,7 ; — Cass. req., 15 avril 1920, R. Not., 1920, n° 18156 ; — Cass. Civ., 7 déc, 1925 (Cassation), R. Not, 1927, n° 21433 ; J. N°; 1926, n° 34865, p. 748,

(2) D: P., 1908, 2, 148 ; S.3 1906, 2, 241 ; R: Not: 1907, n° 12897,

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Pour justifier l'annulation de la vente, on a mis en avant l’article 1382 du Code Civil.

Le tiers acquéreur, dit-on, est resté étranger au contrat de promesse de vente, mais en acceptant de devenir complice d’une fraude, il s’est rendu coupable d'un délit civil, qui aboutit pour le promettant à la perte de son droit d'option. Sans doute, le bénéficiaire pourra être dédommagé, dans une certaine mesure, au moyen d'une indemnité pécuniaire. Mais la réparation véritable, la réparation intégrale ne pourrait être obtenue que si la vente frauduleuse vient à être annulée et le stipulant mis à nouveau en mesure d'exercer sa faculté d'achat. C'est à ce résultat qu'on doit aboutir, c'est à ce procédé qu'on doit avoir recours, parce qu’il est préférable à tous autres Etant donné le dol, auquel le tiers s’est prêté, le moyen n'aura rien d’arbitraire ni d’excessif, et sera la conséœuence de la vieille maxime : « fraus omnia corrumpit ».

Pour d’autres, la nullité serait une intéressante mise en œuvre de l’action Paulienne ou Révocatoire, prévue par l'article 1167. Le promettant est débiteur d’une obligation envers le stipulant, il doit sa tenir à la disposition de celuici pour réaliser la vente, lorsqu'elle lui est demandée. Si l’auteur du pacte consent une vente à un tiers, au mépris de la promesse faite, il agit en fraude des droits de son créancier, il appauvrit son patrimoine, et cet appauvrissement est singulièrement grave, puisqu'il se met dans l'impossibilité de remplir désormais ses engagements. Si, d'autre part, le tiers acheteur a été de mauvaise foi et s’est rendu complice de l’aliénation frauduleuse, l’annulation de la vente peut être obtenue.

Le premier système semble préférable : en effet, l’article 1382 à une portée très générale, alors que l'action Paulienne est réservée à une hypothèse assez spéciale, “elle vise le cas du débiteur insolvable qui cherche à ‘’amoindrir son patrimoine pour nuire à ses créanciers,

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2° Exception.

L'espèce que nous envisageons, sous cette deuxième exception, est la suivante : Primus, après avoir donné à Secondus la faculté d'acquérir un immeuble déterminé, est amené à vendre la chose à Tertius. Dans le contrat, il prend soin de faire connaître au nouveau propriétaire la promesse de vente, antérieurement consentie, et de lui imposer l'obligation d'y satisfaire à ses lieu et place. Onse trouveen présence d'une stipulation pour autrui (1), faite par celui qui à concédé l’option, au profit du bénéficiaire de la promesse de vente. On ne pourrait opposer que la convention est nulle pour défaut d'intérêt. Primus, au contraire, a un intérêt personnel évident à ce que l’acquéreur Tertius exécute loyalement toutes les obligations nées de la promesse de vente, puisqu'en cas de difficultés, Secondus se retournerait aussitôt contre son promettant pour lui demander des dommages et intérêts.

Il est certain, d'autre part, que le nouveau propriétaire ne pourrait se refuser à donner suite à la réalisation de la vente promise, en prétextant que, du fait de la transcription de son acquisition, il est devenu, dans le sens de l’article 3 de la loi de 1855, un tiers, auquel le pacte 1:'est pas opposable ; une semblable prétention serait contredite par son titre d’achat lui-même (2). Pour le containdre à faire délivrance, Secondus aurait une action directe et, au besoin, Primus pourrait intenter l’action en résolution de vente pour inexécution des conditions du contrat.

Il faut remarquer, d’ailleurs, que, quelle que soit l’attitude du tiers acquéreur Tertius, alors même qu'il remplirait de bonne grâce tous les engagements pris par le promettant, l’aliénation, qui lui a été consentie, si elle a

(D) Art 1121, CC:

(2) Limoges, 5 juin 1899, précité, et, sur pourvoi, Cass. req., 15 avril 1902, D. P., 1903, 1, 38, et 2, 41 : S., 1901, 2, 114 et 1903, 1, 3163 == Lyon, 6 juil, 1883, D, P., 1885, 2, 259,

lieu sans l’assentiment de Secondus, bénéficiaire de la faculté d'achat, reste irrégulière vis-à-vis de ce dernier. C'est qu'en effet, le promettant Primus avait contracté l'obligation de ne pas aliéner sa chose : il devait en conserver la propriété dans son patrimoine pour la transmettre au stipulant. Cette obligation, il est désormais dans l'impossibilité d'y satisfaire personnellement, il ne peut plus vendre ce qui ne lui appartient plus.

Sans doute, il s’est substitué le tiers acquéreur et il a pris soin d'imposer à celui-ci la charge d'exécuter à ses lieu et place tous les engagements qui résultent de la promesse de vente.

Mais est-ce suffisant pour le mettre à l'abri de tout reproche et de toute condamnation à des dommages et intérêts ? Nous ne le croyons pas. On peut répondre, en effet, avec les magistrats de Nancy (arrêt précité), que la cession de dette à titre particulier n’est pas autorisée par le Droit Français, si, du moins, le créancier n'intervient pas pour y donner son approbation.

Le plus souvent, il est vrai, le promettant n'aura aucun sujet de se plaindre et de réclamer des dommages et intérêts. Si le tiers acquéreur s’acquitte intégralement de ses obligations, que lui importera que ce soit Primus ou Tertius qui lui transmette la chose promise, pourvu qu’il ait une propriété exempte de tout risque d’éviction ?

Mais il n’en sera pas toujours ainsi et les circonstances pourront rendre vraiment dommageable et inopportune

l’aliénation consentie en contravention à la promesse de vente.

Pour en trouver un exemple, nous n'avons qu'à supposer le tiers acquéreur chargé d’une hypothèque légale du fait d'une tutelle. Les formalités de la purge, qui s’imposeront, entraîneront des frais supplémentaires inattendus.

Parfois encore des considérations particulières, fort légitimes, feront désirer au stipulant que la chose ne soit pas vendue à une personne déterminée. Dans l'affaire sou-

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mise à la cour de Nancy, l'usine promise avait été cédée à un concürrent intéressé à la ruine du bénéficiaire de la promesse. Il est évident que ce dernier pouvait faire état de la violation du contrat et poursuivre en justice FÉDAREION du préjudice qu'il avait pu subir.

IVe Condition. —:11 faut que l’immeuble promis

ne soit pas devenu indisponible,

1° Saisie Immobilière.

La transcription d’une saisie a pour effet de renûre indisponible l'immeuble dont la vente était promise (art. 686, C proc. c.). Il en résulte que le promettant est désormais privé de la faculté d’aliéner sa chose et que l'acceptation de la vente, si elle intervenait, ne serait opposable ni au saisissant, ni aux créanciers inscrits, ni à l’adjudicataire éventuel. La nullité serait encourue « sans qu'il soit besoin de la faire prononcer » (1).

La procédure suivra donc son cours et aboutira à l’adjudication à la barre du tribunal, sans qu’on ait à tenir compte des droits du bénéficiaire de l'option. Toutefois, il restera à ce dernier la ressource d’invoquer à son profit l’article 687 C. proc. c. : « L’aliénation aura son exécution «“ si, avant le jour fixé pour l’adjudication, l'acquéreur con- « signe somme suffisante pour acquitter, en principal, in- « térêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits, « ainsi qu'au saisissant et s’il leur signifie l’acte de « consignation » (2),

2° Faillite.

La faillite (ou la liquidation judiciaire) entraîne un dessaisissement qui, d’après les auteurs, équivaut à une indisponiblité. Le failli est privé désormais de tout droit d'administration (art, 443 C. com.) et, à plus forte raison,

(1) Montpellier, 5 mai 1904, J, N°’, 1904, n° 28312, (2) Voir aussi page 66,

de tout droit de disposition : son patrimoine doit rester intact, pour servir, au cas d'union, à désintéresser la masse des créanciers dans toute la mesure possible.

Que faudra-til décider au cas de promesse de vente consentie de bonne foi par le commerçant antérieurement au jugement déclaratif je

Si l’on appliquait rigoureusement ‘le principe que nous venons de poser, il pourrait sembler que l'acceptation de la vente promise, signifiée par le bénéficiaire au failli et à son syndic, devrait, à raison de l’indisponibilité créée. par la faillite, demeurer inopérante à l'égard des créanciers, quand bien même l'acte extrajudiciaire, constatant l'adhésion de l’acquéreur, eût été transcrit avant que le syndic eût pris l'inscription de l'hypothèque légale de l’article 490 C. com. (1). à

Cette interprétation, combattue en doctrine (2), n'a pas prévalu en jurisprudence. Le principe du déssaisissement ne suffit pas pour permettre à la masse de méconnaître l’aliénation, qui s’est produite : « le déssaisissement « ne fait autre chose que de dépouiller le failli de l’admi- « nistration de ses biens, pour la transporter à ses créan- « ciers ».

Il reste à ceux-ci la ressource de faire valoir sur l'immeuble l'hypothèque que leur confère l’article 490, mais, pour cela, une condition est nécessaire : avant que la transcription ait rendu la vente opposable « erga omnes », il faut que cette hypothèque ait été rendue publique par l'inscription, conformément aux règles du droit commun. À partir de ce moment là seulement, ils auront acquis la qualité de « tiers », dans le sens de l’article 3 de la loi de 1855, et l’aliénation non transcrite ne pourra faire échec à leur droit hypothécaire (3).

(1) En ce sens, Troplong, de la Transcription, n° 148 ; — Dalloz, R., v° Transcription, n° 477,

(2) Flandrin, de la Transcription, Il, n° 857.

(3) Cass. req., 5 août 1869, D. P., 1870, 1, 161 ; — Cass. req., 13 juil, 1891, D. P., 1892, 1, 483 ; — Cass. Civ., 6 fév. 1906, D, P., 1910, 1, 234; — Cass, req. 26 mai 1908, D, P,, 1910, 1, 425 ; — Aix, 8 mars 1881, J, N°“, me 22666 ; — Paris, 4 juil, 1921, J, N°, 1922, n° 38116; D, P., 1922, PA 4

En résumé, la faillite (ou la liquidation judiciaire) ne met pas obstacle à ce que l’acceptation du bénéficiaire du droit d'option transforme la promesse en vente parfaite.

Si la formalité de la transcription ést déjà remplie lcrsque le syndic inscrit l'hypothèque légale, l’immeuble est définitivement sorti du patrimoine du failli et échappe aux poursuites de la masse.

Dans le cas contraire, lorsque l'inscription précède la transcription, la vente n’est pas nulle, même vis-à-vis des créanciers, mais ceux-ci pourront exercer tous les droits œue leur confère leur hypothèque.

3° Existence de charges hypothécaires.

Cette situation nous amène à examiner quelles sont les conséquences de l'existence de charges hypothécaires sur l'immeuble dont la vente est promise.

Cette question est d'une portée très générale, puisque l'immeuble peut se trouver grevé d’une hypothèque ou d'un privilège dans les cas fort divers que la loi a prévus. Par exemple, lorsque l’auteur du pacte vient à décéder, d’après l'opinion consacrée par la jurisprudence, un privilège prend naissance sur les biens compris dans l’héridité au profit des créanciers du de cujus, si ceux-ci prennent inscription de séparation des patrimoines, ou encore si les héritiers acceptent la succession sous bénéfice d’'inventaire (1). |

L'existence d’une hypothèque ou d'un privilège n'a pas pour résultat de rendre irréalisable la vente promise. La chose n’est pas indisponible et il suffira au stipulant de manifester sa volonté de l’acquérir pour en devenir propriétaire. Par contre, il devra subir tous les effets du droit réel qui a pris naissance sur l'immeuble et qui continue de le frapper en quelques mains qu’il passe. Le créancier, à l'échéance, pourra s'adresser au tiers détenteur et lui faire sommation « de payer tous intérêts et capitaux exi- « gibles, sinon de délaisser l'immeuble hypothéqué » (art, 2168),