I. — Mode de réalisation de la promesse de vente

Quand le promettant se prêtera de bonne grâce à la vente promise, dont le bénéficiaire lui demande réalisation, tout s’arrangera d’une manière fort simple. Les parties n'auront qu'à faire dresser l’acte, qui constatera leur accord. L'acte sera établi dans la forme des ventes ordinaires ; la seule particularité sera, si l’on veut, de faire précéder le dispositif d’un exposé, qui énoncera la promesse de vente. Cette pratique est utile pour faire connaître les circonstances de l’affaire, les paiements antérieurs, par exemple, ou encore pour expliquer comment des constructions édifiées par le stipulant appartiennent à ce dernier, sans avoir besoin d'être comprises dans la vente (1).

Mais comment se règle la situation, lorsque le promettant refuse de donner suite au contrat promis et d'en consentir la réalisation ?

Il faut se rappeler, tout d'abord, que la vente existe et que le transfert de la propriété se produit dès que l’adhésion du stipulant a été notifiée au promettant, puisqu’au consentement du vendeur, déjà donné et obligæ#toirement maintenu, est venue se joindre l'acceptation de l'acquéreur. Et cette conséquence de droit, l’auteur du pacte ne peut l'empêcher d’avoir lieu par un refus de passer acte et de faire délivrance,

(1) Cours par correspondance de l'Ecole Polytechnique de Notariat, 20° leçon,

11 suffirait donc de faire transcrire la promesse de vente et l’exploit notifiant au vendeur l'acceptation de l’acheteur, pour que le droit de ce dernier devienne opposable à tout le monde.

Toutefois, il serait dangereux d’en rester là : tant qu’un acte régulier donnant la preuve de l'accord complet et continu des parties, ou bien tant qu’une décision judiciaire, passée à l’état de chose jugée, n'aura pas consolidé l'acquisition, le nouveau propriétaire pourra craindre que le promettant, vendeur malgré lui, ne soulève quelque contestation inopportune ou inattendue. Le droit de l'acquéreur restera quelque peu incertain : aux yeux des tiers, il pourra paraître insuffisamment justifié, lorsque le nouveau propriétaire leur offrira son immeuble en garantie hypothécaire ou voudra le revendre.

Force sera donc à l'acheteur de poursuivre réalisation de la vente d'une manière plus concrète.

Pour obtenir régularisation de son contrat, il devra faire sommation au promettant de se trouver en l'étude du notaire désigné dans la promesse pour recevoir l’acte instrumentaire. Et si le vendeur s’obstine dans son refus, il n’y aura plus qu'à l'appeler en justice (1). Le tribunal constatera l'existence de la vente, ordonnera la mise en possession de l'acquéreur et déclarera que le jugement tiendra lieu d'acte (2).

Cette manière de procéder est-elle vraiment légale ?

Certains auteurs, qui voient dans l'obligation du promettant exclusivement une obligation de faire, l'ont mis en doute. La réalisation de la promesse exige un fait personnel du débiteur : il doit signer l’acte, consentir le nouveau contrat : « par la promesse, il n’a pas vendu, il

« s’est engagé à vendre ; un jugement ne pourrait tenir « lieu d'acte de vente, au cas de refus du promettant de

(1) Il s’agit d’une action mixte ; le demandeur a donc le choix entre le tribunal de la situation de l’immeuble et celui du domicile du défendeur. (Cuche, Petit Traité de Procédure, n° 132).

(2) Planiol, II, n° 1406 ; — Cass, req., 18 mars 1912, D. P., 1913, 1, (98,

« réaliser la promesse : en effet, les jugements ne sont « que déclaratifs et non constitutifs de droits ; ils ne peu- « vent que reconnaître l'existence d’un droit, ils ne peu- « vent en créer un. » (1).

Si le promettant ne veut pas se prêter à la réalisation de la vente promise, on se trouverait donc devant une impossibilité d'exécuter, qui se traduirait simplement par des dommages et intérêts (art. 1145).

Cette opinion trop rigoriste, a été depuis longtemps réfutée. « La règle « nemo potest cogi ad factum », dit « Pothier au Traité de la Vente, n° 479, et celle que les « obligations « quae in faciendo consistant » se résolvent « nécessairement en dommages et intérêts, ne reçoivent « d'application qu'à l'égard des obligations de faits exté- « rieurs et corporels, tel qu'est l'engagement de celui qui « se serait obligé de copier mes cahiers, lesquels faits ne « peuvent se suppléer que par une condamnation à des « dommages et intérêts. Mais le fait, qui est l’objet d’une « promesse de vendre, n’est pas un fait extérieur et corpo- « rel de la personne du débiteur. Il peut se suppléer par « un jugement, qui ordonnera que, faute par le débiteur « de vouloir passer un contrat de vente, le jugement vaudra &“ pour contrat ».

Il faut remarquer surtout qu'une fois la promesse consentie, le rôle du promettant demeure purement passif ; il a donné par avance une adhésion, qu'il ne peut plus retirer. La vente se formera, dès l'acceptation du stipulant, sans que le vendeur ait à intervenir à nouveau (art. 1589).

Si ce dernier refuse de se rendre à l’étude du notaire, de signer l’acte, on ne pourra certes, l'y contraindre, mais

la vente n'en existera pas moins. Le rôle du tribunal se

bornera donc à constater une situation juridique déjà créé: et à donner à l'acquéreur une preuve régulière de son droit, preuve qui jusque-là lui fait défaut

Du principe ainsi posé, il ressort que le jugement ne

(1) D’Houdain, thèse précitée, p. 28.

peut être obtenu que lorsque toutes les conditions, auxquelles le promettant avait subordonné le transfert de la propriété ont été ponctuellement rempliés. Par exemple, st tout ou partie du prix avait été stipulé payable comptant, l'acquéreur devra faire préalablement des offres réelles et verser la somme prévue à la Caisse des dépôts et consignations,