TRANSCRIPTION

La mutation de propriété immobilière, qui résulte de l'acceptation de la vente par le bénéficiaire de la promesse, pour devenir opposable aux tiers, doit être soumise à la formalité de la transcription.

Quelles sont les pièces qui doivent être rendues publiques sur les registres du conservateur ?

Deux hypothèses sont à considérer.

I. — Si la réalisation de la promesse-n’a pas fait l'objet de difficultés et si l’accord des parties a été constaté par un acte de vente régulier, cet acte contient en lui-même tous les éléments qui font ressortir le transfert de la propriété. Il suffira donc qu'il soit transcrit pour que l'aliénation obtienne pleine efficacité « erga omnes ».

II. — Plus délicate sera la situation lorsque le promettant se refuse à constater la vente par un acte de réalisation.

La publicité devra s'étendre à tous les titres et documents qui viennent révéler aux tiers, d’une manière indubitable, la conclusion du contrat. |

Elle portera, par exemple, sur le jugement qui a déclaré l'existence de la vente et qui sert de titre à l’acquéreur.

À défaut de décision judiciaire, la formalité ne sera remplie d’une façon régulière que si la transcription relate, d'une part, les termes de la promesse consentie par le vendeur, et, d'autre part, l'écrit contenant l'acceptation de l'acquéreur, avec les pièces qui démontrent que cette acceptation est bien parvenue à la connaissance du promettant .

Il en résulte que la publicité serait incomplète et inopérante, si elle reproduit simplement la copie de la lettre, dans laquelle l'acquéreur donne son adhésion à la vente promise. « C’est là un écrit sans portée possible : « rien ne prouve, en effet, que les deux volontés se sont « rencontrées et que le contrat s’est formé. Il suffit au

« vendeur de nier avoir reçu l'original, pour lui enlever « toute efficacité » (1).

Il faut donc soumettre à la transcription l'accusé de réception ou l'exploit de la notification, si elle a été faite par ministère d’'huissier (2).

Une fois la transcription opérée au bureau des hypothèques, on requiert le conservateur de délivrer du chef du vendeur, et, s’il y a lieu, du chef des anciens propriétaires, les états qui font connaître :

1) si les droits de propriété du vendeur n’ont pas été anéantis ou restreints soit par une aliénation antérieure, totale ou partielle, soit par un jugement de résolution, nullité ou rescision ;

2) si son droit de disposition n’a pas été suspendu par une procédure de saisie immobilière ;

3) et enfin si l'immeuble est libre d'hypothèques.

Le plus souvent, surtout s'il s’agit de sommes importantes, le prix reste consigné entre les mains d’un tiers sequestre, en attendant le résultat des vérifications hypothécaires. Lorsque les états ne viendront révéler rien d’anormal, le prix pourra être remis au vendeur et l’acquéreur sera certain que son droit de propriété est bien définitivement établi, sans risque d'éviction. Dans le cas contraire, il faudra préalablement obtenir les mainlevées d'inscriptions, sinon remplir les formalités, qui ont pour

(1) Note de M. Beudant, Dalloz, sous arrêt ci-après cité, D. P., 1867, 2, 25.

(2) Cass. req., 26 mai 1908, D. P., 1909, 1, 425 ; S., 1909, 1, 327 ; — Paris, 6 mars 1865, D. P., 1867, 2, 25; — Cf. par analogie, art. 939, C. C.

La difficulté que nous examinons n’est pas sans prêter à controverse. C’est en effet un aspect de la fameuse question de la formation des contrats par correspondance.

Les auteurs, qui admettent que le contrat existe, dès que la personne, à qui s’adressait l'offre, a envoyé sa lettre d'acceptation et avant que cette lettre soit parvenue à son destinataire, sont amenés à conclure que la transcription de l'accusé de réception n’est pas indispensable (Aubry et Rau, 5° éd. t. Il, n° 209, note 9),

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but de dégrever l'immeuble : purge des hypothèques inscr'tes et non inscrites.

L'acquéreur ne doit pas perdre de vue, non plus, la responsabilité qu’il peut encourir lorsque, parmi les vendeurs, sc trouvent des personnes mariées, soumise$ au régime dotal ou même au régime de la communauté avec obligaon de remploi. S'il résulte du contrat de mariage que les tiers sont tenus de surveiller le remploi, il devra avoir soin | d'exécuter scrupuleusement toutes les conditions imposées.

$ 3. — FORMALITÉS ACCESSCIRES.

En dernier lieu, il convient de remplir les formalités qui ant pour but dé faire opérer :

1) le changement de nom sur les polices d'assurance (déclaration de l'assuré et rédaction d’un avenant) (1) ;

2) la mutation cadastrale, pour que les impôts fonciers scient recouvrés désormais sur le nouveau propriétaire. Pour cela, on dépose au bureau d'enregistrement des imprimés spéciaux, fournis gratuitement par l'Administration, contenant l'indication des noms du vendeur et de l’acquéreur et la désignation des immeubles faisant l’objet de la vente (2).

(1) Cf. Dalloz, N. C. Civ. ann., append. titre XIJ, tome IV, p. 855.

(2) Loi du 3 frimaire an VII, art. 36 ; — Circulaire du Ministre de la Justice, du 25 oct. 1910, R. Not., 1910, n° 14287 ; J, N°, 1911, n° 29957; — Loi du 20 mai 1915, R. Not., 1915, n° 16093 ; J. N°, 1915, n° 31063, 3