MOT

cette capacité sera nécessaire. Par la suite, les modifications, qui se produiraient, resteront indifférentes : le maintien de la promesse, le contrat de vente, auquel on aboutira peut-être, seront l'exécution pure et simple de l'engagement antérieurement pris, exécution à laquelle le promettant ne pourra pas se soustraire, si elle lui est demandée.

Au contraire, pour le stipulant, qui conserve sa pleine liberté d'accepter ou de refuser la vente proposée et qui, en somme, bénéficie d’un avantage d'ordinaire purement gratuit, l'état de capacité ou d'incapacité demeure provisoirement, au moment de la promesse, hors de cause. Qu'on exige de lui qu'il ait la lucidité d’esprit qui lui permettra de comprendre la portée de l'offre qu'on lui adresse, ou encore qu'on lui demande d’avôir un représentant qualifié pour recevoir la promesse en son nom, cela suffira à l’époque où intervient l’engagement du promettant (1):

Bien différente, plus tard, sera la situation, si la réali-

biens de ces divers incapables (délibération du conseil de famille, jugement d'homologation du tribunal, publicité, vente aux enchères, art. 253 et s., C. p. c., art. 457 et s., C. C.), est incompatible avec la promesse de vente qui se traite nécessairement de gré à gré (Cass., 2 déc. 1991, 5. 1905, 1, 490 ; — Paris, 24 déc. 1924, J. Not., 1926, p. 191),

Au cas où la personne en tutelle a des droits indivis dans un immeuble, une promesse de vente peut être valablement consentie par un des co-propriétaires majeurs. Ce dernier s’oblige, si le bénéficiaire du pacte manifeste l’intention d'acquérir, à provoquer la licitation judiciaire de Pimmeuble sur la mise à prix qui sera fixée par le Tribunal. Le stipulant devra porter des enchères à concurrence de la somme convenue. Comme les tiers et étrangers sont admis à la vente (art. 839, C. C.), il peut arriver que le prix atteigne une somme plus élevée. En pareil cas, le stipulant sera délié de tout engagement ; toutefois, il restera libre d’enchérir et pourra, en fin de compte, être déclaré adjudicataire, On peut décider, en prévision de cette éventualité, ou bien que ce qui excède le prix convenu demeurera acquis aux vendeurs, ou bien, au contraire, qu’il devra en être tenu compte du bénéficiaire du pacte par. le promettant (voir formule, Ed. Clerc, Manuel Formulaire du Notariat, I, p. 762 et 764).

(1) D’après une autre opinion, le stipulant devrait avoir, dès le moment de la promesse, la capacité voulue pour réaliser une acquisition immobilière à titre onéreux, Pand. F. R., v° Vente, n° 291.

RAT ge

sation de la vente est demandée. C'est qu'en effet, l'augmentation du patrimoine de l'acquéreur ne va pas sans contre-partie ; elle a lieu moyennant un prix dont il faut prévoir et assurer l’exact paiement, soit comptant, soit à des termes plus ou moins éloignés. Pour que le paiement puisse être effectué sans crainte de répétition, pour que l'obligation de payer puisse être valablement prise, il sera nécessaire que le stipulant établisse sa capacité d'acquérir à titre onéreux ou que, du moins, les formalités habilitantes aient été remplies pour donner à lui ou à son mandataire toutes autorisations voulues. Toutes ces justifications le vendeur est en droit de les réclamer : il peut se refuser à donner suite à un contrat, vicié dès son origine, qui l’exposerait à ce que son cocontractant ne satisfasse pas à son engagement ; on ne peut raisonnablement le forcer à se mettre à la discrétion de l’acquéreur : celui-ci, seul fondé à invoquer la nullité relative en raison de son incapacité (art. 1125, C. C.), pourrait, en effet, à tout instant, suivant que son intérêt le lui commanderait, se soustraire à l’exécution de la vente et en contester la validité (1).

IT. — De l’objet du Contrat de promesse de Vente

A proprement parler, un contrat n’a pas d'objet, il a un effet : faire naître une ou plusieurs obligations. Et c'est cette obligation qui a un objet, lequel consistera, suivant les cas, tantôt dans la transmission d’un droit de propriété ou d’un autre droit réel, tantôt dans une abstention ou l’accomplissement d’un fait par le débiteur (art 1126 (Die (O3)

Dans quelle catégorie faut-il ranger l'obligation résultant de la promesse de vente ? Que doit, au juste, l’auteur du pacte ?

La réponse à cette question est assez délicate.

On a vu dans l'obligation du promettant une obligation

(1) Cf. Cass. req., 8 mai 1882, D. P., 1882, 1, 316 ; — Cass. civ., 23 avril 1925 (Cassation), R. Not., 1925, n° 20676.

dc donner (1) : par avance et d'une façon définitive, le promettant s'engage à transmettre la propriété de la chose promise ; suivant l'heureuse définition de M. Guillouard (de la Vente, n° 88), « la promesse de vendre n'est pas « encore une vente, mais elle en est la première partie, « elle constitue l’engagement complet de l’un des contrac- « tants et il ne lui manque, pour être une vente parfaite, « que l’adhésion de l’autre contractant ».

Telle n'était pas l'opinion de Pothier, qui voyait dans l'obligation née de la. promesse de vente, une obligation de faire ; tel n'est pas non plus l'avis des auteurs modernes, qui, pour la plupart, se sont rangés au système préconisé par Pothier (2).

En quoi consiste, au juste, cette obligation de faire ? Qu'elle est la prestation qui la caractérise ?

Sera-ce de consentir la vente, quand le stipulant déclarera vouloir acheter ? (3). Nous ne le croyons pas, le promettant vendeur éventuel a, d’après nous, donné, par avance, son adhésion ferme et définitive à la vente proposée et il n’aura pas à la réitérer par une nouvelle déclaration de volonté.

Consistera-t-elle en ce que le promettant devra passer l'acte constatant le contrat ? (4). |

Evidemment l’acquéreur à un intérêt très légitime à posséder une preuve régulière de la vente, qui établira son droit de propriété, mais c'est là, en somme, une obligation accessoire et secondaire.

(1) Cf. Mémoire présenté par l'Administration de l’'Enregistrement (paragraphe XI), avant l’arrêt de Cass. du 5 février 1889, J, Enregt., 1889, n° 23171 — et les conclusions de M. l’avocat général Blanche, à l'audience de cass. du 13 janvier 1869, Rep. Per. Enregt., 1869, n° 2831.

(2) Thèses de M. d’Houdain, p.22; M. Levrier, p. 131ets. ; M. Defaye, p. 75 ets.

(3) « Celui qui vous promet de vendre une chose, ne la vend pas encore, «il contracte l’obligation de la vendre, lorsque vous l’en requérerez », Pothier, de la Vente, n° 476, 478.

(4) Thèse de M, Foissin, p. 52,

Une autre théorie, soutenue notamment dans la thèse de M. Defaye (p. 75 et s.) fournit, à notre avis, une explication très complète et très satisfaisante : l’obligation de faire du promettant consisterait à maintenir pendant le temps prévu l'offre de vendre.

Pour bien se rendre compte de la nature exacte de l'obligation qu'il prend, on doit distinguer soigneusement les deux éléments, qui coexistent et se combinent à l’occasion du contrat ; nous y rencontrons une double proposition :

D'abord, la proposition principale, qui a pour objet la vente à conclure ;

Et ensuite, la proposition secondaire, qui forme la matière même de la promesse et qui porte simplement sur un délai pour réfléchir, pour accepter la vente (1).

La promesse vient se greffer sur l'offre principale, elle supporte que l'offre de vendre a été adressée par le vendeur éventuel à l'acquéreur possible.

Cette pollicitation, nous le savons (2), peut être révoquée à la simple volonté de l’offrant, en sorte que l’acquéreur m'est nullement assuré que son acceptation arrivera à temps pour trouver l'offrant dans les mêmes dispositions d'esprit. C'est qu’en effet, s’il n’y à pas eu acceptation antérieure, la volonté du pollicitant n'est liée par rien qui puisse l’obliger à rester immuable et figée au parti auquel un instant elle s'est arrêtée. Elle continuera librement son cours, elle pourra évoluer et se modifier, elle pourra même disparaître par Peffet d'un décès ou d'une incapacité, qui la rendra légalement inefficace.

C'est alors qu'intervient la promesse : son objet est d'arrêter la volonté de l'offrant d’une façon certaine et définitive, sans retractation possible, pendant un temps donné, de la fixer au parti proposé, la vente. Et cet effet se produira sans, pour cela, nécessiter une

(1) Planiol, Il, n° 983.

(2) Voir pages 5 et 6,

le

acceptation de la vente par l'acheteur éventuel. La promesse garantira au bénéficiaire du pacte la certitude de | rencontrer, durant le délai prévu, la volonté de vendre chez le promettant.

L'analyse de ces divers éléments, qui coexistent à l’occasion du contrat de promesse de vente, nous permet de distinguer tout d’abord une obligation de donner. Mais, qu'on ne s’y trompe pas, celle-ci provient non pas de la promese elle-même, mais du contrat principal proposé, de la vente à intervenir, dont elle est « la première partie : « elle constitue l'engagement complet de l’un des contrac- « tants (le vendeur), et il ne lui manque, pour être une « vente parfaite, que l'adhésion de l’autre contrac- « tant (l'acheteur) » (1).

Nous y trouvons ensuite une obligation de faire, qui, elle, est la conséquence directe et immédiate de la promesse. Elle consiste en ce que l’offrant, devenu promettant, sera tenu désormais, lui et ses héritiers, de maintenir l'offre, quoiqu'il arrive, et de rester obligatoirement vis- &-vis du bénéficiaire du pacte, dans la volonté de vendre la chose promise au prix et conditions fixés.

La question, que nous venons d'étudier, malgré son ‘apparence plutôt théorique, n’est pas cependant dépourvue d'intérêts pratiques de grande importance. La solution adoptée donnera la clef de difficultés nombreuses. Elle permettra, par exemple, de déterminer la nature mobilière ou immobilière du droit du stipulant et de l'obligation du promettant, qui lui est corrélative.

S'agit-il d'une obligation de donner, on se trouvera en présence d’un droit tantôt mobilier, tantôt immobilier, Suivant que la chose promise est un meuble ou un immeuble. Au contraire, si l’on admet avec nous que la promesse de vente donne naissance à une obligation de faire, le droit du promettant et l’action qui le sanctionne, devront être rangés dans la catégorie des meubles, dans tous les cas, quel que soit l’objet de la promesse, Il en sera

(1) Guillouard, de la Vente, n° 88 précité,

ainsi même lorsque la promesse portera sur un imméuble (1).

De cette nature mobilière les déductions ne manqueraient pas, contentons-nous de deux exemples, qui nous paraissent particulièrement intéressants.

L'un concerne les rapports pécuniaires des époux.

Supposons que le bénéficiaire d’une promesse de vente vienne à se marier sous la communauté légale, son droit « ad rem obtinendam » tombe dans la communauté (art. 1401, 1°) et si, par la suite, la réalisation de la vente est demandée, l'immeuble ainsi acquis formera un conquêt de communauté (2). ;

Sans doute, on oppose que l'épouse stipulant avait en germe, dès avant son mariage, un droit de propriété de la chose promise et que, par application de l’article 1402, il y aurait lieu de décider que l’immeuble restera propre à l'époux bénéficiaire de la promesse, bien entendu sauf récompense du prix payé (3).

A notre avis, cette objection ne tiendra pas, si l’on admet avec la doctrine classique (4), que le stipulant ne peut se prévaloir d'aucun droit réel direct sur la chose, mais qu’il a simplement une espérance de devenir propriétaire, un droit personnel contre le promettant (5).

Si, modifiant un peu notre hypothèse, nous supposons que, par une clause de réalisation ou l’adoption de la communauté réduite aux acquêts, les époux ont exclu de la communauté le droit né de la promesse de vente au profit du stipulant, la solution sera différente. En pareil

cas, il semble devoir s'imposer que l'immeuble, s’il vient

(1) Planiol, I, n° 2232,

(2) Tr. dé Boulogne-sur-Mer, 15 avril 1897, S., 98,2, 20; R. Not, 1897, n° 9936 ; — M. Minard, Cours de Liquidations et Partages de la Revue du Notariat. 16: leçon ; — Defrenois, Traité Formulaire des Liquidations et Partages, n° 4514,

(3) Baudry-Lacantinerie, Lecourtois ét Surville, Contrat de Mariage, tome I, n° 335.

(4) Voir ci-après, p; 19 et s.

(5) En ce sens, thèse de M, Lévrier, ps 171,