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à être acquis durant le mariage, appartiendra en propre à l'époux bénéficiaire du pacte, qui devra à la communauté récompense du prix acquitté avec des deniers communs (1).

L'autre exemple, nous l'emprunterons au droit, fai Lorsque le stipulant cède à un tiers le bénéfice de la promesse, moyennant un prix déterminé, quel sera le droit d'enregistrement exigible ?

La Cour de Cassation a admis qu’il n'y avait pas lieu à, droit proportionnel, mais simplement à un droit fixe (2).

Cette opinion est certainement des plus contestables, parce que le bénéficiaire de la promesse se dépouille d’un droit, qui a une valeur propre, pour le faire passer sur lu tête du cessionnaire. Il y a mutation bien caractérisée, soumise, comme telle, à un droit proportionnel (art. 4, loi du 22 Frimaire an VII).

L'Administration, qui ne se tenait pas pour battue, à soutenu à nouveau que la cession de promesse de vente donnait ouverture au droit de mutation immobilier (actuellement 15 %, loi du 4 avril 1926, art. 30, plus 7 %, taxe cemplémentaire et exceptionnelle sur la 1° mutation, loi du 3 Août 1926, art. 18). La Cour Suprême a rejeté cette prétention (3). LS

Depuis lors, la Régie perçoit le droit de cession à titre onéreux « de meubles et autres objets mobiliers, généralement quelconques », prévu par l’art. 69, 8 5, n° 1 de la loi du

(i) L'opinion, que nous venons d'émettre, pourrait prêter à controverse, On pourrait objecter, en effet :

Que le principe général de l’art. 1401 : « la communauté se compose «activement... 3° de tous les immeubles qui sont acquis pendant le «mariage », doit s’appliquer ;

Et que, l'époux bénéficiaire de la promesse a droit simplement à la reprise en deniers de la valeur estimative de la créance « ad rem obtinendam », qui lui était personnelle.

(2) Arrêt d’Armaillé, Cass. Civ., 13 janvier 1869 (rejet), D. P., 1869, 1, 295 ; S., 1869, 1, 181 ; J. N°, 1869, n° 19507 ; R, Not., 1869, n° 2325.

(3) Cass. Civ., 5 fév. 1889 (Cass) D. P., 1889, 1, 200: R, Not., 1889,

n° 8096.— Trib, Nice GRtnt sur NAT 28 mai 1890, Pand, F, P.; 1890, 6, 22,

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22 Frimaire an VII (aujourd'hui, depuis la loi du 13 Juillet 1925, art. 43, 5,50 % plus 2 décimes) (1).

Avant d'en terminer avec l’objet du contrat de promesse de vente, remarquons que l'offre que le promettant s'engage à maintenir doit être suffisamment précise. Pour satisfaire à l’article 1129 du Code Civil, pour donner naissance à une obligation véritable, elle devra indiquer les trois éléments qui viennent apporter à la convention son caractère propre et son originalité : la chose, le prix ei le délai d'option.

La jurisprudence impose pour la validité de la promesse d'une manière assez stricte que les parties marquent, dès lc moment de la convention primitive, leur entente sur la chose (2) et le prix (3), qui formeront l’objet de la vente éventuelle.

Cette exigence est justifiée : nous avons vu que la promesse de vente constituait l'engagement définitif et complet du vendeur et qu'il ne manquait au contrat pour devenir une vente parfaite que l’adhésion de l’acheteur. Il s’en suit que deux des trois éléments essentiels au contrat de vente « res et pretium » doivent être dès à présent déterminés : les parties doivent se trouver en complet accord sur la chose promise et sur le prix qui sera dû. Quant au troisième élément, le « consensus », accord des contractants, l'un pour vendre, l’autre pour acheter, il fait nécessairement défaut, sans quoi nous nous trouverions en face, non pas d’une promesse unilatérale, mais d’une vente parfaite, 1 y a simplement consentement à la vente éventuelle, donné d’une manière anticipée par le promettant, et ac-

(1) Trib. Seine, 17 juil. 1912, R. E., n° 5908.

(2) Montpellier, 5 mai 1904, J. N°, 1904, n° 28312; — Pand. F.R.; v° Vente, n° 282, 286 et s.; — Fuzier-Herman, Répertoire, v° Vente; n° 188. 3

(3) Rennes, 26 janv. 1876. D P., 1877, 2, 107 ; S., 1877, 2, 165 ; — Orléans, 15 janv. 1826, D. P., 1898, 2, 68.— Pothier était d’un avis contraire et admettait la validité de la promesse de vente sans indication de prix (de la Vente, n° 481),

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ceptation par le stipulant de la faculté d'acquérir, qui lui est proposée.

En ce qui concerne le délai d'option, la solution admise est moins rigoureuse.

Nous savons que la promesse de vente implique d’une façon essentielle la notion d’un délai d’un laps de temps plus ou moins long, pendant lequel l'offre de vendre sera obligatoirement maintenu et le stipulant assuré, en conséquence, de pouvoir, s’il le désire, exiger réalisation de la vente projetée. Cet élément vient-il à manquer, l’opération juridique change complètement de nature : elle se tranforme purement et simplement en une offre de vendre : à défaut d'acceptation immédiate de la vente proposée, l’autcur de la pollicitation n’est pas engagé, aucun contrat ne “s'étant formé, et une rétractation de l'offre est toujours possible.

Si l'idée d'un délai est inséparable du contrat de promesse unilatérale, on s'accorde cependant à reconnaître que l'indication précise d’un laps de temps déterminé, quoique très désirable, certes, n’est pas indispensable à la validité de la convention (1). Si elle fait défaut, on se trouve en présence d’une promesse à durée indéterminée. 1! faudra recourir à l'interprétation, toujours délicate, de la commune intention des parties pour connaître quelle durée elles ont entendu donner au contrat et pour savoir si, à un moment donné, le bénéficiaire du pacte est encore en droit d'exercer utilement son option. Il en résultera une incertitude fort gênante pour des parties, et pour le promettant en particulier, mais la promesse unilatérale n'en existera pas moins et demeurera parfaitement valable,

(1) Pothier, de la Vente, n° 480,