IV. Causes d'extinction

Comme tous les contrats, le baïl à rente foncière est sujet à rescision pour vices du consentement. Comme la vente, il peut aussi être rescindé pour lésion de plus de moitié du juste prix.

Il peut être résolu par la rentrée du créancier dans l'héritage pour défaut de paiement du prix.

La résolution a également lieu par le déguerpissement dont nous venons de parler assez longuement pour n'avoir pas à y revenir.

Le bail à rente foncière se trouve encore résolu par la destruction totale de l'héritage causée par un cas de force majeure ; à moins que le preneur ne se soit obligé personnellement par la clause de fournir et faire valoir, ou de payer la rente à perpétuité. En ce cas la perte de l'héritage sans le fait du débirentier ne peut le décharger de son obligation personnelle.

Enfin le bail peut prendre fin par suite du rachat conventionnel, ou de la remise de la rente par le créancier, de la novation, de la consolidation, de l’adjudication par décret sans charge de la rente sur une saisie réelle.

La prescription aussi, si la rente n’est pas seigneuriale, peut résulter de la possession par le détenteur pendant dix ou vingt ans de l'héritage comme franc

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de la rente foncière, ou encore du non usage de son droit par le créancier pendant une période de trente ans, ou quarante ans si l'acte a été passé devant notaire, entraînant par suite hypothèque sur les biens du preneur.

V. — De quelques clauses en usage dans le contrat de bail à rente foncière.

Ces clauses étaient insérées soit en faveur du bailleur, soit en faveur du preneur.

‘A. En faveur du bailleur.

1° La clause par laquelleil était stipulé des Zensers d'entrée. Cette stipulation faisait le contrat de bail à rente mêlé de vente, et par suite donnait lieu aux profits de vente et au retrait.

2° La clause de Journir ef faire valoir. Cette stipulation, devenue presque de style, avait pour effet d’obliger personnellement le preneur et ses héritiers au paiement de la rente à perpétuité, ce qui leur enlevait le droit de déguerpir, et empêchait l'extinction de la rente au cas de destruction totale de l'héritage par force majeure.

3° La clause de payer la rente à toujours et à per-

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pétuité produisait les mêmes effets que la précédente.

4 La clause de méliorer l'héritage de manière qu'il vaille toujours la rente et plus. Cette stipulation fait naître à la charge du preneur une obligation personnelle de payer la rente tant que lé fonds existera ; elle met donc obstacle au déguerpissement, mais n'empêche pas l'extinction de la rente par la destruction totale de l’héritage à la suite d’un cas de force majeure.

5° La clause par laquelle le preneur s’oblige à faire certaines améliorations, fait naître au profit du bailleur une action personnelle tendant à obtenir du preneur l'exécution de la mélioration promise, à défaut de quoi le baïlleur peut expulser le preneur et rentrer dans l'héritage. Cette clause n'empêche le déguerpissement que jusqu’à l'accomplissement de la mélioration stipulée, et ne met pas obstacle à l’extinction de la rente en cas de destruction totale de l'héritage par force majeure. |

5° La clause de payer les arrérages de la rente sans aucune diminution, oblige le preneur à se charger en entier de toutes les impositions qui se lèvent sur

l'héritage.

B. En faveur du preneur.

1° Clause de rachat. C'est à peu près la seule que l’on trouve en faveur du preneur. Le bailleur, par

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cette clause, s'oblige à décharger l'héritage de la rente moyennant le paiement par le preneur ou ses successeurs d’une somme convenue entre eux pour le rachat. Les coutumes de Paris (1) et d'Orléans décident que cette faculté de rachat se prescrit par trente ans entre âgés et non privilégiés ; ce qui signifie que la prescription en question ne court pas contre les mineurs et ne s’accomplit que par quarante ans contre l'Eglise ou les communautés.

Cette clause de rachat a pour conséquence de rendre le contrat de bail à rente foncière équivalent à la vente (2) ; elle contient en effet la vente à terme du droit réel que le bailleur se réserve d'ordinaire et qui, dans son patrimoine, tient la place du fonds. Il en résulte que l'héritage baillé à rente avec clause de rachat est sujet au retrait et aux profits de mutation : quint denier s’il s’agit d’un fonds tenu en fief, droits de vente si Île fonds était tenu en censive.

Remarquons ici que dans la rente constituée, la faculté de rachat est essentielle et imprescriptible, et n’a pas besoin de résulter d’une clause expresse.

2° Clause par laquelle le baz//eur se charge de la for et des devoirs seigneuriaux. faut supposer que l'héritage baillé à rente était tenu en fief. La règle était que le preneur se chargeât de la foi et des devoirs seigneuriaux ; mais, par une clause expresse, le bail-

1. Cout. de Paris, art. 120. Coutume d'Orléans, art. 268. 2. Cout. de Paris, art. 23, 78 et 137,

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leur pouvait conserver à sa charge ces obligations. On disait alors qu’il y avait jeu de fief, Dans ce cas, la rente est seigneuriale et récognitive de la: seigneurie que s’est conservée le bailleur en se chargeant de la foi. |