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dits à surcens ou à rente foncière. Dès lors le cens ou chef cens' fut seul réputé seigneurial, par suite imprescriptible. et entraînant les droits de lods et ventes, tandis que le bail à rente simple ne produisait que la seule rente, sans profits ni retraits; rente purement civile, ne pouvant donner lieu à la saisie; exigible seulement au moyen des actions ordinaires et sujette à prescription.

Bien que connu tout d’abord comme créateur de la redevance qui venait après le cens, le bail à rente ne s’appliquait pas seulement aux censives; il pouvait aussi bien avoir pour objet un bien tenu en fief ou un alleu. |

Le propriétaire qui tenait un héritageen fief avait, à la différence du censitaire, lé droit, en aliénant son fonds, de s’y conserver des droîts honorifiques. Si le sous accensement ne pouvait avoir lieu, il n’en était pas de même de la sous inféodation. Mais le tenancier d’un fief pouvait aussi bailler simplement son héritage à rente foncière. Dans ce cas, le preneur devait porter l'hommage au suzerain du fief, envers qui il contractait des obligations seigneuriales ; mais vis-à-vis de son bailleur, il se trouvait dans la situation d’un véritable preneur à rente foncière. Il n’en était plus de mêmesi, par une clause spéciale, le bailleur avait gardé à sa charge toutes les obligations féodales qui portaient sur sa terre. Dans ce cas,

la redevance qu’il se réservait sur le fonds avait le Vallée 4

METIERS caractère de rente seigneuriale. Nous avons indiqué déjà les caractères qui distinguaient cette sorte de rente de la rente simple et la rapprochaient considérablement du cens.

Le bail à rente foncière pouvait aussi porter sur les alleux ou bienslibres ; en cecas, le caractère purement civil de la redevance ainsi créée ne pouvait faire de doute ; mais les alleux étaient fort rares dans les pays de coutume ; et, dans les pays de droit écrit où s’était conservée la notion de la propriété romaine, le bail à rente se trouvait en concurrence avec d’autres contrats : l’'emphytéose et la locatairie perpétuelle.

Malgré les affirmations des juristes de l’ancien droit, et les caractères qui semblent écarter pour le bail à rente foncière toute idée d’origine romaine, quelques auteurs ont essayé, sans parvenir du reste à une certitude, de rattacher le bail à rente foncière aux contrats de location perpétuelle qui existaient dans le dernier état du droit romain ; lui supposant ainsi la même origine qu à l'emphytéose restée en usage dans les pays de droit écrit. *

Déjà avant l'empire, mais surtout après l’époque des grandes conquêtes, les Romains furent amenés à pratiquer les concessions de terrains publics à long terme ou à perpétuité moyennant une redevance annuelle appelée vectigal. L'ager publicus devenait ainsi ager vechigalis, sur lequel le preneur avait,

CEE + Fees

tant que la redevance était régulièrement payée, une sorte de droit réel et transmissible engendrant une action #7 rem utile et une véritable possession protégée par des interdits.

Enfin les locations perpétuelles passèrent du droit public dans le droit privé ; l'emphytéose et la superficie furent, pour les grands propriétaires, le moyen de mettre en rapport des terres incultes si vastes que ni eux ni leurs esclaves ne suffisaient à les mettre en culture.

Le contrat d'emphytéose fut l’objet d’une constitution de Zénon qui en fit un contrat à part, différent de la rente et du louage, et conférant au preneur un quasi-domaine sur le fonds. Plus tard, une constitution de Justinien permit à l’'emphytéote de mettre son baïlleur en demeure de donner son autorisation à l’aliénation du fonds, et de passer outre après un délai de deux mois.

Ainsi réglementée, l’emphytéose se retrouva de bonne heure dans les pays du midi de la France où le droit romain était resté en vigueur et où s'était conservée la notion de la propriété romaine. Le bail emphytéotique, à la différence du bail à rente n’emportait pas transfert de propriété, et constituait une sorte de location à long terme ou mème perpétuelle, donnant à l’emphytéote des droits plus étendus que ceux d’un simple locataire. |

Mais l'influence des contrats de même genre spon-

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tanément éclos dans les pays de coutume ne tarda pas à se faire sentir sur l’emphytéose et à la rapprocher singulièrement des contrats de baïl à rente et surtout de bail à cens. Le baïlleur vit alors s’affaiblir les effets du domaine direct qui lui restait sur le fonds, tandis que les droits de l’emphytéote s’élargissaient au contraire. On lui reconnut, comme au preneur à cens ou à rente, le droit d’aliéner le fonds sans l'autorisation du bailleur, on lui accorda facilement des délais de grâce au cas de non paiement des canons arriérés, et on diminua le nombre des cas de commise emphytéotique, qui devinrent fort rares. Enfin l’emphytéote fut admis à se libérer par le déguerpissement.

Ce n'était. donc plus seulement un droit réel de jouissance que l’on reconnaissait à l’emphitéote, mais un vrai droit de propriété, tout le domaine utile, le bailleur ne se réservant que le domaine direct.

L'emphitéose ainsi transformée se rapprochait considérablement du bail à cens. Comme dans les fonds tenus en censive, l’aliénation donnait lieu à des droits au profit du dominus directus, où au retrait ; la commise emphytéotique correspondait à la saisie censuelle ; enfin la décomposition en domaine direct et domaine utile était la même. Aussi la langue du moyen âge finit-elle par confondre ces deux contrats et Dumoulin put dire : « verbum emphyteusis est æquivocum ». Pourtant une différence importante

subsista toujours entre la directe du seigneur censier et celle du bailleur à emphytéose : la première comportait une idée de supériorité de personne à personne ; elle plaçait le tenancier de la terre sur laquelle elle portait à un degré inférieur de la hiérarchie féodale ; rien de semblable ne se trouvait dans la directe du dominus directus de l'emphytéose ; elle ne pouvait créer que des rapports purement civils (1); par suite une telle directe ne pouvait appartenir qu’à un propriétaire d’alleu, et seuls ces biens libres pouvaient faire l’objet du contrat d'emphytéose.

La différence resta plus sensible entre l'emphytéose et le bail à rente foncière; car on ne trouvait pas dans ce dernier contrat la décomposition en domaine direct et domaine utile, et par suite, on n'y trouvait ni saisie, ni commise, ni retrait, ni profits de mutations dûs à un dominus directus.

Toutefois cette assimilation qui s’opéra progressivement entre le contrat romain d’emphytéose et les tenures perpétuelles de l’ancien droit ne nous autorise point à croire que ce contrat d’origine romaine, peu à peu déformé au contrat de nos institutions, fut pour quelque chose dans l’origine du bail à rente foncière. Nous nous rallions donc volontiers à l’opinion de Brodeau lorsqu'il dit : « Les baux d’héritage