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de la rente foncière et de la rente constituée, l’une perpétuelle et due par le fonds ; l’autre essentiellement personnelle et rachetable, quoique classée parmi les immeubles. .

Les commentateurs de la coutume de Paris, à la suite de Dumoulin, notent et précisent les différences considérables qui distinguent la redevance produite par un contrat de baïl à rente foncière et celle qui résulte d’un contrat de constitution de rente. Ces deux contrats bien différents continuent de coexister jusqu’à la Révolution. Puis le prêt à intérêt étant devenu licite, la constitution de rente devint une variété de ce contrat, tandis que le bail à rente foncière, désormais rachetable, devenait une véritable

vente.

[TT. — De quelques autres baux perpétuels.

Les tenures perpétuelles qui formaient l’usage commun de la propriété en France peuvent, dit M. Garsonnet, être ramenées à trois types différents : 1° les unes, comme le bail à rente foncière, transferent toute la propriété au preneur sous la réserve d'un simple droit réel pour le bailleur ; 2° d’autres ne transfèrent au preneur que le domaine utile sous la réserve d’un domaine direct au profit du bailleur ;

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3° D’autres enfin ne transfèrent au preneur qu'un simple droit réel de jouissance,

1° Les tenures perpétuelles qui transfèrent la propriété peuvent être considérées comme des variétés du bail à rente foncière lui-même; variétés qui, suivant les pays, ont reçu des noms différents.

En premier lieu nous devons citer le champart, le contrat d'exploitation agricole par excellence. A la différence du cens et de la rente fonciàe, il ne portait que sur des fonds en pleine culture; il pouvait d’ailleurs être seigneurial comme le cens, ou simplement foncier comme la rente foncière. Le caractère propre du bail à champart, c’est que la redevance qui est retenue sur le fonds comme contrepartie de son aliénation aux mains du cultivateur, ne consistait jamais dans une rente en argent, mais dans une redevance d’une certaine quantité de fruits. Après chaque récolte, le tenancier, avant de rentrer sa part, devait prévenir le champartier qu’il vint enlever la portion qui lui revenait, ou tout au moins il devait faire constater devant témoins l’état de la récolte, et souvent faire porter la portion qui représentait le champart dans une grange destinée à cet usage, et où le seigneur ou le champartier la faisait prendre. A la différence de la rente foncière, le champart ne s’arrérageait pas. Comme elle, toutefois, il était susceptible de s’éteindre par la pres-

cription.

On peut aussi, nous l'avons déjà fait remarquer, considérer comme un bail à rente foncière, le baz/ à cens dans les pays où, malgré son nom, il n'avait rien de féodal : ainsi dans le Cambrésis et le Hainaut ; à Tournai, à Lille, à Douai où l’on appelait censier un simple preneur à rente. On peut encore citer, comme tenures qui transféraient toute la propriété, le bourgage qui était usité en Normandie pour les bienssitués dans les villes et dans les bourgs, et qui fut ensuite étendu aux autres biens fonds : l'effet de ce contrat était uniquement d’obliger le tenancier à payer une rente fixe. |

Le bail à Zocatairie perpétuelle peut aussi être considéré comme une variété du bail à rente foncière dans les pays où, comme en Provence, il transférait la propriété au preneur. C’est sous cet aspect d’ailleurs que l’envisagèrent les auteurs de la loi des 18-29 décembre 1700, l’assimilant complètement à la rente foncière au point de vue du rachat.

Pourtant en Languedoc, ce bail à locatairie perpé” tuel ne conférait au preneur, qu’un simple droit de jouissance. Cette tenure assez voisine de l’emphytéose et usitée dans les mêmes contrées, en différait surtout en ce qu'elle pouvait avoir pour objet aussi bien des héritages tenus en fief ou en censive que des alleux. Nous avons vu au contraire que l’emphytéose ne pouvait porter que sur des biens libres,

la directe qu’elle réservait au bailleur n'ayant aucun caractère seigneurial.

Le bail à complant que l'on pratiquait dans les provinces de l'Ouest de la France où il favorisait la plantation des vignes, peut donner lieu aux mêmes observations : à la Rochelle et à Poitiers, il transférait la propriété au preneur; à Nantes au contraire, celui-ci n'acquérait qu'un droit réel de jouissance. Par ce contrat, le tenancier s’engageait à payer une redevance en fruits nommée complanterie ; il ne pouvait sans l'autorisation du bailleur changer le mode de culture.

2° D’autres tenures supposaient la décomposition de la propriété en domaine utile transféré au preneur, et domaine direct réservé au bailleur, et par suite se rapprochaient surtout de deux contrats, dont nous avons déjà parlé; le bail à cens et l’'emphytéose. Dans l’un la directe est seigneuriale, dans l’autre elle est purement privée; mais nous avons déjà vu que la décomposition existe dans les deux cas, et entraîne des conséquences à peu près semblables, la directe seigneuriale présentant seulement ce caractère d’être imprescriptible et de ne pouvoir se purger par décret.

Le bail à cens seigneurial présentait comme principales variétés l’albergement, la mainferme et le bordelage.

L’albergement se rencontrait dans le Bugey, la