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et du Limousin ; et enfin le baz/ à domaine con géa-

ble de la Bretagne.

IV. — Utilité du bail à rente foncière perpétuelle et des tenures analogues.

Laissant de côté les baux perpétuels qui entrainaient des droits seigneuriaux, et revenant au bail à rente foncière qui fut le type le plus développé des tenures non seigneuriales, nous allons examiner quel intérêt les parties pouvaient trouver à se servir: de ce mode d’aliénation, et quelles causes par suite lui donnèrent ce rôle de remplacer presque complètement la vente et le louage.

Nous avons eu déjà l’occasion de dire que le champ d’application du bail à rente était extrêmement vaste : il pouvait avoir pour objet un alleu aussi bien qu’un immeuble tenu en fief ou en censive ; et même des droits immobiliers incorporels seigneuriaux où non, pourvu qu'ils fussent fonciers et perpétuels.

S'il s'agissait d’un bien fonds, le bail à rente foncière pouvait avoir pour but sa mise en culture ou -son exploitation. C'était le moyen pour les propriétaires de grands domaines d'attirer sur leurs terres des cultivateurs à qui le manque de capitaux inter-

disait l'accès de la petite propriété par le contrat de vente, et qui trouvaient ainsi moyennant une faible redevance si le fonds était inculte, un établissement stable, et le meilleur emploi de leur activité. C’est ainsi que bien des terres furent mises en culture, bien des villages fondés à l'appel de grands propriétaires intelligents qui promettaient « terres et masures à petites rentes » et n’abdiquaient pas tous droits sur les domaines où ils gardaient leurs rentes et exerçaient une sorte de contrôle. Le bail à rente jouait alors le rôle qu'avait joué l’emphythéose romaine, mais il était susceptible, à la différence de celle-ci, de se plier à toutes les complications du régime féodal.

Le bail à rente, même plus tard, et pour des terres déjà en culture, était souvent plus accessible que la vente à la masse des cultivateurs sans argent. Le paysan laborieux, incapable de fournir un prix en argent se chargeait volontiers d’une redevance qu'il prélevait sur son travail de l’année avec l'espoir d'accroître la valeur du fonds pour lui et les siens, et la ressource de déguerpir s'il était trahi par le sort.

Dans ces deux cas. le bail à rente avait sur la vente cette grande supériorité pratique qu’il pouvait se prêter à une foule de combinaisons. En effet, si la vente ne comportait qu'un prix en argent, le bail à

rente, au moins dans son application aux biens Vallée 6)

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ruraux, produisait la plupart du temps des rentes en nature. Celles-ci consistaient soit dans une partie de la récolte, et l'on était alors en présence d'un champart, soit en une redevance fixe en denrées. Par ce moyen, on évitait l'emploi de la monnaie encore peu en usage au moyen âge, et le bailleur était sûr d'échapper aux changements que pouvait éprouver la valeur de l'argent. Rien n’empêchait du reste de combiner ensemble ces divers modes de redevances, et même si le bailleur avait besoin d’une somme en argent, il pouvait l'obtenir au moyen de deniers d’entrée, le reste du prix étant représenté par une rente en nature, et l'opération tenait alors à la fois de la vente et du bail à rente.

Notre contrat, appliqué à des immeubles incorporels, seigneuriaux ou non, pouvait avoir aussi un intérêt pratique si l’on suppose chez le bailleur le désir de tirer parti de droits réels dont l'exercice lui était difhcile ou dont la perception présentait un caractère aléatoire. En baillant ces droits à un preneur qui les faisait valoir à ses risques et périls, il s’évitait tout souci et les voyait transformés en une rente fixe et perpétuelle.

Dans tous ces cas, et même si le preneur était en état de fournir un prix en argent, et par conséquent -d’user du contrat de vente, le bail à rente était généralement préféré par le bailleur ou aliénateur. En effet, qu'eut-il fait d’un prix de vente s’il n’avait pas

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actuellement besoin d’une somme d’argent pour un' emploi déterminé ? Le prêt à intêrêt était prohibé et les effets publics manquaient. Il ne lui restait que la ressource de la rente constituée qui était toujours rachetable. À un prix en argent qui pouvait le mettre dans de tels embarras, le bailleur préférait naturellement le droit réel que lui conférait le bail à rente, et qui constituait en somme un placement irrachetable sur l'immeuble dont il se défaisait.

A cette raison s’en Jjoignaient encore d’autres qui amenaient le preneur comme le bailleur à préférer l'emploi du bail à rente à celui de la vente : Si l’opération avait pour objet un fonds tenu en fief ou en censive, ce qui était la règle en pays coutumier en raison de la maxime « nulle terre sans seigneur », la vente eût donné lieu aux profits de mutation, profits de quint ou de lods et ventes ; ou encore elle eût pu provoquer l'exercice du retrait féodal ou même du retrait censier admis par quelques coutumes, ou du retrait lignager. Le bail à rente foncière qui ressemblait plutôt à un échange d’immeubles qu’à uné vente,ne donnait ouverture à aucun de ces droits.

Cette substitution même de la rente foncière à l'immeuble aliéné présentait sous l’ancien droit un intérêt tout particulier pour le bailleur, surtout au point de vue des droits de famille et des successions. La rente continuait à représenter dans son patri-

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moine le fonds passé aux mains d’un autre, et suivait les règles de dévolution des propres, tandis. qu'un prix de vente, nécessairement mobilier eût pu être attribué à d’autres héritiers. Le contrat de bail à rente foncière créait donc ainsi un double immeuble : le fonds qui passait aù preneur d’une part, et d'autre part la rente foncière qui demeuraït au même titre dans le patrimoine du bailleur. Et cette considération avait son intérêt à une époque où la propriété foncière était pour les individus la base de leur situation sociale.

C’est ainsi que ce contrat bienfaisant permit, en un temps où la féodalité nécessitait ka concentration et l’immobilité de la proprièté foncière, d'obtenir un morcellement des grands domaines suffisant pour assurer les défrichements et les plantations, et pour exploiter avantageusement les terres déjà mises en culture.

Quant à son rôle historique et social, on peut dire que la classe pauvre, l’ancienne race des serfs et des affranchis lui doit son avènement à la propriété dont il lui a permis de connaître les bienfaits. Cette situation de petits propriétaires qu'ils durent d’abord aux baux perpétuels a développé chez eux cet amour de la culture et du sol natal qui leur fit voir plus tard un rapport si étroit entre la liberté de leur personne et celle de leur fonds. Ainsi les baux

perpétuels portaient en eux-mêmes le germe de leur disparition.