LÉ UE TE

est néanmoins permis au créancier de règler les clauses et conditions du rachat. — Il lui est aussi permis de stipuler que la rente ne pourra lui être remboursée qu'après un certain terme, lequel .ne peut jamais excéder trente ans : toute stipulation contraire est nulie ».

Malgré le nom de rente foncière donné encore par les auteurs à la rente ainsi stipulée, on ne saurait voir dans ce contrat une opération analogue à l’ancien bail à rente. On se trouve ici en présence d’une véritable vente n’entrainant aucun démembrement de propriété, et où le prix, bien que consistant en une redevance annuelle, ne présente aucun des caractères spéciaux à la rente foncière dont nous avons parlé. :

En premier lieu, et d'après les termes mêmes de l'article 530, cette nouvelle rente est rachetable, et il est défendu de déroger par une stipulation contraire à cette disposition considérée comme d'ordre public.

Elle n'est plus une dette du fonds le suivant en toutes mains, et le contrat ne conserve au bailleur aucun droit réel sur l'immeuble aliéné. Il a une simple créance sur la personne du preneur, créance garantie par un privilège comme celle du vendeur pour le paiement du prix. En conséquence, un tel crédi-rentier serait mal fondé à réclamer de tout détenteur par le moyen de l’action réelle le paie-

ment des arrérages de sa rente. La rente ainsi établie ne peut constituer qu'un droit mobilier rentrant dans le domaine de l’article 329 qui énumère comme meubles par la détermination de la loi les rentes perpétuelles ou viagères, soit sur l'Etat soit sur des particuliers. Par suite, ce droit de rente nese substitue aucunement à l'immeuble aliéné, et il n’est pas susceptible d'hypothèque.

Enfin le preneur ou plus exactement l'acheteur pour qui la rente est une dette personnelle ne saurait s'y soustraire par le déguerpissement.

La nature même du contrat prévu par l’article 530 est différente de celle. de l’ancien bail à rente. Dès lors que l’on considère la redevance qui en résulte comme une créance personnelle contre le preneur et non plus comme une charge retenue sur le fonds, il est logique d’assimiler complètement l'opération à une vente, et de la ranger dans la catégorie des contrats consensuels, produisant leurs effets indépendamment de toute tradition. En conséquence, si l'immeuble aliéné venait à périr par cas fortuit, même entre le contrat et la tradition, la rente ne serait pas moins düûe, et la perte serait pour le preneur. |

En faisant disparaitre l'ancien bail à rente foncière perpétuelle et les autres contrats créateurs de droits réels irrachetables et de démembrements de la propriété, le Code civil est revenu au système de la

propriété romaine : la propriété libre. Cela du moins semble bien résulter de la définition que donne de la propriété l’article 544, et de la limitation établie par l’article 543 aux droits que l’on peut avoir sur les biens.

« La propriété, dit l’article 544, est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Pour qu’il puisse jouir et disposer de sa chose de la manière la plus absolue, le propriétaire devra être le seul à avoir des droits sur elle, et il devra les avoir tous. Son droit devra, suivant l'expression de Demolombe, être absolu et exclusif. On ne saurait donc, si l’on suit ce principe, admettre un droit de propriété limité par l'existence d’un droit réel irrachetable qui appartienne à un autre qu’au propriétaire. De même qu'on ne peut contraindre un . propriétaire de demeurer dans une indivision qui entraverait l’exercice de son droit absolu de jouissance et de disposition ; par la mêmeraison, on ne peut lui imposer sur son fonds une charge réelle dont il lui sera toujours impossible de le débarrasser.

Cette situation pourtant était celle du petit propriétaire sous l’ancien régime ; son droit recevait une pareille atteinte du seigneur qui s’y réservait le domaine direct à perpétuité, ou bien des contrats purement civils comme le bail à rente pouvaient lui

imposer cette gène de voir son fonds à jamais grevé d’un droit réel irrachetable.

Malgré cette tendance à assurer à la propriété la plus grande indépendance, le Code civil a admis certains droits réels connus déjà du droit romain et que la Révolution avait respectés. L'article 543 nous les fait connaître en disant qu'on peut avoir sur les biens ou un droit de propriété, ou un droit de jouissance, ou seulement des servicesfonciers à prétendre.

Les droits réels de jouissance sont représentés dans I: Code civil par l’usufruit, l’usage et l’habitation, que les auteurs appellent fréquemment servitudes personnelles. Ces droits réels sont esssentiellement différents des charges connues dans l’ancien droit; en effet, l’usufruitier n’a point la propriété, mais seulement un droit réel de jouissance essentiellement temporaire et viager, et qui peut aussi bien porter sur des meubles que sur des immeubles.

Les servitudes prédiales, que le législateur a dû aussi conserver pour favoriser la bonne culture des fonds ou en faciliter l’usage, sont les seuls droits réels perpétuels qui existent dans notre législation. Mais ces servitudes présentent encore avec les rentes foncières une différence fondamentale. L’article 686 déclare, en effet, que les servitudes prédiales ne peuvent être imposées ni à la personne, ni en faveur de la personne ; mais seulement à un fonds et pour un fonds. Le propriétaire du fonds grevé

d’une pareille charge n’est donc tenu d'aucune obligation active, analogue à celle de payer une rente ; il doit seulement ne pas entraver sur son immeuble l'exercice des servitudes qui appartiennent au fonds dominant.

Un autre droit réel peut encore, sans nécessiter non ‘plus aucune prestation de la part du propriétaire, affecter la propriété immobilière ; ce droit c’est l’hypothèque, droit essentiellement accessoire, créé comme garantie d’une obligation personnelle. L'hypothèque, par suite, ne saurait être mise au même rang que les charges réelles de l’ancien droit ; elle est essentiellement temporaire ; et l’acquéreur d’un immeuble ainsi grevé, outre qu'il n’est tenu d’aucuneredevance du fait de cettecharge réelle s’il la laisse subsister, a toujours la possibilité, en acquérant le fonds, de le rendre libre au moyen de la purge.

Tels sont les seuls droits réels qui subsistent dans notre législation ; on voit donc que, conformément aux anciens principes du droit romain, et aussi à l'esprit des lois de la Révolution, qui considérait la liberté des fonds comme l’accompagnementrationnel de la liberté individuelle, le Code civil a entendu consacrer le système de la propriété individuelle indépendante.

Toutefois, s’il ne fut jamais question de rétablir dans notre législation les anciens contrats dont l’ensemble formait le régime de la propriété féodale,

il n’en fut pas de même du bail à rente envisagé comme une opération purement foncière, un contrat d'exploitation.

Ce ne fut qu'après le vote de tous les autres titres du Code civil, que la question du rétablissement ou de la suppression du bail à rente foncière, fut posée au Conseil d'Etat par le Consul Cambacérès, dans la séance du 7 pluviôse an XII (1).

La question avait été jusque-là entièrement laissée de côté, et ce fut sans doute à la demande de propriétaires d'anciennes rentes foncières, que le législateur fut amené à décider que les décrets de la Révolution prévaudraient définitivement, même en cette matière qu'il était possible de désrager de tout souvenir féodal.

L'idée fut émise d’ailleurs, par le Consul Cambacérès, que les lois qui avaient détruit l’ancien bail à rente foncière étaient avant tout des lois politiques votées sous l'empire des circonstances, et que leur but, la destruction des droits féodaux, avait été dépassé.

Il convenait donc d'examiner si le bail à rente foncière pris en lui-mème, sans tenir aucun compte des institutions abolies au milieu desquelles il avait été pratiqué, présentait des inconvénients assez graves pour qu'il fut désormais interdit de l’employer ; ou