Locré, t. 8, p. 78 et seq

si au contraire, il n'était pas susceptible de rendre d'importants services, même sous la nouvelle législation. j

Cette discussion du Conseil d'Etat, où tous les arguments pour ou contre le rétablissement des rentes foncières furent présentés par des jurisconsultes de grande valeur, servira de base aux quelques appréciations critiques qui feront l’objet de notre

dernière section.

Il. — Ætude critique du bail à rente.

Maleville, qui se fit au Conseil d'Etat le défenseur de l’ancien bail à rente foncière perpétuelle, invoquait en faveur de son rétablissement les arguments suivants :

1° Ce contrat que l’orateur, le confondant avec l’'emphytéose, disait déjà connu des Romains, n'avait pour objet que des fonds en friche dont on ne pouvait retirer aucun profit, et qu’il était impossible de bailler à ferme ; ces fonds avaient-ils donc totalement disparu du sol français ?

2° Le contrat de bail à rente était recherché surtout - par le pauvre habitant des campagnes ; il lui assurait à lui et à sa postérité un établissement stable. Il avait repeuplé les Gaules dévastées. Il attachait le

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paysan à la terre et assurait le meilleur emploi du terrain. Le paysan lui devait son avènement à la propriété et à la liberté.

3° S'il est vrai quela rente perpétuellerendait difficile la circulation des immeubles ; un fonds difficile à vendre valait encore mieux qu'un fonds en friche, improductif.

4° Si la redevance devenait trop lourde au preneur, le déguerpissement lui permettait de s’en affranchir.

5° Il était possible, dès lors que la féodalité abolie n’exerçait plus son influence sur les contrats fonciers, de réglementer le bail à rente d’une façon plus simple.

Tous ces arguments, basés sur le rôle économique incontestable que le bail à rente avait joué sous l’aucien régime, et sur la possibilité d’une réglementation plus simple dans le droit nouveau, ne purent cependant amener le rétablissement d’un contrat qui présentait des inconvénients de toutes sortes, et dont l'utilité sous le régime actuel ne se fait guère sentir.

Au point de vue juridique, il est certain que la matière du bail à rente foncière perpétuelle présentait des règles fort compliquées, et dont l'application pouvait donner lieu à des procès sans nombre, en particulier pour tout ce qui concernait le déguerpissement.

L'indivisibilité que donnait à la rente foncière son caractère de charge réelle affectant le fonds dans toutes ses parties, pouvait aussi compliquer les par-

tages dans les successions oû ilsetrouvait des immeubles ainsi grevés. Cette difficulté se ferait beaucoup plus sentir dans le droit actuel, puisque désormais les immeubles suivent en matière de succession les mêmes règles que les meubles, et ne sont plus réservés à certains héritiers à l'exclusion des autres ; ce qui rend les partages plus fréquents.

Enfin par le bail à rente foncière, faisait remarquer Tronchet, non seulement le fonds se trouvait affecté au paiement de la rente, mais encore tous les autres biens du débiteur, de sorte que ces rentes grevaient successivement le patrimoine d’une génération entière. !

Au point de vue économique, la rente foncière comme toutes les autres redevances perpétuelles, avait ce grave inconvénient de retirer à la propriété individuelle un de ses attributs essentiels : l’indépendance. Il faut, disent les économistes de nos jours, que tous les produits d’un fonds appartiennent à celui qui le cultive. « C’est, dit M. Cauwès, une nécessité économique et aussi une règle de justice. Du moment où chaque individu dirige son travail à ses risques et périls, le produit doit être à lui. Ce produit est son œuvre, volontairement faite, n'est-il pas juste qu’il puisse en disposer » ? Or un fond grevé à perpétuité de rente foncière ne pouvait donner à celui qui le cultivait tout son produit ; une notable partie s'en trouvait absorbée par cette charge que le

cultivateur ne pouvait jamais éteindre. De telles charges ne peuvent qu'entraver la bonne volonté du cultivateur et nuire au développement de la petite propriété.

Sans doute, sous la féodalité, alors que des nécessités politiques maintenaient la concentration de la propriété foncière, le bail à rente fut un puissant instrument de progrès par la raison même qu'il était un acheminement vers la petite propriété. Mais à présent que ces nécessités ont disparu ; que le partage égal dans les successions a favorisé le morcellement de la propriété foncière, et rendu très fréquente la situation du petit propriétaire qui fait valoir luimême, il est de tout intérêt d'empêcher la création sur les fonds de charges perpétuelles. Ces charges ne pourraient que nuire au régime de la petite propriété, favorable entre tous à la culture.

Les charges perpétuelles auraient aussi l’inconvénient signalé par Tronchet au conseil d'Etat, de rendre plus difficile la circulation des biens ainsi grevés. Sans doute cette conséquence fâcheuse était moins sensible au moyen-âge et même jusqu’à la: fin de la féodalité, puisqu'il semblait alors nécessaire. de conserver les biens dans les mêmes familles. Mais maintenant les immeubles ont perdu au point de vue politique toute l'importance qu’ils avaient alors, et il n’est pas indifférent que des charges perpétuelles les mettent pour ainsi dire hors du commerce.

C'est une nécessité économique que tous les biens puissent circuler aussi librement que possible, et il est hors de doute qu’à notre époque, un fonds grevé à perpétuité d’un droit réel comme la rente foncière trouvera plus difficilement acquéreur qu'un immeuble libre de toute redevance ou tout au moins libérable. à

Nous pouvons encore noter cet inconvénient que M. Courcelle Seneuil trouve à l’emphytéose dans les pays où la culture est avancée, et qui s'entend tout aussi bien du baïl à rente foncière. « L’emphytéose, dit cet économiste, crée des rapports très compliqués par les cessions successives dont la rente d’une part, et le bail ou le fonds d’autre part, sont l'objet. Certes, si l'effet de l'emphytéose était d’attacher le fermier à la culture, et de transformer en rentier le propriétaire non cultivateur, ses effets seraient excellents. Mais le fermier emphytéote, enrichi par son travailet par la plus-value que donne au sol la loi de la rente, se sépare à son tour de la terre et l’afferme. De là une accumulation de con- -trats liés les uns aux autres ; de là des droits opposés -et contestés, des procès avec leurs longueurs et leurs : incertitudes toujours fatales à la production... C’est pourquoi, conclut-il, nous croyons qu'on a eu raison d'abandonner l’émphytéose en France, et de faire