LE ADO
en sorte que la propriété de la terre fût, dans le plus grand nombre de cas possible, simple et complète ».
Gène dans la circulation et dans la production de la richesse, dans un pays où la culture est avancée ; voilà ce qu’on pourrait craindre du rétablissement du bail à rente foncière. Pour compenser du moins ces inconvénients, présenterait-il actuellement de réels avantages ; en un mot son utilité, incontestable au milieu des institutions de l’ancien régime, persisterait-elle après le changement général produit par la Révolution et les progrès accomplis depuis ?
Nous avons déjà expliqué quels avantages présentait jadis le bail à rente foncière ; à quéls besoins il répondait. Nous allons voir que sous le régime des lois nouvelles, ou bien les circonstances auirendaient son emploi avantageux ont disparu, ou bien le but auquel on l’employait peut être atteint, comme le disait Tronchet, par les baux à long terme autorisés dans la législation présente.
1° Sous l’ancien régime, le manque d’argent d’une part, la prohihition du prêt à intérêt d'autre part, rendaient presque impossible la vente des fonds. Faute de capitaux, le cultivateur était généralement dans l'impossibilité d'acheter un domaine, et comme le prêt à intérêt était interdit, il ne trouvait pas à contracter un emprunt qui lui eût procuré la somme nécessaire. De son côté, l’aliénateur eût été fort
embarrassé pour employer le prix versé entre ses
mains ; les effets publics manquaient, et il ne pouvait faire de prêt à intérêt. Le bail à rente foncière apportait à ces difficultés une solution satisfaisante, permettant au propriétaire de toucher des revenus, et au cultivateur d'acquérir la terre sans verser une somme impossible à trouver. Nous pouvons remarquer ici que la vente moyennant une rente rachetable, telle que le permet l’article 530 du Code civil permet d'arriver au même résultat. Mais, d’ailleurs, les circonstances ne sont plus du tout les mêmes. Actuellement, en raison du prêt à intérêt que la législation autorise, le cultivateur, recourant à l’épargne privée ou aux institutions de crédit dont plusieurs ont eté fondées dans ce but, peut acheter une propriété libre de toute charge, et même trouver la somme nécessaire aux premiers frais de’ culture. D'autre part le vendeur qui aura touché le prix de son fonds pourra facilement en trouver l’emploi en achetant une des nombreuses valeurs à intérêt qui abondent sur notre marché.
La vente désormais, suffit à changer chez le vendeur le fonds en un capital productif, et à faire parvenir le cultivateur pauvre à la propriété.
2° Mais le prix d'uñe vente n'aurait pu antrefois à un autre point de vue, avoir pour le bailleur les mêmes avantages que la rente retenue par lui sur le fonds Cetterente, avons-nousdit, continuait à figurer dans son patrimoine, parmi les biens propres, se
substituant au fonds aliéné comme un immeuble échangé avec un autre immeuble, et suivait dans la succession les règles particulières aux biens propres. Cette fonction du bail à rente foncière n'aurait plus aujourd'hui aucune raison d'être. puisque d’une part, aucune qualité particulière n’est attachée à la terre, et que d'autre part, le régime des successions est uniforme pour les meubles ou les immeubles (1).
3° Enfin le bail à rente foncière perpétuelle facilita la mise en rapport des terres incultes et les grands travaux de desséchement, de plantation ou de construction. « Il n'avait pour objet, dit Malleville, que des fonds en friche, dont on ne retire aucun profit et qu’on ne peut bailler à ferme ».
Ces services rendus autrefois par le bail à rente foncière, par l’emphytéose perpétuelle, et même par le baïl à cens pour l'exécution des grands travaux, étaient certainement un puissant argument en faveur du rétablissement d’un de ces baux.
Toute première culture exige des avances, des frais considérables ; il faut, pour oser l'entreprendre, que le cultivateur soit assuré d'une jouissance assez longue pour rentrer dans ses déboursés, et réaliser des bénéfices suffisants pour rémunérer son travail.
Mais, résulte-t-il. de là, que la concession perpé-
4. Le bail à rente servait aussi à éviter les retraits féodaux ou lignager ; nous savons que ces droits ne sont plus à redou-
ter aujourd'hui.
