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que la vente, le louage et l'échange sont des contrats consensuels, susceptibles de produire leurs effets dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, on voit dans le bail à rente foncière un contrat réel, ne produisant son effet. qu'après la mise en possession du preneur au moyen d’une tradition réelle ou au moins fictive.

Après la tradition seulement le bailleur peut voir naître à son profit un droit réel de rente portant sur l'héritage objet du contrat. En raison de l’axiome : & res sua nemint servire potest », on ne concevrait pas que la rente pût être due par l'héritage avant que celui-ci eût changé de mains. ;

Le preneur ne peut donc avant la tradition être obligé de payer une rente qui n'existe pas. Il est de l'essence du bail à rente que le preneur soit débiteur seulement pour le temps qu'il possédera ; son obligation n'existera que quand la tradition l’aura mis en possession.

Nous nous trouvons donc en présence d’un véritable contrat réel comme le prêt ou le dépôt ou le gage, dans lequel la seule tradition peut donner naïssance au droit du bailleur d'exiger la rente comme à l'obligation du preneur d’en servir les arrérages.

IT. — Æ/éments essentiels du contrat.

Des éléments essentiels à la validité du contrat de

bail à rente, les uns : le consentement et la capacité des parties ne présentent aucun caractère particulier ; les autres : l’objet et surtout le prix méritent de fixer plus longtemps notre attention.

1° objet : nous avons vu par la définition de Pothier que les choses susceptibles d’être baillées à rente sont « un héritage ou quelque droit immobilier ». Le terme d’héritage désignait les fonds de terre et les maisons ; quant aux autres droits immobiliers, ils existaient en grande quantité dans l’ancien droit : Pothier nous cite les droits de champart, les dîmes, les droits de fief, les censives, et même les privilèges des perruquiers. Nous nous bornerons ici à envisager le bail à rente ayant pour objet un bien fonds.

Les meubles ne pouvaient faire l’objet d’un bail à rente et la raison en est facile à saisir. Nous avons déjà dit que la rente constituait une charge réelle ; or les immeubles seuls pouvant être grevés de ces sortes de charges qui les suivent en toutes mains; et la maxime « les meubles n’ont point de suite par hypothèque » se trouve naturellement étendue aux autres charges réelles comme les rentes foncières.

À part cette différence considérable avec la vente, on retrouve sur plusieurs points les règles de ce dernier contrat.

Ainsi les immeubles dont la vente n’est permise que pour une juste cause, comme ceux des mineurs,

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des interdits, de l’Église et des communautés, sont soumis aux mêmes formalités s'il s’agit de les bailler à rente que s’il s'agissait de les vendre, ce qui se comprend aisément puisqu'il y a aliénation dans l’un et l’autre cas.

On applique aussi au bail à rente les règles sur la vente de la chose d'autrui.

2° Du prix. — Dans le contrat de bail à rente foncière, le prix, si nous employons ce terme pour désigner ce que le bailleur a le droit d'exiger en échange de l’aliénation de son immeuble, consiste en une prestation périodique réservée sur le fonds et due par le preneur tant qu'il possédera. Ce peut être une rente en argent ou en fruits.

La rente foncière présente des caractères très spéciaux, que nous allons étudier ; mais nous devons avant tout remarquer qu'il n’est guère possible d’établir une analogie complète entre cette charge foncière retenue sur un héritage qui en est le vrai débiteur: res principaliter obligata, et le prix en argent ou en denrées qui est dû personnellement par l’acheteur dans les contrats de vente ou de louage.

Quatre caractères principaux permettent de distinguer la rente foncière :

À. Elleest de sa nature irrachetable ;

B. Elle est due par le fonds lui-même en quelques mains qu'il se trouve.