Coutume de Paris, art. 121. Coutume d'Orléans, art

d'Eglise avaient comparu à la réformation de ces coutumes, et n'avaient fait aucune opposition à la disposition qui admet le rachat.

En dépit du rachat légal que firent édicter des raisons d'ordre public, et qui n’a jamais porté sur les fonds ruraux, il reste vrai que la rente foncière était de sa nature irrachetable, et que c'était là un de ses caractères distinctifs. Nous verrons du reste en parlant de la clause de rachat, que le contrat qui produisait une rente rachetable, prenait un tout autre caractère.

B) La deuxième particularité que présente la rente foncière, la distingue complètement du prix dans les autres contrats, et constitue en quelque sorte le caractère propre de cette redevance comme de toutes celles qui résultaient des contrats féodaux où le principal rôle était tenu non par la personne, mais par la terre. Le tenancier n’est obligé personnellement au paiement de la redevance que parce qu'il possède et qu'il faut bien quelqu'un pour répondre des services imposés à la terre. Mais le véritable obligé est le fonds lui-même : res principaliter obligata. X] en résulte que le rentier peut poursuivre tout détenteur du fonds par l’action hypothécaire et que celui-ci n’a d'autre moyen de se libérer que le déguerpissement s’il ne peut acquitter la charge due par son immeuble.

Si l’héritage a subi par force majeure une notable

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diminution, il n’en reste pas moins tenu de servir la rente en entier, et le possesseur ne peut exercer une action en diminution de prix comme pourrait le faire un simple locataire. L'absence de récolte pendantune année ne pourrait non plus entraîner aucune diminution dans la rente qui ne doit pas être considérée comme le prix des fruits, mais comme une charge réelle résultant du contrat.

. Par cette particularité, la rente foncière semble bien se rapprocher des autres sortes de charges réelles connues dans notre droit ; c’est-à-dire des servitudes et des hypothèques.

Mais une différence profonde sépare la rente foncière même des servitudes prédiales qui sont comme elle des charges réelles et indivisibles dues à perpétuité par un fonds : la servitude ne peut être dûe: que par un fonds à un autre fonds (1), et le possesseur de l'héritage grevé n’est tenu d'accomplir aucune prestation : il doit seulement supporter sur son fonds l’exercice du droit du fonds dominant. La rente foncière au contraire est dûe par un fonds à une per- Sonne, et le possesseur de l’héritage grevé est obligé à une prestation : le paiement des arrérages échus de son temps.

Quant à l’hypothèque, ce n’est qu'un droit accessoire et essentiellement temporaire, qui tom-

4, V. Code civil art. 686.

bera en même temps que l'obligation principale. La rente foncière au contraire est bien une obligation principale et perpétuelle.

Ce caractère de charge réelle servit aussi dans le dernier état de l’ancien droit à distinguer les rentes foncières des rentes constituées. Ces dernières qui longtemps avaient été assimilées aux rentes foncières furent considérées à partir du xvi° siècle comme une dette personnelle du débit rentier, par conséquent divisible ; et de plus essentiellement rachetable. Les arrérages de ces rentes étaient soumis à la prescription de cinq ans, tandis qu’on appliquait en matière de rentes foncières la prescription de trente ans.

c) La rente foncière constituait au profit du bailleur un droit immobilier, ce qui entrainait deux conséquences importantes :

1° La rente foncière prenait place dans le patrimoine du bailleur parmi les biens propres, et remplaçait exactement le fonds aliéné comme aurait pu le faire un immeuble acquis en échange. Elle suivait donc le régime de succession des propres et on lui appliquait le retrait lignager et la réserve des quatre quints contre les legs. |

2° La rente foncière pouvait être hypothéquée.

d) Enfin la rente foncière, en sa qualité de droit réel, avait le caractère que présentent dans notre

droit les servitudes et les hypothèques ; elle était indi- Vallée \ 2

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visible, et pouvait être exigée en entier du détenteur d'une partie du fonds ; sauf le recours de celui-ci contre les autres détenteurs avec qui il se trouvait dans la situation de co-débiteurs solidaires.

e) Nous devons enfin faire remarquer que la rente foncière ne comportait par elle-même aucun élément seigneurial. Cependant il pouvait arriver, et cela était fréquent en pays de coutume, que la rente retenué sûr le fonds fût une rente seigneuriale. Elle se distinguait alors de la simple rente foncière par les caractères suivants:

i° Elleétait imprescriptible par le sujet au rentier, si ce n’est quant à lä quote et quant aux arrérages après trente ans ;

2° Elle emportait de droit lods et ventes quant l'héritage sujet à telles rentes était vendu. Ces droits sont dus seulement à celui qui était le premier et plus ancien seigneur direct : soit le seigneur censier, soit le plus ancien rentier ;

3° Elle n'était point purgée ni abolie par le décret d’adjudication, ét l’héritage n’était adjugé qu’à la rente seigneuriale.

Ces trois caractères sont étrangers à la simple rente foncière qui se prescrit entièrement par trente ans, ne donne droit à aucun profit de mutation quand le fonds est aliéné, et disparaît par le décret d’adjudication, quand il n’a pas été fait opposition.

IT. — Zfets du bail à rente.

Le bail à rente foncière, contrat synallagmatique, produit à la charge de l’une et l’autre partie certaines obligations et fait naître à leur profit certains droits.

1° Obligations du bailleur.

Les obligations du bailleur sont sensiblement les mêmes que à celles d’un vendeur ; il doit donc :

1° Livrer la chose ou tout au moins donner au preneur la possibilité d'en prendre possession : « prœstare er habere licere ». Nous avons déjà dit plus haut que l'exécution de cette obligation était nécessaire pour donner au contrat sa perfection et faire naitre les charges qui obligent le preneur.

2° Il doit la garantie dans les mêmes conditions qu'un vendeur.

3° Le bailleur enfin, qui conserve sur le fonds un droit réel, est, de plus que le vendeur, tenu de contribuer à certaines impositions extraordinaires.

20 Obligations du preneur.

1° La principale obligation du preneur ést de payer la rente établie sur le fonds qu'il acquiert ;

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obligation sanctionnée par trois actions dont nous parlerons sous le titre des droits du bailleur.

2° Le preneur doit entretenir l'héritage en bon état pour la sûreté de la rente. Il se trouve à ce point de vue dans une situation analogue à celle de l’usufruitier obligé d'entretenir en bon état le bien dont il jouit et de le faire servir à l'usage auquel il est destiné. Mais, à la différence de l’usufruitier, le preneur à rente, qui est propriétaire, est tenu des grosses réparations. Pothier enseigne qu’il peut changer la forme de l’héritage pourvu que l'utilité reste la même. Il est même probable qu'il pouvait diminuer le produit de l'héritage s’ils'obligeait d’ailleurs sous bonnes garanties envers le bailleur au paiement intégral de la rente, transformant alors la dette de son fonds en une dette personnelle.