Droits du bailleur où du rentier

Le premier droit du bailleur, c’est le droit à la rente, droit réel qu'il s’est réservé sur l’héritage, et qui suit celui-ci en quelques mains qu’il passe. Il peut donc au moyen de l’action réelle exiger le paiement de la rente de quiconque est en possession du fonds.

Les Coutumes lui donnent encore contre certains possesseurs une action personnelle; et enfin une

action mixte qui n'a d'autre but que d’obliger personnellement celui qui ne serait tenu que de l’action réelle, et d'empêcher la prescription trentenaire en forçant le détenteur à passer titre nouvel.

Nous allons passer en revue ces trois actions :

A. Action réelle.

Cette action était aussi connue sous le nom d’action hypothécaire à cause de sa ressemblance avec l'action qui naît de l’hypothèque. Pourtant l’action hypothécaire, résultant d’un droit accessoire, suppose toujours une action personnelle pour l'obligation principale : de plus, nous devons noter cette autre différence, que le possesseur d’un bien hypothéqué peut, lorsqu'il est poursuivi, provoquer la discussion des autres immeubles hypothèqués à la même dette et restés en la possession du principal ou des principaux obligés ; droit qui n'appartient aucunement au détenteur d’un immeuble grevé de rente. Celui-ci poursuivi uniquement et principalement par l’action réelle, ne peut que payer la rente ou déguerpir.

Cette action a pour objet le paiement de tous les arrérages échus ; même de ceux qui sont échus antérieurement à la possession du détenteur poursuivi.

Elle aboutit contre tout détenteur, atteignant même le détenteur de bonne foi qui ignorait l’exis-

tence de la rente et n’avait par suite aucune raison d’en être tenu personnellement.

Le détenteur poursuivi par cette action, qui a payé les arrérages réclamés, n’a d'autre recours contre les véritables débiteurs que la subrogation dans les actions du créancier, ou bien, de son chef, l’action négatiorum gestorum.

B. Action personnelle

Le bail à rente foncière nous présente ce spectacle étrange: d’un droit réel, la rente, dont l'exécution est poursuivie au moyen d’une action personnelle. C’est le fonds qui est obligé, et néanmoins certains possesseurs sont passibles d’une action personnelle. La terre assurément ne peut s'acquitter elle-même ; il est donc de toute évidence que son obligation doit être remplie par une personne, le détenteur. Partant de ce principe, on a pu arriver avec assez de logique à supposer que celui qui acquéfait un fonds moyennant la création d’une rente sur ce fonds, ou celui qui se rendait acquéreur d’un fonds déjà grevé, ayant connaissance de la charge qui existait, était censé s’obliger personnellement à payer tous les arrérages de la rente échus durant le temps de sa possession. On reconnut donc au rentier le droit de poursuivre par une action personnelle pour le montant des arrérages échus durant leur possession :

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1° Le preneur originaire ou ses héritiers.

2° Les détenteurs qui ont acquis à charge de la rente ou tout au moins avaient, en achetant, connaissance de la charge qui pesait sur l'héritage.

Cette obligation personnelle est reconnue par l’article 99 de la coutume de Paris : « Les détenteurs et propriétaires d'héritages chargés et redevables de cens, rente ou autres charges réelles et annuelles, sont tenus personnellement de payer et acquitter icelles charges à celui ou ceux à qui elles sont dues, et les arrérages échus de leur temps, tant et si longuement que des dits héritages ou de partie et portion d’iceux ils seront détenteurs et propriétaires ».

Cette dette personnelle du détenteur et propriétaire passe naturellement à ses héritiers, et l’action personnelle a lieu contre ceux-ci dans la proportion de leur part d’héritier, même s'ils ne succédent pas à l'héritage sujet à rente. Ils seraient en outre tenus hypothécairement pour le total si le défunt était obligé par un jugement ou par un acte devant notaires, ces sortes d'actes emportant hypothèque (1). L’hypothèque ne pourrait, bien entendu, porter que sur les immeubles provenant de la succession.

Pour les arrérages échus depuis la mort du défunt, l’action personnelle ne pourrait atteindre que les héritiers succédant à l'immeuble chargé de la rente ;