IMMEUBLES POUR LESQUELS AUCUN REVENU N’EST DÉCLARÉ

Le contrôleur recherche si cette non-évaluation résulte d’une omission de la part du déclarant ou si, réellement, ces immeubles ont été improductifs de revenu au cours de l’année précé-

dente. Pour cela, il peut, ou | mettre en cause le contribuable luimême, ou recueillir soit directement soit par l'intermédiaire de son collègue compétent les renseignements nécessaires au cours de son passage dans la commune ou pendant son recensement.

a) Omission. — En cas d'omission, le contrôleur détermine d'office, selon les règles d'évaluation employées en la matière, le revenu net à affecter aux immeubles en question, sans être limité par l'évaluation cadastrale, le plus souvent insuffisante. Il rectifie la déclaration selon la procédure que nous exposerons dans un chapitre spécial. Si cependant l’omission était involontaire, le déclarant pourrait être appelé officieusement à faire un complément de déclaration.

b) Immeubles improductifs de revenu. — Il peut arriver qu'un immeuble, par suite de circonstances diverses évidemment exceptionnelles, ne produise aucun revenu (par exemple s’il est vacant, au sens fiscal du mot, ou si les locataires ne paient pas leur loyer). Son produit net ne dépasse pas, dans ce cas, les frais déductibles ; il peut même leur être inférieur. Dans ce dernier cas, il y a un déficit d'exploitation qui vient en compensation du revenu net des autres immeubles. Si, dans l’ensemble, les propriétés bâties du déclarant accusent un déficit d'exploitation, ce déficit est valablement indiqué au paragraphe VIT de la formule.

L’attention du contrôleur doit, cependant, être attirée sur ces immeubles soi-disant improductifs de revenu, car ce sont, en général, les imnmieubles que le déclarant réserve à son usage personnel ou dont il concède gratuitement la jouissance à des tiers. Leur valeur locative doit entrer en compte dans le calcul du revenu global, et le contrôleur fait, dans ce cas, toutes rectifications nécessaires.

Si l'immeuble ne rentre pas dans ce cas, le contrôleur procède alors à une vérification quant au fond pour s’assurer si réellement le produit brut n’a pas dépassé les dépenses déductibles.

h° IMMEUBLES DONT LE REVENU RÉEL EST DÉCLARÉ.

Dans sa réponse à Ja demande d’éclaircissements, nous supposons que le contribuable a indiqué, pour chacun de ses immeubles:

a). Le produit brut ; b) Les frais déduits ; c) Le produit net.

Le contrôleur procède succinctement à la vérification de chacune de ces indications :

a) Produit brut.

Pour les immeubles loués, le contrôleur trouve, dans les documents de service qu'il détient, des renseignements très précis, notamment l'extrait des baux ou locations verbales enregistrées.

En ce qui concerne les immeubles situés dans des villes recensées (villes de plus de 5.000 habitants de population agglomérée) le bulletin de recensement (modèle n° 2 ter) établi par chacun d'eux fournit, nous le savons, le nom de tous les occupants ainsi que le prix actuel de leur loyer. Par addition, il est facile au contrôleur d'obtenir le produit brut réel et de comparer le chiffre ainsi obtenu avec celui fourni par le déclarant.

Quant aux immeubles dont le déclarant se réserve l'usage en tout ou partie ou dont il concède gratuitement la jouissance à des tiers, le bulletin de recensement fournit aussi la valeur locative attribuée à ces locaux, soit par comparaison, soit par estimation directe. S'il s’agit d'immeubles récemment acquis par le déclarant, on consulte le dossier du précédent propriétaire qui, bien souvent, contient des renseignements intéressants.

En ce qui concerne l'évaluation du produit des bâtiments ruraux et des immeubles sis à l'étranger, nous réservons nos explications pour la fin de la présente section.

b) Frais déduits.

Plus délicate est la vérification des frais déduits du produit brut, et c’est bien sur ce point que viennent le plus souvent les désaccords entre le contribuable et le contrôleur, désaccords d’ailleurs généralement dissipés après explications réciproques.

Si le contrôieur était en droit d'exiger, sur les frais déduits, des Justifications, sa vérification serait facile : il lui suffirait une fois sa demande faite, d'attendre que le déclarant, toutes pièces en mains, vienne faire Ja preuve des dépenses déductibles réellement effectuées. Mais souvenons-nous qu'ici le contrôleur n’a droit qu’à des éclaircissements. Néanmoins, il arrive toujours, par des moyens détournés mais légaux, à obtenir les justifications qu'il désire. :

Tout d’abord, il rapproche les frais déduits par le contribuable du produit brut préalablement vérifié. Si ces frais ressortent à une proportion raisonnable, que l’on peut estimer au maximum à 30 % pour les maisons et 45 % pour les usines (nous forçons ici, à dessein, Ja déduction forfaitaire employée dans le calcul du

revenu net cadastral) nous pensons qu’il n'y a pas d'exagération notable et que le contrôleur peut admettre, sans vérification plus poussée, le chiffre du déclarant.

Mais si cette proportion est dépassée, le contrôleur doit aller au fond des choses. Pour cela, il peut adresser au déclarant une lettre officieuse (modèle n° 10 B) par laquelle il Jui fait part de sa constatation et l'invite à bien vouloir reviser ses calculs.

Le plus souvent le déclarant, en réponse à cette lettre, fournit spontanément le détail des frais déduits. S'il ne le fait pas, et si sa réponse laisse subsister les mêmes incertitudes dans l'esprit du contrôleur, celui-ci use de son droit de rectification rt, 17 de la loi). Il adresse au contribuable une lettre (modèle n° 10 C) lui notifiant le chiffre qu'il substitue à celui qui est déclaré. f1 indique comme motif de ce rehaussement, le fait que les déductions opérées dans le calcul du revenu net des propriétés bâties ne sont pas en rapport avec l'importance de l’immeuble. Le texte de cette lettre se termine la phrase suivante, que nous connaissons déjà : « Si vous entendiez produire des observations à ce sujet, vous auriez à me les faire parvenir par écrit ou à me les présenter verbalement dans un délai de vingt jours à Eee de la réception du présent avis. »

Si Je déclarant est sincère, il ne laisse pas majorer ainsi sa déclaration (et par suite le montant de son impôt). Il n’hésite pas à venir apporter au contrôleur le détail de ses calculs, appuyé des pièces justificatives. S'il ne le faisait pas à ce moment il devrait le faire devant le Tribunal administratif car, bien que le fardeau de la preuve ne lui incombe pas strictement, la conviction du juge pourrait être entraînée par les démonstrations de l’Administration. Il serait obligé de se défendre, s’il désirait triompher ; et sa défense consisterail précisément à étaler ses pièces justificatives.

En fait, le déclarant doit donc toujours arriver à justifier les dépenses qu'il a déduites pour calculer le revenu net de chacun de ses immeubles, où tout au moins à donner le détail de ces dépenses. | té Ton ou

Plaçons-nous donc dans le cas où le contrôleur est arrivé à ce résultat. Il va, alors, parcourir ces. dépenses l’une après l'autre et examiner, pour chacünë d'elles : ?

* Si elles sont bien des dépenses dont la Joiï autorise Ta détuc- Fe < >° Si leur montant n’est pas exagéré :

o L Le er : PE ; ERRTE eo tax F 9 3 L'article 1° du décret du 17 Janvier 1917 mentionme comme

dépenses déductibles « les frais de gestion, d'assurances, d'entsetien et l'amortissement du capital ». Il suffit pour le contrôleur de vérifier si les dépenses déduites rentrent bien dans cette énumération.

Attirons cependant l'attention sur le fait que l’exagération des dépenses déduites par le déclarant vient, très souvent, des frais de réparations effectuées réellement l’année précédente, et portés intégralement en dépenses. Or, parmi ces frais de réparations, certains sont déductibles (frais d'entretien), certains ne le sont pas (frais ayant donné une plus-value à l'immeuble). Pour ces derniers, seul leur amortissement est susceptible d’être déduit annuellement.

2° Le contrôleur ayant retenu les dépenses légalement déductibles doit, ensuite, en vérifier le montant. Si le contribuable présente des pièces justificatives, il suffit de compulser ces pièces el de procéder à un pointage. Dans le cas contraire, le contrôleur sait, par habitude professionnelle, distinguer les dépenses qui sont normales de celles qui sont exagérées. Pour ces dernières, il procède, en l’absence d’autres moyens, par rectification de la déclaration, sauf observations justifiées du déclarant.

Vérification au moyen de renseignements puisés chez d'autres contribuables, — Dans les cas où il s’agit de sommes importantes et où, par conséquent, les intérêts du Trésor l’exigent, le contrôleur peut procéder à la vérification au moyen des renseignements puisés chez d’autres contribuables, dans l'exercice de ses fonctions. Ainsi, en vérifiant la comptabilité d’un régisseur d’immeubles ou d’un agent d'affaires (vérification effectuée pour l'assiette de l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux, en vertu de d'art. 32 de la loi du 3r juillet 1920) le contrôleur relève une foule de renseignements intéressants se rapportant aux clients de ces personnes, comme par exemple, les comptes de gestion que les gérants d'immeubles envoient périodiquement à Veurs mandants. | d

Etant donné qu’en général. un propriétaire d'immeubles s'adresse, pour la généralité de ses propriétés, à un même régisseur, l'examen des comptes de ce dernier donne d’un seul coup des renseignements très précis et exacts sur l’ensemble des revenus bruts et nets touchés par le propriétaire pour tous ses immeubles bâtis de rapport. Il esi donc inutile de demander à ce dernier des justifications, le contrôleur les possédant très détaillées par ce moyen détourné, mais fort légal.

Si le propriétaire occupe ou gère Ini-mème ses immeubles, il

ést quelquefois utile, voire nécessaire, de vérifier les charges importantes dont il demande la déduction au moyen de recherches faites dans les livres de commerce de ses fournisseurs entrepreneurs de maçonnerie, plombiers, couvreurs, vitriers, etc. Mais, le plus souvent, ces frais sont susceptibles d’une apprécia- ‘tion suffisamment exacte pour ne motiver qu’exceptionnellement des recherches de ce genre, longues, compliquées, et qui doivent être réservées pour les cas où des intérêts importants sont en jeu.