Quelle est la prescription de l'action en résiliation
ou en indemnité pour cause d'erreur dans la mesure du fonds affermé ?
651. Lorsque des difficultés s'élèvent entre le bailleur et le fermier , sur la contenance de la chose affermée, le contrat de louage emprunte au contrat de vente les règles qui les aplanissent. Présentons-en tout de suite l'application.
Et d'abord , le louage peut avoir été fait avec indication de contenance à tant la mesure.
Deux cas peuvent alors se présenter : ou il y a excédant, ou il y a déficit.
652. Voyons le cas d'excédant. Je vous loue un domaine de 50 hectares, pour le prix de 3,000 fr., à raison de 50 fr. par hectare; il se trouve que la contenaucc est de 60 hectares au lieu de 50. D'après l'art. 1618, vous devez me donner un supplément de prix, ou bien, comme l'excédant est d'un vingtième [i] et que l'étendue d'une telle exploitation sur laquelle vous n'aviez pas compté peut dépasser vos facultés, vous avez le droit de vous désister du contrat M, Dans ce cas, l'article 1621 réglera vos répétitions [s].
653. Passons au cas de déficit. Je vous loue un domaine composé de 00 hectares , pour le prix de 3,000 fr., à raison do 50 fr. par hectare. Si la contenance indiquée ne se retrouve pas , ce ne sera pas une raison pour faire annuler le bail ; mais le bailleur devra délivrer la mesure indiquée; sinon, il subira une diminution de prix [à],
654. J'ai dit que le bail ne pourra pas ôtre résolu pour raison de déficit, et en cela je ne
1] Sur le calcul de ce vingtième, voy. i'n/h, n» 656.
2] Mon Comm. de la fente, n° 335.
3 Ibid., n» 347.
4] Ibid., no 330.
6j Ibid.
71 T. Il, n« 137.
8 Si au conlrtùrt, dit-il dan» l'art. 1618 !
fais que tirer la conséquence des principes que j'ai longuement discutés dans les n°» 330 et 331 de mon Commentaire de la Vente. Mais comme ils ont été combattus par Duvergier , dans son Traité de la Vente [s], je crois nécessaire de démontrer l'erreur dans laquelle cet auteur est tombé en préférant à mon opinion celle de Duranton , qui veut que le défaut de contenance soit une cause de résolution [«]. Ce retour sur un travail qtie je croyais complet me paraît d'autant plus nécessaire , que Duvergier insiste, dans son Traité du Louage [i], sur le droit du fermier de demander la résiliation pour cause de déficit d'un vingtième. Or je ne voudrais pas laisser passer sans réponse une telle proposition.
Les art. 1617 et 1618 du C. civ. prévoient deux cas: 1° celui de déficit, 2° celui d'excédant. Dans le premier, l'art. 1617 donne à l'acquéreur ou une action en délivrance du surplus, ou une action en diminution du prix. Dans le second, l'art. 1618 lui laisse le choix de fournir le supplément du prix , ou bien de se désister du contrat, si l'excédant est d'un vingtième au-dessus de la contenance déclarée. On voit que le cas de déficit est dominé par des principes autres que ceux qui font la règle du cas d'excédant ; et comme si le législateur eût voulu que sa pensée, si évidente du reste , ne fût obscurcie par aucun nuage , il s'est servi d'expressions énergiques pour formuler l'antagonisme qui sépare l'article 1618 de l'art. 1617 [s].
— Dans les ventes ou baux d'héritages, faitsàlamesurc, avec déclaration de contenance, les r
qui y sont ajoutés ne couvrent que les différences légères, de sorte qu'ils n'empêchent pas l'exercice de l'action en supplément ou diminution de prix, pour te plus ou l<; moins de mesure , lorsque l'excédant ou le mauquant est important.
L'acheteur et le preneur sont totijour» tenus de faire
Tant de précautions cependant n'ont pas suffi pour prévenir la controverse, et Duranton et Duvergier ont soutenu que le déficit de plus d'un vingtième , comme l'excédant de pareille quantité, peut être un sujet de résolution !
Mon respect pour les textes suffirait à lui seul pour m'éloigner de cette doctrine. La raison ne m'empêche pas moins de l'adopter.
Pourquoi l'art. 1618 autorise-t-il l'acheteur à se désister de la vente , lorsqu'il y a excédant de plus d'un vingtième? Par ce motif seul , que l'achat d'une contenance plus grande que la contenance déclarée peut dépasser les facultés de l'acquéreur, et qu'une erreur qui est moins la sienne que celle du vendeur (lequel aurait dû connaître la mesure de ce qu'il vend) ne doit pas être pour lui une cause de difficultés, d'embarras pour le payement [i],
Je dis , pour U payement , parce que , dans la pensée du législateur, tout aboutit à ce point.
Mais tous ces motifs disparaissent quand il y a déficit et non plus excédant. L'acheteur, qui consentait à payer plus, peut, à plus forte raison, payer moins. Et dès l'instant qu'une diminution proportionnelle dans le prix aura rétabli l'équilibre , il n'y aura plus de raison suffisante pour faire annuler le contrat.
Telle est l'économie de la loi ; tel est son vœu bien formel , manifesté dans le discours de Grenier , orateur du tribunat. Duvergier semble me reprocher d'avoir considéré comme décisif le passage que j'ai transcrit. Mais je viens de le lire et de le méditer encore , et jamais autorité ne m'a paru plus ponctuelle et plus précise !
Mais , dit-on , il est possible que le déficit soit tellement considérable qu'il rende la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur la destinait .Cet acheteur était un fabricant qui avait besoin d'une superficie de tant d'hectares pour établir une usine , et voilà que ses calculs se trouvent trompés de plus d'un vingtième. Le forcerez-vous à garder un terrain qui lui devient inutile?
Oui , sans doute , et l'art. 1617 le veut ainsi ! Plus ce fabricant avait besoin d'une contenance déterminée pour réaliser ses projets (peut-être ignorés du vendeur) , plus il est inexcusable d'avoir acheté sans s'être assuré de la contenance. Après tout , de quoi se plaint-il? N'a-t-il pas vu la chose? ne lui est-elle pas livrée telle qu'elle lui a été montrée ? y a-t-il une de ses parties matérielles qui en ait été retranchée? son tout ne subsiste-t-il pas dans l'état où il était lors du contrat [j] ? Une seule chose serait de nature à exciter ses réclamations : c'est qu'il a trop payé.
raison de Pexc^dant , quand le pris de la rente ou du bail «t constitué, non iur le fondi entier, mais sur chaque arpent on antre mesure ; l'arpentage peut alors être eiigé , quoique la contenance ait été déclarée dans un ancien bail.
A défaut de désignation de mesure , on «ait celle en usage dans le lieu de la situation des bieni. (Bru*., S4 mai 1809 , Déc. not., t. XVII, P . 537.)
Mais on les prévient en lui faisant une diminution proportionnelle. Ainsi , point de mécompte Sur la chose considérée dans son état matériel. Telle elle a été vue, telle elle a été livrée. Point de déception non plus sur le prix. L'équilibre est rétabli par une réduction proportionnelle. Il n'y a d'erreur que sur l'opinion seule que l'on avait de la contenance. Mais comment prouvet-on que cette opinion est entrée dans les motifs déterminants du contrat? Est-il sûr que le vendeur ait su l'importance que l'acheteur y attachait? D'ailleurs, la précaution de traiter à tant l'hectare n'indiquc-t-elle pas , du côté de l'arheteur, une méfiance visible des déclarations du vendeur? n'est-elle pas une preuve qu'il n'a pas cru pleinement à ses assertions? Et s'il n'y a pas cru, comment peut-il venir dire, plus tard, qu'elles ont été l'un des éléments de sa détermination , et qu'elles l'ont induit en erreur [3]?
l\ restera donc bien certain que le déficit de contenance ne donnera pas lieu à la résiliation du contrat de vente, d'après l'art. 1617 sainement entendu.
Et comme cet article est aussi la loi qui régit le contrat de louage, il faudra décider que le fermier ne pourra prétendre qu'à une diminution de prix.
655. J'en ai dit assez des baux à ferme faits avec indication de contenance , à raison de tant la mesure.
Dans tous les autres cas , soit que l'immeuble ait été loué comme corps (ad corpus , non ad quant ilatem) [*) , soit que le bail ait pour objet des fonds distincts et séparés , qui sont autant de corps certains, l'énonciation de la mesure est secondaire , sans qu'il soit permis de distinguer si le bail commence par la mesure ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure (art. 1619, C. C.J. L'expression de mesure n'est prise en considération qu'autant qu'il y a erreur d'un vingtième. Alors, un vingtième en moins donnera droit au fermier d'exiger que le bailleur lui fournisse la quantité déclarée ou qu'il subisse une diminution proportionnelle du prix: un vingtième en plus autorisera le bailleur à exiger un supplément de fermage [5]. Toutefois, un tel excédant mettant le preneur dans une position semblable à celle que nous exposons au n u 652 , il pourra préférer se désister du contrat (art. 1620). Mais il est bien entendu qu'ici, comme dans le cas de vente à la mesure, le déficit n'est pas une cause de résolution [s]. L'opinion contraire, enseignée par Duvergier M, heurte directement le texte et l'esprit de la loi.
11 Mou Comm. de la Fente, n" 336.
îj Ibiit., no 331.
3) nui.
4] Ibid., n» 338.
.1] Àrt.*16lî>, 1620, 1621.
6] Supr., n» 654.
7) fœuage, t. Il, no 138, et Ftnte, t. I, n» 389.
Au reste , ces propositions ont reçu , dans mon Commentaire de la Vente, des développoments auxquels je renvoie fij. Ils forment le commentaire <l. s n t 1619, 1620 et 1621 .
656. Le vingtième dont j'ai parlé au numéro précédent, ainsi qu'au n 652 , s'entend non du vingtième en étendue, mais du vingtième du prix fs]. A ce sujet je dois ajouter un mot.
J'ai dit , dans mon ouvrage sur la Vente [s] , que lorsque la quotité de chaque espèce de terre est énoncée dans le contrat , par exemple 3 hectares de vigne , 5 hectares de prés et 4 hectares de terres labourables , il est facile de reconnaître l'espèce de terre dont la contenance est insuffisante et de rétablir l'équilibre dans le prix sans prendre la différence sur la valeur totale du domaine. Duvergier taxe cette proposition d'erreur grave , et il pense que j'ai pris le contre-pied de l'art. 1619. Je lui ferai observer que je n'ai fait que reproduire les paroles de Bigot de Préamencu , dans les discussions du conseil d'Etat; paroles dont personne ne contesta la justesse , et qui furent suivies de l'adoption de l'art. 1619. Vainement Duvergier va-t-il puiser un argument dans l'art. 1623, afin de combattre comme mienne l'opinion quasi-olliciclle de Bigot. Je lui ferai remarquer que l'art. 1623 est fait pour un cas fort différent , que j'ai pris soin de l'expliquer
mon Commentaire de la Vente, n« 355* in /fit*.
657. Si deux fonds sont loués par le même acte et pour un seul et même pris le], avec désignation de la mesure de chacun , et qu'il se trouve moins de contenance en l'un et plus en l'autre , on fait une compensation , jusqu'à due concurrence , entre les valeurs respectives et non entre les contenances. Le développement de ce nouveau point de vue ferait double emploi ici ; on le trouvera dang mon Commentaire de la Vente.
658. Quant i» la prescription de l'artion en supplément de prix de la part du bailleur, et celle en diminution du prix ou en résiliation du contrat de la part du fermier, il est clair qu'elle se règle par la disposition spéciale de l'art. 1622, qui exige que l'action soit intentée dans l'année à compter du jour du contrat, à peine de déchéance [a]. Je ne comprends pas Duranton [s], qui voit dans l'art. 1765 un moyen de substituer la prescription ordinaire de 30 ans à la prescription abrégée de l'art. 1622. C'est, au contraire, l'art. 1765 qui plaee la question sous l'influence de l'art, 1622. S'il y avait lieu à augmentation ou à diminution de prix après l'année du contrat , on serait hors des règles exprimées nu titre de la Ybntb, et c'est ce. que n'a pas voulu l'art. 1765 [l].
Article 1766.
Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation; s'il abandonne la culture; s'il ne cultive pas en hou père de famille; s'il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée; ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En cas de résiliation provenant du fait du bailleur, celui-ci est tenu des domet intérêts, ainsi qu'il est dit à l'art. 1764.
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