Différence qu'il y a entre les année* qui

le désastre et celles qui le suivent.

734. Le désastre de la première année n'exonère pas le ■ de l'obligation de payer les année» sui-

ntent.

735. Le secours que le propriétaire donne au fermier peut être retiré ai le» année» auivante* inderoni*ent ce dernier.

Suite. Ob*ervalion *ur nue opinion d'Ulpien qui m

rattache à ce ca*.

Suite.

Le* année* supputées pour compcn*er la perte ne peuvent être que celles qui *ont comprises dans le bail courant.

Suite.

Quand le fermier doit-il faire constater les doramages ?

741. Le fermier indemnité par nne compagnie d*uurance con*erve-t-iI le droit d'exiger du baillear ir le prix?

695. Lorsque les desastres de la nature ou tout autre ravage de force majeure privent le fermier d'une portion notable des fruits de l'année, qui sont une partie même de la chose , la loi a égard à cette privation de jouissance , et elle lui donne droit à une remise du prix de location. Telle est la règle dont les art. 1769 et 1770 présentent l'organisation. Elle découle du principe plus général écrit dans l'article 1722 , et d'après lequel tout locataire qui , par un événement de force majeure , éprouve un empêchement de jouir de tout ou de partie de la chose louée, a une action en indemnité contre le locateur.

L'application de ce principe à la ferme des biens ruraux n'avait pas échappé aux créateurs de la science du droit civil. Servius Sulpicius, ce prince des jurisconsultes de son temps [i], ce logicien si puissant et si ingénieux [s] , la mil en lumière. [*J; elle fut développée par Caïus [.»] , Papinien [s] , Ulpien [«] , et elle devint usuelle dans la pratique m. Le droit canon s'en empara pour les fermiers de l'Église [s] ; toujours on la considéra comme dérivant de la nature même du contrat de louage [»]. En effet , les fruits non récoltés , les fruits pendants sont une partie du fonds; tant qu'ils ne sont pas récoltés par le fermier, le droit d'accession leur impose la même condition que celle du fonds même. Ils sont donc, comme le fonds, aux risques du locateur. Tel est le point de vue dte jurisconsultes romains. Personne n'a mieux fait ressortir que le président Favre le fond de leur pensée. Je vais citer ses

1] Cicéron, in Brut., c. 41, 42.

2] Id.

3] L. 15, S 2. D. Loc. cond.

4] L.25,S6, ibid.

[51 L. 15. { 4. ib<d.

6] Même loi.

(7| Voy. le* texte» et le* resrril» de* empereurs rapportés dans le* Pai.dectc* de l'olhicr, au Ut. de Loc. cond., nos 51 et iU iv.

a Longé a Ha ratio est fructuum ex fundo loin cato ptreeptorum, alia percipiendorum : qui » percepti sunt , quoniam perceptione facti sunt » conductoris, cjus periculo sunt [io]. At per- » cipiendi , quia partem fundi efflciunt quamdiù » in fundo sunt, tametsi jam maturi et pendentes » sunt , non in alteriu* quàm localori* dominio » eue possunl. Ergo vin* omnem majorem cui » rcsisti non potest , sive divina illa sit , sive » humana, ut Bartolus loquitur, dominus colono » pnestare débet... ratione illà generali qux ad- » fertur in fine § 2 , leg. 15 , quod locator pra- » slarc drbeat conductori ut frui pottit [«]. »

En effet, quel est le moment précis où les fruits passent dans le domaine du fermier? C'est celui de la perception. Donc, avant la perception, ils font partie du fonds et sont de la même condition. Donc, si des accidents de force majeure les détruisent , c'est comme si une partie du fonds même se trouvait détruite [is]. Telle est la raison irrésistible qui sert de base à la théorie du droit romain. Comment n'aurait-ellc pas frappé Servius Sulpicius , lui qui avait réduit la jurisprudence en un art « qua» doceret, dit Cicéron, ha- » bere regulam quà vera et falsa judicarentur , » et qua;, quibtu positis, estent vtl non estent » contequentia [is]. »

696. C'est faute d'être remonté à cette source, que Duvergier a cru, sur la foi d'un mot échappe à Delvincourt [u] , que l'action du fermier n'a été introduite en droit romain et reçue en droit français que par équité , et nullement en vertu des principes du contrat de louage. J'ai déjà eu

[8] Décret. Gregor., lib. 3, lit. 18, c. 3. Propter tterUilatem.

0] Fachiu , Cout., lib. 1, c. 90. Pothicr, n<» 144, 153. 10] L. 61, S Locavi, D. Defurtis.

1 1 J Ration., sur la loi 15, S 2, D. Loc. cond. >'-i Ce qui amène l'application de l'art. 1722.

13] In Brut., c. 41 et 42.

14] Supr., o°S29.

occasion de m'élever contre cette opinion paradoxale (n°* 229, 238, 240). Indépendamment du motif përemptoire qui donne une base si lo-

Sique à cette action , il suffît de jeter un coup 'œil rapide sur l'économie du § 2 de la loi 1 5, D. Local, conducli, pour se convaincre qu'Ulpien, en reproduisant le sentiment de Scrvius, n'entendait nullement consacrer une exception aux règles naturelles du contrat de louage. Voyez-le, en effet , passer en revue les différents désastres qui peuvent dévaster les fruits pendants ; distinguer les fruits perçus des fruits non encore récoltés ; puis , arriver sans transition au cas où c'est le fonds lui-même qui est détruit , afin de terminer par ce dernier trait , le plus saillant de tous, rémunération des causes de recours du fermier ! Comment ne pas voir que, dans sa pensée , toutes ces causes procédant de la même origine sont placées sur la même ligne? Comment ne pas voir que le jurisconsulte rapporte tout à une seule idée , fr défaut de jouissance , base de l'action ex eonduelo? Et cette idée ne devientelle pas plus éclatante que la lumière, lorsque l'on remonte au § 1 , dont le § 2 n'est que le développement, et dans lequel Ulpien écrit ces paroles destinées à servir de frontispice à ses déductions : « Competit actio ex his causis ferè, ut » puld si rr, quam eonduxil, nu i et non liceat! » Or, peut-on dire que le fermier a joui lorsque des sinistres imprévus lui ont ravi les fruits qui sont une partie du fonds et qui constituent pour lui la jouissance même de la chose?

697. Mais, dit Duvergier, n'est-il pas extraordinaire d'exiger que le bailleur garantisse que la jouissance du fermier sera plus ou moins profitable, et que le fonds produira plus ou moins de fruits? Qu'il soit garant de la jouissance du fonds , rien de plus juste ; mais il répugne à la nature du bail de le rendre garant de la quotité des fruits ; car on sait que dans tout bail à ferme, il y a toujours du côté du fermier une chance , une espérance plus ou moins incertaine de percevoir telle ou telle quotité de fruits [i].

Celte argumentation dénote une confusion qu'il faut faire disparaître.

Je l'ai dit ailleurs [t] : oui, le bail à ferme, quoique étant un contrat commutatir, contient dans une certaine mesure quelque chose d'aléatoire. Le fermier doit compter sur des années médiocres et mauvaises, comme il peut espérer des récoltes abondantes; mais il est évident que ces chances , ordinaires dans le cours des baux , ont été prévues lors de la Gxation du prix. Un calcul moyen a été fait , et le canon a été basé là-dessus. A la vérité, il n'est pas impossible que le calcul devienne fautif : une série d'années médiocres peut diminuer la source des gains qui avaient fait l'espérance du fermier. Mais il n'im-

j porte ; ce mécompte ne doit pas entrer sidéralion pour déranger les bases du

[1] T. II, n» 151 (S) Supr., n»940

[3] Supr. , n» 940 , le passage de Farrc , et infr i»o 709, la jurisprudence de 141 V.y.

entrer en concentrât.

Si le fermier a perdu, c'est une chance à laquelle il a dû s'attendre en traitant à prix ferme pour tant d'années ; n'aurait-il pas pu gagner et voir se succéder pendant sa jouissance des années de fertilité? L'équité veut donc qu'il n'élève pas la voix et qu'il ne recherche pas minutieusement le propriétaire, lui à qui un n'envie pas les gains considérables qu'il aurait pu faire : peut-être qu'en droit strict il le pourrait [s]; mais ce serait du summum jus , et il ne doit pas y en avoir dans un contrat de bonne foi tel que le bail.

Ainsi donc , il ne faut pas demander ici une égalité mathématique; des extrêmes ont été posés ; on a dit au fermier : Vous jouirez pendant neuf ans des fruits que la terre produira naturellement pendant ce laps de temps , et pour prix de cette jouissance , vous payerez 3,000 fr. Eh bien ! ce fermier profitera (les chances heureuses qui se placeront dans ce cercle , de même qu'il subira les chances défavorables que le cours ordinaire des choses lui enverra pour diminuer ses bénéfices.

Mais si des circonstances fatales , si des perturbations violentes lui enlèvent inopinément et avec un notable dommage les fruits que la nature avait fait naître, les moissons qui couvraient le sol , alors la base du contrat est renversée ; les chances ont dépassé les prévisions des parties ; on ne peut plus dire que le preneur a eu la jouissance de la chose louée , puisqu'une partic réelle, considérable , en a été supprimée [4]. L'équité qui lui fermait la bouche quand il ne s'agissait que d'une perte minime , cesse ici d'avoir raison. Le droit reprend son empire , et il faut s'en tenir au principe que le bailleur doit faire jouir le preneur paisiblement.

Ou le voit donc , il y a dans l'argumentation de Duvergier un oubli et une erreur. Un oubli , en ce qu'il n'a pas fait attention que les fruits sont une portion de la chose , et que leur perte équivaut à la perte d'une partie de la chose. Une erreur , en ce qu'il croit que c'est l'équité seule qui permet au fermier de demander un dégrèvement pour le cas de sinistre majeur, tandis qu'au contraire, c'est l'équité qui lui défend d'intenter l'action en indemnité quand le dommage n'est pas d'une aussi grande considération [s].

698. Au surplus, quoique l'auteur que j'ai combattu s'évertue à voir dans les art. 1769 et 1 770 une dérogation à la nature du bail , il reconnaît cependant qu'ils se légitiment aux yeux de l'équité par l'intérêt de l'agriculture. Nous verrons cependant tout à l'heure que d'au* très jurisconsultes lés ont attaqués même sous ce dernier rapport, et qu'ils ont vu en eux

(S) Supr., a- 940 et 983. Voy. ,/j/r., no* 709 et 704 , la jurisprudence de» parlement», qui , plut téTèret daai pplication det principes, n'admettaient pat la compensation des aunéet bonne» et mauvaises.

une grave et fâcheuse atteinte au droit de propriété [il !

699. Quoi qu'il en soit , voyons quelle est la portion de fruits dont la perte devra être supportée par le fermier sans se plaindre, et sachons à quel degré il faut que cette perte arrive pour donner ouverture à l'action ex conducto.

Les lois romaines se tenaient a cet égard dans des généralités qui livraient cette appréciation à l'arbitraire du juge.Caïus, en eflVt, se bornait à dirn : o Vis major... non débet conductori » damno esse , si plis qvkm tolrrabilb est , » lœti fuerintfruetut. Alioquin, modicux da m m m , » œquo animo, ferre debel colonus, cui immodi- » eum dam nu m non aufertur M. »

700. Les commentateurs du droit romain et les canonislcs ont essayé d'aller plus loin. Us demandèrent : Jusqu'où le dommage doit-il arriver pour être intolérable?

Un des plus anciens glossateurs ; Jean , voulait que l'on s'en rapportât à l'opinion locale (ex vulgi opinione) , pour savoir s'il y avait stérilité ou abondance; et ce sentiment fut longtemps dominant [s].

D'autres pensaient qu'il n'y avait stérilité, dommage intolérable , qu'autant que la récolte ne donnait pas même la semence, ou ne couvrait que les frais de culture ; c'était l'opinion défendue par la glose et par Bariole [*].

Mais les canonislcs qui commentèrent le chapitre propter slerilitalem [s], se plaçant au point de vue des principes relatifs à la lésion d'outre moitié en matière de vente, exigèrent que la perte fiU de plus de la moitié de la recette ordinaire (ut non percipiatur dhnidium ejtu , quod eonsurlum est eolligi annuatim ex rh locata) [•], Cette doctrine , enseignée par Imola [j] et d'autres cauonistes célèbres , était généralement adoptée par les interprètes des lois canoniques; quœ opinio apud canonistas videtur magis cornmunis, dit Claperiis [s]. Et c'est de là qu'elle nous est venue [»]. J'insiste sur cette origine, parce qu'elle nu sera pas inutile pour la solution des questions que nous agiterons plus bas [io].

Mais comment celte perle devra-t-ellc se calculer? sur la quantité des fruits seulement, comme le voulaient les cauonistes? ou sur la valeur des fruits , comme le soutenait Bariole [h]? ou bien sur la quolilé des fruits, combinée avec leur valeur vénale?

De ces trois opinions , la dernière était attaquée avec de graves arguments par François Cla-

[1] Infr., no 704.

[2JL.25. S<MK Loc. coud.

Franc, «le Claperiis . causa 44. quxsl, 1 , n° 2. Sur In loi Merces, $ Si vit major, D. Loc. cond. An décret Gregor., lit. D* locato.

Claperiis, n© 4.

Voy. Claperiis, toc. cit.

Sur le ch. Propter tU

Ut. De loc.

m Jumje Covarruvia», Quant., part. SO.Pioellu»,

ad le<j. 2. C. De rerum vend., pari. 1 . , " , n lî. [10] /w/h.n« 720.

[il] Sur la lui Lica. C. De toc.

periis [«] , et par Brunemann [«] ; auivant

jurisconsultes, deux circonstances devaient concourir : 1° perle de plus de la moitié des fruits qu'on a coutume de percevoir dans les années ordinaires ; 2° valeur des fruits restant à un taux inférieur à la moitié du prix de la ferme.

Soit , par exemple , le fonds Sempronien loue pour 150 florins : les fruits de cet immeuble , déduction faite des frais de culture, sont ordinairement de quinte sacs de blé , et chaque sac se vend, prix commun, 10 florins. Par suite des désastres de la saison , la recolle ne donne que sept sacs , c'ést-à-dire moins de la moitié ; mais comme la disette a été générale et que le froment se vend extrêmement cher, le prix du sac monte à 25 florins , oc qui élève à 175 florins les profita du fermier ! Si cependant l'on voulait suivre l'opinion d'Imola et des canonistes , le fermier pourrait prétendre à une réduction , lui à qui la mauvaise récolte a été avantageuse ! Mais quoi de plus absurde et de plus inique [u]?

Donc, pour êtro juste, il faut tenir compte de la valeur des denrées [ts].

Mais , d'un autre côté , l'opinion de Bartole n'est pas moins défectueuse.

Supposons, en effet, que le fermier ait récolté neuf sacs, et qu'à cause de la grande quantité de grains transportée par les arrivages de mer , le sac ne se vende que 5 florins. Comme le fermier n'a fait qu'un profit de 45 florins, c'est-à-dire de moins de la moitié du canon , l'opinion de Bariole conduirait à dire qu'il a droit à un dégrève» ment. Mais rien n'est plus contraire aux principes ; car le propriétaire n'est pas responsable de la dépréciation du prix des récoltes. La raison , continuent Claperiis et Brunemann , exige donc deux conditions : perte de plus de moitié dans les fruits; perte de plus de moitié dans le prix des fruits sauvés [ic] .

Telle était aussi l'opinion de Voet [n],

701 . Ces divers systèmes étaient bien connus de l'arbitre de notre ancien droit français, de Pothier. Mais il crut devoir s'abstenir de les peser et de les discuter. « La décision de celte u question , disait-il , doit être à l'arbitrage du juge (n° 146). »

702. U y avait uu second point que l'ancienne jurisprudence laissait aller à de fâcheuses variations.

D'après la loi romaine et le droit canon , on compensait la stérilité d'une année avec la fertilité de l'autre [u]. Mais dans le ressort de certains

[I2| François île Clapiers, seigneur «lu Pujct, reçu conseiller au parlement de Provence en 1644.

[131 Sur la loi 15, D. Loc. cond.

I i Claperiis. n" 12.

[15] Voy. dans Brillon, r» Bail, n»54, la citation d'un arrêt du parlement de Bordeaut, qui vient k l'appui de ce sentiment.

[18JV; ,,.7 17.

j Ad'Pand. Loc. cond. , no 25; et il cite Wesel et d'autres auteurs.

[18] t.25.S6.D.l^c.«»nrf.;I.B.Code De toc. (Alev). Décret. Gregor.. lib. 3, t. XVIII, c. 3.

CHAP. il — DU LOUAGE DES CHOSES. — ART. 1709-1770. (N°« 705.704.) 279

parlements, celui de Toulouse, par eiemplc [i], et celui (te Bordeaux [ï], ce tempérament n'était pas admis ; on tenait que chaque année portait avec elle son cas fortuit et son rabais [s] . Ou considérait comme une injustice d'enlever au fermier des gains légitimement acquis , et l'on ne permettait pas que des raisons d'équité fissent fléchir le principe : que- le fermier , privé d'une partie de la chose , doit être indemnisé. Dans d'autres ressorts , on suivait bien la loi romaine pour les cas de calamités naturelles, comme grêles , orages , etc. , etc. [i]. Mais si le fermier était pille par les ennemis , on faisait une exception en sa faveur, et on le déchargeait de la redevance , encore que son bail fut de plusieurs années, et que des récoltes ultérieures pussent le dédommager de sa perle [s].

703. Le Code civil pose en principe le droit du fermier à une indemnité quand sa perte est majeure; mais il consacre d'une manière générale et absolue la règle de la compensation. Sans elle , l'action en indemnité ne serait le plus souvent au'unc grande injustice et une rigueur excessive contre le propriétaire. Un bail , quoiqu'il comprenne plusieurs années , est un tout qu'il faut apprécier dans son ensemble. Prendre chaque année à part , et la détacher des années qui précèdent ou qui suivent , c'est supposer qu'il y a autant de locations partielles que d'années , et c'est là une erreur très-dangereuse [a].

De plus, le juge a devant lui une règle qui limite le pouvoir discrétionnaire que Pothier lui attribuait. C'est que la perte doit être au moins de la moitié de la récolte. Nous verrons plus tard comment cette perte doit être calculée ; plusieurs questions importantes seront examinées par nous.

704. Mais avant tout , nous devons dire que ces dispositions du Code civil éprouvèrent quelques critiques de la part des cours d'appel.

Toulouse , craignant les embarras trop réels des liquidations [7] , défendait la jurisprudence de son parlement [u] , qui avait (on ne peut le nier) l'avantage de la simplicité à côte de l'innonvéuîent du summum jus ! Agen , venant à son secours , et se plaçant dans les termes du droit strict , disait [9] : « Vous dénaturez le «contrat; car le fermier ne l'a consenti q;ue »dans l'espérance de faire des profits. L'assujcl- » tir à rendre compte de ces profits, sous quel- » que prétexte que ce puisse être , c'est le priver » d'un bien légitimement acquis. Laissez donc le

[1] Observât, do U cour d'appel Je Toulouse (Fcnet, V, p. 620).