I.apeyrière, *• Fermier

Brillon, y° Bail, no 31.

C'était la jurisprudence la plus ordinaire. Bouvol , y Fermier.

[5] Arrêt du parlement de Paris , du 5 mai 1564. Cbarondat , tir. 4, ch. 101.

[6] Faire, Code, Ub. 4, tlt. Xl.ll , déf. 5. Yoel, Ad Pantt. lit. toc. eond., n« 25.

[7] Voy. iw/h, no 717, et Instit., 715 et suit., le» nombreuses questions auxquelles ces liquidations donnent Heu.

If

» fermier retenir ton indemnité sur le prix du » bail pour l'année , sans aucune supputation des j> années subséquentes ou antérieures. »

Mais Lyon , prenant le contre-pied de ce système , et considérant le fermier comme assujetti par la force du bail à tous les accidents de nature à affecter les récoltes , Lyon , dis-je , attaquait le principe même de l'indemnité avec une expression aussi spécieuse que véhémente [toj.

« En lisant ces articles..., disait-elle , tous les » propriétaires ont été glacés d'effroi ; ils ont » unanimement pensé que , s'ils étaient adoptés, >» il fallait ou n'avoir plus que des colons par- » tiaires , ou renoncer à être propriétaire. Quoi '. » s'il arrive une grêle , une coulure , une inon- » dation , le fermier pourra demander une in- » dcmniU: !... Et comme ces articles ajoutent » qu'il faudra compenser une année par l'autre , » le juge , en attendant , pourra, par une faveur » spéciale , accorder au propriétaire quelques » parties de son revenu !

» 1" Si une pareille loi pouvait être admise, il » serait au pouvoir du juge de faire manquer des » choses de première nécessité le propriétaire et » sa famille, de les tenir dans l'indigence...

u 2° Au fond , dans un pays, superbe et fer- » lile sans doute, mais ombragé dans la plus » grande partie de son étendue par de hautes » montagnes , coupé de ruisseaux , où les bois » sont presque partout mêlés avec la culture , la » grêle, la gelée, la coulure, l'inondation qui se » répètent presque toute* les années, ne peuvent » être regardées comme des cas fortuits [uj. Com- » ment le propriétaire, qui, malgré les accidents, » est tenu de payer l'impôt, peut-il être privé du » payement de sa ferme?

» 3° Comment, d'ailleurs, la loi peut-elle éta- » blir une pareille inégalité dans un contrat » synallagmaliquc?

» Tout contrat doit être réciproque. Ainsi , si » la loi admettait celte diminution dans les mau- » vaises années au profit du fermier , il faudrait » donc, par une réciprocité nécessaire, admettre, » en faveur du propriétaire , l'augmentation du » prix dans les bonnes [uj !

» Il est aisé de voir que quand on passe un » bail , le propriétaire et le fermier s'opposent » réciproquement les bonnes et les mauvaises » années , qu'il en résulte qu'on prend pour base » une année moyenne ; qu'ainsi , tout ce » qu'on nomme cas" fortuit est prévu et calculé » dans le prix du bail fnl. »

[8] Fenet , i. V, p. 620.

[9] ld.,t. III, p. 34.

[10] ld., t. IV, p. 206.

[11] Voy. la réponse supr., nos 206, 207. Cea < menta ne sont élevé* k la hauteur de la force majeure , qu'autant qu'ils sont assez graves pour détruire au moins |a moitié de la récolte.

[12] Erreur! Voy. supr., n» 340.

[13] Voy. la réponse au n» 697. Le* années où les fléau* emportent toute la récolte, ou te moins la moitié de la récolte (évaluée année commune), sont plus que des années mauvaises.

Ainsi, le législateur se voyait tiraillé en sens contraires, les uns trouvant qu'il ne faisait pas assez pour les fermiers, d'autres l'accusant de faire trop !

705. Les rédacteurs du C. civ. ne se sont pas laisse influencer par ces critiques. Aux premiers, ils ont répondu par les sages tempéraments de la loi romaine ; ils n'auraient pas voulu que le droit français fût inférieur en équité au droit romain, dût-il rencontrer dans la pratique quelques difficultés de nature à exercer la patience des jurisconsultes ! Aux seconds , ils ont opposé l'agriculture [i], et surtout les principes [a] vrais, logiques, du contrat de bail, d'après lesquels la perte partielle occasionnée par force majeure retombe sur le bailleur.

706. Maintenant, il reste à exposer méthodiquement les doctrines dont les art. 1769 et 1770 ne sont que le résumé.

707. Nous avons vu ailleurs quels sont les événements de force majeure qui peuvent affecter les récolles (n n * 203 et suiv). Tels sont, par exemple , la grêle , le feu du ciel , la gelée ou la coulure, l'inondation, la guerre, etc., etc. (Article 1773.)

708. Ulpien plaçait au rang des cas fortuits les dommages occasionnés aux récoltes par des troupes d'oiseaux dévastateurs, tels que les étourneaux et les geais [s]. Cujas [i\ ajoutait : a El his » liect addere passer mn et gruum agmina, et » murum similiter ac locuslarum examina. »

(L. Excepto, C. De foc.)

709. L'on conçoit cependant qu'il faut que le fermier démontre que l'envahissement a été tellement redoutable , qu'il lui a été impossible de préserver les fruits par sa surveillance [n],

710. Suivant Polhier, la grêle, la gelée, la coulure, étant des accidents très-fréquents , ne doivent être pris en considération qu'autant que leur intensité s'est montrée tellement extraordinaire, qu'ils ont causé la perte totale des fruits (n° 163). Mais cette décision ne peut plus être suivie aujourd'hui que leC. civ. a donné au juge une règle autre que celle de Polhier. Il suffit que la moitié au moins de la récolle soit emportée par le désastre , pour que le fermier puisse se plaindre. En effet, quelque répétés que soient ces accidents sur le sol coupé et ombragé de la France [e], ils deviennent des fléaux redoutables [t] aux yeux du C. civ., lorsqu'ils détruisent la moitié de ce que le fermier aurait eu année commune.

711. C'est ce que n'aperçurent pas diverses cours d'appel, qui reprochèrent à l'art. 1773 de mettre la coulure au rang des cas fortuits [8].

dn tribunal (Fenet, t. XIV, 213. n« 10.

jaubert allait trop loin «ur ce point (Supr., no 203). L. 15, $ 2, D. Loc. cond.

[1] Jaubert, orateur .354). Locré, t. VII, p

[4 Obter»at., lib. 15, c. 28.

Duranton, Louage, no 195. Dti»cr(jicr, t. Il, n* 183. Supr., n» 701.

Voy. „^r.. V» 207, 711 el7lC.

« La coulure, disaient-elles, n'est pas un cas forfuit ; c'est un accident si fréquent, que le fermier a dû s'y attendre. » Entendons-nous ! la coulure annuelle qui peut affecter la vigne dans certaines localités n'est paS celle que le Code prend en considération ; car c'est là un fait habituel. La récolte de tous les ans lui paye son tribut ; c'est la condition ordinaire des récoltes ordinaires. Mais si, dans une année plus désastreuse que les autres, la coulure rend les vignes tellement malades que la totalité ou la moitié des fruits se srouve perdue, il y a là un désastre fortuit et toi tant de l'habitude ordinaire. Le fermier est privé d'une partie de la chose qu'il devait s'attendre à avoir, en prenant pour terme de comparaison l'état ordinaire de la vigne et sa production annuelle [9].

712. Nous dirons la même chose de la rouille et des autres fléaux qui menacent les produits de la terre.

713. Mais il ne faudrait pas mettre au nombre des cas fortuits le vice que la chose contracte par sa propre nature : Si qua vilia ex iptâ re orianlur, disait Ulpien [10]. Par exemple, le trop grand âge de la vigne et des arbres n'est pas un fait de force majeure. Il en est de même si la nature de la terre est telle qu'elle ne produise que du grain de mauvaise qualité [11]. C'est pourquoi Ilartole disait : « Nota quod hect remissio fiât » propter stcrilitalem , non fit propier viliosita- » tem fructuum [ttl. »

714. Le sinistre étant constaté et le droit à un dédommagement étant ouvert, le Code fait une distinction, afin de mieux préciser la marche & suivre pour régler l'indemnité. Ou le bail ne comprend qu'une seule année , ou il en comprend plusieurs. Le premier cas est réglé par l'art. 1770, le second par l'art. 1769.

715. Si le bail est d'une seule année, l'article 1770 décharge de fermier d'une partie proportionnelle du prix , pourvu que la perte soit au moins de la moitié des fruits.

716. Notez bien que quand la loi parle de la moitié des fruits, elle n'entend parler que de la moitié des fruits que l'immeuble produit année commune | 1 - i . Ce point est très-important à retenir pour la bonne intelligence des art. 1769 et 1770. Il est enseigné comme constant par totu les anciens jurisconsultes, civilistes ou cano-* nistes [m]. Il est vrai que le texte de ce* articles ne contient aucune expression qui rappelle celte doctrine. Mais la raison veut nécessairement qu'elle conserve sous le C. civ. tout son empire, et l'on doit dire que c'est la moitié d'une récolte ordinaire, et non pas la moitié de la

[8] A^en (Fenet, t. III, p. 24, 25). Parit (Fenet, l. V, p. 277). .Nancy (Fenet, t. IV, p.6!6j.

9] Infr., no 716.

10] La loi 15, $ 2, D. Loc. cond.

11] Bariole, »ur la loi Si merect, $ f it major. 12] Sur la loi 15, $2, D. Loc. cond.

[tSJ Supr., n»» 710, 711.

[14] briini-mann, »ur la loi 15, S u - Loc~ cond., a» IS, «l'agréa Clapcrii», etc.

récolte présente, que l'article 1770 a en vue [i].

Supposons, en effet, que le pré Sempronien situé dans le voisinage de la rivière, éprouve presque tous les ans une perte de la moitié des récoltes qu'il donnerait s'il était situé ailleurs. 11 est clair que cette perte annuelle a été calculée lors de la fixation du prix , et que le canon n'a été réglé que par rapport à l'autre moitié du pré que sa situation met à l'abri du fléau. Si donc vous prenez à bail, pour 1840, le pré dont il s'agit, moyennant le prix de 2,000 francs, et que, vous fondant sur l'inondation, vous demandiez un dégrèvement de moitié, il arriverait, par une criante injustice , que le propriétaire, qui ne vous a imposé qu'un canon de 2,000 francs (au lieu d'un canon de 4,000 francs que vous auriez dû lui payer sans la submersion annuelle), verra sa redevance réduite à 1 ,000 fr. seulement. Ainsi, vous seriez deux fois déchargé, tandis que le propriétaire éprouverait une double perte ! Mais ce n'est pas là ce que la loi a voulu ; elle exige que la perte se calcule sur le rendement ordinaire. Or, le rendement ordinaire n'est qu'une moitié de récolte de la totalité du pré. Donc pour que vous soyez admis à vous plaindre, il faudra que dans l'année 1840, l'inondation, franchissant ses limites habituelles, vous ait ravi au moins la moitié de cette moitié.

717. Mais reste une question plus difficile et qui de tout temps a partagé les esprits : le déficit doit-il être considéré eu égard à la quantité seulement, ou bien faut-il avoir égard à la valeur vénale qui, par l'élévation du prix, peut compenser la perte matérielle?

J'ai rappelé ci-dessus (n° 700) l'opinion deClaperiis et de Brunemann , qui décident qu'il n'y a perte réelle qu'autant que le prix des denrées restantes ne compense pas le déficit supporté par la quantité. Mais les auteurs qui ont écrit sous le C. civ. ont blâmé ce système. Ils le repoussent comme contraire aux textes et à l'équité [*].

Aux textes ! car, disent-ils, les art . 1 769, 1 770 et 1771 , par ces expressions: récolles enlevées, perte des fruits, font entendre suffisamment que c'est le déficit sur la quantité qui donne ouverture au droit du fermier , et que l'intention des rédacteurs du Code a , été de ne tenir aucun compte des prix.

A l'équité ! car Brunemann convient que lorsque les prix sont tellement vils que le fermier se trouve privé de plus de la moitié de son bénéfice ordinaire, il n'a pas droit à être indemnisé, pourvu que plus de la moitié au moins des quantités soit resté à l'abri des désastres de la nature : donc, par réciprocité, il faut qu'il profite du bénéfice de la cherté des prix ; autrement, il y aurait deux poids et deux mesures. S'il a supporté la

[1] Junge Duverçicr, t. II.no I 4 d'aprèt Durantoo, Louage, n« 192. laeMM-ia, t. III. p. 30 et 31.

[i] Uuranton , Louage, n» 192. Uuvcrjjicr, 1. Il, ao 155. Zat'luri*. t. III, p. H.

mauvaise chance de la viletédu prix, il faut qu'il profite de la bonne.

Pour moi, je ne suis pas frappé de ces raisons, et puisqu'on parle d'équité, j'avouerai que le système de Claperiis et de Brunemann me parait tellement équitable, qu'il faut lui donner la préférence [s].

Le texte des art. 1769, 1770 et 1771, ne contient rien qui le repousse, et ces mots fruits, récoltes, récolles enlevées, perle des fruits, sont loin d'avoir l'énergie qu'on leur attribue. En effet, Venlèrement des fruits et la perte des récolles forment bien un des éléments qui servent à calculer le dommage. A ce titre, les art. 1769 et suiv. devaient, de toute nécessité, en faire mention. Mais cet élément n'est pas le seul. Le fait de stérilité étant établi par la preuve de la perte des fruits, il faut de plus que le fermier prouve qu'il est lésé par cette perte. Voilà pourquoi les art. 1769 et suiv. parlent plus loin d'indemnité ! Or, je le demande, comment apprécier la lésion, si l'on met à l'écart le prix (peut-être très-élevéj que les fruits restants ont mis dans sa main? Puisque l'art. 1769 donne une indemnité, comment voulez- vous raisonnablement et équitablement qu'il y ait lieu à indemnité si le haut prix des récoltes existantes rendait le fermier indemne ? Pourrait-il demander à être déchargé (comme dit l'art. 1770), si la perte des fruits, loin de le charger, était compensée par de larges bénéfices? Aussi François de Claperiis faisait-il cette observation si juste, et qui explique si bien le sens des art. 1769, 1770, 1771 : « Utrumque « débet concurrerc, ut fiât remissio, 1° sterilitas » fructuum ; 2° damnum inlolerabile.

» Sterilitas communiter per doc tores refertur » ad fructus. » La stérilité se juge par la perte matérielle des fruits, a Al oamnusi iktolbbabilb » dicilur quandocotonus ubditub i ltra dimidivm » pension is [*]. » Mais le dommage (comme nous l'avons dit) s'estime par la valeur des fruits.

Eh quoi ! la loi voudrait que le fermier obtint une diminution proportionnelle sur son pris, lorsque, par les gains qu'il a faits , il n'a éprouvé aucune lésion dans ce même prix ! Au surplus, il est à remarquer que nos contradicteurs , qui se montrent si fervents sur la lettre de la loi dans le cas qui nous occupe, ont été les premiers à en faire bon marché dans le cas du n° 716!

Quant à l'équité , je ne croyais pas qu'on put reprocher àla thèse que j'embrasse de méconnaître son autorité, et je m'étonne surtout que ce reproche vienne-de nos adversaires.

Ils objectent que , dans le cas où plus de la moitié de la récolte reste debout, nous ne voulons pas tenir compte de la vileté du prix pour voir si le fermier a perdu ; tandis que, dans le cas où plus de la moitié a été frappée, nous voulons qu'on

[Si /n/h, no 7Ï5.

[4] Lac. cit., no 16.

m DU CONTRAT DE LOUAGE.

ART. 1769.1770. (N« 71cV7îi.)

fasse acception de ion élévation pour voir s'il a gagne; et partant de là, ils nous jettent à la tète cet adage si souvent fautif ; £aoVm débet eue ratio damni et lueri.

Ceci n'a rien qui ébranle mon jugement. De toutes les matières, celle qui donne le plus d'échecs au brocard en question, c'est assurément celle du louage. Nous en avons vu la preuve dans ce principe élémentaire qui veut que le fermier •Oit indemnisé des pertes occasionnées par force majeure, tandis que le propriétaire ne peut augmenter son fermage pour raison des bénéfices iuesperés qui peuvent survenir pendant le cours du bail [i].

El puis , comment ne voit-on pas la grande différence qui sépare les deux hypothèses qu'on

Prétend assimiler pour argumenter de l'une à autre?

Dans l'une, il n'y a pas stérilité. Ce n'est pasdu défaut des récolles que se plaint le fermier, mais d'un événement extrinsèque au bail. Mais est-ce que le propriétaire doit garantir le fermier de ces chances étrangères à la chose louée Y

Dans l'autre, au contraire, le fermier articule un fait de stérilité dont il veut que le propriétaire soit responsable ; il se porte demandeur en indemnité. D'accord, s il y a dommage ! Mais s'il n'y en a pas, si l'on prouve que le fermier gagne au lieu de perdre , que deviendra le principe de la demande ? Et pour que nous sachions s'il a perdu ou gagné , vous ne voulei pas que nous interrogions le régulateur souverain de toute perto et de tout gain, c'est-à-dire le prix que le fermier peut retirer des denrées récoltées!

Au surplus, la jurisprudence des anciens parlements s'était prononcée en ce sens. Brillon rapporte que cette question fut portée devant la plupart des tribunaux de France, après la gelée de 1 709, et personne ne put comprendre que des fermiers à qui le haut prix des blés assurait des gains considérables, spéculassent sur les bailleurs pour obtenir des rabais et faire un double gain [a] . Je doute qu'il se trouvât aujourd'hui des tribunaux pour juger autrement.

718. Une ferme peut être composée d'héritages de natures diverses , comme des prés, des bois, des vignes, des terres labourables ; ou bien les terres labourables peuvent être divisées en plusieurs sortes de culture , comme blé, colzas, chanvres, etc., etc. Or, lorsque le bail a été fait en bloc, pour un prix unique, et que l'accident n'arrive que sur une partie de la ferme , sur les colias. par exemple, plante d'une extrême susceptibilité, ou bien sur les prés dont toute l'herbe a péri par la sécheresse, le fermier n'aura droit à être indemnisé qu'autant que les colsas ou les

1] Supr.. n» 940. Voy. autre exemple, infr., o«> 737. 3] V» Bail, no 54. Jungt Polhier , do IGO , et le» auteur» cité» ci-de»»u», no 700.

[3) Voel, Ail Pantl., de Loc. cond., n» 85. Brunemann. »ur la loi 15, g 2, D. Loc. rond. Polhier, Louage, no 157.

foins entreraient dans les produits de la ferme pour une fraction asses grande pour emporter à eux seuls la moitié de la récolte [s], a Confundi » eniro debent, dit le président Favre , fruetut » omnet, et metsit et vindemiœ,..;cùtnenim uniciu » contractai tU, sufficil ut conduetor aliqudra- » (l'une indemnis servaripouit [«]. » Balde exprimait la même idée avec plus de précision encore : « (Juin totius un ni fruetut, unu* ttl [s]. »

719. Il en serait autrement si le bail avait été fait à tant la pièce de pré, de bois, de vigne, de terres arables. Il y aurait alors autant de baux divers que de pièces d'héritages , et le dommage devrait être apprécié eu égard à chaque héritage, et non pas sur l'ensemble des produits de toutes les terres réunies [o].

720. C'est pourquoi , si le preneur de la totalité de la ferme avait sous-loué les colzas ou les prés isolément , la perte totale de la récolte l'obligerait à indemniser son sous - preneur , quoique lui , fermier principal , n'eût aucun recours à exercer contre lo bailleur originaire [7]. Ici les comblions sont différentes, et la différence vient des rapports particuliers auxquels donnent lieu la division des terres et les clauses spéciales de leur occupation.

721 . Quand la perte est constatée majeure , c'est-à-dire quand elle emporte la moitié au moins, le fermier obtient une réduction proportionnelle sur le prix du bail ; c'est le moyen établi par l'art. 1770 pour venir à son secours; il était suivi dans l'ancien droit. Ainsi, soit une ferme louée 4,000 fr .; il est reconnu que la perte est des trois quarts de la récolte ; le fermier no payera au propriétaire que 1 ,000 fr. de canon, c'est-à-dire les trois quarts du prix , pour cette année désastreuse.

On pourrait cependant faire l'objection que voici : Il est certain, et tout le monde admet que la perle de moins de moitié est de celles que le fermier doit supporter aquo anima, comme disait Caïus. Supposez donc que lel ehainp rende annuellement au fermier 200 gerbes do blé.

En 1838, il n'en a produit que 101 ; c'est une gerbe de plus que la moitié du rendement habituel. Le fermier ne pourra élever la voix ; il restera avec sa perte ! Mais admettons qu'au lieu de 101 gerbes, il n'en ait eu que 90! Et voilà que , d'après votre calcul , il aura droit à un rabais de moitié, cl une chélive différence de 2 gerbes suffira pour qu'il passe de rien du tout à une indemnité de la totalité de la perte ! Est-ce là ce que la loi a voulu i Ne faut-il pas dire plutôt que toutes les gerbes de moins que la moitié doivent rester sans dédommagement, et que ( indemnité ne doit porter que sur les gerbes dont le déficit viendra accroitre celte perte;

[4] Cad., lit*. 4, lit. XUI, def. 47.

[5] Sur la loi Licet, C. De loc. cond., neuvième quettion.

[H] Polhier, no 157. Le président Farrc, cité p«r Dnvergter, ne traite pa* ce point.

(7) IMhier, n« 157, même remarque.

qu'ainsi , dans l'espèce , le fermier ne pourrait

5 retendre à un rabais proportionnel que pour eux gerbes seulement?

Ce raisonnement peut être spécieux. Mais je ne le crois pas fondé. Le législateur ne procède

Cs, en effet, avec la rigueur de calcul de l'algéiste. La force des choses, plus puissante que les mathématiques, lui fait souvent une loi d'adopter certaines solutions que la stricte logique semble repousser.

Ainsi, par exemple, tel individu qui ne paye que 199 fr. 99 cent, n'est pas électeur; et son voisin qui paye 200 fr. est inscrit sur la liste électorale. Un centime de différence va , à lui seul, mettre celui-ci en dehors des censitaires électeurs, et investir celui-là du plus précieux des droits politiques.

A 29 ans 364 jours, vous n'êtes pas éligible.Un jour de plus vous aurait placé peut-être au rang des représentants de votre pays.

Mais un exemple va nous rapprocher davantage de la difficulté qui nous occupe, et nous donner une analogie décisive.

Un vendeur qui a été lésé de moitié doit supporter en silence le dommage qu'il éprouve. Mais uue la perte s'élève d'une légère fraction audessus de la moitié , qu'elle arrive à sept douzièmes, et le vendeur obtiendra la rescision du contrat pour le tout, on fera compléter le prix ■~ 1 la totalité de ce dont il a été frustré. Il sera

{deinement indemnisé dans ce dernier cas, et ne e sera pas du tout dans le premier !

Eh bien ! cette espèce n'est-elle pas la nôtre? Le fermier qui éprouve une perte de moitié n'est-il pas comparé au vendeur lésé des sept douzièmes [t]? Dès lors ne faut-il pas le traiter avec les mêmes règles de supputation que ce dernier?

Nous disons donc que, si la perte est des trois quarts, le prix sera réduit de trois quarts.

Mais, cela fait . le fermier ne pourra pas demander de dommages et intérêts. Telle est la règle écrite tout au long dans l'art. 1722, C.civ., qui est le principe des art. 1769 et 1770 [t]. Au surplus, Ulpien le décidait ainsi dans le cas spécial de ces articles; sinon, on grèverait outre mesure le propriétaire qui n'a aucune' faute à se reprocher [s].

Le fermier ne sera pas reçu non plus à demander la résolution du bail ; le contrat continuera à tenir avec les stipulations originaires. Car un accident momentané ne doit pas être une cause de rupture du bail.

722. Ceci sert h décider la question de savoir si le fermier pourra répéter contre le propric-

[1] Supr., n» 700, d'après le* [2] Supr., n» 203.

[3] L. 15, $ 7, D. Loc. eond., et Favre {Ration, sur cette loi).

[4] L. 15, SS * «t 7, D. Loc. cond. Uruncmaoo, «tir

cène loi. n< t II. 23 et 21.

[5] Art. 524, Ce.

[0] Loc. rit.

taire les semences dont il a fait la dépense, Ulpien lut refuse ce droit [*|, et telle est la conséquence de l'art. 1722; le rabais qu'il a obtenu lui suffit ; s'il eût cultivé ses propres terres , la semence n'aurait-elle pas péri pour son compte ?

723. Il y a plus : c'est que , si le propriétaire a fait au fermier l'avance des semences, et que, d'après le bail , il conserve le droit xle se les faire restituer comme accessoire de la chose [5], le désastre partiel ou total ne déliera pas le fermier de cette obligation. «Ex hoc 2 et 7 (dit Bruit nemann), colligunt etiam doclorcs, semen re- » gulariter a conductore prwttundum, quod etiam » in colono parliario (tuiuit Lauterbach [a]. » Car le bail conserve sa force entière dans toutes ses parties. Il n'y a que par rapport au prix qu'il subit une modification [7].

Quant à l'objection de Duranton [s] , que , la semence étant un accessoire de l'immeuble , sa j>crte doit être assimilée à celle d'une partie même de cet immeuble et retomber sur le propriétaire, elle ne me semble pas fort concluante. Une fois que les semences sont livrées à la terre, elles subissent une transformation qui les fait changer de nature. Ce n'est plus comme semences qu'elles périssent, c'est comme fruits [e], et en tant que fruits , le propriétaire en supporte la perte , par la perte du canon. Il ne faut donc pas qu'elles lut soient encore ravies comme semences !

On ne pourrait dire que les semences ont péri pour le bailleur, qu'autant qu'elles auraient péri avant l'ensemencement ! !

724. Après avoir parlé du cas où le bail est d'une seule année, arrivons au cas plus complexe où il comprend plusieurs années. Comme je l'ai dit en commençant, l'art. 1769 adopte la. règle de compensation établie par le droit romain et par le droit canonique [10] ; il ne divise pas le bail en autant de contrats partiels qu'il y a d'annuités ; il le considère comme un tout qu'il faut prendre dans son ensemble, et qu'on ne saurait scinder sans le dénaturer.

Le fermier sera donc non reccvable à se plaindre s'il est indemnise par les récoltes précédentes de la perte de l'année présente. Voilà le principe, mais il demande des explications.

725. Et d'abord, pour trouver l'état des pertes, on aura soin de ne pas s'en tenir aux quantités manquantes; ici, comme dans le cas examiné au n° 717, on tiendra note de la valeur des quantités récoltées. C'est une première règle qu'il ne faut jamais perdre de vue [11].

726. Une seconde règle, c'est que la perte doit être concentrée dans une seule année [n] . Si, par

[71 Duvergicr, 1. 11, n» 162.

[8] Louage, a» 199.

[9] Dnvergier, toc. cil.

[10] Supr., no 703.

[Il] Clapier*, Coûta 46. Bruncmann jur la loi 15, D.

Loc. cond. Pothier, no 160 ; Vopl, etc. — Conlrà, Dumu ton. Louage, n" 202. Duvergier, t. Il, 110 170. [12] DuraatoD, Louage, n» 201.

exemple, le bail était de 9 ans, et que le fermier eût perdu un quart de récolte par chacune des trois dernières années, il ne lui serait pas permis d'additionner ces trois pertes , pour en faire un total de trois quarts, et dire : J'ai perdu la valeur des trois quarts d'une récolte. Je le répète, il faut que le déficit tombe sur une seule année.

727. Au contraire, l'état des gains que le fermier a pu faire pour compenser la perte doit comprendre le cumul de ses bénéfices partiels pendant chacune des années qui ont précédé.

Supposons qu'il n'ait gagné qu'un huitième dans la première année , autant dans la seconde , et un quart dans la troisième ; on additionne ces trois fractions, et l'on oppose leur total au chiffre des pertes donné par une seule année [i].

Ainsi, il y a deux règles de calculs fort différentes pour la perte et pour le gain [s).

728. Mais ces notions ne suffisent pas; la rédaction peu précise de notre article laisse subsister des controverses qui auraient du être tranchées ; il faut recourir aux anciens auteurs pour prendre parti sur les débats qui partagent les nouveaux interprètes, et parmi les anciens jurisconsultes il faut choisir avec sagesse ceux qui ont discerné les vrais principes au milieu des écarts dans lesquels tant d'autres s'étaient égarés [s]!!

729. La première question qui se présente quand on les étudie , est celle de savoir à quels signes on doit reconnaître cette abondance des récoltes précédentes, qui doit indemniser le fermier de la stérilité de la récolte actuelle.

Les auteurs anciens avaient sur cette question neuf opinions diverses. Mais Claperiis leur re-

Srochait d'avoir entortillé le nœud gordien , et 'avoir oublié les vrais principes de l'équité. Voici le résumé de sa dissertation [*].

Supposons que j'aie loué a Titius le fonds Sempronien pour trois ans, et pour le prix de 100 fl. par an. Ce fonds, déduction faite des semences et frais de culture, produit, année commune, 15 sacs valant ordinairement 10 florins. Ainsi le preneur a pour perspective de faire annuellement un bénéfice de 50 florins.

Mais la première année a été stérile, Titius n'a retiré que 3 sacs de froment qu'il a vendus 30 florins. Ainsi il reste de 70 florins au-dessous de son prix ; dans les années suivantes, le colon perçoit chaque année ses 15 sacs, et il les vend au prix accoutumé de 10 florins.

Suivant Imola et les canonistes, on ne pourra pas dire qu'il y ait eu abondance dans les deux dernières années, puisque ce ne sont que des années moyennes. D'après eux, la demande en réduction pour la stérilité de la première année, n'éprouvera aucune difficulté.

Mais quoi de plus contraire à la justice et à l'équité [iniquum et injtutum) (n° 3)f En effet, I

cond., no 4.

[1] Brunemaun, tur la loi 8, c. Loc, uranton, Loutu/ê, no 301.

[2] Supr.. n»' 240 cl 717.

le fermier n'a-t-il pas, dans la deuxième année , fait un gain de 50 florins nets ; n'a-t-il pas fait le même bénéfice dans la troisième ? Or, ces profits, ne doit-il pas les compenser avec les pertes de la première année? Ne faut-il pas venir au secours du propriétaire, qui certat de damno relinenda pensionis vilartdo? Qu'on ne l'oublie pas; le dégrèvement n'est jamais accordé pour le /item»» cettans, mais seulement pour le damnum emergens, magnum el intvierabile.

Or, le fermier ne devra être écouté qu'autant qu'il prouvera un dommage, et il sera non recevable lorsqu'il ne prouvera qu'une absence de gain.

Ainsi, continue Claperiis, tenons pour rationnelle et juridique l'opinion de Balde [5] , qui veut que l'on fasse une addition du revenu de toutes les années, et que si par suite de cette addition il appert que le fermier n'a pas été lésé de plus de moitié du canon d'une année, il n'a rien à réclamer.

Par là disparaîtront les absurdités et les iniquités des opinions contraires.

Par exemple, en revenant au thème posé en commençant , on ajoutera les revenus de trois ans, et on aura 33 sacs, c'est-à-dire 3 sacs dans la première année, et 30 dans les deux dernières. Les 33 sacs vendus à 10 florins chacun donnent un total de 330 florins ; d'où il suit que le fermier, loin de perdre , a fait un gain , puisqu'il n'a dû payer au propriétaire que 300 florins en trois ans, tandis qu'ici les récoltes lui en ont procuré 330.

Claperiis ajoute que cette opinion de Balde fut sanctionnée par un arrêt de la couWdcs aides de Provence du 3 juin 1 568, et que par la suite cela passa en jurisprudence.

730. La conclusion de celte lumineuse dissertation ne saurait être contestée. Elle se résume dans ces deux idées : 1° le fermier doit prouver un dommage, et ce n'est pas pour une simple absence de gain que la loi est venue à son secours.

2° Il ne lui suffit pas de dire : a Les années que » vous m'opposez n'ont pas eu ce degré d'abon- » dance qui les fait sortir de la classe des années communes.» Non! abondantes ou médiocres, il n'importe , il faut voir si elles ont été pour le fermier l'occasion de gains réels ; et s'il a fait des bénéfices, il doit les rapporter.