L. 13, S 11. D. Loc.cond

(."] Ferrière, tur Paru, art. 171, glose 1, no 45. Bien que le congé «l'un bail de biens ruraux continué par tacite réconduction pendant plusieurs années, malgré une stipulation contraire, ait été donné tardivement, il n'y a pat néanmoins lieu à une nouvelle tacite reconduction si, dans l'intervalle de l'expiration du hail A la date du congé, il n'rt été fait aucun acte de culture. (Lié C c, 10 août 1838; J. de B., 1839, 1G6.) La continuation «le jouissance du preneur tolérée par le bailleur n'opère 1» tacite réconduclion. dit Duvergier, no 213, que lorsqu'elle manifeste l'intention réciproque de faire un nouveau bail. Il est laissé a la sagacité des magistrats de rechercher dans le fait de jouissance du fermier après l'expiration du bail, dans le temps qui s'est écoulé sans réclamation «le la part du bailleur, danslcscirconslanec* qui ont accompagné cette continuation des rapports créés par le premier bail , la preuve que la récomlnction s'est opérée. Dans l'opinion du même auteur, un congé était inutile dans l'espèce. (Voy. ib., no 486.)

Lorsqu'après l'expiration d'un hail à ferme, le preneur reste et est laissé en posse»sion durant quelques années, il s'opère un nouveau bail , mais pour une année teulefBruv. 2.'. juin 1817. J. .le II . 1HI7. I, SOI.)

qu'autrement il en résulterait un dommage considérable pour le maître ou pour le fermier; car il pourrait arriver que la première année de la réconduction serait de bien plus grand rapport que les deux autres, ou vice vend. Que, d'après l'usage commun , les cultivateur^ ne labourant toutes les terres qu'en trois saisons , il fallait tenir pour constant que la réconduction était pour trois ans ; que cependant elle ne devait avoir lieu que pour deux ans dans les lieux et pour les terres qui se cultivent de deux eu deux ans.

Cette opinion avait été consacrée à la tournelle civile au mois de février 1683 [7]. C'était celle de Pothicr (n° 360), de Brunemann [s] et de presque tous les docteurs. Le Code civil ne pouvait s'empècber de la consacrer : car la tacite réconduclion, n'étant qu'un bail verbal, rentre nécessairement sous l'empire de l'art. 1771 qui règle ces sortes de baux .

774. Mais, quelque précis que soit cet article, il laisse indécise une question assez délicate posée par Pothicr (n° 361).

Soit une ferme partagée en deux soles. Je l'ai donnée à bail pour tin an seulement, et par conséquent le fermier n'a eu que la jouissance d'une sole. A l'expiration de ce temps, il laboure et ensemence les terres de l'autre saison, qui étaient au repos à l'époque de son bail. On demande s'il y a tacite réconduction , surtout si les saisons sont inégales, soit pour la qualité, soit pour la quantité des terres.

Je réponds d'abord que la question est fort mal posée. Il ne peut y avoir Heu à tacite reconduction, puisque, dans le bail qui commence, ln jouissance porte sur une chose autre que dans le bail expiré. Ce qu'il faut demander, c'est ceci : Le bail tacite dans lequel les parties se sont engagées sera-t-il d'un an ou de deux ans?

Pour étendre le bail à deux ans, on peut dire que, d'après l'art. 1774, la durée des baux de

L'art. 1776 du Code civil concernant la reconduction tacite , n'a pas d'application quand le preneur a demandé prolongation «lu bail pour un terme plus court que celui de l'art. 1774, et qu'il a été laissé en possession. (Brux., 19 nov. 1811 ; Déc. not., t. XXIV. p. S61.)

Le preneur qui , avant l'expiration d'un bail rural écrit , a refusé de le renouveler moyennant un reudage plus élevé, ne peut invoquer la tacite réconduction, sous le prétexte qu'il aurait été laissé en possession . ti d'ailleurs, »ur son refus, le bien a été affermé a un autre. Il ne peut pas même , dans ce cas , exercer le droit de rétention pour le remboursement «les frais de labour et semences. Brux., 17 juin 1817. J. «le B., 1817. 2. 144.)

reconduction tacite d'un héritage rural , après l'cupiralion d'un bail écrit , a lieu aux mêmes conditions et au même prix compris dans le bail expiré , a l'exception de la durée qui est réglée par les lois. (La liaye , 18 mai 1827. J. du xix» s., 1827, 3, 203.)

[4] Inst. au droit français du Louage.

[S] Bariole, sur la loi 13. $ 11. D. Loc. cond. I.e président Favre. Ration, sur la loi précitée.

[6] Bariole et Favre, loc. cit.

[7] Ferrière», sur Paris, art. 171, gloso 1, n» 43.

[8] Sur la Ici 16, C. De local.

terres partagée» en deux saisons, est d'autant d'années qu'il y a de saisons.

Mais c'est là un faux point de vue. Dans l'espèce on ne peut pas dire qu'il n'y a qu'un seul et même héritage partagé en deux saisons; le bail précédent a rompu l'unité , puisqu'il n'a porté que sur une seule saison, abstraction faite de l'autre; donc, dans l'intention des parties, qui est censée se continuer dans le second bail, il y a eu autant de choses distinctes que de soles. Donc le bail tacite de la seconde saison ne comprend que les terres de la seconde saison , de même que le premier bail ne comprenait taxativement que les terres de la première sole. Donc enfin le second bail ne doit durer qu'un an [i].

Quant au prix, il ne pourra non plus être le même que celui du précédent bail ; car les soles sont inégales en bonté et en étendue. Il faudra donc recourir à des experts pour le déterminer [»].

775. J'avais cru jusqu'à ce jour cette opinion frappante d'évidence. Duvergicr la condamne cependant [s], par deux raisons qui s'excluent, réciproquement. D'une part, Du vergier voudrait que le second bail fût de deux ans parce qu'il n'emprunte rien au premier ; de l'autre, il voudrait que le prix fût le même parce que les parties onl eu l 'intention de conterver la clause de

leur première convention ! D'ailleurs, Duvergier raisonne comme s'il y avait tacite réconduction, sans faire attention que la première condition d'une reconduction tacite, c'est que la jouissance du preneur se continue sur la même chose ; tandis qu'ici le fermier jouit d'une chose toute différente.

776. Mais combien de temps de possession sera nécessaire pour faire présumer la tacite réconduction ?

Un point important à cet égard et déjà rappelé par moi dans mon commentaire de l'art. 1738, c'est qu'on ne saurait la préjuger par le seul séjour du fermier au delà du délai usité dans le lieu, pour la sortie ; autrement, ce serait punir un acte honorable de bonté et de complaisance ; ce serait forcer un propriétaire à avoir un huissier, la veille du jour de l'expiration, pour chasser le fermier qui ne paye pas [i], La règle est que les magistrats devront exiger que le fermier continue sa jouissance pendant un assez long temps pour faire présumer le consentement du bailleur [a]. Ils concilieront cette règle avec les usages locaux, qui sont le meilleur moyen d'interpréter les conventions; bien entendu, du reste, que ces usages ne seront pas du nombre de ceux dont nous avons montré l'abolition par les art. 1736 et 1 776 [e].

Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante; et, réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire.

Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.

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