Conclusion et transition

2. Le louage des choses est défini un contrat par lequel l'une des parties , appelée locateur , bailleur, s'oblige à faire pour l'autre (c'est-à-dire le preneur, le bailli sic. fermier, locataire [i], pendant un certain temps, et moyennant un certain prix, d une chose susceptible, par ? a nature, de ce genre de convention. ï^ette définition de notre article est prise dans Pothier ; essayons d'en faire ressortir les branches principales.

Elle suppose d'abord un consentement valable. Ce consentement n'est pas assujetti dans le louage à des conditions exceptionnelles. Il est réglé par le droit commun. Nous renverrons donc , en ce qui concerne ce point , aux règles exposées dans notre Commentaire de la Vente [i] . Car , comme le disait le jurisconsulte Caïus : « Locatio et conductio proxima est emptioni et » venditioni iisdemque juris regulis consista ; nam » ut emptio et venditio contrahitur si de pretio » convenerit; sic et locatio-conductio conlrahi » intelligitursi de mercede convenerit [s]. »

Ainsi, comme dans la vente, le consentement doit être libre, exempt d'erreur. C'est pourquoi Pomponi us disait : « Si decem tibi locem fundum, » tu autem existimes qainque te conducere , » nihil agilur [*]. » Cependant il ajoutait : a Sed

[l)Dant quelque* Coutume*, en appelait louager le conducteur d'une maiion. (Boulogne, art. 11. Lille, 186. Ilainaut, ch. 76. Tours, 9*6. Bourbonnau, 119.) On l'appelait antti locatif (Berry , t. IV, art. 5, et t. IX, art. 35)oti louandier. (Ac», t. XI, art. 31.) En Belgique on donne encore au fermier le nom d'occupeur.

i] No* 13 et suiv., et 146 nt eniv.

3) L. ï. D. Loe. cond.

4) L. 59. D. Loe. eond.

5] Pothier, tur cette loi.

» si ego minoris me locarc censero , tu pluris te » conducere , utique non pluris erit conductio » quam quanti ego putavi. » Car celui qui a pris un bien à ferme pour plus , s'est , à plus forte raison , engagé à le prendre pour un moindre prix [§).

Comme dans la vente aussi , le consentement peut modifier le louage par des conditions [•].

Notre définition exige de plus une chose qui fasse l'objet du contrat. Nous nous occuperons de ce point en commentant l'art. 1713 [rrj .

3. Le prix n'est pas moins essentiel dans le louage que dans la vente, et, conformément aux règles exposées dans ce dernier contrat , il faut qu'il soit certain et sérieux [s] ; c'est pourquoi un bail de jouissance fait nummo uno , ne contiendrait pas de prix ; ce serait une donation ou plutôt un contrat de prêt à usage {commodatum) [o] ; toutefois il ne serait pas nécessaire que le prix fût parfaitement égal à la valeur de la jouissance de la chose [to] ; on en verra des preuves dans les baux emphytéotiques , qui ne sont qu'une variété de l'idée mère du louage m ' . Sans doute , en équité , il faut qu'un contrat de louage proprement dit offre un équivalent de la jouissance; mais si cet équilibre n'est pas observe,

[6] L. 90, D. Loe. cond. (Paul). Art. 1584, C. civ., et mon Comm de la fente . no* 50 et suif.

[7] /m/1, n« 81 et »uiv.

[8j Mon Comm. de la fiente, n«* 146 et suiv. Gains, I. 95. D. Loc. cond. Ulpien , I. 46, D. Loc. cond.

[9] Ulpien . loc. cit. Mon Comment, précité , n* 149. Cujas , tur la loi 10, D. De acq. potieti. in fine.

[10] Même Comm., n<> 150. Duranton , de l'Échange, n° 15.

[H] Infrà, n» 31.

la conscience seule peut venger cette injustice. La loi n'intervient pas ; il lui suffit que le prix , quoique vil , ne soit pas tellement minime qu'il doive être considéré comme n'existant pas [»]; il suffit qu'il soit sérieux, c'est-à-dire, stipulé

fil Paul, 1. 99, S fin. D. Loc. cond. Hcrmog , I. 23, D. même litre.

[2] Voy. la définition que j'ai donnée Anprix sérieux , dam mon Cnirm. «le la y ente, n° 150.

Duvergier la critique avec a»«ci de hauteur, et il me reproche surtout d'avoir impulé à la cour de cassation des contradictions nombreuses sur celte question. Il semble même qu'il ait voulu me donner une leçon de convenance envers la cour suprême.

Accoutumé à la contradiction par la nature de mes fonctions, je ne m'irrite jamais contre les critiques dont mes opinions sont l'objet, et je remercie même sincèrement ceux qui veulent bien prendre la peine de le* discuter. Je dois en vouloir d'autant moins, d'ailleurs, à Duvergier, qu'il ne me traite pas toujours avec la même sévérité . et qu'A mesure qu'il avance dans son ouvrage, mes doctrines semblent gagner plus d'estime dans son esprit. Je dirai ecp> ridant que personne ne m'apprendra, à moi , magistral , ce que l'on doit d'égards et de respect à la magistrature, et surtout à la haute cour qui en est le couronnement : mais, comme écrivain, j'ai des devoirs que je dois remplir avec franchise cl indépendance. Assurément les savants magistrats de la cour de cassation n'ont pas la prétention d'être infaillible*, et ils ne sont pat astex novices pour te croire blessés par des remarque* critiques qui ont été faites cent et ccul foit sur la jurisprudence det arrêts , cl avec plut d'énergie encore, par nos anciens cl nos maîtres , let d'Argcnlré , let Maynard , Ict lluberut , les Rrclonnier, etc., etc. Dans un tiède où l'on parle librement aux rois et aux peuple*, on ne pourrait dire la vérité à la cour de cattaiion ! Quelle injure aux lumières de ce «avant et illustre corps !

Au fond , j'ai soutenu ( et je soutiens encore ) que la vilclé du prix n'empêche pat que le prix ne toit sérieux ; peu importe qu'il soit vil et fort petit; il est sérieux, pourvu qu'il ne descende pat tellement lias qu'il soit certain qu'il n'en a été parlé que nugatoriè cl dans l'intention de ne pat l'exiger. Je ne rappellerai pat let textes de* loit romaines cl la doctrine de» auteurs qui placent sur une bise inébranlable celte opinion consacrée d'ailleurs par la théorie du ('ode sur la rescision en matière de vente. Il me suffira de dire qu'en ce qui concerne le louage, elle trouve un nouveau point d'appui dans let loit 2i. S final, et 23, I). Loc. cond.; dans un arrêl de la cour de cassation du 11 mars 1824, dont je parlerai tout a l'heure; enfin dans l'opinion de tous les jurisconsultes que j'ai été à même de consulter. (Voyez, par exemple, Pcthicr, Louaye , n° 33.)

Duvergier (n° 148} n'approuve pas cet idée*; il veut que le prix cette d'être sérieux lorsque, quoique étant ttipuléavec l'intention bien formelle de l'exiger cl de le paver, les parties ne l'ont pas considéré comme t'équivalent de la chose vendue. J'aurais désiré que cet auteur eût appuyé île quelques raisonnement! et de quelquet autorités cette définition toute nouvelle cl assez obscure pour moi. Mais il ne le fait pas et ne discute pas même celles que j'ai citée*. Tout préoccupé qu'il etl du soin d'absoudre la cour de cassation de mes reproches, il se borne A établir que le point de savoir ti un prix est aérieux ou ne l'est pat, est une question de fait sur laquelle la cour de castaliou doit accepter la décision touveraine det cour* royale».

Eh bienl accordons ce point pour un moment. Mait enfin . que doivent faire Ict cour* royale* quand on Tiendra leur dire qu'un contrat de vente etl uul faute de prix, parce que le prix teravil? De vront-clle* décider, comme Ici court de Toulouse , d'Agen , de Kiorn cl de

avec l'intention formelle de l'exiger et d'en profiter [il.

Dès lors, il y a celte différence entre le prix du louage et le prix de la vente , que , dans ce dernier contrat, si le prix descend au-dessous

Grenoble, qu'un prix , quoique vil , ett un prix aérien x quand il a élé stipulé avec l'intention d'en faire profil? ou bien tera-l-il plus juridique dédire, avec le* cour» d'Angers, d'Orléans, de Poiliert et d'Aix, qu'un prix, par cela *eul qu'il c*t vil , n'est pas sérieux ? Voilà quel était le vif de la question; voila le c6lé vraiment intéressant qu'elle présentait à approfondir. Or, c'est celui sur lequel Duvergier tourne toul court , nous laiatant sur ta définition. Donc, le» loit romaine» et toute* le« autorités que j'ai citées subsistent dans toute leur force !!!

Au surplus, la définition de Duvergicrme pa ralt ne rien expliquer du toul. Toujours on a distingué deux aorte* de prix : le juste prix , qui est l'équivalent de la ebote, et le prix conventionnel, qui ett inférieur ou supérieur, et qui dépend de l'affection det partiet. (Mon Cumtn de la fente, n» 150.) Duvergier enlend-il que le pris, pour être sérieux , doit être l'équivalent de la chose , c"c*l-àdirc un juste prix? Sa définition semblerait le dire; mais il est trop éclairé pour avoir pu le penser. Ou bien entend-il que le prix doit être équivalent à l'affection que la partie porte à la chose lort du contrat? Alors nous somme» d'accord, et je ne comprend* plu* pourquoi il me combat. Car ti la partie a élé affranchie de toule manœuvre frauduleu»c, *i elle a consenti avec toule la plénitude de »a raiion , et en connaissance de cause, le | prix qu'elle a librement fixé avec l'intention d'en faire «on profit e*t censé représenter la valeur d'opinion que la chose avait pour elle , quoiqu'il toit bien inférieur au juste prix. Pourquoi, en effet, aurait-elle arbitré >i bas la valeur de son immeuble, ti de* raison* particulières ou d'affection pour la partie adverse, ou de désaffection pour ta propre chose n'avaient été pour elle un sujet légitime de ne pat »e tenir au ju»te prix? Ce prix conventionnel e*t donc un prix sérieux ; il ne cesserait de l'être qu'autant qu'il serait d'une infériorité ridicule , et que par son exiguïté dérisoire il attesterait que l'intention de la partie n'a pat élé d'en faire ton profit. C'est ce dont je trouve la preuve dant le réquitiloire de M. liera, procureur général à Poitiers, que m'oppose Duvergier, cl qui ett la confirmation de ma doctrine. * Nous coo-

■ viendrons tan* peine, disait-il, oea lu rare sst va. » Mais peut-on dire que c'est là un prix de néant , */ » peut-on assimiler cette somme d* 500 liv. à Vécu dont » parle Pothier, pour tervir de prix à une terre conti-

■ dérablc? Nous sommes bien étoiijnét de le penser, » Ainsi donc , suivant ce magistrat , un prix vil peut être

un prix sérieux.

Maintenant la question de «avoir si un prix vil ett un prix sérieux , ett-elle une quetlion de droit? Je le crois fermement. Il me semble clair el palpable qu'une cour qui t'appuie tur la «eule infériorité du prix pour déclarer que le prix n'est pat réel, viole l'esprit et le texte de la loi. Il me temble qu'elle ne peut échapper à la cassation, qu'autant qu'elle décide de plu* que le prix, quoique vil , a été fixé nuyaioriè , pour faire un jeu , tans intention d'en retirer un profit.

Au turplut, je conçoit que l'équité, qui exerce si souvent un secret et impérieux empire tur l'esprit du juge le plut ferme, ait fait rendre quelque* décisions qui s'écartent de cet règlct auttèret , quoique incontestable!. Car, comme le disait Uuberut , Curiarum senlcntias non esse omnium horarum el temporum , vêtue dtctum e*/.(Sur le Dig., lib. 19, tome II, no 5, in fine.) Mais dan* un livre où la cause de* principes doit élre défendue | avec plu* de liberté d'esprit, il me paraîtrait dangereux de s'en écarter tant de grave* motifs , qui n'existent pj» ici.

d'une certaine limite, il y a lieu à rescision pour lésion, tandis que dans le louage, la vilcté du prix n'est pas cause de rescision [ij. C'est pourquoi il a été juge par arrêt de la cour de cassation du 11 mars 1824, qu'un bail fait pour un canon inférieur à la moitié de la véritable valeur du fermage ne pouvait être annulé pour vilcté du prix [«). Mais il serait attaquable s'il avait été consenti par dol et par fraude [s] ; par exemple , si un usufruitier, voulant préjudicier aux droits du nu propriétaire, avait passé frauduleusement des baux en disproportion avec la véritable importance de la ebose.

Il y a encore cette différence , que le prix de vente doit être en argent monnayé [i] , tandis que dans le louage il peut consister en denrées ou en prestations annuelles. C'est ce qui arrive presque toujours dans la ferme de biens ruraux.

Si oUi cerlâ ponderatione, fruelus un ni locasti (disent les empereurs Dioclélien et Maximien [s] ; ce mot , loeasli , indique clairement que , même dans le droit romain , le contrat de louage comportait une redevance en nature, et c'est ce que prouve d'ailleurs de plus en plus la variété des termes dont on se servait pour désigner le prix du bail, pretium, redittu, reductus, canon, pentio, vectigal [a] ; variété qui n'existait pas dans le prix de vente. Aussi Cujas [i] , Corasius [s] , Godefroi [9], enseignent-ils que le mot locasti , employé par les empereurs, doit être pris à la lettre. Cujas, après avoir reproché à Accurse d'avoir tenté d'enlever à ce mot sa signification propre et d'avoir voulu faire du contrat envisagé par la loi précitée un contrat innommé , ajoute : « locandi verbo lex utitur sub tilulo » de locato, et conlractum hune dicil e*$e bonœ » fidei. Nam si bona» Odci, locatio igiiur vera. » Contractus enim similis locationi non est bona?

[1] Pothicr. Louage , n° 36. Duvergier, Qui, dans ton Traite de la / ente, a combattu la théorie de la rescision pour lésion (w* 69 et tuiv.\ triomphe de ce que le législateur ne l'a pas admise dans le bail, et il croit trouver là une sorte d'abandon des idées qui ont déterminé les art. 1674 et suiv., C. civ. « Si l'on lolèrc, dit-il, que la » vente soit résiliée lorsque le vendeur » reçu un prix » trop faible, pour être conséquent il faudrait offrirait ■ mm une ressource analogue. » (Tome \", n« 103.) Je réponds que la parité est mal choisie. Le fermier qui paye le canon pour avoir la jouissance des fruits pourrait tout au plus être comparé A l'acheteur. Or l'acheteur n°a pas l'action en rescision (art. 1685) ; mais comment pourrait-on comparer le fermier acheteur des fruits au vendeur de la chose !!! Objectera-t-on que le fermier vend son industrie? Admettons- le. Mais la rescision pour lésion n'a lieu que dans les ventes </ immeubles (art. 1674)!!! Où donc, encore une fois, se trouve l'inconséquence? J'ajouterai une réflexion incidenle.Du vergier cite quelques parolesdc M.deTracy.dan* lesquelles ce philosophe matérialiste lance ses invectives contre les propriétaires qui ruinent leurs malheureux fermiers par des canons exorbitant* , aussi coupables en cela que dea usuriers de profession.' Voilà bien le langage déclamatoire d'une école qui est toujours dans le faux ! Si l'on voulait récriminer, ne pourrait-on pas dire que, depuis vingt ans, une expérience constante a prouvé l'infériorité des prix de ferme, pnisque partout ils ont été angmenlé* de ptm d'nn tirr«,

» fidei, velut : dol ul facias. Fateor in emptione » et venditionc pretium in nummis debere con- » sistere. Al in localione dico eliam in alid quanti lilate consistere poste, veluti mensurà aut pon- » dere, ac proinde cum colono partiario contrabi » locationem et conductionem , si contrahend» » locationis animus fucrit, ac prœsertim si de » cerhl fruclttu\m quunlitale, veluti modiis , vei » amphoris lot, quolannis inferendis, conve- » nerit [••]. n

On repoussera donc l'opinion contraire, de quelques auteurs [n], auxquels se range Duvergier [«]. Il est impossible d'admettre que, dans le système du droit romain , on ait rejeté des contrats anonymes le bail consenti moyennant certaines prestations en nature; car il devait être tout aussi fréquent que cbez nous ; il était non moins impérieusement commandé par certaines convenances et certaines habitudes. Il est vrai que Du vergier croit trouver un argument dans le § 2 des Institutes au D. Loc. cond. M?is je ne pense pas qu'il en ait parfaitement saisi le sens. On demandait s'il y avait louage proprement dit ou bien un contrat innommé, dans une convention par laquelle l'une des parties avait donné à l'autre la jouissance d'une chose (rem aliquam ulendam sive fruendam), moyennant que celle-ci aurait donné comme équivalent, la jouissance d'une autre chose -et invicem à te ulendam hoc fruendam aliam rem acceperil). C'est là-dessus que le § cité des Institutes décide que ce n'est pas un contrat de louage, mais un contrat particulier ; et rien n'est plus évident et plus palpable. Mais quel rapport y a-t-il entre ce cas spécial où la jouissance d'une chose a pour corrélatif la jouissance d'une autre chose , et l'espèce que nous examinons, où le propriétaire d'un domaine rural loue sa chose moyennant une rede-

et qu'ils pourraient l'être davantage si les fermier* secouaient le joug de la routine pour adopter des procédés agricoles perfectionnés? Des esprits chagrins ne pourraicnt-ilt pas même ajouter qu'on a rarement vu , en France, les fermiers ruinés par les propriétaires, tandis qu'il se rencontre beaucoup de fermiers qui ruinent le propriétaire en ne le payant pas et le fonds en l'épuisant?... Mais à quoi bon ces reproches irritants entra deux clause* qui ont besoin l'une de l'autre, et dont il faudrait «appliquer à concilier le* intérêt» réciproque* au lieu de chercher à le* brouiller?

[2] Dali., Louaye.

|5] Duranton , du Louage, n° 15, et I. 23, D. Loc. cond.

4] Mon Comm. de la fente, w 14G.

5] L. 21, C. De local.

G] Cujas, sur leC. de Loc. cond.

7] Ad A/rican. 8. Sur la loi Cùm fundum, p. 206S, co . 2. C'est à tort que Duvergier (no 95. S 98, note 1) renvoie au Commentaire de Cujas sur la loi 21 , au C. J)t loc. Cujas n'a pat commenté celte loi.

[8] 9 Miscelt. 11. [9] Sur la loi 21, C. De loc.

(10] Hlinius, 9, Epist.

(Il] Vinniut, Jntt., J. 2, n» 2. Fachin.. Cout., lib. |, c. 82.

[12) No 95. Vov. ivfr., n<. 638 cl 639.

vancc en nature dont il devient propriétaire, et qu'il peut vendre ou consommer quand bon lui semblera? II est manifeste qu'il n'y a aucune parité entre des hypothèses si diverses , et Vinnius, quelle que soit son autorité, n'aurait pas dû porter Duvergier à les confondre.

Les autres autorités invoquées par Vinnius ne sont pas plus concluantes.

Ulpien pose celte hypothèse [i] : Deux associés sont convenus de percevoir, chacun d une année entre autres, les fruits de la chose commune ; l'un d'eux envoie ses troupeaux sur les lieux , et il en résulte un dommage qui compromet la récolte que l'autre devait faire. Celui-ci aura-t-il l'action «x conducto , ou bien l'action communi dividundo? Ulpien décide (et certes il ne fallait pas être Ulpien pour le décider ainsi) qu'il n'y a pas eu contrat de louage entre les parties , cùm merctt non intercesserit.

Le même jurisconsulte examine dans la loi 1 , S 1, D. Deposil., le cas suivant , qui nous place hors du louage des choses, pour nous transporter dans le louage d'industrie.

Voulant châtier un esclave , je l'ai placé dans un moulin , pour tourner la meule , et je suis convenu d'un prix à payer au propriétaire de ce moulin , pour la garde de ce malheureux. Il y a louage d'ouvrage dans uu tel contrat. Il en est de même si je reçois un prix pour le profit que le gardien retire des ouvrages de mon esclave. Mais si nous convenons de compenser le travail de cet esclave avec les soins que le gardien se donne pour le surveiller, ce ne sera pas , à proprement parler, un contrat de louage , quia peeunia non daiur. Ce sera quasi genut local i et eondueti. Mais que prouve cette décision pour le louage des choses? N'est-elle pas renfermée d'une manière spéciale dans le cercle du louage d'ouvrages? Et qui a contesté que , dans le droit romain , le louage d'industrie, différent en cela du louage des choses, exigeait un prix en argent fi]?

C'est encore en ce sens que statue la loi 5, § 2, au D. Prœscript. verbu. Paul [5] , après avoir enseigné que lorsque je donne de l'argent à un peintre pour faire un tableau, j'ai fait avec lui un louage d'ouvrages , ajoute qu'il n'en est pas de même si je lui ai promis une chose pour prix de son tableau , et que c'est alors un contrat sans nom.

Quant à la loi 25 , D. Loc. cond., empruntée aux écrits de Caïus, que dit-elle de favorable à l'opinion de Vinnius? Rien absolument. Le jurisconsulte décide que le colon à prix d'argent qui a été frappé par des cas fortuits , a droit à une diminution du fermage , mais que cette dé-

fi] L. 23, t). Loc . cond.

[S] Pothier.3s.39, et le» autre* auteurs combattus par

Vinnius, tels que Tulden, Lopei, etc.

[3] I.. 5 «le ses Questions. Voy. le Comm. de Cujas sur celle loi , p. 661, col. 1, des Question» de Paul.

[4] Utt,$S|l.«j I. M .1.48:0. Ioc.ceW.1.. 1, in fine. D. Mand.

[5] No 38.

cision ne s'applique pas au colon partiai re , qui , quasi socieialis jure, partage avec le maître le profit et le dommage. Mais Caïus ne parle pan de celui qui a loué à prix ferme moyennant tant de sacs de froment , tant de mesures de vin , tant de mesures d'huile! il neditpasquc celui-là n'est pas un fermier ! il ne dit pas qu'il ne pourra pas prétendre à une diminution.

Il est inutile de pousser plus loin cet examen. Les autres textes rapprochés par Vinnius n'ont pas plus de portée (*].

Voilà pour le droit romain.

Quant à notre droit français, je ne saura ia me ranger au sentiment de Pothier, qui a essayé d'y transporter les distinctions du droit romain [»). Je crois fermement que , dans tous les cas , le louage comporte chez nous un payement en denrées. Quelle raison plausible y aurait-il pour limiter aux baux à ferme les prestations en nature autorisées par les art. 1763, 1771, etc., etc. [a]? Il y a même beaucoup de provinces où les services des ouvriers ne se payent pas autrement [ij.

Mais pour qu'il y ait véritablement contrat de louage, il faut que les denrées, les marchandises , etc., qui forment le prix , deviennent la propriété du bailleur.

Ainsi ce ne serait pas un vrai contrat de louage si je vous donnais un cheval pour tant de jours, à condition que vous me donneriez le vôtre pour un nombre égal de journées. Il y aurait là un contrat anonyme, fort semblable au louage, sans doute, mais qui ne pourrait prendre cette dénomination [a].

Du reste , le louage reprend sa similitude avec la vente , en ce que le prix du louage peut être fixé par arbitrage d un tiers [•]. On en verra la preuve par l'art. 1710.

Mais si l'expert nommé ne remplit pas sa mission, pourra-t-on avoir recours aux lumières d'autres experts? Pothier croit qu'il ne faut pas se laisser diriger par les règles de la vente, qui uc permettent pas de sortir de la désignation faite par le contrat [10]. a Dans le contrat de » louage , dit-il , pula d'une maison ou d'une d métairie , le locateur qui n'est pas à portée de » l'occuper ou de l'exploiter par lui-même, étaul » pressé de la louer, et le conducteur, de son » côté, ayant besoin de se pourvoir, 00 doit pré- » sumer, au contraire , que lorsque les parties » s'en sont rapportées à une personne pour le » prix du loyer ou de la ferme , leur intention » n'a pas été que le contrat n'eût pas lieu, si elle » ne faisait pas l'estimation; mais qu'elle a été , » au contraire , qu'il aurait lieu pour le prix qui » serait estimé par d'autres experts [u]. »

[6] Jung* loi du Si frimaire an tu ; loi française du 15 mai 1818, art. 75.

(7) Jung* Championnière , U IV, u« 5065.

[g] Podiier, no 58. Ulpien, I. 17, $5, D. Prottcript. vrb. Inst., Loc. coN«t'.,sa.Uucaarmy.t. III, p. 148-148.

[9] losl.. De loc., £ 1. Voy. l'exposé deco poinldt droit dans mon Comm. de la /'««/«. nos 155 et mi».

(10] Mon Coma», de le f«/e. n« 159, et art. 159*.

ru) no 37.

On peut opposer à cette doctrine de Pothier, i que la loi finale au C. de eont. empt., qui formule pour la vente le principe consacré par l'art. 1592 du Code civil, ajoute : quod etiam m hujusmodi local ione locum habere $ancimut.

D'ailleurs, le motif tiré par Pothier, de la hâte qu'ont le propriétaire et le fermier, l'un d'utiliser sa chose , l'autre son industrie , peut ne pas se rencontrer toujours ; car il est possible que la convention soit faite longtemps avant que la ferme soit libre et susceptible d'être livrée.

Je n'admettrais donc son tempérament qu'autant que le bail serait déjà exécuté par la mise en jouissance du preneur. L'art. 1716 vient donner son appui à cet aperçu.

Peut-être aussi serait-il équitable de l'admettre , lorsque le terme pour entrer en jouissance serait si prochain , que le locateur ne pût facilement trouver d'autres preneurs , ou que le fermier ne pût trouver à se pourvoir (il.

Quelquefois le prix n'a pas besoin d'être fixé par les parties [i] ; c'est ce qui a lieu dans les tacites reconductions , et dans tous les cas où il s'agit d'un objet dont le prix est fixé d'avance par l'usage des lieux.

On peut donner pour exemple l'hypothèse où je loue un Gacre , dont la course est évaluée par un tarif invariable , ou bien celle où j'emploie pour tant de jours les services d'un ouvrier dont la journée est réglée par la coutume locale [s].

Pour terminer, enfin , il faut voir ce que je dis infrà, n" 639 , sur une dernière condition du prix.

4. Après nous être occupés du prix , parlons d'une dernière condition exigée par notre article et non moins essentielle que les précédentes , je veux dire la cession au preneur de la jouissance de la chose pendant un certain temps.

Note» ce* dernier» mots, pendant un certain lempi, empruntés au texte de l'art. 1709; il s'ensuit que la jouissance du preneur ne saurait être perpétuelle. La perpétuité répugne à nos idées; elle est incompatible avec les pnneipesde liberté que les lois modernes ont établis pour les choses comme pour les personnes [«]. Le droit romain n'était pas aussi susceptible. Il admettait des baux à perpétuité [s] , et ne croyait pas que l'essence du louage répugnât à une durée perpétuelle.

Mais il ne faudrait pas confondre un bail perpétuel avec un bail dont la durée, quoique indéfinie, serait subordonnée a une condition casuelle. Nous trouvons encore aujourd'hui dans le Limousin et dans l'Alsace des baux appelés à colonage perpétuel ou baux héréditaire* , qui sont

I] Pothier, toc. cit.

i] Voet, Loc. cond., n« 7.

3] Pothier, no 40.

4] Infr., do 53, Opinion de Troochet , et oo 40t. 51 L. 10, C. De toc. contt. (Gordianui\ Caïua, /»//., Comm. 3, do 145. Voy. la préface.

161 Infr., no St.

17] Hcq.de Dupin, dan» l'affaire jBfé* par Parrét

I dans ce cas (oj. Quand la ligne directe vient à s'éteindre , le colonage perpétuel est résolu; car il n'est perpétuel que de nom , et il ne passe pas aux branches collatérales. Il en est de même du bail héréditaire ; il porte la mort dans son sein , puisqu'il est destiné à périr avec la race du fermier [i],

La loi n'a rien statué d'une manière générale et absolue sur la durée ordinaire des baux ; elle s'en rapporte aux conventions ou aux usages particuliers, ou à certaines règles applicables à certains cas seulement [s]. Habituellement , cependant, les baux de maisons se contractent pour 3,6, 9 années; les agronomes désirent avec raison une durée plus prolongée pour les baux de biens ruraux , et 18 ans leur paraît un terme qui devrait être pris pour règle dans la pratique [e]. Toutefois il est certaines personnes qui , placées dans une position à part par des lois spéciales , ne peuvent , sans excès , consentir de* baux de plus de 9 ans lto\.

Autrefois , on considérait les baux au-dessus de 9 ans comme baux à long terme , et ils conféraient un droit réel immobilier [tt]. C'était un point de jurisprudence constante ; nous verrons tout à l'heure qu'il en est de même aujourd'hui de tous les baux , quelle que soit leur durée.

Mais l'ancienne jurisprudence n'allait pas jusque-là pour les baux au-dessous de 9 ans; elle n'attribuait au preneur aucun jus in re; le contrat de louage n'engendrait entre le bailleur et lui qu'un simple rapport personnel. Pour savoir s'il doit en être autrement aujourd'hui, il est nécessaire que nous commencions par nous fixer sur la nature du droit de jouissance que le bail procure au preneur. Ce point est très-important et doit soigneusement occuper nos méditations.

El d'abord , nous ferons remarquer que le bail ne crée pas au profit du preneur un de ces démembrements de la chose qui , comme l'usufruit , l'usage ou la servitude, appauvrissent le propriétaire , et lui enlèvent une portion importante du plein domaine de la chose. Le bail est au contraire pour le maître un moyen de tirer parti de l'immeuble , tout en en conservant la substance : c'est une manière de le mettre en rapport et d'en retirer des fruits. Quand un individu passe un bail de ses héritages , il n'est personne qui s'imagine qu'il fractionne et amoindrit son droit de propriété. Mais s'il vient à concéder un usufruit , un droit d'usage , une servitude, tout le monde comprend au premier coup d'œil que son domaine sera désormais moins plein et moins absolu [m].

La raison en est que le fermier n'a qu'une

tolcnnel du 24 novembre 1837. Voyei infr., no 56.

[8] Voy.art.m6, 1757,1758,1774, omélabliuenldes précomptions il<- durée pour les baui fait» verbalement.

[9] Infr., o« 78. Loi du 15 mai 1635. Voy. auui la préface.

[10] Voy. le comm. de l'art. 1718.

[1 1 j Infr., n« 95. Je cite le* autorité* pour et contre.

[12] Mon C omm. de la Prescription, n»367.

possession d'emprunt , et que , même dans le droit qui lui est attribué, il reconnaît qu'il n'est pour ainsi dire qu'un procureur jouissant pour le maître, cultivant pour lui et percevant les fruits , pour les partager dans la juste mesure qui appartient d'une part au travail et de l'autre | au droit prééminent de propriété [i]. J'accorde qu'il possède , mais il ne possède pas animo domini; il est dominé par la pensée du droit «Vautrai qui s'attache à tous ses actes et les pénètre d'un clément de précarité [*].

Prenez, au contraire, un usufruitier, et un tout autre aspect frappera vos regards. Demandez-lui , par exemple , si , lorsqu'il cultive , lorsqu'il récolte , il se considère comme le procureur, le représentant du nu propriétaire. Voici ce que dans son bon sens instinctif il vous répondra , sans avoir besoin de consulter les lois : I « Ma possession tient lieu de celle du proprié- j taire , contre tous ceux qui voudraient lui ravir la nue propriété. » Sans doule à l'égard des tiers, | la nue propriété et l'usufruit sont censés se réunir j et se coaliser pour repousser toutes les prétentions qui tenteraient de tirer parti de leur division accidentelle. En un mol, ces deux droit! • ne font qu'un et ils sont en quelque sorte soli- j daires l'un de l'autre pour écarter les tiers. Mais quand le débat demeure circonscrit entre l'usufruitier et le nu propriétaire , il n'en est plus | ainsi. L'usufruitier possède un démembrement distinct de la chose; il la possède comme maître et non pour autrui. Dans sa sphère, il peut braver le nu propriétaire , se poser en rival , et lui dire : Je ne vous dois rien.

. . . . . lllâ itjaclel in aulâ.

En est-il de même du fermier? Non sans doute! Il a beau s'exalter sur la nature de son droit, son sort est lié à celui du propriétaire; il travaille pour lui mettre son revenu dans la main ; il est son intermédiaire entre sa terre et j lui ; il est son ouvrier; de même que le locataire est son collecteur.

S. Toutefois reconnaissons une chose ; c'est que, quoique le propriétaire possède l'immeuble loué , il impose cependant une sorte de restriction à son droit d'user et d'abuser ; ainsi , par exemple, il s'interdit d'occuper par lui-même la maison ou l'appartement loué pendant toute la durée du bail; il lui est défendu de toucher aux fruits naturels de la ferme; le locataire seul a le droit de jouir de la maison ou de l'appartement; le fermier seul peut recueillir les fruits

[1] C'e»t pourquoi le président Favrr •! * i trèn-bien :

• Prarstat pcn»ionem domino, qui per eam pension» pt r- ■ ceptionem non lantùm rci iu* po»*c»iioncm rrtinerc ,

• ted etiamretuâ iptà f rui inteUhjilur. » L. 38, D De » muf. (De error. pragmal.* Decad., 100, error5, fn/r.. n« 271).

[8] Mon Comm. de la Pretcription . no 2"9.

[3] P. 154, col. 2. Paul avait dit : Patientiez f'ruendi, 1.24. S 4, D. Uc. cond.

en nature. Cette limitation du droit de propriété', que Connanus appelait patientia lacatoris [s] , est certainement une charge. A la vérité, cette charge est dans I intérêt de la chose ; le plus souvent elle lui est avantageuse; elle compense largement l'interdiction peu importante à laquelle le propriétaire s'est soumis, non pour s'appauvrir, mai; pour s'enrichir. Charge productive, on ne peut dire qu'elle contienne aliénation réelle d'un fragment du domaine [*]. Mais cnlin elle impose une souffrance au maître , et il n'est même pas impossible qu'elle devienne accidentellement gênante, par exemple si les baux sont anciens cl que la valeur des immeubles ait augmenté; dans ce cas, il faut que le propriétaire attende la fin du bail pour se débarrasser des locataires et des fermiers qui occupent les lieux, et pour leur substituer des bailhst* s qui payent plus cher. C'est là un empêchement que le propriétaire doit nécessairement subir; empêchement qui affecte la chose et qui, la suivant en quelques mains qu'elle passe, semble constituer, d'après le droit nouveau, un droit réel pour le fermier, c'est-à-dire un droit absolu et non pas seulement un rapport particulier entre le bailleur et le preneur [s].

6. Ceci p >sé , on me Hira peut-êlre qu'il y a contradiction entre ce droit réel que j'attribue au bail , et celte proposition que j'ai émise ailleurs, savoir : que le fermier n'est propriétaire d'aucun démembrement de la chose [a]. Mais voici ma réponse.

Pour juger de la nature d'un contrat, il ne faut pas se laisser influencer par quelques particularités secondaires et quelques inconvénients qui, loin d'être dans sa nature, ne sont que de rares accidents. Or, en thèse générale, le bail, appliqué à une chose, est un mode très-utile d exploitation bien plus qu'un démembrement de la propriété; c'est un moyen de recueillir les fruils par une combinaison presque toujours avantageuse. Il suit de là que cette combinaison ne crée pas une propriété distincte , prise sur la propriété même , à son préjudice et à son détriment. Je compare le bail à un élément étranger qui s'incorpore à la chose pour en faire sortir les produits, à peu près comme un réservoir qu'on applique à une lampe pour lui fournir l'aliment qui entretient la lumière. Donc, par cela même qu'il s'y ajoute , il ne le démembre pas ; il le met en état de rapport au lieu de le fractionner; il rend la propriété féconde au lieu «l'en retrancher aucune de ses parties utiles.

Il est vrai que ce mode d'exploitation attribue un droit au baillistc qui en est l'agent : à savoir,

[4| I.a cour de ra*«»iioii a cependant avancé, dan» un romuli r.mt d'un arrêt du 16 nov. 1825, que * la location » d'une auberge doit être considérée comme une aliéna- » lion lempo> aire qui la rend étrangère nu propriétaire «■ pendant la durée du bail. » Cet expression» manquent de mesure.

[5] Voy. la préface de mon Coœm. de la renie, qo |.

[G] Prescription, n" 366.

d'en rester détenteur pendant toute la durée du bail , et de conduire à fin l'exploitation convenue. D'où il suit que son industrie et son occupation accompagnent l'immeuble en quelque main qu'il passe , et que les tiers sont tenus de plein droit de prendre la chose avec ce procédé particulier de mise en rapport. Voilà pourquoi j'ai cru pouvoir avancer que le droit du bailliste est un droit réel. Car le droit réel est défini par les docteurs : facultas hominis in rem cotnpelrns, sine respeclu ad certain personam M ; tout droit absolu est un droit réel , et celui dont nous parlons a ce caractère. Mais si , après cela , on veut prétendre que ce droit réel démembre le domaine de la chose louée , mon esprit répugnera à cette assertion. Le fermier ne prend d'une main que pour rendre de l'autre ; ce qu'il recueille en nature, il le restitue en fruits civils. Son droit ne s'assied sur la chose, que pour qu'elle ne soit pas stérile pour le maître. 11 est puissance auxiliaire et non puissance rivale. On ne saurait donc donner au bail le nom de démembrement , comme à l'usufruit et à la servitude.

7. Objectera- t-on qu'il n'y a pas de droit réel sans un démembrement du domaine? Delvincourt n'était pas de ce sentiment, puisqu'il disait : « L'hypothèque, quoique droit réel,n'M(/«wwn démembrement delà propriété [%) . J'ajouterai qu'en supposant que l'idée par laquelle on m'arrête fût vraie dans l'ancien droit , ce ne serait pas une raison pour l'importer sans modification dans le nouveau. Jadis, le bail était fort différent de ce quelcCode civil l'a fait pour nous ; il ne suivait pas la chose, il périssait avec l'aliénation de l'immeuble; il ne donnaitqu'un droit relatif. Aujourd'hui il affecte la chose, il demeure imprimé sur elle, malgré les sous-alienations; le voilà donc qui s'élève , malgré tous les précédents connus , dans la classe des droits réels. Mais est-ce notre faute , à nous interprètes du Code civil , qui devons constater les innovations de la loi actuelle, et non les répudier, est-ce notre faute si ce nouveau droit réel, créé en faveur du bailliste, ne dérive pas delà même source que ceux quel'ancienne jurisprudence comprenait dans ses catégories? Est-il en notre pouvoir d'empêcher que le Code civil ait rendu absolu , de relatif qu'il était auparavant , un droit imposé sur la chose pour l'utiliser dans l'intérêt du maître, bien plutôt que pour le démembrer? Pouvons-nous faire qu'un droit qui met une chose en valeur dans l'intérêt du propriétaire , et lui assure le moyen d'en percevoir les fruits, soit un véritable démembrement de lachosedans le sensqui, jusqu'à ce jour, a été attribué à ce mot? Pouvons-nous faire , d'un autre côté , qu'un droit que les tiers

sont obligés de respecter, ne soit pas un droit absolu , ou , en d'autres termes, un droit réel?

8. Je sais que je suis le premier écrivain qui ail soutenu que le bail est, sous le Code civil, la source d'un droit réel. Je l'avouerai sans peine;

: cette doctrine n'a pas encore pour elle la sanc- , lion de la jurisprudence , et je ne pourrais invo- : quer à son aide qu'un arrêt de la cour de Dijon j du 21 avril 1827 [s] vivement combattu par les auteurs (*] et un arrêt de la cour royale de Paris du 16 février 1808 , qui n'a pas excité moins de clameurs [s\ ! !

Delviucourt [e] Proudhon [i] , Duranton [»] , Toullicr [•], se sont même élevés avec force contre toute idée de droit réel appliquée au contrat de louage. Mais , malgré toute l'autorité qui s'attache aux opiuions réunies de ces savants auteurs, je n'en persiste pas moins à penser que m> s assertions n'ont rien de téméraire, et qu'elles trouvent dans l'art. 1743 un fondement inébranlable. J'ai même été engagé à les soutenir par des personnes savantes et expérimentées, qui y ont vu l'occasion d'une discussion profitable à l'étude du droit.

9. Voyons les principales objections , et commençons par Proudhon. Si, dit-il , le bail n'est pas résolu aujourd'hui , comme il l'était anciennement par la vente du fonds, ce n'est pas que le preneur ait véritablement un droit réel , en vertu duquel il puisse suivre la chose comme sienne sous le rapport du domaine utile, et la revendiquer entre les mains du tiers acquéreur ; mais c'est seulement parce que les auteurs de l'art. 1743 ont voulu que (aliénation du fonds affermé ne fût consentie ou censée consentie que sous la condition que le tiers acquéreur y stipulât , ou fût censé y avoir stipulé, l'obligation personnelle d'entretenir le bail , ce qui donne bien au fermier un droit de rétention sur la jouissance, mais non un droit réel.

Celte objection n'est-elle pas entachée tout d'abord d'une faiblesse radicale? Avec le raisonnement de Proudhon , je vais vous prouver que le droit de servitude, le droit d'hypothèque, le droit de résolution ne sont pas des droits réels; il me suffira de dire qu'on ne peut les exercer contre tous que parce que la loi présume que le? sous-acquéreurs sont censés avoir consenti à les respecter. Passez-moi ce sous-entendu , et j'effacerai même de nos Codes tous les il mit s réels; je n'aurai besoin que de supposer un engagement tacite [toi ! ! !

Mais il ne saurait en être ainsi ! !

Voulez-vous savoir la véritable raison de cette obligation qui vient se présenter à tous les tiers détenteurs comme une loi inévitable? Voulez-

Hubert», *ur lei Inttitute*, De rte, il i vit.

T. III, p. 393, notet, n» 4.

Sir., 37,2. 116: Dali.. «7, S, 119.

Voy. infr.. tur l'art. 1743, la défense de cet arrêt.

faJhi no 317.

T. III, P . 185 (nole-2), 188 (noie 5), 198 (note.?.

7] Usufruit, no 102.

8} T. IV, no 73. et l. XVII, a» 139.

.9] T III, no 388.

10] Voy. mon Comm. dcla/^n/r, no629. J'y combat» un Argument semblable de Poocel *ur uno question analogue.

DU CONTRAT DE LOUAGE. — ART. 4709. (Pi- 40-12.)

vous savoir pourquoi le Gode civil l'imprime par une force tacite sur la tête dessous-acquéreur»? G'est que l'art. 1743 a fait du bail un droit réel; ctr une obligation n'est si généralement , si invariablement sous-entendue, que lorsque le droit auquel elle correspond est absolu ; or, s'il est absolu . il est réel [i] , il n'y a pas de milieu.

10. Proudhon voudrait ensuite qualifier le droit du fermier de droit de rétention sur la jouissance : mais c'est trop peu dire ; nous verrons, en commentant l'art. 1743, que le fermier peut revendiquer son droit alors même qu'il n'a pas encore été mis en possession [«] ; d'ailleurs, le droit de rétention est autre chose que ce que Proudhon le fait ici ; il n'est qu'une exception bonne à opposer au débiteur ou au propriétaire de mauvaise foi qui veut reprendre sa chose sans jwyer ce qu'il doit [s]. Est-ce là la position du fermier et du sous-acquéreur?

Et puis , quelle contradiction de la part de notre auteur !! Si le tiers détenteur est oblige par une convention tacite à entretenir le bail , est-ce qu'il est nécessaire de recourir au droit de rétention pour expliquer la persistance du bail? ou bien , si le bailliste n'a qu'un droit de rétention, n'est-ce pas reconnaître que le tiers acquéreur n'est pas tacitement obligé de le faire jouir du bénéfice de sou contrat ?

1 1 . Proudhon ajoute enfin que, dans l'ancienne jurisprudence, l'acquéreur d'un bien appartenant au fisc était tenu de plein droit de l'entretien du bail ou des indemnités du fermier s'il voulait le faire sortir, et que cependant jamais il n'était venu dans la pensée de personne de considérer le droit du bailliste comme réel [«].

Mais la loi .50, D. De jure fitci, qui a fourni à Proudhon cette objection , me parait porter avec elle-même les moyens de la réfuter. Elle contient une décision de l'empereur Antonin Caracalla sur un cas privilégié, et cette décision, quoique rendue d'après le conseil de Papiuien , n'était, au jugement de Gujas , qu'un acte de faveur au prolit du fisc, nova et inaudita senlentia [s]. Voulant, en effet, que le lise ne fût pas exposé à un recours en dommages et intérêts de la part du fermier expulsé, la loi 50 , au D. De jure fitci, suppose qu'il est intervenu entre le lise et son acquéreur une convention tacite de ne pas expulser le fermier [«]. Mais quoi do plus contraire à la vérité des faits et à la nature du • outrât de bail dans le droit romain, que cette supposition gratuite? Aussi Gujas dit-il que l'empereur, adoptant celte invention de Papinieu [l], ne lit qu'agir dans un esprit île faveur pour son propre lise , et ila fixen sua favil. On peut bien penser que ce précèdent ne fut pas perdu pour les partisans du lise, et que désormais les acqué-

1] Blonclcau, Chretl., t. I, p. 187.

9) Voy. inf'r., n- 493.

ô; Mon Cumin, «le* Hypot., n Î56 c\ »niv.

4] Voy. l>e»peit»e«, 1. 1. p. 69, trxtà.

5] Sur la loi 50, l). Dojitre fitci, p. 1595; infr..

reurs des domaines fiscaux furent tacitement grevés de la charge d'entretenir les baux ; mais ce n otait là qu'une exception, et Proudhon conviendra avec moi qu'entre un droit absolu comme celui que le Gode civil donne au fermier, et le droit relatif accordé par le droit romain en vertu d'un privilège spécial au bailliste du fisc, il v a une immense différence. Supposez, en effet , que l'acquéreur du fisc eût revendu, que serait devenu le bail? n'aurait-il pas été résolu? Était-il donc possible de voir un droit réel dans cette position purement relative?

12. Un autre professeur, Duranton, a cherché à enlever au bail tout effet réel en comparant les définitions du bail et de l'usufruit données par les art. 1709 et .578. L'usufruit , dit-il . est un droit de jouir comme le propriétaire lui-même. Au contraire, le contrat de bail n'oblige le bailleur qu'd faire jouir le preneur. L'usufruitier n'a donc pas besoin qu'on le faste jouir comme le fermier. Il jouit de lui-même en vertu de son droit sur le corps de la chose; il jouit comme le propriétaire. Au lieu que l'obligation du bailleur n'est pour le preneur qu'uue créance indéterminée consistant uniquement dans le droit qu'elle lui donne de le contraindre à lo faire jouir, à le mettre à même de percevoir les fruits de la chose louée, ou à payer des dommages et intérêts ; droit par conséquent mobilier, puisque ces fruits ou ces dommages et intérêts sont des choses mobilières [•].

Mais il me semble que cette argumentation est loin d'être convaincante.

D'abord, Duranton n'a vu dans la définition du bail donnée par l'art. 1709, que ce que Pothier apercevait dans la définition conforme «pi on trouve dans ses écrits. Mais pensons-y bien!! l'art. 1743, combiné avec l'art. 1709, ouvre des aperçus tout nouveaux. Il donne au bail des effets ig.iorés de Pothicr. Il abolit un principe fondamental dans l'ancien droit, savoir : que le bail ne liait pas les tiers détenteurs. Or ce changement est-il si peu de chose qu'il doive passer inaperçu?

Pourquoi Pothier réduit-il le droit du fermier à une simple créance personnelle? (Ce sont ses expressions) [u]. Pourquoi le classe-t-il dans une catégorie autre que l'usufruit, l'emphytëose, le bail à longues années? Parce que ces litres créent des droits qu'on peut réclamer en quel-

Îues mains que l'héritage passe; tandis que, 'après la fameuse loi Emplorem, 9, Cod. De loc. conduct. , le tiers délenteur peut expulser le fermier [ta].

Mais puisque aujourd'hui le bail suit l'immeuble et ne peut en èlre détaché, n'est-il pas inexact de réduire le droit du fermier à un droit de

(6] Alqut, dit-elle, tï hoc iptum in cmendo convsnittet

[7] Papiuiaou» hanc nova m ttntentiam ikc<ksit*vit.

{Cujat. loc. cil ) [8] T. IV, no 73.

19] Communauté, n" 71.

[10] Id. V oy UNti Louage o» 588.

créance?. Ce droit n'est-il pas devenu quoique chose de plus ferme et de plus stable . et n'est-il pas dangereux de se laisser dominer par les doctrines de l'ancienne jurisprudence ?

Nous soutenons donc que l'art. 1709, quoique copié dans Pothier, a, par son rapport avec l'art. 1743, un sens fort différent de celui qui avait frappé l'esprit de ce jurisconsulte. Il faut le lier aux nouveaux principes que le Code civil a consacrés, et c'est le cas d'appliquer ici ce que j'écrivais dans la préface de mon Commentaire de la Prescription : « Quand une idée passe du » domaine des opinions dans le domaine de la » loi , mille intérêts imprévus viennent s'y rat- » tacher et s'y confier... ils lient les différentes » matières traitées successivement par le légis- » lateur et puisées à des sources diverses, pour » les limiter, les balancer, les modifier les unes » par les autres; et bientôt voilà des systèmes » nouveaux et inaperçus , qui s'échappent à » l'envi de la formule légale, bien étonnée peut- » être de se trouver si féconde. C'est qu'une a opinion , en passant dans un code, y contracte » des alliances intimes qui développent en elle » de» germes mystérieux que l'isolement eut a laissés stériles j r. »

Ceci posé , voyons si la différence des art. 578 et 1709 peut influer sur la solution que nous recherchons. Je ne le crois pas !!

De ce que les définitions de l'usufruit ne sont pas semblables dans le Code civil , tout ce qu'il faut en conclure, c'est que le bail est distinct de l'usufruit , et que l'un ne doit pas être confondu avec l'autre. Hais qui donc songe à les assimiler? Est-ce que nous voulons prétendre que le fermier a le droit de jouir comme le propriétaire?

Ensuite , je crains que Duranton n'attribue des effets trop magnifiques à ces mots de l'article 1709, faire jouir, opposés à ceux de l'article 578, droit de jouir. Si le bailleur est tenu de faire jouir le preneur , c'est probablement que v ce dernier a un droit de jouir : car toute obligation suppose un droit corrélatif. L'art. 1709 n'a pas detini le droit du fermier; il s'est borné à formuler l'obligation du bailleur. Mais spécifier l'obligation , c'est du même coup spécifier le droit, puisque l'obligation n'est que la contrepartie du droit. Je dis donc que, do* l'instant que le bailleur est tenu de faire jouir le fermier, ce dernier a un droit de jouir [t] ; seulement ce droit n'est pas aussi étendu que celui de l'usufruitier, et en diffère même sous des rapports très- graves. Mais qu'importe à notre question !

Eh bien ! ce droit de jouir du bailliste, à quelle classe le rapporterons-nous? Est-il réel? est-il personnel? Sans doute Pothier avait rai-

[1] Page 7.

[2] La clause promettre de faire jouir, te rencontrait ja<li» dant tout lei baux à rente, qui cepen-lant Iran'féraienl la propriété [Bip,, vo f'.ijnr. p. 157.;

son d'enseigner, de son temps, qu'il ne constituait qu'une créance personnelle , parce qu'alors il n'engendrait pas un droit de suite. Mais aujourd'hui les mots faire jouir, de l'art. 170», ont uue signification beaucoup plus large. Ils ne restreignent pas le droit du bailliste à une. simple créance personnelle, puisqu'il a un droit contre les tiers avec lesquels il n'a pas contracté.

Duranton insiste beaucoup sur ce que le droit du fermier, étant un droit aux fruits, n'est que mobilier. Accordons-le pour le moment, sauf à discuter plus tard. Mais à mon tour j'objecterai que ce n'est pas une raison pour dire que le fermier n'a pas un droit réel. Il y a des droits mobiliers qui ont , pour plus de garantie , un droit de suite qui les accompagne. L'hypothèque, par exemple, est un droit réel attaché à des droits mobiliers pour leur donner sûreté et protection. Le droit de revendiquer un meuble volé entre les mains des sous-acquéreurs, est tout à la fois mobilier et réel [s]. Enlin , pour citer une autorité non suspecte à Duranton , je dirai que Proudhon , qui se rencontre avec lui dans le même système, reconnaît cependant que les baux à longues aunées, quoique ne créant à ses yeux que des droits mobiliers, engendrent cependant un droil réel acquit pour une garantie plus rigoureuse de l'exécution du bail [*].

Embarrassé par l'art. 1743 du Code civil, Duranton croit échapper à celte disposition si grave , en répondant qu'elle a été introduite en faveur de l'agriculture, mais non pas pour changer les anciens principes sur la nature du louage. Explication insuffisante et vaine ! Et que m'importe que ce soit l'intérêt de l'agriculture qui ait dirigé le législateur! Qui m'empêche de dire que c'est dans l'intérêt de l'agriculture qu'il a accordé au bail la puissance toute nouvelle d'engendrer le droil réel? Ensuite, remarquons-le ! le bail à loyer est étranger aux intérêts de l'agriculture, et cependant le sous-acquéreur d'une maison est obligé de respecter le bail établi sur la chose !!!

13. Il me reste à parler de l'opinion de Toullier, la plus rapprochée de toutes de celle que je soutiens, mais la plus difficile à comprendre cependant; car, après avoir entrevu le grave changement opéré par l'art 1743, après avoir coucédé qu'aujourd'hui le bail a un droit de suite et un caractère de réalité dont il était dépourvu auparavant , Toullier rebrousse brusquement chemin et finit par conclure avec Pothier que ce droit du fermier n'est pas un droit réel [sj Êcoutons-lc parler, a Suivant le Code civil , il » n'en est plus ainsi. Les baux authentiques ont » acquis un caractère de réalité qu'ils n'avaient > pas autrefois, puisqu'ils ne sont pas résolus

[3] Mon Comtn. de la Preicrip., art. 497!).

[41 Uiu/ruit, no 103.

[S] T. III, nn 3*8.

co

» par le changement de propriétaires , même à » litre singulier; le droit du fermier scit l'héri- » loge en quelques mains qu'il passe. — En cela » notre nouvelle législation est plus conforme w au principe . que personne ne peut transférer » à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-même. » Aujourd'hui le fermier, comme l'usufruitier. » peut exercer son droit contre tout possesseur de » l'héritage, quel qu'il soit ; c'est un des carae- » tères du droit réel.

» Néanmoins le droit du fermier n'est pas un » droit réel , et en cela il diffère du droit de l'u- » Sufruit . »

J'avoue que cette conclusion me confond d'étonnement. Quoi donc !! le bail a acquis un caractère de réalité , et il n'engendre pas le droit réel ! il est armé du droit de suite , l'un des caractères du droit réel , et il n'est pas droit réel !

Toullier convient que l'art. 1743 a voulu rester fidèle au principe qu'on ne peut transférer à autrui plus de droits qu'on n'en a soi-même, et en eela il a parfaitement aperçu la raison décisive de cette disposition. Mais c'est ce qui aurait dû lui prouver que sa conclusion est irrationnelle. Èn effet , l'acquéreur ne succède jamais aux obligations personnelles du vendeur; il ne succède qu'aux charges réelles. Si donc il est tenu de respecter le bail , c'est sans doute parce qu'entre les mains du vendeur, il est une charge de la propriété et non pas seulement une créance personnelle. Or, s'il est charge de la

Sropriété, il est droit réel. Il n'y a pas moyen échapper à cette conséquence.

14. Des adversaires plus récents de mes idées ne doivent pas être passés sous silence , quoique leurs arguments n'offrent rien de bien nouveau.

Je lis d'abord dans un arrêt de la cour de cassation , du 14 novembre 1832 [t] , que « le droit » des contractants consiste dans un simple jus » ad rem, ayant pour objet fa jouissance des lieux » loués, que le droit de l'autre consiste unique- » ment dans l'exécution de la convention , tant » pour le payement des loyers que pour la sortie » des lieux ; qu'ainsi l'action résultant du bail » n'est pas une action mixte , mais bieu une ac- » tion purement personnelle. »

Mais comment concilier cette doctrine avec celle d'un arrêt que j'ai déjà rapporté ci-dessus ;*] , qui porte que la location d'une auberge doit être considérée comme une aliénation temporaire , qui la rend étrangère au propriétaire pendant la durée du bail ?

Duvergier a aussi traité la question qui nous occupe , et il n'hésite pas à la«résoudre comme ses devanciers [s]. Bien plus, apercevant dans une phrase de la préface de mon Commentaire de la Vente le germe d'une théorie qui s'écarte de l'opinion commune, il croit qu'après un meil-

[!] Sircy, t.XXXIIl, 1, 32.

[2| Supr., no 5. en note. Arrêt du 16 nov. 1825. [3] Louatje ,t.l, n<" 279, 280 et *uiv.

leur examen je reviendrai à d'autres idées [*]. Sans doute , il serait plus commode pour moi de marcher dans une route déjà frayée. J'y aurais trouvé moins de peine et de travail, et j'eusse évité le reproche de viser à des résultats extraordinaires cl hasardés [s]. Mais je n'aurais pas été en paix avec moi-même, et ma conscience m'eut reproché d'avoir enseigné , sur la foi d'autrui , une doctrine dont je n'étais pas intimement pénétré. De nouvelles réflexions m'ont donc raffermi dans ma conviction , et je la soumets au jugement de ceux qui me lisent. Ds verront si les arguments de l'estimable écrivain que je vais essayer de réfuter, sont de nature à me faire déserter mon avis.

Duvergier a de la répugnance à admettre que le législateur, voulant opérer une aussi grande innovation que celle que je rattache à l'art. 1 743, se fût borné à en proclamer les conséquences et les effets , plutôt que décrire le principe luimême en termes formels dans la définition même du louage. Or, non-seulement, dit-il, il n'y a rien de semblable dans les dispositions qui caractérisent ce contrat, mais tout au contraire elles adoptent la définition que Polhier donnait du louage sous l'ancien droit. Dès lors, l'identité d'expression conduit nécessairement à l'identité de pensée.

Lt moi aussi, je voudrais que le législateur montrât son infaillibilité autant dans la conception de la pensée légale que dans la formule qui laTevêt. Combien cette perfection rendrait plus simple et plus coulante la tâche de l'interprète !!! Mais qui ne sait que la prévoyance de la loi se trouve trop souvent en défaut, tantôt parce que l'expression amoindrit la pensée, tantôt parce que la pensée dépasse l'expression ! Et sans sortir du Code civil, n'y a-t-il pas, dans cette œuvre , si remarquable du reste , des lacunes sans nombre , des réticences pleines d'embarras, des incohérences inexplicables? Duvergier a-t-il oublié que la théorie de la transcription, établie par la loi de l'an ru et si favorable à la stabilité des mutations d'immeubles , a été écartée par des rédacteurs du Code civil , par une espèce d'escamotage [e] qui laisse dans plusieurs de ses dispositions un défaut d'unité dont tous les bons esprits ont été frappés [7]? Est-ce que Duvergier lui-même n'a pas signalé la rédaction équivoque du Code civil, dans les dispositions par lesquelles il a modifié ce système de la loi du 11 brumaire an vu fg]? Et plus tard, lorsque le législateur, revenant sur lui-même , eut été poussé à réformer une partie de ce qu'il avait fait, son langage et sa pensée ont-ils été bien nets et bien francs dans les art. 883 et 884 du Code de procédure civile [g]? Et cependant il ne s'agissait rien moins dans tout ceci que d'une des bases fonda-

is; Préface de mon Contre, de* Hypothèque, (7} Mon Cororo. de la / ente, n« 45.

[81 rente, 110 23.

19] Voj. me» Hypotheq., n« 898, 899, 900.

mentales de la propriété et du crédit [i] ! ! !

Mais j'ouvre la définition que le Code civil a donnée de la vente (art. 1582, C. c.); de la vente, di&ais-je, qui, chez nous, a des effets si différents de ceux que l'ancien droit lui attribuait. Et qu'y trouvé-je tout d'abord? Précisément une définition conforme à celle qu'en donnait Africain [s] ! !

Il est vrai que l'intention du législateur ne tarde pas à se révéler par d'autres textes , qui démontrent que les expressions de l'art. 1582 ne correspondent pas à l'idée qu'il voulait rendre , et qu'il s'est laissé influencer dans son langage par le langage de ses prédécesseurs. Eh bien ! c'est aussi ce que je dis de l'article 1709; sans doute il est copié dans Pothier comme l'art. 1582 était copié dans les lois romaines. Mais l'art. 1743 vient ensuite pour en modifier la portée et en expliquer la formule incomplète.

Remarquez d'ailleurs que les termes de la définition du louage n'ont dans l'art. 1709 rien qui soit incompatible avec le caractère nouveau qui se révèle dans l'article 1743. Ces mots t'oblige à faire jouir, dans lesquels Duvergier voit, comme Duranton , un sens pour ainsi dire magique [s], ne me paraissent en aucune manière devoir exclure nécessairement la pensée de la transmission d'un droit réel. La preuve en est que la clause promettre de fairb jouir se trouvait jadis dans tous les baux à rente , qui cependant transféraient la propriété 1 1 ; et puis, le faire jouir ne se trouvait-il pas aussi dans la définition du bail au-dessus de 9 années , que toute l'ancienne jurisprudence considérait comme transmettant un droit réel [s] ? N'était-il pas inhérent au bail à colonage perpétuel, qui, comme l'a si bien aperçu Duvergier, n'était pas autre chose qu'un bail [«], et qui cependant engendrait le droit réel [7]? Il faut donc reconnaître que l'art. 1709 a une élasticité et une souplesse qui ne ressemblent en rien à cette hauteur impérieuse qu'on veut lui attribuer.

Duvergier examine ensuite l'art. 1743 ; il reconnaît bien qu'une espèce de réalité est en effet attribuée au droit du preneur lorsqu'il se trouve en contact avec l'acheteur de V héritage loué [s] ; mais il n'admet pas que cet article l'investisse de tous les caractères sans exception qui sont attachés au droit réel. Examinant cette disposition dans sa forme et dans !a place qu'elle occupe, il la limite , comme Proudhon , à une espèce de droit de rétention attribué au preneur mis en

[1] Après cela, »i de cet exemple* on essaye de paner à d'aulrei que nous fournit l'ensemble de noire législation , je demanderai si , lorsque le législateur de 1816 autorisait les officiers ministériels à présenter leurs successeurs, il prétojail tout ce qui depuis est sorti de cette disposition 1!.'

2] Mon Cotnm. de la Fente , no 4.

3] Supr., n" 12.

|j Bcperl., yo f igne, p. 157.

5] l.oyseau , Déguerp., \ir. 1, ch. 5, no 8.

C] T. 1 , no 200.

possession de la chose; il fait de cet article 1743 une dérogation toute spéciale à des règles aussi anciennes que le droit civil et maintenues dans l'ensemble des dispositions du Code. Ici, je m'arrête pour le moment; je ne veux pas anticiper sur le commentaire de l'article 1743; j'espère prouver de la manière la plus frappante, que cet article , combiné avec d'autres qui ont échappé à la sagacité de Duvergier et de ses devanciers, ne comporte pas le sens restreint par lequel ou fausse son esprit [o],

15. Maintenant, faisons un pas de plus, et voyons si le droit du bailliste est mobilier ou immobilier. Je sais que je vais encore choquer des opinions respectables et accréditées depuis longtemps. Mais pourquoi hésiterais- je à soumettre au public éclairé mes dissentiments et mes doutes? Une idée consciencieuse a toujours droit à son attention et à son impartialité !

Or il me semble que le droit du fermier est , sous le Code civil, un droit immobilier. La raison en est simple. Le bail donne le jus in re; il s'imprime sur la chose et la suit malgré les sous-aliénations : donc il est immobilier comme la chose à laquelle il s'applique [loj.

J'exposais tout à l'heure que le bail est un mode d'exploitation [il]. En suivant cette idée, on pourrait dire que le bail ayant pour but de faire sortir de la chose son produit net, peut être comparé à un levier que l'industrie attacherait au sol pour l'exploiter; une machine est immeuble comme l'usine dont elle active le service Pourquoi le droit du bailliste, qui applique à la chose sa force industrielle, serait-il d'une nature différente , puisque c'est au moyen du droit qui lui est concédé que la chose est mise en valeur, et qu'elle devient productive? Je sais que la comparaison que je fais n'est pas rigoureusement exacte. Elle est plus métaphorique que juridique. Aussi nel'ai-je pas employée que pour donner une couleur plus pittoresque à ma pensée. Mais pour en revenir à un langage plus scrupuleux , n'cst-il pas certain que le droit du bailliste, restant incorporé à l'immeuble pour le suivre au milieu de tous ses déplacements , doit participer de sa nature et prendre place parmi les droits immobiliers (nj?

Les principes de l'ancienne jurisprudence [nj seront en vain conjurés contre moi. Je les repousse comme étant sans force , depuis que le Code a fait du droit du fermier quelque chose qui survit à l'aliénation de l'immeuble, et sub-

7) Infr., no 5G.

8] K« 278 ot suit.

9] Infr., n» 493.

10] Infr., n > 500.

Il] N-6.

12] Art. 524.

13] Vu; cequedit Pothier Aaj'tt in re dans an héritage , Communauté , n<> 68.

[14] Pothier, à/., no 71, et sur Orléans, no 53 de l'introd. générale.

sistc sans convention à l'égard des tien. Qu'on I ne dise donc pas , avec Polhier , que la créance ; du fermier ou du locataire n'a pas pour objet la métairie même et la maison même Le droit i de suite dont le bail est armé prouve évidemment ; «pu- le fermier ou le locataire ont une action dont l'objet est de réclamer l'immeuble pour s'y implanter en la qualité qui leur appartient.

Qu'on n'ajoute pas, avec le même auteur, que l'action du fermier n'a pour objet que d'être mis à même de percevoir les fruits, lesquels, deve- j nant meubles par la perception , le forcent de se j contenter d'un droit mobilier, c'est-à-dire d'un droit qui tend à acquérir des meubles. Car je réponds que les fruits ne sont aujourd'hui que le produit d'un droit supérieur qui survit à chaque récolte, et qui , bien différent de celui que sanctionnait 1'ancïenne jurisprudence , enveloppe l'immeuble, lui adhère et le suit pendant toute la durée du bail [•].

EnGn qu'on cesse de se rendre l'écho de cette assertion de Pothier , que la créance du fermier n'a pour objet qu'un fait. Aujourd'hui celte créance est plus large ; elle donne au fermier ou au locataire le droit d'exiger la délivrance de la ehose même , pour en jouir conformément à son titre ; si la créance du hailliste n'était que d'un fait convenu , il ne pourrait l'exiger d'un tiers qui n'en aurait pas contracté l'obligation. Le droit de suite tendant à être mis en possession et à jouir de la chose , n'est-il pas la démonstration claire et palpable qu'il y a dans le droit du bailliste autre chose qu'une créance de faire?

10. Duranton nous arrête pour nous dire que l'art. 526 qui énuraère les biens qui ont la qualité d'immeubles civils sans y comprendre le bail , s'oppose à notre système [s] ; mais , pour échapper à cette objection, je n'ai qu'à citer Duranton lui-même. « L'art. 526, dit-il quelque » part , n'est pas conçu dans un sens restrictif; » autrement il faudrait dire, contre tous lesprin- » eipes, que les droits d'usage et d'habitation , » dont il ne parle pas non plus, ne sont pas des j >. droits réels immobiliers [*]. »

Et en effet, Duranton démontre très-bien que l'emphyléose qu'il plairait aujourd'hui à un particulier de constituer sur son héritage serait ! un droit réel immobilier, et cependant l'art. 526 ne dit rien de l'emphyléose ! !

17. On pourra peut-être s'emparer d'un argument d'une autre nature emprunté à Proudhon.

On a vu tout à l'heure que ecl auteur , forcé de reconnaître que dans l'ancienne jurisprudence le bail à longues années était investi du droit réel , cherchait cependant à concilier ce caractère avec celui de droit mobilier , en disant que le droit de suite n'était, comme l'hypothèque, qu'une force

[1] Inlrod. générale a la Coût. d'Orléans , oo5S, et Traité, le* chou.

(2] On repou»»e par le même moyen ce que «Iimii Pothier «tu locataire d une roaitou qui n arail qu'une créance en dommage» cl intérêt».

13] T. IV, no 73.

accessoire donnée à la créance , mais qu'en ellemême la créance était mobilière, puisqu'elle aboutissait à un partage des fruits [s].

Je crois qu'il ne sera pas bien difficile de prouver que cet aspect de la question n'est qu'une trompeuse illusion. D'abord , Proudhon heurte de front les principes constamment enseignés par lesancicusauteurs, qui s'accordent unanimement à reconnaître que le bail à longues années était tout à la lois réel et immobilier. Pothier en est la preuve. Aussitôt qu'il aperçoit dans un bail le cachet du droit réel , il en conclut que ce bail engendre un droit immobilier [a] , et la raison en est simple ; c'est que toutes les fois qu'on a un droit dans un héritage ; ce droit suit la nature de l'héritage et est comme lui de la classe des biens immeubles [7].

Sous un autre rapport , l'effort de Proudhon pour séparer l'émolument du bail du droit réel, reste tout à fait impuissant , et sa comparaison avec une créance hypothécaire est fautive. L'hypothèque n'est que l'accessoire de la créance d'une somme d'argent ; elle n'est qu'un secours éventuel pour obtenir forcément , s'il y a lieu , le payement d'une chose mobilière. La créance de cette somme mobilière ne vit pas par l'hypothèque ; elle a une existence à part, tellement que si la chose hypothéquée vient à périr, la créance n'en subsiste pas moins. Mais la créance du bailliste est immobilière, principalement et par sa nature , puisqu'elle a pour but de lui procurer la détention de l'héritage , la jouissance physique de l'immeuble même; le bailliste est inséparable de l'immeuble ; il y est attaché , si je puis parler ainsi , comme une machine l'est à une usine. Que l'immeuble vienne à périr, et son droit de jouissance est anéanti : tant il est vrai que ce droit est lié à l'héritage lui-même, et ne peut vivre que dans le cercle des intérêts immobiliers !

Eusuitc prenez dans ses conséquences le système de Proudhon , et il ne vous sera pas difficile de prouver que l'usufruit , le droit d'usage , le droit d'emphy téose ne sont pas des droits réels. Mais qu'en penseront ceux qui veulent rester fidèles aux principes?

18. Je m'attends à ce qu'on médise : Puisque, d'après vous, le bail crée un droit immobilier, suivez les conséquences de celte idée. Qu'en résultera-t-il ? Qu'uu tuteur ne pourra donner à bail les immeubles du son pupille ; qu'un mari ne pourra pas affermer ceux de sa femme ; qu'ils ne pourront consentir la résiliation de ces baux ; que même le bail sera susceptible d'être hypothéqué comme l'usufruit. Or ces conséquences sont-elles admissibles? ne heurtent-elles pas les principes les plus élémentaires du Code civil ?

[4] T. IV, n- 80.

PS] Il «cmble que ce toit autti l'idée de Toullicr t VI 436. «-^«.vi,

[6] Comm.. n»71.

CHAP. I". — DISPOSITIONS GÉNÉRALES. — ART. i709. (N° 19.)

Mais raisonnons , s'il est possible , et ne nous e (Trayons pas.

Le bail, quoique accordant au fermier un droit dans la chose , n'est cependant pas un vrai démembrement de la propriété , puisqu'il est destiné à en retirer le produit net. On n'aliène pas on passant bail de ses héritages ; on les met au contraire en valeur; on administre en bon père de famille. Il suit de là que le tuteur et le mari peuvent en principe donner à bail les immeubles du pupille et de la femme , sans avoir besoin des autorisations nécessaires pour aliéner, c'est ce que les lois reconnaissent formellement [«] ; et je ne vois pas qu'en accordant ce pouvoir d'administration aux tuteurs et aux maris, elles se soient mises en contradiction avec nos idées. Car , il ne faut pas l'oublier ! si le bail est une charge réelle et immobilière de l'immeuble , il n'est pas, comme les autres droits qui participent de cette double nature , une charge qui démembre et qui appauvrit : il est une charge qui féconde; il est un élément de production.

Hais comme on abuse des choses les plus utiles, et que les tuteurs et les maris pourraient concéder des baux excessifs par leur durée, ou grever l'avenir des pupilles ou de la femme par des engagements qui dteraient à leurs héritages leur liberté , certaines restrictions ont été mises au droit des tuteurs et des maris. Nous nous en occuperons dans le commentaire de l'article 1718. Mais , en thèse générale, ils peuvent passer des baux d'une durée ordinaire ; cette règle se concilie avec nos idées , tout aussi bien que l'exception qui la limite. Dans un cas comme dans l'autre , notre théorie se présente homogène et rationnelle, tandis que celle de nos adversaires vient sans cesse échouer contre la disposition de l'art. 1764 dont il leur est impossible de donner une interprétation logique.

Et comme celui qui a eu qualité pour concéder bail d'un héritage a aussi mission pour en demander la résiliation, s'il y a lieu, il s'ensuit que le tuteur et le mari pourront introduire une action en justice pour faire résoudre le bail que le fermier ou le locataire n'exécuteraient pas. On n'opposera pas au tuteur l'article 464 du Code civil; car l'art. 1718, combiné avec les art. 1428, 1429, 1430, 460, le rendent inapplicable.

On dissout une convention de la même manière qu'on la contracte , lorsque la dissolution procède de la même source et de la même capacité que le contrat. Effacer un bail onéreux pour en passer un meilleur, c'est administrer en bon père de famille [*].

Maintenant craignez-vous que le bail, converti en droit réel immobilier, ne soit susceptible d'hypothèque , contre tous les principes admis jusqu'à ce jour? Je vous répondrai d'abord que tout immeuble civil n'est pas susceptible d'hypo-

Art. 1429, 1430 et 1718, C. cir.

Infr., n» 158.

3} Mon Comm. dci Hgpot., o [I] No du 96 avril 1836.

thèque ; témoin les servitudes, les droits d'usage et les actions en revendication d'un immeuble. J'ajouterai que le bail n'est pas ce qu'on peut appeler un bien immobilier; car, en déduisant les frais de culture et le canon dû au maître , on ne voit pas trop quelle valeur intrinsèque il peut avoir. Quel est le but du bail ? C'est de faire passer entre les mains du propriétaire le produit net de la chose. Quant au fermier, ce qu'il retire, c'est le salaire de son travail et l'indemnité de ses avances. Où est donc l'émolument appréciable du bail , déduction faite du loyer ou du fermage dû au maître . et des impenses pour exploitation? En thèse générale, on ne l'aperçoit pas , surtout quand le propriétaire est de ceux qui s'appliquent à ne laisser au fermier que la moindre part possible en sus de son légitime bénéfice. En supposant même que le bas prix du bail laisse au fermier des avantages importants, comment les apprécier? Comment les dégager sûrement de la part du propriétaire et des frais de culture? Il est évident que l'émolument que le bail offrirait à celui qui le prendrait à hypothèque ne serait jamais certain [s], et que l'hypothèque manquerait d'une assiette fixe.

10. Tout ce qu'on vient de lire ayant été imprimé dans un journal de jurisprudence, le Droit [*] , un estimable magistrat de la cour royale de Poitiers s'efforça de me réfuter dans une réponse à laquelle je dois répondre moimême [s]. Bellot des Minières (c'est de lui que je veux parler) efface d'abord d'un Irait de plume toutes les distinctions que je me suis appliqué à faire ressortir entre le bail et les auties charges immobilières. Puis, tantôt il me fait des objections qui supposent que j'ai confondu ces variétés si dissemblables; tantôt il me reproche d'avoir cédé, en les signalant, à des principes qui détruisent les miens. Eufin il essaye de m'emprisonner dans quelques-unes des conséquences qui lui semblent découler de mes idées sur le caractère immobilier du bail; alors, si j'essaye d'en sortir, il m'accuse de manquer à mon système ; si je consens à y rester , il m'accuse de vouloir tout bouleverser.

Voyons de plus près le mérite de ces reproches.

Je viens de dire pourquoi le bail n'est pas susceptible d'hypothèque. Bellot veut absolument que dans ma théorie il en soit autrement. Car, dit-il , «1 le bail a un caractère immobilier , il est impossible de ne pas y voir un démembrement de la propriété pareil à l'usufruit et à l'emphyléose.

Un démembrement de la propriété ! Mais , mon Dieu ! n'ai-je pas montré de la manière la plus palpable, dans tout ce qui a précédé, que le bail , qui est une force auxiliaire ajoutée à la chose, pour lui faire rendre ses produits, ne saurait être assimilé" aux conventions qui -

[5]Voj. l'article du Droit du M mai 1836. de L. Bellot de» Minière*. Revue de* Btvuet d* Droit, t. II. p. 171-

le droit de propriété, qui en retranchent | quelques parties utiles [i]? Pourquoi Bellot ne rélutait-il pas, avant tout, celte partie de mon travail? Pourquoi surtout un esprit aussi judicieux que le sien veut-il me forcer de plier sous cette prétendue analogie de l'usufruit et du bail (devenu, d'après moi , droit immobilier) , analogie dont j'ai été le premier à prouver la fausseté et l'inconséquence [a]? Bellot des Minières voudrait-il par hasard, que pour être conséquent avec moi-même, je fermasse les yeux à toutes les nuances importantes, à toutes les distinctions délicates qui forcent la logique à déposer ses allures absolues et à tempérer sa hauteur par d'heureux détours commandés par la vérité?

Quelque envie que j'aie d'avoir l'approbation de ce magistrat, je ne puis, je l'avoue , me résigner à faire comme cet honnête mathématicien, qui, ayant entendu dire que la ligne droite est le plus court chemin d'un point à un autre, se prit un jour à marcher devant lui, sans dévier, dans les rues de Paris , au risque de se faire écraser par le premier obstacle venu.

Mais, dit mon antagoniste, c'est en vain que vous refusez de trouver dans le bail une assiette hypothécaire, sous prétexte que le preneur n*a pas le domaine utile, et que sa jouissance n'empêche pas celle du propriétaire qui tire le revenu de sa chose ! Car l'usufruit, toujours susceptible d'hypothèque , peut se trouver dans les mêmes conditions, puisqu'il peut être constitué moyennant une rente viagère. Et dans le bail emphytéotique, qui est aussi susceptible d'hypothèque, le preneur paye une redevance au bailleur.

Oui , sans doute, le preneur à bail emphytéotique paye une redevance au bailleur; mais quelle redevance? Est-ce une redevance à litre d'indemnité de la jouissance concédée au preneur, et comme représentation du produit net dégagé par ses travaux? Pas le moins du monde. La modique redevance qui se paye dans l'emphytéose n'est établie qu'à titre de reconnaissance de la directe. « Pcitsio, disent les docteurs, rnn- » slituitur, non pro mercede, in quo differt àlon catione, ned in reco'jnilioncm dominii. » Comment donc Bellot des Minières veut-il (pie je ne fasse pas de différence entre l'emphyléose , qui, vu l'exiguïté du tribut, est une véritable aliénation , et le bail, qui, en constituant le moyen le plus efficace de tirer de la chose la plus grande somme de produit , ne contient aucun démembrement [s] ?

Quant à l'usufruit, je sais qu'il peut être constitué moyennant une rente viagère; mais cet accident n'empêche pas que celui qui a concédé un usufruit ne soit entièrement dépouillé de l'émolument de la chose; il reste nu en quelque sorte, et c'est pour cela qu'on l'appelle nu propriétaire [4]. Je dis qu'il est dépouillé de tout

(1] Supr., nn»4, 6, 7, etc. Voycraimi pliubai, no 24. [2] Supr., n«» 4 cl »ui». Junye infr,, w 24.

[3| Infr., no 34. lij Infr., n°24.

l'émolument de la chose ! ! car il n'en reçoit rie La totalité des fruits naturels et civils restent pour l'usufruitier, qui tient dans sa main le démembrement de la propriété auquel est attachée l'entière jouissance. Il est vrai que le nu propriétaire reçoit en échange la rente annuelle; mais elle n'est pas un fruit civil de l'immeuble; elle n'est que le produit du capital constitué en rente viagère pour prix de l'usufruit. Mais peut-on dire que tout cela se retrouve dans le bail [s]? Le canon que paye le fermier n'est-il pas , sous un certain point de vue, une part des fruits , tellement que, si les fruits viennent à manquer par force majeure, le bailliste est fondé à obtenir une réduction sur le canon [«] ? Pourquoi donc Bellot des Minières exigc-t-il q ue je ne tienne pas compte de ces différences capitales dans les applications que je fais de mon système?

C'est que, suivant ce jurisconsulte, j'aurais enseigné dans mon Commentaire des Hypothèques que le Code civil soumet à l'hypothèque les biens immobiliers , et que cette disposition est générale et embrasse tout [i] ; que dès lors je n'ai pas le droit de soustraire le bail à l'hypothèque dès l'instant que j'en fais un droit immobilier. M entendons-nous! quand j'ai dit que le Code civil embrasse tous les biens immobiliers, j'ai voulu parler (comme le prouve la suite du passage cité par Bellot) des biens qui ont une assiette fixe. Quant aux autres, j'ai enseigné que l'hypothèque ne peut les atteindre {%}. Eh bien! si je prouve que le bail est sans assiette hypothécaire , qu'il n'offre pas de prise à la saisie, que peut donc me reprocher mon antagoniste? Devrai-je me considérer comme battu parce qu'il soutiendra que l'usufruit et l'emphyléose ayant une assiette fixe, de nature à servir de base à l'hypothèque, le bail en offre une aussi par contre-coup? El les calculs auxquels je me suis livré sur les parts respectives du propriétaire et du bailliste, sur l'incertitude de l'émolument du fermier, déduction faite du canon et des frais de culture , tout cela était-il si frivole , que Bellot pût se dispenser d'y répondre ?

Bellot m'arrête ensuite sur la partie de mon argumentation relative au droit des tuteurs et des maris, dépasser bail des biens des m meurs et des femmes. Et là encore , il trouve que mes concessions ne s'accordent pas avec mon principe. C est que Bellot en revient toujours à cette idée, que le bail serait une charge immobilière ordinaire , tandis que je me suis évertué à établir qu'il est une charge qui féconde, un élément de production. J'avoue que je n'ai pas d'autre réponse à lui faire sur ce point.

C'est aussi la seule que je lui soumettrai quand il niera que, dans mon système, le mari, le tuteur, puissent légalement demander la résiliation des baux qu ils auraient consentis; dès

N'>2l,m/'r.,oùjcrcticn»fur art. 1769, C. ci»..

T. II . no 405.

l'instant qu'il est reconnu que le bail n'est qu'un acte d'administration . comment serait-il défendu aux administrateurs des biens des femmes et dos pupilles de faire et défaire les baux dans l'intérêt de ceux qui sont placés sous leur protection? Kst-cc qu'il y a quelque part de bonnes raisons pour prouver qu'un administrateur ne doit pas administrer? Est-ce que ce n'est pas une renie, générale (ce mot est éebappé à Bellot) que les contrats se dissolvent de la môme manière qu'ils se forment ? Et si la résiliation qui a pour objet d'enlever la chose à un mauvais fermier pour la livrer a un preneur laborieux et solvable, est un acte de bonne administration, est-ce que l'administrateur ne pourra pas agir dans ce but d'utilité, en vertu des art. 450 et 1428 du Code civil, source des art. 1718, 1 129 et 1430?

A la vérité, Bellot des Minières a de la peine à comprendre comment il se fait que j'aie consenti à ranger dans la classe des actes d'administration la concession d'on droit immobilier sur la chose. Mais si ce droit immobilier est une addition faite à cette chose pour la mettre en valeur ; si c'est l'emploi d'une force auxiliaire pour en faire sortir les produits et non pour l'appauvrir ; si, encore un coup, c'est un élément de production (toutes circonstances que Bellot oublie à chaque instant), qu'y aurait-il de répréhcnsible dans ma classification ?

Mais j'arrive à une dernière objection.

Bellot des Minières convient qu'aujourd'hui le bail crée au profit du bailliste un droit réel , en ce sens que ce dernier peut opposer son titre aux tiers détenteurs. Mais, ajoute-l-il, de ce qu'un acte a le caractère de réalité, il ne s'ensuit pas qu'il soit pour cela immobilier de sa nature. L'antichrèse donne aussi au créancier qui retient l'immeuble comme gage le droit de suite, ou du moins lui permet d'opposer son contrat aux tiers, et cependant son droit n'est pas immobilier. II en est de même du commodataire. Pourquoi en serait-il autrement du bailliste, qui, comme l'antichrésiste et le commodataire , n'a de prise que sur les fruits et les récoltes?

Mais il n'y a aucune analogie entre les positions que Bellot des Minières veut comparer ici. L'antichrésiste n'a sur l'immeuble engagé ni droit de suite ni droit réel d'aucun genre [i]. Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble. (Art. 2085.) Quant au fonds, quant à la chose même qui produit ces fruits , il n'a là-dessus aucun des attributs du jus in re [*]. Tout aboutit pour lui à un simple droit de rétention [5], qui périt avec la possession de l'immeuble [*) et qui ne lui donne alors aucune action contre les tiers ; car le droit de rétention ne saurait servir de base qu'à une. pure exception à l'effet de conserver ce dont on est nanti [3]. A l'égard du commodataire , la pa-

rité pèche davantage encore; car l'emprunteur est bien moins favorisé que l'antichrésiste , puisqu'il manque du droit de rétention [s], et il n'y aurait pas d'hérésie plus grande en jurisprudence que de soutenir que le commodat, simple office d'ami, engendre un droit réel de nature à être opposé aux tiers acquéreurs de l'immeuble prêté MM

Ceci posé , quel argument y a-t-il à tirer de ces positions ainsi restreintes, contre celle du fermier , qui , comme nous le verrons sur l'article 1743, a un droit de suite contre l'immeuble, alors même qu'il n'en a pas encore été saisi ou qu'il en a été dépossédé?

20. De toutes ces considérations nous pouvons conclure, avec la conviction que donne une opinion méditée, mais aussi avec la réserve que commande une idée nouvelle, que, d'après le Code civil, le bail engendre au profit du fermier un droit réel immobilier. L'opinion contraire, toute respectable qu'elle est par l'unanimité de ses défenseurs , pourrait bien, après tout, n'être qu'un débris de l'ancienne jurisprudence et un préjugé dont probablement la science finira tôt ou lard par se débarrasser.

Mais, je le répète, ce droit réel et immobilier ne doit pas être jugé du même point de vue que ceux dont les livres anciens et modernes nous donnent les classifications. S'il crée une charge, c'est une charge fécondante et non une charge qui appauvrit, comme toutes celles que comprenaient , jusqu'à ce jour, les catégories des droits réels. C'est ce caractère qu'il faut sans cesse avoir devant les yeux, pour ne pas s'égarer dans l'application de la théorie que j'ai soumise au jugement des personnes amies de la vérité. Par ce trait significatif, on comprendra des différences que s'obstinent à ne pas apercevoir les esprits ennemis des distinctions; on conciliera des diversités que l'irréflexion serait tentée de prendre pour des contradictions ; enfin on arrivera à ces tempéraments judicieux qui sont la partie la plus délicate mais aussi la plus nécessaire de l'art de raisonner.

Quant aux conséquences qui découlent deeelte théorie, nous les verrons se dérouler dans la suite de ce Commentaire. Bellot des Minièresles avait cherchées dans le n° du Droit du 26 avril 1836. Il oubliait que je ne pouvais mettre un livre tout entier dans un article de journal.

21 . Nous allons maintenant nous occuper à comparer le louage aux divers contrats avec lesquels il a de l'analogie. La recherche des points de similitude et de dissemblance qui existent entre les causes des obligations, est un besoin de l'analyse pour ceux qui recherchent la vérité dans toute son exactitude.

Le louage a d'intimes rapports avec le contrat de vente.

[1] Mou Cororo. des Hypol., d« 778. [S] hoc. cit.

[2] Loc.cit. [6 Art.l885,C.c.MonComm.dcaffy/>o/.,no2586«.

(31 Zach«riir,t. III, p. 177. Pron.lhon, U*ufruU,w>S5. [7 Proudhon, Usufruit, n« 68 . [4J Mon Comm. îles Hypol., 2:10, 2j'J et MtW.

TBOfLOSO.— ÏCHASGB.— LOl'VCI. 5

a Localio H conductio, disait (iaïus, prosima » ej( »f m/ùi'oni et emptioni , iisdemquc regulii ïjurù eontittil [i].o

II est du droit naturel et du droit des gens [a].

Il est consensuel , synallagmatique et couitnu- Utif,

Il exige, comme la vente [s], trois conditions fondamentales, res, pretium et contenstu. Toute la différence entre ces deux contrats, c'est que la vente est un moyen d'aliénation et qu'elle déplace définitivement la propriété même; tandis que le bail ne fait que communiquer temporairement à un tiers la jouissance matérielle de la chose, dont le propriétaire conserve la jouissance juridique et l'émolument civil. Le bail n'aliène aucun des fragments utiles du domaine ; car il utilise la ebose ; il lui associe un élément de production; il dégage son revenu net [4]. Il est vrai qu'il enlève au propriétaire la jouissance matérielle de la chose ; mais c'est pour la remplacer par la jouissance en fruits ou en argent, bien autrement importante pour le propriétaire. Tout ce qu'on pourrait dire , c'est que le louage des choses qui rapportent des fruits naturels ou industriels , contient une vente de ces fruits [s] ou de partie de ces fruits. Aussi les anciens Romains se servaient-ils des mots emptio-vendilio, comme équivalents de locatioconductio[e].

Et puisque le louage a pour but d'assurer au propriétaire le revenu de sa chose, il s'ensuit que le prix du bail, soit qu'il consiste en denrées, soit qu'il consiste en argeut, se fractionne par sa nature en annuités; tandis que «lans la vente, où le vendeur cherche à convertir sa chose en un capital en argent, le prix ne se divise pas en payements de sommes représentatives du revenu annuel, mais il se règle par un payement actuel ou à terme d'un capital égal à la valeur de la chose aliénée [7].

22. A part ces différences, l'affinité de la vente et du louage est si grande, que nous voyons les jurisconsultes romains s'arrêter souvent avec une sorte d'hésitation pour saisir la nuance qui sépare lesdeux contrats [s]. Deux jurisconsultes plus modernes , Pothicr et Caroccius , n'ont pu se mettre d'accord sur les moyens de les distinguer. Us posent celte hypothèse : Je vous cède la jouissance de cet immeuble pour 9 ans, moyennant tel prix. Est-ce une vente ? est-ce un contrat de louage? La question n'est pas indifférente; car dans la vente la chose est aux risques de l'acheteur ; dans le louage elle est aux ris-

11] I..8. D. Loc. conduet,

(2) Paul, I. I, D. Loc. conduci. Localio et conductio cùm nalurali» «il ot omnium genlium , oou verbit , »cd continu conlrahitur : »icut emptio cl venditio.

(3J Gaïiii. 1.2, D. Loc. conduet.

[i] A retint, de l'art. 1 155 C. civ.

[S] Polluer, ii" 4. Ob»crv. de la cour d'Agen. Fcncl, t. III, I». 24.

[6] Cuja», I. 18 et 20, De acl. empt. f.ujm *ur cette loi cite reUu* : fi'eitditiones oiim Aivehantur

que* du locateur. Caroccius prétond que si la cession est faite pour le prix de plusieurs tommes d'argent, uniformes et payables par chaque année, c'est un contrat de louage , et que si elle est faite pour un prix unique, le contrat doit être réputé une vente.

Mais Pothicr ne partage pas ce sentiment :

lorsque la jouissance est accordée , dit-il , pour un temps qui n'excède pas 9 ans, le contrat est présumé être un contrat de louage, quand même le prix pour tout le temps de la jouissance consisterait dans une somme unique. Au contraire, si le temps de la jouissance excède 9 ans, le contrat doit être présumé un contrat de vente, si le prix consiste dans une somme unique, ou un bail à rente , s'il consiste dans une somme payable chaque année [«].

Mais, le dirai-je? Pothier me parait avoir moins bien rencontré que son adversaire ; je vais essayer de le démontrer.

Avant tout, cependant , disons qu'il faut s'attacher aux circonstances de la cause et à l'intention des parties ; c'est le conseil que donnait Gaïus en pareil cas. Idque cxacndtnttbut appartl [toj.

Ici, il y en a une qu'il ne faut pas négliger; nous la relevons pour prévenir de fâcheuses méprises. Supposons, par exemple, que moi propriétaire d'un domaine que je cultive, je vende à Pierre par anticipation les fruits à naître [n] de cet héritage pendant deux ans, moyennant un prix en bloc ou tant par année ; il est évident que ce sera là une vente et nullement un bail. Pour qu'il y ait bail , il faut que la chose soit livrée à un individu pour le mettre à même de percevoir par lui-même les fruits que son travail en a tirés. Le fermier des biens ruraux s'appelait chei les Romains colnnus , du verbe colère , cultiver, parce qu'il était le cultivateur de la terre donnée à bail, parce qu'il payait pour la faire valoir. NummU colit, disait le jurisconsulte Paul [i*]. Mais si celui qui achète les fruits à naitre d'une chose n'a pas en vue d'en préparer la venue par ses propres travaux , il n'est qu'un simple acheteur ; il n'est pas possible de parler de contrat de louage.

Ceci posé , arrivons plus directement à l'hy po thèse de Caroccius et do Pothier, et n'oublions pas que la difficulté consiste à trouver le véritable caractère du contrat , lorsque les parties n'ont pas assez clairement manifesté leur intention, ou qu'elles se sont servies d'expressions inexactes, infidèles, comme cela arrive trop souvent. Pothier soutient qu'il faut prendre pour principe

IOC4TIOH1Ï,

ban t.

[7] Voy. la confirmai. un de ceci au numéro suivant,

[8] Gaïus. I. 8, S 1, D. Decont. empt., ci ttut., lib. 3, no* 145. 146 et 1 47. Jarolcnus, 1. 65, D. D* cont. empt.

[9] Louage, n° 4.

[10) Intt., lib. 3, n« 146.

[il] Sur ce» sorte» de fente, n<> 204.

112] L.86.31.D. Defurtii.

do la

de la solution qu'il recherche, la durée de l'aliénation des fruits. Mais c'est un faux point de départ ; faux sous l'ancien droit, plus faux encore sous le Code civil.

Le bail, comme je l'ai dit plusieurs fois, a pour but de mettre l'immeuble en rapport et de procurer au propriétaire son revenu net. Qu'est-ce que le loyer d'une maison, le prix d'un bail à ferme? C'est un fruit civil, d'après ce que nous enseigne l'art. 584 du Code civil, et cette définition montre la justesse des idées que nous avons attachées au contrat de bail. Or les fruits d'une chose ne se forment pas en bloc et d'un même coup ; ils ont quelque chose de successif cl de périodique. Aussi l'art. 2277 du Code civil fait-il prescrire par 5 ans les loyers des maisons et le prix de ferme des biens ruraux . Pourquoi ? parce qu'il est dans leur nature d'être payables par année ou à des termes périodiques plus courts. Et en ceci, la loi est parfaitement juste et rationnelle ; car les fruits civils sont l'imitation des fruits naturels. Or ceux-ci sont soumis a la loi d'une croissance progressive et périodique. Donc les fruits civils qui les remplacent doivent présenter le même caractère.

C'est ce que n'a pas aperçu suffisamment Pothier, et il me semble qu'il heurte de front la vérité quand il soutient qu'il y a présomption de bail dans la cession d'une jouissance moyennant un prix unique. Je ne connais pas de bail à ferme ou à location sans fermage ou sans loyer; or, n'est-ce pas faire mentir la langue que d'appeler fermage, loyer, canon, ce qui ne se paye pas annuellement ou à des termes périodiques plus courts?

Je crois donc que la division du prix d'un bail en annuités ou payements périodiques est de la nature de ce contrat, et que toute cession de jouissance faite pour un prix unique (à moins d'une volonté bien expresse), est tout autre chose qu'un bail. Caroccius me parait avoir très-bien aperçu ce point de vue, dont il est étonnant que Pothier n'ait pas mieux profité [i].

Au surplus, les feudistes, ces investigateurs scrupuleux des nuances des contrats, ne s'y étaient pas mépris. D'Argentré [*] dit en termes positifs : « Cùm propriutn sit locations pensiones » anniversarias , vertentibus annis , solvi ; » et Bartholus, In teg. i.V.De superf. : «Locationem » in hoc ab emptionc frucluum differre putat, » quod in venditione pretium $emet et unà de » pensione solvitur, in locationibus annit ver- » tentibus. »

Et Fonmaur : « A l'égard de la vente des fruits, » c'est l'unité du prix pour toute sa durée qui » la distingue du louage. Si donc te prix bst » a>m"i t, c'est vti vrai lot âge, au lieu que

f1] Junge Duranton, du Louage, n» 17, et DuTergier, no 33. Infr„w 139.

[2] Sur Bretagne, art. 52, note 8, n« 5.

[3] Lodt et ventes, ch. 18, no 528. It faut roir aoui le no 529. Junge Sehast. Mcdicis, De catibu* fortuith, part. 9, ouest. I0,no45.

» le bail de plusieurs années pour » unique, n'est pas un louage, mais une vente de » fruits [a]. »

Le contraire a cependant été jugé par arrêt de la cour de MontpelUer , dans une espèce où l'on avait cédé pour une somme une fois payée 1 ecorce des arbres-liége à recueillir pendant un certain temps dans une certaine étendue de terrain ; et ce qu'il y a de plus fort, c'est que les parties avaient appelé leur contrat une vente ! 1 1 On ne peut expliquer la qualification de bail que la cour lui donne , que par cette circonstance ; savoir, que la convention était le renouvellement d'une autre qui avait précédé et à laquelle les parties avaient donné le nom de bail [4].

Concluons donc que la division du prix en annuités est une circonstance caractéristique du bail, de même que la fixation d'un prix unique, quoique avec divers termes de payement, est un indice grave d'une vente de fruits. Je tais que Championnière et Rigaud ont adopté , tans le discuter, l'avis de Pothier [s] ; mais j'aurais mieux aimé les voir suivre dans cette circonstance les idées des feudistes, à qui ils sont redevables de tant d'aperçus ingénieux et féconds.

Il est encore un c is qui a souvent occupé les tribunaux, et qui a donné lieu à de nombreuses controverses. C'est celui de la vente de coupes de bois taillis à opérer successivement d'années en années. Fréquemment les parties se sont appliquées à donner les couleurs d'un bail à ces sortes d'aliénations, parce que le droit d'enregistrement est moindre au cas de bail, que s'il y avait vente.

Sans aucun doute , les bois peuvent être affermés comme tous les autres immeubles, surtout lorsqu'ils sont eu coupes réglées. Mais pour que le contrat puisse être qualifié bail, il faut qu'on puisse trouver eu lui les circonstances inhérentes à ce genre de convention, plutôt que les caractères qui appartiennent à la veote. Les indications que nous venons de donner serviront de règle.

Le duc de Bourbon avait donné ù bail à Simon, pour 3 ans, trois lots de bois à couper successivement, moycunanl un prie unique de 150,967 fr., payable par tiers eu 3 années. Il avait stipulé, de plus, que Simon ne pourrait prétendre à aucune indemnité pour les vides et

S aces vagues oui se trouveraient dans l'étendue * coupes. Malgré la qualification donnée au contrat par les parties , la cour de cassation refusa de voir un bail dans une telle convention, et elle rejeta le pourvoi formé contre le jugement du tribunal de Chàtcaubriant , qui, interprétant les clauses de l'acte, l'avait qualifié vente [•]. C'était, en effet , une vente véritable,

[4] La cour de cassation pensa, du reste, a?ec raison que l'interprétation de cette clause échappait à aon examen; 7 déc. 1819; Sir., 20, 1, 163.

[S] T. IV, no 3047.

[6] 3 ilèe. 1822. Champ, cl nigaud, l. IV, ii» 3038.

une vente qui se manifestait, 1° par l'unité du prix, 2" par la stipulation que Simon ne pouvait prétendre à aucune indemnité pour places vagues; car s'il eût été fermier, il eût pu utiliser les places, soit pour le pacage, soit pour la culturc.

Lorsque de pareilles questions se présenteront , on pèsera les circonstances. Si le prix est unique, si le prétendu bailleur se réserve toute l'administration de la forêt et ne concède à celui avec qui il traite aucun droit de s'immiscer dans cette administration; si le premier retient pour lui les droits de dépaissance dans les coupes, et interdit au second d'en profiter, dans tous ces cas, on sera enclin à enlever à l'acte la fausse qualification de bail que les parties lui auront donnée, et l'on fera prévaloir le caractère de vente de taillis dissimulée avec affectation pour échapper à un droit d'enregistrement.

23. Le jurisconsulte G aï ifs donnait un autre exemple de la difficulté de discerner la vente de l'échange. Vous me livrez des chevaux pour tourner une meule pendant un an, et il est convenu que je vous payerai tant par cheval qui survivra à ce travail pénible, tant par cheval qui mourra à la peine. D'après la réponse de < laïus, il faut faire une distinction. Il y aura simple louage en ce qui concerne les chevaux qui resteront sains et saufs. Il y aura vente à l'égard de ceux qui succomberont [i]. Cette décision est pleine de finesse et de raison.

24. Le bail a bien de* rapports et bien des différences avec l'usufruit [tj.

L'usufruit engendre le droit réel; le bail le produit également dans les nouveaux principes que j'ai exposés ailleurs [s]; mais que repousse l'opinion commune admise jusqu'à ce jour.

L'usufruit donne à l'usufruitier le droit de jouir de la chose. (Art. 578, C. civ.) Le bail attribue aussi au fermier et au locataire un droit de jouir. (Art. 1708 et 1709.) Voilà de graves analogies; mais les différences sont encore plus tranchées.

L'usufruit démembre la propriété ; il lui enlève son émolument; il la dépouille de son élément de production. C'est pourquoi dans le langage énergique des lois on appelle nu propriétaire celui qui est privé de l'usufruit de sa chose. Le bail , au contraire , ne démembre pas la propriété ; il ne s'attache à elle que pour la rendre productive et faire arriver dans les mains du propriétaire le produit net de la chose. Aussi le bon sens général se garde-t-il bien de fausser la dénomination de nu propriétaire en l'appliquant à celui qui a affermé ses immeubles.

De là des différences nombreuses dans les effets de l'usufruit et du bail.

[1] lml., lib. 3, c. 146.

[S] Voy. l'rouilhon, Usufruit, n«» 9S et $uiv. Toul- )ier, t. III, ri' • 387 et miv. Dnranton . no» 73 pt »uiv. — Un Apercevra aucmrni que j'.ii profile iU»iléc»ile ce»

L'usufruit forme une propriété civile , rivale de la nue propriété, qu'elle réduit à l'inertie. Il est uuc conquête sur le domaine de la chose , désormais privée de son plus bel attribut. Dans sa sphère, l'usufruitier a une existence à part du propriétaire du fonds ; il jouit, à son exclusion ; il possède comme maître, et nomine proprio [*] ; aussi l'usufruit peut-il s'acquérir par la prescription [s] et être constitué à titre gratuit, par testament ou donation.

Il n'en est pas de même du bailliste. Comme le bail ne démembre pas la propriété, comme il n'est au contraire que l'accession d'une force étrangère pour exploiter la chose dans l'intérêt du maître , il ne crée pas pour le fermier ou pour le locataire une sphère à part, dans laquelle l'intérêt du propriétaire et l'intérêt du fermier soient séparés et divisés. Le fermier travaille pour le maître; il possède pour lui; tous les ans ou à chaque terme périodique, il faut qu'il vienne verser dans ses mains le produit de la chose : d'où il suit, 1° que le droit du fermier ne peut pas être possédé animo domini et s'acquérir par la prescription; car il est constamment mélange de précarité et privé d'indépendance; 2° qu'il ne peut être concédé à litre gratuit, et que de toute nécessité il doit prendre sa source dans la convention des parties. Car que serait-ce qu'un bail sans prix ou sans canon périodique? ferait-il parvenir au propriétaire son revenu net? remplirait-il le but essentiel du contrat de bail , qui est de tirer de l'immeuble son produit? et s'il ne peut y avoir un bail sans prix, comment ce prix pourrait-il être fixe, sinon par une convention positive?

Avançons encore, et nous verrons les différences se multiplier.

Le bailleur est obligé de livrer la chose en bon élat de réparations de toute espèce (article 1 720) ; car le bail étant fait pour tirer de l'immeuble le produit net le plus élevé, le fermier, qui est l'agent de l'exploitation , ne peut obtenir ce résultat qu'autant que la chose n'est pas détériorée. Quant au locataire, comme il ne paye son loyer si cher que pour être logé convenablement , il faut que le locateur lui fournisse un édifice qui remplisse celte destination. Dans l'usufruit il en est lout autrement, cl l'usufruitier doit prendre la chose dans l'étal où ellese trouve. (Art. 600.) Quellcen est la raison ? C'est que, l'usufruit étant un démembrement pris sur la chose et au préjudice du plein domaine de propriété , il s'élève un mur de séparation entre le nu propriétaire et l'usufruitier, désormais rivaux et retranchés dans des sphère s

auteur», tout en le» modifiant ton» de» rapport» a»tcz gra»e». Junge Dutergicr, n» 38.

fô] Supr., a»» 5 cl»uiv.

M) Supr.. n« i.

[5] Mon Cumui. de la Prcscrpl., u > 8j5.

Dans le louage, le bailleur doit garantie (article 1719); tandis qu'elle n'est qu'accidentelle dans l'usufruit

L'usufruitier peut renoncer à son droit (article 622); car l'usufruit est pour lui un démembrement du domaine qui le constitue propriétaire indépendant, et tout propriétaire peut renoncera un droit acquis. Au contraire, le preneur ne peut renoncer à son bail sans le consentement du propriétaire; car il n'est pas maître dans sa sphère ; il y est, en grande partie, l'agent du propriétaire ; il doit conduire jusqu'au bout l'exécution de son mandat ! !

Dans le bail à ferme, le preneur a droit à une indemnité pour non-jouissance occasionnée par cas fortuit ou force majeure (art. 1769 et 1773) ; dans l'usufruit la perte est pour l'usufruitier C'est que l'usufruit sépare l'usufruitier du nu propriétaire , tandis que le bail lie intimement le sort du maître et du fermier.

Le bail n'est pas résolu par la mort du fermier ( art. 1742 ) ; fondé sur une convention réciproque , il faut que cette convention s'accomplisse dans l'intérêt commun. Mais l'usufruit s'éteint toujours par la mort de celui au profit de qui il est établi. Car s'il durait plus longtemps, il rendrait la propriété stérile , et comme il est une servitude personnelle, et qu'il n'est censé établi qu'en considération de la personne , il ne doit pas lui survivre.

Le bail fait sans terme ne dure que le temps nécessaire pour que le preneur puisse recueillir les fruits (1774). C'est la conséquence de son objet spécial qui est de mettre la chose en valeur. Une fois la récolte effectuée, il cesse quand aucune convention n'indique que les parties ont entendu qu'il durât plus longtemps.

Au contraire, l'usufruit établi sans terme s'éteint à la mort de l'usufruitier. Quelle en est la raison? c'est que les démembrements de la chose ont en général et par leur nature une durée perpétuelle, et que si celui-ci n'est que viager, c'est par le motif particulier qu'il n'est que personnel et par conséquent non transmissible par

les actions pour l'exécution du bail et l'exécution de l'usufruit ne sont pas toutes gouvernées par les mêmes principes de compétence [i],car les premières sont en général moins importantes que les secondes, et des prétentions qui n'ébrèchent pas le droit de propriété, n'exi-

[1] Code de proc., art. 3. $$ 3 et 4. Proodhon, Usufruit, D« 100.

[2] Jnfr., n» 49. Supr., no 4; mais voyex m> 78.

[3] Sur le fondement de 11 loi 1 , J 3, D. De tuperf.

[4] Louage, p. 70, nono. Il citcAccurse, Bariole. Guy-Pape, Gome», Covarruviat, etc.. et un arrêt du parlement de Dijon, du 10 novembre 1565.

[5] Louage, no 27.

[6] Fonmaur, ch. 18, n° 530. Bacquet, Droits de justice, no 81. Loyteau, Diyuerp., I. 1, ch. 5, no 8. Cependant I.cgrand contestait la justesse do cette doctrine , t. IV, art. 52, no 29. Le président Favrc l'attaquait avec force dant ton livre De erroribut pragmat., Decad. 100, error 5. 11 démontrait que le», texte» invoquét ne don-

gent pas pour être décidées autant de garantie que celles qui reposent sur un démembrement de la propriété.

Telles sont à peu près les différences que suggèrent les lois comparées de l'usufruit et du bail; elles sont nombreuses ; mais cependant elles viennent toutes se rattacher à celte cause fondamentale, savoir, que l'usufruit démembre le domaine, et que le bail l'utilise ! !

25. Nous venons de prendre le bail et l'usufruit dans leur état normal et habituel, pour dessiner avec exactitude leurs caractères divers. Mais il arrive souvent qu'ils essayent de se rapprocher en s'einpruntant réciproquement quelques-uns de leurs caractères ou de leurs attributs. Examinons ces positions anomales.

Le bai], qui dans l'état habituel ordinaire est de 3, 6 , 9 ans [s], peut cependant être passé pour un temps plus long, et même à vie. Le voilà donc viager comme l'usufruit ; mais de là s'ensuit-il qu'il faudra le confondre avec l'usufruit ?

Cette question était résolue pour l'affirmative par les anciens auteurs.

Sentant qu'un bail au-dessus de 9 ans avait quelque chose de plus grave qu'un bail ordinaire, ils avaient été amenés à le considérer comme créant un droit réel immobilier [s]; c'est co qu'enseignent Despeisses [4], Polhicr [s] et presque tous les autres auteurs [s]; on allait même jusqu'à soumettre le bail à ferme au-dessus de 9 ans aux lods et ventes, afin de prévenir les fraudes qui auraient pu être faites aux droits seigneuriaux en masquant, sous le voile de baux ou d'engagements, de véritables ventes de l'immeuble [7]. Plusieurs coutumes en avaient des dispositions expresses [»}.

Puis, le droit réel immobilier étant ainsi imprimé par le bail de plus de 9 ans , les auteurs se trouvaient entraînés à oublier tout à fait le caractère du louage, lorsque le droit du bailliste était stipulé à vie. Ce droit était réel , puisque le bail dépassait 9 ans ; il était viager ! L'usufruit aussi est un droit réel et un droit viager ; de là une propension naturelle à ne voir aucune différence entre le bail à vie et l'usufruit. Cette opinion était devenue d'autant plus générale , qu'elle offrait un moyen de soustraire ces sortes de contrats aux lods et ventes , qu'ils auraient été obligés de payer s'ils eussent été maintenus dans la classe des baux au-dessus de 9 ans [9] :

ni le jus in re, ni l'action utilis in rem ; maii il convenait que, a'il tenait du contrat le droit de ne pouvoir élre expulsé moyennant qu'il payerait ton canon exactement , cette circonstaiice lui donnait le jus in re, alor» même que le bail n'eut pas été à longue* année*. Infr., n" 478.

[7] Loisel, I. 4, t. Il, règle 14. Fonmaur, m> 530. Du Rousseau de Lacombe, vo Loti*, p. 597. Despeisses, Droits seigneuriaux, «ecl. 5, p. 7, no 25.

[8] Vcrmandoit, 19t. Reims, 90. Chàloni, 192. Vilry, 33, allait même jusqu'à y soumettre toujoora, par crainie de» fraudes, le bail au delà <ic 5 ana.

[9] En effet, par le droit commun, le» vente dessus de dix an» étaient sujette* aux lod* ; mai* la

« Le bail à vie . disait Fonmaur [l] , fait la mail tière d'un grand problème. Considéré comme » simple bail à vie, cet acte, est, par sa nature, » exempt des lods, puisque en dernière analyse » j7 se réduit à une constitution d'usufruit dont • nous venons de prouver l'exemption.

» Considéré comme bail au-dessus de 9 ans , » il est dans le cas de les payer...

» Hais il se résout en une vente de constitu- » tion d'usufruit , puisque l'effet en est exacte- » ment le même.

» Aussi les baux à vie sont exempts de ■ lods *]. »

On peut donc dire que cette assimilation du bail à vie à l'usufruit avait pour elle l'assentiment à peu près universel ; elle a été retracée et fortifiée par Merlin la].

Il est vrai que Pot hier croyait qu'il y avait des cas où le bail à vie n'équivalait pas à un usufruit ; par exemple, quand les parties avaient expressément réglé par l'acte même qu'elles n'entendaient faire qu'un bail et nullement constituer un usufruit ; mais , en thèse générale et a part toute stipulation explicative , Pothier pensait que, de droit, le bail a vie tenait plus de la nature des baux à rente que des simples baux à loyer ou à ferme, et qu'ils renfermaient une constitution d'usufruit [*]. Les auteurs du Nouveau Denixart sont les seuls qui aient soutenu que, théoriquement et de droit, le bail à vie différait de l'usufruit ou de la vente a vie, quant à sa nature [s]. S'il fallait entrer dans cette question avec les l de l'ancienne jurisprudence, je n'hésiterais pas à condamner le sentiment du Nouveau Denitart. Dans une science, les mots doivent se prendre dans lo sens qui leur est généralement attribué , et ce serait exposer les parties à des mécomptes, que de chercher à les plier sous une acception plus conforme à l'étymologie, mais contraire à l'usage. Quand tout le monde (auteurs et arrêts) s'accorde à ne voir aucune différence entre les mots bail à vie et vente à vie ou usufruit, les parties qui ont employé ces locutions équipollentes sont présumées les avoir prises dans leur signification commune et usuelle. Arrière donc les puristes qui s'emparent de la grammaire pour prouver que le root bail n'est pas synonyme de vente , et que les contractants ont entendu faire un vrai bail et non une vente ! ! La langue du droit subit des métamorphoses comme la langue delà littérature et la langue des salons ; quand une locution a un sens convenu, on n'est pas recevable à venir s'élever contre elle ; eût-on cent fois raison grammaticalement parlant , on aurait cent fois tort auprès des juges du droit. Or, l'opinion des auteurs du Nouveau Denizarl avait ce grand défaut de vouloir entendre autre-

k vie ne l'était pat. En effet, l.oUel duail : • Pour vente de fruili faite à plut de dix ant, c*t dû lodt et ventes, et non pour vente à vie. »

(1] No Î70. Junyt Brillon. v« Bail à v,e.

[S] l'ui* il reproche i IVumoulin de t'élre contredit mr cette question, aur Pari», $ 33. |»l«.w 1 , ne 1 17 ; J 78, {•lotc t. iﻫ 183, 184.

ment que tout le monde une phrase dont l'acception avait reçu de l'usage une signification fixe et précise, quoique peu exacte peut-être. On ne parle et l'on n'écrit que pour s'entendre. Quand on se comprend, il est puéril ou sophistique de discuter.

Ce reproche que j'adresse h la doctrine du Nouveau Denizarl me parait avoir été récemment mérité par Duvergier [s], en tant que cet auteur s'applique à combattre Merlin, sous le point de vue de l'ancien droit. J'ajoute que Duvergier essaye en vain de briser le concert d'opinions qui sert de base à Merlin, et de lui enlever le concours des feudistes, tels que Fonmaur et autres. C'est à tort, en effet, que Duvergier pense que ces jurisconsultes n'ont pas imité la question, et que, n'ayant à résoudre que le point de savoir si le bail h vie était exempt des lods et ventes comme l'usufruit , il leur suffisait de décider que ce contrat n'était pas équipollent à vente, pour en conclure qu'il devait jouir de la même immunité que l'usufruit , sans toutefois vouloir qu'il fût plutôt un usufruit qu'un vrai bail. Maisons vu tout à l'heure que c'est précisément tout autre chose que fait Fonmaur. Si le bail h vie eût été un simple bail , il eût été grevé des lods et ventes, et l'auteur ne parvient à l'en exempter qu'en lui imprimant le caractère de l'usufruit.

Mais sous le Code civil un bail à vie devrait-il être jugé du même point de vue ? Je ne le crois pas , et voici pourquoi .

Les baux à vie sont presque ignorés, ou du moins fort peu pratiqués dans nos mœurs actuelles ; je ne sais si depuis la promulgation du Code civil , on pourrait en citer de nombreux exemples. Il suit de là que la désuétude de la chose a fait tomber en oubli le sens des mots qui l'exprimaient dans l'ancien droit. On ne peut donc plus argumenter de l'usage et des idées reçues; l'on se trouve forcément ramené à donner aux mots leur sens naturel.

Si donc il arrivait , par extraordinaire , que sous le Code civil un propriétaire fit un bail à vie avec son fermier, je pense qu'il n'y aurait aucune différence que celle de la durée entre ce contrat et un bail de 3 , 6 , 9. Je ne pourrais consentir, sous aucun prétexte, à y voir une constitution d'usufruit. Car s'il avait été dans l'intention des parties de créer un usufruit, pourquoi ne se seraient-elles pas servies du mot usufruit , si familier a toutes les personnes légistes ou non légistes? Pourquoi auraient-elles exhumé cette vieille locution bannie de la langue depuis longtemps et que presque personne ne comprend ?

N'est-il pas plus naturel de supposer qu'elles n'ont voulu faire qu'un bail plus long que de coutume f7l?

Rip.. y» Usufruit, fl, o» 3.

Louage, loc. cil.

Vo Ba.l à vie, n» 7.

Louage, t. I, n» 29.

Cette opinion pourra peut-être concilier Proudhon <t. I, n u 103; avec Merlin (Képerl.. Usufruit , C 1, n » 3). Cc»t mi«i cvWr dp Duvergier, for. réf. Au Mirpln», «

C1IAP. 1". — DISPOSITIONS GÉNÉRALES. — ART. 1709. (N°» 26-28.) 7i

C'est , du reste , ce qui a été jugé par arrêt de la cour de cassation du 18 janvier 1825, dans l'espèce d'un bail à vie passé le 2 août 1814. On lit dans cet arrêt ce considérant fort juste et fort remarquable :

a Attendu qu'en droit la jouissance par bail » à vie et l'usufruit diffèrent essentiellement » dans leur nature et leurs effets , notamment » en ce que dans le bail à vie le bailleur conserve » la jouissance des fruit* eiviU de l'objet donné à » bail , dont le premier ne perçoit que les fruits » naturels, tandis que l'usufruitier jouit des » fruits naturels et civils de l'objet grevé d'usu- » fruit , dont le propriétaire ne conserve que la s nue propriété. »

26. Si cependant il était dit dans le contrat que le preneur sera tenu de supporter toutes les charges foncières , c'est-à-dire qu'il fera les grosses réparations , qu'il acquittera les autres charges qui dépassent les obligations du fermier, etc., je pense qu'alors la qualification de bail à vie donnée au contrat serait inexacte, et que la convention renfermant les caractères principaux de l'usufruit , devrait être appelée usufruit et non pas seulement bail à ferme. Le premier, étant soumis aux devoirs de l'usufruitier , doit par corrélation en avoir les droits [%].

Remarquez bien toutefois que , pour corriger la dénomination donnée au contrat, et pour faire passer la convention de la classe des baux dans la classe des contrats usufructuaires , il ne mi Mirait pas que l'usufruitier se fût soumis à la seule charge des grosses réparations, comme l'observe très-justement Proudhon [î] ; un bail ne change pas de nature , quoique les grosses réparations soient mises h la charge du preneur. On ne doit enlever à un contrat le nom que les parties lui ont assigné , qu'autant que , dans toutes les conditions et les détails d'exécution de ce contrat, on rencontre des règles appartenant à un contrat d'une autre espèce. Une anomalie ne peut à elle seule opérer une métamorphose dans la nature de la stipulation.

27. Du reste , le bail a vie peut être consenti, non-seulement pour ta vie du preneur , mais encore pour celle de plusieurs personnes successivement , pourvu qu'il n'y en ait pas plus de trois [8].

Si un bail à vie était stipulé pour plus de trois têtes , il donnerait lieu au rachat [*] J il toucherait en effet a ces redevances perpétuelles , à ces charges d'une durée excessive dont les lois modernes ont voulu dégager la propriété foncière.

28. Nous avons vu le bail tendre, pour ainsi dire, la main à l'usufruit pour lui emprunter quelques-uns de ses traits distinctifs; voyons maintenant l'usufruit cherchant à se revêtir des couleurs du bail.

droit d'enregistrement ett le même »ur le bail à »ie et ■tir l'atufruil , quoiqu'il te calcule différemment. (Loi du SX frim. an «n, art. 15, n«» 5, 6 et 6», 3 7, 1 et 3.) [1] froudhon. Usufruit, wW.

Un usufruit peut être constitué pour un certain temps. Rien n'empêche non plus qu'il ne soit vendu moyennant une rente annuelle [s].

Supposons donc que je convienne avec François que je lui vends pour 9 ans l'usufruit de ma terre de Mettonville, moyennant une rente annuelle de 4,000 fr. payable à la Saint-Martin de chaque année. Que diriez-vous d'un tel contrat? sera-ce un usufruit? sera-ce un bail?

A mon avis, il tiendra de la nature de l'un et de l'autre ; c'est une convention mixte; c'est un bail auquel on a donné la qualification d'usufruit pour imposer au fermier des charges plus lourdes que celles qui résultent d'un simple bail.

Je dis que c'est un bail, parce que la propriété ; n'est pas démembrée , parce que la redevance \ annuelle que le preneur vient périodiquement placer dans la main du maître représente son revenu ; parce que cette perception du revenu de la chose est un signe caractéristique du bail et nullement celui de l'usufruit [*]. Je dis en outre que c'est un bail , parce que le temps de la jouissance du preneur est celui de la durée ordinaire des baux; et cette circonstance est loin d'être indifférente pour révéler le but que les parties ont voulu atteindre.

Ainsi, le bail triomphera de l'appellation donnée au contrat par les parties , parce que la force des choses le veut invinciblement , parce qu'un véritable usufruit, dansl'idéequi s'attache à ce mot , démembre la propriété et n'est pas un moyen pratiqué pour la rendre productive. 11 ! suit de là que le preneur devra conserver l'exploitation de la chose jusqu'à la fin du bail , cl qu'il ne lui sera pas permis de l'abdiquer; car c'est une règle du bail ; elle doit trouver ici son application.

Néanmoins, je m'empresse d'ajouter que la qualification d'usufruit ne sera pas oiseuse dans ce contrat. Elle produira son effet, en ce sens I que le preneur sera tenu des charges naturelle- ; ment inhérentes à l'usufruit (605 et 608) , le mot , usufruit n'ayant été placé dans le contrat que pour s'épargner le détail de ces charges ; il y aura I aussi usufruit en ce sens que le preneur sera tenu de prendre la chose dans l'état où elle se trouve , et le motd'usu/riin* n'aura été inséré que pour rendre l'idée exprimée dans l'art. 600 du Code civil.

Mais si l'usufruit eût été constitué moyennant une rente viagère , il ne serait pas possible d'y voir le mélange des éléments du louage : une telle stipulation est en effet bien différente de celle que nous venons d'examiner. Ici , le temps de la durée ne serait pas celui des baux ordinaires; ce serait celui de l'usufruit; la rente viagère ne serait pas un fruit civil de l'immeuble; elle serait le produit du prix de vente de l'usufruit.

(3] Loi de» 18-39déc. 1790. Duverpier, n« 302.Ch«m-

pionnit-re. I. IV, un 3077.

[4] Champiunoièrc, top. cit.

\r,\ Snpr., n" 19 un exemple p. i» de la rente mgere.

fi Suj ,;. 11 - 31 et 32.

Il est vrai que la reule viagère esl payable par années comme les canons du bail . Mais celle circonstance, qui est de l'essence de la renie viagère , ne saurait faire confondre l'usufruit et le bail , et enlever au prix sou caractère de prix de vente [t].

29. Au reste, ces questions, qui se présentent rarement dans la pratique , dépendent beaucoup des circonstances; il faudra se souvenir de la règle de Gaïus, idque ex accidentibus apparel [a]; c'est presque la seule qu'on puisse donner « priori.