Le bail peut aussi se comparer au droit de superficie

Le contrat de superficie , peu usité aujourd'hui, était jadis très-fréquent [*), Quo génère contractât , disait Cujas , AorfiV ulimur fréquenter [*]. Il nous vient des Romains, chez qui il était souvent pratiqué , comme nous l'attestent une foule de lois du Digeste.

Menochius définit aiusi le contrat de superficie : « Contraclus superficiarius est cùm qtu's » vendit , vel donat , vel local siperficiem fcndi » vel domi'M , retenta proprielate : ob cujus re- » cogniUonememptorvenditori in singulosannos » certum quid piaustare débet. Utile dominium » est superficiarii , direclum domini. Rartolus » docet non semper necesse fore, quùd pro su per- » licic annua pensio prastetur ; ut quaudo con- » stituitur emptione, legato, vel donation* [s].»

Cujas donne un exemple de ce genre de contrat [c] : c'est lorsqu'un propriétaire donne à louage un lerrain pour que le preneur y bâtisse et jouisse de l'édifice , moyennant une certaine redevance pendant un long temps {ad tempus non modicum.) Loyseau a posé une hypothèse analogue , c'est-à-dire a le bail d'une place pour » bâtir , à cette condition que le preneur joui- » rait de la maison par lui bâtie, tant qu'elle » durait, et étant ruinée et démolie, retournait » franchement à son maître, qui cependant en » demeurait toujours seigneur direct , à raison » de quoi , pendant le bail , on lui payait une » certaine redevance appelée solarium ; quod pro » solopenderetur [t] m »

On voit par là que le contrat de superficie détache la superficie du fonds , pour l'aliéner tout à fait par vente , échange , donation , ou pour la louer à longues années [s].

Pour constituer le droit de superficie, il faut le concours de trois circonstances : 1" que le sol soit séparé de la superficie , et que, par exemple, ce même sol demeure au propriétaire , tandis

[11 Supr., n« 19. J'ai intitté sur ce point. [Il Supr.. n»22.

[3] Co contrat est repi en Belgique par mie loi <lu 10 janvier 1821. rendue exécutoire à partir du 1« janvier 1825. Voy. suprà. p. 84, note 10.

[1] Sur la loi 74, 1>. De rei vimlicat.

(5) De rrlitt. vel aitipitc.poticti. iRrmcd., t. lV,n"5.; Junge Favrf. Dr rrrorib.. Dernd. 100, error 5.

|G] Sur la loi 74, l). Dr rei vmJirat.

|7j Ttèijuerp., liv. 1, ch. 4, n« 31.

[8] Voy. ta «juVii dit B!oiulcao, Cl\rat., p. 399.

que la superficie passe au superficiaire ; 2° qu'il y ait une superficie qui distingue le sol ; car , suivant Cujas, gênera agrorum distinguuntur superficie, id eut, illis rebut qua ibi nascuntur [o J; 3° que le superficiaire possède la superficie comme sienne, et qu'il puisse en disposer comme de sa chose [10].

Je ne mets pas au rang des choses nécessaires dans le contrat de superficie la redevance annuelle ou solariunt. Car cette rétribution n'est pas toujours stipulée, comme Rartole le disait ci-dessus. Le solarium ne fait partie de la convention qu'autant que le droit de superficie est constitué à litre de conduction; toutefois Doneau fait fort bien remarquer que les personnes qui veillent à leurs intérêts (qui sibi cavere rolunt) ne doivent consentir à un droit de superficie sur leur propre fonds , qu'à titre de bail et moyennant une rente déterminée. Sans quoi, le superficiaire pourrait être presque assimilé au propriétaire du fonds et de la superficie. Voilà pourquoi , ajoute le même jurisconsulte , les lois romaines entendent presque toujours par superficiaire, celui qui tient la superficie à titre de conduction; « non quia superficies in alieno constitui non » posset et emptione et gratis, sed quianunquàm » ferè aliter constitui soleat , quàm conduc- » lione [m], »

Cependant gardons-nous de confondre le bail d'une superficie avec le simple bail à ferme. Le bail de superficie doit d'abord s'étendre nécessairement à de longues années. S'il était borné à 3, 6, 9 ans, ce ne serait pas autre chose qu'un bail à ferme. Ecoulons Cujas : Item videndum est an condujrcril ad tempus non modicum. Sam qui condu.ritad tempus modicum, ishabelurvno KV90

| CONDl'CTORE , NON PRO StJPERFICtARIO [ta].

Plus énergique que le bail , il démembre la propriété; il investit le superficiaire de la libre disposition de la superficie de telle sorte que celui à qui cette superficie est concédée à titre de conduction , peut la donner à antichrèse , y établir des servitudes, et même l'aliéner sans consulter le propriétaire [ts] , toutes choses que ne peut faire le preneur à bail [m]. Aussi la glose disait-elle que le superficiaire est maître de l'immeuble non jure dircclo, sed utiliter , et Accursc et presque tous les docteurs l'appellent quasi dominas. Il suit de là que le conducteur d'un droit de superficie n'a pas seulement un droit de servitude personnelle dans la chose , comme l'usufruitier; il a un droit dans la propriété même. Il est investi d'un immeuble niatë-

[9] Sur la loi 2, D. De servit.

1 10] Doneau . Comment.. Iil>. 9, c. 10, n«C.

(11 1 Llem. ibi.l.. Iil,.9.c. 17, no 9.

[13] Sur la loi 74, D. De rei vhulic. Jumje Doneau , ld>. 9. c. 10, no 15.

[13; Doneau. lil». 9, e. 17, no 9. Vocl, ad l'andect. Dr mprr/icirtius.

[14] C'est ce qu'a prouvé Doneau coulrc Itarloleftur la loi I . S Quiti autem . D. De tuperfic.j. cl rentre Mtnochiu* {Deretin. post. remed.. t. IV, no ZZ].

;15] Sur la toi 2, au D. Detuperfic.

riel [i], dont la disposition lui appartient pendant toute la durée du bail. Il a en propre toutes les actions, tant réelles que personnelles, qui sont nécessaires pour faire respecter son droit [«].

Il reste à faire une dernière observation. C'est que le propriétaire, après avoir joui de la redevance pendant toute la durée du contrat , reprend , à l'expiration , la chose avec les améliorations superliciaires qui accèdent au fonds [s]. Le bailleur n'a pas un droit pareil à l'égard de son fermier.

31 . Le contrat de superficie a plus d'analogie avec l'emphytéose , autre espèce de bail , dont nous devons faire ressortir les différences avec le bail à ferme. Mais, pour offrir au lecteur des idées complètes sur ce sujet , il sera nécessaire de remonter assez haut dans les antiquités du droit romain ; c'est là qu'est le berceau de l'emphytéose.

Quelques érudits ont cru pouvoir trouver l'idée primitive de ce contrat dans les engagements du domaine public de la république romaine [«]. Mais je ne sais si leur opinion n'a pas quelque chose de contestable. Ce domaine appelé ager publiait avait eu son noyau primitif dans le tiers des terres que Romulus avait réservé pour l'fttat et pour le pâturage, après que les deux autres tiers du territoire eurent été abandonnés, savoir, un tiers au roi et au culte, l'autre tiers aux citoyens , entre lesquels il fut réparti par assignations limitées (agri limitait) [s]. Le domaine public s'était augmenté dans la suite par les conquêtes du peuple , et plus il était considérable, plus il était convoité par l'avarice des patriciens et parla jalousie de la classe plébéienne. Presque toute la portion de Y ager publiais qui. à la différence des carrières, des salines, des mines, n'était pas affermée [0] , était possédée par les patriciens [7] , moyennant une redevance ( vecligal ] [s] qui était ordinairement du dixième. Pendant longtemps il profitèrent de leur puissance pour s'en affranchir , et cette injuste prétention agita plus d'une fois la république [0]. Quant à la plèbe, elle n'avait droit qu'à la jouissance de quelques pâturages communs.

Ce privilège des patriciens sur Y ager publicus

[I] Proudhon. Usufruit. n«»3732 et «iv., et n°117. [2] Loi. 73, 74, 75, D. De rei vindie., 1. 1, $ 1, D. De

super (îciehus.

[3] Doneau. lit». 9, r. 17, n» 9, et c. 18, no 12.

[4] Voy. la brochure, »i remarquable «lu rc*le,de Vuy, De originib. et nalurâjuns rmphxjt., et le compte qu'en a rendu Lahoulave, Revue de tégisl., t. IX, p. 393.

[5] ISicbuhr. ïtist. rom., t. III, p. 209 cl »uiv.

[6] ld., p. 175 et tuiv.

17] ld., p. 22C22t.

[8] Celait l'aveu du domaine éminent de l'Etat, a Testandi eausâpublicum agrum esse. * (Tilc-Live, t. XXXI,

(91 Niebuhr, Hisl. rom., t. III, p. 221 cl 222, et note 561. Tite-I.ivc, t. IV, p. 36.

[10] ld., p. 191, note 297.

[II] Niebuhr, t. III, p. 199. Paul, 1. 11, D. De evict. Javolenu» , I, 115, D. De verb. slgnif.

maintenait de leur côté la prépondérance des richesses et la prépondérance politique. Tandis que le plébéien languissait dans son étroit héritage, sous le poids île l'usure et de l'oppression , le patricien s'étendait dans les immenses domaines de la république , il en dévorait les produits , et , patron intéressé , il y colloquait ses clients , moyennant de bonnes redevances [io] !

Toutefois , son droit n'allait pas jusqu'à pouvoir se dire propriétaire de Yager publicu*. Ce droit était limité et révocable au gré de l'État ; aussi est-il constamment appelé posseisio [tt] , par opposition au domaine de propriété qui demeurait dans les mains de la république. Il est vrai qu'à l'égard des tiers, les détenteurs de Yager avaient la libre disposition de la chose ; ils pouvaient l'aliéner, la transmettre par succession et par contrat, etc., etc. fis]. Mais le droit éminent de la république survivait à ces mutations. Il restait suspendu sur la tète des possesseurs , toujours inattaquable par l'usucapion [is] , toujours menaçant de son réveil la confiance du patriciat.

Les tribuns du peuple le savaient bien ! Leurs lois agraires , si injustement calomniées , ne furent que le légitime exercice de ce droit perpétuel de retrait. Ramener à leur source primitive les possessions du domaine public, pour les diviser ensuite entre tous les citoyens sans exception, créer par ces partages une classe intermédiaire de petits propriétaires, pour balancer l'influence dos grandes fortunes patriciennes ; telle fut la pensée profonde des Licinius Stolon et des Gracches. Si Rome périt sous le poids de la grande propriété [u], si la république s'écroula faute d'un point d'appui entre la corruption des grands et la dégradation des classes inférieures , il ne faut pas en accuser la politique de ces grands citoyens.

Jusqu'ici nous ne trouvons rien qui ressemble à l'emphytéose. La condition précaire des détenteurs du domaine , les orageuses révocations des pos$etsiones ne peuvent se comparer aux paisibles tenures emphytéotiques, dont le propre a toujours été [ts] de ne pouvoir être légalement troublées tant que le conducteur paye exactement sou canon.

[12] Des famille* le* po»«édaient depuii de» tiède» par héritage ou acquisition. (Cicer., Deoffieiis, lib. 1,n«2I ; Itb. 2, n" 78, 79. 83. Flora», t. III. p. 15. Paul, De evict., 1. 2, D. De rvict.)

[15] Niebuhr, t. III, p. 194, 195, 196, 198, note. Ciccron, in RuHum, t. 11. p. 2 1 , 31 . Tiic-Livc, t.XXXI, p. 15.

[14] Latifundia Bornant perdiderunt disait Pline, t. XVIII, p. 7. D'aprè» Ciiéron , on ne comptait dan* le «iècle qui précéda la dettruction complète de la république , que 2,000 citoyen» qui po»*éda«»eiit une fortune indépendante. {De Officiis , t. Il, n» 75.) Gibbon, t. VI , p. 33, 56. Sou» le* empereur» , Sénèque remarque que le» rivière* qui jadi» avairnl »éparé de» nation» ennemu », traver*aient maintenant le* domaine» d'un «impie particulier. Epist., 89. (Gibbon, t. VI, p. 17.)

[15] On le verra plu» ba». Contullcx d'ailleur» la loi 1, D. Si ager vtetig.

DU CONTRAT DE LOUAGE. — AI\T. 4709, (N°3i.)

Les monuments de l'histoire romaine parlent avisai des locations du domaine public (l]. Serait-ce là qu'on voudrait aller chercher le herceau de l'emphytëose [*]? Mais on risquerait encore de s'égarer dans cette voie. Niehuhr a ]>rouvé , par les raisons les plus pressantes , que ces locations n'étaient pas le bail de la terre ellemême , mais la mise en adjudication , par les censeurs, de la ferme de la dime que l'État avait droit de percevoir sur les détenteurs. Suivant ce savant auteur, on ne louait que le rectigal ; on n'accordait à des fermiers que le droit de lever la part que l'État s'était réservée dans les récoltes de Vager publiais [s].

N'espérons donc pas de trouver dans l'histoire de Vager publicus l'origine du contrat qui nous occupe. Démembré par les guerres civiles, jeté comme une proie à l'avidité des légions et aux « spérances des factieux [*1 , Vager publiais disparait presque en entier [s] avant de nous offrir aucun vestige d'emphytéose , et ses faibles et derniers restes sont bientôt éclipsés par l'opulente étendue du domaine impérial. Cependant, du temps du jurisconsulte Paul , il en existait encore des fragments lointains , pat exemple , dans la Germanie transrhénane; et des rescrits du prince venaient les enlever aux possesseurs , tantôt pour en doter les vétérans , tantôt pour en tirer profit par des aliénations définitives [el. Car le droit de révocation se maintenait dans les mains des empereurs, de même qu'il avait existé du temps de la république [i] ; mais une ordonnance de 423, rendue à Havenne par Honorais et Théodosc , abolit cet étal de chose* , et convertit en toute propriété ce qui , jusque-là , n'avait été que possession [»}.

Je n'attache pas non plus une grande importance aux possessions des terres provinciales, qui, soumises au même régime que Vager vectigalis, me paraissent en dehors de notre sujet [o]. Soit que nous nous placions à l'époque où le peuple romain , se proclamant seul propriétaire du sol provincial [to], poussait l'usage de ce droit jusqu'à dépouiller les antiques possesseurs [m \ ; soit qu'avançant vers une époque plus douce, nous trouvions les provinciaux jouissant, comme propriétaires, des héritages paternels, sous la seule

[\] Cirer., in Perrem , t. III, p. 6 (13).

2] Vu*, t. I, p. 2». 27 et»uir.

3] T.îll.p. 187*191.

4] Cicer., al Attrum, t. Il, p. 16, 20. Offlc, t. Il, p. 28. Ad (omit , t. XIII. p. 8.el Philip.. t. V, p. 2. ô. - Têctt. Annal . l. XIII, p. 18. - Plut. V.edeSylla, p. 31,33.— Suétone, in Julio, t. XX. p. 38.— Id., Oclav., p. 13 — Velleiut Palcreulu», t. XI, p. 74. — Florin, t. IV. p. 5.— Virgile, r.glog. t.

[5] Niebuhr, t. III . p. 197. Y «y. p. 90. Laboulaye, llitt. itu droit dê propriété à Rom* , p. 85.

[6] L. 11, D. De eviet. Miebuhr, t. III. p. 197.

(7} Paul . I. 2, S t. l>. De publie, et vert II appelle cea terre» »gm poanci gui in perpttuum loeantur.

[8] L 1, C. Tbeod., De rei vtntiict. ISiebuhr, t. III , p. 197. note 311, donne celle interprétation à celte loi qui ï'ocnipo des fond* occupi» / ar Ut toldalt.

condition de paver le vectigal , signe de la suprématie romaine [m] , nous sommes dans tout les cas fort éloignés de l'emphytëose. Là, la possession est trop précaire pour pouvoir être assimilée à celle de l'cmphytéose ; ici , elle ressemble trop à la pleine propriété [is] pour qu'il soit possible de la rabaisser jusqu'au niveau de l'emphytéose, de ce contrat dans lequel les jurisconsultes classiques ne voient encore qu'un simple bail à ferme plu» long que les autres.

Pour arriver à la source véritable du contrat emphytéotique , il faut interroger le régime de Vager vecligalit. C'est là, et pas ailleurs, à mon sens, qu'elle est placée.

Les villes avaient dans l'empire romain , comme aujourd'hui , des terres communes , des domaines appartenant à la cité. Ces domaines, dont l'origine était contemporaine de la fondation des colonies, et que d'amples donations augmentaient fréquemment [m], n'étaient pas tous soumis au même mode d'administration. Les fragments des jurisconsultes de l'époque classique , seules données que nous ayons sur ce sujet , nous apprennent qu'une portion se louait pardeshauxordinaires [is] : c'était probablement la partie la mieux cultivée et la plus productive. L'autre portion était concédée à perpétuité, moyennant un canon (vectigal); on l'appelait dans ce cas ager vectigalis [te]. Ces assignations étaient un moyen d'arracher à leur abandon les latifundia qui accablaient de leur poids stérile les villes comme les riches particuliers. Des familles pauvres étaient appelées à participer aux avantages de la possession du sol. Elles apportaient leur industrie ; elles élevaient des habitations ; elles opéraient des défrichements. Nous voyons apparaître ici le but spécifique de l'emphytëose , qui . comme l'indique son nom grec , consiste à planter, à améliorer les terres incultes [n]. Aussi Trihonien ne fait -il aucune difficulté d'appeler Vager vectigalis ager emphyleuticarius [ta] , comme si ce fût une seule et même chose , et tout porte à croire que le jus emphyteoseos dont Ulpien a été le premier a parler entre tous les jurisconsultes classiques se réfère à la possession de .Vager vectigalis [so] ; je sais bien que plus d'un auteur a crié à l'intcr-

[9] Voy cependant ce qu'en dit Vuy, p. 49. [10] Niebuhr, t. III , p. 207. Caïu., t. Il, p. 7. [Il] Vuy, p. 51.

[12] Id.

[13] En effet, ai ce n'était paa la propriété quiritaire, c'ciait du moin» Vin boni*. CâtM, I. Il, p. 18, 21.

114] Pline, Epi* t., t. VII. p. 18.

[15] Paul , I. 1, D. Si agerveetig.

116] Cictr. . ad familiar.. t. XIII , p. 11 j t. VI, p. 1 ; t. VIII, p. 9. Paul, I. 1, D. Si ayerveetig.

[17] Voy. tout le» autcura aur le titre du Code, De jure emphyt., et particulièrement Cuja».

[18] Au D. Si ager vëclig. rat emphyt.

[19] L. 3, g 4, D. De rebut eor.

[20] Cuja» remarque que lea Greca donnent toujours lenom d'. mphylcote * Vager vecligalit (»ur le (.ode , De jure emphyt.).

CHAP. I er . — DISPOSITIONS GÉNÉRALES. — AHT. 1709. (N° 51.) 75

jiolation contre Tribonien [i] , prétendant que i le mot d'emphytéosc n'a été glissé dans le texte d'Ulpien que par une altération familière au ministre de Justinien. Mais ces accusations me touchent peu. Je ne vois rien d'étonnant à ce qu'Ulpicn se soit servi d'un mol grec fort énergique et fort significatif, quand même ce mot eut été nouveau dans la langue du droit. Au surplus , ce qui est décisif à mes yeux , ce qui montre la parfaite identité de Vager veetigalis et de Vager emphyteulicarius, c'est que la définition que donne Paul du premier, concorde tout à fait avec celle que consacre la législation constantinopolitaine a l'égard du second. « Yectigales voit cantur, dit Paul , qui in pcrpetuum locantur, » eà lege , ut tandiù pro illis vectigal pendatur, » quandiù neque ipsis qui conduxerunl, neque » his qui in locum eorum successcrunt , auferri » cis liceal [«]. » Lises maintenant, aux Institutes, ce que Tribonien a dit de remphytéose[s], et voye» si la liaison de l'amer veetigalis avec le bail emphytéotique n'est pas intime , et surtout évidente.

Les concessions dont nous venons do parler étaient habituellement perpétuelles [*] ; condition sage et utile pour fixer les cultivateurs et pour encourager le travail. Lorsque l'étendue des terres est hors de proportion avec le nombre de ceux qui les possèdent , les concessions per-

Cetuelles sont d'un usage constant et général, e moyen âge offre une nouvelle preuve de cette vérité.

Toutefois il y avait des exemples de concessions de biens communaux faites à temps. Paul nous apprend cette circonstance [s], Mais il parait qu'elle sortait des habitudes ordinaires, et que les véritables tenures vectigaliennes et emphytéotiques étaient perpétuelles [«].

Une grande différence se faisait remarquer entre les concessions de l'amer vectigalit et les possessions de l'amer publieus, dont nous nous sommes occupé en commençant. J'ai dit que celles-ci étaient perpétuellement révocables; lorsque la république usait de son droit de retrait, il fallait courber la tète et obéir; au contraire , le conducteur de Vager veetigalis ne pouvait jamais être dépossédé tant qu'il payait exactement le canon. Troublé par la cité , il avait le droit d'agir contre elle pour se faire maintenir [7]. A ce trait caractéristique, l'on voit de plus en plus combien nous

[Ij Voy. Fa?re, Ration, ad Tand.

[S] L 1, D. Si agtr vectigal, [S] De loc. eond.. g 3.

[4] Paul. I. 1, au D. Si ager vectigal. Calai, Intl., t. III, p. 145.

[5] Loi dernière, D. Si ager vectigalit.

[6] l'an I . I. 1, D. Si ager vectig. Agri rmUtum alii veclig. vocanlur, alii non. ectiyalet VQCMUlur qui in perpétuant locantur.

[7] Paul, I. 1, S 1, D. Si ager vectigalit. Piiebuhr, t. III, p. 198, note.

[8] Sed magii placuil localionem condui tionemque ei»<«. Intl., 5. 145. Junge Papinicn, I. 15. $4. Loc. rond. Vry. au>»i Util. »!*• Ju»l., Ile .or. rond.

nous approchons du contrat emphytéotique.

Les droits du conducteur de Vager veetigalis étaient nombreux et étendus. En face des tiers, sa position avait des côtés tellement voisins du droit de propriété , que quelques jurisconsultes allaient jusqu'à le croire acheteur de la chose, I plutôt que conducteur. Mais Calus.qui rappelle j cette controverse, voulait (et c'était l'opinion la j plus générale) qu'on ne le considérât que comme bailhste [s]. Aussi, aucun texte ne lui donne le titre de propriétaire ; sans doute on reconnaît en lui un droit qui dépasse le simple rapport particulier du propriétaire et du preneur. Il a le jus in re et l'action réelle [9] ; il a un jus prœdii [to], un jus servitutis [11] ; mais il n'a pas le domaine de propriété. Les jurisconsultes le lui refusent en termes exprès [m]. Bien plus, dans ses rapports généraux avec le bailleur, les décisions des jurisconsultes le ramènent h la condition du fermier. Papinien veut que, si l'année est stérile, il obtienne une diminution du prix de sa location [isj. Enfin, quand il dégrade le fonds qu'il est chargé d'améliorer, il encourt la peine de résiliation [u]. Ainsi donc, s'il est plus que le fermier en ce qui concerne le jus in re, les inter- ' dits possessoires, l'action publicienne, et la durée I indéfinie de sa possession, qui se transmet do I génération en génération, il redevient fermier l pur et simple, dans tous les cas où l'on ne trouve pas à son égard une exception donnée par la nature des choses; il est si peu propriétaire, qu'il ! n'a pas même la propriété imparfaite des possesseurs de fonds provinciaux. Car ceux-ci ne sont pas soumis à la commise pour défaut de payement du tribut ; ils ont le jus ulendi et abutendi sur la chose qu'ils tiennent in bonis [is] .

Maintenant que les concessions vectigaliennes nous ont donné l'origine certaine de» tenures emphytéotiques, nous allons voir l'emphytéose j se développer et grandir sous les empereurs romains, jusqu'à ce qu'elle forme sous ce nom un contrat à part et distinct du contrat de louage.

J'ai dit que les faibles débris de Vager pubiieus avaient été se confondre dans le domaine des empereurs [ie). Ceux-ci, indépendamment de leur fortune personnelle , avaient hérité des biens de l'État de même qu'ils en avaient absorbé les pouvoirs. Soigneux d'enrichir leur fisc par tous les moyens, ils avaient trouvé de tristes ressources dans les guerres, dans les lois caducaircs [n] , dans les réunions de biens vacants [«] , mais sur-

[9] Paul, 1. 1, S 1, D. Si ager vectig.

[lit] Ulp., 1, 3, $ 4, De reb. eor.

[1 1 J Arg. de la loi 86, $ 4, D. De hg. U (Joliaau.).

[1ï] Ulp., I. 71, $ dernier, D. De le u at. \°,Nonviderl propnetalem ei Ugalam. Paul, I. 1, % 1, I). Si ager vectig. auamvit non ayaicuarea aoanai.

[15] Papinien, I. 15, $4, D. Loc. coud.

[14] Arg. de la loi 3. C. De loc. cond. Vuy, p. 75.

(15] Vuy le reconnaît, p. 80.

[16] Voy. Gibbon, t. III, p. 575.

[17] Ulp , Fragm. XVII.

118] L. 8 , C. Tlieod. , De incorpor. (X, 9.) L. 5 , C. Throd.. De bonu vacant. (X, 8).

tout dans un système incessant d'odieuses confiscations [il. Cette source impure, déjà trop bien alimentée par le crime de lèse-majesté {*], s'était encore accrue lors de la conversion des empereurs à la religion chrétienne ; et le masque religieux avait servi à colorer les turpitudes de L'avarice. On voit, par exemple, l'empereur s'attribuer l'opulente dotation du temple de Comana , dont les terres étaient habitées par 6,000 colons ou esclaves de la divinité ou de ses ministres [s]. Enfin, dit Gibbon, les domaines de l'empereur étaient répandus dans toutes les provinces, depuis la Mauritanie jusqu'à la Grande-Bretagne [»].

Une partie de ces domaines était souvent employée à subvenir aux nécessités de l'empire ; on les appelait fundi rei prirala , rei dominiez , aternabilis domus, patrimonium nostrum, fundoi fiscale* [s] ; l'autre partie était consacrée aux dépenses personnelles de l'empereur et de sa maison, on l'appelait patrimoniale* fundi [g]. Mais il est très-probable qu'un despotisme sans contrôle devait fréquemment fouler aux pieds ces distinctions, pour faire tourner au profil de son avarice la part assignée à l'État.

Trop de richesses eussent alTlué dans le trésor impérial si toutes les terres eussent été fertiles, si par t ui : t elles eussent été exploitées par des bras libres et laborieux ; mais depuis longtemps une affreuse dépopulation désolait l'empire. César avait vu le mal ; de vaines tentatives avaient été faites pour l'arrêter [7] ; Auguste n'avait pas été plus heureux à combler les vides des guerres civiles [s] ; la plaie n'avait fait que grandir pendant cette série de tyrans sanguinaires et stu- ])i<les qui déshonorèrent la pourpre. Sous le règne de Gallien , la ville d'Alexandrie avait perdu plus de la moitié de ses habitants [«]. Soixante ans après la mort de Constantin, on ïut obligé d'exempter de tout tribut 300 mille acres de terres incultes et désertes, composant un

[I] M audet • compté vinj;l-neuf chef* criminel» qui emportaient la confiscation. {Des changements opérés dans l'administration de l'empire romain sous Us rtjnes de Pioclétien, etc., t. I, p. 195.)

[2] P\inc, Panegyr , c.XIM.

[3] Gibbon, t. III. p. 573.

[41 Loc. cit.

[5] Voy. Vuy, p. 92-93.

[7] Suétone, in JuLum, 20, 43.

[8] Par tei loi* pour encourager le mariage.

[9] Gibbon, t. Il, p. 180.

[10] Cod. Theod., lib. 11, I. XXVIII, 1. 2, publié, le 21 m»r» 575. Gibbon, t. III, p. 587.

[II] Pro ii s fundi* qui invenire dominos non potuerunl. Con*tant., I. 1,0. De omni eujro deserto.

[ti] Kiropoli», fondée par Au|;uttc, appartenait a une dame romaine , nommée l'aula. Saint Jérôme, In pra-f. comment, ad epi.t. ad TH.. t. IX. p. 243. Gibbon, t. VI, p. 17. Lenain de Tillcmont , Memor. ecctetiast., t. XII, p. 85.

[15] Voy. la loi 13 au C. De prasdiis cl aliis rébus minor., h ctiam vecligale, vel patrimoniale sive emphy- » teuticum, pradium tinc decrelo pra»»idi. diitrahi non » licet. a 11 e»t vrai que plut tard le nom d'emphrtëose

huitième delà Campanie fjo], cette province si délicieuse et si fertile en d'autres temps ! ! Enfin, pour juger de la grandeur du mal, il suffit de lire les constitutions des empereurs sur les biens abandonnés. La terre ne pouvait pas trouver de maîtres [tt] ! ! ! tandis que Rome affichait les derniers restes d'un luxe insolent, tandis qu'on voyait dans ses murs des citoyens qui possédaient à eux seuls des villes entières [«], les provinces périssaient dans le marasme , et les campagnes se couvraient de jachères par l'extinction progressive, incurable, des classes agricoles.

Les empereurs cherchèrent à combattre cette lèpre en multipliant les concessions de leur domaine. Au temps de Dioctétien et de Maximien, le domaine personnel parait avoir été occupé en grande partie par des emphytéotes , et le mot d' ,emphytco*e , qui, du temps d'Ulpien, n'avait pas encore acquis droit de bourgeoisie, se montre dès lors comme adopté tout à fait par la langue

i latine. On l'applique plus habituellement aux teuures des domaines impériaux, tandis que les

< expresions plus anciennes d'ager vectigalit conservent pendant longtemps encore leur spécialité primitive , et sont plus particulièrement réservées aux locations perpétuelles de biens communaux [«]. Après Dioctétien et Maximien , les constitutions se multiplient, et l'on voit l'emphytéose s'étendre (uj non -seulement sur le domaine personnel [is], mais encore sur toutes les parties du domaine [fundi rei pritalat) [io] ; soit en Italie, en Afrique , en Sardaigne , en Sicile, etc. [n], les princes cherchent à encourager

! les constructions dans les villes [ta] et les defri-

I chements dans les campagnes , en abandonnant aux preneurs des terrains considérables ; on s'efforce surtout de les garantir des caprices du despotisme en leur assurant le bienfait de la perpétuité de leur jouissance, et en leur accordant les prérogatives les plus voisines du droit de propriété lui-même. Voilà pourquoi ils

leur fut appliqué. 1. 7, 0. J. De fundis patrim. • [14] Anuo 517, 1. 3, C. Tbeod., Ad. S. C. Vlaud.

519, 1. 1, C. Theod., De itinere muniendo.

323, L 2, C. Theod., De extraordin.